房地產(chǎn)營銷策劃書

—房地產(chǎn)營銷策劃書第一篇：房地產(chǎn)營銷策劃書

前言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不行少，而且必需做到位。

商業(yè)城工程是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場旁，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建工程。本工程占地7000平方米，依據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，工程由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及裝備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。工程總投資約1800萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本工程初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。依據(jù)這個初步想象，結(jié)合目前工程現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本工程做了比擬系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度動身，對工程的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略布置、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、工程營銷總體策略

營銷總體策略是認(rèn)真分析、科學(xué)劃分并精確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升工程的附加價值，取得工程的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及工程形象。概括本工程的營銷總體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、提倡一個財寶理念、提煉一個鮮亮主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。

二、工程營銷目標(biāo)方針

依據(jù)本工程五個一的總體營銷策略，擬訂本工程的營銷目標(biāo)方針如下，作為本工程營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2.提倡一個財寶理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。

3.提煉一個鮮亮主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面對年輕新銳、有自己獨(dú)特的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。

5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本工程將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1.銷售（招商）目標(biāo)

2.銷售目標(biāo)分解

四、營銷階段計(jì)劃

依據(jù)工程的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點(diǎn)如表8X5所示。

五、工程銷售機(jī)遇及價格

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充足表達(dá)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的完成，綜合工程要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合工程定位，確定以下銷售機(jī)遇及價格。

（一）工程入市機(jī)遇及姿態(tài)

1.入市機(jī)遇：依據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20XX年5月份房交會期間開盤（或20XX年9月），可以抓住20XX年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等時機(jī)掀起第一個啟動；在國慶節(jié)、20XX年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售。（勵志天下.）

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)財寶地產(chǎn)、休閑購物形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

（二）價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：采納比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業(yè)工程的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。

3.價格策略：實(shí)行低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價風(fēng)格整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介搭配

（一）宣傳策略主題

1.獨(dú)特特色：商業(yè)城財寶地產(chǎn)投資商業(yè)是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從建筑建筑產(chǎn)品上升到營造全新休閑購物方式，提倡投資財寶地產(chǎn)、取得穩(wěn)定回報的投資理念。

2.區(qū)位交通：本工程地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置本錢低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

（二）宣傳媒介搭配

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新財寶投資，穩(wěn)定回報理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2.開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即工程營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以報紙、電視、戶外廣告牌三位一體為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3.開盤后的形象展現(xiàn)期：為了展現(xiàn)形象，以軟性深化挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動、工程招商說明會等形式。

第二篇：房地產(chǎn)營銷策劃書

從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個內(nèi)容。假如以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。依據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。

一，工程的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研討，包括市場調(diào)研，工程定位，工程的經(jīng)濟(jì)效益分析等。

二，工程的推廣整合策劃：包括工程的VI設(shè)計(jì)，工程推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動的策劃方案等等。

三，工程的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價格確實(shí)定等；工程的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。

全程策劃核心流程

如今中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出房地產(chǎn)全程策劃營銷方案，他從工程用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：

1、工程投資策劃營銷；

2、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)謀劃營銷；

3、工程質(zhì)量工期策劃營銷；

4、工程形象策劃營銷；

5、工程營銷推廣策劃；

6、工程參謀、銷售、代理的策劃營銷；

7、工程服務(wù)策劃營銷；

8、工程二次策劃營銷；

房地產(chǎn)策劃人的六個職能

伴著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善，策劃師、詢問參謀的作用重新被房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識和接受。但他們?nèi)匀粫S時被房地產(chǎn)開發(fā)商追問：策劃師或詢問參謀有什么用假如我們僅依據(jù)字面意義，認(rèn)為策劃師或詢問參謀就是出辦法的，未免太過簡潔。那么，房地產(chǎn)策劃師或詢問參謀到底是干什么的

從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話，我們認(rèn)為至少有六個方面的職能。

醫(yī)生的職能

就好像醫(yī)生為了對癥下藥，選擇最正確醫(yī)療方法，必需對患者進(jìn)行認(rèn)真檢查，通過對各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報告進(jìn)行綜合分析，最終得出正確的診斷結(jié)論。

房地產(chǎn)策劃師或詢問參謀受房地產(chǎn)開發(fā)商托付，對所開發(fā)的工程進(jìn)行具體的診斷分析，在了解了工程所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對建什么怎么建賣給誰等要素，提出工程的概念設(shè)計(jì)定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或詢問參謀既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫楣こ踢M(jìn)行人性化的定位。

法律參謀職能

為了標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場，國家和地方政府公布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如工程對周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代征、國際政治風(fēng)云、國家對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運(yùn)、WTO、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制等，必需以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照執(zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全把握。

財務(wù)專家職能

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或詢問參謀可以告知你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或詢問參謀是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的工程進(jìn)行全程策劃，并要保證工程在將來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，取得最大的投資收益。其手段主要不是通過降低本錢，而是通過資金的合理分配將資金投在能使工程增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。

導(dǎo)演的職能

房地產(chǎn)策劃師或詢問參謀是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)協(xié)作，將工程的概念定位演繹勝利。

船長的職能

認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或詢問參謀的工作只是出辦法的人也有許多，事實(shí)上，當(dāng)工程的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)理，假如把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格根據(jù)海圖航線航行，局部變動必需征的船長同意，只有這樣才能保證工程概念定位精確實(shí)施。

環(huán)境問題專家

這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的大環(huán)境問題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的小環(huán)境問題，同時居住區(qū)的人性化，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以表達(dá)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響工程的將來銷售，而景觀風(fēng)格定位及如何完成則取決于房地產(chǎn)策劃師或詢問參謀。

可見，房地產(chǎn)策劃師或詢問參謀是通才型人才，同時，一個房地產(chǎn)工程的全程策劃也不是一個或幾個房地產(chǎn)策劃師或詢問參謀就可以完成，而十?dāng)?shù)個甚至數(shù)十個專家組成的群體才能夠完成。

房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營銷、工程運(yùn)營和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)工程的市場調(diào)研和詢問策劃；整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案；房地產(chǎn)工程的產(chǎn)品營銷工作；房地產(chǎn)工程的'運(yùn)營工作。

20XX年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發(fā)布了以房地產(chǎn)策劃師為主的第三批10個新職業(yè)，引起了社會各界的廣泛關(guān)注和高度重視，標(biāo)準(zhǔn)新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業(yè)活動進(jìn)行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的看法，最終評審?fù)ㄟ^的。

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)確實(shí)立，不僅可以培育大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對人才的迫切需求；而且可以擴(kuò)大社會就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對加快推動社會主義現(xiàn)代化具有非常重要的意義。伴著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并快速成長，估計(jì)5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。

20XX年12月15日，由中國房地產(chǎn)及住宅研討會主辦、房教中國網(wǎng)承辦的首屆中國房地產(chǎn)策劃師年會在北京高校隆重進(jìn)行。此次大會作為中國房地產(chǎn)策劃師第一次全國性的行業(yè)聚會，是國家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來的首次年會。標(biāo)志著房地產(chǎn)策劃師這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著房地產(chǎn)策劃師這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向邁進(jìn)。而中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充足展現(xiàn)中國房地產(chǎn)策劃人的才智和風(fēng)采，進(jìn)一步推動中國房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)策劃的地位和作用

地位

第一、房地產(chǎn)策劃在學(xué)問經(jīng)濟(jì)時期屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)制造社會價值和經(jīng)濟(jì)價值。二十一世紀(jì)是學(xué)問經(jīng)濟(jì)時期，學(xué)問經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、才智產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會所需的學(xué)問比任何時期要豐富得多。勝利的房地產(chǎn)企業(yè)，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用學(xué)問的力量。這種力量，就是思想、智力、方略等。智能與財寶結(jié)合在一起，還會爆發(fā)出巨大的能量。

第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫，是企業(yè)決策者的親切助手。主要表如今：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從工程選址直到物業(yè)服務(wù)的每個環(huán)節(jié)，策劃活動都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個勝利案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活潑、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在制造很多精彩的工程典范和營銷經(jīng)典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫忙與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，制造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

第三、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)中自始至終貫穿一起，為工程開發(fā)勝利保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)要完成一個工程周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、工程選址、投資研討、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，這些過程中的某一環(huán)節(jié)顯現(xiàn)問題，都會影響到工程的開發(fā)進(jìn)程，甚至使工程變成半拉子工程。房地產(chǎn)策劃參與工程的每個環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占據(jù)市常