北京市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究VIP

PAGE大連理工大學(xué)網(wǎng)絡(luò)高等教育畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）模板PAGEPAGEII網(wǎng)絡(luò)高等教育本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）需要完整版請(qǐng)點(diǎn)擊屏幕右上的“文檔貢獻(xiàn)者”題目：北京市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究北京市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究北京市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究PAGEI內(nèi)容摘要近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人民收入生活水平的迅速提高，城市化進(jìn)程的不斷加快，房?jī)r(jià)在種種因素的共同作用下快速上漲；而同時(shí)，地價(jià)也在實(shí)行招拍掛制度后迅速攀升。房?jī)r(jià)與地價(jià)的快速上漲及兩者之間的關(guān)系成為社會(huì)和學(xué)術(shù)界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。不斷有“地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲”和“房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)地價(jià)上漲”等聲音出現(xiàn)。搞清兩者之間的關(guān)系，有利于制定出更有效地房地產(chǎn)政策，提高土地和城市空間的利用效率，有利于穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)，有利于“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。北京市近年來(lái)，特別是2004年之后，房?jī)r(jià)與地價(jià)快速上漲，其速度遠(yuǎn)高于同期居民人均可支配收入的增長(zhǎng)速度，引起了民眾的不滿和政府的關(guān)注。本論文試圖在分析北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)等方法，研究北京市房?jī)r(jià)與地價(jià)的具體關(guān)系，并提出可行的政策建議，為北京市政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控提供參考，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；地價(jià)；關(guān)系；北京房地產(chǎn)市場(chǎng)目錄內(nèi)容摘要 I引言 11房?jī)r(jià)與地價(jià)的構(gòu)成及影響因素 21.1房?jī)r(jià)與地價(jià)的內(nèi)涵 21.1.1房?jī)r(jià)的內(nèi)涵 21.1.2地價(jià)的內(nèi)涵 31.2房?jī)r(jià)與地價(jià)的構(gòu)成 41.2.1房?jī)r(jià)的構(gòu)成 41.2.2地價(jià)的構(gòu)成 51.3房?jī)r(jià)與地價(jià)的影響因素 61.3.1房?jī)r(jià)的影響因素 61.3.2地價(jià)的影響因素 72房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的理論解釋 92.1地價(jià)決定房?jī)r(jià) 92.2房?jī)r(jià)決定地價(jià) 92.3房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響 93．某城市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析 113.1某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 113.2某城市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析 133.2.1確定模型所包含的變量 133.2.2模型的估計(jì)和檢驗(yàn) 163.2.3模型的實(shí)證分析 193.2.4政策建議 20結(jié)論 22參考文獻(xiàn) 23PAGE1引言近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，這一關(guān)系國(guó)計(jì)民生的熱點(diǎn)問(wèn)題迅速成為社會(huì)各界討論的焦點(diǎn)，也成為政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。一些房地產(chǎn)開發(fā)商卻宣稱，在“招拍掛”制度和地方政府依賴“土地財(cái)政”背景下，地價(jià)快速上漲，土地成本越來(lái)越高，地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)的快速上漲不可避免。2009年全國(guó)工商聯(lián)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%，因此，住宅價(jià)格過(guò)高原因在地價(jià)高昂，要降房?jī)r(jià)先要降地價(jià)。與此同時(shí)，國(guó)土部進(jìn)行了一項(xiàng)相關(guān)的專題調(diào)查，調(diào)查了620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型。結(jié)果顯示，目前中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)15%-30%，平均為23.2%。國(guó)土部有關(guān)人員還將該數(shù)據(jù)與國(guó)際水平進(jìn)行了比較，稱中國(guó)的地價(jià)房?jī)r(jià)比，低于歐美及亞洲近鄰。國(guó)土部有關(guān)人員還表示，地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一，但不是決定因素，決定房?jī)r(jià)的根本因素是供求關(guān)系。1房?jī)r(jià)與地價(jià)的構(gòu)成及影響因素1.1房?jī)r(jià)與地價(jià)的內(nèi)涵1.1.1房?jī)r(jià)的內(nèi)涵1.1.2地價(jià)的內(nèi)涵1.2房?jī)r(jià)與地價(jià)的構(gòu)成1.2.1房?jī)r(jià)的構(gòu)成1.2.2地價(jià)的構(gòu)成1.3房?jī)r(jià)與地價(jià)的影響因素1.3.1房?jī)r(jià)的影響因素1.3.2地價(jià)的影響因素一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，從而成為決定各土地具體價(jià)格的基礎(chǔ)。一般因素包括：1.行政因素，影響地價(jià)的行政因素有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等；2.人口因素，包括人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成等；3.社會(huì)因素，包括政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等；4.經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)和利率水平等；⑤國(guó)際因素，包括國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況和國(guó)際政治因素。區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。區(qū)域因素包括：1.位置，包括已確定的土地等級(jí)、距城市中心、商業(yè)中心或其他人們活動(dòng)集聚中心的距離及各類中心對(duì)城市其他區(qū)域的影響程度；2.交通條件，主要有區(qū)域的交通類型、對(duì)外聯(lián)系方式及方便程度、整體**通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級(jí)、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等；3.基礎(chǔ)設(shè)施條件，指上下水、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級(jí)、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等；4.環(huán)境質(zhì)量，包括地質(zhì)、地勢(shì)、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度等人文環(huán)境條件；5.城市規(guī)劃限制，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。個(gè)別因素是指宗地本身的條件和特征，主要包括面積、寬度、深度、坡度、宗地市政設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制、宗地位置、土地使用年限。2房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的理論解釋2.1地價(jià)決定房?jī)r(jià)2.2房?jī)r(jià)決定地價(jià)2.3房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響3．某城市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析3.1某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.2某城市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析3.2.1確定模型所包含的變量在本文的分析中，主要從商品房的需求、供給方面來(lái)分析影響其價(jià)格的相關(guān)因素。根據(jù)商品價(jià)格的決定理論，我們可以知道商品價(jià)格是受其供求兩方面的影響而決定的。而商品房同樣也屬于這一商品的范疇，所以本文的出發(fā)點(diǎn)則主要是從房地產(chǎn)的供求方面出發(fā)，分析造成中國(guó)現(xiàn)在高房?jī)r(jià)的各種主要因素。首先，從對(duì)商品房的需求來(lái)分析，主要有兩大類：消費(fèi)需求，投資需求。而消費(fèi)需求的影響因素又分為：城市人口數(shù)量、城市居民可支配收入等，投資需求的影響因素有：城鎮(zhèn)家庭平均每人“消費(fèi)剩余”，基金規(guī)模+商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品、購(gòu)房首付款比例。由于此類數(shù)據(jù)不太好找，則以存款利息作為代表。其次，從供給角度分析，主要的影響因素有：土地的交易價(jià)格、貸款利率。最后，還有其他一些宏觀方面的影響因素可以通過(guò)影響供給從而影響房?jī)r(jià)的有：匯率、房?jī)r(jià)預(yù)期等。由此，選擇的變量如下：表1變量說(shuō)明表變量名稱符號(hào)單位被解釋變量房?jī)r(jià)Y元/平方米供給方變量土地購(gòu)置費(fèi)貸款利率X1X2億元%/年需求方變量人均可支配收入非農(nóng)業(yè)人口存款利率X3X4X5元萬(wàn)人%/年其他變量匯率X6注：貸款利率不僅要影響供給，也要影響需求，但此在表中為了不再重復(fù)影響因數(shù)，故不再在需求一欄中再單獨(dú)列出2、數(shù)據(jù)采集（一）、數(shù)據(jù)來(lái)源：從北京市統(tǒng)計(jì)年鑒和中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)得到的數(shù)據(jù)資料整理如下：表2北京市1991-2009年商品房?jī)r(jià)格及其影響因數(shù)時(shí)間商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）Y土地購(gòu)置費(fèi)用（億元）X1貸款利率（%）X2人均可支配收入（元）X3非農(nóng)業(yè)人口數(shù)X4（萬(wàn)人）存款利率（%）X5匯率X6199114298.642040.4808.07.65.323199216038.642363.7819.07.65.515199322532.510.173296.0831.010.085.762199435824.010.984731.2846.010.988.6191995363752.411.525868.4946.210.988.31731996439915.010.536885.5957.98.338.29841997564123.98.647813.1948.35.678.27961998523928.47.088472.0957.74.598.27891999564836.65.859182.8971.72.258.27952000491957.65.8510349.71057.42.258.278320015061115.65.8511577.81081.22.25、8.277120024764149.25.3112463.91118.01.988.276920034737213.25.3113882.61151.32.08.277120045053275.85.5815637.81187.22.38.276920056274239.85.5817653.01286.12.38.251220068280477.95.9919978.01333.32.58.0239200711553644.76.9121989.01379.93.57.7036200812418639.06.3424725.01439.13.17.0639200913799587.75.3126738.01491.82.36.8335房?jī)r(jià)（Y）的對(duì)數(shù)和土地價(jià)格(X1)的對(duì)數(shù)、可支配收入(X3)的對(duì)數(shù)、非農(nóng)業(yè)人口(X4)的對(duì)數(shù)所呈的線性關(guān)系比較顯著，而和貸款利率(X2)，存款利率(X5)，匯率(X6)的關(guān)系不太顯著。3、確定模型的數(shù)學(xué)模型：根據(jù)上面的圖形分析，我們可以把模型初步設(shè)定為半對(duì)數(shù)模型：4、時(shí)間序列數(shù)據(jù)的處理由于本文采用的數(shù)據(jù)都是時(shí)間序列數(shù)據(jù)，為了避免“偽回歸”，應(yīng)先對(duì)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。（1）對(duì)lnY進(jìn)行單位根檢驗(yàn)：經(jīng)過(guò)嘗試，三個(gè)模型的適當(dāng)形式分別為：模型3：模型2：模型3：三個(gè)模型中參數(shù)估計(jì)值的t統(tǒng)計(jì)量的值均大于各自的臨界值，因此不能拒絕存在單位根的零假設(shè)，即房?jī)r(jià)序列l(wèi)nY是非平穩(wěn)的。在5%的顯著性水平下，ADF檢驗(yàn)的臨界值為-1.96。參數(shù)的t值小于臨界值，拒絕二階差分后仍存在單位根的原假設(shè)，則認(rèn)為房?jī)r(jià)取1階差分后，變成平穩(wěn)的時(shí)間序列。運(yùn)用同樣的方法對(duì)其他變量進(jìn)行檢驗(yàn)，最后得出結(jié)果如下：Lnx1、x2、lnx3、x6都是平穩(wěn)的時(shí)間序列，lnx4、x5和lny都是一階單整的。3.2.2模型的估計(jì)和檢驗(yàn)3.2.3模型的實(shí)證分析從原始估計(jì)的模型來(lái)看，整體上房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢(shì)，而各個(gè)解釋變量對(duì)房?jī)r(jià)是影響或正或反已經(jīng)在文章前部分做了解釋。經(jīng)過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的檢驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)貸款利率、人均可支配收入、非農(nóng)業(yè)人口數(shù)和存款利率間有著高度的相關(guān)性，而這主要是因?yàn)檫@些經(jīng)濟(jì)變量是時(shí)間序列，特別是收入和人口在經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期都會(huì)快速增加，因此會(huì)出現(xiàn)近似的比例關(guān)系。由于房?jī)r(jià)和人均可支配收入X3、貸款利率X2、非農(nóng)業(yè)人口X4、匯率X6這四個(gè)時(shí)間序列之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的“均衡”關(guān)系，所以最后的模型具有一定的經(jīng)濟(jì)和實(shí)際意義。人均可支配收入和非農(nóng)業(yè)人口代表了需求方面的影響因素，貸款利率同時(shí)代表了影響供需兩方面的因素，匯率代表了影響房?jī)r(jià)的其他因素。從需求方面考慮，人均可支配收入的增加對(duì)房?jī)r(jià)有正向的影響，說(shuō)明人們?cè)谑杖脒_(dá)到一定程度后，會(huì)考慮改善自身的居住條件，或者把購(gòu)房當(dāng)成一種投資的手段，因此收入的增加會(huì)促使對(duì)房屋需求的增加。而在本文的最終模型里，收入每增加1%，房?jī)r(jià)就增加1.824%。說(shuō)明人們因收入增加而帶動(dòng)房?jī)r(jià)的增加。再分析構(gòu)成需求方面的第二個(gè)因素，即非農(nóng)業(yè)人口數(shù)，這是反映城市化進(jìn)程的一個(gè)重要指標(biāo)，也是構(gòu)成對(duì)住房的剛性需求的重要部分。隨著城市化的進(jìn)程加快，越來(lái)越多的農(nóng)村和外來(lái)人口聚集到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)和城市，這樣一群新增人群理論上會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)正向的拉動(dòng)，但是模型中，得出的結(jié)論卻是反向的作用，這個(gè)是需要特別分析和說(shuō)明的。首先，在所有非農(nóng)業(yè)人口中，真正能有購(gòu)房能力的人并不在多數(shù)，相反，正是由于很多人是因?yàn)槟壳安惶珮酚^的經(jīng)濟(jì)情況才會(huì)選擇進(jìn)入城市，尋求更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。這樣一來(lái)，新增加的城市人口并沒有帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，反而是出于觀望或者說(shuō)是無(wú)能為了的狀態(tài)。這樣，新房的銷售，并不會(huì)因?yàn)樾略龅某鞘腥丝诙黾樱炊鞘艿搅硕址炕虺鲎夥渴袌?chǎng)的排擠，因而可能會(huì)使房?jī)r(jià)反向變動(dòng)。其次，由于城市人口的增加，政府面臨的人民住房問(wèn)題則被受到重視，保證人民的住房問(wèn)題是民生的一大難題，急需克服。而政府在看到不斷高漲的房?jī)r(jià)時(shí)，勢(shì)必會(huì)采取相關(guān)措施，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，使房?jī)r(jià)維持在一個(gè)合理的水平，保證大多數(shù)人民有能力購(gòu)買。這樣一來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，政府的調(diào)控政策也會(huì)增強(qiáng)，就會(huì)使得房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲得到遏制，逐步回歸理性。所以，此處得出的結(jié)論是非農(nóng)業(yè)人口每增加1%，房?jī)r(jià)則下降2.96%，說(shuō)明因非農(nóng)業(yè)人口的增加而導(dǎo)致二手房市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)、政府房?jī)r(jià)的調(diào)控政策對(duì)上漲的房?jī)r(jià)產(chǎn)生反向的驅(qū)動(dòng)。3.2.4政策建議保證人民收入的增加，增加人民的購(gòu)房能力?，F(xiàn)在我國(guó)的收入差距正在逐步拉大，貧富差距的懸殊造成很