物業(yè)管理投標(biāo)格式與內(nèi)容

1物業(yè)管理投標(biāo)文件格式與內(nèi)容投標(biāo)文件一投標(biāo)綜合說明書業(yè)主：_____________

1．根據(jù)己收到的招標(biāo)編號為物招審字(__)第(__)號的______物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照?**市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理方法?的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述工程招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知，招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價，承當(dāng)上述物業(yè)的全部管理工作。

2．一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的期限和招標(biāo)文什中對承包期限的要求如期按質(zhì)提供效勞。

3．一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量到達(dá)我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾質(zhì)量等級。

4．一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設(shè)計組織管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。

5．我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。

6.我方同意招標(biāo)書中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價總額3％交納保證金**萬元(大寫)。假設(shè)我方違約，那么扣除所繳納的全部保證金。

7．除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。

投標(biāo)單位：______(印鑒)

法定代表人或委托代理人：_______(蓋章、簽字)

日期：______年___月___日

投標(biāo)文件二企業(yè)法人地位及法定代表人證明一、法定代表人證明法定代表人資格證明書單位名稱：**物業(yè)管理公司

地址：**省**市**街**號

姓名：性別：

年齡：民族：職務(wù)：技術(shù)職稱：身份證號碼**系**物業(yè)管理公司的法定代表人。負(fù)責(zé)為**物業(yè)提供物業(yè)管理效勞，簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。

特此證明投標(biāo)單位(蓋章)

日期：___年__月__日

上級主管部門(蓋章)日期：___年__月__日

二、營業(yè)執(zhí)照三、資質(zhì)證書四、法人代碼證書投標(biāo)文件三**物業(yè)管理公司簡介

.......

投標(biāo)文件四物業(yè)管理專案組配備一、本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項開展方案，為此專案最高負(fù)責(zé)人。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項開展方案，為此專案最高負(fù)責(zé)人。董事，專責(zé)處理該項開展方案的物業(yè)管理效勞工作。此先生在香港及臺灣前后共有十年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而對物業(yè)管理參謀的經(jīng)歷計有香港新界**開展方案、香港**大廈、臺灣臺北市**集團(tuán)超高層大樓、臺北市**集團(tuán)總部大樓、上海外灘**廣場、上海**百貨公司、武漢**廣場、北京**大廈及珠海**廣場等。

投標(biāo)文件五對合同意向的承諾一、承包方式：物業(yè)設(shè)計圖紙預(yù)算。二、效勞價款的計算方式：1、各項效勞的工作量依照物業(yè)設(shè)計圖紙及行業(yè)常規(guī)計算；

2、普通效勞單價依照國家效勞行業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算；

3、特定效勞單價參照國家類似效勞統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)浮動，予以確定；

4、設(shè)備的購置租賃價及材料價格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

5、管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。

二、在計算效勞費(fèi)用總本錢的根底上，乘以我方招標(biāo)承諾的優(yōu)惠百分比作為實(shí)際收取費(fèi)用。四、效勞款項收取方式。物業(yè)峻工接管時，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價1％的管理基金。物業(yè)管理中日常效勞收費(fèi)由全體業(yè)主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。

五、材料設(shè)備供給方式管理所用材料、設(shè)備除臨時所需的個別種類外，其他的應(yīng)由甲方供給到現(xiàn)場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設(shè)備由業(yè)主認(rèn)質(zhì)定價，乙方負(fù)責(zé)采購，并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。六、效勞質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。在合同中制定出對物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求行為的獎勵與不能提供符合業(yè)主要求效勞的處分。七、為保證效勞質(zhì)量所需的技術(shù)升級費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強(qiáng)本錢核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費(fèi)。八、文明管理，確保平安，實(shí)現(xiàn)無重大事故。物業(yè)管理投標(biāo)書樣本投標(biāo)文件六1、企業(yè)信謄

2、企業(yè)資質(zhì)(證書樣本見第四章附表)

3、企業(yè)榮譽(yù)證書(略)

4、企業(yè)平安生產(chǎn)證明資料

5、企業(yè)物業(yè)管理效勞質(zhì)量證明資料(格式同上)

6、近幾年所接管主要物業(yè)的效勞質(zhì)量、期限、平安情況及物業(yè)管理班子配備明細(xì)表：

投標(biāo)文件七物業(yè)管理要點(diǎn)物業(yè)管理效勞可以說是一門專業(yè)學(xué)問，本公司以本著小心計算本錢及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原那么，并通過長期的工作改良和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達(dá)致極限。而這種“投資管理〞的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動產(chǎn)增值。

**物業(yè)為高級工貿(mào)建筑物。其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：

一、工貿(mào)大廈管理工貿(mào)大廈需要極為周全的效勞，特別是現(xiàn)代的新型高級開展方案，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機(jī)和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng)、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供給設(shè)備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻，其難度和這項工程所涉及的龐大費(fèi)用，實(shí)非一般人所能想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對該物業(yè)的租金及售價水平有很大影響，與此同時其資本價值也會因而受到影響。二、停車塌管理現(xiàn)今停車塌的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動管理系統(tǒng)來滿足日益繁重的日常運(yùn)作需要。采用自動管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需效勞。停車場必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客平安。大樓后備電源發(fā)電機(jī)需與停車場自動化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通，以備在緊急時段時仍能操作提供必要效勞。停車場內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供給新鮮空氣，以符合衛(wèi)生平安。停車場經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足原那么確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi)，而無須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對整幢大樓出租及出售營運(yùn)，都有著正面積極作用。效勞內(nèi)容依據(jù)**物業(yè)現(xiàn)時的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理參謀效勞，待大樓完工后再提供管理運(yùn)作效勞。

一、物業(yè)管理參謀效勞●建筑期間管理參謀效勞※提供大樓圖那么專業(yè)意見※提供大樓設(shè)施專業(yè)意見※提供大樓建材專業(yè)意見※預(yù)估大樓管理運(yùn)作本錢※大樓管理進(jìn)度檢討、停車場管理建議●大樓竣工驗(yàn)收證核發(fā)前的管理效勞工作※建議制定租約條款※訂定管理守那么※員工培訓(xùn)方案※財務(wù)預(yù)算※用戶搬進(jìn)及裝修期間的管理效勞工作※移交大樓單位與租戶程序※裝修工程及物料運(yùn)送控制程序※保安控制※進(jìn)入控制※平安控制(一)、建筑期管理參謀效勞

1、這項效勞將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照，其主要功能為：

●在管理前期能針對性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題，使業(yè)主能有時間考慮增減設(shè)施；●節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可防止影響物業(yè)管理運(yùn)作；●在租用戶入住前可訂定管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇敲?，使日后管理運(yùn)作能暢順。2、效勞內(nèi)容

1)提供大樓圖那么專業(yè)意見

就本大樓的設(shè)計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項工作主要是針對大樓設(shè)計在落成后對管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進(jìn)行的。本公司將建議業(yè)主對部份設(shè)備的增添留出空間，如預(yù)留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)?shù)胤?、停車場的設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見

就業(yè)主已決定或需要提供意見的各項設(shè)施作出對將來管理運(yùn)作有利的參謀意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類設(shè)施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見?！髽窃O(shè)施包括：※電梯※消防設(shè)備※電氣設(shè)備※照明設(shè)備※給/排水系統(tǒng)大樓自動化系統(tǒng)

※垃圾處理設(shè)備洗窗機(jī)設(shè)備※后備發(fā)電機(jī)設(shè)備大樓播送系統(tǒng)※停車場管理系統(tǒng)等3)提供大樓建材專業(yè)意見

就業(yè)主己選定或預(yù)定的建樹資料作出對日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優(yōu)劣的區(qū)別，判斷有關(guān)材料是否能對使用者到達(dá)預(yù)期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作本錢

就業(yè)主預(yù)定的各項大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算與業(yè)主參考。5)大樓管理進(jìn)度檢討

本公司將針對建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：※分析及評估大樓施工期間的圖那么是否配合先前提出的專業(yè)意見：※當(dāng)有重大設(shè)計修改時，派專業(yè)人員參加工程會議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)，了解工作進(jìn)度，以便即時提出專業(yè)意見，使日后管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設(shè)計而帶來的費(fèi)用及時間消耗；就各廠商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)效勞是否滿意(可以引進(jìn)外國平安)，以及該項設(shè)計對管理者是否容易處理等，并以此作為業(yè)主及建筑師參考。

6)停車場管理建議

依據(jù)現(xiàn)在的停車場規(guī)劃作出管理參謀意見，內(nèi)容包括：※訂定停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等?！＼囁囕v樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車，計時停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評估?！瓦x定的停車場設(shè)備從管理者角度出發(fā)作出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)效勞。(二)、物業(yè)竣工驗(yàn)證發(fā)放前的管理參謀效勞工作

1、訂定租約條款及管理守那么

就租約條款部份，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本給業(yè)主參考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，并參照業(yè)主意見，在條例中訂定特定租約內(nèi)容及細(xì)那么；物業(yè)的管理守那么將作為租約條款的一部份，本公司將依據(jù)外國的專業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)配合特定環(huán)境，訂定一套符合所設(shè)定的管理規(guī)章；除附加于租約條款的管理守那么外，本公司將與各承租戶制定租用戶手冊，使租用戶在使用及搬進(jìn)大樓前對管理運(yùn)作能作出充分了解，從而配合管理公司的效勞。2、員工培訓(xùn)方案

本公司將物業(yè)管理確認(rèn)為一項由人力作主導(dǎo)的效勞行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練，這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，還應(yīng)包括其他工程如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并行，半配適宜當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟習(xí)并實(shí)際體會突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。1)員工訓(xùn)練課程

就物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練工程，建議管理員工的課程主要包括以下各項：●業(yè)主及管理公司簡介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))

●管理員工職責(zé)●管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色●員工守那么、行為及紀(jì)律●物業(yè)專門名詞介紹●物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備●物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用●管理效勞的目的及重要性●移交及回收單位的程序●防火知識及消防裝置●無線電通話機(jī)的應(yīng)用●物業(yè)管理的基準(zhǔn)●緊急事件處理程序V水管爆破

V火警應(yīng)變

V電力故障

V瓦斯泄漏

V雷暴及臺風(fēng)

V盜竊或搶劫

V處理租用戶投訴

V處理可疑物體及恐嚇

V偷車

V拾獲財物

v發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外

v物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛

v急救學(xué)常識

V領(lǐng)導(dǎo)才能，組織能力及責(zé)任感等

對于物業(yè)維修技工而言，其訓(xùn)練課程除上述選擇性工程外，還將會加插以下課程：V機(jī)電維護(hù)的措施及程序

V物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程

V維修工具維護(hù)及保管

v物業(yè)設(shè)施的操作流程等

對于上述培訓(xùn)方案，本公司方案在營運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場的管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識并獲取應(yīng)有的訓(xùn)練時機(jī)。3、財務(wù)預(yù)算

現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對整棟建筑物的財務(wù)管理，更為重視。精確的事前財務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對而言，也能確保并增加不動產(chǎn)價值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項物業(yè)支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預(yù)算案，并預(yù)留基金作長期性保養(yǎng)及更新方案，以確保該項物業(yè)投資能達(dá)致極限。本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今先進(jìn)國家及地方所采用的預(yù)算模式為基準(zhǔn)所作的財務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及工程均針對物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作評估，而該項評估以使物業(yè)能到達(dá)專業(yè)管理效勞為目的，所有有關(guān)數(shù)據(jù)及效勞條件都以高品質(zhì)管理效勞為依據(jù)。對于該項財務(wù)預(yù)算應(yīng)包括以下各項支出，以便訂定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基準(zhǔn)：1)、管理員工薪律

V薪津及年終資金

V加班費(fèi)

V勞工保險費(fèi)

v制服及洗衣費(fèi)

V員工訓(xùn)練

2)、維修及保養(yǎng)費(fèi)

V升降機(jī)

V排水設(shè)備V電器裝置

V保安系統(tǒng)

V消防設(shè)備

V后備發(fā)電機(jī)設(shè)備

V給水設(shè)備

V樓宇維修

v大樓標(biāo)志及指示牌

V電訊及播送

v大樓自動化系統(tǒng)

V垃圾處理設(shè)備

v清洗儲水池

V衛(wèi)生設(shè)備

V洗窗機(jī)

V停車場設(shè)備等

3)、公共事業(yè)支出費(fèi)

V電力

V自來水

V

V雜項支出

V園藝保養(yǎng)

V節(jié)日布置

V大樓清潔

V管理行政

V會計稽核大樓賬目

V大樓保險

V預(yù)留修繕基金

V管理經(jīng)理人酬金(三)、用戶搬運(yùn)期及裝修期及裝修期的管理參謀效勞工作

從物業(yè)落成到用戶搬運(yùn)階段，大樓內(nèi)將充滿各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對大樓整體營運(yùn)管理、保安、清潔等均會構(gòu)成極大影響。本公司將提供有系統(tǒng)的搬運(yùn)期及裝修期的運(yùn)作參謀效勞。該項運(yùn)作效勞包括以下各點(diǎn)：1．移交大樓單位與用戶程序

管理效勞工作內(nèi)容包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工與租戶作移交程序并提示應(yīng)知事項，如大樓內(nèi)各項設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物件安排等。單位內(nèi)工程問題亦需要用戶于一定時間內(nèi)告知管理公司作適當(dāng)修葺。此外，本公司將負(fù)責(zé)批閱用戶提供的單位裝修圖那么，并限定用戶在審批通過后才核準(zhǔn)其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。2．裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

為確保用戶的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大樓整體營運(yùn)情況，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免阻礙大樓的正常操作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本行將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：●裝修樓層／單位的證明●二十四小時的聯(lián)絡(luò)人、、傳呼機(jī)、手提號碼●承包商綜合保險單資料●公共第三者保險單資料●估計裝修工程日數(shù)●裝修物料運(yùn)送時間表●每日工作人數(shù)●駐場主管聯(lián)絡(luò)、手提、傳呼機(jī)●裝修期的臨時水電供給與保證金及費(fèi)用等3．保安控制

此期間的保安參謀工作，將包括大樓內(nèi)全部公共地方、走廊、機(jī)械室、空調(diào)室及樓梯等的保安評估。駐大樓管理處將嚴(yán)格執(zhí)行由上級指示的各項保安措施，以確保大樓在此期間的平安運(yùn)作。4．運(yùn)作控制

為防止大樓樓板承重超過建筑法規(guī)，公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)資料，同時也要求用戶向其提供搬運(yùn)特別物件或器材的明細(xì)方案，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對于搬遷期的電梯安排及運(yùn)送方法等，管理處將制定適當(dāng)程序及運(yùn)作模式以配合用戶的遷入搬運(yùn)安排。5．平安控制

本公司特別強(qiáng)調(diào)平安第一，無論管理人員，裝修承包商及用戶，必須遵守大樓訂定的平安守那么，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內(nèi)設(shè)施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處將制定特定條規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，以策平安。二、物業(yè)管理運(yùn)作效勞本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作效勞，各項效勞如下：(一)物業(yè)管理運(yùn)作效勞

v大樓保險事宜

v大樓管理入力資源

V保安效勞

V清潔效勞

v維護(hù)保養(yǎng)效勞

V財務(wù)管理

V租務(wù)管理

V停車場管理

V處理租戶投訴

v園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

V公共關(guān)系

v租戶聯(lián)系及管理報告

1、大樓保險事宜

本公司有專業(yè)人士提供認(rèn)可的物業(yè)估值報告，以供確定大樓的保險價值參考。該項效勞將于大樓正式營運(yùn)前提供資料與業(yè)主參考。2、大樓管理人力資料

●配合大樓所需，聘請及培訓(xùn)適宜員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作以確保高品質(zhì)效勞素質(zhì)；●制定員工編制表，當(dāng)值時間表，員工手冊及各項運(yùn)作報告等；●在大樓正式營運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理效勞。(二)管理運(yùn)作組織表

就**物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運(yùn)作如下：

管理員工編制職位日班夜班工作時間

物業(yè)主管(1)1——0800-1700

物業(yè)管理員(5)230800-2000(日)

2000-0800(夜)

維修保養(yǎng)員(1)10700-1700(日)

停車場管理員(1)10800-2000(日)(1)管理運(yùn)作進(jìn)程

①業(yè)主與**物業(yè)管理公司

物業(yè)管理的運(yùn)作由業(yè)主委任**物業(yè)管理公司指定管理經(jīng)理人，負(fù)責(zé)本物業(yè)的一切物業(yè)管理事宜，本行那么直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并需定期或每月提交管理報告和物業(yè)財務(wù)資料。

②**物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場主管／其他管理人員

本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌及處理日常管理事宜。而其他管理人員也將配合大廈運(yùn)作需要設(shè)置適當(dāng)人員。本公司總公司物業(yè)管理部專責(zé)人員將會同駐物業(yè)主管定期與業(yè)主溝通及檢討有關(guān)各項管理運(yùn)作事務(wù)。②**物業(yè)管理公司與基層管理員工

各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗(yàn)在物業(yè)正式營運(yùn)前接受調(diào)配及訓(xùn)練，該級別的管理員工將著重選擇有實(shí)質(zhì)經(jīng)驗(yàn)的管理人員，務(wù)求能配合日常管理事務(wù)運(yùn)作。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工的專業(yè)管理知識，使其能在理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。

(2)管理員工的工作細(xì)那么

①物業(yè)主管●技其職權(quán)所屬，緊密監(jiān)管其轄下各員工的日常工作；●編制員工輪值表，作出精細(xì)安排，需要時調(diào)派適量員工當(dāng)值，防止出現(xiàn)人手缺乏，或冗員過多的情況；●每日呈交工作報告給公司物業(yè)管理部；●主持每周工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各階層工作人員；●巡檢其職責(zé)范圍內(nèi)的運(yùn)作，以確保完成以下各項工作：v清潔情況滿意

v保安系統(tǒng)操作正常

V排水系統(tǒng)正常

V空調(diào)供給正常

V園藝擺設(shè)滿意

v走火通路無障礙物阻塞

V后備系統(tǒng)正常

●第一時間處理投訴，并確保事件已圓滿解決為止；●協(xié)助安排物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人員探訪廣場承租戶；●遇有事件發(fā)生時，第一時間趕赴現(xiàn)場，指揮員工并控制場面；●熟悉所有緊急情況處理步驟，臺風(fēng)預(yù)防措施、放火設(shè)施、緊急出路位置等。②物業(yè)管理員●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線；●隨時保持最正確工作狀態(tài)，處理意外時必須保持鎮(zhèn)定；●絕對服從合理的工作指示：●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；●盡量防止使用武力，有需要時應(yīng)召喚其他值勤人士支援；●下班時如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時到達(dá)，不可離開崗位，并通知主管代安排接班。②維修保養(yǎng)員●按照主管指示執(zhí)行修繕程序或其他應(yīng)急職務(wù)；●負(fù)責(zé)廣場內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外：●維修工程進(jìn)行時，應(yīng)盡量防止對用戶造成不便；●倘假設(shè)工程進(jìn)行時，涉及停電、停水、停空調(diào)時，需由上級決定，并發(fā)出書面通告預(yù)先通知；●每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀(jì)錄：●領(lǐng)取工具時應(yīng)填寫申請表，及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時記錄；●進(jìn)行任何工作時，應(yīng)以保證平安為原那么：●按時檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機(jī)、后備電力系統(tǒng)等。④停車場管理員●控制停車場管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施；●記錄日常進(jìn)出大樓車輛資料及協(xié)調(diào)貨運(yùn)車輛上啟運(yùn)裝卸貨物工作；●上／下班時協(xié)助疏導(dǎo)通道車輛流量：●停車場內(nèi)如發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟；●如發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場內(nèi)徘徊時，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場協(xié)助；●對停車場停放的車輛，如有警號長鳴時，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)；●未經(jīng)主管同意，切勿代客停車；●工作時必須穿上反光背心制服，以確保平安。⑤清潔員工／承包商●清掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手間及天臺等；●清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類喉管、木器、金屬品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè)備、垃圾設(shè)備及煙灰缸等；●所有公共地板打蠟；●將廢棄的用品收集及處置妥當(dāng)：●清潔及去除排水系統(tǒng)，以防堵塞：●按照大樓經(jīng)理／主管／組長的指示執(zhí)行其他清潔職務(wù)或特別效勞；●所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶平安設(shè)備，違者一律處以紀(jì)律處分：●所有清潔工具、用品，均為大樓財物，如有不正當(dāng)使用者，可能被視為盜竊論，外包廠商工具器材例外。3、保安效勞

●聘請適合員工并輔以專業(yè)訓(xùn)練，依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產(chǎn)生的管理問題，如員工流動性，缺乏歸屬感及對大樓的認(rèn)知等?！癖拘袑⑴浜蠘I(yè)主代表意見，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合**物業(yè)的保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等。

●為確保**物業(yè)的保安效勞能到達(dá)預(yù)定的效果，本公司將定期與業(yè)主代表舉行會議商討大樓保安問題。

●在大樓正式營運(yùn)前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安方案草本供業(yè)主批核及確認(rèn)。4．清潔效勞

●本公司將擬定大樓清潔效勞標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等；●公司還將擬定清潔效勞條款，以便進(jìn)行招標(biāo)所承包的清潔及垃圾清運(yùn)效勞；本公司憑借以往經(jīng)驗(yàn)及曾經(jīng)處理的大樓，定必能獲得具有競爭價格的清潔效勞合約，使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)成理想成效。●本公司將備有適當(dāng)報表監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作，如查核清潔員工資歷，監(jiān)察清潔效勞品質(zhì)等。本公司將設(shè)有罰那么以規(guī)眼廠商的效勞人數(shù)及清潔品質(zhì)，罰那么記錄將定期審核以確定清潔費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。●本公司建議租用戶的單位內(nèi)清潔委任相同的承包商處理，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運(yùn)作問題。由同一廠商承包大樓清潔效勞還可節(jié)省大樓營運(yùn)支出，使公共地方的清潔費(fèi)用更有競爭能力。本公司將協(xié)助擬定租用戶內(nèi)的清潔效勞細(xì)那么及條款以期到達(dá)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。5．維護(hù)保養(yǎng)效勞

●本公司將全權(quán)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作及保養(yǎng)效勞。各駐大樓技工：將在高級技師督導(dǎo)下處理各項操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)工序?！癖竟緦⒕幹贫唐诩伴L期修繕方案，建立機(jī)電維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并備有各類保養(yǎng)報表以到達(dá)特定效果：●選擇適合的保養(yǎng)承包商處理定期及大型維修保養(yǎng)方案，該項方案將由本公司準(zhǔn)備工程細(xì)那么并通過核查程序，由業(yè)主核準(zhǔn)后選定適宜廠商?！癖竟緦⒃诒晃螢槲飿I(yè)管理代理后，為大樓制定一套五年的長期修繕方案書，并由業(yè)主審核后開始施行。6．財務(wù)管理

1)大樓管理預(yù)算案

●管理預(yù)算案主要針對大樓日常運(yùn)作支出，作出評估并制定。經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后，本公司將預(yù)算案作為大樓財務(wù)預(yù)算管理基準(zhǔn)，由業(yè)主授權(quán)全責(zé)處理；●依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理處制訂空調(diào)費(fèi)及保證金金額。2)處理支出帳目

●所有大樓內(nèi)的管理運(yùn)作帳目將由駐大樓經(jīng)理審核后交由總公司作最后核準(zhǔn)，一切支出工程將依據(jù)先前通過的大樓管理預(yù)算案所訂定的預(yù)估費(fèi)用予以批核。3)收支損益表

●本公司將每月提交大樓收支損益報告于業(yè)主批核，報告內(nèi)容包括大樓所有支出明細(xì)工程及預(yù)估支出，并提供管理費(fèi)收支帳目與應(yīng)收帳款相對照，以供業(yè)主了解大樓財務(wù)狀況；●大樓收支損益帳寄每年由認(rèn)可會計師稽核并存檔作記錄。4)管理帳戶

●本公司將在業(yè)主指定的銀行開設(shè)大樓管理帳戶，以備業(yè)主審核各項開支；●除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有帳戶，管理金額所獲得的利息將歸入大樓管理帳戶，并特定專供使用于大樓的管理營運(yùn)：●本公司每日將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結(jié)存給業(yè)主以審核。5)代收租金及管理費(fèi)

●本公司將每月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業(yè)主指定銀行帳戶，并按時提交書面報告有關(guān)租金資料，同時本公司還將向欠租的租戶發(fā)出催收通知書，以確保業(yè)主能依期收到租金款項；●除發(fā)出租金通知單外，本公司還將于每月發(fā)出管理費(fèi)通知單給各承租戶，并將所有收到的費(fèi)用存入前述管理帳戶，并依據(jù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)將其用于大樓管理營運(yùn)。7．租務(wù)管理

●為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被為委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主訂定的租約條款及細(xì)那么外，還將在租用戶租約期內(nèi)，向他們提供有關(guān)執(zhí)行租約條文的效勞；●在租約有效期內(nèi)，確保租戶遵從租約上所定理的條款，并作定期查核工作；●如租戶有欠租或不履行租務(wù)契約條款的行為時，迅速報告業(yè)主以便盡快采取適當(dāng)行動，以保障業(yè)主權(quán)益：●在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主與租戶洽談