某年度深圳別墅市場報告

12005深圳別墅研究報告目錄第一局部概述第二局部深圳別墅市場開展歷程1、歷年市場供給2、近年別墅類物業(yè)銷售情況第三局部深圳別墅市場特征和趨勢1、區(qū)域分析1.1別墅區(qū)域開展第一階段1.2別墅區(qū)域開展第二階段1.3未來別墅開展的主要區(qū)域2、產品分析2.1容積率與建筑形態(tài)的關系2.2戶型結構和面積配置2.2.1、戶型結構2.2.2、功能與面積尺度關系2.2.3、各類型別墅功能分區(qū)的權重2.3建筑風格2.3.1嶺南風格主導早期別墅市場2.3.2西式古典懷舊風格盛行2.3.3現(xiàn)代風格創(chuàng)新2.3.4有機結合風格漸成趨勢3、價格分析3.1近年二級市場售價走勢分析3.2三級市場租、售價格分析4、客戶分析4.1客戶區(qū)域及特征4.2消費案例5、營銷方式探討第四局部深圳別墅市場開展前景

編委：指導：梁容潘軍

編委：路瑩隆顥

研究團隊：青忠貴劉啟陳俊伊張縣庭吳茂萍吳剛速第一勻局部昨概普述圓債現(xiàn)在寄常說因的馬“圈別墅犧〞比，實鞏際上疊涵蓋攜了國努外的搭兩種驚物業(yè)匪類型忍：一釘種是洲Ho群us譜e，稈一種票是V議il劑la辭。如央果直縮譯過簡來，查Ho綱us但e應美該是銷“灑住宅雖〞肢，而摧Vi桌ll年a才驢是真伐正的昨“況別墅菌〞磁，也抽可以擠譯成怕“榜莊園沿〞千、桶“朋城堡買〞價，一另種帶土有詩諸意的漁住宅旬。

扎揭那么盆，如鄭何區(qū)曬分V揉il拿la拒和H血ou峽se籠呢？低當人極們的窮生活嚇富足洪之后棍，其民居所勸也會脂發(fā)生每第一懂居所潤和第膝二居嶄所的鵲分立層。換織而言渠之，羞人們齡這時爹不但墓要有腫生活峰，還阻要有巾度假書；不喉但要燃活得鞋現(xiàn)實晨，還采要活捉得詩侄意；償不但嬌要生控活在高此處殿，還猛要生愚活在牢彼處唉。簡絨單地胳說，龍V蝕il砌la券一般逮是指換處于榴風景說旅游尺區(qū)、付專門糕用于雁休閑凝度假辜的房毒子，彎屬于擦第二尚居所李，不傅同于曬一般獵住宅思；H爭ou伸se計那么相川當于宵生活設型住魄宅，符是常寒住的爭第一橋居所叼。拾從建壺筑形廚態(tài)上枝一般闖分為姿SI激NG際LE填F廉AM筋IL清Y畜HO頑US賺E喘——乞獨立挑別墅康、T址WO伐F囑AM化IL宇Y儀HO婚US玻E剃——呼雙拼譜別墅照、T啊OW得NH孟OU丈SE項——逼聯(lián)排巖別墅繼。獨眉立別策墅即愈獨立掛的住赤宅，某不與同其它趨住宅外相連船，雙沈拼別悄墅相籠當于蔥兩套忍住宅獅連接甚在一衛(wèi)起，損聯(lián)排桶別墅禁那么相左當于晶三套農及以宋上的民住宅身連接愈在一澤起。讀HO兼US們E可被能是件平房餃，也音可能談是二泊三層丑的樓綿房，確最大倍的特脈點是幸獨門除獨院極。霞別墅碌來到敵中國憤后，談除引四進了跟以上友幾種愉別墅巧形態(tài)枝外，結受土粥地資飯源的技限制旗，還脅衍生鉗出一風種疊窩拼別腿墅。虛疊拼烤別墅酷是由轉兩組式類似匯復式繭的結腳構上輔下疊夾加而協(xié)成，慣高度死為四肢層或昨六層猾，上喝面一猶戶，救下面敲一戶絨，每楚一套華戶型垮或有飛天〔迷上有華露臺走〕或餅有地頂〔下兼有花查園〕阻。形佳象一使點說廁，?！凹帛B拼嫩別墅棉〞毯就是逗把獨輛立別蒼墅疊斯加起壺來，版外觀型像普陜通多巷層、嶄內部我空間膽卻具蟲有獨位立別龍墅的鞭一些味元素霞。疊予拼所躲包括伶的土青地價單值要制低于辟聯(lián)排其、雙獨拼、脾獨立滾別墅飲等建狠筑形首態(tài)，紀但又舊會明釋顯高熄于多先層等量產品大。因鋪深圳炒別墅附市場飽最早穩(wěn)出現(xiàn)竊的建拉筑形范態(tài)是齡獨立炎別墅棄和雙渾拼別昌墅，架近年處雖出仍現(xiàn)如語To蓋wn斥ho選us畜e、盜To未wn村ho飲me陜、C江it齒yh談ou侮se款等

猜多種焦概念唉，但礦是市債場供淚應的抓別墅它產品蓮在建桂筑形聞態(tài)上春仍表巖現(xiàn)為點獨立巨、雙橫拼、副聯(lián)排型和疊楚拼四劑種。胳跌

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麗第二禍局部美狡深圳叨別墅農市場煌開展概歷程們1、蛾歷年襲市場診供給專艷在2老00緒0年乒前的奶近十脊年時郊間里結，別皆墅市睡場經喂歷了瞎從無稅到有斗、1椅99袍4-翅19缺97班年間院大躍跡進式燒開展動和1咳99抖8-惑20搬00藍年的拆寂靜唯等三只個階棄段，坐這一薪時期筐根本串走的廳粗放習型發(fā)咳展路飲線，爬投資限開發(fā)械比擬去盲目棚，別滋墅精丙品很單少，削寶安鹿、龍靜崗和鍋羅湖沖是這醋個階瓣段別的墅供侍應的廚主要色區(qū)域斃。境“散大躍瞧進華〞寨過后樣，寶紫安、矮龍崗相出現(xiàn)告了較單多的促“宜無人獸〞敘別墅饒群和支“牲辦公腸〞郊別墅爸群，提如龍高華梅納花山睬莊、扎布吉雷龍泉辦別墅攜、溪岔涌御俊海灣始山莊度等。濫在2飛00愁1-賽20您04結年間戶，市楊場供故應量肌逐年寫上升介，區(qū)棋域分曾布趨介于均么衡，騙在激料烈的暗競爭攻環(huán)境菠下，段別墅饅產品賓類型僚越來錦越豐俗富，部風格支也更槍加多翁樣化呢，產按品設序計更困加精逼細化度，別凱墅市弱場逐釣漸成鈔熟。祝2、租近年怖別墅陰類物盤業(yè)銷新售情教況壞深圳雖市2紡00延1-隨20牽04咐年別始墅供盟銷情患況列饞表〔纏面積介單位增：萬改m秘2燦〕奏僑寶安秀區(qū)別段墅類臟物業(yè)況套數(shù)畫銷售頂比6松3.幫1％宋，面遙積銷遼售比街僅3溝7.糖7％薯，從留側面聽反映評出寶討安區(qū)牛大面螺積別氣墅銷蝶售速怕度較稻慢；槽羅湖耽、龍既崗區(qū)造別墅撥類物豈業(yè)銷遞售率影在7狡5％憐左右使，由樓于兩鋤區(qū)推漲盤的鬧數(shù)量脫不多否，個管別項鹽目的浙滯銷居直接蜘影響儉了銷臥售率迷，滯勝銷項創(chuàng)目主針要是狐20毀01懇年推雷出，重20兄01嚼年以盤后供擊應的陪產品搶亦都威順利綿消化時。炒言南山暗、福暢田、責鹽田辦區(qū)別衣墅類第物業(yè)節(jié)銷售迎率均侵到達哨90租％以棋上，歪產品椒根本排得到造消化私，部擾分產名品因見為發(fā)伶展商恒保存灰等因志素而駝未售鄭出，桿從近盈年別巖墅物評業(yè)推黃出即吹遭搶像購的秧情況醫(yī)看，磚這三顛區(qū)市弊場呈輩現(xiàn)供模不應次求的馬局面喚。促第三腳局部斷顫深圳口別墅政市場槍特征藍和趨盯勢

羽1、瞞區(qū)域衡分析倡從恰市場結發(fā)生鹽、發(fā)果展的棍歷程慶來看同，深棵圳別世墅市奧場經猜歷了紹幾次亡熱潮寇。伴胖隨著揉別墅卷開發(fā)疫的熱呆潮，某開發(fā)暖區(qū)位籌從局楊部的腹點式求開發(fā)綁開展誘到區(qū)識域性揚規(guī)模肅化，熱并逐震步形廟成了晌階段贈性開管發(fā)熱將點區(qū)毒域。陸隨著樹時間墨的推知移、貪城市稿的西逢移東勞進和班特區(qū)辮外城戀市化戴進程案，既敬有的疊區(qū)域偵開發(fā)抗飽和蝕，逐鈔步脫四離市紫場關失注，病新的討別墅剛區(qū)域蕩形成朝并倍岸受關請注。耽概括斷來說尖，別隱墅區(qū)擊域發(fā)靈展基肉本形禽成兩用個階刻段，偏并具膨備各不自的料特點州。襯1.斷1別岡墅區(qū)椒域發(fā)貢展第狹一階種段炮較早網形成溉的是脆銀湖亦、蛇航口大撒南山停、葵犬涌-節(jié)大鵬凡灣別奸墅區(qū)田，這集些區(qū)鐮域基房本上密距離投市中唱心較犁遠，段但周筋邊自京然景趁觀資初源比紫較豐嘴富，擾優(yōu)于鐘一般連住宅甘物業(yè)耳，吸課引了嶺最先挎富起趟來的委人購付買居讓住、嫌度假撇。它香滿足弊了富遺人追仔求身助份象返征，堡渴望或改善愁生活逮環(huán)境禽的心疤理，第填補結了市額場空鳥白。形這袋個時弟期的測別墅搞數(shù)量址不多聰，但雹比擬半集中趙，別輪墅風漿格只直是簡改單的狹模仿仍西方克別墅組，隨訂著時棉間的種推移器，這門些別業(yè)墅已盆經逐甘漸沒輛落，守被新滴興的蘆別墅司代替鏟。蛇滅口的應別墅弱因為曬受外歲籍人列士居雨住氛墾圍、野人文災環(huán)境扒的影秀響，碼情況抱較好泡。

核【銀慧湖片騎區(qū)】慚開發(fā)蠻始于猶90介年代爬初，錯90抹年代奏中期剝最為防紅火綿，是浮深圳仰較早傘形成戚的富菊人區(qū)鎮(zhèn)。銀獸湖別傻墅區(qū)南因為鑄其三辨面環(huán)體山，披山谷普中有鄙金銀搖二湖茂，積怨聚了亦金湖谷山莊面、齊謝明山市莊、刻頤園智別墅淺，后中有金開碧苑繪、田為園居題、棕矛櫚泉晌別墅跳和銀濟谷別后墅，蠅內外哥連成搞一片侵，成預為深勻圳別雁墅最槐集中嶼的片席區(qū)。絹購置旦銀湖鬧別墅政的人侍群大昏都是廈深圳蛙第一疲批富安裕起抬來的乎人。汽銀退湖別研墅屬視于早滴期建里設規(guī)課劃的機別墅韻，容萬積率靜偏高條，建診筑密堂度也粱較高膛，配功套少匯，且日其入線口處種環(huán)境印較差瞞，體貸現(xiàn)不城出別儉墅的君氣派射。

呀但由段于其錘屬于指開發(fā)垮較早抗，填快補了婚深圳背早期漸別墅舌開發(fā)臘的空證白，競當時館的市狼場反熱應良窩好。察但片誼區(qū)可廣供開止發(fā)的初土地親不多高，區(qū)提域發(fā)環(huán)展空熱間受純到限鮮制。

仿【蛇乎口大扒南山箱片區(qū)搜】9途0年癥代初貼期開孕始出還現(xiàn)別例墅物蔑業(yè)，霸90幟年代艦中期談趨向奸成熟銹。主屑要物位業(yè)被姑大南喚山分烈成兩購個部橋分，女東南托麓有瘋鯨山饅別墅姻、龜柿山別宰墅、娘碧濤鴉苑、訓半山敬海景香別墅香等，巷西麓炎有月意亮灣大山莊指、青派青山貝莊、桌御景勻苑，襯根本什屬于蠶居家拘型別攪墅。來

避片區(qū)廢內大龜局部鄙物業(yè)驕都有南較好抖的山車、海洞景觀看資源繞，但摟由于沿各種怨原因風，這棒些別扇墅出麗現(xiàn)了閥截然惡相反截的兩噸種情猴況，歇東南殘麓的穩(wěn)物業(yè)升位于來蛇口網，區(qū)勾域人建文環(huán)孕境好村，外可部環(huán)忙境佳度，內愈部管挑理到豬位，已使得比蛇口現(xiàn)別墅貞物業(yè)普較好押的保干值，稼局部準物業(yè)完還有起升值他；西穗麓的持物業(yè)小位于紛月亮肌灣，蔑區(qū)域任人文攏環(huán)境憂一般省，社針區(qū)居壟住氛陪圍淡抽薄，罪最嚴握重的和是環(huán)帆境受事到污虎染，隨別墅聲物業(yè)箱普遍哥貶值殼。將【葵密涌-變大鵬氏灣片導區(qū)】得益于天然的大鵬灣海景，給當?shù)氐膭e墅創(chuàng)造了良好的外圍環(huán)境。別墅工程主要開展在90年代中期，有華僑海景山莊、御海灣山莊、金海灘半山海景別墅。片區(qū)區(qū)域性較強，工程輻射力有局限，主要以度假用途為主。

1.2別墅區(qū)域開展第二階段暖第窗二個與階段霧是大碑華僑丟城、爬香蜜袍湖、臣蓮塘枯－沙意頭角綠別墅錄區(qū)形理成，們這些燈區(qū)域巖距市文中心導不遠技，但偽因為土山、事湖、美城市狗綠化聲等外幟部環(huán)專境的央隔離剩，同尼樣能龍夠遠醬離喧影囂，缸享受梳良好吳的生鴿活環(huán)號境，宇尤其帽是擁紙有稀鍋缺景衣觀資逗源的汽郊區(qū)吉和市眉中心支的別景墅特億別受幟到青篩睞。煎這個齒時期幟的別津墅風男格不顧再簡增單的賣模仿閉西方膨，越熔來越準多的哪建筑丹、園突林、桿戶型矛設計懶更加佳注重宗生態(tài)個，營必銷更彎加注釣重社嗓區(qū)人裁文環(huán)霞境的旨營造啦，成巡為近書年市梁場供深需熱柔點區(qū)凳域。

促【蓮售塘－筑沙頭卻角片樂區(qū)】保

陰摧有裝良好負的山隊景、詠湖景角或海啟景資估源，村且占蓄據(jù)一彈定的司交通使便利寒，主騙要在央20肯01哄-2黃00挖3年室間建叢設，鑄蓮塘民有華檢景園屬別墅拘、仙憤湖山缸莊、到仙泉褲山莊朽，沙類頭角斧有云增深處購、翠巷林別克墅。呀【預香蜜俯湖片男區(qū)】

尿為深碰圳市藍中心擋區(qū)二炊級輻希射地析帶，運坐擁仰有甘“塊深圳扎市綠荷肺蓬〞農之美徒譽的懷植物鉗園和鞋香蜜慕湖，敘遠可洞觀安臉托山筍山景院和深期圳灣禮海景污，既證可饒“憲盡享蔽城市是繁華考〞霉，又躁可康“藏遠離荒城市角喧囂寇〞顫，該錦片區(qū)起除擁渠有別旦墅物乓業(yè)外計，多眉為高漸尚人淹文社硬區(qū)，礎區(qū)域他人文刮環(huán)境釘較好概，社殊區(qū)居姓住氛搬圍濃舉厚。禾

約從2介00效2年潛開始頭崛起旋水榭?；ǘ佳?，至物今已止經有店中旅覺國際山公館暗、熙逼園等原包含運別墅燃的物腦業(yè)，烤成為島文化侮層次壘較高妄的新鋸一代換財富幕階層雹的首粒選，半片區(qū)習存在隙待開策發(fā)土嬸地，輸未來冤仍有仿新增瞞別墅予物業(yè)雁。

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移大華具僑城擾別墅善物業(yè)奏主要嘴從2莫00鳴1年蒙開始拜出現(xiàn)執(zhí)，沙懸河片撤區(qū)有集高爾哲夫球霉場內冷的名泳商園笑、沙秩河高模爾夫澤別墅喘，華暮僑城闖片區(qū)閑有東勿方花證園、伙波托椒菲諾潤，紅煙樹灣攔片區(qū)跡目前艱僅有墻瑞河擔耶納補。片另區(qū)同偷樣成美為文皮化層擔次較蘇高的員新一燈代財淺富階徒層的素主要吃選擇栗。

劑值得水注意筋的是善紅樹吐灣片近區(qū)，潔按政擴府規(guī)親劃草械案，漢將分冒成東次、中售、西使三區(qū)腥規(guī)劃尚，東赴區(qū)將此以低立密度霧和低鍋強度酒開發(fā)始為主漁，建勇設成撲居住擠環(huán)境勁與旅黑游功淋能相凈結合癥的居僵住區(qū)貨；中夫區(qū)將攻延續(xù)睛華僑睛城旅烏游景詳區(qū)的自主題解公園侍，開震敞湖墓區(qū)空跨間；詞西區(qū)梅以高秒、中運、低垂強度艘分區(qū)棕開發(fā)除新型擱居住巴區(qū)。

比雪1.衛(wèi)3未規(guī)來別橡墅發(fā)沈展的憐主要巧區(qū)域

丑【東茄部濱計海片飛區(qū)】

扔受片統(tǒng)區(qū)包智括鹽它田港催以西肅的深莫圳東唯部濱咸海區(qū)掙域，損近年受開發(fā)廢的別斃墅項孝目主毯要有柄萬科薯十七習英里京、天仙琴灣曉等。貫擁有描豐富乓的旅驅游資核源和哄豐富號的山怪景、附海景革優(yōu)勢描。區(qū)乎域建禾設的姓物業(yè)冰大多建與旅彈游度捎假有全關，嗎主要貍物業(yè)奪形態(tài)救有酒啞店、伸度假歇公寓鼠、別吸墅，眨別墅疾功能須界于爽居住價和度是假之鞭間。霜隨著前東部閱濱海鐮高標婆準規(guī)幕劃的他落實真，加龜上片蒜區(qū)土涌地儲省備豐它富，蝶片區(qū)膜將是特深圳養(yǎng)別墅瓜未來吼的丙“限主戰(zhàn)被場教〞醋之一恭。

墳【大譜華僑食城片舅區(qū)】停

恢慘隨綁著波派托菲頁諾推叔出單知價5印萬元伯以上鬧大面匙積獨絞立別敗墅，伏大華拒僑城榮片區(qū)訓成為仙深圳區(qū)分墅叛的焦芽點，辰預計境未來牙波托類菲諾吉將陸遣續(xù)推夕出大丘規(guī)模乞別墅作單位晶，加吐上紅席樹灣子片區(qū)督還有賺數(shù)量扯可觀倉的低靜密度夸土地驚，大茂華僑血城片半?yún)^(qū)將醉繼續(xù)廈成為絕未來德深圳課別墅嚴市場觀的熱陸點區(qū)比域。

暢【尖嬌岡山健片區(qū)咬】滲闖尖岡但山為追寶安隔區(qū)政破府規(guī)珠劃的鎖寶安獎區(qū)低肉密度偏高尚冰生活考居住板區(qū)，窮規(guī)劃閑引導勇開展桐，如敞果這派一目蝕標順島利實阿現(xiàn)，死那么蝕，該精區(qū)域曉將會然成為哨別墅宵聚集確地。族另外乏，由從于是費規(guī)劃事為高論尚居萍住區(qū)枝，政圾府會聾在配值套建芬設、白政策襲支持蝦等方喚面加善大力區(qū)度。殿片萍區(qū)環(huán)嚇境優(yōu)災美、冤交通煉便利靈，但差目前繭市場導不成妄熟、籠配套近不成刷熟、淹關外里形象肅差等潤諸多悉問題后，片拍區(qū)別宇墅市吩場有猜待培另育。紅整個僅尖岡捆山土痛地出栗讓面患積將母會達現(xiàn)到2們平方支公里沫，目互前招伐華已堂經拿揪下總符用地容面積所60熊萬平示米，違總建慎筑面家積3蜓0萬磁平米沉的低宇密度偏住宅吐用地刑，未敲來片犯區(qū)值慶得期荒待。

供【西尿麗片弓區(qū)】

污港片軌區(qū)內呀擁有舞如塘合朗山央、安語托山伙、西唯麗湖謠、野拼生動縱物園城等豐吉富的頃環(huán)境嫌景觀恒、休換閑度碼假資逗源，之具備肅開發(fā)登別墅幟物業(yè)旱的潛但質。尼隨著鞋大學導城建輸設工誤程的抓相繼不完善半，與泉之相宋配套燕的市梁政設思施、大效勞脅設施瘦、商唯業(yè)網午點和兄交通肢網絡往等的仍加快分建設侄，利拆于發(fā)酸展居度家型幣別墅懷物業(yè)莖。

參【龍折華－陵福田烤結合禾部】

瘦冊梅建林關鑼口及洪龍華梯二線奧拓展伙區(qū)是享福田這中心蓄區(qū)的復“蒸后花膠園陳〞禍，連床綿的荷山脈聚是一嫌道天防然的鋸屏障災隔斷宋了龍始華與惜福田斜，較蜻多的讀水庫掠點綴吼在山鈴腳，蹄使得酬區(qū)域鄉(xiāng)“勵離城牽市不現(xiàn)遠，扇與自尾然很汪近盯〞鮮，同被樣具秩備開轉發(fā)別余墅物塔業(yè)的壞潛質蠢。未圣來片戰(zhàn)區(qū)推辛出含臭別墅震的物霉業(yè)星杯河丹鼠堤、陽圣莫孫麗斯躁、瀅穴水灣淺等都垃將受播到關冒注。

裙【其芝它區(qū)劑域】如橫崗、觀瀾等區(qū)域，雖然未來推出工程不多，但個盤規(guī)模大，對市場有一定影響。2、產品分析2.1容積率與建筑形態(tài)的關系

容積率是住宅規(guī)劃中的一個重要指標，是評價住宅居住舒適度的有力依據(jù)之一。容積率過小，土地資源利用率低，造成單位住宅本錢過高；容積率過大，那么可能造成人口密度過高、居住環(huán)境質量下降。

?深圳市城市規(guī)劃標準與準那么〔2003版〕?規(guī)定的小區(qū)建筑容積率指標是：獨立式住宅用地的容積率不高于0.3，低層住宅〔1-3層〕用地的容積率在0.8之下，多層的最正確容積率應不高于1.5，小高層的最正確容積率在2.0以下，高層的最正確容積率應不高于2.8。事實上，受土地供給政策和土地資源的影響，深圳別墅市場供給的工程容積率在0.8以下的別墅工程個數(shù)約占55％，還有約45％的別墅工程容積率在0.8以上，且容積率不高于0.8的別墅工程多在2002年前推出，2002年后推出的約60％的別墅工程容積率在0.8以上。

觀察深圳市歷年推出的別墅類〔或含別墅類〕工程，容積率與建筑形態(tài)存在以下關系：A類容積率不高于0.25，此類別墅建筑形態(tài)以獨立為主，雙拼為輔，典型代表有純獨立翠林別墅、蛇口龜山別墅，未來僅有天琴灣3期、聯(lián)太大梅沙工程。很多開展商為了土地利用最大化，一般都將容積率規(guī)劃到極限，在土地資源有限的條件下，除了規(guī)劃獨立、雙拼、聯(lián)排、疊拼等建筑形態(tài)外，還引入多層的建筑形態(tài)；近年也有一些普通住宅用地規(guī)劃時，希望通過局部別墅形態(tài)拔高工程檔次，在工程景觀優(yōu)越的地方設計了別墅產品，因此，混合物業(yè)形態(tài)的工程成為深圳別墅市場供給的主要產品，純別墅工程比擬稀少。2.2戶型結構和面積配置2.2.1、戶型結構【功能分區(qū)明顯】首先是大功能空間的分配，具體表現(xiàn)在生活區(qū)、功能區(qū)、工作區(qū)、休息區(qū)和休閑區(qū)等的設置上。生活區(qū)——滿足根本起居生活和對外交流的家庭活動空間，包括會客廳、起居廳、餐廳，尺度再大一些那么又增加門廳、家庭廳、電梯廳等；功能區(qū)——滿足根本起居生活之外的活動空間，根據(jù)不同的戶型尺度，分別包括車庫、儲藏室、公共衛(wèi)生間、獨立書房、會議廳等；工作區(qū)——解決家庭事務的區(qū)域，包括工人房、廚房、洗衣房等；休息區(qū)——滿足根本起居生活的靜區(qū)，包括主人房、父母房、客房等；休閑區(qū)——滿足家庭文體活動、休閑娛樂的空間，如娛樂室、休息廊、桑拿房、燒烤房、游泳池、健身房、花園陽臺等。實現(xiàn)功能分區(qū)的方法主要有兩個：一是在平面上通過水平距離來實現(xiàn)，二是在空間上通過不同樓層或錯層來實現(xiàn)。深圳別墅戶型主要運用空間上的方式實現(xiàn)大功能空間分配，而且表現(xiàn)比擬明顯。一般在不同的樓層設置不同的功能：高層以休息區(qū)為主，以休閑區(qū)和功能區(qū)為輔，更多與家庭休息生活有關，屬靜區(qū)，能保證家庭生活的私密性；中間層或底層那么設計為生活區(qū)、休閑區(qū)、工作區(qū)和功能區(qū)，屬動區(qū)，以方便對外交流、增加住宅舒適度。各功能分區(qū)具體配置主要以上下錯落或是水平距離來實現(xiàn)，如以走廊形式別離主臥和客臥等?！竟δ芘渲眉毣科浯问羌毣瘍炔抗δ芘渲茫确焦δ軈^(qū)除了公共衛(wèi)生間外，還可以增設獨立書房、儲藏室，起居室可以拆分成會客廳與家庭廳，休閑區(qū)還可以增加休閑娛樂空間，臥室可細分為睡區(qū)、坐區(qū)、衛(wèi)生區(qū)和壁櫥區(qū)等。【更強調私密性】三是加強私密性保障，比方休息區(qū)與生活區(qū)分開設置，主臥室和其他生活設施分開等。設計上可以采用別離法或整體法。別離法是指將各個小功能區(qū)進行有距離的別離，以減少各種影響，如客餐廳別離、主客臥別離等；整體法是指把生活所需空間較好的集中到一個較大的區(qū)域內，減少與外面交流，如套房設計等。加強私密性已經成為別墅戶型設計重點考慮的內容。【合理分配面積】四是合理分配面積，做到各功能空間的協(xié)調。休閑型物業(yè)，可以適當增加休閑區(qū)的面積，以突出休閑的性質；居家型物業(yè)可以增加生活區(qū)和休息區(qū)的面積，突出居住舒適性?？傊?，既要保證物業(yè)功能的側重，又要協(xié)調好各方面的尺度，最大程度滿足人們對住宅的要求。2.2.2、功能與面積尺度關系跪選擇姿不同長類型棉的別憂墅戶晶型樣茅本，蜘按面勺積依桃次遞鉤增排鈴列，紡通過似對各拖個細梯分功充能分圖區(qū)的斑面積拖估算香，可塵以發(fā)楚現(xiàn)：悅【生乎活區(qū)連】功能分區(qū)工程仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868生活區(qū)客廳31353436131餐廳2517132235起居廳10－3024－門廳－161323電梯廳－－26層客廳逗與起站居廳軟逐漸孫細分沖，同借時隨膜面積身變化驕依次鋼增加裕了門作廳、僵電梯撇廳，井客廳挎的面丸積尺死度在鋒30男-4架0富平米達區(qū)間寧，能花滿足帳各類役型物刺業(yè)的獻需要心，餐呢廳的亡面積弦尺度竄主要寇在哥15駁-2塑5玉平米但區(qū)間礎，門期廳的塊面積喉區(qū)間震在龍15黎平米鳥左右耕，起倉居廳柴面積多在易10石-3至0平臥米區(qū)蘆間。輸超大籌面積舞的高草爾夫廁物業(yè)拋為表受現(xiàn)出扇豪華登大氣隔，在距生活濕區(qū)各抖局部污面積惱尺度筑都有奔所放燒大。遣【功窗能區(qū)蠶】功能分區(qū)工程仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868功能區(qū)車庫－413554104客衛(wèi)1556510客衛(wèi)2554－5獨立書房9001223會議廳000060儲藏室－41〔贈送〕－－－西功能傘區(qū)必斥須具牌備的腦有公米共衛(wèi)毯生間逗和車仍庫，演其它旨如獨罰立書肅房、深會議軋廳等思那么根紙據(jù)戶嗚型面后積的桃放大反而選冰擇性番增加警，公怖共衛(wèi)亂生間業(yè)面積跑在5針平米盼左右抱，雙砌車位緊車庫禿的面別積在復40逮平米車左右卡，獨煩立書治房面慮積在倆10暖平米創(chuàng)左右偽。螺【工淘作區(qū)僵】功能分區(qū)工程仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868工作區(qū)廚房1012121140工人房96.5107－洗衣房－－95貝工作盤區(qū)必傻備的壤有廚廊房、跑工人懶房，雞由于想工作滿區(qū)主煙要由亦工人慨使用申，在從別墅酒產品溪中所致占的徐比重觸變化糟不大讀，一參般廚貧房面快積占加整體渴面積須的5詢％以言下，償工人猾房面哈積能就滿足院根本押居住烏條件莊即可惕，一射般在琴7-趁10筍平米治左右晌。銷【休輛息區(qū)澡】功能分區(qū)工程名稱仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868休息區(qū)主人房26344050147客房11416141753客房21412131542客房31010－1535客房4－1014－畝戶型臟整體劑面積警增加耕，主甚人房鉤面積偷尺度蓮會適蜓當放民寬，爛但基摧本占蔑整體駐面積咽的1壽5％飄左右誕，而溪休閑兄度假保型別焦墅主講人房千所占脂比重啦僅1倆0％證左右往；客貝房一聞般設遼置3性－懲4間爭，最阻小面繁積在是10卵平米放左右言，最舌大面魔積在睛20葬平米櫻左右懶，部攻分客救房內逢也設機置衛(wèi)航生間惕或更傲衣室外。

汁【休疾閑區(qū)單】功能分區(qū)工程名稱仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868休閑區(qū)露臺529257458花園110812188001200娛樂室－－13－－其它健身房10－游泳池32休息廊41更衣室6桑拿房5燒烤房12犬休閑液區(qū)的闊具體家細分恒主要豆表現(xiàn)勉在露春臺和鐮花園舅，是逮必備私要素叉，這崇些面善積多南數(shù)不藍計入菜建筑認面積滔，因侄此就躲根據(jù)捆實際擾情況反進行轎配置燥，近逆年別蠅墅市候場供艱應的頸產品配較多疲的配梨置了舊花園醋、露藍臺，現(xiàn)且面你積有捷增大墳的趨湯勢；掌休閑義型別擊墅休每閑設千施的損配置跑較多求，如潑游泳惡池、鬼健身塞房、剪桑拿脾房、棒燒烤瘋房等鼓，但保具體許的設浸施和衣面積描那么根揭據(jù)戶拆型整言體面偶積進炊行適針當配乎置。容2.也2.從3、照各類秘型別燃墅功舒能分境區(qū)的佛權重疏【同靈面積抗不同喘類型王】椅戶型恭面積呆相近患，居更家型螺別墅訊的休蒙息區(qū)蠻比重受較大乳，功認能區(qū)謊比重刃略小鐘，而愛休閑竊度假大型別英墅那么候休息工區(qū)比吵重略修小，露功能徐區(qū)比紀重放葵大。袖【不霉同面兩積居暢家型械】惕不同組面積謎的居軍家別私墅，狂面積襯越大沾，功面能區(qū)灣越完其善，文所占盤比重塵越大鴿，而憂休息煌區(qū)與腐生活路區(qū)的風比重樂那么視伴具體驅情況耍而定釀，既謎可以聚增加劈休息掌區(qū)的族比重掛〔如飼增加衫房間脊數(shù)量賊或房住間面太積〕肥，也蹈可以掛增加堡生活荷區(qū)的畜比重木〔如順增加假設起居家廳數(shù)聚量或車起居象廳面配積〕營?；辍静焕妾q積度染假型黨】貸不同貿面積跪的休唱閑度臉假別保墅，剖面積除越大腫，越角強調哭休閑末區(qū)與圖功能聚區(qū)的厚細化津與完族善，拜所占火比重繪越大越，休炭息區(qū)舍與生第活區(qū)互那么根潑據(jù)具福體情露況進辦行配竭置。樂在近拐年的鄙戶型斧設計挺中，貨一些踏產品崗通過蹈建筑碌層高寒的控擁制技掀巧贈河送部易分建盆筑面說積，恥這些浩贈送進的空眾間主教要表泛現(xiàn)在醬車庫飛、儲輔藏室買、地崖下室濤、露蜻臺等只功能幼區(qū)或診休閑資區(qū)，焦這些尖贈送讀局部味不計兇入?yún)⒔伩紮喟χ貎蕊湣Ｊ?.炭3建越筑風悉格高深圳估別墅蠻開展謀歷時凈較短旗，建壩筑、畝園林蹄風格踏的發(fā)波展，棚歸納乓起來鍋可分背為中云式嶺廟南風奮格、筐西式把古典壁懷舊菌、現(xiàn)廳代、補有機饅結合滾等幾砌種。峰2.央3.周1嶺合南風政格主挑導早逗期別毅墅市豐場押嶺南然風格涌建筑顫跟南罰方的蹦環(huán)境懶氣候么是一趨種完鬧美結惠合：革在建點筑風念格上壯它強仿調布攝局高數(shù)低錯便落，圓建造巾錯落橫有致貧。此廉類建撿筑最微明顯旅的特聽征是立，在怒建筑宗裝飾稼上，煩注重難屋脊譽、梁細架等附，大允量采閑用精星致的尋木雕怎、石緒雕、捉磚雕詳，結礦合花靈卉、尿植被固等裝除飾材盤料；歸在建搬筑結題構上濫，多扭數(shù)具兵有外篇部圍訂閉而超內部皆通透冰散熱盾的特總征，醒設計弄時注輝重防超風、授防潮染、防笨腐功逝能，器力求虎保持驕與外嫌界的名有序部連接塘同時腦還保涌持一出定距降離?？?0江年代萬初期與開發(fā)褲的怡呢景別爬墅，兼是典悠型的讓嶺南子風格蛛的別趕墅；將到9惑0年處代未亡，古京典懷總舊風蹤格逐找步引但入到捷別墅隊的建脫筑中撲。體銅現(xiàn)在教建筑極風格蚊上，即局部椅別墅膠開始綁以古兩典懷獲舊風炎格作浙為產余品亮付點，硬另一弓局部爭別墅奸那么將弄兩者瘋有機亂結合師。御戒景苑腫和華磨僑海逗景山哪莊在鵝吸納湯了歐迷式建趁筑元瀉素同浸時還記保存巷了明全顯的容嶺南廉風格妨特征扭。參2.閣3.年2西的式古沉典懷雪舊風齊格盛翁行申西班哭牙風煤格的番典型錢特色戀是：灑拱門咐、矮虧墻、越塔樓毫和筒鳳瓦，抓西班播牙式開的小乎開窗去，外德挑門歸亭、扮弧型頑窗；種法式匆別墅瘦以陡轉直的效坡屋載頂，狗青灰盛色瓦知片及劈入口蜓處外墾墻裝屬飾線喉條等翅突出零個性川；英命式別叨墅那么住在山撕墻式準坡屋寧頂、痛深色葡木質橋外墻潮飾條竿、造火型優(yōu)盤美的塊磚墻肯煙囪妙等細核節(jié)體矮現(xiàn)；農美國塔別墅尊那么提繁煉和售匯總暑了美妙國本病土文睡化的驕自由糞、愜喉意、模奔放亭、隨吃性等輩特征宇。唯深圳總別墅威對西然式風治格的科借鑒水經歷送了從瓦早期精外觀蓬局部畫的簡購單模買仿，扔到建貸筑技爹術、攜房屋匪結構期及整慢體園誠林、千空間反布局征的全尖面吸乞收過痰程。線西班縮牙建盲筑風汁格對尚深圳昆別墅針風格屋影響屠最大粒。助20門02燥年以風后推咱出的但城市皮山谷卻、西中麗山托莊從錘建筑守外形途、房鐘屋結燃構、藍平面隆布置愉到綠倍化園刪林全誦面引酷進西蓋式風銅格。獵2.蝕3.攤3現(xiàn)謹代風摧格創(chuàng)厘新岸現(xiàn)代叫風格娘建筑彩作品得普遍家的特兇性是羽：平圈屋頂池，不柿對稱聚的布旅局，謝光潔納的白例墻面典，簡食單的挑檐部嚴處理跨，玻旺璃窗忍，很燭少用貝或完芬全不晚用裝思飾線檔腳等險等。傍在建飄筑材妥料上龍，就“贏現(xiàn)代呢主義仰建筑戰(zhàn)〞膀主張欣積極好采用郵新材伐料、蹦新結坑構，嘴在建綱筑設須計中兇發(fā)揮終新材金料、竄新結穿構的憶特性熊；主伯張堅功決擺朱脫過輸時的浮建筑咳樣式峰，放帳手創(chuàng)受造新嬸的建釀筑風膚格；嘆主張浴開展響新的同建筑譽美學姓，創(chuàng)樸造建呆筑新燃風格符。效17絕英里像背山迎面海糖，戶圣戶觀免景空野中花臂園，鄭客廳悉的落穴地玻沫璃窗上，視塊野開越闊，救采光波充分散。建嶼筑設幫計上甜因地聞制宜哥，充格分利宅用山毛體的標天然證植被敲，融鋪建筑術于自還然山憶勢之賞中。遠2.匙3.票4有懷機結企合風還格漸余成趨翼勢錦有機挑結合龍的建稻筑風爽格是縱指，戒對各蜻種建關筑元速素自察由組炕合，歐不講有求固煙定的廈章法顧，只州注重起美學宰效果丹和功寒能實舞用，某創(chuàng)造撒出新雨的建敞筑形凡式。除這類顯風格尾的設全計，覽從空蓋間設糞計上破力求獅給人干舒適蝶自然辦的感趴受；瓶在材情質的匯選擇抖上，覆更注壤重利賄用自腰然生蒜態(tài)資寄源，鍋主張放因地撤置宜僵；在御色彩禿的組臂合，布力求矛營造仰氣氛詳和突貿顯特蝶殊的品設計側風格藏。從部設計響角度喉而言沙，追瘋求審司美的轉目的款，表觸達設百計師事的創(chuàng)肆作理潛念，常同時晨充分拔考慮擊居住組者的辜需求宮，精標神層采面的驢滿足變，主喇張達姿到美去觀與油實用呈并重恒。

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