房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例

清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析CaseStudyonHowtoMakeRealEstateInvestmentandFinancingDecisions,RiskManagement1.房地產(chǎn)投資決策一項(xiàng)商業(yè)行為的目標(biāo)可能往往包括：使股東的財(cái)富人長遠(yuǎn)來說達(dá)到最大短期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，比如現(xiàn)金流的要求或者非金融性質(zhì)的目標(biāo)，例如友好工作環(huán)境，機(jī)會(huì)均等的雇傭政策困難的時(shí)期留住高素質(zhì)的雇員擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn)擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商1.房地產(chǎn)投資決策開發(fā)商的目標(biāo)： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項(xiàng)目上，與其它可選投資比較時(shí)必須考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整投資家的目標(biāo)： 以小于其內(nèi)在價(jià)值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價(jià)格來購買不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)證券1.房地產(chǎn)投資決策計(jì)算程式估計(jì)毛租金減去估算的空置損失加上其它收入＝實(shí)際的總收入減去運(yùn)營費(fèi)用＝凈運(yùn)營收入或“NOI”減去債務(wù)還本付息＝稅前現(xiàn)金流（“BTCF”）把抵押償還本金加到BTCF上減去折舊＝須納稅的收入減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款＝稅后現(xiàn)金流（“ATCF”）應(yīng)對上述各項(xiàng)參數(shù)投資期5到10年的變化進(jìn)行估測1.房地產(chǎn)投資決策重要的金融比率（用于決定投資的可行性）毛租金乘數(shù)貸款價(jià)值（LTV）比債務(wù)覆蓋率（DCR）盈虧平衡點(diǎn)費(fèi)用比稅前股本回報(bào)率稅后股本回報(bào)資產(chǎn)回報(bào)內(nèi)部回報(bào)率轉(zhuǎn)售價(jià)格1.房地產(chǎn)投資決策有關(guān)財(cái)務(wù)杠桿和運(yùn)營的比率（用于風(fēng)險(xiǎn)管理）貸款價(jià)值比率債務(wù)覆蓋率（DCR）盈虧平衡點(diǎn)費(fèi)用比1.房地產(chǎn)投資決策毛租金乘數(shù)（相當(dāng)于“投資回收期”）收購價(jià)除以毛租金此比率越低越好一個(gè)很簡單的數(shù)字比較，一般只能用作投資項(xiàng)目的初略篩選1.房地產(chǎn)投資決策貸款價(jià)值比 抵押貸款額（Loan）/收購價(jià)（Value）估量房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)隨LTV的升高而升高行業(yè)內(nèi)典型的LTV控制在75%以下債務(wù)覆蓋率（DCR） 凈營運(yùn)收入/債務(wù)還本付息必須超過1.0才有能力償還抵押貸款大多數(shù)貸出方一般要求債務(wù)覆蓋率達(dá)到約1.1或1.31.房地產(chǎn)投資決策盈虧平衡點(diǎn) （運(yùn)營費(fèi)用+抵押付款）/估計(jì)毛租金建筑為了能支付所有的現(xiàn)金開支和融資償還必須達(dá)到的入住率一般在65%至95%范圍內(nèi)費(fèi)用比 運(yùn)營費(fèi)用/實(shí)際的總收入用于與其他的房地產(chǎn)作比較，單獨(dú)本身并無太大的用途應(yīng)該足夠高以保持物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)使有關(guān)費(fèi)用如能源成本得到控制避免浪費(fèi)1.房地產(chǎn)投資決策單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標(biāo)準(zhǔn)稅前股本回報(bào)率稅后股本回報(bào)率資產(chǎn)回報(bào)或者期初資本還原率1.房地產(chǎn)投資決策稅前股本回報(bào)率 稅前現(xiàn)金流量/股本投資額往往用一測度初始贏利水平此比率越高越好通常第一年稅前股本回報(bào)率一般在4-10%的范圍內(nèi)稅后股本回報(bào) 稅后現(xiàn)金流/股本投資額類似于稅前股本回報(bào)率加上考慮到投資房地產(chǎn)?？杀芏惖暮锰幠艹５谝荒甏笾略?-12%范圍內(nèi)1.房地產(chǎn)投資決策資產(chǎn)回報(bào)率 凈營運(yùn)收入/收購價(jià)或者市場價(jià)值又稱資本還原率，反映總體回報(bào)水平一項(xiàng)物業(yè)可以承受多大的債務(wù)；此比率越高，表示可支持的倆務(wù)就越多通常資本還原率大致在8-12%范圍內(nèi)1.房地拜產(chǎn)投洗資決軌策多期杠間或暖者動(dòng)槍態(tài)回爸報(bào)量格度凈現(xiàn)居值（占NP黑V）內(nèi)部秀回報(bào)嚷率（墻IR秩R）1.房地劃產(chǎn)投踩資決祝策轉(zhuǎn)售廉價(jià)格米計(jì)算預(yù)定急年的冷凈運(yùn)符營收/R這里R表示嗎物業(yè)其的期贏末資底本還勵(lì)原率記住測從期賄待的奴轉(zhuǎn)售凝價(jià)格熱中扣抹除合幅理的凝交易陷成本并須鑼考慮墻到稅錄收的忽影響1.房地粒產(chǎn)投們資決選策凈現(xiàn)流值（NP米V）的搏計(jì)算預(yù)測弄未來坡的現(xiàn)蜓金流以要協(xié)求的?；貓?bào)間率把憲未來跨的現(xiàn)趕金流妻折成罰現(xiàn)值舍：現(xiàn)值V0=C居F1/(章1+拖r)怎+C壞F2/(座1+素r)2+…拋+(拿CFt+Vt)/膊(1歪+r慈)t決策礙的基漿本原囑則是選擇NP漸V（=C兔F0+V0）最寬大的像方案杜，即NP驕V最大始化永遠(yuǎn)伐不要緩選擇NP為V小于0的方噴案要求嶼的回狗報(bào)率=底限是回報(bào)刑率=無風(fēng)請險(xiǎn)回側(cè)報(bào)+風(fēng)險(xiǎn)續(xù)回報(bào)正常確的投嫂資收蒼益（他即預(yù)胳期回戲報(bào)）豎中已距考慮肢了風(fēng)皺險(xiǎn)程暢度的脅影響惜，如武果NP經(jīng)V>映0，r就會(huì)泉超出賴正常陳收益1.房地幕產(chǎn)投將資決河策內(nèi)部棍回報(bào)西率（IR捧R）的卷計(jì)算NP熱V=殼0，或犬：股斃本CF0=未來妥現(xiàn)金測流貼敞現(xiàn)V0=CF1/(辟1+堵i父rr攜)+等CF2/(車1+峰ir冊r)2+…亮+(捏CFt+預(yù)定陸轉(zhuǎn)售CFt)/販(1鑰+i預(yù)rr過)t可使養(yǎng)用稅石前或水者稅冰后現(xiàn)迷金流挽分別魂計(jì)算捆稅前蟻或者莊稅后菌內(nèi)部恭回報(bào)誼率測量峰預(yù)定令投資杰期總生體回繪報(bào)最穿常使瘡用的店方法泰，常接與投浩資者軋要求亭的回顯報(bào)率央相比美較通常IR巨R大到緊在12炕%至15束%的范多圍內(nèi)虧，對漠于新稅的或憶投機(jī)毒性的屢投資銀可超見過20墓%以上1.房地才產(chǎn)投貼資決殃策房地冰產(chǎn)投跑資與縮慧現(xiàn)代傭投資逃組合忌理論瘦及資夠產(chǎn)定坑價(jià)模蝕型投資盡組合耳回報(bào)紛是各砍資產(chǎn)節(jié)回報(bào)價(jià)的加幻玉權(quán)平摘均（殖線性煤代數(shù)倍）；甘而投逮資組足合風(fēng)盞險(xiǎn)并塵非各榮資產(chǎn)母風(fēng)險(xiǎn)堡的回竿權(quán)平視均房地隙產(chǎn)投億資信爆托（RE挖IT）公齊司，創(chuàng)通常瓦在市竟場上監(jiān)公開鳥地買冊賣，神是為椅股東地賺取飽利潤允為目桌的的利擁有在和經(jīng)思營包萄括房皆地產(chǎn)薦和（塘或）鑄抵押墊貸款專的投至資組暴合。抵押摟貸款親支持護(hù)證券綠（MB尺S）是礎(chǔ)由許木多抵弓押貸繪款的秩組合版作保憐而發(fā)鐮行的鳥一種濁債券且或其王它的著債務(wù)茂投資座形式欣。資本極資產(chǎn)退定價(jià)扛模型制（CA索PM）資產(chǎn)督要求情期待婚回報(bào)幣等于冰無風(fēng)終險(xiǎn)回傘報(bào)加比在市謀場的河風(fēng)險(xiǎn)折回報(bào)港乘以買此資甚產(chǎn)的刪貝他打系數(shù)獲；E[顆ri]=叔rf+RPi=rf+βi(ErM-就rf)1.房地叮產(chǎn)投恰資決每策期權(quán)桑價(jià)值鳥理論濟(jì)與房定地產(chǎn)與房片地產(chǎn)誕有關(guān)虎的一乘些重謝要期坦權(quán)土地貨開發(fā)顫期權(quán)注（土溜地價(jià)焦值與慌最佳圍發(fā)展擴(kuò)時(shí)機(jī)薄買入炭期權(quán)控模型隔）土地霉買入諸期權(quán)抵押械貸款求提前由償付閱期權(quán)無追悉索權(quán)促抵押即貸款心違約辟期權(quán)租約蠻期權(quán)污，等勤等1.房地簽產(chǎn)投熔資決告策投資句案例尖分析償示例投資怎可行障性研句究開發(fā)擇可行漫性研屬究建設(shè)兆項(xiàng)目2.房地紋產(chǎn)融顫資決厘策資金歇來源傳統(tǒng)礦渠道貴：自討有資朝金，渠合作拔，銀柄行貸墻款，休施工毫單位勢墊資津，預(yù)鼠售我國粉長期灘以來廁，房俯地產(chǎn)后開發(fā)畢商的扔融資愚渠道貸單一險(xiǎn)，主飽要依蘭靠銀沈行貸掉款融堂資。目前平我國維房地曉產(chǎn)企麥業(yè)有3萬多烤家，谷但是捎以單論個(gè)項(xiàng)憶目開礙發(fā)公折司為旦主，蹲規(guī)?？托∏冶稳狈ξ烦掷m(xù)隊(duì)開發(fā)勤能力誘，資暴產(chǎn)負(fù)豆債率恢大多岔在70漁%以上慮，自牲有資辱金所阻占的奧比重益相當(dāng)紅小，怕主要扔依靠否銀行誼貸款丟和項(xiàng)慚目銷參售回之款來卷周轉(zhuǎn)邁。除開眨發(fā)商示直接滋銀行產(chǎn)直接免貸款館外，寺在建壞筑企圖業(yè)墊舞資和扁預(yù)售潑款中噸都有賓相當(dāng)斗多的悉銀行拒貸款壟。所矮調(diào)查揉，不良省北怠京開妹發(fā)商緒對銀租行信咸貸資器金的界依賴讓度竟勁達(dá)到90準(zhǔn)%以上責(zé)。20踐03年6月12眨1號文仿件后掩央行滅銀根任緊縮牛使得努一半口以上嘆的房書地產(chǎn)販企業(yè)夢面臨蒙資金淹鏈斷拖裂之酸患，令甚至臨面臨金出局肝的危霜險(xiǎn)。2.房地海產(chǎn)融柿資決再策銀行蓋貸款12喜1文件另后，浴盡管從各種鳳不同最的房水地產(chǎn)扣融資攔渠道腔都有洋所增途強(qiáng)，濱比如裙全國老房地司產(chǎn)信忙托的稍數(shù)量鋼增長超很快鵝，但20捧03全年買募集成的資悶金不奪超過10軋0億元槍。而口當(dāng)年狐全國候房地片產(chǎn)開湊發(fā)貸贊款增酬加了狗近20吧00億元舊。銀枝行信雹貸仍句然是孝中國收現(xiàn)在淘房產(chǎn)宰界資印金主耀力。銀行怠貸款很有著擴(kuò)很多額優(yōu)點(diǎn)痰：便方捷，震成本媽相對叫較低跑，財(cái)丟務(wù)杠辰桿作渡用大欺。同引時(shí)，戰(zhàn)房地神產(chǎn)信隙貸業(yè)耐務(wù)目乖前被舞普遍束視為忘銀行再的優(yōu)用質(zhì)資膏產(chǎn)。銀行醬貸款邊現(xiàn)階穩(wěn)段從透緊，誓其對胳項(xiàng)目劈燕開發(fā)步程度泰和開姐發(fā)商跪自有沒資金疑的要城求，桿不是丙大多夸數(shù)開柔發(fā)商總短期遠(yuǎn)內(nèi)能圖夠達(dá)遍到的插。美國勾的房碼地產(chǎn)價(jià)金融秘業(yè)很會(huì)發(fā)達(dá)最，融鏡資種五類多初，在徑房地叨產(chǎn)企控業(yè)使倡用資泄金總益額中港銀行暈貸款滿只占15級%左右蹲，貸該款總鑰額占渾銀行敢資產(chǎn)張的比袋重不蓄到10淚%。而道有些侄東南釋亞國腿家以呀及我都國的咐香港竊特區(qū)械，房占地產(chǎn)接企業(yè)神的大旋部分鞏開發(fā)蔥資金爺來自泊銀行貿(mào)貸款強(qiáng)，銀休行資師產(chǎn)中噸房地獸產(chǎn)信逼貸占佳了40索%~胳50見%。在國倍際商猴業(yè)銀鳳行領(lǐng)焰域有占兩個(gè)國所謂巡壽“三稼七開北”的炮慣例楊，一輛個(gè)是加給房翻地產(chǎn)括業(yè)貸柱款占欠全部匆貸款龜余額酒的30球%，其盆余行畏業(yè)占70嚷%；二循是發(fā)掩放給蛾開發(fā)屬商開煩發(fā)性任貸款硬占給掀房地渴產(chǎn)業(yè)兆貸款牙總余廉額的30極%，住暢房抵講押貸今款及轉(zhuǎn)其他培業(yè)務(wù)笨占70殼%。2.房地?cái)n產(chǎn)融胖資決從策上市膽集資有的蠅認(rèn)為鑒國內(nèi)露房地魂產(chǎn)企霞業(yè)不饞適合侵上市更，因塞為沒逮有長根期穩(wěn)愁定的造收租擁型物床業(yè)，叮也就儉沒有胡穩(wěn)定胃的現(xiàn)敬金流其?，F(xiàn)進(jìn)在國買內(nèi)大感多數(shù)惰的房轎產(chǎn)企糠業(yè)，哭資本攝規(guī)模姨都比梯較小追，根火本沒歲有能潤力像悼海外摸房地捆產(chǎn)機(jī)耐構(gòu)那遲樣去匪大量碎收購其并持診有收磁租物樓業(yè)，劃所在熟在資碰本規(guī)林模較近小的忠情況扔下，泉要想疫快速敏增長諒，必匠須要門快速飽周轉(zhuǎn)滋。國滿際上命很多虜大的以地產(chǎn)叫公司曾在他厘們發(fā)袖展初逆期，蒼也是鍛像中贏國目冰前的扯房地歪產(chǎn)企遣業(yè)一群樣。撕發(fā)展蹄到一棟定規(guī)扎模之痕后，疤為了完保持或公司幫的平除衡，胸增加熔資產(chǎn)電的抗偶風(fēng)險(xiǎn)驕能力石，才砌選擇課做一鋼部分贊收租勵(lì)物業(yè)灣。上海史復(fù)地廊成功桂地于20鞋04年2月在蜓香港食上市綱，某創(chuàng)一程闖度的狗說明割了投棟資者味已經(jīng)遠(yuǎn)突破康了這許一種魂心理強(qiáng)障礙我。今傅年國驚際投找資者弟接受層了上音海復(fù)頸地的倘快速研周轉(zhuǎn)神業(yè)務(wù)通模式爛，以態(tài)這樣來一個(gè)鋒模式貴，公鵲司可匯以保累持一雷個(gè)持鉗續(xù)的京增長頑。國內(nèi)護(hù)與國還外上置市比程較：國內(nèi)沸上市溉主要秀的困滋難在稍于政稠策變來化，猾房地吊產(chǎn)公士司對裳資本親市場記的準(zhǔn)偶入是高幾經(jīng)悅周折隱。有獅些房疲地產(chǎn)遠(yuǎn)公司英轉(zhuǎn)而回采取穩(wěn)“借跟殼上縣市”闖的方風(fēng)式，舟而這割些借換殼上愁市的坐公司滲，較皂難獲餡得再云融資陳。海外岔上市已方面店，以男香港蚊聯(lián)交樹所的削規(guī)定加，三舞年業(yè)味績規(guī)蔥定的亭扣除振非主虧管業(yè)召務(wù)后啊的凈毅利潤遞絕對紗數(shù)，磨前兩起年累抓計(jì)不悼少于30創(chuàng)00萬港蝕元，井最近虧一年能不少瀉于20弊00萬元格。與圣國內(nèi)撓上市包相比濕，雖峰然在罪海外IP塵O的成勒本較A股上懂市要蹄高，即但再奶融資蜓成本俱低，鄰靈活向性強(qiáng)窄，這茂是吸渾引很倒多中膨資公仰司到視海外膜上市震的重甘要原斗因之部一。選擇才國內(nèi)慮或者物海外曾，最烈終還裹是看榆企業(yè)辦自身扮的發(fā)匯展需鴉要，坊如果聰是志征存高揀遠(yuǎn)的透企業(yè)手，想亡引入陽新的劍股東將和現(xiàn)禾代企尺業(yè)制虜度，積應(yīng)該孕將海焦外上氣市作怒為首儲選，擦因?yàn)轭~可以社借助斑海外椒投資婆者的輪監(jiān)管被與規(guī)義模推嫂進(jìn)企雅業(yè)自裕身的途規(guī)模掌、透嗚明，護(hù)提高蓮經(jīng)營妄管理悼水平混，如芽果是么為了爺圈錢曬，上長海A股市梢場的克市盈柿率高斜于香帖港股辣市。2.房地衫產(chǎn)融倡資決夏策上市誦集資買殼幟上市示與IP陸O的比完較上市訪后的辰再融編資：舅配股惑，可滑轉(zhuǎn)債就目詢前的離市場畝情況常而言眠，資勵(lì)本市嶼場也都并不每過于博看好撒房地?cái)喈a(chǎn)業(yè)摟，房母地產(chǎn)陽開發(fā)祥項(xiàng)目寶本身禾具體獎(jiǎng)的投莖資回炕收期垮長，晨現(xiàn)金趣流不彼均勻牧，業(yè)戀務(wù)變煤化大維等特冰征，著在股靜市上槐往往贊表現(xiàn)摟為劣柴勢。都新的州公司宇上市曬規(guī)則裕似乎累放寬永了上恭市限郊制，嫁但券末商等掛中介諷機(jī)構(gòu)固將承折擔(dān)完根全責(zé)奮任，雖極大縮慧限制辨了暗竭箱操茂作。拌在新李規(guī)則恩面前吹，真鵝正有電實(shí)力屯、守午規(guī)矩路的開遇發(fā)商廁可以曉順利令上市杜，而滿在目蔑前開拜發(fā)商萍數(shù)量蘋過多芒、食晝用水削平普阻遍低收下的晚情況泄下，鎮(zhèn)欲通舌過大蠶規(guī)模肺上市比解決賞行業(yè)家性的曠獎(jiǎng)金藍(lán)短缺題，似爆乎并顧不現(xiàn)煌實(shí)。2.房地低產(chǎn)融絨資決挎策信托信托調(diào)以其鐵極強(qiáng)盼的適狠應(yīng)及期其中辜介功分能，墳受到龍了各狼方面閱的重粘視。砌到目屯前為宗止用煌于房梳地產(chǎn)皮投資煎的信相托計(jì)月劃可自歸納窩為下完列四桂種方歸式：棚債權(quán)津、股害權(quán)、勒準(zhǔn)RE右IT、財(cái)資產(chǎn)信攝托。信托妙計(jì)劃棋風(fēng)險(xiǎn)中外祥比較就集盜合信姑托資郵金產(chǎn)撿品來煎說，懇委托炮人在附購買膛資金濟(jì)信托虎產(chǎn)品快之后余，取膏得信塌托受圣益權(quán)糧，但配喪失碑了對幅資金野的控憲制權(quán)征，其攝收益爆完全羅有賴跑于信槍托公窯司的柜投資米操作條，如謝不考戚慮投先資者疊對信施托公析司的菜依賴匯程度姿，投攏資者勝的利會(huì)益一拔定程抵度上爐將有補(bǔ)賴于凍信托槍公司嶺的信北息披似露。2.房地額產(chǎn)融廊資決旦策基金老（案鐮例分獵析）現(xiàn)在異國內(nèi)戀多數(shù)折基金捆公司鄰是依當(dāng)據(jù)《公司柱法》采用績投資糟公司蜜模式釋運(yùn)作巨的，涂而不幟是以陳基金鈔形式府運(yùn)作色的。秋采用窩公司僵、信盼托制噴的房荷地產(chǎn)崇基金粘，將地采用秋私募輝形式莊，因領(lǐng)受《公司統(tǒng)法》和《信托索法》的限認(rèn)制，食其投世資者電數(shù)量細(xì)分別乘不超慘過50人和20凝0份。國內(nèi)庸房地譜產(chǎn)基壯金按妨資金痰類型蘇分類投資黑方式國外途房地騎產(chǎn)基礙金中國是成立越房地皂產(chǎn)信抹托基巖金的搶障礙2.房地鑒產(chǎn)融策資決焰策債券可轉(zhuǎn)集債：享優(yōu)勢頂，風(fēng)自險(xiǎn)控疊制目前前還不基會(huì)有板很多針房地核產(chǎn)上覽市公羅司支娘發(fā)行風(fēng)可轉(zhuǎn)檢債，管主要抖是因究為它蹈們的便資產(chǎn)剩負(fù)債奮率普垃遍偏肆高。根據(jù)《公司戴法》，發(fā)隔行債抬券主紅體要栗求嚴(yán)延格，占只有襖國有駝獨(dú)資督公司鉛、上候市公被司、沒兩上佳個(gè)國蟲有投仆資主季體設(shè)兩立的盈有限帆責(zé)任黎公司裝才有儉發(fā)行導(dǎo)資格零，并羅且對且企業(yè)嚇資產(chǎn)凡負(fù)債住率、概資本欠金以騎及但血保等娛都有伙嚴(yán)格示限制土，加浸之我櫻國倆勁券市辟場相增對規(guī)的模較撥小，如交投從清淡務(wù)，發(fā)意行和晨持有垂的風(fēng)競險(xiǎn)均電較大早。長欲期債開券還童面臨川較大悠的利噴率風(fēng)嚷險(xiǎn)，卷欠缺刷避險(xiǎn)特金融添工具捎。這譽(yù)些都揚(yáng)限制梅了大激多數(shù)邀房地物產(chǎn)企恭業(yè)利唉用發(fā)竄行債斗券這跟一融掃資渠碰道。3.房地濃產(chǎn)價(jià)堡值評幟估方遼法常見和評估華方法成本泰法比較圍法收益裳法（蘇還原懼法）剩余財(cái)法實(shí)際鎖應(yīng)用4.房地認(rèn)產(chǎn)投拒資主席要投陷資形蔥式和膝策略主要俗考慮沫因素屯：項(xiàng)目宅，有忍關(guān)各夾方，富投資寬環(huán)境謙，投芹資過皺程主要豪投資搞形式束：土地島，開插發(fā)，燙運(yùn)營涼物業(yè)投資徑策略5.房地昏產(chǎn)風(fēng)判險(xiǎn)管牛理從投揀資量偉來說恢，以炕美國90年代帆的投權(quán)資價(jià)槽值為幸例主漿要有壇四類具資產(chǎn)鉛形式構(gòu)：現(xiàn)金碧、股框票、框債券淹、不歷動(dòng)產(chǎn)Re估tu奸rnTb添il啟lsMu窩niMB階SBo貝nd賄sRESt污oc童ksRi找sh5.房地別產(chǎn)風(fēng)掠險(xiǎn)管釀理每一澇類資歷產(chǎn)都以有其暮各自公不同天的特刮點(diǎn)，深包括無不同抹的優(yōu)狡點(diǎn)和當(dāng)缺點(diǎn)帆。此苗外，絹這四信類資亦產(chǎn)的填投資產(chǎn)表現(xiàn)忍通常水沒有狗太密凈切的標(biāo)相關(guān)雄度，痛因此音能夠夜提供逝投資坡者通買過分占散投念資降稠低風(fēng)蓮險(xiǎn)的掘機(jī)會(huì)東。價(jià)格瘦“有浮漲有牽落”?；蛘呋ァ爸芄财谛猿椤钡年?duì)活動(dòng)省模式項(xiàng)是典有型的篇不動(dòng)縫產(chǎn)運(yùn)款行模歡式，連但與蝕股票疤和債哪券相煮比，如往往貢更表巴現(xiàn)為更長期用的、魄大范案圍的塔上下橋波動(dòng)務(wù)，反秧映不列動(dòng)產(chǎn)律市場塔普遍還的低幣效性煩和泡爺沫性臉。5.房地耀產(chǎn)風(fēng)途險(xiǎn)管難理風(fēng)險(xiǎn)我類型市場余、融馳資、欄變現(xiàn)充、管乳理、丸利率籠、法旨律、輪環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)猜的量風(fēng)化風(fēng)險(xiǎn)宗與回今報(bào)5.房地惠產(chǎn)風(fēng)凱險(xiǎn)管瞎理房地竟產(chǎn)市魄場、彎資本乓市場念和房救地產(chǎn)糊開發(fā)瓜行業(yè)鄰的互祝動(dòng)關(guān)全系5.房地躬產(chǎn)風(fēng)涉險(xiǎn)管單理開發(fā)支項(xiàng)目猴風(fēng)險(xiǎn)鉗分析線有關(guān)溪因素皇（社套會(huì)經(jīng)長濟(jì)、哲法制束環(huán)境孫、市扮場狀灣況、梁技術(shù)編條件爛）土地秩（地裝理位園置、息征用訂、購魂入成萄本、禮產(chǎn)權(quán)卵、拆抗遷、用基礎(chǔ)紙?jiān)O(shè)施織開發(fā)瞧成本扒）規(guī)劃識設(shè)計(jì)識、環(huán)鵲境調(diào)斤查、宴假設(shè)盡條件罩及其之實(shí)現(xiàn)曉（用啦途、算高度團(tuán)、密央度、戒綠化雁、交沫通、遙功能匠組織譯、面俱積的悶定義哭和控笛制、渠結(jié)構(gòu)螺、質(zhì)課量標(biāo)醒準(zhǔn)/超前/長期貸投資叛價(jià)值/成本隨，施搭工，疼環(huán)保海衛(wèi)生艙），仁建造濁（工橋期，遠(yuǎn)材料