可行性研究報告(含酒吧、餐飲、影院、購物、室內(nèi)游樂等-超高層建筑(娛樂主題酒店)、高檔寫字樓以及住宅)

成都城市活力之心·大魔方項目可行性研究報告 城市活力之心·大魔方項目可行性研究報告、現(xiàn)金流量表（全部投資）大魔方項目投資及現(xiàn)金流量測算表單位：萬元編制說明：本項目為房產(chǎn)開發(fā)項目,開發(fā)期共五年，物業(yè)形態(tài)主要有觀演建筑、商業(yè)、酒店、高檔寫字樓及住宅五種，凈用地面積178.11畝,容積率3.98，總建筑面積571705㎡,地上建筑面積473040㎡,地下建筑面積98665㎡。序號項目2009年開發(fā)前期2010年2011年2012年2013年2013年以后合計備注一銷售收入（現(xiàn)金流入）341125311813609876079786033780101住宅收入117001350024480648014040702002寫字樓收入5760033600288001200003集群商業(yè)2000036000504001600030600153000車位2412361836181799613120604整體轉(zhuǎn)讓酒店18200455022750二直接投資成本（現(xiàn)金流出）693743305147982656444325312025271329（一）土地成本(450萬元/畝*130畝）5801858018現(xiàn)金流出只考慮3.2億(二)項目報建費（152.5元/㎡)69436943(三)前期工程費44131404553(四)建安費用(進度款按80%支付)2906442998586653926511469181461（五）配套費用(按95%支付)264833104636264841613658(六)維修基金2503134382511252(七)不可預見費(按建安成本的3%計算)10891361190510895444三銷售費用（按銷售收入3.5%計提）3001171185936902663275112434四管理費用（按建安成本的2%計提）18560483612345851853629五稅金及附加(營業(yè)稅按銷售收入的5.5%計,所得稅按銷售收入5%預提,土地增值稅按銷售收入2%預提)42646640170128812768044408六累計支出698593909057317875805531322641331800七現(xiàn)金的多余或不足-43841-4978-419948518207665596246210八累計現(xiàn)金流量-43841-48819-53018-45001626672228折現(xiàn)現(xiàn)金流量-43841-4609-3600385151526438087累計折現(xiàn)相金流量-43841-48450-52050-13535172939815折現(xiàn)率1.001.081.171.261.361.47注:銷售收入測算見附表,年回款率按80%測算。目錄一．總論 61.1項目背景 61.1.1項目名稱 61.1.2承辦單位概況 61.1.3可行性研究報告編制依據(jù) 71.1.4項目提出的理由與過程 71.2項目概況 71.2.1擬建地點 71.2.2項目物業(yè)功能構(gòu)成 81.2.3主要技術經(jīng)濟指標 91.2.4項目投入總資金及效益情況 9二．投資資源分析與評價 102.1成都市社會經(jīng)濟發(fā)展評價 102.2天府新城區(qū)域投資評價 152.3項目位置選擇 192.3.1地點與地理位置 192.3.2地塊開發(fā)條件 202.4項目開發(fā)環(huán)境影響評價 22三．項目相關市場分析 243.1成都觀演建筑市場分析 243.2酒店市場分析 253.2.1成都市星級酒店整體概況 253.2.2成都市星級酒店的分布狀況 263.2.3成都市高星級酒店市場供需分析 283.2.4成都市高星級酒店市場未來發(fā)展趨勢分析 343.2.5天府新城區(qū)域酒店市場分析 343.3寫字樓市場分析 393.3.1成都市寫字樓市場成熟度分析 393.3.2天府新城寫字樓市場研究 413.4休閑娛樂市場分析 493.4.1成都休閑娛樂市場整體狀況 493.4.2成都市電影院市場發(fā)展特征分析 503.4.3成都市夜總會及酒吧市場分析 573.4.4成都市電玩業(yè)市場分析 663.4.5城南區(qū)域休閑娛樂市場分析 723.5商業(yè)市場分析 773.5.1成都商業(yè)格局分析 783.5.2成都市商圈發(fā)展趨勢 833.5.3天府新城商圈發(fā)展狀況 833.5.4天府新城商業(yè)規(guī)劃前景分析 843.5.5天府新城商圈商業(yè)供應特征分析 853.5.6天府新城商圈商業(yè)需求特征分析 873.5.7項目區(qū)域商圈分析 893.6住宅市場分析 923.6.1成都住宅市場整體供需分析 923.6.2天府新城住宅供應分析 953.6.3天府新城住宅需求分析 963.6.4天府新城住宅客群分析 973.6.5天府新城住宅市場前景分析 98四.項目市場競爭力分析 994.1項目各物業(yè)市場競爭力分析 994.1.1項目觀演建筑競爭力分析 994.1.2項目酒店市場競爭力分析 994.1.3項目寫字樓市場競爭力分析 1024.1.4項目休閑娛樂市場競爭力分析 1044.1.5項目商業(yè)市場競爭力分析 1054.1.6項目住宅市場競爭力分析 1064.2項目整體市場競爭力分析 108五．項目概念規(guī)劃方案及與開發(fā)策略 1115.1項目主要功能板塊及規(guī)模 1115.2概念規(guī)劃的設計依據(jù)及理念 1115.3項目開發(fā)策略 119六．項目財務評價 1206.1總投資估算 1206.1.1投資估算依據(jù) 1206.1.2投資估算 1216.1.3項目投資付款進度 1236.2項目收入估算 1236.2.1銷售進度 1236.2.2銷售價格 1236.2.3銷售收入估算 1246.2.4持有資產(chǎn)價值估算 1256.3財務評價指標 1256.3.1財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 125HYPERLINK\l"_