上海富紳中心項目策劃建議書

36/36標的項目項目基本情況項目現(xiàn)狀富紳商業(yè)中心（青浦新城六號地塊）目前已經(jīng)竣工并辦理好了大產(chǎn)證（滬房地青子（2014）第003634號），產(chǎn)權(quán)面積118409.19平方米，為現(xiàn)房項目，是青浦新城內(nèi)集商業(yè)、辦公為一體的綜合性、國際性的新城地標建筑群，整體設(shè)計優(yōu)質(zhì)，全玻幕墻，包括了地下大型超市（家樂福已經(jīng)開業(yè)），地上1-3以商鋪為主的休閑商業(yè)，以及兩幢23層LOFT高層酒店式辦公樓，LOFT平均戶型面積在50-60平米之間，LOFT4.5米挑高并做復式精裝修，統(tǒng)一物業(yè)管理。本項目用地位于青浦新城中片，中片是青浦新城騰飛的心臟與建設(shè)的先導與展示窗口。周邊分布150萬平方米十多個住宅小區(qū)，醫(yī)療、學校、齊全，交通方便且快捷，完全適合建設(shè)一個商業(yè)中心。從項目產(chǎn)品定位來看，本地塊將是新城區(qū)的商業(yè)中心，根據(jù)青浦新城整體規(guī)劃發(fā)展前景，本方案設(shè)計極力使商業(yè)、休閑空間尺度和辦公建筑規(guī)模成比例協(xié)調(diào)，與都市城市建筑、人文相融合。建筑體型設(shè)計、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、景觀設(shè)計和空間氛圍勾勒出一幅美好畫面:購物空間有開有合，休閑空間生態(tài)宜人，在三維空間中解構(gòu)商業(yè)與辦公并存的綜合地產(chǎn)，尺規(guī)圖距的店鋪排布錯落有致，人流物流動態(tài)延伸。作為新建區(qū)域的商業(yè)中心集聚人氣、匯聚組織人流形成濃厚商業(yè)氛圍是定位的首要，故本項目擬采用大業(yè)態(tài)，匯聚人氣，形成活力，培育市場。并綜合周邊夏陽湖、博物館、菘澤廣場等因素，建設(shè)一個現(xiàn)代建筑形態(tài)的集休閑、辦公、文化、娛樂、購物為一體的商業(yè)休閑綜合體。項目地理位置上海富紳中心商業(yè)中心（青浦新城6號地塊）項目位于青浦區(qū)新城區(qū)青舟路以北，公園路以南，華浦路以東，華民路以西。是位于青浦CBD商務(wù)核心區(qū)，周邊有崧澤廣場，青浦博物館，青浦規(guī)劃局、青浦第一大湖夏陽湖、中山院、西面為富紳國際商業(yè)中心。以及東南方的五星級大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局，青浦高級中學，檢察院，創(chuàng)業(yè)中心，一條馬路之隔。西面是電信大樓，廣播電臺，湘浦海鮮大酒樓。北面是吉富紳花園，2手房均價在2萬。項目往上海市主干道滬青平、A9、A30到市區(qū)各處非常方便，距離青浦區(qū)政府不到1千米，離虹橋機場和高鐵站10分鐘車程，在建上海軌交17號線從項目北面穿過，區(qū)位圖如下：所處區(qū)域?qū)儆谂涮自O(shè)施和住宅及人口較集中區(qū)，匯集了佳樂苑、公園大觀吉富紳花園、宜達新居、仁恒運杰河濱花園、帕緹歐香苑等樓盤（見下圖），人口集聚對商業(yè)的支持強；項目邊上有博物館以及醫(yī)院、體育場、行政中心等。土地取得方式2006年，云屹茂置業(yè)通過和政府的招商合作合法獲得青浦新城6號地塊，土地費用共計23418772元。土地出讓金契稅拆遷安置補償費用等已全部繳清。單位：萬元已繳金額未繳金額合計1.土地成本6156152.滯納金3.綠化補償25.525.54.契稅等稅金61.561.55.拆遷補償143514356、房地產(chǎn)權(quán)屬登記費204.8052204.80527、其他0.0720.072合計2341.87722341.8772樓面地價195元/平米195元/平米政府批復文件如下：項目目前已經(jīng)結(jié)頂竣工，取得房地產(chǎn)權(quán)證（滬房地青子（2014）第003634號）。政府批復文件齊全。取得用地規(guī)劃許可證以及工程規(guī)劃許可證（滬青建（2010）FA31011820102021以及變更1-9），其中地上計容建筑總面積為58957.02平米，不計容地上面積51.17平方米，地下建筑總面積60980平米，綠化率≥20%。也取得商品房銷售備案證明（青浦房管（2014）第20140066、97、55號）。證照取得情況截止本盡調(diào)報告出具之日，項目已取得五證，具體情況如下：證照名稱證照號取得時間建設(shè)用地規(guī)劃許可證滬青地（2007）18070730E009612007.7.25建筑工程規(guī)劃許可證滬青建（2010）FA31011820102021以及變更1-9-2013.10.30建筑工程施工許可證0901QP0042D01/3101182009121607012010.9.20房地產(chǎn)權(quán)證滬房地青子（2014）第003634號2014.3.24目前項目進度情況項目已經(jīng)竣工結(jié)頂并取得房地產(chǎn)權(quán)證。項目現(xiàn)場及周邊圖 控規(guī)指標土地面積22693平米（大產(chǎn)證上數(shù)據(jù)），容積率≤2.6，規(guī)劃總建筑面積119988.19平米（數(shù)據(jù)來自最終建設(shè)規(guī)劃許可證之滬青建（2010）FA31011820102021-變更8為準，下同），其中地上計容建筑總面積為58957.02平米，不計容地上面積51.17平方米，地下建筑總面積60980平米，綠化率≥20%。項目目前已經(jīng)結(jié)頂竣工，取得商品房大產(chǎn)證，大產(chǎn)證（滬房地青子（2014）第003634號）上載明建筑面積為118409.19平米。其中產(chǎn)證附記：1-2號、3-19號、21-25號、28-303號、車庫地下2層車位595、596、581、583、585、596、587、589、車庫地下3層車位1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、1113作為公司自有保留，不對外銷售。則可售面積為42662.43平米的LOFT和797個車位，自持部分可權(quán)益轉(zhuǎn)讓出售。開發(fā)計劃現(xiàn)房，開發(fā)完畢，進入現(xiàn)房銷售和商業(yè)自持招商引資工作項目市場情況宏觀經(jīng)濟概況青浦地處江、浙、滬二省一市的交界處，位于中國長江三角洲經(jīng)濟圈的中心地帶，具有承東啟西、東聯(lián)西進的樞紐作用和對華東地區(qū)的輻射作用，區(qū)內(nèi)有縱橫交錯、道路密集的陸路交通體系，同時，青浦區(qū)的水運優(yōu)勢也十分明顯。全區(qū)經(jīng)濟保持平穩(wěn)健康發(fā)展，2013年實現(xiàn)生產(chǎn)總值771.9億元，比上年增長7.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值9.5億元，下降4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值428.5億元，增長3.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值333.9億元，增長13.3%。三次產(chǎn)業(yè)比1.3：55.5：43.2，與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降0.1個百分點，第二產(chǎn)業(yè)下降2個百分點，第三產(chǎn)業(yè)上升2.1個百分點。青浦區(qū)財政收入穩(wěn)步增長，全區(qū)完成全口徑財政收入272億元，比上年增長12%。其中，區(qū)級財政收入88.7億元，增長18%，增幅位居全市第二，總量排名上升1位。全區(qū)可安排使用收入137億元，增長15.4%。全年財政支出137.9億元，比上年增長17.1%。其中，教育支出21.1億元，增長3.9%；社會保障和就業(yè)支出11.9億元，增長32.7%；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出26.4億元，增長31.8%。全年稅收收入259.3億元，比上年增長11.9%。當?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場2013年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導向未變，投機投資性需求得到有效遏制，市場交易延續(xù)此前的回暖趨勢，加上“新國五條”的出臺，刺激了剛需和改善性住房需求加快入市，商品房銷售市場活躍。在此背景下青浦區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)，開發(fā)投資增長、建設(shè)規(guī)模擴張、銷售市場活躍、保障性住房穩(wěn)步推進的局面。房地產(chǎn)投資情況2013年青浦區(qū)房地產(chǎn)投資完成223.1億元，比上年增長15.4%，占全社會固定資產(chǎn)比重為62.1%，比上年提高6.4個百分點，為四大投資領(lǐng)域中唯一增長的領(lǐng)域。1、土地購置費增逾六成。按投資構(gòu)成來分，其中土地購置費48.1億元，比上年增長63.4%，拉動房地產(chǎn)投資增長9.7個百分點，凈增18.7億元；建設(shè)投資175億元，比上年增長5.8%。從全年投資走勢來看，前6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增長15.4%收尾。（見下圖）。2013年青浦投資走勢圖2、青東地區(qū)投資活躍。按地區(qū)來看，以趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)為代表的青東地區(qū)投資力度較大，共完成投資額145億元、占65%；而以朱家角鎮(zhèn)、練塘鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)為代表的青西地區(qū)的投資總量相對較小，僅完成投資19.3億元、占8.6%；以夏陽街道、盈浦街道、香花橋街道為代表的中心城區(qū)共完成投資48.3億元、占21.6%；以白鶴鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)為代表的北片地區(qū)投資力度較為薄弱，完成投資10.5億元、占4.8%。趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)分別以58.6億元、57.7億元和28.7億元名列前三（見下表）。3、各用途房屋投資全面增長。按房屋用途來分，住宅完成投資167億元，比上年增長6.2%，占比74.8%，其中多高層完成投資132.1億元，增長11.74%,別墅和聯(lián)排完成投資34.9億元，增長30.4%；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別完成投資7.3億元、25億元和23.8億元，分別比上年增長1.94倍、73.5%和24.6%。二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模2013年末全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)117家，開發(fā)項目151個，全區(qū)房屋施工面積首次突破千萬平方米大關(guān)，達到1000.5萬平方米，比上年增長11.9%，其中新開工面積209.8萬平方米，比上年下降22.4%，占施工面積的21%；房屋竣工面積92.6萬平方米，比上年下降49%。1、三地區(qū)占施工面積超六成。按地區(qū)施工面積來看，趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)分別以249.3萬平方米、219.8萬平方米、157.3萬平方米名列前三，三地區(qū)合計施工面積626.5萬平方米（見下圖），占全區(qū)施工面積62.3%。其中新開工面積合計122.4萬平方米，占全區(qū)新開工面積的58.4%。其中施工面積超過30萬平方米的樓盤共有4個分別為華新鎮(zhèn)的西郊半島名苑(33.9萬平方米)、白鶴鎮(zhèn)的綠地緹香公館（43.1萬平方米）、趙巷鎮(zhèn)的崧澤花園（64.8萬平方米）和新城一站動遷安置房A區(qū)（33.0萬平方米）。2、各用途房屋交付力度三降一增。按房屋用途來分，住宅竣工面積82.9萬平方米，比上年下降45%,凈減68萬平方米；辦公樓無竣工面積，比上年凈減0.2萬平方米、其他用房竣工3.9萬平方米，比上年下降79.6%、商業(yè)營業(yè)用房竣工5.8萬平方米，比上年增長41.2%。按樓盤來看，2013年青浦區(qū)共有14個樓盤相繼竣工，其中竣工面積超過7萬平方米的共有5個，分別為重固鎮(zhèn)的重固萬科項目、華新鎮(zhèn)的星尚灣名邸和華新5號地塊、趙巷鎮(zhèn)的青池流水云墅,上述5個項目共完成竣工面積58.3萬平方米，占全區(qū)竣工面積的63%。三、房地產(chǎn)銷售情況2013年青浦區(qū)房屋銷售198.8萬平方米，比上年增長1.1倍。現(xiàn)房銷售面積51.7萬平方米，比上年增長62%，占房屋銷售面積的26%；期房銷售面積147.1萬平方米，是上年的2.3倍，占房屋銷售面積的74%。1、住宅銷售大幅上升。2013年全區(qū)住宅銷售187萬平方米，比上年增長1.1倍。其中多高層銷售163.3萬平方米，增長1.2倍，占比87.3%，比去年提高4個百分點；別墅銷售7.6萬平方米，增長9.5%。多高層銷售的占比上升表明了青浦區(qū)房屋銷售更加趨于合理化。2、各用途房屋均價均有所提高。從房屋用途來看，青浦區(qū)普通商品房（不包括保障性住房）中住宅均價18603元/平方米、比上年提高1883元，增長11.4%；辦公樓均價17955元/平方米，比上年提高2620元，增長17.1%；商業(yè)營業(yè)用房均價25477元/平方米，比上年提高12819元，增長1倍；其他用房均價2037年，比上年提高301元，增長21.5%3、銷售區(qū)域較為集中。從地區(qū)來看，房屋銷售主要集中在青東地區(qū)的趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)和華新鎮(zhèn)，上述三地區(qū)共完成銷售面積130.6萬平方米，占全區(qū)銷售面積的65.7%。青東三地區(qū)中銷售超過10萬平方米的樓盤共有4個，分別為華新鎮(zhèn)的西郊半島名苑（12萬平方米）、華新基地5號地塊（14.7萬平方米）和趙巷鎮(zhèn)的新城一站動遷安置房A區(qū)（22.4萬平方米）和動遷安置房B區(qū)（23.1萬平方米）。全區(qū)公寓（指普通高層、多層）均價18102元/平方米，增長17.2%；花園（指別墅、雙拼別墅）均價32554元/平方米，增長14.6%；聯(lián)列均價23233元/平方米，增長10.9%。青浦新城板塊、徐涇板塊、趙巷板塊和朱家角板塊房地產(chǎn)均價見下表：青浦各板塊房地產(chǎn)均價情況表單位：元/平方米全區(qū)青浦新城板塊徐涇板塊趙巷板塊朱家角板塊均價增幅均價增幅均價增幅均價增幅均價增幅%公寓1810217.21964236.424520-10.42403710.71239917.6花園3255414.619102-1.34227828.13510914.2287739.5聯(lián)列2323310.92026516.6288550.722512-3.3172803.0四、保障性住房建設(shè)情況1、保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進。2013年青浦區(qū)保障性住房建設(shè)步伐受上年高基數(shù)的影響下，有所減緩。保障性住房完成投資74.6億元，比上年微跌0.3%，投資減少0.2億元。保障性住房施工面積397萬平方米，比上年增長3.7%，其中新開工面積43.1萬平方米，比上年下降69.7%，銳減99.4萬平方米。2、保障性住房銷售快速增長。2013年青浦區(qū)保障性住房銷售85.1萬平方米，是上年同期的3.6倍，占房屋銷售的45.5%，提高20.3個百分點。保障性住房共銷售12328套，占全部房屋銷售套數(shù)的57.9%，其中動遷安置房10763和經(jīng)濟適用房1565套。項目市場情況上海市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過九十年代以來的十幾年的高速發(fā)展，在上海經(jīng)濟發(fā)展中已取得了舉足輕重的地位，并成為地方國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，到目前為止，在滬各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有三千多家，年開發(fā)商品住宅面積上千萬平方米。但相對于上海市未來2000萬常住人口的龐大市場，相對于上海市要求人均居住面積達25平方米的目標而言，還是遠遠不夠的，所以房地產(chǎn)業(yè)在上海仍然是一個大有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。青浦新城的規(guī)劃目標是：到2020年全面建成與上海國際大都市相適應(yīng)的郊區(qū)新城；形成與中等規(guī)模城市相適應(yīng)的經(jīng)濟規(guī)模和綜合實力；形成經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展框架。此次規(guī)劃范圍共約40.27平方公里，規(guī)劃期限近期為2010年，遠期2020年。到時青浦將確立兩個區(qū)級中心：一是富有濃郁人情味的城市生活氛圍的老城中心；一是具有現(xiàn)代城市氣息的新城中心。青浦縣改區(qū)后區(qū)域經(jīng)濟呈高位快速增長態(tài)勢，朱家角古鎮(zhèn)重點開發(fā)建設(shè)步伐的加快，“東方綠州”的建成開放，使青浦區(qū)域旅游經(jīng)濟不斷升溫，同時推動了商貿(mào)業(yè)的興旺活躍。滬青平高速公路，全線合龍通車。滬青平高速公路在青浦區(qū)境內(nèi)長達23.85公里，公路建成后，將與已投入使用的同三國道上海段，形成貫通青浦區(qū)南北和東西向的兩條高速交通主干道，對青浦今后的發(fā)展將起到十分重要的作用。在新一輪的發(fā)展規(guī)劃中青浦的功能定位為旅游、物流中心，并隨著軌道交通的建成，作為連接江淅二省上海西部出口的青浦將處于更重要地位。青浦新城區(qū)歷經(jīng)多年的建設(shè)，已初步形成了以夏陽湖、淞澤廣場為中心的規(guī)模城區(qū)，已經(jīng)建成新青浦佳園、吉富紳花園、運杰城市花園、夏陽湖國際花園、佳樂苑、順馳藍灣錦都、新城逸境園等住宅小區(qū)達十多個，加上同三國道東的宜達新居面積達到150萬平方米以上。由于新建城區(qū)沒有成規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施，而六號地塊位居新城區(qū)的中心，是建設(shè)該區(qū)域商業(yè)項目的得天獨厚地段。項目區(qū)域交通情況上海富紳中心商業(yè)中心（青浦新城6號地塊）項目位于青浦區(qū)新城區(qū)青舟路以北，公園路以南，華浦路以東，華民路以西。項目往上海市主干道滬青平、A9、A30到市區(qū)各處非常方便，距離青浦區(qū)政府不到1千米，離虹橋機場和高鐵站10分鐘車程，在建上海軌交17號線從項目北面穿過，區(qū)位圖如下：公交線路有青浦1、2、5、6、7.9、10、11號線以及青黃專線、朱徐線等，/?newmap=1&ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5%AF%8C%E7%BB%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#項目配套設(shè)施情況周邊配套：區(qū)域內(nèi)屬青浦新城核心成熟區(qū)域，項目周邊匯集了佳樂苑、公園大觀吉富紳花園、宜達新居、仁恒運杰河濱花園、帕緹歐香苑等樓盤，人口集聚對商業(yè)的支持強；周邊有崧澤廣場，青浦博物館，青浦規(guī)劃局、青浦第一大湖夏陽湖、中山院、西面為富紳國際商業(yè)中心。以及東南方的五星級大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局，青浦高級中學，上海工商信息學校，檢察院，創(chuàng)業(yè)中心，一條馬路之隔。西面是電信大樓，廣播電臺，湘浦海鮮大酒樓。邊上有博物館以及醫(yī)院、體育場、行政中心等。教育、體育、醫(yī)療、文化設(shè)施等配套齊全。具體見連接：/?newmap=1&ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5%AF%8C%E7%BB%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#）周邊主要土地成交情況時間地塊名稱出讓面積用地性質(zhì)容積率地上可建面積成交價/萬樓面價/元m2競得單位圖中標識2014.02.26青浦區(qū)盈浦街道漕盈路東側(cè)(03A-02、03A-03、03B-01、03C-01)地塊49706.7商住2.299195.857,5605,803上海吉富紳置業(yè)集團有限公司A2014.02.12青浦區(qū)香花橋街道E-04-06、E-04-23地塊115759.4商住1.5173639.1210,00012,094中國葛洲壩集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司B2014.01.29青浦區(qū)新城一站大型社區(qū)44A-06A、45A-09A地塊28600.1商住2.262920.2291,40014,526重慶隆鑫地產(chǎn)集團有限公司C2014.01.29青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)30A-05A地塊12911.2商住2.53227820,6006,382龍湖D2014.01.23青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧泉路以西29A-06A地塊21343.3商住2.553358.2551,4009,633上海運杰置業(yè)有限公司E2013.08.07青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)21A-02A、22A-04A、25A-04A、26A-02A地塊63550商業(yè)3.824149080,3683,328寶龍F2013.06.19青浦區(qū)盈浦街道淀山湖大道南側(cè)28-04地塊10790.3商業(yè)221580.65,2302,423青島偉業(yè)房地產(chǎn)集團有限公司G下圖紅色字母部分為青浦區(qū)最近出讓土地位置示意圖，五星處為抵押地塊所在地，比例尺為1：1公里：由上圖可以看出，純商業(yè)項目區(qū)域內(nèi)出讓的標的較少，主要以商住項目為主，與上面土地比較，本項目的土地價格優(yōu)勢明顯。周邊競爭項目分析本項目為商業(yè)項目，商業(yè)部分自持，主要為酒店式公寓，在青浦較為稀缺，周邊競爭項目分析如下：項目開發(fā)商業(yè)態(tài)簡介與本案比較港隆休閑廣場上海鳳翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合體位于青浦盈港路453號，1-3層商業(yè)、會所與辦公，底層商業(yè)街緊鄰休閑廣場，同時開設(shè)銀行、餐飲、咖啡廳、景觀餐廳、旅行社等商務(wù)配套商業(yè)；4-7層為酒店式商務(wù)空間（精裝修），小面積的soho經(jīng)典風格戶型；8-18層彈性商務(wù)空間（標準裝修），純商務(wù)的辦公空間，可自由分割。公開資料均價25000元/平米。交通強開發(fā)商弱人口弱環(huán)境弱金都公寓式酒店上海越盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寫字樓臨近奧特萊斯品牌直銷廣場，南面有連接上海市區(qū)的北青公路、規(guī)劃輕軌線站點、A9高速和滬青平公路；東、西有嘉松中路、外青松公路、A5嘉金高速等。金都公寓式酒店西北面步行6分鐘可達生活設(shè)施齊全的重固鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)、以及重固鎮(zhèn)最具有特色的“福泉山古文化遺址”旅游景點。金都商業(yè)中的MOTOR168、各類商場，以及周邊的幼兒園、小學、中學、銀行、集市等構(gòu)成了一個完整的悠閑生活圈。公開資料售價18000元/平米交通弱開發(fā)商弱人口弱環(huán)境弱祥騰新領(lǐng)寓上海中冶祥麒投資有限公司酒店式公寓、商鋪總建筑面積為4.8萬平米，位處青浦城區(qū)北部，由ABC三大商業(yè)地塊，集獨立平層商鋪、復式商鋪、獨立商業(yè)別墅組合而成。項目引入國際全新商業(yè)模式LSP，集合特色餐飲、休閑娛樂、品牌購物、人氣超市、生活配套5大核心商業(yè)功能，實現(xiàn)多功能、一站式、品牌商業(yè)服務(wù)。戶型整體向上挑高5.5米，呈現(xiàn)50年產(chǎn)權(quán)小面積復式空間。周圍規(guī)劃有600米沿街商鋪、濱河生態(tài)廣場。多部景觀電梯、戶外電動扶梯、步行樓梯結(jié)合一至二層風雨連廊，匹配BLOCK街區(qū)，開放式的商業(yè)人流動線。酒店式公寓去年就已售完。交通弱開發(fā)商弱人口弱環(huán)境平青浦卓越世紀中心上海鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司標準寫字樓、,LOFT等項目位于青浦新城的沁園湖板塊，處于青浦新城的核心區(qū)域，且本項目位于竹盈路和勝利路的交叉口處，臨近漕盈路和盈港路，毗鄰青浦工業(yè)園；30萬平米的大型城市綜合體，青浦首個引進國際性五星級商業(yè)酒店鉑爾曼酒店。主要由甲級寫字樓、五星級酒店、LOFT、企業(yè)公館和酒店式公寓、步行街、shoppingmall等組成，集商務(wù)、休閑、生活于一體。周邊交通便利：臨近青浦客運總站、公交直達2號線徐涇東；以及臨近規(guī)劃中的輕軌站。公開資料銷售均價20000元/平米。交通平開發(fā)商強人口弱環(huán)境弱珠江國際中心上海珠江創(chuàng)展投資有限公司酒店式公寓、住宅位于大虹橋板塊趙巷超級商務(wù)區(qū)，為大型的城市綜合體項目。項目總建筑面積62萬平方米，西區(qū)購物中心米格天地現(xiàn)已開張營業(yè)，配套有國際一二線品牌折扣店、各類餐飲、巨幕影院。中區(qū)凱悅酒店和東區(qū)商貿(mào)中心在建。交通便利，軌交17號線近在咫尺，且一河之隔就是G50滬渝高速，縮短了城市間的距離；生活配套齊全，購物、餐飲、娛樂、教育應(yīng)有盡有，升值潛力巨大。16500元/平米交通強開發(fā)商弱人口弱環(huán)境弱/////本項目地處青浦新城核心區(qū)域，周邊有學校、公園、醫(yī)院等，距離青浦區(qū)政府約1公里左右，與其他競爭項目相比具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。此外，本項目地下1層和地上部分，已引進家樂福超市和品牌商業(yè)，有序合理系統(tǒng)的商業(yè)布局將提升整個項目的價值，給本項目銷售帶來極大利好。且本案在青浦人居環(huán)境上靠近青浦夏陽湖，周邊的人口基數(shù)以及3公里步行半徑上幾乎無大型商業(yè)供給等優(yōu)勢。項目分析總投資因為項目為現(xiàn)房項目，已經(jīng)竣工且有大產(chǎn)證，項目的總投資以核實的賬面成本(根據(jù)2013年12月底的開發(fā)成本和費用臺賬整理）為基礎(chǔ)。富紳中心地下開挖至3層，且地下2、3層為車庫，地下一層為商業(yè)，需要裝修，地上LOFT精裝修，且整體大樓裝玻璃幕墻，建筑成本這塊較大，增加了總投成本。項目預(yù)計的總投資額合計為105505萬元，具體如下：實際支付且收到發(fā)票金額應(yīng)付合同金額（已付未開發(fā)票），預(yù)付款入賬一開發(fā)成本395,852,751.20632,318,239.32一、土地費用21,388,220.00-101土地出讓金（轉(zhuǎn)讓）費m26,150,000.00-102拆遷安置補償費m214,350,000.00-103土地契稅m2615,000.00-104房地產(chǎn)權(quán)屬登記費m217,500.00-105綠化補償m2255,000.00-106其他土地費用m2720.00-二、前期工程費m224,324,487.0523,030,969.68201可行性研究m2--202市場調(diào)研費m2--203營銷推廣費m2567,987.50414,987.50204三通一平費m2954,322.3111,272,246.0820401臨時施工道路費m2212,088.904,836,400.0820402臨時施工用水接入費m296,842.41-20403臨時施工污水管接入費m2--20404臨時施工用電接入費m2360,391.0012,000.0020405臨時施工用氣接入費m2--20406臨時施工辦公電話網(wǎng)絡(luò)接入費m2--20407場地平整m2--20408臨時設(shè)施費m2-6,423,846.0020409綠化移植費m2285,000.00-205規(guī)劃設(shè)計費m219,740,830.908,477,636.1020501規(guī)劃設(shè)計費m24,125,000.001,800,000.0020502施工圖設(shè)計費m24,702,526.30303,135.7020503裝飾專項設(shè)計費m24,388,470.003,402,330.002050301室內(nèi)裝飾設(shè)計費m24,388,470.003,402,330.002050302室外裝飾設(shè)計費m2--20504智能化專項設(shè)計費m276,500.0013,500.0020505景觀專項設(shè)計費m21,904,106.002,489,649.0020506其他專項設(shè)計費m2252,308.0050,000.0020507規(guī)劃設(shè)計模型制作費m2--20508制圖、曬圖費m22,560.00-20509方案設(shè)計、評審費m21,929,438.60127,021.40205010基坑圍護設(shè)計費m21,000,472.00-205011設(shè)計審圖費m2761,450.0090,000.00205012玻璃幕墻設(shè)計費等m2598,000.00202,000.00206行政規(guī)費及規(guī)劃報建m22,380,969.002,822,200.0020601項目報建費m2--20602施工許可證費m2--20603規(guī)劃管理費m2--20604人防建設(shè)費m225,809.00-20605防雷檢測費（雷擊風險評估）m2156,860.00-20606消防審查費m2--20607白蟻預(yù)防費m2--20608施工噪音管理費m2--20609散裝水泥費m2--20610工程質(zhì)量監(jiān)督費m2--20611工程造價管理費m2--20612安全監(jiān)督費m2--20613勞動定額測定費m2--20614招投標管理費m2362,000.00200,000.0020615房屋所有權(quán)登記費m2--20616綜合開發(fā)管理費m2--20617房屋所有權(quán)登記工本費m2--20618咨詢顧問費m21,736,300.002,622,200.0020619工程評估費m2100,000.00-207勘測丈量費m2680,377.3443,900.0020701地質(zhì)勘察費m2191,400.0039,600.0020702環(huán)境評測費m287,500.002,500.0020703水準測量工程測量m221,867.00-20704日照分析合同m2--20705交通分析（交評）費m290,000.00-20706面積測繪m2251,213.341,800.0020707地形地貌測繪m2820.00-20708測繪費m237,327.00-20709其他m2250.00-三、基礎(chǔ)設(shè)施費m233,554,803.742,225,682.64301供電工程費m229,988,332.001,848,469.24302供水工程費m22,446,834.7420,853.40303排水工程費m289,500.00-304電視工程費m2-356,360.00305通訊工程費m2--306小區(qū)道路工程費m282,171.00-307環(huán)衛(wèi)工程費m2--308綠化工程費m2--309燃氣工程費947,966.00-四、建安工程費用m2274,045,106.80605,675,415.00401土建工程m2255,119,600.00601,867,000.0040101土方工程m243,544,000.00-40102地基加固處理費m220,000,000.00-40103樁基工程m280,445,600.001,867,000.0040104圍護及支撐費m2--40105地下工程m252,130,000.00-40106地面工程m2--40107外墻工程m2--40108總體工程m2--40109精裝修工程m2--40110土建(結(jié)構(gòu))工程m239,000,000.00600,000,000.0040111土建(建筑)工程m220,000,000.00-402安裝工程費m215,269,533.002,551,132.0040201照明電氣(強電)工程m2206,517.00-40202弱電智能化工程m28,400.00-40203給排水工程m2--40204消防安裝工程m21,067,738.00562,262.0040205火災(zāi)報警工程m2--40206綜合布線系統(tǒng)m2--40207避雷接地工程m2--40208空調(diào)及通風工程m2490,274.00-40209電梯及自動扶梯m26,813,550.001,531,420.0040210園林（景觀）環(huán)境工程費m2--40211停車設(shè)備m2--40212室內(nèi)停車交通設(shè)施m2--40213其他安裝工程費m26,683,054.00457,450.00403裝修工程費m2226,479.00588,935.0040301室外裝修m25,000.00-40302室內(nèi)裝修m2221,479.00588,935.00404工程監(jiān)理費m21,725,000.00665,000.00405質(zhì)量監(jiān)督費m2726,652.003,348.00406試驗及檢測費m2977,842.80-五、配套設(shè)施費m27,090.00-501消防站m2--502地下室及車庫m2-503物管用房工程費m2--504其他配套設(shè)施費m27,090.00-六、開發(fā)間接費m242,533,043.611,386,172.00601工資費用m2--602職工福利費m2-603辦公費m261,939.90604電話費m2-605業(yè)務(wù)招待費m2-606水費m2393,885.10607電費m22,372,277.51608差旅費m2-609廣告費m24,800.00610業(yè)務(wù)宣傳費m2-611工程管理費m2-61101工程監(jiān)理費m2-61102預(yù)結(jié)算編審費m2-61103行政費用m2-61104施工合同外獎金m2-61105工程質(zhì)量監(jiān)督費m2-61106安全監(jiān)督費m2-61107工程保險費m2-612營銷設(shè)施建造費m21,322,960.001,386,172.0061201廣告設(shè)施及發(fā)布費m21,210,400.001,305,772.0061202樣板房建筑及裝修m2--61203樣板房內(nèi)家具m2--61204樣板房內(nèi)家電m2--61205售樓處建筑及裝修m2--61206售樓處內(nèi)家具m2--61207售樓處內(nèi)家電m2--61208售樓處景觀m2--61209售樓模型費m2112,560.0080,400.00613資本化利息m235,393,181.10-614資本化利息費用m22,984,000.00-615不可預(yù)見費m2--七、固定資產(chǎn)m2805,597.74八、期間費用m26,076,038.79801管理費用m26,012,510.3080101職工薪酬m21,695,132.8280102職工福利費m266,470.9080103社會保險費m2647,049.6080104職工教育費m25,332.0080105辦公費m2767,206.7980106修理費m2-80107租賃費m212,730.0080108電費m2-80109水費m2-80110通訊費m249,317.5080111業(yè)務(wù)招待費m2734,677.4080112會務(wù)費m2181,267.0080113咨詢費m2375,400.0080114審計費m243,000.0080115驗資費m217,000.0080116汽車使用費m2303,523.368011601汽油費m2133,516.808011602路橋費m226,065.008011603停車費m29,163.988011604修配費m272,461.908011605養(yǎng)路費m29,419.008011606保險費m252,896.6880117低值易耗品m2-80118差旅費m226,144.5080119交通費m226,757.0080120誤餐費m21,444.0080121稅金m21,054,395.638012101印花稅m269,005.008012102個調(diào)稅m232,284.638012103土地使用稅m2953,106.0080122無形資產(chǎn)攤銷m2-80123長期待攤費用攤銷m2-80124其他m25,661.80802銷售費用m2-20000000.0080201職工薪酬m280202職工福利費m280203社會保險費m280204職工教育費m280205辦公費m280206修理費m280207通訊費m280208業(yè)務(wù)招待費m280209汽車使用費m2-8020901汽油費m28020902路橋費m28020903停車費m28020904修配費m28020905養(yǎng)路費m28020906保險費m280210低值易耗品m280211差旅費m280212交通費m280213誤餐費m280214展覽費m2-8021401場地布置m28021402制作費m280215廣告費m280216業(yè)務(wù)宣傳費m2-8021601廣告設(shè)施及發(fā)布費m28021602現(xiàn)場包裝費m28021603促銷活動費m28021604宣傳資料費m28021605禮品費m28021606其他m280217銷售代理費用m2-8021701銷售傭金m28021702銷售代理費m28021703銷售策劃費m28021704其他m2803財務(wù)費用m263,528.4980301利息支出m2-80302手續(xù)費m276,228.7880303利息收入m2-12,700.2980304其他財務(wù)費用m2-合計m2402,734,387.73652,318,239.32總合計1,055,052,627已投入資金的合理性項目已經(jīng)竣工且取得產(chǎn)證。成本核算和合同等均有實際依據(jù)，資金投入與形象進度基本相符，資金投入合理真實。資金需求合理性分析由于吉富紳中心銷售團隊和銷售策略的變動，資產(chǎn)短持升值，銷售期延后，目前可現(xiàn)房銷售，企業(yè)的資產(chǎn)價值較實，受銷售期的影響和集團囤貨升值的考慮，集團為償還部分銀行借款申請融資，其中6月底到期的銀行貸款余額為42670萬元,年底前到期的則累計72370萬元，企業(yè)的需求是合理的。項目資金來源與運用預(yù)測表預(yù)測前提：本預(yù)測為對項目公司整體資金來源與運用的預(yù)測，以項目部分出售和假設(shè)剩余由股東按市價回購持有的方式對銷售進行預(yù)測，預(yù)測中體現(xiàn)銀行貸款。預(yù)測結(jié)果（單位：萬元）資金來源與運用表（人民幣元）至信托資金注入前201420152016信托期限內(nèi)合計序號項目名稱：Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q21資金來源113523571206776012920151209288.4440035069.653569.6245247.61.1自有資金60400-18500-185001.2銷售收入271203776012920151209288.4440053569.653569.6213747.61.3信托融資3000030000600001.4銀行貸款6212302資金運用103505.440737554.0439941.421592.391863.5435544.79536542.36602.453239902.4532149543.39172.1土地費用213902.2建安工程96366.9152702.3管理費用4999.525443000200050002.4不可預(yù)見費02.5各類稅金3342.544653.921592.391863.541144.7953542.36602.45326602.453226344.39172.6信托融資本金兌付3000030000600002.7信托融資收益兌付16001600440060003300169002.8銀行借款本金償還2741029520569302.9銀行借款利息支付2201.52167.543693凈現(xiàn)金流10017.559319565.9627818.5811327.6113256.46-26256.3953-2142.328467.146813667.14684累計凈現(xiàn)金流10017.559329583.519367402.099378729.709391986.169365729.77463587.47492054.6208105721.767695704.2083銀行貸款安排暫無。銷售預(yù)測項目銷售情況項目現(xiàn)房，預(yù)計6月份開始銷售。預(yù)測前提根據(jù)對區(qū)域市場的調(diào)研和分析，區(qū)域內(nèi)仁恒杰運城市花園、夏陽湖花園與百聯(lián)橋梓灣購物中心案例價格的判斷，區(qū)域內(nèi)價格趨勢總體平穩(wěn)，盡管調(diào)控政策密集出臺，青浦區(qū)2013年均價依然保持在20000元/平方米以上。隨著“大虹橋”開發(fā)區(qū)的加快建設(shè)與青浦“一城兩翼”規(guī)劃的出臺，青浦的未來市場應(yīng)該具有潛在優(yōu)勢，增值想象空間比較大，盡管最近調(diào)控政策比較密集，但長期來看，本區(qū)域的房價還將呈現(xiàn)緩慢上升的態(tài)勢。6號地塊富紳中心在本區(qū)域占盡優(yōu)勢，缺乏有力競爭項目，價格可比性不大，故與老城區(qū)項目相比較時，在定價上應(yīng)該拉來檔次，在競爭樓盤的均價以上上浮。定價方案：從市場情況來看，項目高層為高檔酒店式公寓，由于在區(qū)域內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品，套型面積也比較合理，且挑高4.5米，做復式精裝修，使用面積基本翻倍，由吉富紳集團統(tǒng)一物業(yè)管理，故開盤價格應(yīng)該在22000元以上。商鋪價格在：30000-40000元之間。價格受諸多因素影響，均價的機制應(yīng)該適時隨市場變動而變動。按目前的價格走勢來看，是有很大余地的應(yīng)變的，隨著青浦新城規(guī)劃的基本落實和成熟，項目本身的價值正在不斷的提高，視具體市場變化找準提價的時機是最重要的。首先，高端精裝修、復式單價超值、商業(yè)配套完善、新城中心、湖景湖景等賣點吸引客戶，積聚銷售勢能，已經(jīng)樹立了強勢的市場形象，隨著項目在市場認知度逐步提高和青浦新城住宅均價的增長；對于項目規(guī)模較大體內(nèi)配套和周邊拍套都優(yōu)越的本案而言，市場應(yīng)變能力是比較強的，其應(yīng)變策略就是就尋找適當?shù)臅r機提升價格。預(yù)測結(jié)果以下為銷售預(yù)測表：（單價單位：元；總價單位：萬元）樓號項目基數(shù)內(nèi)容2014年2015年2016年合計3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度富紳中心商業(yè)可售面積38264銷售面積3826438264銷售均價28000銷售金額53569.653569.6107139.2車位可售個數(shù)797銷售面積32016012012077797銷售均價160000銷售金額5120256019201920123212752辦公可售面積42662銷售面積1000016000500060003662200042662銷售均價22000銷售金額220003520011000132008056.4440093856.4出租可租面積出租面積0出租金額0合計271203776012920151209288.4440053569.653569.6213747.6項目損益預(yù)測項目預(yù)計實現(xiàn)銷售收入213748萬元（含LOFT、商業(yè)部分整體出售和車庫），扣除成本、稅金，預(yù)計稅前利潤63861萬元、稅后利潤47896萬元。成本利潤表科目金額(萬元)可售面積單方(元/平方米)1.銷售收入213,74818,051.632.銷售成本98,5068,319.123.期間費用33,0512,791.30銷售費用5000422.27財務(wù)費用23,0511,946.77管理費用5000422.274.銷售稅費18,3291,547.935.銷售利潤63,8615,393.296.營業(yè)外收入00.006.營業(yè)利潤合計00.007.企業(yè)所得稅15,9651,348.328.營業(yè)凈利潤47,8964,044.97經(jīng)濟指標：銷售凈利率22%投資利潤率36%敏感性分析及盈虧平衡點對項目在售價按一定比例降低（10%、20%）、固定成本的條件下進行壓力測算。如下表所示，未來售價即使在本次保守測算的基礎(chǔ)上降低20%的情況，依然能夠?qū)崿F(xiàn)凈利，銷售前景較為樂觀。主要問題在于財務(wù)成本（銀行和信托加總）相對較高?？颇吭际蹆r降低10%售價降低20%1.銷售收入213,748192372.84170998.082.銷售成本98,50698506985063.期間費用33,0513305133051銷售費用500050005000財務(wù)費用23,0512305123051管理費用5000500050004.銷售稅費18,32916,49614,6635.銷售利潤63,86144,32024,7786.營業(yè)外收入06.營業(yè)利潤合計07.企業(yè)所得稅15,96511,0806,1948.營業(yè)凈利潤47,89633,24018,583銷售凈利率22%17%11%投資利潤率36%25%14%2）本項目銷售率盈虧平衡點62%，銷售均價盈虧平衡點：11110元/平方米。本項目綜合評價目標客戶群分析周邊分布150萬平方米十多個住宅小區(qū)，醫(yī)療、學校、齊全，交通方便且快捷，完全適合建設(shè)一個商業(yè)中心，且與虹橋樞紐位置較近而不會太近而噪音。從項目產(chǎn)品定位來看，本地塊將是新城區(qū)的商業(yè)中心，并綜合周邊夏陽湖、博物館、菘澤廣場等因素，建設(shè)一個現(xiàn)代建筑形態(tài)的集休閑、辦公、文化、娛樂、購物為一體的商業(yè)休閑綜合體。主要服務(wù)的群體為青浦乃至大虹橋板塊內(nèi)大量的存量人口和依賴虹橋高鐵和機場樞紐的商務(wù)人口，對水岸湖景、生活設(shè)施等自然和生活環(huán)境敏感的中高端群體。項目SWOT分析S優(yōu)勢分析W劣勢分析S1.設(shè)計和建設(shè)舍得下成本，產(chǎn)品品質(zhì)好，現(xiàn)房銷售，全玻幕墻，復式精裝修，得房率極高S2.項目區(qū)位較好，緊鄰夏陽湖和行政、文化、商業(yè)、醫(yī)療、教育等資源，生態(tài)環(huán)境良好S3.周邊集聚大量人口，商辦項目不限購S4.交通便利，鄰近正在建設(shè)的上海地鐵17號線，公交線路方便，公路交通有快速路達上海中心區(qū)W1.商業(yè)運營的專業(yè)化W2.商業(yè)培育的周期O機會分析T威脅分析O1.市政府對青浦新城板塊的定位和發(fā)展規(guī)劃對本項目有利，該板塊商業(yè)項目極其稀缺O(jiān)2.周邊聚居很多樓盤，為商業(yè)項目的人口基數(shù)奠定一個良好的基礎(chǔ)O3.君民越來越考慮通勤時間和購物目的地到達的舒適度T1.房地產(chǎn)市場競爭日益激烈T2.政策和預(yù)期變化對市場的影響項目產(chǎn)品定位分析從項目產(chǎn)品定位來看，本地塊將是新城區(qū)的商業(yè)中心，并綜合周邊夏陽湖、博物館、菘澤廣場等因素，建設(shè)一個現(xiàn)代建筑形態(tài)的集休閑、辦公、文化、娛樂、購物為一體的商業(yè)休閑綜合體。全玻璃幕墻掛壁，復式精裝修，財富地標。還款來源第一還款來源：項目銷售回款；第二還款來源：吉富紳集團未來兩年其他項目銷售回款現(xiàn)金流。信托計劃存續(xù)期間，吉富紳集團將有多個項目產(chǎn)生銷售回款，預(yù)計總金額將達到51億元，扣除工程款和金融機構(gòu)借款后，凈現(xiàn)金流超過20億元，詳見集團經(jīng)營分析。目錄上村旭光化工機械(深圳)有限公司 1清潔生產(chǎn)審核報告 1目錄 I0前言 11籌劃與組織 31.1成立審核小組 31.2制定審核工作計劃 41.3宣傳教育 52預(yù)審核 72.1企業(yè)概況 72.1.1地理位置 72.1.2組織結(jié)構(gòu) 82.1.3車間及部門分布 112.1.4主要產(chǎn)品 112.1.5主要生產(chǎn)設(shè)備 112.1.6水和能源 152.1.7主要原輔材料 192.1.8主要生產(chǎn)工藝 242.1.9企業(yè)管理情況 282.2環(huán)境保護 292.2.1環(huán)境保護基本情況 292.2.2廢水 312.2.3廢氣 342.2.4固體廢棄物 342.2.4噪聲 352.2.5環(huán)境保護投資 362.3確定審核重點 372.3.1備選審核重點 372.3.2審核重點篩選方法 372.3.3確定審核重點 372.4清潔生產(chǎn)目標 382.5提出和實施無/低費方案(1) 383審核 413.1審核重點概況 413.1.1基本情況 413.1.2管理架構(gòu) 413.1.3平面布置 413.1.4主要工藝流程 41圖3-1藥品制造工場工藝流程 423.2物料輸入輸出 423.3典型生產(chǎn)過程分析 433.3.1典型生產(chǎn)過程數(shù)據(jù) 433.3.2典型生產(chǎn)物料平衡 443.4生產(chǎn)過程污染物分析 443.5提出和實施無/低費方案(2) 454方案的產(chǎn)生和篩選 474.1方案產(chǎn)生 474.1.1無/低費方案的產(chǎn)生 474.1.2中/高費方案的產(chǎn)生 484.2方案的分類匯總 48HYPERLINK"file:///H:\\準備修改傳百度文檔\\項目%20-%20副本\\新