房地產(chǎn)開發(fā)流程中風(fēng)險(xiǎn)防范典型案例

房地產(chǎn)開發(fā)流程中風(fēng)險(xiǎn)防范典型案例分析

2013年3月房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉及眾多的流程，每一個(gè)流程中都有可能涉及到法律糾紛。本人以律師的視角，總結(jié)自己多年辦理房地產(chǎn)案件的經(jīng)驗(yàn)，將自己曾經(jīng)所經(jīng)辦理的典型案件呈現(xiàn)給大家并以此分享我在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范中的心得與體會(huì)，不足之處，敬請指正。前言商品房銷售中特殊問題業(yè)主退房的法律分析買賣合同簽訂后業(yè)主退房的理由分析一、商品房買賣合同被確認(rèn)無效；原因主要是沒有預(yù)售許可證或者提供虛假商品房預(yù)售許可證（合同法52條、法釋第9條）最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋.doc二、商品房買賣合同被撤銷（合同法54條、法釋第9條）

＊權(quán)利瑕疵，如存在抵押權(quán)

＊所售房屋已經(jīng)出賣給第三人

＊所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋

＊購房人產(chǎn)生了重大誤解

＊廣告、樓書中有重大欺詐三、商品房買賣合同被解除

※規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致合同被解除（1）出現(xiàn)合同約定的情形且影響商品房質(zhì)量或者使用功能；（2）法律法規(guī)特別規(guī)定的情形（如小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的（但因國家建設(shè)需要致使規(guī)劃改變的除外）以及商品房結(jié)構(gòu)、朝向、樓層等違反合同約定的，業(yè)主可以退房）法理依據(jù)：合同法94條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)※不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的（雙方可解除）※開發(fā)商預(yù)期違約※開發(fā)商遲延交房經(jīng)催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行或約定或法定的所有權(quán)登記期限屆滿后超過一年不履行（法釋15條、19條）※開發(fā)商根本違約法理依據(jù)：合同法94條第一、二、三、四項(xiàng)＊合同簽訂后開發(fā)商未告知買受人又將該房屋抵押給第三人＊合同簽訂后開發(fā)商將該房屋又出賣給第三人＊房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格＊房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用（屋面、墻面、衛(wèi)生間嚴(yán)重滲漏、房屋傾斜墻體開裂以及設(shè)計(jì)、施工違反國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情形）開發(fā)商根本違約(法釋第8、9、12、13條)

※面積差異：法釋第14條《商品房買賣合同（示范文本）》第五條在保修期內(nèi)，因嚴(yán)重質(zhì)量問題經(jīng)兩次修理仍不能正常使用（地方性法規(guī)如浙江）

業(yè)主退房、索賠的風(fēng)險(xiǎn)防范1、盡量按照商品房買賣合同約定的時(shí)間交付房屋2、延期交房及延期辦理產(chǎn)權(quán)證書的違約責(zé)任中設(shè)定較低比例或者數(shù)額較少的違約金或通過合同約定免責(zé)的條件。3、避免《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第八條、第九條、第十二、十三、十四條、第十八條的情形出現(xiàn)。

商品房銷售中特殊問題商品房銷售中的風(fēng)險(xiǎn)防范案例一房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)與房屋交付的關(guān)系？2010年3月1日，張某購買了甲開發(fā)商的房屋一套。合同約定的交房日期為：2010年6月10日。2010年6月5日，甲開發(fā)商的工作人員在當(dāng)?shù)氐膱?bào)刊上發(fā)出通知。通知的大體內(nèi)容是：包括張某在內(nèi)的購房人購買的樓盤已具備交付條件。請各位購房人務(wù)必于2010年6月10日到甲公司辦理交房手續(xù)，逾期責(zé)任自負(fù)。2010年6月4日張某已前往北京出差。2010年6月12日，張某所購房屋所在樓層發(fā)生火災(zāi)而導(dǎo)致張某購買的房屋被煙熏黑并且墻體開裂。2010年6月13日，張某出差回家，得知房屋發(fā)生火災(zāi)后，以房屋尚未交付為由，要求與甲開發(fā)商解除購房合同并退還所交的購房款。問：1、張的要求能否成立？該請求能否成立，關(guān)鍵在于張某要求解除合同的條件是否具備、風(fēng)險(xiǎn)是否轉(zhuǎn)移給了張某（商品房解釋第10、11、12、13條）。本案能給甲開發(fā)商帶來什么啟示？因房旱屋交恐付的在時(shí)間邪關(guān)系成到業(yè)裝主支野付物俘業(yè)費(fèi)逮及其陪他費(fèi)膝用。好另外姻就是摔房屋究的交濾付時(shí)暮間關(guān)衣系到規(guī)房屋娘的風(fēng)夫險(xiǎn)轉(zhuǎn)告移時(shí)撕間。瞇因此柄，開床發(fā)商淚一定陰要（販在與鄭購房駛?cè)撕灪喓限I同時(shí)道，在洗交付粗房屋椒的時(shí)難間條洗款中晶作出速特別喊說明表，如霧約定糾“甲肥方所痕開發(fā)道某樓堅(jiān)盤（赴小區(qū)碎、侵幾獻(xiàn)號(hào)樓百）的攤房產(chǎn)霞具備腦交付姑條件捷時(shí)，鵲可在錄報(bào)脈刊上達(dá)發(fā)出暢通知園。請救乙方峰務(wù)必得留意爸年費(fèi)月母日堅(jiān)到粉月瘡日禾的報(bào)塊刊，漆甲方占不再栗另行古通知客。該哲報(bào)刊蹤蝶上載蜻明的洗交房貌日期泄即為厚甲方嘴的交誤房日民期。典”凡攀在此陷日期的后延甲期收宰房或囑拒絕拿收房誕的，棒房屋么毀損繭、滅基失的拉風(fēng)險(xiǎn)翁自行攜承擔(dān)奮。如果攻購房你合同恭中沒劑有作烏出特供別說歐明的吊條款謹(jǐn)，開掛發(fā)商肥最好稀采用仆郵寄鎖送達(dá)極的方猶式送途達(dá)交打房通歲知，館郵寄寶送達(dá)勞時(shí)采涌用購躍房人與事先酸提供角的地舒址、靈聯(lián)系形方式螞，最蘆好與供公證巴處簽破訂長霞期公作證協(xié)御議，天以公美證送趕達(dá)的啄方式僑送達(dá)鍬，在漆業(yè)主懸買房桿時(shí)開辜發(fā)商招另行夢準(zhǔn)備黨一份謹(jǐn)購房畏人地聰址確閃認(rèn)函瞧，要喚求業(yè)雹主留飾一個(gè)壓真實(shí)包的地聞址與隙聯(lián)系戚電話蝴并要件業(yè)主趙簽名激確認(rèn)折，該郵地址廣即為賠送達(dá)斤的地艙址）案例瞞二：商品以房團(tuán)耀購中推涉及鐵到認(rèn)攔購協(xié)狀議的陪法律俊風(fēng)險(xiǎn)肺分析20露10年8月甲答房產(chǎn)酬公司盒與乙所單位丸簽訂妥了團(tuán)惡購房環(huán)合作詠協(xié)議裳書。竿協(xié)議龜書約揉定，甜乙單沿位的面職工12衛(wèi)0戶以30猴00元的愿價(jià)格頑購買倚甲房堪產(chǎn)公也司開慎發(fā)的委棚戶滅區(qū)改料造項(xiàng)慚目房雨產(chǎn)。武合同繞約定龍竣工擇交房榆時(shí)間培為20貴12年8月30日。向合同鴨簽訂害后，屠甲公殃司即面開始識(shí)前期蠶的拆沸遷與彼施工息工作竊。20叮11年7月2日，例甲公啦司與應(yīng)乙單魄位的拴職工12暗0戶分糾別簽膊訂了琴認(rèn)購馬協(xié)議都。該粗認(rèn)購掙協(xié)議蕉除了耳約定挖單價(jià)30貸00元一血平米貸之外夏，其到他如后房屋承位置旗、棟橋號(hào)、稠面積絨、交役款金裂額、遠(yuǎn)交房往時(shí)間裝等都腥作了怖約定屯，但插具體喬樓層堪、房破號(hào)沒切有確誰定。倒認(rèn)購希協(xié)議門簽訂歸后，盛每位掏認(rèn)購桿人支駕付40型%的房益款并液由甲貼公司處開具器了購肺房款注的收除據(jù)。20渠12年3月，蠟甲公不司向繭乙方直單位蒙去函殖稱由枝于建進(jìn)筑原謊材料片價(jià)格獄上漲蒜，再嘉加上裳公司梁引入棉了另鵝一知溜名房雄企聯(lián)畢合開東發(fā)提純高房理屋的莊品質(zhì)揀，要沉求乙照單位有通知道其職露工所蹤蝶購房戒屋適俱當(dāng)漲寇價(jià)。妄去函落中，妙甲公睜司羅鍵列了舟一些門影響答房屋嘉價(jià)格扇上漲停的成欣本因劃素，粗并告躬知乙陪單位孔其職專工所管購房靈屋的壘均價(jià)債成本轟在55因00元一襯平米蛇。乙側(cè)單位規(guī)接到牌函后連，明駛確告毛知甲喂公司朵不同列意漲搏價(jià)，德并去糠函告疑知要贊求甲豈公司新嚴(yán)格奔按照汁團(tuán)購技價(jià)30禽00元一吳平米蜓執(zhí)行釋。甲濾乙雙奸方互顧相去意函且攀無法羞就單惡價(jià)達(dá)乓成一青致意減見。20縮慧12年10月，季甲公挨司開土發(fā)的映商品流房的顯預(yù)售杠許可筑證下柿達(dá)。論乙單左位知酸道后健去函征通知煮甲公改司，過要求擾甲公幸司盡斤快與銜其職售工簽會(huì)訂購習(xí)房合席同。前甲公系司不補(bǔ)予理完睬。20銷12年12月，低甲公頑司將任尚未故竣工仙的乙煩單位倆職工必購買癥的整泉棟樓李整體咐抵押塵給第仿三方坦。乙美單位仿知道覽后異徐常氣股憤，贏欲采速取訴嘩訟手山段維跟權(quán)。問：認(rèn)購補(bǔ)協(xié)議控一般深在什白么條驚件下借簽訂紐奉？其軟法律說效力宿如何遼？（療商品泄房解遠(yuǎn)釋4、5條）二、揚(yáng)甲公顧司要唱求按災(zāi)照55召00元一走平米框出賣她房屋喜有無登道理多？如稅果甲救公司詠開發(fā)淹的房辯產(chǎn)的準(zhǔn)成本制價(jià)確請實(shí)是55巨00元一疤平米劉，現(xiàn)僵以30役00元的務(wù)價(jià)格絲式出賣眨是否得屬于茅顯失證公平榨或者授情勢端變更槍？合鹿同法瓶解釋量第二換十六璃條合同拌成立觸以后晶客觀裙情況剝發(fā)生傭了當(dāng)革事人不在訂仇立合促同時(shí)這無法息預(yù)見截的、味非不犧可抗活力造漁成的價(jià)不屬聞?dòng)谏填仒I(yè)風(fēng)脅險(xiǎn)的繩重大丈變化柔，繼脅續(xù)履甜行合易同對相于一思方當(dāng)芒事人義明顯盞不公該平或廊者不核能實(shí)耗現(xiàn)合撇同目克的，僑當(dāng)事堵人請暈求人授民法青院變慰更或愁者解擁除合袖同的戒，人傾民法蠅院應(yīng)耍當(dāng)根絞據(jù)公盈平原泥則，蕩并結(jié)絞合案躲件的步實(shí)際相情況影確定灘是否覆變更說或者蔽解除賤。作為甜開發(fā)陪商如訴何降艘低認(rèn)洽購協(xié)纏議的牌風(fēng)險(xiǎn)寫？1、因覺認(rèn)購鳴協(xié)議沾簽訂杠時(shí)房巖屋尚灣未建怒成，褲在認(rèn)羅購協(xié)墓議中斤盡量際將開屈發(fā)中謹(jǐn)?shù)囊粌孕╋L(fēng)匹險(xiǎn)作犬為免毅責(zé)條飛款加世以約煌定。狠如政谷府的粉規(guī)劃繡調(diào)整尚、選屬址的狹調(diào)整升、地寨質(zhì)結(jié)份構(gòu)變膨化、栽政府炕征收罷、征瓜用行巧為等萄。2、交櫻房時(shí)情間相繪對延熱長。3、對東不按申時(shí)交閱房及感不能店交房榮等開典發(fā)商側(cè)存在停根本鵲違約宗的前陳提下滲的較銷低的解違約遭責(zé)任召。4、對鍋認(rèn)購艷協(xié)議嫂的本數(shù)身含迷義作膊出解細(xì)釋，坐如本應(yīng)認(rèn)購頁協(xié)議纖只作宗為雙愁方未在來簽損訂商匪品房款買賣讓合同律的依芽據(jù)，衫不作結(jié)為雙冒方實(shí)害體權(quán)錫利與挖義務(wù)椅的法犬律依臟據(jù)，賢雙方逃的實(shí)彼體權(quán)業(yè)利與截義務(wù)懸以將夠來簽衡訂的殖商品悉房買滴賣合撲同為沖準(zhǔn)。5、約輝定一窄些價(jià)恨格的濤調(diào)整古因素書。如雜原材栗料價(jià)恭格、課政府防發(fā)布知的商湊品房綁均價(jià)如、同射等地希段的環(huán)價(jià)格宜、房競屋成孫本的牧核算像金額敞等。甲公混司將痕尚未港竣工科的工費(fèi)程整朗體抵乘押給磚第三郊方對行購房躁人是廚否有輔影響釀？關(guān)遮鍵看啊抵押晨權(quán)人赴是誰滿？最全高法僅的解帆釋中刪明確逝了工霧程款蘭優(yōu)先儉于一期般抵罪押權(quán)參，低世于購?fù)舴咳藠^的購盒房權(quán)踏。本案鎮(zhèn)作為判乙單鐮位及瘡職工件應(yīng)當(dāng)頸怎樣迫辦理癢？案例攀三：建筑旨施工揀領(lǐng)域?qū)玫娘L(fēng)遠(yuǎn)險(xiǎn)防售范20重09年3月1日甲抹房產(chǎn)咱公司獻(xiàn)與乙坑建筑目公司何簽訂肥了一創(chuàng)份工船程施假工合偶同。估乙方胳承包吵甲方首的五稼號(hào)樓刊及地慢下車癢庫土愉建工靠程。晝合同胞約定肺工程是價(jià)采祝用固惜定價(jià)瞧定為23鄭00萬元儀，影怠響合降同價(jià)帖款的典風(fēng)險(xiǎn)叛因素影包括婦設(shè)計(jì)勵(lì)變變旗更、被經(jīng)濟(jì)妻鑒證頭及原松材料室等。呀工程棕約定狡的竣腰工時(shí)醫(yī)間在20炎10年8月20日。碌工程練價(jià)款嶼的5%作為鏟質(zhì)保般金。其合同賢簽訂支后，松乙方座公司秩于4月開掀始組訴織施緣瑞工，期在施困工中釀建設(shè)碰局發(fā)廚現(xiàn)甲快房產(chǎn)脹公司拉的項(xiàng)色目并坡未進(jìn)洗行招紫投標(biāo)洽，甲璃房產(chǎn)郊公司俘又通桿過招碼投標(biāo)孫的方物式與宗乙公紹司于4月10日簽煮訂了擱建設(shè)次工程墨施工目合同蠟。為巴了少逐繳納澆一些慮費(fèi)用夾，甲叛公司陷的領(lǐng)蛋導(dǎo)找保到乙到公司途的項(xiàng)轟目經(jīng)瓶理，偽要求性把施招工合掌同中棉的工擠程價(jià)掠格寫挪的低籍一些亦，經(jīng)沒甲乙韻雙方獎(jiǎng)最后誕協(xié)商畝，乙沃公司蛾同意住在施劣工合短同中頓把工駛程價(jià)松格寫譽(yù)成18碰00萬元介。施陷工合砍同經(jīng)夜甲乙蓋雙方專蓋章伙后由鈔甲公巴司在輕建設(shè)蹈局辦篇理了廳備案膀登記灘。由于枝乙公替司擔(dān)普心備園案的洗價(jià)格圈過低飲將來等影響潛工程躺結(jié)算繁，20鎖09年7月21日，服甲乙屯雙方艇又簽觀訂了努一份蠢承諾嘆書，背內(nèi)容退為：爪關(guān)于暗簽訂續(xù)的五歌號(hào)樓協(xié)及地即下車患庫施高工合鋼同，稼就此岸合同齒內(nèi)容沒雙方娃做鄭職重聲頸明：庸本合螞同僅遮作為叼建委還辦手珠續(xù)備攔案之雹用，痕不作呼為工畫程造源價(jià)結(jié)韻算的騙依據(jù)白。在工伸程施蒸工中搭，乙標(biāo)公司棄把部鹽分外柿墻保中溫的鎮(zhèn)工程桿分包就給了折丙公包司，喬并與幫丙公紅司簽消訂了來工程膀分包呀合同激。丙叫公司狼簽訂脾合同惑后由刑分包摩給了乘包工環(huán)頭楊鴉某，逼楊某匹組織衛(wèi)其家販鄉(xiāng)的貿(mào)二十處余人反施工汪，20撈10年6月2日，桑楊某窯組織因的工壩人羅曬某在押施工盲中從午腳手雨架上畝墜落墳導(dǎo)致必死亡羅。因筐乙方扶施工努的工削程量巴有所懼增加蘿。經(jīng)豪甲乙胞雙方群協(xié)商殘，甲窩方同賓意將奶竣工因時(shí)間稍做適旋當(dāng)延庸長，繭竣工款日期胃延長蛇在20刪10年9月25日。頂為了融加快松工程罵進(jìn)度冊，甲倍公司燃要求謎乙公替司出遍具一驕份關(guān)桌于工轎程竣音工的蝕承諾槐函。20黎10年7月25日乙防公司之向甲神公司掠出具傳了一梁份承慌諾函媽。該覽承諾餓函具誦體內(nèi)淡容是裂：“駛乙公浪司承緣瑞諾五刃號(hào)樓殖工程垃在20眉10年8月5日具鏟備驗(yàn)湊收條佩件；僅地下剃車庫陜在20矛10年8月25日具粱備驗(yàn)眾收條拉件，伯如延最期一遼天，訴罰款墓一萬返元?？邸?0幫10年9月10日，掙乙方寫向甲嶄方遞輪交了依工程柳竣工移報(bào)驗(yàn)?zāi)貑巍?0用10年11月10日，羅該工苦程正丹式竣施工驗(yàn)玩收。膠至此冷，甲虎公司害一共貓向乙秘公司凳支付脈了工技程款18太90萬元驢。工料程竣慈工后熟，甲下乙雙非方一滿直未插進(jìn)行愛最終冶的決部算。20咬10年12月15日，感甲公懼司單含方委加托一陪家審猾計(jì)機(jī)青構(gòu)對衫工程晨進(jìn)行澆審計(jì)獵，審屬計(jì)價(jià)外款為17股80萬元哄。20肺11年7月，水甲公恒司將湯乙公奇司訴溪至法篇院，干要求同乙公香司返撇還多慮支付皮的工銷程款英及承俗擔(dān)延碧期竣臉工的危違約伶金。奪訴訟令中，搖乙公沒司提宰起反練訴，虹要求起甲公起司支群付剩律余的姥工程類款及發(fā)質(zhì)量案保證甜金。蔥庭審偵中，借法院咳在征很得甲崖乙雙延方同少意的毅前提另下委裙托了寬另一極家審陡計(jì)機(jī)侍構(gòu)對騙工程肺進(jìn)行接了審謙計(jì)，番經(jīng)審次計(jì)工吧程價(jià)養(yǎng)款為18貓30萬元閱。問：1、甲尺乙雙督方的折工程躍款按建照什朝么價(jià)圣格結(jié)壩算？洗合同競既然吊約定茄了按扔照固泛定價(jià)這結(jié)算鄙，為挽什么抖法院金最后配又委純托審直計(jì)？志二者工有無承矛盾敏？2、羅東某的須賠償膀責(zé)任柴由誰躺承擔(dān)志？乙劣方把能部分?jǐn)D外墻裕保溫紐奉的工虛程分擔(dān)包給刪楊某君是否找違法傭？3、該緩工程滑的竣服工日矩期以做哪個(gè)奔時(shí)間肝為準(zhǔn)振？4、乙課公司丘把部朵分外餅墻保爸溫的它工程悟分包針給了愿丙公干司之暫后，度如果置未給致丙公默司支丟付工垃程款列，丙帥公司超可否射要求癢甲公盈司支著付？5、甲舟公司險(xiǎn)要求剖乙公低司返典還多除支付豎的工弟程款耕及承載擔(dān)延拖期竣話工的令違約甚金的惱請求況是否錦合理貨？5、乙槐方要泡求甲選方支偵付質(zhì)努保金帝的請湖求是畝否合耳理？淺實(shí)際浪中，怨關(guān)于袋質(zhì)保金金有挎哪些意約定疲？6、如互果甲永房產(chǎn)與公司葉拖欠房誠了乙兆建筑鄙公司胖的建摘筑款庫，乙雖建筑坑公司紫能否遠(yuǎn)行使鎖工程奏款的澆優(yōu)先慌權(quán)？淹怎么佩行使躁？案例辭四合作回開發(fā)休房屋擠的風(fēng)閉險(xiǎn)防膊范甲房物產(chǎn)公輩司于20券10年10月以蹲出讓兵方式欠購得勉土地另一塊肚，面塌積18映00平米繳。甲辱公司瘦原本判在該院土地待上建鍵造高第層住既