格林春曉、格林春岸物業(yè)后評估報告

TheScienceofLiving格林春曉、春岸項目后評估報告物業(yè)篇－－以下問題僅從小區(qū)物業(yè)管理的角度提出，有所欠缺之處，請各位領(lǐng)導(dǎo)、同事多指教！

第一部分小區(qū)入口

第二部分小區(qū)道路

第三部分小區(qū)停車場（庫）

第四部分小區(qū)私有住宅

第五部分小區(qū)公共部位

第六部分配套商業(yè)設(shè)施

第七部分小區(qū)會所

第八部分物業(yè)用房格林春曉項目第一部分小區(qū)入口問題一：崗?fù)さ脑O(shè)計具體案例：設(shè)備房與崗?fù)ご嬖诨煊矛F(xiàn)象風(fēng)險分析：設(shè)備房與崗?fù)ご嬖诨煊矛F(xiàn)象，導(dǎo)致崗?fù)さ膶嶋H使用面積減小，不便于保安人員在崗?fù)?nèi)放置相應(yīng)的保安設(shè)備。由于崗?fù)?nèi)放置配電設(shè)備保安人員在日常工作中產(chǎn)生了安全隱患（如不小心將茶水潑入設(shè)備箱）

改進措施：

建議在新項目設(shè)計時將設(shè)備房與崗?fù)し珠_，使崗?fù)ご_實起到安全和疏導(dǎo)交通的作用。崗?fù)で耙曇安婚_闊，不利用保安觀察四周具體案例：風(fēng)險分析：警衛(wèi)室造型造成保安員視線不開闊，不利于保安人員觀察周圍情況。造成安全防衛(wèi)的盲點，存在安全隱患。改進措施：建議在新項目設(shè)計時加大崗?fù)さ目梢暶娣e。問題二：出入口的設(shè)計具體案例：存在的問題：進出口太?。ù笾?.5米左右，同時道閘設(shè)備占用道路寬度），車輛進出不方便。門崗左右兩棵冬青擋住視線，不利于駕駛員觀察周圍車況，存在安全隱患。

改進措施：建議在新項目設(shè)計時在大門出入后種植較矮小和稀疏的灌木或植被。存在的問題：進出口轉(zhuǎn)盤彎度太小，車輛交匯不方便，容易引起交通堵塞和車輛擦碰，給小區(qū)的車輛輸導(dǎo)帶來一定的難度。

改進措施：建議在新項目設(shè)計時加大進出口轉(zhuǎn)盤的彎度，或?qū)嵭袉涡械拦芾怼＞唧w案例：第二部分小區(qū)道路問題一：小區(qū)道路的寬度與路燈的位置：路燈靠道路太近，車輛倒車容易碰壞。小區(qū)支干道過窄，不宜車輛交匯。具體案例：路燈靠道路太近，車輛倒車容易碰壞。

小區(qū)支干道過窄，不宜車輛交匯問題二：窨井蓋的設(shè)置

小區(qū)道路窨井蓋二標的質(zhì)量太差，一標將輕型窨井蓋鋪設(shè)在主干道上，窨井蓋鋪設(shè)不平，車輛通行時造成很大噪音，影響小區(qū)業(yè)主正常休息。存在的問題：小區(qū)道路窨井蓋二標的質(zhì)量太差窨井蓋鋪設(shè)不平，車輛通行時造成很大噪音，影響小區(qū)業(yè)主正常休息。具體案例：3.一標的將輕型窨井蓋鋪設(shè)在主干道上改進措施：

建議小區(qū)主干道上使用重型窨井蓋。放大圖第三部分小區(qū)停車場（庫）存在的問題：車庫門前轉(zhuǎn)彎處角度太小，車輛出入困難。（如18號）車庫門前路面斜度過陡，車輛難以出入。（如135號至142號）

具體案例：小區(qū)無公共車位，業(yè)主客人來訪無車位停放。73至79號地上車庫公共車道上頂排水管較低存在隱患，車輛容易發(fā)生碰擦。第四部分小區(qū)私有住宅空調(diào)位預(yù)留過少，未考慮安排中央空調(diào)位，造成業(yè)主將外機安裝在房屋外，影響鄰里休息，引起鄰里矛盾

。具體案例：問題一：空調(diào)機位、脫排孔的設(shè)置脫排油煙機孔位普遍過低，裝修后排煙管在吊頂以下，較難看。造成業(yè)主擅自外墻開孔。對講系統(tǒng)原安裝位置不合理，造成業(yè)主自行改動，建議以后設(shè)置在靠門的位置。布防系統(tǒng)質(zhì)量問題，如：窗磁安裝時只安裝了磁頭而沒有進行布線，使布防系統(tǒng)局部無法啟用。電子巡更點過少，不利于保安措施加強。問題二：家庭安防系統(tǒng)問題三：陽臺欄桿、裝飾木條大部分陽臺欄桿、裝飾木條油漆易脫落變形、松動，影響房屋外觀，增加物業(yè)維護成本。具體案例：問題四：陽臺雨棚的設(shè)置雙拼別墅南面陽臺雨蓬可上人在兩戶之間自由行走，缺乏私密性和安全感。問題五：疊加房型下水管的設(shè)計疊加房型下水管設(shè)計不合理，樓上戶排水經(jīng)過樓下戶陽臺，雨水過急時，地漏排水不暢，使樓下陽臺嚴重積水。問題六：推拉窗的問題推拉窗關(guān)上時，從外邊可以打開，存在嚴重的安全隱患。入戶大門設(shè)計朝向及雨棚制作不合理，下大雨時雨水順著門板滲透到室內(nèi)。露臺和平臺設(shè)計過多，造成大部分房屋內(nèi)進水且容易造成違章搭建。E型房型201室弱電線路在101室車庫門內(nèi)留有過線盒，給裝修管理不便，也極易造成鄰里糾紛。其它問題：第五部分小區(qū)公共部位小區(qū)綠化某些樹種類存活率較低，如：香樟、銀杏、楓樹等。小區(qū)組團綠化不宜栽種劍麻，會造成安全隱患。小區(qū)內(nèi)不宜栽種八角金盤、海桐，夏天時易招蒼蠅。問題一：綠化種類的選擇、栽種和綠化水井具體案例：綠化樹木種植太靠路面，影響行人行走。

小區(qū)綠化用水水井的井圈固定不牢，在掀開井蓋時會將井圈同時帶出。閥門質(zhì)量太差，容易漏水，波輪容易滑脫。水景噴泉閥門開關(guān)過深，不宜操作開關(guān)。存在的問題排污泵站不宜設(shè)置中央綠化區(qū)。雨水泵站所產(chǎn)生的噪音和污染會影響到周圍業(yè)主的正常生活。配電房及蓄水池設(shè)在小區(qū)中心區(qū)域，人員流動幾率較其他區(qū)域大，存在安全隱患。設(shè)備房配置沒有必要的計量器具、防鼠設(shè)施和應(yīng)急燈。改進措施

將排污泵站、配電房及蓄水池設(shè)置在小區(qū)邊緣地帶。

問題二：排污泵站和配電設(shè)施的設(shè)置變電箱部分設(shè)置在圍墻邊，非常容易攀爬，有不安全因素。存在的問題垃圾房設(shè)置在小區(qū)東側(cè)，且靠業(yè)主居所太近給周邊業(yè)主帶來空氣污染。小區(qū)垃圾房的設(shè)置沒有配置垃圾壓縮或者生化處理的相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。改進措施

建議在今后建造的小區(qū)內(nèi)將垃圾房設(shè)置在小區(qū)邊緣地帶或者小區(qū)外并按照國家的相關(guān)規(guī)定配備相應(yīng)的垃圾壓縮或者生化處理設(shè)備。問題三：垃圾房的設(shè)置小區(qū)公共照明、水景照明過多，物業(yè)開支過大。問題四：公共照明、水景照明的設(shè)置小區(qū)內(nèi)水景燈易進水，造成線路短路。存在的問題路燈燈罩設(shè)計不合理，燈光會影響到周邊業(yè)主的休息。

改進措施建議使用半圓形燈罩，遮蔽光污染。南邊圍墻邊煤氣箱存在不安全因素，煤氣管道應(yīng)按規(guī)定涂刷上黃色油漆。問題五：煤氣箱及管道的設(shè)置問題六：小區(qū)巡邏道的設(shè)置業(yè)主庭院圍墻小區(qū)南邊圍墻處未設(shè)置巡邏道，在安全防范時，只能在小區(qū)外圍設(shè)置崗?fù)?。存在的問題不法分子翻越圍墻后，可直接進入業(yè)主家的庭院，對業(yè)主的安全構(gòu)成威脅，不利于安全。在小區(qū)圍墻內(nèi)側(cè)未設(shè)置巡邏道，安全人員無法在小區(qū)內(nèi)對該區(qū)域進行巡邏，且該區(qū)域觸警后，由于沒有巡邏道，會減緩到達的速度。即使安全人員達到了觸警地點，由于業(yè)主庭院內(nèi)的各種綠化會遮擋視線，尤其是在夜間，很難發(fā)現(xiàn)不法分子。第六部分小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施停車位未使用水泥質(zhì)的植草磚，維修率高；進出車道過窄，車輛進出不便，易發(fā)生事故；車位數(shù)過少；商業(yè)指示系統(tǒng)和商鋪外置式店招不醒目，無法推廣和吸引顧客。

問題一：停車場及商業(yè)指示系統(tǒng)的設(shè)置問題二：水景的設(shè)計商鋪內(nèi)設(shè)置大面積水景影響到顧客的行走和通達，并存在安全隱患。商業(yè)水景能耗過大，增加物業(yè)管理成本；建議：

商業(yè)廣場的綠化應(yīng)選擇灌木或者草坪。綠化將商鋪遮擋綠化種植成活率低，選用品種和種植位置不科學(xué)，成本較高、效果差；問題三：商業(yè)綠化品種的選擇玻璃廊檐維修率高，不易保潔，增加物業(yè)管理成本；問題四：玻璃廊檐商鋪離小區(qū)大門較遠，業(yè)主購物不方便；未配置足夠電容量的供電局表，使商鋪租戶不能使用高功率電器，影響商鋪租售；商鋪內(nèi)未安裝技防系統(tǒng)和中控室連接，使商鋪保安缺乏技防措施；商鋪未安裝防盜卷簾門，安全措施不到位，增加物業(yè)保安成本；其它問題第七部分小區(qū)會所會所定位忽略了中老年人活動需要，缺少戶外運動項目，吸引不了更多的客戶；會所無沖涼房，配套措施不到位，影響會所經(jīng)營；會所離大門較遠，且設(shè)置在三樓，使用不方便，影響會所經(jīng)營；第八部分物業(yè)用房物業(yè)用房面積不到小區(qū)建筑面積的0.2%。物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)歸屬不合法，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，現(xiàn)在提供的物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。物業(yè)用房設(shè)置在小區(qū)外，且位置設(shè)置在樓上，不方便業(yè)主來訪接待；業(yè)主委員會用房和居委會用房未裝修，配套不到位。格林春岸項目項目存在的其他問題改進措施建議將門崗設(shè)在小區(qū)出入口的中央；小區(qū)非機動車入口安裝門禁系統(tǒng)。存在的問題道閘系統(tǒng)安裝在大門以內(nèi)，不能將車輛有效地阻攔在大門以外并且在大門口難以做到人車分流，存在一定的安全隱患。道閘系統(tǒng)的位置與保安門崗的距離較遠，不便于日常管理。小區(qū)次入口缺乏門禁系統(tǒng)，增加了小區(qū)長期的安全管理投入。GemdaleCorporation問題一：車輛回車問題存在的問題此處未設(shè)置回車道，車輛回車困難，容易將路牙和草坪壓壞，增加物業(yè)的后期維護成本。路牙被壓壞了建議在道路系統(tǒng)組織過程中，行車道的設(shè)計盡量能夠閉合。建議將路牙切角或改裝成圓弧形；小區(qū)日常行人道的設(shè)計盡量平坦，一些臺階類設(shè)計最好能放在小區(qū)集中的休閑區(qū)內(nèi)。路牙邊未設(shè)計切角影響業(yè)主行走問題二：人行道的設(shè)計在日常行人道路上設(shè)計臺階不便于行走，道路旁的草地被踩壞。問題三：拐彎處反光鏡問題

拐彎處未設(shè)置反光鏡，車輛拐彎容易引起交通事故。建議在此處安裝反光鏡橋面無交通警示牌，易產(chǎn)生因車輛超負荷載重而引起橋面跨塌事件。橋面無防滑措施冬天容易造成業(yè)主摔傷。問題四：橋面的防滑和加固問題建議在橋頭處設(shè)立橋面通行承載警示牌，橋面采用表面較為粗糙的面磚鋪設(shè)。

油車橋年久失修，已有多處橋欄斷裂，存在嚴重安全隱患。建議：對油車橋進行修補加固。停車位地面內(nèi)綠化及石板未固化容易松動脫落，且導(dǎo)致車輛將泥土帶至道路上，影響現(xiàn)場效果。停車位內(nèi)種植草皮的泥土太薄，草皮無法存活。停車位松動放大圖問題一：停車位綠化石板的問題建議：采用植草磚鋪設(shè)停車場地。存在的問題地下車庫的道桿長度較短，無法起到車輛管理的作用。道桿的方向裝反，橡皮條處于道桿上方，無法起到保護車輛不被道桿刮壞的效果。建議：采用曲桿以增加道桿的長度并將橡皮條一端朝下設(shè)置。問題二：地下車庫入口道桿問題GemdaleCorporation

問題三：地下車庫車位劃分問題人防入口設(shè)備間入口消防栓車位設(shè)置在人防入口處，若有人從該入口推門而入，容易造成車輛的撞傷或刮傷。車位設(shè)置在設(shè)備間入口處，若停車，維修工則無法進入設(shè)備間。3、車位設(shè)置在消防栓前，若停車，消防栓的門則無法開啟，失去消防作用。建議：取消以上三種停車位的設(shè)置。車庫出入口雨水井蓋松動無降噪聲處理，建議做橡膠墊或填實，以免影響業(yè)主的正常生活。車口出入口沉降縫滲水嚴重問題四：地下車庫滲水問題

556弄車庫人行入口處滲水現(xiàn)象嚴重，影響外觀并造成后期難以修補。建議：在做好墻體外側(cè)防水和鋁合金門窗防水的同時，降低墻外填土高度。問題五：地下車庫積水問題消防水池的溢出水的排水口設(shè)在地下車庫，造成地下車庫積水嚴重。建議：

改變消防水池溢水排水組織或在地下車庫溢水排水口處設(shè)置排水系統(tǒng)。問題六：地面機動車位問題部分地面車位離業(yè)主家中較遠，業(yè)主將車停放完畢之后還要走較遠的路才能到家，致使業(yè)主將車停在家門前的道路上。為了不影響其它車輛的通行，業(yè)主就將部分車身停泊在草皮上，造成植被的破壞。問題七：地面非機動車棚問題

小區(qū)內(nèi)未設(shè)計地面非機動車輛停車棚，造成非機動車輛在小區(qū)內(nèi)亂停亂放，給小區(qū)的安全管理造成一定難度。

小區(qū)內(nèi)機動車與非機動車混合停放，容易造成車輛的相互刮傷。建議：

在小區(qū)內(nèi)設(shè)置業(yè)主停放便利的地面自行車棚。具體案例消防栓設(shè)計在門口業(yè)主反映“開門見紅”，對此比較忌諱，要求將管道封閉。問題一：消防管道位置設(shè)置問題718弄底層蝶閥關(guān)閉后，給業(yè)主出門帶來嚴重不便GemdaleCorporation

原因分析

將消防管道設(shè)置在業(yè)主入戶門的一側(cè)，一則業(yè)主平時出入容易被消防箱體或管道扣件（特別是底層的管道閥）磕碰，造成身體損傷，二則消防管道刺眼的紅色容易對業(yè)主的心情造成影響。

風(fēng)險分析

業(yè)主被消防設(shè)備碰傷以后，容易造成業(yè)主投訴和索賠。

相關(guān)建議

建議在以后的設(shè)計中，盡量減少消防管道對業(yè)主日常生活的影響。

問題二：聯(lián)排別墅入口雨棚問題

聯(lián)排別墅入口未設(shè)置雨棚，在雨雪天給業(yè)主的生活帶來不便，造成業(yè)主自行設(shè)置雨棚，顏色、材質(zhì)、外形都無法統(tǒng)一，影響建筑外觀。此為業(yè)主設(shè)置的入戶雨棚建議：以后的設(shè)計中，盡量考慮業(yè)主日常生活的實用性。

問題三：公共走道設(shè)計問題

公共走道與業(yè)主的私人空間相連，使不法分子容易攀爬跨越，對小區(qū)的安全管理不利。容易翻越建議：在建筑設(shè)計中，盡量減少公共空間與私人空間的連接。問題四：房屋頂棚的平整問題房屋室內(nèi)頂棚，裝修工人采用靠尺檢驗，發(fā)現(xiàn)頂棚平整度的誤差過大，造成業(yè)主投訴。建議：在房屋施工中，增加施工的監(jiān)管。問題五：室內(nèi)電路控制箱位置設(shè)置問題想在這面墻上設(shè)置裝飾背景墻，可是電路控制箱怎么辦建議：電路控制箱最好設(shè)計在入戶門處的角落里。

電路控制箱設(shè)置在客廳里，一則容易影響客廳的美觀，造成業(yè)主裝飾困難，二則在夜晚突然斷電的情況下，不便于很快確定位置并修復(fù)。電路控制箱問題一：廣場透光磚問題

廣場透光磚承載力較低，用于小區(qū)出入口廣場上容易因出入小區(qū)的自行車、摩托車、三輪車等車輛的碾壓而破碎，并且后期維修困難。建議采用承載力較高的透光磚或?qū)⑼腹獯u設(shè)置在只有人行的廣場上。問題二：商鋪前廣場排水問題商鋪廣場地漏較少和找坡不合理，造成雨水無法及時排除。建議：增加廣場地漏的設(shè)置或準確控制廣場坡度。問題三：信報箱的設(shè)置問題

由于室外雨棚較窄，在雨雪天雨水和雪花容易飄進室外信報箱內(nèi)且業(yè)主取信或報刊容易被淋濕。建議：制作信報箱雨蓬或者加大建筑的整體雨棚。存在的問題通往頂樓檢修口蓋板無防水抗臺風(fēng)功能。改進措施建議加上鉸鏈固定并做防水處理，已減少維護成本和安全風(fēng)險。問題四：檢修口蓋板的設(shè)計大堂玻璃墻上無防撞標識問題五、小高層門禁的設(shè)計大堂入戶門禁與大門玻璃采用硅膠接縫，無過度處理，影響設(shè)備使用壽命，造成安全隱患且影響外觀。大堂入戶門禁未通電，現(xiàn)仍不能啟用

存在的問題大堂閉門控制器接線外露，容易被不法分子破壞，存在安全隱患。改進措施建議從側(cè)面鉆孔之后，從方通內(nèi)走線。電梯入口處無倒返水，積水可直接進入電梯井。電梯機房門無防水及防鼠蟲設(shè)施問題六、電梯系統(tǒng)的設(shè)計電梯機房窗無防雨水功能（室外情況）室內(nèi)情況樓頂防護欄無防腐蝕功能攝像機排線不規(guī)范，視線被水管遮擋問題七：管道、欄桿的處理現(xiàn)在春岸小區(qū)的草坪燈分布不均勻，有些地方草坪燈過于集中。地下設(shè)備房進出設(shè)置井蓋笨重不便操作問題八：草坪燈和地下設(shè)備房的設(shè)置現(xiàn)在春岸小區(qū)景觀照明部分采用新產(chǎn)品太陽能燈，晚上照明效果并不太好，且維修不方便。存在的問題現(xiàn)在春岸小區(qū)的保潔和綠化用水的取水點，取水井沒有排水功能，水溢出造成四周的綠化被破壞。由于沒有排水功能，冬天時容易產(chǎn)生冰凍，造成開啟困難。改進措施建議增加取水井的排水功能，將取水口改成即插式。取水口的位置盡量靠近路邊，避免應(yīng)澆灌而對植被產(chǎn)生踩踏。問題九：綠化水井的設(shè)置問題十：小區(qū)設(shè)備設(shè)置位置問題

將有線電視箱、音響播放設(shè)備、消防設(shè)備放置在業(yè)主的私家庭院，一方面對業(yè)主的日常生活造成不便，另一方面不便于設(shè)備的維修和使用。建議：

盡量避免將小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備設(shè)置在業(yè)主的私人空間內(nèi)。

消防設(shè)備被埋入地下，在發(fā)生火災(zāi)時，無法啟用。高低壓設(shè)備房離業(yè)主家太近，影響業(yè)主視野，引起業(yè)主投訴。存在的問題現(xiàn)在春岸小區(qū)的景觀電路控制箱安裝在室外的明溝上方，比較潮濕，容易造成腐蝕，存在安全隱患。改進措施建議以后開發(fā)的小區(qū)的景觀電路控制箱要設(shè)計在干燥的地方。

問題十一：衛(wèi)生間排氣孔問題小區(qū)住宅衛(wèi)生間的排氣孔沒有統(tǒng)一設(shè)置，容易引起業(yè)主在外墻亂打孔，且將外墻污染，影響建筑外觀，增加小區(qū)保潔成本。建議：

在住宅設(shè)計中考慮衛(wèi)生間排氣孔的位置，并統(tǒng)一在施工中完成鉆孔。問題十二：小區(qū)空調(diào)位百葉窗的散熱問題

小區(qū)內(nèi)空調(diào)位的百葉窗百葉過密，不利于空調(diào)外機的散熱，容易造成空調(diào)死機甚至線路燒毀。已改造過未改造過建議：

增加百葉窗的間距。問題十三：小區(qū)空調(diào)外機位置設(shè)置問題

空調(diào)外機位的位置設(shè)置造成安裝空調(diào)外機需要涉及高空作業(yè)，造成業(yè)主投訴。建議：將空調(diào)外機位設(shè)置在便于安裝的地方。

問題十四：空調(diào)外機排線問題建議：在相關(guān)位置增設(shè)側(cè)孔，以便于小區(qū)物業(yè)的管理和減少對建筑外立面美觀的影響。未設(shè)置側(cè)孔，造成孔條管繞過墻體安裝，影響建筑外立面的美觀問題十五：窨井蓋設(shè)置問題

目前采用的窨井蓋由于材質(zhì)的原因容易老化、變形、斷裂，不僅增加了維護成本和影響小區(qū)的美觀，且存在一定的安全隱患。建議：以后開發(fā)的小區(qū)在道路上還是采用鑄鐵窨井蓋比較好。綠化帶里面可采用高分子材料制作的窨井蓋。

問題十六：窨井蓋開啟問題廣場窨井蓋未設(shè)計開啟口且較重，不易開啟，且開啟時容易損壞面磚。商鋪內(nèi)設(shè)有污水井，對商鋪租戶和日常維修帶來不便。建議：在窨井蓋開啟處設(shè)置開啟口或者開啟把手，在建筑設(shè)計時，盡量避開相關(guān)的地下井道口。問題十七：窨井蓋的施工問題

建議：在草地中設(shè)置窨井蓋，盡量使其與地面齊平或設(shè)置過渡的緩坡。

窨井蓋設(shè)置在草坪中，由于其與草坪沒有形成自然過渡，突出地面，容易造成業(yè)主在散步時絆倒。存在的問題景觀放水閥放在道路上，操作時會妨礙行人行車且比較危險。室外窨井蓋放在道路中間容易被碾碎。景觀排水口的水位低于道路排水口的水位，排水不暢，且下雨時會造成雨水倒灌。（排水閥門在池底，水位齊腰，操作不便。）改進措施建議放在綠化帶里面。問題十八：景觀放水閥的設(shè)置問題十九：小區(qū)水景問題

小區(qū)水景面積較多，造成后期大量的能耗和維護費用。小區(qū)二期中央水景的排水口高于水池底，底部池水需人工排出，提高了該水景的維護成本。小區(qū)二期中央水景的取水點較少，且取水十分不便。河邊景觀無安全防護設(shè)施建議：減少小區(qū)內(nèi)水景面積的設(shè)計。業(yè)主家中的親水平臺的欄桿高為0.5米，存在安全隱患。0.5米問題二十：圍墻欄桿設(shè)計問題圍墻欄桿設(shè)計就像垂直的鋼梯。

圍墻的欄桿采用大量的橫桿，極易攀爬；在圍墻中設(shè)置的玻璃LOGO容易被打破，造成不法分子鉆入小區(qū)，有安全隱患，加大了小區(qū)治安成本和風(fēng)險。建議：圍墻設(shè)計盡量少采用橫桿和易被破壞的材料，豎桿盡量采用尖頭。古橋大門容易攀爬安全無保障，周界報警盲區(qū)。556弄東門崗無監(jiān)控鏡頭問題二十一：監(jiān)控探頭設(shè)置問題

小區(qū)556弄東門崗等地缺少監(jiān)控探頭，造成小區(qū)安全管理成本提高。建議增設(shè)監(jiān)控探頭

問題二十二：中控室電路鋪設(shè)問題

小區(qū)中控室內(nèi)電路的鋪設(shè)比較隨意，容易造成電力事故，影響小區(qū)的安全監(jiān)控。建議：將電線沿墻固定按規(guī)范鋪設(shè)。

556弄門崗監(jiān)控鏡頭距離道閘刷卡系統(tǒng)較遠，無法準確監(jiān)控道閘使用情況。

556弄門崗監(jiān)控夜間由于燈光黑暗無法在夜間識別車牌號碼。

718弄門崗監(jiān)控夜間由于燈光黑暗無法在夜間識別車牌號碼。問題二十三：監(jiān)控探頭問題建議：變更門崗監(jiān)控探頭的位置或?qū)⒌篱l系統(tǒng)設(shè)置在入口處。

油車橋（即718弄50致55單元后）的監(jiān)控鏡頭由于夜間燈光黑暗，基本無法在夜間使用。

二期南門崗（物業(yè)管理處門口）監(jiān)控鏡頭由于夜間燈光黑暗，基本無法在夜間使用。

718弄20單元與19單元轉(zhuǎn)彎口監(jiān)控鏡頭由于夜間燈光黑暗，基本無法在夜間使用。問題二十四：監(jiān)控探頭周邊燈光問題夜間小區(qū)燈光太暗，無法看清監(jiān)控探頭周邊的狀況，造成安全管理盲區(qū)。建議：增加小區(qū)探頭周邊的燈光照度。

問題二十五：小區(qū)周界系統(tǒng)線路鋪設(shè)問題小區(qū)周界系統(tǒng)線路鋪設(shè)外露，容易被不法分子破壞，影響小區(qū)周界安全管理。建議：采用相關(guān)措施，將線路隱蔽鋪設(shè)。GemdaleCorporation問題二十六：植物種類的選擇問題對比一下

在樓與樓的間隙中種植草坪，因缺少光照造成長勢不良或死亡，而在其間種植灑金桃葉珊瑚卻長勢良好。建議：在綠化設(shè)計時，因地制宜，選擇成活率和后養(yǎng)護成本較低的植物。問題二十七：植物種植土壤問題

在建筑垃圾較多的土壤中種植綠化，成活率較低，且影響植物的長勢，后期修補維護成本也較高。建議：在綠化種植時將種植土中的小石子等建筑垃圾清除。

問題二十八：小區(qū)垃圾桶容量問題垃圾桶容量太小，不能滿足需求建議：增加垃圾桶的容量或數(shù)量；在以后的小區(qū)中，統(tǒng)一采用顏色材質(zhì)式樣相一致的垃圾桶。小區(qū)內(nèi)共有三種垃圾桶，顏色、材質(zhì)和式樣不統(tǒng)一，影響小區(qū)外觀的整體協(xié)調(diào)問題二十九：商鋪分戶電表的安裝

問題三十：菜場部分沿街商鋪缺少雨棚

現(xiàn)商鋪只有總表沒有分表，造成表后表，損耗部分電費過大且無法分攤，易產(chǎn)生偷漏電現(xiàn)象不便于管理。菜場部分沿街商鋪缺少雨棚，雨雪天商鋪容易進水，影響其正常經(jīng)營，引起商鋪租戶投訴。

問題一：幼兒園的入口

小區(qū)幼兒園入口未設(shè)置便于行人出入的小門，每次人員進出都需開大鐵門，不便于幼兒園出入口的日常管理；在幼兒園入口處缺乏攝像監(jiān)視系統(tǒng)，對于以后幼兒園兒童的出入沒有可靠依據(jù)，一旦發(fā)生兒童丟失事件，無法查明原因，容易引起法律糾紛。

問題二：幼兒園室外活動場地較小

小區(qū)幼兒園室外活動場地較小，不便于幼兒園兒童在室外做操和做游戲，不利于幼兒教育活動的開展。GemdaleCorporation問題：會所設(shè)計問題

會所的設(shè)計主要突出了為銷售樓盤服務(wù)的功能，設(shè)計主題突出，裝飾新穎美觀，但卻對銷售完成以后，會所的健身娛樂等功能考慮的較少，這樣在后期的會所建設(shè)和規(guī)劃過程中，不僅需重新裝飾，造成浪費，而且還將因設(shè)計前期缺乏對會所使用功能和銷售案場功能的全盤考慮，引起使用功能缺陷。建議：物業(yè)和會所公司介入

建議物業(yè)介入會所的規(guī)劃設(shè)計，并同時聘請相關(guān)專業(yè)的會所管理公司參加，提供建議，使會所的設(shè)計能在銷售和使用兩項功能上達到統(tǒng)一。問題：物業(yè)用房與小區(qū)監(jiān)控中心的位置設(shè)置問題物業(yè)用房與小區(qū)監(jiān)控中心的距離相對較遠，造成無法快速傳遞一些監(jiān)控信息，且當一些突發(fā)事件發(fā)生時，無法快速反應(yīng)并采取相應(yīng)行之有效的措施。演講完畢，謝謝觀看！117歐債危機3解救方案1歐債危機簡介4近年動態(tài)聚焦2危機原因深究5歐債危機與中國歐債危機的全面觀歐債危機118相關(guān)概念主權(quán)債務(wù)：指一國以自己的主權(quán)為擔保向外，不管是向國際貨幣基金組織還是向世界銀行，還是向其他國家借來的債務(wù)主權(quán)債務(wù)違約:現(xiàn)在很多國家，隨著救市規(guī)模不斷的擴大，債務(wù)的比重也在大幅度的增加主權(quán)信用評價:體現(xiàn)一國主權(quán)債務(wù)違約的可能性，評級機構(gòu)依照一定的程序和方法對主權(quán)機構(gòu)（通常是主權(quán)國家）的政治、經(jīng)濟和信用等級進行評定，并用一定的符號來表示評級結(jié)果。1歐債危機簡介119歐債危機，全稱歐洲主權(quán)債務(wù)危機，是指自2009年以來在歐洲部分國家爆發(fā)的主權(quán)債務(wù)危機。歐債危機是美國次貸危機的延續(xù)和深化，其本質(zhì)原因是政府的債務(wù)負擔超過了自身的承受范圍。歐債危機簡介120開端三大評級機構(gòu)的卷入發(fā)展比利時，西班牙陷入危機蔓延龍頭國受到影響升級7500億穩(wěn)定機制達成歐債危機簡介發(fā)展過程1211歐債危機簡介歐豬五國PIIGS（PIIGS—歐債風(fēng)險最大的五個國家英文名稱第一個字母的組合）希臘——債務(wù)狀況江河日下

葡萄牙——債務(wù)將超經(jīng)濟產(chǎn)出西班牙——危險的邊緣意大利——債務(wù)狀況嚴重愛爾蘭——債務(wù)恐繼續(xù)增加122目前，希臘屬歐盟經(jīng)濟欠發(fā)達國家之一，經(jīng)濟基礎(chǔ)較薄弱，工業(yè)制造業(yè)較落后。海運業(yè)發(fā)達，與旅游、僑匯并列為希外匯收入三大支柱。農(nóng)業(yè)較發(fā)達，工業(yè)主要以食品加工和輕工業(yè)為主。希臘已陷入經(jīng)濟衰退5年，債務(wù)危機持續(xù)2年多，已經(jīng)給希臘經(jīng)濟、政治和社會帶來了極大的破壞。嚴重經(jīng)濟衰退帶來的直接后果是，失業(yè)率高企，民眾生活每況愈下。與此同時，政府收入銳減，償債目標一再被推遲。2011年11月，希臘失業(yè)率高達21%，超過100萬人待業(yè)。。目前，希臘社會階層情緒對立嚴重，普通民眾認為，正是當權(quán)者無所作為，才將這個國家引向了目前這種災(zāi)難性局面。而政府官員普遍存在的貪污腐敗和無所作為，更是加重了民眾的不滿。希臘債務(wù)危機123葡萄牙是發(fā)達國家里經(jīng)濟較落后的國家之一，工業(yè)基礎(chǔ)較薄弱。紡織、制鞋、旅游、釀酒等是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。軟木產(chǎn)量占世界總產(chǎn)量的一半以上，出口位居世界第一。經(jīng)濟從2002年起有所下滑，2003年經(jīng)濟負增長1.3%。2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值為1411.15億歐元，經(jīng)濟增長1.2%。2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值為1472.49億歐元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為13800歐元，經(jīng)濟增長率為0.3%。葡萄牙債務(wù)危機1242010年1月11日，穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字將調(diào)降該國債信評級。

2010年4月，葡萄牙已經(jīng)呈現(xiàn)陷入主權(quán)債務(wù)危機的苗頭。葡萄牙當時的公共債務(wù)為GDP的77%，與法國處于相同水平；但是，企業(yè)以及家庭、人均的債務(wù)均超過了希臘和意大利，高達GDP的236%，葡萄牙債券已被投資者列為世界上第八大高風(fēng)險債券。2011年3月15日，穆迪把對葡萄牙的評級從A1下調(diào)至A3。穆迪稱，葡萄牙將面對很高的融資成本，是否能夠承受尚難預(yù)料，該國財政緊縮目標能否如期實現(xiàn)也存在變數(shù)。再考慮到全球經(jīng)濟形勢仍不明朗、歐洲中央銀行可能提高利率以及高油價帶來更高經(jīng)濟運行成本，該機構(gòu)決定下調(diào)該國主權(quán)信用評級。125惠譽2010年12月把葡萄牙主權(quán)信用評級從“AA－”調(diào)低至“A＋”2011年3月25日，標普宣布將葡萄牙長期主權(quán)信貸評級從“A-”降至“BBB”，3月29日，標普宣布將葡萄牙主權(quán)信用評級下調(diào)1級至BBB-2011年4月1日，惠譽下調(diào)葡萄牙評級，將其評級下調(diào)至最低投資級評等BBB-。稱債臺高筑的葡萄牙需要救援。2011年4月，葡萄牙10年期國債的預(yù)期收益率已經(jīng)升至9.127%，創(chuàng)下該國加入歐元區(qū)以來的新高。與此同時葡萄牙將至少有約90億歐元的債務(wù)到期，葡萄牙政府實在支撐不住了，既沒錢、沒法償還到期的債務(wù)，又沒有有效的融資途徑，不得不提出經(jīng)濟救援申請。126房地產(chǎn)泡沫是愛爾蘭債務(wù)危機的始作俑者。2008年金融危機爆發(fā)后，愛爾蘭房地產(chǎn)泡沫破滅，整個國家五分之一的GDP遁于無形。隨之而來的便是政府稅源枯竭，但多年積累的公共開支卻居高不下，財政危機顯現(xiàn)。更加令人擔憂的是，該國銀行業(yè)信貸高度集中在房地產(chǎn)及公共部門，任何一家銀行的困境都可能引發(fā)連鎖反應(yīng)。愛爾蘭5大銀行都瀕臨破產(chǎn)。為了維護金融穩(wěn)定，愛爾蘭政府不得不耗費巨資救助本國銀行，把銀行的問題“一肩挑”，從而導(dǎo)致財政不堪重負。財政危機和銀行危機，成為愛爾蘭的兩大擔憂。史上罕見，公共債務(wù)將占到GDP的100%。消息一公布，愛爾蘭國債利率隨即飆升。愛爾蘭十年期國債利率已直抵9%，是德國同期國債利率的三倍。由此掀開了債務(wù)危機的序幕。房地產(chǎn)業(yè)綁架了銀行，銀行又綁架了政府，這就是愛爾蘭陷入主權(quán)債務(wù)危機背后的簡單邏輯。

愛爾蘭債務(wù)危機1272011年9月19日，標普宣布，將意大利長期主權(quán)債務(wù)評級下調(diào)一級，從A+降至A，前景展望為負面。在希臘債務(wù)危機愈演愈烈之際，意大利評級下調(diào)對歐洲來說無疑是雪上加霜。2010年意政府債務(wù)總額已達1.9萬億歐元，占GDP比例高達119%，在歐元區(qū)內(nèi)僅次于希臘。由于意大利債務(wù)總額超過了希臘、西班牙、葡萄牙和愛爾蘭四國之和，因此被視為是“大到救不了”的國家。意大利債務(wù)危機128

意大利和其他出現(xiàn)債務(wù)危機的歐洲國家所面臨的，并不是簡單收支失衡問題，而是根本性的經(jīng)濟擴張動能不足問題。這些南歐國家在享受高福利的同時，卻逐漸失去全球經(jīng)濟競爭力。其不同程度存在的用工制度僵化、創(chuàng)新能力低、企業(yè)活力不足、偷稅以及政治內(nèi)耗劇烈等，是解決債務(wù)危機的重要障礙。然而，目前意政府乃至整個歐元區(qū)在應(yīng)對債務(wù)危機上，還僅僅以緊縮開支、修復(fù)政府短期資產(chǎn)負債表為主攻方向，在體制性改革問題上卻重視不夠。倘若這些陷入危機的南歐國家不進行一番傷筋動骨的體制性改革，債務(wù)危機將無法獲得根本性解決。1292011年10月7日，惠譽宣布將西班牙的長期主權(quán)信用評級由“AA+”下調(diào)至“AA-”，評級展望為負面。2011年10月18日，繼惠譽和標普之后，穆迪也宣布將西班牙的主權(quán)債務(wù)評級下調(diào)兩檔至A1，前景展望為負面經(jīng)濟疲軟、財政“脫軌”，加上超高的失業(yè)率和低迷的房地產(chǎn)市場讓西班牙已不堪重負。該國經(jīng)濟增長乏力、財政債臺高筑和房地產(chǎn)市場萎靡不振，以及這些問題之間不斷加深的負面反饋效應(yīng)。西班牙債務(wù)危機1301.影響歐元幣值的穩(wěn)定2.拖累歐元區(qū)經(jīng)濟發(fā)展3.延長歐元區(qū)寬松貨幣的時間4.歐元地位和歐元區(qū)穩(wěn)定將經(jīng)受考驗5.威脅全球經(jīng)濟金融穩(wěn)定1歐債危機簡介主要影響131crisis2整體經(jīng)濟實力不均1協(xié)調(diào)機制與預(yù)防機制的不健全3歐元體制天生弊端4.歐式社會福利拖累6歐洲一體化進程5民主政治的異化:2歐債危機形成原因1321.歐元區(qū)內(nèi)部機制：協(xié)調(diào)機制運作不暢，預(yù)防機制不健全,致使救助希臘的計劃遲遲不能出臺，導(dǎo)致危機持續(xù)惡化。

2.整體經(jīng)濟實力薄弱：遭受危機的國家大多財政狀況欠佳，政府收支不平衡在歐元區(qū)內(nèi)部存在嚴重的結(jié)構(gòu)失衡問題，地域經(jīng)濟水平的差異和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)差異導(dǎo)致債務(wù)危機國家的競爭力削弱；

3.歐元體制天生弊端：作為歐洲經(jīng)濟一體化組織，歐洲央行主導(dǎo)各國貨幣政策大權(quán)，歐元具有天生的弊端，經(jīng)濟動蕩時期，無法通過貨幣貶值等政策工具，因而只能通過舉債和擴大赤字來刺激經(jīng)濟,《穩(wěn)定與增長公約》沒有設(shè)立退出機制；2債務(wù)危機形成原因主要原因1334.歐式社會福利拖累：高福利制度異化與人口老齡化，希臘等國高福利政策沒有建立在可持續(xù)的財政政策之上(凱恩斯主義財政政策的長期濫用)，歷屆政府為討好選民，盲目為選民增加福利，導(dǎo)致赤字擴大、公共債務(wù)激增，償債能力遭到質(zhì)疑。

5.民主政治的異化:6.歐盟內(nèi)部：德國堅定地致力于構(gòu)建“一體化”歐洲的戰(zhàn)略，法國有相同的意向，但同時也希望通過“歐洲一體化”來遏制德國。德法有足夠的經(jīng)濟實力和雄厚的財力在歐債危機之初，甚至現(xiàn)在在很短時間內(nèi)疚可遏制危機蔓延并予以解決。之所以久拖不決，其根本目的在于借歐債危機之“機”，整頓財政紀律（特別市預(yù)算權(quán)），迫使成員國部分讓出國家財政主權(quán)，以建立統(tǒng)一的歐洲財政聯(lián)盟，在救助基金及歐洲央行的配合下，行使歐元區(qū)“財政部”的職能，以便加速推進歐洲一體化進程2債務(wù)危機形成原因主要原因1341評級機構(gòu)2財務(wù)造假3積稅與就業(yè)4EU引起威脅2債務(wù)危機形成原因關(guān)于評級機構(gòu)及其他135二、1.評級機構(gòu):美國三大評級機構(gòu)則落井下石，連連下調(diào)希臘等債務(wù)國的信用評級。(2009年10月20日，希臘政府宣布當年財政赤字占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例將超過12%，遠高于歐盟設(shè)定的3%上限。隨后，全球三大評級公司相繼下調(diào)希臘主權(quán)信用評級，歐洲主權(quán)債務(wù)危機率先在希臘爆發(fā)。)至此，國際社會開始擔心，債務(wù)危機可能蔓延全歐，由此侵蝕脆弱復(fù)蘇中的世界經(jīng)濟。2財務(wù)造假埋下隱患：希臘因無法達到《馬斯特里赫特條約》所規(guī)定的標準，即預(yù)算赤字占GDP3%、政府負債占GDP60%以內(nèi)的標準，于是聘請高盛集團進行財務(wù)造假，以順利進入歐元區(qū)。3.稅基與就業(yè)不樂觀：經(jīng)濟全球化深度推進帶來稅基萎縮與高失業(yè)4．歐盟的威脅：馬歇爾計劃催生出的歐共體，以及在此基礎(chǔ)上形成的歐盟，超出了美國最初的戰(zhàn)略設(shè)定，一個強大的足以挑戰(zhàn)美元霸主地位的歐元有悖于美國的戰(zhàn)略目標。

2債務(wù)危機形成原因關(guān)于評級機構(gòu)及其他1361歐盟峰會成果（2011.10）2歐盟峰會成果（2011.12）3宋鴻兵3解救方案137一、銀行體系注資問題

3解救方案之10月峰會歐盟被迫采取一系列措施提供流動性，借以穩(wěn)定銀行體系：歐洲央行聯(lián)合美聯(lián)儲、英國央行、日本央行和瑞士央行在3個月內(nèi)向歐洲銀行提供無限量貸款；歐洲央行重啟抵押資產(chǎn)債券的收購；歐洲央行重新發(fā)放12個月期銀行貸款。在此次峰會上，歐盟領(lǐng)導(dǎo)人達成一致，要求歐洲90家主要商業(yè)銀行在2012年6月底前必須將資本金充足率提高到9%。銀行國別資本補充額度（單位：億歐元）希臘300西班牙262意大利147葡萄牙78法國88德國52總計約10601383解救方案之10月峰會二、EFSF擴容問題實現(xiàn)“EFSF的杠桿化操作”，即以目前現(xiàn)有資金向高比例債券提供擔保，主要分為兩種方式：方式一：按20-25%的比例，用EFSF剩余資金額度為新發(fā)債券提供“信用增級”，投資者購買債券時可以購買“風(fēng)險保險”，從而使債券獲得EFSF的擔保，當債券出現(xiàn)違約損失時，債權(quán)人可以從EFSF獲得至少20%的面值補償；方式二：依托EFSF成立“特別用途工具”（也有稱“特別用途投資工具”，縮寫為SPV/SPIV），吸納歐盟以外民間或主權(quán)基金以充實EFSF可用資金額度。1393解救方案之10月峰會三、希臘主權(quán)債務(wù)減記問題歐盟和IMF：1090億歐元援助貸款銀行等私人投資者：自愿減記21%私人債僅減記幅度第二輪救助計劃所需資金21%252050%114060%1090私人債僅減記幅度與第二輪救助希臘計劃所需資金對比1403解救方案之12月峰會一、達成“新財政協(xié)議”財政協(xié)議的主要內(nèi)容包括：1.政府預(yù)算應(yīng)實現(xiàn)平衡或盈余，年度結(jié)構(gòu)性赤字不得超過名義GDP的0.5%；2.成員國超過歐盟委員會設(shè)定的3%的赤字上限，將受到歐盟制裁，除非多數(shù)歐元區(qū)成員國反對；3.債務(wù)占比超過60%的國家，其債務(wù)削減數(shù)量指標的細則必須依據(jù)新的規(guī)定；歐盟將加強對成員的財政監(jiān)督和評估，有權(quán)要求涉嫌違反《穩(wěn)定與增長公約》的成員國重新修改預(yù)算；4建立并落實各成員國政府債券發(fā)行計劃事先報告制度5.加強財政一體化；加強協(xié)調(diào)與管理，強化歐元區(qū)。1413解救方案之十二月峰會二、強化EFSF和ESM強化EFSF：迅速實施EFSF的杠桿化擴容方案；歡迎歐洲央行作為EFSF介入市場操作的代理機構(gòu)；EFSF將繼續(xù)發(fā)揮作用，為已啟動的項目提供融資。調(diào)整ESM：ESM提前至2012年7月啟動；歐盟委員會和歐洲央行為維護金融和經(jīng)濟穩(wěn)定，可對金融援助做出緊急決定，達到85%多數(shù)同意即可；實繳資本和ESM已發(fā)放貸款的比率維持在15%以上。（同時運行，強化救助能力）

1423解救方案之12月峰會三、向IMF注資，提高救助資金的融資規(guī)?！半p邊貸款”：共注資2000億歐元歐元區(qū)國家央行：1500億歐元非歐元區(qū)國家：500億歐元1433解救方案之宋鴻兵建議化解危機的辦法：一、財政同盟（效仿美國統(tǒng)一的財政部所具備的轉(zhuǎn)移支付的功能）二、歐洲央行（ECB）入市，收購流動性差的資產(chǎn)三、發(fā)行歐盟債券四、銀行同盟，使銀行資本能夠跨境自由流動1442014--06情況好轉(zhuǎn)，恢復(fù)態(tài)勢良好各項經(jīng)濟指標觸底回升財政監(jiān)管、金融監(jiān)管機制2014--07歐債危機重演趨勢增加歐洲股市全線大跌的元兇“歐洲銀行業(yè)”歐版QE計劃遲遲未公布（量化寬松，簡稱QE，是一種貨幣政策，主要指各國央行通過公開市場購買政府債券、銀行金融資產(chǎn)等做法。）4歐債危機新動態(tài)（2014-06至今）1452014--09急性后逐漸平息轉(zhuǎn)入“慢性期”金融市場危機將漸漸“轉(zhuǎn)移”成實體經(jīng)濟減速低增長、高通脹2014--10增長遲滯的頑固期大規(guī)模的債務(wù)負擔危機引發(fā)的并發(fā)癥（失業(yè)差距南北分化）2014年歐盟經(jīng)濟增長率進入了1.3%，歐元區(qū)只有0.8%4歐債危機新動態(tài)1462014--11歐央行進一步放寬貨幣政策量化寬松政策(QE)央行的資產(chǎn)負債表將增加1萬兆歐元2015--01歐債危機持續(xù)發(fā)酵歐元貶值創(chuàng)出九年新低（2014年歐盟債務(wù)率85.6%，這個數(shù)據(jù)應(yīng)該說比2009年爆發(fā)債務(wù)危機數(shù)據(jù)還是呈上升的趨勢。）希臘的退出歐元區(qū)風(fēng)險4歐債危機新動態(tài)1472015--04希臘重回歐債危機希臘短期國債連續(xù)七周遭拋售短期國債收益率飆升至28%（收益率越高，投資者越不感興趣。）評級至“垃圾級”2015--05希臘債務(wù)前途未明歐債市場急劇波動俄羅斯