淺析《物權(quán)法》第106條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定及完善

淺析《物權(quán)法》第106條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定及完善

摘要：《物權(quán)法》第106條明確規(guī)定善意取得的標(biāo)的包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，從而結(jié)束了理論界關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得制度的爭(zhēng)議。結(jié)合《物權(quán)法》第106條闡述不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成，分析該制度的不足并對(duì)其完善提出自己的一些看法。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)善意取得；缺陷；完善

一、《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定

《物權(quán)法》第106條第一款規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：受讓人受讓該動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。本文討論的是不動(dòng)產(chǎn)，因此，筆者將結(jié)合《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，從不動(dòng)產(chǎn)的角度，來(lái)分析不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件。

1.受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。這是對(duì)受讓人主觀方面的要求。善意是相對(duì)于惡意而言的，受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)是基于善意，不知道出讓人沒有處分權(quán)，并且因相信不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信的效力而與出讓人進(jìn)行交易。

2.以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。這是對(duì)受讓人受讓方式的要求。善意取得必須支付合理的對(duì)價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，是犧牲財(cái)產(chǎn)交易靜的安全來(lái)維護(hù)動(dòng)的安全，是犧牲原權(quán)利人的利益來(lái)保護(hù)善意第三人的利益。受讓人如果不支付合理的對(duì)價(jià)，沒有為取得該不動(dòng)產(chǎn)付出相應(yīng)的代價(jià)，則原權(quán)利人如果要追回該不動(dòng)產(chǎn)，這一行為雖然會(huì)對(duì)受讓人造成一定的影響或不必要的麻煩，但由于受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是無(wú)償?shù)模删蜎]有必要犧牲原權(quán)利人的利益來(lái)保護(hù)受讓人的利益。

3.通過一定的公示方法完成了物權(quán)的變動(dòng)。這是對(duì)受讓人受讓形式的要求。依照《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀谋仨氁呀?jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間為該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。

以上三點(diǎn)是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成要件的簡(jiǎn)要分析，跟2005年的《物權(quán)法草案》相比，刪除了“轉(zhuǎn)讓合同有效”這一要件。筆者認(rèn)為，這一做法是科學(xué)的，“三要件”說比“四要件”說更加合理。關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，《合同法》第五十一條有明確的規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”《物權(quán)法草案》“轉(zhuǎn)讓合同有效”的規(guī)定，其實(shí)事實(shí)上是通過物權(quán)法的規(guī)定修改和補(bǔ)充了《合同法》第五十一條的規(guī)定。而合同的效力問題是屬于合同法的范疇，應(yīng)該通過合同法的完善來(lái)完善，而不能通過物權(quán)法來(lái)加以規(guī)定。

二、《物權(quán)法》第106條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定及完善

在簡(jiǎn)單分析了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件之后，接下來(lái)筆者將結(jié)合該構(gòu)成要件談一談《物權(quán)法》第106條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度規(guī)定存在的缺陷，并在分析其缺陷的基礎(chǔ)上提出幾點(diǎn)看法。

關(guān)于善意的問題

首先是關(guān)于善意與否的標(biāo)準(zhǔn)問題。《物權(quán)法》規(guī)定善意取得必須是基于善意，但并沒有指出善意的標(biāo)準(zhǔn)，即如何才能認(rèn)定為善意。這是因?yàn)樯埔馐且粋€(gè)主觀的心理活動(dòng)狀況，不顯于外部，很難進(jìn)行認(rèn)定。這種關(guān)于善意規(guī)定的模糊性，在現(xiàn)實(shí)案例中不利于法官的操作。

針對(duì)善意的標(biāo)準(zhǔn)這一問題，筆者覺得可以從兩個(gè)方面進(jìn)行考慮：首先，從是否是惡意的角度來(lái)考慮。既然善意與否難以確定，那我們可以從善意的相對(duì)面即惡意來(lái)考慮。臺(tái)灣學(xué)者史尚寬提出關(guān)于惡意的證明方法可以從以下幾個(gè)事實(shí)來(lái)考慮：以不當(dāng)之低廉價(jià)格買受其物；讓與人屬于身份可疑之人，例如由有寄藏贓物嫌疑的舊貨店買取其物；授受行為，行于近親屬之間，可以確定其讓與人為惡意的；善意取得人通常由誰(shuí)受讓及在如何情形之下取得其物，應(yīng)有記憶，如經(jīng)原告之要求，被告拒絕為此項(xiàng)陳述的，則被告之取得應(yīng)推定為惡意；取得人確知讓與人非為所有人，應(yīng)推定其為善意。以上雖然是從惡意來(lái)分析的，但對(duì)善意的判斷認(rèn)定有很好的借鑒作用。另外，從是否支付了合理的對(duì)價(jià)來(lái)考慮。相對(duì)于善意標(biāo)準(zhǔn)的主觀性而言，是否支付對(duì)價(jià)是一種客觀行為，便于考查。因此法官在處理現(xiàn)實(shí)案例時(shí)，對(duì)于是否是善意的區(qū)分，可以結(jié)合受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的對(duì)價(jià)來(lái)考慮。

其次是關(guān)于善意取得的舉證問題。在判斷受讓人是否為善意時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用推定的方法，即推定受讓人是善意的。善意取得的取證應(yīng)由否定受讓人為善意之人負(fù)舉證責(zé)任，通常情況下，應(yīng)當(dāng)由原權(quán)利人對(duì)受讓人是否具有惡意進(jìn)行舉證，如果不能證明其為惡意，則推定其為善意。

關(guān)于價(jià)格合理與否的標(biāo)準(zhǔn)問題

從上面的分析可以看出，價(jià)格合理是善意取得的構(gòu)成要件之一，同時(shí)也是區(qū)分善意與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，因此關(guān)于價(jià)格合理與否的標(biāo)準(zhǔn)問題就顯得尤為重要。但是《物權(quán)法》并沒有對(duì)“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”中的“合理”作準(zhǔn)確的解釋，而是采取了一種比較模糊的表述，這在給法官發(fā)揮自由裁量權(quán)的同時(shí)，也給他們辦案帶來(lái)了一定的麻煩，甚至因自由裁量的擴(kuò)大而造成司法上的腐敗，不利于司法公正。由于法官主觀上的不同，對(duì)價(jià)格是否合理的看法也不盡相同，以至于出現(xiàn)同一案例不同判決的現(xiàn)象。這樣是很難真正維護(hù)善意第三人的利益的，更不利于維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定。

針對(duì)這一缺陷，筆者認(rèn)為，在法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的價(jià)格是否合理做出彈性規(guī)定的同時(shí)，也應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的制度對(duì)法官的自由裁量予以限制。具體來(lái)說，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)加以完善：首先，立法部門應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)的司法解釋，規(guī)定具體的合理價(jià)格的判斷標(biāo)準(zhǔn)，配合《物權(quán)法》的施行。其次，在相關(guān)的司法解釋尚未出臺(tái)之前，法官應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格、不動(dòng)產(chǎn)所處的地理位置、周圍的環(huán)境等各方面因素來(lái)判斷受讓人支付的對(duì)價(jià)是否合理。以上兩點(diǎn)建議尤其是第二點(diǎn)建議在操作上可能仍然會(huì)過于主觀。筆者認(rèn)為，還有一種相對(duì)來(lái)說會(huì)比較公正和客觀的建議，就是建立價(jià)格評(píng)估機(jī)制，成立一批獨(dú)立于司法機(jī)關(guān)之外而具備相應(yīng)資質(zhì)條件的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，進(jìn)入價(jià)格司法鑒定的評(píng)判市場(chǎng)。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記的問題

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，在受讓形式上要求不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。善意取得制度是為了維護(hù)善意第三人的利益，但《物權(quán)法》的這一規(guī)定仍不能很好地保護(hù)善意第三人的利益。因?yàn)?，依照此?guī)定，如果是基于出讓人的故意或過失而導(dǎo)致受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)后未及時(shí)登記的，善意第三人的利益仍得不到保護(hù)。

針對(duì)這一問題，筆者認(rèn)為，更需要立法機(jī)關(guān)盡快出臺(tái)相關(guān)的司法解釋，對(duì)這一問題作出相應(yīng)規(guī)定。至于司法解釋的具體內(nèi)容，筆者認(rèn)為，應(yīng)考慮造成受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)后沒有登記的原因，是出讓人的原因造成的還是受讓人自己造成的，以及相應(yīng)的期限，從而對(duì)善意受讓人加以區(qū)別保護(hù)。如果是基于出讓人的原因造成的，那么經(jīng)過一定的期限后，即使善意受讓人沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，他仍然可以取得對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)；如果是基于受讓人自己的原因造成的，那么經(jīng)過一定的期限后，善意受讓人則不能當(dāng)然地取得對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，除非他有正當(dāng)?shù)目罐q原不動(dòng)產(chǎn)所有人主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)的理由。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得制度是為了維護(hù)善意第三人的利益，最終的目的是為了維護(hù)交易秩序的安全和穩(wěn)定，如果善意第三人不及時(shí)行使自己的