地產(chǎn)項目年度推廣策劃提報模板課件

紅星國際廣場2018年度推廣策劃提報市場基礎(chǔ)綜合環(huán)境分析|常州樓市供求市場1-11月商品房成交58763套，成交面積632萬方，日均成交175套；前11月商品房新增供應(yīng)893萬方，供求比例1:0.71；住宅方面，前11月成交44763套，成交面積514萬方，日均成交133套；前11月住宅新增供應(yīng)690萬方，供求比例1:0.74；房價方面區(qū)域平穩(wěn)，商品房均價7220元/㎡，其中住宅均價6785元/㎡；1-11月全區(qū)商品房新增供應(yīng)340萬方，成交231萬方，供求比1:0.68；1-11月全區(qū)住宅新增供應(yīng)290萬方，成交188萬方，供求比1:0.65；前11月商品房均價表現(xiàn)平穩(wěn)，均價6889元/㎡，住宅均價上半年表現(xiàn)平穩(wěn)，三季度飆升突破7000元大關(guān)。綜合環(huán)境分析|常州樓市供求市場1-11月全市別墅新增供應(yīng)35.4萬方，成交22.2萬方，供求比1:0.62；前11月全市別墅共成交674套，日均成交2套；價格平穩(wěn)，保持13000元/㎡左右浮動，單套價格約400-450萬左右。綜合環(huán)境分析|常州樓市供求市場1-11月全市商鋪新增供應(yīng)80萬方，成交42.4萬方，供求比1:0.53；商鋪均價平穩(wěn)，11000元/㎡左右浮動。綜合環(huán)境分析|常州樓市供求市場常州市場供求相對寬松，房價走勢平穩(wěn)，常州整體樓市穩(wěn)??；武進為常州樓市主戰(zhàn)場，供求量約占全市40%，供求比例較全市更寬松，市場競爭勢必更激烈。對于本案而言，更需要有差異化的賣點競爭及靈活的價格措施來應(yīng)對市場環(huán)境。全市別墅類市場低迷，成交以低總價產(chǎn)品為主。價格是本案別墅去化受阻最大因素，因此后期別墅推廣需要更高的價值感來支撐；受投資門檻影響，全市商鋪需求低迷，將給本案商業(yè)街銷售帶來威脅。市場對本案的啟示：綜合環(huán)境分析|樓市政策市場市場對本案的啟示：樓市大環(huán)境會對市場有一定影響，特別是增加了購房者猶豫心理；調(diào)控主要限制了二套房客戶，對于初級置業(yè)者影響不大，因此國五條、二套房、房產(chǎn)稅等一系列政策對本案普通住宅不會產(chǎn)生大影響。最大風(fēng)險在于銀行信貸政策的收緊，迫使還貸壓力增大。綜合環(huán)境分析|競品市場項目體量主力戶型均價戶數(shù)去化情況銷售動態(tài)板塊/商圈萊蒙城100萬方86-140㎡6400元/㎡總戶數(shù)3000戶當(dāng)期戶數(shù)626戶剩余217套【中央府】59#，6200元/㎡起，均價6400元/㎡，57#，5899元/㎡起，55#、56#，均價6800元/㎡，戶型為86-145㎡；【公園里】少量剩余房源在售，均價6800元/㎡。湖塘路勁御城90萬方85-136㎡7500元/平總戶數(shù)6261戶去化1731套7期法蘭郡68#樓85-136㎡戶型認(rèn)籌啟動，交5000享日進千金，限量100套。另外少量戶型房源4500-6200元/㎡親民價出售，法蘭郡67、68#樓價格7000-7500元/㎡。湖塘招商花園城53萬方87-125㎡5650元/㎡一期1080戶去化226套目前高層二十套特價一口價房源在售。3#甲單元在售，戶型面積為87㎡、109㎡、125㎡，最低價5288元/㎡起，均價5650元/㎡，購房可享交1萬抵6萬優(yōu)惠。湖濱新城綠地香奈40萬方88-129㎡5200元/平總戶數(shù)2708戶去化16%55#樓在售，戶型在88-129㎡之間，均價在5200元/㎡左右，現(xiàn)享交2000抵3萬的優(yōu)惠。湖濱新城項目體量主力戶型均價總戶數(shù)去化情況銷售動態(tài)板塊/商圈武進萬達廣場60萬方90-140㎡7500元/㎡已取銷許2423戶去化517套中央華城三組團首期109㎡三房在售，均價7500元/㎡，33層，兩單元，分別是2梯3戶和2梯4戶。42-66㎡SOHO精裝公寓在售，29.5萬元/套起；30-120㎡金街在售。湖塘武進吾悅廣場80萬方公寓40-70㎡公寓4999元/㎡起總戶數(shù)5000戶住宅售罄三期金蘋果公寓在售，首批推出的樓層為4-8層和16層，每層為31戶，面積為40-70㎡，目前5-7層已售罄，4、8、16層部分房源在售，最低4999元/㎡起。湖塘星河國際180萬方80-140㎡8600元/㎡總戶數(shù)9000戶備案2657套，去化1895套COCO派精裝小豪宅53-70㎡，均價8600元/㎡，國3號87-144平房源在售，均價8100-8200元/㎡。湖塘萬科地塊約20萬方純住宅用地，地塊出讓面積93847，成交價50677.38萬元，樓面成交價2160元，本次萬科所得武進鳴凰地塊地處武進中心區(qū)、濱湖新城、高新區(qū)三城中心交匯處。鳴凰常州在售別墅項目共計23個，多以聯(lián)排、雙拼為主。其中單套600萬以上的項目9個，滆湖西太湖板塊4個，天寧區(qū)板塊2個，其他區(qū)個一個。位置太湖灣旅游度假區(qū)資源整個常州環(huán)太湖沿線只有7公里，萬澤太湖莊園占了其中的一半建筑公建區(qū)采用摩洛哥建筑風(fēng)格別墅為新亞洲主義建筑風(fēng)格園林采用引水造景的方式在項目內(nèi)進行人工造島配套竺山湖小鎮(zhèn)度假村、金陵大飯店紳士運動體驗館、時尚球類運動中心、游艇俱樂部、白金五星級酒店、濕地馬場、主題商業(yè)街。交通距離常州市區(qū)約40公里，車程在40分鐘左右；距離無錫市區(qū)約25公里，車程20分鐘左右,距滬寧杭各兩個小時車程，可乘316路在太滆站下車建面（㎡）套數(shù)可售價格獨棟570-85000600-1500萬雙拼190-26011488200-400萬聯(lián)排307-3809341200-400萬萬澤太湖莊園銷售情況位置武進延政西路與綠楊路交匯處資源坐擁景致無邊的西太湖，項目中心景觀區(qū)還規(guī)劃有占地2公頃的人工景觀湖建筑建筑設(shè)計采用現(xiàn)代造型元素，通過形體間的虛實對比，不同材質(zhì)、色彩的對比，創(chuàng)造出一個尊貴、自然、優(yōu)雅的建筑格調(diào)園林項目以寧靜、寫意、溝通的生活方式為理念，在規(guī)劃設(shè)計中“建筑動線布局，空間有序流動，開放圍合組團”，突出人在環(huán)境中與自然的交流。配套星韻學(xué)校、信特超市、明都會議中心、動漫城、雙語幼兒園交通61路、67路到延政路綠楊路下車湖濱壹號銷售情況建面（㎡）套數(shù)可售價格獨棟500-58000700-800萬聯(lián)排240-30020348280-360萬位置武進太湖灣旅游度假區(qū)內(nèi)資源坐擁常州稀缺山湖資源建筑太湖畔“山居別墅”，濃郁的英式建筑風(fēng)格，兼具大氣和優(yōu)雅。園林太湖畔純英式原生坡地別墅，將憑借其優(yōu)越的不可復(fù)制的自然資源和得天獨厚的地理優(yōu)勢，既滿足高端財富人群周末度假、休閑、養(yǎng)生的需求，又具備極高的投資價值配套嬉戲谷、游艇中心、大酒店會所交通滬寧高鐵、滬寧高速、寧杭高速、沿江高速和錫宜高速66路到太湖灣下車可達案場九洲紅墅嶺銷售情況建面（㎡）套數(shù)可售價格獨棟800-1200111000萬以上聯(lián)排430-4504932均價500萬/套位置武進太湖旅游度假區(qū)內(nèi)資源直面7公里黃金湖岸線，背山面水，景致迷人,自然資源優(yōu)越建筑建筑風(fēng)格為現(xiàn)代和后現(xiàn)代主義風(fēng)格，走原創(chuàng)別墅路線，旅游度假與休閑觀光結(jié)合，園林依次落座在山坡之上，層層疊出動感有序的生態(tài)景觀。以湖光山色為自然導(dǎo)引，秉承生態(tài)和人文的設(shè)計理念，創(chuàng)造出自然、休閑、養(yǎng)生、健康于一體的度假區(qū)景觀。配套竺山湖度假村、金陵大飯店交通距常州、無錫、宜興均為30公里，距上海、南京、杭州均為150公里太湖灣度假村銷售情況建面（㎡）套數(shù)可售價格獨棟290-5404918500-1600萬聯(lián)排2701023370萬西太湖濱湖新城武進核心區(qū)高新區(qū)休閑旅游、科技研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公、總部經(jīng)濟、養(yǎng)生休閑、商貿(mào)購物和生態(tài)人居裝備制造、電子信息、半導(dǎo)體照明、商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)六所高校、高科技企業(yè)、服務(wù)外包企業(yè)、科技金融中心等本案發(fā)展發(fā)展武進主要呈現(xiàn)向西、向南發(fā)展方向，特別是西太湖濱湖新城，被列為十二五期間政府重點項目。本案處于核心區(qū)與新城交匯，淹城大道與延政大道交匯，2500年春秋淹城旁，區(qū)位優(yōu)勢明顯。綜合環(huán)境分析|武進城市發(fā)展電子信息、精密機械制造、生物科技、新興材料、生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游經(jīng)發(fā)區(qū)湖塘、牛塘居住組團及政治、文化、商業(yè)綜合中心組團大學(xué)城綜合市場情況及本案特性，得出SWOT分析及解決策略：優(yōu)勢大體量綜合體項目，業(yè)態(tài)完善、創(chuàng)新緊靠淹城公園及五星酒店，自然環(huán)境獨特優(yōu)質(zhì)緊靠淹城大道、延政大道雙主干道，交通便捷戶型、景觀、建筑等產(chǎn)品上的優(yōu)勢，精工精品紅星國際廣場18城20余項目開業(yè)/開發(fā)，信心優(yōu)勢劣勢附近沒有優(yōu)質(zhì)的學(xué)校，學(xué)區(qū)劣勢項目周邊沒有形成生活、居住氣氛機會武進向西發(fā)展，板塊及配套發(fā)展力度大紅星國際廣場招商及主力商家的入駐附近教育配套遷入威脅周邊招商、綠地、萬科等大牌開發(fā)的競爭武進區(qū)域內(nèi)項目多，競爭大紅星在住宅領(lǐng)域知名度不高，競爭力不高二手房市場的競爭樓市調(diào)控、信貸政策威脅解決策略：推廣中充分利用綜合體作為亮點，配合產(chǎn)品、規(guī)劃等信息系列立體化推廣；最大限度利用優(yōu)勢及機會規(guī)避劣勢，主動制造事件、輿論導(dǎo)向來解除威脅。再次審視城市綜合體全城最TOP生活方式的代表城市精神的極致體現(xiàn)城市繽紛生活的高度濃縮人性化的尺度，合理的業(yè)態(tài)分布，八達的交通充滿人文關(guān)懷的情愫城市綜合體包羅都市精粹提供一個超越城市夢想的全新生活主張紅星紫郡推廣不能完全建立在產(chǎn)品上，城市綜合體形象和綜合體生活主張的吸引才是最重要的價值。這也恰恰就是紅星紫郡快速跳出市場、樹立標(biāo)桿、實現(xiàn)溢價，并與目標(biāo)客群快速對味溝通的核心訴求，再加上紅星國際廣場成功案例提供的信心支撐，才是紫郡最終推廣成功的最大機會。我們的啟發(fā)：另外，本案獨特的高層、別墅共體小區(qū)配置，將為高層氣質(zhì)加分，作為常州最“貴”的豪宅，隨著威尼斯莊園的口碑傳播，豪宅所帶來的高尚居住格調(diào)與奢華生活品質(zhì)，是紫郡可以借助的另一個賣點，豪宅區(qū)的高層是紫郡快速形成產(chǎn)品差異化及產(chǎn)品品質(zhì)的另一個保障。明確紅星紫郡的核心價值：基于紅星國際廣場之上的綜合體價值，以及其所帶來的獨有的、彰顯都市繽紛生活的主張。紅星紫郡客戶分析：基于2013年900余組來訪客戶的基礎(chǔ)做研判。核心客戶：湖塘、牛塘、鳴凰客戶屬性：區(qū)域范圍內(nèi)居住人群或產(chǎn)業(yè)人群，主要以剛需自住或首改自住為主，輔以改善型需求。核心客戶次主力客戶：大學(xué)城、高新區(qū)、經(jīng)發(fā)區(qū)客戶等屬性：區(qū)域外沿居住人群或產(chǎn)業(yè)人群，主要以剛需自住或首改自住為主。輔助客戶：武進區(qū)外客戶，比較分散屬性：部分被價格擠出客戶，以剛需自住或首改自住為主；另一部分人或是看重地段及未來潛力，大面積改善或投資需求。次主力客戶輔助客戶客戶描述：初級安家置業(yè)，他們受總價購買力導(dǎo)向，對區(qū)域有著深厚的感情，為了立足安居或改善生活環(huán)境而購房，他們向往城市繽紛的生活，希望生活越來越有品質(zhì)感；改善置業(yè)，他們“不差錢”，地段、房子保值增值是他們所首要關(guān)心的，對于品質(zhì)有很高要求，他們有調(diào)性，有主張，習(xí)慣了城市生活，有更高的生活追求?；诩t星紫郡的核心價值及目標(biāo)客戶特性分析新形象世界，在你腳下春秋淹城畔，80萬方地標(biāo)級全能生活城報廣/軟文：活在時尚里不怕買不到，就怕找不到——18000m2超體量品牌超市，強勢入駐！最喜歡看著她，優(yōu)雅起舞——常州第一家真冰溜冰場，冰臨城下！孩子的天性，本就好動——常州第一家大型兒童樂園，歡樂開啟！愛她，就帶她去玫瑰天街——常州第一個人文商業(yè)街，包羅萬象輕一點，對面就是淹城公園——常州第一個屋頂高爾夫會所，揮灑世界！布拉德皮特，再也不用劇透了——紅星太平洋國家影院，您的私家影院！客戶拓展策略：本案核心客戶圈核心緊鎖策略充分借助綜合體價值、地緣情結(jié)，以市民生活場所為基礎(chǔ)，超市、菜場、老社區(qū)、商業(yè)街等，地毯式排摸客戶。外沿客戶圈外沿引導(dǎo)策略通過戶外廣告進行引導(dǎo)，同時配合超市、菜場、老社區(qū)、商業(yè)街派單、定點短信方式宣傳。長虹高架廣告延政大道廣告延政大道廣告延政大道廣告長虹高架廣告延政大道廣告大客戶策略對大學(xué)城、高新區(qū)、湖濱新城、經(jīng)發(fā)區(qū)的事業(yè)單位公務(wù)員、大學(xué)教師、大型企業(yè)員工進行專場團購會或?qū)鐾平闀?。大學(xué)城高新區(qū)經(jīng)發(fā)區(qū)湖濱新城創(chuàng)新派單方式：在傳統(tǒng)的派單模式上，新穎創(chuàng)新，送超市購物袋、單頁夾洗車券、看房送地鐵票等等；走進老小區(qū)除了傳統(tǒng)的派單、橫幅、道閘廣告之外以活動的形式走進老小區(qū)，愛心健康體檢、鄰里活動、免費洗車等等豐田卡羅拉2018款常州首發(fā)選擇一些2018年新款剛需車型，與4S店進行合作，在售樓中心廣場進行首發(fā)展示、試駕活動，邀請客戶及嫁接4S店汽車客戶。在售樓中心提前上演繽紛生活。。。營銷活動：紅星之夜，德國慕尼黑啤酒節(jié)武進站在德國慕尼黑啤酒節(jié)之際，在武進與德國黑啤合作，邀請客戶在售樓中心及廣場舉辦一場狂歡啤酒節(jié)，并邀請外籍樂隊進行現(xiàn)場表演。拉斯維加斯賭場博彩體驗來訪客戶免費贈送一定數(shù)量籌碼，參與并體驗“博彩”活動，并設(shè)置禮品兌換，如100籌碼兌換剃須刀,200籌碼兌換電飯煲等。某品牌春夏時裝秀與小資快時尚品牌聯(lián)動，邀請俊男靚女模特，對2018年春夏新款服飾走秀活動，吸引客戶眼球。城市微電影武進站開機通過網(wǎng)絡(luò)、微博、微信進行微電影營銷，邀請業(yè)主、客戶，或者網(wǎng)絡(luò)報名，選擇男女主角，拍攝微電影拍攝并傳播。制造小資情調(diào)及炒作事件。對于紅星紫郡推廣的一個擔(dān)心：訴求都市生活價值方式的廣告，在紅星國際廣場綜合體還未開業(yè)，缺少體驗的情況下，能否快速觸動銷售？解答擔(dān)心：常州是長三角地區(qū)的富朔之地，是城市化較高的城市，對于都市的繽紛生活，不需要我們?nèi)ッ枥L；城市綜合體的生活主張也不需花大時間教育，先于我們開業(yè)的萬達廣場、悟悅廣場，已經(jīng)完成了這項工作；我們需要做的是，借助兄弟城市紅星國際廣場的成功案例來增強信心，讓區(qū)別于常州同類項目的亮點閃耀，將區(qū)域的價值清楚釋放并產(chǎn)生向往。一、售樓中心建立“紅星國際廣場18城20子聯(lián)動榜”做法：充分借勢兄弟城市兄弟項目的成功（特別是已開業(yè)紅星廣場），招商、銷售成績，觸動客戶，使之信心增強。二、售樓中心媒體化，裂變傳播效應(yīng)做法：利用售樓中心作為平臺，將招商業(yè)績、營銷活動、新聞事件，通過業(yè)主群、微博、微信裂變式傳播。三：線上推廣，組合出擊做法：戶外做大形象，提調(diào)性，網(wǎng)絡(luò)、報紙、微博、微信做細(xì)節(jié)。四：武進向西，城市發(fā)展論壇做法：與西太湖湖濱新城管委會合作，借助政府、媒體及專家之口，傳播板塊價值。五：售樓中心提前上演的繽紛生活活動體驗做法：參照“營銷活動”建議。具體操作：MYSOHO和玫瑰天街進入銷售后，又如何推廣？不管是紅星紫郡，還是MYSOHO，還是玫瑰天街的營銷，決不可單兵孤軍奮戰(zhàn)，（單獨形象）勢必借力紅星國際廣場，80萬大軍之勢，（綜合體綜合形象）方能治服“敵人”凱旋！而產(chǎn)品本身所特有的賣點，可以通過輔助推廣完成，如幅標(biāo)、軟文、短信等。我們認(rèn)為營銷的重點在于線下找準(zhǔn)客戶，對癥下藥，推廣才有效果。購買商鋪SOHO客源定位：全層級投資客、自用客戶50萬150萬250萬投資額高端投資客對于投資風(fēng)險有更高的要求，審慎投資能夠提供高收益是促動因素投資心理為主，希望能夠穩(wěn)定增長中高端投資客對于投資風(fēng)險高要求，投資經(jīng)驗豐厚看項目各項屬性，高收益是促動因素投資心理為主中低端投資客低端投資客對于投資風(fēng)險有要求，投資經(jīng)驗多次高收益是促動因素，容易被說服具有投資經(jīng)驗，但并不專業(yè)高收益是主要目的，容易被引導(dǎo)核心關(guān)鍵詞：經(jīng)濟基礎(chǔ)好、有經(jīng)驗、理性投資、高回報客戶定位：客戶地圖核心客戶：武進區(qū)域，湖塘、牛塘等私營業(yè)主、個體戶重要客戶：常州投資客戶，天寧區(qū)、鐘樓區(qū)主城客戶為重成長客戶：長三角地區(qū)投資客，特別是上海、浙江客戶成長客戶重要客戶核心客戶武進私營業(yè)主、個體戶客戶70%常州主城投資客戶20%通過高速、高鐵導(dǎo)入的長三角投資客戶10%營銷活動：一方面共享住宅及別墅活動，另一方面以投資＼理財＼健康風(fēng)水等類活動為主，主要目的是嫁接渠道，如銀行、證券、諾亞財富等機構(gòu)。綜合體紫郡玫瑰天街MYSOHO2月3月4月1月6月7月8月5月10月11月12月9月為一個家，買一座城世界，在你腳下大腕們，都來了財富鼎鋪，先入為主常州人，有禮了送玫瑰系列營銷活動：在售樓中心提前上演繽紛生活線下渠道拓客，分大客戶、區(qū)域客戶及區(qū)域外沿客戶線下渠道拓客活在時尚里系列炒作武進向西，城市發(fā)展論壇投資理財類渠道活動線下渠道拓客投資理財類渠道活動紅星紫郡、ＭＹＳＯＨＯ、玫瑰天街推廣計劃表：招商簽約大會誰令常州眼紅？價值系列炒作價值系列炒作價值系列炒作形象升級新形象：世界，在你腳下春秋淹城畔，80萬方地標(biāo)級全能生活城綜合體招商簽約大會：大腕兒們，都來了頂級商業(yè)齊聚，80萬方綜核體星耀龍城高層開盤：為一個家，買一座城100-170平墅區(qū)高層，超值價心動開盤高層持銷：誰令常州眼紅？一路勁銷冠龍城，100-170平載譽加推SOHO預(yù)約： 常州人，有禮了！買一層送一層，5.7米挑高SOHO全城首發(fā)SOHO報廣：比住宅更懂享受比酒店更懂生活MYSOHO，5.7米挑高，買一層送一層玫瑰天街預(yù)約：財富鼎鋪，先入為主60—200平限量版全臨街商鋪，全城稀售報告已經(jīng)過半，我們突然發(fā)現(xiàn)少了一個業(yè)態(tài)——威尼斯莊園并不是我們將它遺忘了。筑邦認(rèn)為，威尼斯莊園客戶與紫郡客戶圈層跨度太大，夸張一點的說，一個是高富帥，一個是窮屌絲，他們認(rèn)知不同、話題不同、興趣不同，威尼斯莊園獨立推廣，才最有機會！沒有人會記住第二名！2018常州高端市場王者只有一個！背景說明：從本案別墅項目推廣至今積累的客戶情況分析，大部分客戶的抗性在于價格，當(dāng)然，這受制于整個常州別墅市場起步晚、起點低的影響，客戶對于真正的豪宅缺乏相應(yīng)的認(rèn)識?？v觀常州別墅市場，威尼斯莊園作為紅星集團在一個特殊區(qū)域（非成熟板塊），打造的特殊產(chǎn)品（淹城公園旁的絕版資源型別墅），它的競爭不在對手，而在自身。但在之前的推廣中，并沒有跳脫出市場上普通別墅的梯隊，“曲高和寡”是目前面臨的最大問題。所以，對別墅產(chǎn)品的推廣，首要目的的是建立獨一無二的“標(biāo)簽”，樹立主流影響力。問題表現(xiàn)“常州沒有人不知道淹城公園”威尼斯莊園卻缺乏應(yīng)有的關(guān)注度問題本質(zhì)（事實上，我們擁有頂級的資源和產(chǎn)品，但在市場上的地位和關(guān)注度卻是不對等的）在別墅市場中贏取常州富人的“偏好”（在常州別墅市場建立主流影響力，并打動我們的客戶）樹立主流影響力尋找核心價值及傳播概念構(gòu)建別墅產(chǎn)品2018年度推廣體系ONETWO2018年，針對別墅產(chǎn)品，我們需要完成的最重要的任務(wù)一、是利用自身資源、產(chǎn)品優(yōu)勢建立絕對權(quán)威的高端形象（市場占位）；二、是引領(lǐng)新的趨勢和觀念，在“級別”之上啟動新的營銷策略（圈層營銷）。有區(qū)別有級別有級別，才有高度有區(qū)別，才有競爭力樹立主流影響力，我們需要兩樣?xùn)|西市場占位：直言不諱的說，常州有豪宅，但相比蘇州有御園，無錫有香樟園，上海有檀宮，常州顯然缺乏一座可以列入長三角豪宅體系的頂級項目。

但另一方面，不可否認(rèn)，常州是一個極具購買力的城市。據(jù)《2013胡潤江蘇地區(qū)財富報告》顯示，長三角地區(qū)富豪分布“稠密”，千萬級、億萬級富豪人數(shù)占全國三分之一，其中江蘇有73000人是千萬富豪，有4800人是億萬富豪，千萬和億萬富豪人群分別占全國7.2%和7.6%。這些富豪中，超過三成會投資，而主要投資渠道是房地產(chǎn)，可見，貨真價實的豪宅永遠(yuǎn)是富豪鐘意的“香餑餑”。而常州是長三角的中心城市之一，亦是眾多富豪的活動與關(guān)注焦點，在這樣富豪扎堆的常州樓市下，亟待有真正與富人身份和品位相匹配的豪宅誕生。我們需要抓住這個市場機遇，需要務(wù)實的抓住主力客戶群的心理特征，我們需要通過一個明晰的產(chǎn)品標(biāo)簽來幫他們實現(xiàn)自我最高價值。換言之，需要給別墅產(chǎn)品一個獨一無二的定位，且這個定位是我們?yōu)樗麄兞可矶ㄖ频?，能證明他們身份的最高價值。怎樣的標(biāo)簽，才能建立“身份區(qū)隔”？《中國奢侈品15年報告分析》中是這樣說——現(xiàn)在非必須品的消費客戶，很多都是苦過來的，大部分還是抓住了一些特殊的機會發(fā)家，所以，對于這個階段的客戶心理來說，他們渴望被別人關(guān)注，他們希望被別人仰慕，他們希望能用最好的東西來證明自己的身份。他們功成名就的時候就希望自己能住最好的，穿最好的，用最好的，雖然這是相對不成熟的消費心理，但這是現(xiàn)階段無法改變的現(xiàn)狀。LV的格紋、香奈兒的雙C、卡地亞的獵豹，很多奢侈品牌都是具有符號性的，他們的符號特征都是十分鮮明的，如果你用的是這些奢侈品是很容易被大家所辨認(rèn)的，從而形成被人仰慕、崇拜的身份象征。很顯然，

要真正的建立身份區(qū)隔

光從物理層面進行訴求，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)站不住腳跟的

唯有在精神層面賦予他們無法企及的高度

才能真正形成區(qū)隔。定位常州第一豪宅首先，威尼斯莊園的獨占資源和產(chǎn)品力，決定了“第一豪宅”的物理屬性。其次，在價格門檻和客群組成上，“第一豪宅”當(dāng)之無愧。另一方面，“常州第一豪宅”的市場占位，有利于規(guī)避紅星品牌在豪宅領(lǐng)域相對弱勢的影響。這就是我們要給項目貼上的標(biāo)簽身份已經(jīng)確定！推廣需要更有沖擊、更加震撼的廣告訴求和產(chǎn)品深化，讓客戶堅定選擇威尼斯莊園將是偉大的決定；同時需要給客戶制造項目的稀缺感和購買的緊迫感。眾生的理想

春秋淹城畔，龍城豪宅標(biāo)桿不要說人，即便是普通的生物，也尋找適合自己的居所生息。天下蒼生，努力和拼搏，智力與辛勤，都是為了實現(xiàn)自己的生命理想。把眾人上升到眾生，排除了萬人之上的崇高，卻更有生命本真高度。知我者希，則我者貴春秋淹城畔，龍城豪宅標(biāo)桿真正了解我的稀少的，則，不是簡單的選擇，是跟隨的意思。

老子是提出“道”的大師，東西方哲學(xué)皆準(zhǔn)，只有順應(yīng)了道才能永恒，

永恒的建筑，蘊藏勃勃的生機。天工成器，百年傳世春秋淹城畔，龍城豪宅標(biāo)桿春秋淹城，自古帝王將相之所。翻閱2500年歷史畫卷，一部家族傳承史映耀春秋淹城畔幾度春秋，興衰更替，家族綿延，龍城世家迎來復(fù)興“常州第一豪宅”僅僅是線上的宣傳、推廣，依然不足以支撐。對于頂級購買客群，他們更相信自己的眼光，他們的參考對象更多的是周遭同等身價的親友。所以，現(xiàn)場體驗和圈層營銷，對于豪宅的營銷，才是最為關(guān)鍵的。2018年，我們需要確立的是“第一豪宅”的市場地位，但更重要的是，我們需要營造一個獨一無二的“第一富豪圈”，只有通過對客戶的不斷邀約，給予他們精致尊貴的現(xiàn)場體驗，高端圈層的氛圍感染，才能直接拉動銷售。圈層營銷：富豪圈的事，從古自今，無外乎“聲色犬馬”“聲”一次盛大的造勢活動，跨界聯(lián)袂頂級樂壇大師，奏響威尼斯莊園在常州市場的名望。“色”一場盛大的名流派對，美