全物業(yè)小區(qū)商品房房屋使用、管理、維修公約

物業(yè)小區(qū)商品房房屋使用、管理、維修公約第一章物業(yè)基本情況一、物業(yè)名稱：金陽小區(qū)＃、＃、＃、＃、＃樓二、座落位置：**省**縣**路中段（**嘉園東臨）三、物業(yè)四至：東至：西至：南至：北至：四、總建筑面積：26700平方米五、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備：指不為單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備、包括房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等）、外墻面、屋頂、大堂、公共門廳、走廊、過道、垃圾通道、郵政信箱、避雷裝置、照明燈具、樓梯間、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、化糞池、自來水分戶水表以外計(jì)費(fèi)水表以內(nèi)的上下管道、樓內(nèi)下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。第二章公約中涉及各主體基本情況一、開發(fā)企業(yè)：名稱：**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)地址：**號(hào)郵編：**法人代表：**注冊(cè)資本：**聯(lián)系人：**電話：**二、產(chǎn)權(quán)人：指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。三、物業(yè)管理委員會(huì)：指在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)選舉產(chǎn)生的代表全體產(chǎn)權(quán)人物業(yè)管理權(quán)益的法定組織。四、物業(yè)管理企業(yè)名稱：***物業(yè)管理有限公司注冊(cè)地址：***郵編：***法人代表：***聯(lián)系人：***電話：***第三章產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)一、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利1、對(duì)其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán)2、按規(guī)定和設(shè)置目的使用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備3、有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，并向物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定提出意見、建議和要求4、有權(quán)向物業(yè)管理行政主管部門投訴5、有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋自用部位的裝飾裝修6、有權(quán)自行聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)7、有權(quán)根據(jù)房屋建筑共用部位及場所、共用設(shè)備、設(shè)施的狀況建議物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)修繕8、召開產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)，產(chǎn)權(quán)人享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)二、產(chǎn)權(quán)人義務(wù)1、遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè)的管理；遵守物業(yè)管理企業(yè)依有關(guān)規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度2、執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)及管委會(huì)決議3、按規(guī)定和約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋公共維修基金及水、電、燃?xì)獾饶茉促M(fèi)用4、轉(zhuǎn)讓或出租所擁有的物業(yè)時(shí)，應(yīng)提前一周通知物業(yè)管理企業(yè)要求受讓人或承租人簽署承諾書遵守本公約5、應(yīng)愛護(hù)并合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備6、對(duì)其家屬、房客、代理人、雇工、承租人、及其他使用者的疏忽和錯(cuò)誤承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任第四章產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)及物業(yè)管理委員會(huì)一、產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)的召開與管委會(huì)的組建：在產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)50％及以上時(shí)，開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在市行業(yè)主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，組織召開產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)第一次全體會(huì)議，選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)。二、產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)職責(zé)：1、選舉、罷免管委會(huì)委員2、制定、修改管委會(huì)章程和公約3、監(jiān)督管委會(huì)的工作4、決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)三、物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)：1、組織召開產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)2、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理3、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃4、審議物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章制度5、聽取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)6、執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)的決議、決定7、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展各項(xiàng)工作8、履行物業(yè)管理合同，監(jiān)督公約和其他管理制度的執(zhí)行9、對(duì)個(gè)別產(chǎn)權(quán)人、使用人違反公約或損害其他產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的行為、物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人提起訴訟；在其他有關(guān)本物業(yè)的法律訴訟中管委會(huì)可作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，有關(guān)訴訟費(fèi)用由各產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)第五章開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一、開發(fā)企業(yè)對(duì)其擁有的物業(yè)、享有與其他產(chǎn)權(quán)人同等的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。二、管委會(huì)成立前，開發(fā)企業(yè)有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂管理合同，并依法制定公約和物業(yè)管理規(guī)章制度。三、開發(fā)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)本物業(yè)保修期內(nèi)保修范圍的維修責(zé)任，在保修期間，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)處理有關(guān)保修事宜，其發(fā)生的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。四、開發(fā)企業(yè)出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)向購房人明示經(jīng)核準(zhǔn)的公約，并要求購房人在簽署購房合同時(shí)，簽署遵守公約的承諾書。五、物業(yè)交付使用時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列材料：1、新建項(xiàng)目竣工總平面圖2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖3、附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖4、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料5、各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料6、房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件7、房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料8、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單9、物業(yè)管理所必須的其他資料第六章物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)：1、依照有關(guān)法律法規(guī)和合同的約定，制定實(shí)施物業(yè)管理的制度2、對(duì)接受委托的物業(yè)實(shí)施管理3、依照法規(guī)、規(guī)章和委托合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用4、維護(hù)物業(yè)公共安全環(huán)境和秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為5、協(xié)助有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的治安、交通、消防等事項(xiàng)進(jìn)行管理6、要求委托人協(xié)助管理7、履行委托管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)8、聽取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見和建議，接受產(chǎn)權(quán)人及管委會(huì)的監(jiān)督9、接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)10、重大維護(hù)管理事項(xiàng)和年度維護(hù)計(jì)劃應(yīng)與委托人協(xié)商二、物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容：1、房屋建筑及其公共服務(wù)設(shè)施的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查2、園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)3、環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)4、公共秩序的維護(hù)5、參與物業(yè)竣工交付使用時(shí)的驗(yàn)收交接6、入住管理7、物業(yè)裝飾裝修施工監(jiān)督管理8、車輛行駛、停放管理及其場地的維修養(yǎng)護(hù)9、物業(yè)檔案資料的管理第七章房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1、未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)和管委會(huì)、相鄰產(chǎn)權(quán)人同意，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途2、占用或損壞物業(yè)公共樓梯、護(hù)欄、走道、地下室、平臺(tái)、屋面等共用部位，擅自移動(dòng)共用設(shè)備3、在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物4、侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和文娛體育及休閑設(shè)施5、隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物6、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲7、私設(shè)攤點(diǎn)8、在建筑物或構(gòu)筑物上私開門窗或亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫9、利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)10、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為三、產(chǎn)權(quán)人或使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先將裝飾裝修方案報(bào)經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)可，并與其簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知產(chǎn)權(quán)人或使用人。裝飾裝修房屋，不得影響共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護(hù)以及相鄰產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，因裝飾裝修導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)備設(shè)施以及其他產(chǎn)權(quán)人利益受損，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。四、房屋應(yīng)當(dāng)按設(shè)計(jì)用途使用。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)征得相鄰產(chǎn)權(quán)人以及管委會(huì)的書面同意，并報(bào)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。五、因房屋維修或公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與管委會(huì)或管委會(huì)授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)作相應(yīng)賠償。六、利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相鄰產(chǎn)權(quán)人、管委會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。七、產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的必要附件。當(dāng)事人應(yīng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。八、房屋及其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)，出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時(shí)，管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)。九、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。產(chǎn)權(quán)人、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。十、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人或使用人的單元進(jìn)行維修工作，應(yīng)事先通知產(chǎn)權(quán)人或使用人并取得其同意。緊急情況下無法通知產(chǎn)權(quán)人或使用人的，物業(yè)管理企業(yè)可在第三方機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，進(jìn)入單元內(nèi)部，但事后應(yīng)及時(shí)通知產(chǎn)權(quán)人或使用人。十一、如房屋因火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、地陷或其它原因而破壞，以致大部分不能使用，則管委會(huì)應(yīng)該召開特別產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)，決定房屋是否修復(fù)或重建以及修復(fù)或重建費(fèi)用的籌集辦法：如產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)決定放棄修復(fù)和重建，則管委會(huì)應(yīng)拍賣剩余房產(chǎn)，并將拍賣所得與房屋公共維修基金及產(chǎn)權(quán)人其他共有財(cái)產(chǎn)按建筑面積比例返還給各產(chǎn)權(quán)人。第八章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)與公共維修基金一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用：1、開發(fā)企業(yè)出售房屋時(shí)，須向購房人明示物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)（附后）3、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納辦法各產(chǎn)權(quán)人須按照山西省有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)規(guī)定，按年度支付物業(yè)管理費(fèi)。支付物業(yè)管理費(fèi)具體時(shí)間：產(chǎn)權(quán)人在接到建筑商交付通知之日起即第一次交費(fèi)起始日，辦理入住手續(xù)時(shí)向物業(yè)公司交納一年的物業(yè)管理費(fèi)。如產(chǎn)權(quán)人未能按時(shí)支付物業(yè)管理費(fèi)，經(jīng)物業(yè)公司書面通知后七天內(nèi)仍未交納的，物業(yè)公司有權(quán)向該產(chǎn)權(quán)人收取應(yīng)付而未付款項(xiàng)自應(yīng)付日起到實(shí)付日止的滯納金，滯納金按每日0.3%計(jì)算。4、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開發(fā)企業(yè)未曾售出的房屋和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。5、存車費(fèi)交費(fèi)時(shí)間：根據(jù)產(chǎn)權(quán)人需要，隨時(shí)辦理存車收費(fèi)；供暖費(fèi)在每年的10月1日至10月31日期間交納（不配套燃料采暖設(shè)施的物業(yè)小區(qū)另行規(guī)定）；6、政府有新的規(guī)定時(shí)，收費(fèi)應(yīng)依據(jù)新的政策進(jìn)行調(diào)整。二、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金1、按照《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定，各產(chǎn)權(quán)人在其購買房屋時(shí)，須按當(dāng)?shù)卣蚍康禺a(chǎn)行政主管部門規(guī)定的比例繳交共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金2、共用部位共用,設(shè)施設(shè)備維修基金使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行3、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或管委會(huì)研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌4、產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或饋贈(zèng)其單元時(shí)，所繳交的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶第九章違約責(zé)任一、產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行本公約產(chǎn)生的糾紛和爭議，可通過協(xié)商和調(diào)解的方式解決，也可申請(qǐng)仲裁或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。二、產(chǎn)權(quán)人、使用人違反公約和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反公約的，管委會(huì)、相關(guān)產(chǎn)權(quán)人及使用人、物業(yè)管理企業(yè)可依照公約向物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可直接向人民法院提起民事訴訟。產(chǎn)權(quán)人、使用人未按照公約、物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可按每日加收應(yīng)交納費(fèi)用的0.3％的滯納金或按約定加收滯納金。對(duì)于超過18個(gè)月不交納物業(yè)管理費(fèi)的產(chǎn)權(quán)人，管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)禁止該產(chǎn)權(quán)人所欠費(fèi)物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，也可向人民法院申請(qǐng)追繳。三、產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)、管委會(huì)作出的決定違反本公約或公共利益的，產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)可以向政府物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)撤銷產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)、管委會(huì)的決定。四、開發(fā)企業(yè)未履行工程質(zhì)量保修責(zé)任的，產(chǎn)權(quán)人可要求其賠償損失。五、物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同規(guī)定或公約的，產(chǎn)權(quán)人及管委會(huì)可依照合同或公約追究其民事責(zé)任。第十章附則一、公約的效力：及于開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)。二、適用法律：適用中華人民共和國法律、法規(guī)、政府規(guī)章有關(guān)政策以及山西省物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。公約不得與前述法律、法規(guī)、規(guī)章、政策相抵觸，如有抵觸該條款無效，但不影響其他條款的有效性。三、公約的解釋與修改：管委會(huì)擁有對(duì)公約的解釋權(quán)，但管委會(huì)成立前，由開發(fā)企業(yè)解釋。管委會(huì)成立前，不得對(duì)已核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改；管委會(huì)成立后，可由管委會(huì)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)決議對(duì)公約進(jìn)行修改。修改后的公約，應(yīng)重新申請(qǐng)核準(zhǔn)。四、本公約自當(dāng)?shù)胤康鼐治飿I(yè)管理部門核準(zhǔn)并經(jīng)當(dāng)事人簽署遵守公約承諾書之日起生效。五、本公約向政府房地部門報(bào)審一式四份，經(jīng)批準(zhǔn)后，政府房地部門物業(yè)管理處備案兩份，金陽小區(qū)物業(yè)管理處備案一份，開發(fā)企業(yè)留存一份。開發(fā)企業(yè)（章）年月日**物業(yè)管理有限公司居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）綜合管理范圍：小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。工作內(nèi)容及要求：（1）負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；（2）每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施；（3）白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場；（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作；（5）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；（6）與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);（7）應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；（8）全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；（9）每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)

范圍：按《住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件一：共用部位公用設(shè)施一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備。”）工作內(nèi)容及要求：確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；（2）保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；（4）負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；（5）定期清洗外墻。（三）綠化范圍：小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。工作內(nèi)容及要求：按市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。（四）保潔范圍：小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。工作內(nèi)容及要求：維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生包括：（1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；（2）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；（3）每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物（4）對(duì)樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃;（5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（6）在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。（五）保安范圍：小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。工作內(nèi)容及要求：公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管包括：（1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；（2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；（4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；（5）發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。（六）存車管理

范圍：機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛在停車場（存車處）、位的看管（1）有健全的機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案；（2）對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；（3）保證停車有序，24小時(shí)設(shè)專人看管；（4）長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。（七）消防管理范圍：公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制；（2）消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；（3）定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。（八）高壓供水范圍：養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修（1）保證居民正常生活用水；（2）對(duì)水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；（3）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行文件規(guī)定。（九）電梯范圍：養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)（1）主梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班室，并公布呼叫電話或房號(hào)。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；（2）凡有備梯的，在高峰期6點(diǎn)－8點(diǎn)、17點(diǎn)－19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行；（3）主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無備梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以內(nèi)完工；維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行文件規(guī)定。（十）裝修管理服務(wù)范圍：房屋裝飾裝修管理（1）有健全的裝修管理服務(wù)制度；（2）查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；（3）裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；（4）業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報(bào)行政管理部門；及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過三天。（一）綜合管理小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理（1）負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；（2）每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施；（3）白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場；（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作；（5）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；（6）與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);（7）全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；（8）每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)80％。（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)按《住宅公共維修基金使用管理辦法》：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、供暖等設(shè)備。（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；（2）保證護(hù)欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。（三）綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。按市園林局規(guī)定的《三級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。（四）保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：（1）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；（2）每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物；（3）按規(guī)定進(jìn)行消毒、滅鼠等活動(dòng)；（4）在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路