新余東山雅筑營銷策劃報告

仙女湖地產(chǎn)新余東山雅筑營銷策劃報告200【目錄】第一部分：市場分析1.市場掃描2.競爭對手第二部分：項目分析1.項目掃描2.項目SWOT分析3.產(chǎn)品分析第三部分：項目定位1.案名定位2.居住定位3.概念定位4.檔次定位5.文化定位6.廣告語定位7.廣告形象定位第四部分：銷售策略1.項目銷售背景2.目標(biāo)客戶3.分期開發(fā)策略4.價格策略5.營銷要素6.賣場營銷7.推廣計劃表第五部分：廣告推廣策略1.推廣目標(biāo)2.總體策略3.廣告訴求點4.廣告語5.賣點提煉6.媒介選擇7.階段性廣告主題8.廣告發(fā)布計劃表第六部分：活動推廣策略第一部分：市場分析一、新余市地產(chǎn)市場掃描1、從粗放開發(fā)到精品打造：新余樓市經(jīng)過2006年的洗禮，已經(jīng)開始從粗放開發(fā)的地產(chǎn)初級模式，向規(guī)?；痛蛟炀反蟛竭~進。雖然市場還有部分樓盤還是處于見縫插針式的開發(fā)模式，但是從整體環(huán)境看來，從“居住環(huán)境，開發(fā)理念”的高品質(zhì)樓盤是市場主流。代表作品為暨陽世紀(jì)城、北湖星城，春龍湖畔豪園，中大奧林園、水岸麗都等樓盤。“好不好看地段、行不行看園林、買不買看戶型”已經(jīng)成為當(dāng)前新余市民購房的標(biāo)準(zhǔn)。從粗放開發(fā)到精品打造，不管是大盤還是小盤，隨著百姓追求的生活標(biāo)準(zhǔn)和審美趣味的日益提高，塑造精品概念的品質(zhì)生活，是大勢所趨。2、大盤搶奪市場，引領(lǐng)樓價走高新余樓市經(jīng)過數(shù)年開發(fā)，逐漸形成規(guī)模大盤引導(dǎo)市場的局面，以暨陽世紀(jì)城為代表，新余第一大盤的規(guī)模效應(yīng)，開發(fā)商的實力，使其取代北湖星城，成為爭相購買的對象，加上體育館的落成及第12屆省體育運動會的召開，孔目江的整治，中山大道的開通，孔目江新城的面貌逐步呈現(xiàn)，人們對城市新發(fā)展方向充滿期待及向往，暨陽世紀(jì)城二期——玫瑰城應(yīng)勢推出，一時間市民的購房熱情高漲，帶領(lǐng)房價走高，其均價2090元/平米，高居同類住宅項目的榜首，成為新的置業(yè)指標(biāo)。3、2007競爭加劇，樓市戰(zhàn)火再起：2007年，預(yù)計新余樓市將持續(xù)開花，競爭加劇。規(guī)劃報批及新獲土地的開發(fā)商對2007年市場亦充滿期待，開發(fā)信心大增，預(yù)期07年新增開發(fā)放量會大幅增加；而事實上，隨著開發(fā)量的增加，住房空置率也將在07年有所增高，新推出樓盤必將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)與競爭壓力，開發(fā)市場面臨新一輪洗牌，開發(fā)理念落后，實力較弱的開發(fā)商將不再具備市場競爭實力，將被吞并或推出市場；此外，購房市場的新余市民經(jīng)過火熱市場的引導(dǎo)，已經(jīng)從盲目購房時代向理性購房完成轉(zhuǎn)變，對房地產(chǎn)的認識也越來越深，對住宅的要求也越來越高，因此，憑借先進開發(fā)理念和優(yōu)質(zhì)居住的樓盤將繼續(xù)領(lǐng)航樓市，賣出好價格，而產(chǎn)品單一、理念單一，品質(zhì)形象較差的樓盤將在優(yōu)勝劣汰的市場重新洗牌中出局。4、營銷概念紛爭，期待新生活理念：當(dāng)前新余市場以“歐陸風(fēng)情”占主導(dǎo)，滿足部分新余市民樂于追求高品質(zhì)，對經(jīng)典、時尚和現(xiàn)代的心理需求，無論是高尚的概念還是豪宅的概念都能給普通百姓帶來一時的精神幻覺，而雷同的建筑形態(tài)與色調(diào)，屋頂、商業(yè)街、會所等建筑，包括形象包裝上的近似，已造成一種審美疲勞，新余市民迫切需要新的居住文化。二、市場競爭樓盤掃描樓盤名稱占地及規(guī)模建筑風(fēng)格景觀現(xiàn)狀客戶群銷售率暨陽世紀(jì)城(二期)新余第一大盤國家康居示范工程、新古典主義加當(dāng)代元素，立面精致法式景觀結(jié)合中國古典園林一期/商業(yè)步行街已現(xiàn)，現(xiàn)售二期高層公務(wù)員、新鋼高端人群、其他高收入者北湖星城(四期)占地二百余畝，分五期開發(fā)，現(xiàn)售第四期。歐陸風(fēng)情3萬平超大園林，人文、自然、生態(tài)售至四期、商業(yè)步型街現(xiàn)樓在售公務(wù)員/高端客戶/私營業(yè)主/高級白領(lǐng)50%春龍湖畔豪園占地二百畝，全國人居經(jīng)典規(guī)劃環(huán)境金獎歐陸風(fēng)情，新古典風(fēng)格法式園林、會所一期及會所已出，環(huán)境在建基本同上70%月亮灣(二期)二百畝，一期現(xiàn)樓，兩段式，灰色外墻效果歐式水景園林、硬質(zhì)景觀正啟動二期白領(lǐng)、公務(wù)員、周邊學(xué)校教師中大水岸麗都水岸國際社區(qū)新余最高住宅現(xiàn)代簡約東南亞風(fēng)情泳池網(wǎng)球場在售30層高樓公務(wù)員，教師，周邊高收入群體50%金地綠景水岸山水雙公園社區(qū)，全景觀豪宅新古典主義現(xiàn)代復(fù)合園林現(xiàn)代多樣戶型公務(wù)員，教師等高收入群體07新推出競爭分析：1、城北作為土地較多的地區(qū)，兩百畝左右的大盤較多，部分位于“仰天崗國家森林公園、孔目江新城、體育館”板塊的項目具備較好的山水自然景觀資源，地塊條件相對優(yōu)厚，具備開發(fā)高檔精品社區(qū)及稍具規(guī)模樓盤的條件，將引領(lǐng)市場，吸引買家；2、06年新余在售樓盤、新批項目供應(yīng)量較大，07年現(xiàn)售樓盤紛紛推出第二期貨量，加上新入市樓盤，必將分流客戶市場，而新余城市人口結(jié)構(gòu)及購房群體相對單純，購房客群增長量不大；3、除大盤外，城北亦有個別小型樓盤分流客戶，其地塊小，推貨不多，定位中低檔，故價格不高，相對老百姓而言，極具購房吸引力。本項目中等規(guī)模，面臨大、小盤的雙重壓力；4、新余地產(chǎn)商開發(fā)理念日益成熟，新概念及產(chǎn)品日益推出，競爭激烈；5、近半年來新余樓價持續(xù)長高，加上政策因素，客戶產(chǎn)生觀望心理。因此，2007年，對于本案競爭最大的樓盤來自于07年新推的金地綠景水岸，該項目占據(jù)城北最好的山水資源，憑借全景觀社區(qū)的大盤理念將對本案構(gòu)成直接威脅，另外北湖、湖畔等現(xiàn)有在售樓盤將構(gòu)成區(qū)域內(nèi)競爭，而暨陽、中大等項目以及城北部分小項目也將分流本項目部分人群，形成間接競爭。第二部分：項目分析項目掃描地理位置：本項目位于城北，廣播電視局后，地理位置：本項目位于城北，廣播電視局后，東門山路；占地面積：26428.7㎡；總建面積：53279.9㎡：容積率：2.03建筑密度：28.4%綠地率：25.7%戶型面積：91.11㎡—143.34㎡實用率：80.3%—92.28%總戶數(shù)：432戶；總停車位：161個（室內(nèi)88個，室外73個）二、項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢：地段優(yōu)勢◎地處城北政務(wù)商務(wù)中心，為城市一級用地，成熟區(qū)域，地段價值炙手可熱；◎處于都市核心，見證城市日新月異發(fā)展，本地塊鬧中帶靜，繁華便利，極適宜人居；◎本項目交通便利，城市公交系統(tǒng)四通八達，新余長途客運汽車站近臨項目，對外出行就在家門口；◎周邊政企事業(yè)單位、單位住宅、學(xué)校等林立，菜市場、超市、郵政、銀行、車站、電信等生活配套設(shè)施成熟完善，學(xué)校等教育配套完備。居住價值優(yōu)勢◎成熟住宅區(qū)，為新人文社區(qū)的居住帶來濃厚的生活氣息；◎步步高超市、聯(lián)華超市、東方巴黎家居廣場等商業(yè)配套環(huán)繞，生活便利，地價與樓價日益升值；◎本項目是“城市升級、舊城改造”的典范，引發(fā)周邊“換房族”關(guān)注；◎與相鄰地塊有2米多的高差，便于規(guī)劃設(shè)計時營造深宅大院。人文教育優(yōu)勢◎本項目周邊擁有“九中、大風(fēng)車幼兒園”等學(xué)校，長青小學(xué)亦一路之隔，學(xué)校環(huán)繞使本項目具備濃郁的人文氛圍及書香氣息；◎本項目的開發(fā)理念從人文入手，為城北成熟的居住文化中注入新的“江南風(fēng)”，并與“人文教育”環(huán)境融合，項目內(nèi)外生活文化和城市人文相互融合，帶來濃郁的居住氛圍。區(qū)位交通優(yōu)勢◎交通便捷，公交客運發(fā)達，城市路網(wǎng)擴建及升級貫通南北及各市鎮(zhèn)；◎項目距勞動北路干道有一定距離，鬧中帶靜，出入方便，是居家的理想所在。2、項目劣勢：◎項目地塊原為兩個舊廠，與體育館及北湖現(xiàn)代小區(qū)相比，沒有環(huán)境；◎地塊被市政路分成南北兩小塊，影響整體規(guī)劃布局及小區(qū)環(huán)境打造；◎項目周邊為多層住宅，房子外觀沉舊，環(huán)境一般，整體形象較差；◎東門山路為兩車道規(guī)劃路，不夠?qū)挸ǎ磥砩鐓^(qū)的氣勢彰顯不出來；◎中間市政路目前為斷頭路，影響交通出行，現(xiàn)機動車輛較少通行。3、項目機會點：◎房地產(chǎn)消費進入環(huán)境階段，催生大量“換房族”，追求環(huán)境社區(qū)；◎首個“江南風(fēng)情”概念，令市場耳目一新，具備極強市場吸引力；◎項目產(chǎn)品定位合理，戶型趨優(yōu)，均好性強，實用率高，客戶喜歡；◎“江南園林”獨樹一幟，東方人居理念深得人心；◎本項目地段升值，住宅租賃市場一路看好，增強投資信心。4、項目威脅點：◎2007年城北新盤舊盤交替上市，紛紛推出新貨，對本項目造成直接威脅；◎2006年下半年房價持續(xù)上漲，對于一個人口數(shù)量有限的中級市，市場競爭已進入白熱化階段；◎部分單位自建職員宿舍，對本項目爭取公務(wù)員造成一定的威脅；◎城市發(fā)展向東，城東及孔目江板塊樓盤會分流部分客戶置業(yè)，削弱項目外圍客戶；三、戶型產(chǎn)品分析1.南區(qū)一期產(chǎn)品數(shù)據(jù)：南區(qū)面積：20964.52㎡產(chǎn)品類型：A3、A4、B1、B2、B3五種戶型總體套數(shù)：176套單元面積：A3（92.09㎡）A4（93.11㎡）B1（119.14㎡）B2（122.1㎡）B3（129.18㎡）戶型開間：二房二廳一衛(wèi)、三房兩廳二衛(wèi)2.主力戶型：B1/B2/B3B1型：舒適三房，119.41㎡優(yōu)點：方正通透，實用率高，空間布局合理。不足：主臥略小，飄窗較小，不夠大氣，東部靠組團園林的戶型忽視了觀景，書房無飄窗。優(yōu)化：主臥飄窗可加大，近組團園林單元可做轉(zhuǎn)角飄窗，書房可做飄窗活生態(tài)系統(tǒng)花槽。B2型：舒適三房，122.1㎡優(yōu)點：雙衛(wèi)，主臥、客房舒適不足：客廳扁，不夠氣派；餐廳浪費較大，廚房偏小，生活陽臺大，公共衛(wèi)生間稍小；主飄窗不夠氣派。優(yōu)化：建議拉大進深，將餐廳放在廚房門口，書房拉長，加寬客廳的面寬，更適合擺電視，其他空間微調(diào)。B3型：舒適三房，129.18㎡優(yōu)點：超大客廳，大方氣派；南北通透，實用率高，空間布局合理，書房出陽臺，創(chuàng)意陽光書房。不足：主臥略小，沒有衣帽間，飄窗不大氣，廚房偏小，不現(xiàn)代。優(yōu)化：主臥飄窗可加大，書房門口可分部分給主臥，做衣帽間使主臥完美。3.輔助戶型：A3/A4A3型：精英二房，92.09㎡優(yōu)點：戶型緊湊，實用率高，各功能分區(qū)科學(xué)合理，空間方正，間隔合理。A4型：精英二房，93.11㎡優(yōu)點：客廳較大，實用率高，廚衛(wèi)面積較舒適，空間方正，間隔合理。4.戶型小結(jié)：◎最適合人居的空間尺度1、主力戶型——舒適型，至臻完美的三房二廳極盡完美的三房二廳單元，無論從戶型開間，還是室內(nèi)各功能空間的面積分配比例、空間格局都屬當(dāng)前新余市場最暢銷的主流戶型，南北對流、通風(fēng)采光、方正寬敞、高實用率、高觀景性，為市民喜歡的戶型類型，滿足市場需求；2、輔助戶型——精英型，實用冠軍的二房二廳結(jié)合朝向、景觀、位置等要素，合理利用在組團中規(guī)劃布局，其適度的面積及合理的功能空間，滿足剛起步的年輕客戶群體的需求；最具人文關(guān)懷的設(shè)計江南建筑風(fēng)格——復(fù)興江南建筑的人文關(guān)懷精神，使居住回歸江南的寧靜與和諧；江南特色園林——配合建筑風(fēng)格，有機地把江南園林融進其中，打造新余首席東方人居空間，充分展現(xiàn)東方居庭的人文關(guān)懷。第三部分：項目定位【案名定位】東山雅筑DONGSHANGRACEHOUSE東山雅筑案名釋義：東山雅筑建筑采用現(xiàn)代東方風(fēng)格，白墻青瓦，徽派飛檐，江南風(fēng)情社區(qū)，鬧中帶靜的雅致居住形態(tài)。緣于山意，仁者居山，山居是東方人居的代表“建筑采用現(xiàn)代東方風(fēng)格，白墻青瓦，徽派飛檐，江南風(fēng)情社區(qū)，鬧中帶靜的雅致居住形態(tài)。緣于山意，仁者居山，山居是東方人居的代表“東山雅筑”位于新余城北成熟區(qū)域東門山路東山雅筑東山雅筑——案名本身就賦予了該項目獨一無二的居住氣質(zhì)，是一種有別于新余當(dāng)前樓市的居住風(fēng)情，是東方人居在城市核心的演繹，是人文氣息與建筑形態(tài)的相融相諧，是一股醉人的江南風(fēng)，一曲怡人的居住詩篇，是詩意里的雅致，是骨子里的中國。東山雅筑，案名如出水芙蓉，定將給新余帶來一道清新、婉約、動人的新居住生活?！揪幼《ㄎ弧啃掠嘧钸m宜人居的高尚社區(qū)東山雅筑，在地段區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計、景觀環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)文化、生活方式等方面將全面領(lǐng)先新余現(xiàn)有居住形態(tài)，將全力打造成新余最適宜人居的高尚社區(qū)典范，將成為一個出入自然、詩意棲居、業(yè)主安居樂業(yè)的精品樓盤代表。支撐點：1.現(xiàn)代東方生活藝術(shù)，和諧自然天人合一，本身與中式居住不沖突相融合，最適宜東方居住。2.規(guī)劃設(shè)計先進，居住理念超前，園林環(huán)境優(yōu)雅，戶型結(jié)構(gòu)科學(xué)，居住舒適度高。3.項目近馬路而不靠馬路，與城市繁華咫尺，出入便利，配套完善，出世入世皆自然。4.周邊文化生活氛圍濃厚，而打造自然、人文、和諧、友鄰的東方社區(qū)文化，將全面提升樓盤的文化品味?！靖拍疃ㄎ弧啃掠嗍紫巷L(fēng)情社區(qū)在歐陸風(fēng)情橫行的新余，江南風(fēng)情將給新余帶來一道清新高貴的居住新風(fēng)尚，差異化的概念，利于本項目在激烈競爭中亮出聲音，從雷同的生活理念中突圍，制造市場興奮點，引發(fā)市場關(guān)注。將社區(qū)概念容進本案，是為了塑造和諧、友鄰、美好的大社區(qū)形象，將小盤做出大社區(qū)效果，并與項目完美對接，讓東山雅筑牢牢生長在客戶與普通受眾的心中。支撐點：1.東方建筑形態(tài)，江南風(fēng)情園林，和諧唯美的大社區(qū)風(fēng)尚，與項目氣質(zhì)相符合，與項目開發(fā)理念相一致。2.項目城市人文氣息和生活氣息濃厚，生活鬧中帶靜，而江南，正是憑借寧靜和和諧，使人從內(nèi)心回歸。3.項目兩個地塊，雖有一路相隔，但地塊走勢有起伏，有城中大院，大社區(qū)大一統(tǒng)的感覺?！緳n次定位】都市庭院江南府邸新余首席庭院式東方名宅支撐點：1、本案的外立面現(xiàn)代東方風(fēng)格，簡潔大氣，給人濃郁的庭院氣息和府邸的回歸感和身份感；2、江南園林設(shè)計更符合東方人居，小橋流水人家，形成城中庭院，內(nèi)外庭院的生活感受；3、地段、區(qū)位、內(nèi)外配套等資源全面提升小區(qū)品質(zhì)，塑造成高尚樓盤形象。【文化定位】“自然、人文、和諧、友鄰”的社區(qū)文化文化即氣質(zhì)，社區(qū)文化既是社區(qū)生活方式特征的高度概括，也是社區(qū)定位的淋漓體現(xiàn)，更是社區(qū)業(yè)主共同依附、互相認可的精神家園。支撐點：1、自然即小區(qū)內(nèi)的自然環(huán)境和戶型非常適合人居，東方人居智慧的精髓即天人合一，追求環(huán)境與生活的自然融合。在新余，東山雅筑的區(qū)域環(huán)境、園林景觀環(huán)境和居住環(huán)境是適宜人居的代表。2、人文是人內(nèi)心中的本真，東山雅筑的人文是城市文明、歷史文明和現(xiàn)代居住文明的融合和進步，在山水環(huán)抱、學(xué)校林立的新余，東山雅筑，無疑是一種生活和文化的回歸；3、和諧友鄰即東方居住的大家庭、鄰里和睦理念，是構(gòu)筑和諧社會的基本。東山雅筑將塑造成為安居樂業(yè)的精神家園?！緩V告語定位】住在東山愛在江南闡釋：1、住在東山，與案名契合，意為住，就要住東山雅筑，這是居住的代表和典范。2、愛在江南，是生活的皈依，是內(nèi)心的江南世界，是骨子里的東方情結(jié)。3、這八個字既是新生活的召喚，又是對生活回歸的感召，項目內(nèi)外的氣質(zhì)和配套足以支撐本廣告語的認同?！緜溥x廣告語】東方庭院生活藍本把家安在詩意的地方【廣告形象定位】江南/詩意/和諧/唯美江南風(fēng)情是“東方詩意棲居”的自然表達，有著“東方神韻”之豐富文化內(nèi)涵，唯美的自然詩意生活感受。營造和諧、唯美、清新、婉約動人的廣告形象，塑造極具文化氛圍和浪漫氣息的現(xiàn)代精品住宅小區(qū)形象。第四部分：目標(biāo)客戶分析一、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶群體：1、白金客戶——周邊單位的職工，如鐵路、九中學(xué)校等單位職工★★★★★購房特征：基于工作的便利，這些客戶易形成集團購買，因此是重點挖掘的對象；房源分配：第一期南區(qū)176套住宅，爭取50%為團購客戶，即消化90套單元；整個項目消化210套2、黃金客戶——附近居民，如東門山路、里木塘、青年路等現(xiàn)有住戶★★★★購房特征：其現(xiàn)有住房陳舊，缺乏環(huán)境，沒有管理，人口混雜，為改變居住環(huán)境而換房；房源分配：第一期176套住宅，爭取30%為周邊居民購買，消化50~60套單元；整個項目消化130套左右；3、重要客戶——就近工作的公務(wù)員，部分新鋼管理層職工；購房特征：方便工作或子女讀書，習(xí)慣本區(qū)生活；房源分配：第一期176套住宅，爭取15%為公務(wù)員群體購買，即消化30套左右；整個項目消化60套左右；4、外圍客戶——少數(shù)投資客戶、生意人、城市中產(chǎn)階層。購房特征：投資，將來出租或轉(zhuǎn)手；房源分配：第一期176套住宅，爭取5%為純投資者購買，即消化10套左右單元；整個項目消化30套左右。二、目標(biāo)客戶概述客戶群體特征：1.主力客戶年齡在26－50歲，核心層以30－45歲為主；2.家庭年收入6萬元以上；月收入4千—5千/月；3.以“一次置業(yè)”及“換房族”為主；4.多次置業(yè)為為輔，少量投資出租保值補充。客戶購房需求：1.追求好環(huán)境，看重小區(qū)景觀及管理；2.方便工作就學(xué)，看中綜合便利指數(shù)；3.投資升值空間，出租及將來能升值。客戶購房途徑：1.接受戶外廣告的宣傳，對樓盤關(guān)注度敏感度高；2.親戚朋友介紹，單位同事交流信息等口兒相傳；3.少數(shù)人看新余電視臺、渝水臺電視廣告的宣傳；4.接受新樓盤及新概念，路過項目或售樓部會看。第五部分：銷售策略一、項目銷售背景 1、由于本項目推出時間為2007年第一季度，預(yù)計五一發(fā)售，項目規(guī)模較小，因此本項目的營銷工作需要提前準(zhǔn)備，即開售前的蓄水工作一定要提前完成，同時，工程進度也必須加快。2、在新余，春節(jié)是個銷售的井噴期，眾多打工族回家過年，帶回了一年的積蓄。本項目應(yīng)在新春趁機積累一定客戶。3、鑒于以上兩種情況，本項目應(yīng)在年初在售樓中心開始營銷工作，沉淀客戶。4、堅持“短、平、快”的營銷策略，利用多種營銷推廣手段使本項目實現(xiàn)中前期持續(xù)快速銷售，資金快速回籠的同時建立強大之品牌效應(yīng)，推動中后期價格順利攀升。達到高開高走，獲取最大利潤。二、項目銷售目標(biāo) 1、2007年上半年：銷售第一期，即南區(qū)，公開發(fā)售期：5月1-15日總套數(shù)：176套住宅，總面積：20935.銷售額：3350萬元2、2007年下半年：銷售第二期，即北區(qū)，公開發(fā)售期：2007年10月1日-15日總套數(shù)：256套住宅，總面積：33002.36平方米，銷售額：6650萬元3、總銷售目標(biāo)：2007年，推售樓房432套，總銷售額為1億，預(yù)計售出90%，回收資金9000萬元；三、分期銷售策略南區(qū)一期率先開發(fā)，開發(fā)時間為2007年1月動工，5月銷售時工程至2-3層；北區(qū)二期滾動開發(fā)，動工時間為2007年5月，先完成舊廠房拆遷，6月份進行住宅施工，國慶銷售工程至3-4層；銷售計劃按開發(fā)分期制定，2007年5月1日，一期花園洋房“庭林美筑”先期上市，作為一期主推產(chǎn)品；2007年10月1日，二期親水洋房“江南世家”隨即推出，作為二期升級版本；2007年12月25日，二期高層“凌云峰”壓軸上市！高層豪宅高層豪宅-凌云峰二期壓軸推出親水住宅-江南世家二期主推花園洋房-庭林美筑一期搶鮮上市四、項目定價策略1、建議按“市場比較原則”定價：市場比較原則是物業(yè)定價的重要原則，同質(zhì)同價，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，直接反映客戶購房時的商品消費心理；本項目作為與同區(qū)內(nèi)與大盤及小盤同時競爭的項目，在開發(fā)商控制成本，追求最大利潤的目標(biāo)下，本公司建議按“市場比較原則”來制定價格；理由如下：1、項目定位使然——作為中等規(guī)模的精品樓盤，制定項目價格應(yīng)參照市場同期競爭的大型樓盤定價，整體價格應(yīng)略低于大盤，以具有市場競爭力；同時要高于小型樓盤，以體現(xiàn)項目檔次與小區(qū)品質(zhì)，激發(fā)中等偏高客戶的購買欲望；2、客戶群體使然——本項目客戶以周邊居民及單位職工、公務(wù)員為主，在收入階層上屬于中等收入群體，因此項目定價要符合他們的購買能力，并使其覺得物超所值，3、開發(fā)目標(biāo)使然——本樓盤在本質(zhì)上應(yīng)屬于追求“底成本、短周期、快產(chǎn)出、高回報”的項目，在“滾動開發(fā)、回籠資金”上都要快，這就要求“快速開發(fā)、快速銷售”，因此，只有制定具備市場競爭力的價格才能實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)。2.項目定價方案根據(jù)項目“工期短，快銷售”的特點，建議項目在不同銷售期執(zhí)行不同的價格策略；A、蓄水期，按“三大價格策略”定價，以達到“快銷、價高”的銷售目標(biāo)：1）對外公開均價——1720元/平米：在開售前對外放出價格，試探市場接受程度，便于正式發(fā)售時調(diào)整價格及促銷策略；2）集體團購價格——1660元/平米：鼓勵集團購買，并專門制定“團購優(yōu)惠政策”；3）低高價格區(qū)間——1480元/平米-1780元/平米：以低價擴大客戶關(guān)注及購房欲。B、開盤后，價格隨工程進度升高至準(zhǔn)現(xiàn)房價1）公開發(fā)售——執(zhí)行蓄水期公告的價格，順利地促進認籌客戶成功選房及簽約：2）開盤之后——按施工節(jié)點，逐步推出較高的價格，達到樹立樓盤品質(zhì)、提高利潤空間的效果。3.項目價格體系一期價格：1、一期花園洋房“庭林美筑”產(chǎn)品入市初期均價暫設(shè)定為：1600元/m2。在東山雅筑有一定客戶關(guān)注度的情況下，入市價格，應(yīng)該是一種展望預(yù)估的價格，建議前期進行價格炒作，提升價值。2.一期價格區(qū)間：臨街住宅1400－1600元/m2，花園洋房價格區(qū)間1500－1700元/m2。3.更加確定的開盤入市價格設(shè)定將要結(jié)合項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、預(yù)算方案、入市前市場競爭態(tài)勢、項目建筑規(guī)劃設(shè)計特點等再進行調(diào)整，并將可能提交一份詳細定價報告，其中將包括不同類型產(chǎn)品入市均價、后期不同組團不同類型產(chǎn)品價格走勢判定、價格系數(shù)設(shè)定等等。二期價格：1、二期親水住宅“江南世家”均價暫設(shè)定為：1700元/m2。2.二期高層“凌云峰”均價：2000元/m2。價格與市場是互動的，在項目聚集了十足的人氣后，為進一步制造銷售熱潮，以調(diào)高價格的方式來對猶豫中的客戶形成壓迫性氛圍：項目極為暢銷，如不盡快行動，將不得不以高價購買甚至錯失良機！因為有城北小盤的競爭，本項目應(yīng)區(qū)分當(dāng)前新余均價，采取比均價高一級入市，小步快走的價格控制策略，通過銷售進展機動靈活地推動價格。通過意向登記、認購等手段積蓄項目的購買力，待工程形象日臻完善，銷售高潮漸趨形成時，調(diào)高價格。五、項目營銷要素1.成功的概念炒作項目入市前主要的營銷推廣手法——“炒作概念”及“包裝概念”，用個性化廣告包裝把東山雅筑的主題定位炒出來，將新余首席江南風(fēng)情社區(qū)的概念導(dǎo)入市場，成為市場亮點，前期適當(dāng)?shù)亩嗤度氤醋鳂潜P概念及形象，可以在市場中脫穎而出，吸引眾多的客戶，為公開發(fā)售積累良好的客戶資源。2.獨特的營銷手法為使本項目一炮而紅，一鳴驚人，我司將為本項目制定獨特的營銷手法，針對不同客戶群體，制定相應(yīng)的銷售策略，并在軟性服務(wù)上，更多地體現(xiàn)“尊客精神”◎度身訂造不同客戶群體的“升級認購套餐”；◎“團購大客戶”的自選式建設(shè)，參與式銷售模式，最大限度滿足團購客戶購房意向及需求；◎“種子客戶”，發(fā)揮舊帶新的銷售魔力；◎“一對一”售前服務(wù)，售后管理；3.刺激的價格策略目前，周邊主流樓盤項目普遍素質(zhì)較高，因此東山雅筑可以市場領(lǐng)導(dǎo)者的形象進行包裝，利用各種造勢方法營造出高品質(zhì)形象，可以在前一段時間內(nèi)給一個模糊的價格給客戶（例如只告之起價，通過他們的反映來對價格進行一個調(diào)整。專注打響市場知名度，市場知名度打響的目的是探測市場的心理價格預(yù)期。比如心理價格預(yù)期均價可能在1700元以上，此時以起價1600元，均價1500元左右開始登記或預(yù)售，大大低于市場預(yù)期，可以在開始積聚人氣，形成火爆銷售的局面。此時再進入持續(xù)強銷期，連續(xù)的營銷手段不斷拉升人氣，同時把握好調(diào)價的節(jié)奏，使價格一路走高。4.好的營銷活動，引爆項目強銷◎前期積累客戶，籌備“東方人居之美”展示會，進一步引發(fā)市場關(guān)注；◎利用銷售中心等現(xiàn)場，安排東山雅筑產(chǎn)品推介會、書畫藝術(shù)周、江南風(fēng)情藝術(shù)展，民族音樂SHOW等活動造勢；◎開盤首日，現(xiàn)場包裝與氣氛營造當(dāng)屬重中之重，并要充分利用媒介強勢掀起售樓狂潮，聚集人氣，如排隊，搶購等現(xiàn)場效果，感染其他購房者，連動購房；并施展現(xiàn)場銷售人員團隊與個人銷售力，促成訂購。另可安排司儀樂隊或設(shè)置美食區(qū)，留住各戶，提高客戶購買信心?！蜷_盤入市時注意選房流程和選房分區(qū)的調(diào)控，可將現(xiàn)場一般分為簽到貼號區(qū)、等候區(qū)、選房等候區(qū)、選房區(qū)、銷控區(qū)、繳款區(qū)、休息區(qū)等，客戶按順序分組進入分區(qū)，等候區(qū)是相對開放的，而選房等候區(qū)則是相對封閉的，從這個區(qū)開始應(yīng)實行“一對一服務(wù)”，因為很有可能客戶想要的房子被前面的客戶選中，要在這個區(qū)內(nèi)不斷地為客戶提供銷控信息，并不斷地為客戶計算房款等等。六、賣場體驗式營銷銷售中心/售樓處前期著力于賣場營銷，并貫穿于整個營銷過程。為了充分發(fā)揮臨時接待銷售中心作用，必須完善其構(gòu)成要素。風(fēng)格元素：裝修風(fēng)格必須符合本項目開發(fā)理念及定位，售樓處裝修整體應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“東方人居、江南風(fēng)情、人文自然”的風(fēng)格，同時和前期宣傳物料（效果圖、展板、logo、背景墻）等交相輝映，給客戶一種清新、自然而又有文化品味和人文氣息的感受，從而勾起其購買意向。宣傳元素：為了配合短、平、快的營銷策略，在銷售的中前期，輔助廣告宣傳物料（單張、折頁、海報、戶型圖）等必須到位。引導(dǎo)元素：工地現(xiàn)場設(shè)置工地圍墻，打造驚艷新余的“江南風(fēng)情街“形象，提升項目品質(zhì)想象，路口應(yīng)當(dāng)設(shè)置引導(dǎo)牌，道旗等，將客戶指引到銷售中心。推廣流程請參考下表：《東山雅筑項目營銷推廣計劃表》時間工作階段具體營銷推廣安排營銷目標(biāo)工程進度要求2007年1月10-25日前期籌備2007年1月10日，組建營銷專案組團隊，安排駐場及主管人員，策劃人員前期進場，開始進行項目前期跟蹤專案組策劃人員開始與開發(fā)商進行工作銜接，參與項目及產(chǎn)品的最后優(yōu)化及相關(guān)方案評審開發(fā)商進行項目建筑方案優(yōu)化、戶型調(diào)整、景觀方案討論及其它相關(guān)事項的定案，2007年1月25日，項目主管及銷售主管進場，組建銷售隊伍銷售人員開始了解項目開始制定項目工程進度表，并準(zhǔn)備按計劃準(zhǔn)施工2007年2月—3月中項目引導(dǎo)期2007年2月，戶外廣告開始項目前期宣傳；銷售人員全面推行前期蓄水工作進行前期形象宣傳，開始按推廣計劃全方位宣傳項目。開始施工，并出地面一層，2007年3月上半月，開始按營銷推廣計劃安排營銷推廣活動導(dǎo)入前期活動營銷策略，開始蓄水籌客。項目現(xiàn)場包裝工程完成2007年3月中-4月底項目展示期2007年3月下半月，全面展開項目宣傳，戶外廣告、電視廣告、賣場包裝、物料宣傳、活動事件營銷全面啟動。進行意向客戶登記，展開地毯式客戶包圍。樣板房、樣板綠化啟動，爭取在公開發(fā)售時開放給客戶看2007年4月，公開發(fā)售前強勢宣傳，4月份安排一次VIP客戶登記活動營銷VIP客戶登記，為公開發(fā)售實現(xiàn)銷售目標(biāo)而鎖定客戶。工程進度加快，主體工程施工至2層2007年5月1-15日公開發(fā)售期開展大型公開發(fā)售活動事件營銷項目現(xiàn)場開放，體驗江南園林小景“江南風(fēng)情體驗月”開始全面啟動項目公開發(fā)售，開盤實現(xiàn)推出貨量40%的銷售目標(biāo)建議開盤時能開放樣板房，現(xiàn)場具備部分園林綠化景觀2007年5月中-7月持續(xù)銷售期承接公開發(fā)售期的熱浪，進行持續(xù)銷售，以戶外、DM單張宣傳等為主。消化前期客戶，實現(xiàn)銷售60%的目標(biāo)施工樓宇主體結(jié)構(gòu)完成2007年8月-9月底第二輪強銷借封頂再次以活動營銷，掀起第二銷售攻勢8月份利用現(xiàn)樓優(yōu)勢，實現(xiàn)70%-80%的銷售目標(biāo)，9月份持續(xù)銷售，實現(xiàn)85%銷售率江南建筑外立面優(yōu)雅呈現(xiàn)2007年10月11.15第二期銷售東山雅筑升級版——江南世家驚艷上市第二期推出升級版多層單元二期工程進度加速上馬，具體進度要求另行制定第五部分：廣告推廣策略一、廣告推廣目標(biāo)1．配合營銷策略，使用廣告手段建立東山雅筑獨一無二的品牌形象；2．使東山雅筑在市場中脫穎而出，火爆新余，形成銷售力；3．將東山雅筑塑造成為新余最適宜人居的首席江南風(fēng)情高尚社區(qū)；4．使東山雅筑成為仙女湖地產(chǎn)2007年在新余的知名代表作品。二、總體策略1、強調(diào)“最適宜人居”和“新余首席江南風(fēng)情社區(qū)”概念，回避競爭樓盤的廣告訴求方式和廣告表現(xiàn)手法及營銷推廣渠道，建立獨一無二的品牌形象；2、拒絕空喊口號，摒棄叫囂叫賣，充分發(fā)掘東方居住內(nèi)涵，用自然舒適的格調(diào)打動客戶，并形成強烈的品牌認同感和忠誠度；3、全方面將東山雅筑的氣質(zhì)挖掘并展示出來，塑造項目自然高尚的文化品位，使項目具有既沉靜而又生動，既現(xiàn)代而不張揚的氣質(zhì)，體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而內(nèi)斂的大家風(fēng)范；4、廣告推廣緊扣“江南、詩意、和諧、唯美”的廣告形象核心，統(tǒng)一塑造高品質(zhì)樓盤形象。三、廣告訴求點1、江南：新余首席江南風(fēng)情社區(qū)，最適宜人居的高尚社區(qū)環(huán)境。2、詩意：現(xiàn)代東方居住，詩意棲居的生活方式，出入自然。3、和諧：社區(qū)與城市和諧、居住與環(huán)境和諧、人與自然和諧、社區(qū)鄰里和諧。4、唯美：唯美的江南氣息，唯美的生活方式，唯美的文化品味。四、主打廣告語住在東山愛在江南五、項目賣點提練《品位東山雅筑》：一品東方建筑：白墻青瓦，現(xiàn)代中式，仿古而不復(fù)古，骨子里的中國味道，時間越久越經(jīng)典。二品中式庭院：城北都市庭院，盛世江南府邸，東方院落情懷，收藏東方藝術(shù)之美的品味家園。三品江南園林：一生自在江南，一世養(yǎng)生園林。近萬平米純正江南園林，復(fù)興盛世江南美景。四品情境空間：關(guān)懷大家庭生活的情境空間，開敞戶型境由心生，通透飄窗迎陽光風(fēng)景滿屋。五品濃郁人文：鄰里和睦的社區(qū)文化，院落友居生活，學(xué)校環(huán)繞，書香遍地的育龍育鳳養(yǎng)生寶地。六品大隱于市：地處城北東門山路成熟區(qū)域，老城中央，交通便捷配套完善，出門入門皆便利。六、媒體選擇鑒于新余的特殊性（即普通市民沒有閱讀報紙的習(xí)慣），以戶外、電視媒體、直郵為主，報紙為輔（重要節(jié)點上報廣），主要媒介如下：主要媒介：◆戶外媒體大型戶外廣告牌：勞動路立交橋、贛新路口、項目出入口、路牌廣告；路旗：勞動路至東門山路沿線；彩虹門、大型條幅等：可積極拓展的一種實用的宣傳媒體（在舉辦活動時采用）◆電視廣告制作3分鐘影視廣告主題片（置于案場內(nèi)循環(huán)播放），剪輯出30秒、15秒、5秒短片的形象片用于電視投放；電視臺：新余臺、渝水臺其它：可考慮在部分酒店賓館電梯間投放分眾電視。◆直郵廣告DM廣告單張、DM信封等定點派送。輔助媒介：◆報紙廣告重要節(jié)點（上市、認籌、開盤）等可考慮適當(dāng)投放報廣，新余日報、家庭報、廣電報等◆車身廣告項目形象展示期和強銷期使用車身廣告，選擇科學(xué)公交線路。七、階段性廣告推廣主題1.發(fā)售前：項目引導(dǎo)期時間：2007年2月－3月中旬廣告目標(biāo)：完成東山雅筑前期品牌導(dǎo)入，公開亮相；推廣主題：2007，讓居住回歸東方廣告方式：項目VI識別系統(tǒng)導(dǎo)入，DM單張設(shè)計廣告內(nèi)容：①項目VI及形象創(chuàng)意設(shè)計：2月10日前②前期項目形象設(shè)計：2月18日春節(jié)前，派發(fā)項目形象DM單張；進行首次客戶問卷調(diào)查，對周邊客戶進行引導(dǎo)了解，鎖定潛在客戶；2月底，爭取完成項目現(xiàn)場包裝；樣板土建工程及室內(nèi)裝飾設(shè)計；配合銷售，按計劃推進工程進度。2.發(fā)售前：項目展示期時間：2007年3月廣告目標(biāo)：項目形象展示，使目標(biāo)客戶了解東山雅筑；推廣主題：都市庭院江南府邸廣告方式：影視廣告、戶外廣告、報紙廣告、車身廣告、DM單張廣告廣告內(nèi)容：①樓盤形象宣傳推廣：3月16日完成影視廣告拍攝，17日開始進行影視廣告形象宣傳投放；3月18日，戶外廣告換畫面；3月20日，車身廣告投放；3月23日，首期報紙形象廣告；3月23日，DM單張派送，公布活動信息3月25日，舉辦“東方人居之美”研討會；②深化形象宣傳，公布銷售信息：4月16日，戶外廣告換畫，公布五一公開發(fā)售信息；4月16日，影視廣告公布五一發(fā)售信息；4月23日，公開發(fā)售的DM、報紙廣告。4月23日，樣板房完成室內(nèi)裝飾，進行通道及內(nèi)部廣告包裝。3.發(fā)售前：公開發(fā)售期時間：2007年5月廣告目標(biāo)：全面展示東山雅筑，釋放前期能量；推廣主題：東山雅筑新余首席江南風(fēng)情社區(qū)5月1日盛大發(fā)售廣告方式：影視廣告、戶外廣告、報紙廣告、車身廣告、DM單張廣告、營銷物料（樓書、折頁、戶型圖等）廣告內(nèi)容：盛大公開發(fā)售：5月1—7日，大型公開發(fā)售活動，現(xiàn)場大型主題活動，樣板房參觀、樓宇參觀；5月8—15日，持續(xù)發(fā)售，消化客戶；5月1—31日，“江南風(fēng)情體驗月”全面啟動5月31日，公開發(fā)售完美釋放4.持續(xù)銷售期時間：2007年5月中旬－7月廣告目標(biāo)：持續(xù)廣告宣傳，延續(xù)并加強品牌形象，避免形象脫節(jié)；推廣主題：住在東山愛在江南廣告內(nèi)容：①戶外、影視、DM、單張宣傳：消化前期客戶，實現(xiàn)銷售60%的目標(biāo)；更換戶外廣告、新印DM及單張，調(diào)整影視廣告；②廣告設(shè)計：戶外廣告畫面、DM、單張\、影視標(biāo)版廣告等設(shè)計。5.第二輪強銷時間：2007年8月－9月底廣告目標(biāo)：第二輪強勢銷售，實現(xiàn)一期全面售磬推廣主題：住在東山愛在江南東山雅筑新余最適宜居住高尚社區(qū)廣告內(nèi)容：①戶外、影視、DM、單張宣傳報紙廣告、活動營銷：公告工程進度，利用現(xiàn)樓促銷，東山雅筑“庭林美筑”全面現(xiàn)樓發(fā)售；更換戶外廣告、新印DM及單張，調(diào)整影視廣告報紙廣告、策劃活動營銷②廣告設(shè)計：戶外廣告畫面、DM、單張、報紙廣告、活動廣告等。6.第二期開盤時間：2007年10月－11廣告目標(biāo)：第二期開盤，產(chǎn)品升級，價格提升推廣主題：一生自在江南今生愛上江南東山雅筑二期江南世家盛裝上市廣告內(nèi)容：①戶外、影視、DM、單張、報廣、活動營銷：二期升級版多層單元形象包裝，二期親水豪宅江南世家上市；二期戶外形象廣告、折頁、戶型圖等宣傳物料；二期全新現(xiàn)場包裝、二期開盤活動。②廣告設(shè)計：戶外廣告畫面、DM、單張、報紙廣告、活動廣告等。7.第二期強銷時間：2007年11月中旬－08年元旦廣告目標(biāo)：回歸產(chǎn)品，回歸江南，回歸生活，全面展示東山雅筑的詩意棲居推廣主題：把家安在詩意的地方廣告內(nèi)容：①戶外、影視、DM、單張、報廣、活動營銷：二期多層現(xiàn)樓發(fā)售，高層凌云峰壓軸上市；高層豪宅形象包裝的戶外、單張、戶型圖等銷售物料②廣告設(shè)計：戶外廣告畫面、DM、單張、報紙廣告、活動廣告等。8.清貨期時間：2008年2月廣告目標(biāo)：完美謝幕，答謝客戶，保留單位精品奉獻推廣主題：感謝新余東山雅筑保留現(xiàn)房濃情巨獻廣告內(nèi)容：戶外廣告、DM：東山雅筑全面現(xiàn)樓發(fā)售，保留精品單元傾情發(fā)售；清貨促銷。七、廣告發(fā)布計劃具體廣告發(fā)布計劃請參照下表：時間營銷節(jié)點銷售目標(biāo)廣告媒體廣告目標(biāo)廣告推廣投放計劃投放金額(萬元)總金額及投放比例（%）1月25日5月15日公開發(fā)售期一期推出貨量的40%戶外廣告各階段形象宣傳、攔截目標(biāo)客戶金爵酒店頂、城南、青年路，全年度投放1645%54萬元媒體廣告報紙軟文、新聞、硬廣4影視廣告前期形象宣傳、銷售信息公布影視廣告片的制作及電視臺投放8營銷活動事件營銷，引起市場關(guān)注及轟動3月/4月/5月開盤，計劃安排3次活動12銷售物料專項派送及客戶取閱銷售物料、VI應(yīng)用物料5廣告設(shè)計LOGO、VI應(yīng)用、戶外廣告、媒體廣告、活動廣告、銷售物料、賣場包裝、現(xiàn)場包裝登等設(shè)計支付45%,按月支付5月中-7月持續(xù)銷售期一期推出貨量的60%戶外、影視、DM、單張宣傳消化前期客戶，實現(xiàn)銷售60%的目標(biāo)更換戶外廣告、新印DM及單張，調(diào)整影視廣告55%6萬元廣告設(shè)計戶外廣告畫面、DM、單張\、影視標(biāo)版廣高等設(shè)計18月-9月底第二輪強銷一期推出貨量的85%戶外、影視、DM、單張宣傳報紙廣告、活動營銷公告工程進度，利用現(xiàn)樓促銷，東山雅筑“庭林美筑”全面現(xiàn)樓發(fā)售更換戶外廣告、新印DM及單張，調(diào)整影視廣告報紙廣告、策劃活動營銷1515%18萬元廣告設(shè)計戶外廣告畫面、DM、單張、報紙廣告、活動廣告等310月--11.15日第二期開盤二期開盤售出推出貨量的50%戶外、影視廣告DM、單張、報廣、活動營銷二期升級版多層單元形象包裝，二期親水豪宅江南世家上市二期戶外形象廣告、折頁、戶型圖等宣傳物料；二期全新現(xiàn)場包裝、二期開盤活動1515%18萬元廣告設(shè)計戶外廣告畫面、DM、單張、報紙廣告、活動廣告等311月中—2008年元旦第二期強銷期二期開盤售出推出貨量的85%以上戶外、影視廣告DM、單張、報廣、活動營銷二期多層現(xiàn)樓發(fā)售，高層豪宅凌云峰壓軸上市高層豪宅形象包裝的戶外、單張、戶型圖等銷售物料1515%18萬元廣告設(shè)計戶外廣告畫面、DM、現(xiàn)場包裝、銷售物料、折頁、報紙廣告、活動廣告等32008年2月清貨期剩余貨量全面清盤戶外廣告、DM東山雅筑全面現(xiàn)樓發(fā)售，保留精品單元傾情發(fā)售促銷廣告12可考慮追加510%，約6--12萬元（另外計算）說明：廣告投放總額：按銷售總額的1.2%計算，初步確定為120萬元；廣告費用構(gòu)成：其中廣告宣傳推廣費用100萬元，廣告設(shè)計費用20萬元；廣告費用追加：在成功提高售價，每平米在基礎(chǔ)售價（南區(qū)按1600元/平米計，北區(qū)按1680元/平米計）上超出100元以上的，可考慮適當(dāng)追加廣告費，由開發(fā)商決定；4、以上時間若方需要調(diào)整，則雙方另行協(xié)商調(diào)整。第六部分：活動推廣策略在東山雅筑整合推廣過程中，本項目將借助主題活動及銷售組織活動，提升本項目知名度，并配合各個營銷期的營銷活動，特別注意在重要節(jié)點時使用合理的公關(guān)活動能很快樹立項目形象，積累項目品牌。同時活動營銷的過程中要注意促進活動營銷與賣場營銷緊密結(jié)合。活動內(nèi)容：（具體活動方案另定，以下略）1、團購活動。（前期團購、后期組織團購）。2、東方人居之美展示會。（項目展示期）3、江南風(fēng)情體驗月。（公開發(fā)售期）4、開盤活動。（公開發(fā)售當(dāng)日）5、書畫藝術(shù)周，民族音樂周等（持續(xù)銷售期，第二輪強銷）6、二期江南世家、高層凌云峰產(chǎn)品推介會，社區(qū)業(yè)主活動（二期開盤，強銷）7、業(yè)主答謝會（二期清貨）目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評價 83267939.1設(shè)計依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評價應(yīng)堅持的原則 83134559.3項目位置環(huán)境現(xiàn)狀 8