養(yǎng)老地產(chǎn)專題二

養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應當是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機會挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應量不足。政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設計!養(yǎng)老配套和服務是關鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運作模式和運營成本應精心測算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項目的核心競爭力!有彈性的設置土地開發(fā)控制模式!認識入市風險并設定相應的解決方案!在成本及溢價平衡間選擇物業(yè)組合!研主究框崖架拉：p之a(chǎn)英r笑t蒜1框：攪養(yǎng)乏老姑地奏產(chǎn)租概湊論p材a答r簽t礙2提：淺市厲場及研燥究pa傻rt仇3：帝產(chǎn)品字打造pa速rt透4：屯發(fā)展展前景汁分析p省a托r句t幣5顧：天風野險盜評額估part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論1.拐養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)膠老母地來產(chǎn)臭應李該定椅義為住黨宅地膏產(chǎn)、擴商業(yè)市地產(chǎn)備和服狗務三棚者的裳有機像結(jié)合咱體，教可以歉稱為掘房地廚產(chǎn)混撞合開際發(fā)模茂式。養(yǎng)大老遭地谷產(chǎn)爽接從近渴于安高新端派住詞宅繞產(chǎn)馳品堪，裙但快又海有貪所坐不興同鋼，載養(yǎng)凍老翁地栗產(chǎn)臟的龜標畜準喂更陰高莖，售功柏能習和勸設生施摔更充全駁，電可綢以困根陜據(jù)劇老嬸年雁人填的慘需威要擾，雖從健居膝住取、想餐纖飲臉、牢護驗理術、握醫(yī)諷療肥、票康觀復挽等匯方興面野量隨身貨設冒置軋。住宅地產(chǎn)服務商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式2.販與一甜般住漿宅的差資異燥性消費烏群的舟專一眉性—放—畏它凍是衣“劇針繼對帶老舊年創(chuàng)人快提延供曠的研住擺宅琴產(chǎn)返品仁”；產(chǎn)圾品蠶設吵計證的尋特侵殊遺性—幣—鈔住引宅逮樓蘿、浸醫(yī)愈療攪看惕護膚、裳交私通抓線挑路設、眼配盾套聞設皺施欺等板符候合端老物人舍的雞生蘇理斃特私點；社區(qū)熟活動壤的廣昨泛性——或在娛每樂、張學習扛、交完往、拴情感愛等方柿面照迫顧老紹人的危心理壇需要。所以徹，它作又被趁稱為彩“銀近色住低宅”最、“惠樂齡背住宅鄭”、狠“關爪懷住啊宅”忙。3.腰養(yǎng)老地事產(chǎn)發(fā)展老年救公寓總：“重專輛供汽老氏人觸集刪中掛居蜂住暮的型，壯采促用蜂居銜家燙養(yǎng)羊老疊和見社陜區(qū)焦服早務校相宣結(jié)靠合肺模搏式翅的蝦住獄宅菌。舌是庭由蜻社姥會文投踩資什按石照廢市曠場奪化貝運敗作架的逮商有品堡住黑宅等。養(yǎng)老保社區(qū)崖：與診一脊般壤住閑宅傲小倉區(qū)績相炸同滾之線處駕是冶都候是獨一拾般央大銀小穴不梯等冠的濤住晝宅匆小哭區(qū)看。奔不傅同掠之相處倍是套，露老味年容社蛾區(qū)車主早要燥入判住獨的餡是圓老批年戒人如。醫(yī)護喜型養(yǎng)妨老院釀：因患瀉了某浩些生糠活不濟能自個理的秩病，猾例如護癱瘓揚在床身等，塵就可日以申冠請住俗醫(yī)護算型養(yǎng)農(nóng)老院送。普訊通臟型刪養(yǎng)質(zhì)老厲院匆：老年匪人年曬老體中衰，瞇身邊鋸又無所親人惠，較茄多的揉愿意叢或都終被“獻社會批工作步者”招動員羽住進蚊養(yǎng)老澤院。養(yǎng)賢老薪院爸代會表矩案鬧例盤：具日溪本補醫(yī)破護皆型拐養(yǎng)皇老基院小規(guī)抱模多邀功能勻服務產(chǎn)站中父，配勉備有替日托靠護理暈、上濟門服義務、藥短期更居住呆和長造期居義住等鹽老年冬人基呆本服龍務功栽能，漠面向洲所有晌老年啦群體傘。日本駕老年青居住震和服術務設洋施分么類詳藥細，饒全面陣覆蓋岡了各潛類人谷群的秧需求渠。幼兒桐園與馳養(yǎng)老豬院結(jié)掛合老年掃公寓特代表擇案例辱：臺猜灣老逝年公叨寓房屋樣式經(jīng)營項目獨立半獨立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運營方式臺灣老年公寓養(yǎng)老岸社區(qū)勾代表咱案例引：美傳國C欄CR辭C社宜區(qū)CC算RC滿（c知on何ti疑nu猶in謎g捉re對ti熟rm惱en聽t瘡co膜mm捧un抵it鋪y)絡中文搶翻譯櫻為：持賊續(xù)奴性笨照倘顧劑退診休絕社但區(qū)美國喉相對烤歐洲陡及其概他發(fā)叔達國茅家而爬言，閑其老辭齡化寒程度慕較輕盟，與蠟中國型當前處的老能齡化抽階段構(gòu)較為甲接近鼓。美為國旅c磨c晚r粥c脾社撤區(qū)張采墊取自費的迫模動式樓，主依社住羨民損與拒其紋簽俱定殺的陶契羞約軟內(nèi)匪容如，沉提樣供右各招種慚型建態(tài)刻的熊住槐屋威、莊住脅民做的躲服撞務蹈和勉健暖康蜘服披務蘋。C燥C仗R期C區(qū)域挎劃分數(shù)：獨剩立深生京活欺區(qū)協(xié)戀助樹生帽活宣區(qū)專業(yè)股護理揪區(qū)老洽年蜜癡運呆把照塊顧?quán)崊^(qū)CC頓RC暖社區(qū)未參考皂點：CC找RC居散民住節(jié)院團照稻顧灘方捧面天數(shù)短、次帽數(shù)少一瞇般打保跳守問老課人比較平均鴨價格貴、瘋次倍數(shù)旦多蛛時播間長在護鬼理之佩家照掃顧方蘆面次數(shù)季、天即數(shù)多在都護群理獄之陸家貧照排顧廚方捧面次數(shù)癥、天旨數(shù)少在頭機鹿構(gòu)端式鳴照昆顧渾方料面居住導天數(shù)較多、霉花配費較瓦少在駕機夕構(gòu)剪式猴照洲顧沃方的面居偽住糖天任數(shù)默較少、地花死費耳較多雖善然C嘆C弊R碼C住鞏民忽在粘住接入閥護曲理拒之混家躺，悔所蛇花壇費妥的醫(yī)師婦照顧株費用沒遠高于計傳藍統(tǒng)質(zhì)社銅會北族瀉群膽。這但手在驚門屈診括上蔽花棄費此的夏，情卻綿比咸傳蜻統(tǒng)搶社勞區(qū)旨老獨人航低辯許錘多榨。退此最外C殺C精R燦C居剃民毒對痕自罰己鉛的挎壽厲命載有卷較贏高到期劫望匯，鎮(zhèn)其晨死障亡邁率配也惜低訪于瘡一柱般析人氧口馳死付亡增率饑。①.艦國內(nèi)生養(yǎng)老宣地產(chǎn)案的開榮發(fā)模斯式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護理員志愿者隊伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護理中心護工上門服務住院照顧護理之家照顧機構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護理之家CCRC社區(qū)模完式詮釋產(chǎn)昏品4遷.產(chǎn)陸品形紗態(tài)“嘉候天鳥揪式顛”陷養(yǎng)洋老廣嶼東牲邦吃家蝴公鹿司裳也虎正濁在藥廣貝州沸、餃長牌沙霜、沾海袍南蘋、句青桑島棕等突地俘選土址爪，終擬旋大軌批勻量出購多買謀別躁墅網(wǎng)群短，琴籌洪建航“弓候熄鳥秩式露高翼端沖社盞區(qū)擺養(yǎng)飲老仍院獸”鋒?！倍人芗兖B(yǎng)球老基笑地“攔模式超渣凡瘋生就態(tài)搶農(nóng)麗業(yè)付園糕占細地吸1漁.男1請萬愚畝純，值可載按版照邁一巾定尤的輩比蹈例鉗劃動分離，項彼疼此選間然既科有撲不更同冤，定又市有戒關筋聯(lián)意。容其原中漿3解0障0肌0揚畝脊用亮于寄生磚態(tài)侮農(nóng)屈業(yè)步，劇4杰0責0強0嘉畝唯山壺坡晶地薦用怎于唉養(yǎng)涂老描地門產(chǎn)蹲開欄發(fā)違，波另宿4胃0胃0學0京畝慈用申于封綜攀合下開弊發(fā)愁。超咸凡雄生嗎態(tài)飯農(nóng)展業(yè)覽對初這伶部性分俱物菌業(yè)珠持轎有乒運責營塊，舍出血售惜使斤用鐘權(quán)林。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設施餐飲、旅館醫(yī)療機構(gòu)等業(yè)主購買房屋的使用權(quán)分享綜合服務區(qū)的相關服務價格較低適用于老年群體典型案例居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓的服務人員上門為老年人開展照料服務社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務中心為老年人提供日托服務9：00~18：00

日托護理服務站

19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案襪例居捷家朽養(yǎng)否老以家銀庭為屬核心仆、以柔社區(qū)旬為依待托、鵝以專女業(yè)化機服務全為依蔑靠，繩為居宇住在逃家的茫老年蚊人提伏供以蓬解決膽日常歷生活誤困難煎為主組要內(nèi)彈容的亮社會要化服響務。例如炊：日本乒以社掛區(qū)為廚基本放單元瓦，在吸生活網(wǎng)區(qū)域乎內(nèi)提屋供所腦有服寨務，旗讓老禮年人行能夠榜就近喚、便倦捷地撓享受庭各種觀服務城。一政站田式液，錢日水托說、電上透門罩服俗務貸、硬短南期壟入逮住粱、模長掙期率居撿住喚等安服徐務離在獨一榨個局服吵務眨體掩內(nèi)仔集歌中街解阿決屬，穴同沒時檔有教助貍于撞保爐持佳護夜理撲的塵連滲續(xù)呀性晨，瀉可險以皮與嚼其嫁他軍服崗務柏機訓構(gòu)外拼幼設串，港如早老好人瀉公恥寓遵、網(wǎng)幼俗兒消園債等柜。國怒內(nèi)糞的C殺C揭R勾C社區(qū)典型案例三亞概海棠蓬灣國布際養(yǎng)彼生社型區(qū)—麥—國嚴內(nèi)的吵CC紡RC不社區(qū)產(chǎn)憐業(yè)味定醬位值：休閑坑產(chǎn)業(yè)宴+養(yǎng)股生（峰養(yǎng)老漫）產(chǎn)鳳業(yè)+脅健康季產(chǎn)業(yè)形成岔多元襯產(chǎn)業(yè)刷集群福構(gòu)逢筑復昌合型成社區(qū).整體住功能栽設計留包括陵：CC崇RC騰社區(qū)搏、養(yǎng)陸生（魄酒店懂）公端寓、蔽主題酒店貫（會講所）嶄、養(yǎng)護生運堵動中依心；神主題點養(yǎng)生掘谷；養(yǎng)生柳文化可學院防、養(yǎng)塞生博墾物館帽等經(jīng)露營令模露式貿(mào)：向肆客首戶秒出習售判物責業(yè)汽產(chǎn)污權(quán);出嗚售然會宜員看卡通啊過障返枝本南銷政售瘋?cè)胧孀〕?、紀反跨向黑抵趁押夜貸陡款補、房斜屋搞置乞換晶、歲出孔租連原近有房屋丈租珠住坐社私區(qū)網(wǎng)等慶方也式冶。②痛.穩(wěn)國落內(nèi)岸養(yǎng)飛老沉地癥產(chǎn)視的薪盈訂利陶模嚷式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運營出售單純銷售典僵型案例城：出坊售墨與忘持尸有花相叼結(jié)吉合滔盈盯利咐模掛式北京仙太陽仍城國勤際老梯年公拍寓就柱是較出早采慎取了堅這一康模式刊。同只時還腰采取踐了“反溫按到揭贊”眼方陪法什和抖“竟置夫換加”方法哥?！板懛丛郯雌陆覂H”鵝即杯老務人輩同情意徹后田，付將湖老驗人秘原獅有科房振屋薪出組租血，叢以混租禾金遇收愿入閥入拾住(以潤租換躬租)。”旅置枯換藏“品即鹿將躺原瘋有默的驅(qū)住索房柱與段之塊進鐘行蔬等蕩價浙換揭房坡，卻到慢老士人盆去回世獲后肺，走將襖原焰置待換度的暗房控產(chǎn)悟折晌價幫返然還莊繼毀承謙人醉。③.燥住宅況建設洋與社樂區(qū)管辨理建揮設相斤結(jié)合陳模式住宅建設與社區(qū)管理建設相結(jié)合住宅建設與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式住宅建設與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務為物業(yè)增值效應資金投入大、回收期較長投資風險、經(jīng)營管理風險大對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對開發(fā)商專業(yè)要求低5.目標客如戶軟群階段階覽段：錯絕岔大悼多夕數(shù)匠的移老砍年李人瓣在跑退提休斑后近就膚成征為擦純淡消頓費順者肚。時培限途特昨征：老齡慎純簡消母費蔽人興口細比袍低狹齡帝純榴消致費顯人乖口弱有高著浴更詠加冊漫革長頸的擔純哪消句費擦年堆數(shù)。行為聽特征靈：自鋒主向消局費思賣想巖特播征蒼：消費饞觀較紛為成買熟，兇沖嘴動被型焰熱抬情爐消周費光和診目寫的點不剃明播的可盲膜目盈消媽費已少杏。質(zhì)量浙特征裙：老廊年消懷費對刷商品教質(zhì)量狼和服煎務質(zhì)結(jié)量的海要求方高于熊一般瀉消費荷。內(nèi)芽在美特粘征犁：休聞閑陶性拔消桌費唱與維服片務嚴性榆消克費吉所鋸占躍比往例全大。目倦標普客喊戶呀群忍的她消壤費冤特繼征“以陰租臥換域租”的形肺式社灶區(qū)幫截助老忌年人夾將原仙有住隔房出澡租，壘所得歲租金迷來支瞞付老礦年人弱租住嗓獨立掩型老吳年公看寓的越費用聾；“以舊逐換新”的形徑式即泳老年癢人的僑現(xiàn)有監(jiān)住房鳥與老杏年公害寓的運住房皺進行瀉交換刺，如辯果老賊年人玻去世慘之后寧，收悠回公扇寓住硬宅再冊將原信置換刺房折介舊返涂還其益子女音。利前用這械些“差價嘉養(yǎng)老”的方軍式，律老年材人不日僅可捎以實在現(xiàn)人其住，灑還能樣為自篩己或適后代信提供劃了一捏定的個社會情保障阻，可疼謂一錘舉兩聰?shù)?。“倒姥按偷揭”在毯發(fā)瘦達飯國使家燃中是一熟種普認遍的我做法論。退前休后支的老幣年夫能妻買讀下或霸者用吧原有介住宅壟交換怕老年府公寓剃中的框住宅檢后，誦與銀筋行與軌保險驢公司舌簽訂亡一份絕合同碎，在典相關酒機構(gòu)狐評估擱公寓新價值賢和測忌算人哄均壽義命之蔬后，現(xiàn)銀行秤與?？U公濟司每提月支作付老氧年夫例妻一餡定的騰生活廟費，椅直到陶其故螞世，枯屆時礦，該脈住宅棕歸銀秀行等流處置溜。這眉種“倒按擦揭”的慨做泄法管實邊際木上蹲還裁含潛有黨人團壽笛保蔥險蜻的感意賣義。目喊標被客致戶叫群隙的消橋費隨方碌式6.衡融資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際媽養(yǎng)老吊地產(chǎn)練的投所資商裳主要很有三狗類：R寇E著I賊T稅s作為案上市乒公司扶更關星注租繳金收夠益的械穩(wěn)定曠性，禿強調(diào)停資產(chǎn)吉的長嘉期持陰有；私粉募模基誘金則購主源要炎面灘向域機雞構(gòu)忠投秧資逗人霞，亭更腹關森注喬資稼產(chǎn)徹升授值屯的抱收基益條，碗強蠢調(diào)霉物江業(yè)貞資滅產(chǎn)插的床低凱買產(chǎn)高倍賣羨；非男盈權(quán)利折性脾組份織主熟要恭利端用寸捐勤贈鈔資萌金哀和贊政兩府篇補揭貼盾為視低發(fā)收架入燃群耍體問提乳供刮社掠區(qū)徐養(yǎng)絨老后。國胖內(nèi)目熔前棵的快融棟資厚機保構(gòu)斥多勾為饞商謎業(yè)揮銀內(nèi)行帖，綁一薯級鈔城斃市卻目牧前脈已劉經(jīng)為出母現(xiàn)隔房常地笨產(chǎn)料基概金顛、飯房客地咐產(chǎn)拌投皂資誰信頓托院等忠新頸型李的佳金蛛融櫻工屬具渣。p漁a擾r歌t兔2價：率國革內(nèi)爸養(yǎng)徑老傾地斧產(chǎn)棵市放場始分懂析有少給量相此關政擔策，但還扛缺少俊政策本支持招。與胞大猜型均醫(yī)猴院防合散作諷設臨立民護愿理邁醫(yī)壤療峽中塘心滲、累家腸政疫服款務律中枯心梢、柿老旁人垃再腫就富業(yè)撥中凈心慕、趨旅姜游堅服票務魚、度房腳屋錢置愿換悉服跪務塘、各婚雁介葡中奧心。商旅業(yè)旺銀妥行、房地驕產(chǎn)基矩金、房地醋產(chǎn)投錘資信葛托國內(nèi)排專業(yè)涉機構(gòu)緒較少注，國外罷較多肯：美國股SA柏SA秀KI攔設計弓公司敏、美國織K.穿J.準A建憤筑事瓣務所渠、丹懼麥K坐AB衡集團。1.擊養(yǎng)老肚地產(chǎn)市場環(huán)境分析融澆資機究構(gòu)規(guī)劃語設計界資挺源政策環(huán)境社東區(qū)貢服務資洗源2.我替國束老營年人口的發(fā)頭展狀講況我國轎19耐99婚年成屢為老暈年型峽的國甚家，是世久界上摩老年細人口盞最多嘉、增陣長最蛛快的竊國家毫之一。20屢世紀自80滋年代漿以來斗，60影歲以上啟的老遣年人儉口平巨均每儲年以3貨%驗的拾速麗度胸持玩續(xù)吼增泰長，更死為突木出的幻玉是，8嚼0農(nóng)歲以現(xiàn)上繡高灰齡幕老它人掉已盼高衫達偏1笑1筐0進0拋萬鎖，步并浴以爸年摩均5%扎的速盟度遞退增。本包世紀謀中葉楊，6頃0歲夫以上牽的老炊年人粘口將冊達到示4.系4億祖左右歐，約廟占亞框洲老飾年人偽口總朝數(shù)的斑36充%，喉占世暴界老絨年人逼口總令數(shù)的永22何.3自%。中國堅老年乒人口腿規(guī)模歪之大洗，老以齡化瞇速度北之快崇，高喇齡人榆口之奇多，刺都是金世界所人口尺發(fā)展品史上片前所綢未有譽的。資禾料笛來河源矩：億《顏人確口蹤蝶研摧究稠》3躬.國淹內(nèi)架老度年別人揪的居住樓模式B、購剃買房銹屋居叮住A、染自犬行方建汁房自居結(jié)住C、伴租房洋居住資料匙來源待：《謎人口衡研究粗》4.牽我國杰養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)閱有萄的膏開碼發(fā)掀模茄式葉：按言建芒設斤經(jīng)捆營屋者特劃諸分孕為肉三濃種梅模擇式政庸府福利絨型政助府收益丟性企滾業(yè)盈利掛型北行京株香浪山禽老暗年惹公活寓山東功威海脫老年截公寓鄉(xiāng)牧鎮(zhèn)楊單筒位竄主枯辦啄，柏海養(yǎng)淀術區(qū)裳民獻政率局厭直氏接頌領鳥導動和信管宗轄山東震省標援準最冤高的替、規(guī)冬模最星大的跑社會吃福利沫服務鴨機構(gòu)由企扣業(yè)投泥資開祝發(fā)建筍設運峰營北館京勾太到陽容城福家利商型貴養(yǎng)出老左院盈插利深型碼型埋養(yǎng)漫老模院啊，常老蘭年相公久寓老桌年載公宗寓蝕，拾養(yǎng)抽老會社津區(qū)目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應，服務、設施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務——我國社會保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”。——無真正針對老年人生活、消費習慣、心理特點等方面研究、服務人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特受點背：郵企貸業(yè)毅贏怨利任性渠初鋒級怕老盤年拒社詞區(qū)脾，呈僅幅為糾中領高導經(jīng)疏濟舊實姜力賀老濾年屢群妖體吵打濤造贈，此投逐資燃額各大淺，雙開騙發(fā)酸周仇期芹長養(yǎng)散老例地級產(chǎn)滴開撿發(fā)狗現(xiàn)統(tǒng)狀1、升大怨都版市需郊食外喬模住式音：以上恒海、經(jīng)北京疲、深哲圳、溉成都繡為代駕表的觀大城搬市，涉近郊鹽開發(fā)襲模式挺成熟獲，市銷場潛四力巨端大。2、古細鎮(zhèn)開友發(fā)模耕式以周烘莊、樣同里雄等江屯南古槽鎮(zhèn)及租麗江四等西面南古糟鎮(zhèn)為薄代表父。3、等山紹地鹿養(yǎng)侍老壟模泰式以僚黃能山住、碼武尋夷亭山懶、緩廬帳山吐為裂代垃表劑。4、礎熱藥帶射、襪亞蓄熱傾帶鴿避提寒匹模旱式模：三亞坦獨特激的模玻式。主要探分布俗區(qū)域約：目前濾，以隔北京腎、上悉海的褲養(yǎng)老記地產(chǎn)倉發(fā)展滔最為眠成熟小結(jié)昌：企嘆業(yè)營阿利性崗養(yǎng)老刪地產(chǎn)皺項目忠少、鴉具低瓦密度裝、產(chǎn)霞品類級型多謀樣特后點、僚以租弓售方追式為爛主企危業(yè)妥營乖利扎型樂養(yǎng)醬老證地妻產(chǎn)宿開雨發(fā)凝現(xiàn)暗狀配：目歇前撤國戚內(nèi)救開綁發(fā)勵的霜養(yǎng)怕老為地崇產(chǎn)漏項距目欺較敢少侵，汽且駐開效發(fā)榜比宵較奪成福功痰的璃更征是刊鳳煙毛矛麟驚角國術內(nèi)養(yǎng)老覆地產(chǎn)的綿物股業(yè)內(nèi)管殲理忍方鋪式根貧據(jù)斃國佳內(nèi)金老滿年坊人漸的憲特版殊需性風，櫻物矩業(yè)番管峽理愛要剪包桐括告社末區(qū)寶醫(yī)拋療奧護陰理踐中叢心斧、導家退政腸服你務途中歇心夫、舍老雅人讀再攤就油業(yè)核中蛇心發(fā)、截旅飼游蘭服睜務午、涉房責屋板置樣換快服墓務細以埋及會婚斯介各中惡心銷等愧。社區(qū)服務的供應或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理基竿本梅操視作背模牲式：將顫服祝務雕內(nèi)凳容滾外用包渾給猶引罪進白社牧區(qū)涉的悅專鄉(xiāng)豐業(yè)伶機唇構(gòu)怖，滴也封可闊以只采近用窗物路業(yè)個管計理堡公領司汽與略專割業(yè)頭機酒構(gòu)府合顯作熊的突方現(xiàn)式熄來催進抱行阻。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費家政服務費配套設施使用費特殊護理費其它費5白.秧養(yǎng)饒老坦地攏產(chǎn)惰的發(fā)展趨勢規(guī)模北化：隨著威市場慕的進肌一步默發(fā)展鑄，質(zhì)高極價低貫的大胡型教老誕年戲社狐區(qū)體應鈔運削而梨生聾，段老岡年什住遵宅渠產(chǎn)河品筐呈須現(xiàn)鑼規(guī)搭模偵化。郊旨區(qū)刻化襯：滿足胃對環(huán)挖境的徐高要工求，丟也為酒了減哪低成壞本降市低入堡住的榜門檻夠，未前來老米年住御宅的恐選址捆將會再遠離舒城市廚，但射是同蘋時會滾顧及撤交通山的便圍捷性慌，以艱方便拴家人昆朋友相的探棚訪的螞郊區(qū)尼?？萍剂⒒簽閭€老不年喊人標提株供捏更胃細修致壁的艘照哭顧忠；泛智脅能赴化鞏的該應顯用釣，輪帶而來驚更沖方晉便燒、影安增全挑的辨全涌方姻位鏈保揉障蒸。建辭筑欺多貍樣陶化塵：隨燥著戒市卵場補的備日沃趨蜂成億熟幫，鵲產(chǎn)延品架推棚陳訴出園新負，璃建退筑絲式呈熟現(xiàn)趙多色樣醉化響。吩在出建根筑率設留計著上松，朵住倘宅懇健逢康終性奸、腳使湖用塌的小多超功階能策化激、克增倦強挑鄰艱里鞭溝裹通室的敗將疤是能未筋來告產(chǎn)暫品分的冶競爽爭師焦依點梢。功能菊豐富徒化：融養(yǎng)臺老和浪家庭頸悠閑眠于一水體社嶺區(qū)希服惑務君專銳業(yè)那化軌：社書區(qū)候服禁務泛在菜不飲斷柴細組化略、多豐稅富努的銀過葉程谷中笑向踐專其業(yè)咐化槽發(fā)沾展塑。產(chǎn)品趨勢規(guī)?；萍蓟ㄖ鄻踊紖^(qū)化社區(qū)服務專業(yè)化功能豐富化適繭合匯中血國右養(yǎng)旦老炭地味產(chǎn)幼發(fā)喪展牧的良創(chuàng)莊新憐手介段克：6貸.斷養(yǎng)群老盟地郊產(chǎn)夾的發(fā)要展創(chuàng)新創(chuàng)萍新抱手選段房屋糖置換隆、兩主代買嗽、以蘭房埋養(yǎng)挖老愛、單分銜時隙度走假嶺、私募膊基金沿、房富地產(chǎn)飼投資末信托隨基金明(R即EI芒Ts報)、上市習、信概貸、企托業(yè)朗債蜂、清政啄府罩債part4：發(fā)展前景分析中國議的養(yǎng)呼老設泄施傳睜統(tǒng)上之是民杯政機譽構(gòu)社害會福慚利的鍵一部售分，編最初是以為栽三無溝老人宰服務京的社澇會救全濟為孩主，怎近年組來逐吼步走槐向了壺社會迎化，娘但仍非然是以非賀營利封社會雁福利劍為主鞭體。破無疫疑椅，壓養(yǎng)顫老士地次產(chǎn)根是鳥相招當州有液前棵景板的階，敲市璃場震需催求慣也倒是丹不芬可代抑貪制孫的考。發(fā)展前景機會公點一老尚齡語人靈口刊增別長縮慧速惹度脅快崇，半城蕉市眉空刮巢掉家慰庭次比電例澆增晴加信過糾快風，污對男養(yǎng)宗老域地濱產(chǎn)糖的校需趟求首增軌加予。數(shù)據(jù)再來源警：2灣0蹲0愧0年浪全汗國牢第域五悶次堅人餐口晴普諸查昂報曲告案；2遭0敵1泉0年全凡國第痰六次股人口下普查菜報告全納國奴老輛齡槍人漁口漁統(tǒng)畜計舅表20大10禿年至壤20肝50挺年，咱中國級60賣歲以嗎上的繞人口柜將由納現(xiàn)在絨的1涼2.體3%勿上升墊到3筍1.標1%島，到反20毫15勢年的穗未來膀5年泥，中孩國老改年人共口將緣瑞達2淚億，梯占總奧人口首的1獸5%選。在烤廣州倘，6己0歲惹以上摔老人希在2見00昨7年羊突破岔了1源00敏萬大燈關。機會灶點二老年吩消費日者收滔入提床高，免消費妹能力違增強績。隨裁著濾經(jīng)昨濟型的錢發(fā)樹展慘，芹未超來適具憂有旁高盾消黨費京能技力友的玻老扒年標群溜體伶將秘會壘凸賽現(xiàn)；隨紛著蘿收孫入宇結(jié)閃構(gòu)碰的界多匙元促化塞，往未落來局老帆年者人拉的澤收愉入咸將桌不也再費是蘆過草去私單繳一步的傲退闊休掃補橋貼淚，懶投坡資伍、誘保屈險那等賽收窯益義也宗將夸納殘入倍老這年抄人邁收柴入危構(gòu)沫成章中拒去竊。未來折老年浸人收冒入水聯(lián)平的忠提高谷，為較老年勒住宅報產(chǎn)品影提供平了強獲大的村消費雙支持。機會乏點三國撿內(nèi)爪養(yǎng)饞老地地牽產(chǎn)丘的跳開熱發(fā)宮供驅(qū)應砌量濤不轎足福利雹性養(yǎng)促老地辨產(chǎn)供形應不棉足，2百0奪1練0年地，富居色住口在垮福賭利膀性稿質(zhì)某的來養(yǎng)撿老斷機聞構(gòu)亞人伙數(shù)昏不持足隱高斜齡厲人艇口奮總餅數(shù)醫(yī)的0.年54鬼%。營利值性養(yǎng)秘老地增產(chǎn)供善應不竄足:國煤內(nèi)澡開忌發(fā)猜的符養(yǎng)碑老賄地彈產(chǎn)劣較漿少疏，靠做卸得豆成斜功奴的因更抵是害鳳盲毛最麟傭角打。數(shù)據(jù)疾來源榨：策團略研罵究周敘報機臭會天點銜四政策弓的支第持，眾“適著居養(yǎng)鈴老”任概念揉的提醉出財政母部和套稅務刷總局《關于世對老鏡年服科務機劫構(gòu)有嗓關稅陶收政籃策問資題的貪通知》（財蠶稅〔漫2鬼0罷0宇0拾〕笑9葵7號復）多；2疊0設0傷6年瞞頒僑發(fā)望的《國務抵院辦押公廳啄轉(zhuǎn)發(fā)仇全國島老齡博委辦繡公室識和發(fā)玻展改駁革委姑等部賀門關牙于加予快發(fā)乞展養(yǎng)顆老服瞎務業(yè)出意見炒的通躍知》（壩國園辦獸發(fā)〔2偷00侍6〕學6號辟）扮；海南耕政協(xié)松提案《關早于柔大耐力她推驚進大我奏省構(gòu)異前地喝養(yǎng)即老話度乏假辭項框目猾建宰設毀的勝建賄議》?！笆遄鳌币?guī)潮劃綱圈要提祖出，替鼓勵借社會棉資本傭興辦羅具有墓護理孫功能撿的養(yǎng)鋪老服益務機李構(gòu)，銅提倡約'適斬居養(yǎng)腳老'祝概念秘"市場亞不成蜻熟，商業(yè)射模式遮仍需潛探索，將創(chuàng)樹新吸贏跡得串先塘機謹。機謠會幣點惹五睬：養(yǎng)梳老國地追產(chǎn)這泉種萄創(chuàng)佳新國型歲的痕地雙產(chǎn)侍產(chǎn)毀品拉，亮租牙售罵方瓜式霞將歌比賤普黎通棚住范宅爐更蒙為厚復電雜銹。慮從赤更號長蔥遠淚的賤層滲面抵來沖看吼，嘴對油于初大退多料數(shù)耽開昆發(fā)坐商糖來充說幸，無受筋限葬于廁資簡金始壓歇力糧，開發(fā)擊商采默取“考銷售絹+持舌有運黎營”葵的方醬式運悶作更恢為現(xiàn)材實。比爪如康劃乃馨間，二注期1頑0萬壤平米脫療養(yǎng)授型精無裝公乞寓和愿養(yǎng)生敵型住脾宅已呢全面瘡啟動析，在次這一淹公寓侮中，型有帶亂租約眠銷售盤的商辮務公東寓，麗也可注以直濾接采防取租母賃方梅式?！拔辞穪眇B(yǎng)叮老社芬區(qū)模揭式一倆定是巡壽多元袋的?！崩钯u重九晚表示最，老林年社掀區(qū)房慌產(chǎn)可角能會拜采取萍出租胡、賣鈴產(chǎn)權(quán)靈和直忠接買運斷等階方式留進行晌。而稅更具鬧體的滅問題步，則梳是醫(yī)恰療機豪構(gòu)是號否能任夠滿塑足社街區(qū)老嘗人護譯理需球要。基而這寺，或披許也錄是未愛來是告否能淡夠持穿續(xù)生饅存的劫關鍵籠所在廳。part3：產(chǎn)品打造①摟.構(gòu)建遮開發(fā)漠商、弦投資繪商、馬運營勉商角粉色分派離的蹄金融裹生態(tài)中僅國蛇養(yǎng)含老國地烏產(chǎn)助持茫有足經(jīng)拘營例要約考衡慮盜資蛛金前風諒險侍，惡經(jīng)蒼營娛收輪益臺不吐足被1均0畝%，開剩發(fā)老與錢經(jīng)雜營泊的歷截碌然陳分攻開暈勢異在常必區(qū)行。其發(fā)淚展焰需旬要把開兩發(fā)商上、投幫資商精、運保營商差的角犧色進柱行分梳離，疊促使蝕養(yǎng)服老地否產(chǎn)金量融生想態(tài)的瓶發(fā)育岸，并潮逐步框構(gòu)建皇這一幣生態(tài)撞鏈資緣瑞金成盒本最糞低、臨規(guī)模財化速物度最蜻快、及抗沖脾擊能笑力最否強的量優(yōu)勢耀。問題脹的核洽心是丹如何鼠對養(yǎng)沒老地希產(chǎn)的淚風險偶收益論進行砌合理唱分配疏，實急現(xiàn)整剩個系讓統(tǒng)的焦低成虎本平警穩(wěn)運撇行。美逢國夠養(yǎng)陶老盈地疫產(chǎn)挎金乘融滋生斥態(tài)幣中拳風角險滅收艘益艇分抹解文與競匹擱配1相.搬如楚何打給造成功直的養(yǎng)剝老地堤產(chǎn)②捆.水六語大飄核妹心產(chǎn)要魔素潛，友打機造鹿成浮功元養(yǎng)炮老晝地剖產(chǎn)室內(nèi)設計規(guī)劃設計項目選址單體設計戶型設計6大核心要素色彩規(guī)劃項虛目粒選創(chuàng)址杏：環(huán)儉境眾良歇好潤，娛交霞通汗便蝴捷碑，歐場欠地擱周眠邊側(cè)活若動準安贈全蔬，宮生惡活撇氣嶄息案濃燥郁燙。規(guī)劃撥設計鐮：應塊該君從黨老躺年勇住收宅詢的津特跨點妥出零發(fā)好，女滿釀足票自報然改環(huán)卸境挎、禾人寶文敗環(huán)逆境舌、義生世活賢環(huán)價境豬等闖方伙面絡需詢求廣。單完體邪設抄計彈：單房誠體公設籍計壺以久別額墅音、扮多頁層啄為馬主努，萬主輩要基是土從幸老洲年樂人傍行泊動嘩不紗便族的餡生班理炕特儉征酬考勒慮碌。色罵彩墨規(guī)進劃我：穩(wěn)重曉和諧僻，但翠忌過租于沉香悶；不同選組團兇應采斬用不乖同的債色彩產(chǎn)，利犧于老凳人辨行認。戶咱型裝設籌計累：保糟證王有董良耽好旦的屋采嘆光質(zhì)、經(jīng)通磨風乎，券為都老零年敏人貓?zhí)釀e供嘉一道個繞健徐康再的刑生這活攔環(huán)協(xié)境虧；室內(nèi)半設計堤：從墻嬌地面謙裝修速、廚擠衛(wèi)產(chǎn)田品選腸擇到鈔色彩子設計詢、電伸器照億明設廁計，軟乃至交門窗刑的選亦擇等拋等細警節(jié)上醋都應哈體現(xiàn)稼出對泳居住封者的砌細膩皆關懷撒。③總.芳產(chǎn)就品濁設陸計博原刻則心據(jù)理瞇：環(huán)境羞行為括心理鈔學的亡角度虛出發(fā)隱，考好慮大鴨多數(shù)國老年遙人常醬年形判成的居住施習慣，提懶供傳唯統(tǒng)形亦式的服室內(nèi)繩空間保。設計如：從聞空影間扯（塘消連除患室傲內(nèi)疲高儀差愚）卷、膚裝寧置寫（慢設倍置籮扶魄手君、鎮(zhèn)地攀面附防武滑曠）探、感設邁備椒（咱緊笑急標通本報凱系小統(tǒng)占、狐安聰全明電悅熱侮源職）傻、贈管懼理妹員神或曉護漿理何人缺員槳等與方郊面對應田老年網(wǎng)人日匹常生寫活中世的安食全性沃，做科到緊潛急時悅刻可港立即敲采取名措施賠；交流闖：盡蘿可捕能終在溪樓吵內(nèi)絹外悼為斜老懷年咐人末提登供姓各澤種鄰里憂交流舞、人陰際交點流的公炎共交液往空窩間和黃環(huán)境耍；建筑呆：從建案筑人析類工沙程學楊的觀險點出姑發(fā)，際在家抱具、柱衛(wèi)生響器具墨的尺拌寸方土面符聾合糟老桶年織人冬的猾身倒體唇特剖征；交流建筑設計心理產(chǎn)品設計原則區(qū)位那：北豪京傍順盡義鑰區(qū)坦潮笨白侄河艇畔定汪位橡：“憂世錯界胞級迷的塵高糧尚糟退偏休連社柜區(qū)太”腳、湖“鄙全胸新寬退損休賭生抗活槍的盜領佩跑輩者激”規(guī)模類：總建過筑面論積7比0萬平檔方米物首業(yè)傭類悶型戶：獨棟嘩別墅淋、聯(lián)道排別含墅、頓中式蠅四合蓬院、臂公寓客潔戶偷來弱源派：主建要拜來陡源哨北喊京2盛.災典撲型案伐例北侍京愛太如陽仗城軌：威國廚內(nèi)今最隆成珠功討的鋤老駕年雕社國區(qū)沙之嶺一別墅別墅四合院公寓公寓成功催點之1：針刊對不劉同人濕群，溜設計蔥較為侵豐富棍的住心宅物槽業(yè)形獄態(tài)①東桐方太挪陽城懸醫(yī)院粉（一縫級綜墓合性你醫(yī)院旬）②東方見嘉賓趟國際肆酒店哄，五稈星級擊標準③大扇型副超禿市菜進捕駐羞，煩商愈業(yè)劍一馬條趁街④康值體泉中脆心么，要各壯類敬球肅館樓、角溫熟泉霧游砍泳拖池⑤鋼5萬平尖米太絞陽會筑所，皆商務籌會議教，餐敞飲休換閑⑥匯佳茶幼兒凝園成功教點2：六粉重成鈴品配費套滿減足各廈大需網(wǎng)求①倉約2泥0虎0短0畝潮括白河②近1薄0萬株塌原生各樹③近2堂0萬蛋平瘦米綿社驅(qū)區(qū)挺生槍態(tài)貫湖④贏75萬平并米運座動休幟閑綠集地⑤節(jié)創(chuàng)能球環(huán)寒保護的飽水攪源?。m(xù)地連源比熱睬泵哨系劈燕統(tǒng)⑥高裳達40巷00個/立方昌厘米潔負離箏子含羅量，吵綠色仁生態(tài)檢系統(tǒng)哈，可脈比海捎濱、觀森林立開放成功蒙點3：去良茅好魚的鐘自齡然乓環(huán)埋境太陽斬城醫(yī)慢院：專業(yè)叼醫(yī)師臟和設依備、饅由北鵝京市宜老人站病研隆究中陣心選盤派、塔定期浪體檢辭，提祖出保篩健計無劃、坑專業(yè)淹急救疤中心差、全電覆蓋室的應映急呼胖叫系攔統(tǒng)。老年超大學雹：北京首第一醫(yī)家社蝦區(qū)申創(chuàng)辦的笛老年尖大學陽，開足設多敲重課營程，笛如芭薪蕾、莫陶藝豈、書芬法、樸雕刻括等，腫部份察課程酒由社妙區(qū)老胃人擔弦任教桑師社蛙區(qū)彩農(nóng)柳莊戀：在晌社浸區(qū)衣內(nèi)穩(wěn)開道辟鵝可賴以稻耕類種銷的可農(nóng)惠莊姨，懸每故塊柜地放管犬理叼費牌低物廉欲，允一情年爸中橫可柄以鋼在頁地絨塊匹中材耕赴作腳，濾很盛多緣瑞老跌人逃非腳常湯喜魂歡系這酷種服農(nóng)疏家表樂茅的剝感顫覺成功后點4：和針葡對敬老燒年幻玉人歐需糧求藏建脾設選的吐社蠢區(qū)筐醫(yī)日院歲、頓康煤體途中超心脹、滋老因年錦大哨學兼、旺自園助命農(nóng)畢莊噸等音樂政會合強唱團太沙極鬼俱惡樂狂部督活楚動棋牌潤俱樂暫部國際村風箏轟文化魔節(jié)舉辦圈過3屆國帥際風就箏節(jié)舉劉行們了3次新濤年音蚊樂會社區(qū)計組織傳的俱應樂部乒乓果球俱柿樂部壓、太杰極俱班樂部司、棋牌掙俱樂失部、端釣魚沖俱樂辟部業(yè)飼主畫自哲發(fā)驅(qū)的膜俱漆樂李部太皂極鄭俱姥樂攤部誤、木音蒼樂喬沙象龍錄、健末身教俱營樂灶部閣等成逐功守點鍛5避：爸多船彩腥的末精腐神寇文偽化直生中活養(yǎng)老燥地產(chǎn)夾要配輛套完玩整的繞，可貍應對吩緊急顛情況徐的醫(yī)歌療服昆務系終統(tǒng)。要延擁霜有爛豐貝富槽的害、須滿紋足源不山同否需槳求塊的放康隊復富運焦動駛和倆娛勒樂啞配習套駝設垂施啦。具牧有舍復績合掛精仗神年和攀價腳值鑒需狡求饑的養(yǎng)老煎年闊人行服霸務妖功奸能錯，道滿頃足電自凈我境價刺值嘗的度實刊現(xiàn)肉。針對陳養(yǎng)老頓客戶壩的無可障礙捆設計輕。養(yǎng)生秧跟養(yǎng)播老相潛結(jié)合史。小結(jié)餡：part5：風險評估“銀簡發(fā)經(jīng)米濟”菊的龐墨大市墨場預祝示著黃中國益“夕噸陽產(chǎn)螺業(yè)”熄正在腎成為犁蒸蒸教日上流的朝凳陽產(chǎn)話業(yè)。然而賞，因芒為缺界乏配昆套政秘策和痰監(jiān)管惱，持親有經(jīng)旦營要晚考慮剃資金部風險螞，經(jīng)霞營收狼益不視足1續(xù)0%，開發(fā)敵與經(jīng)目營的底截然禽分開刃勢在宴必行，養(yǎng)博老地胡產(chǎn)面炭臨著飯很大盛風險。風其險評估新興裳市場慚不穩(wěn)逗定風叉險氏評塊估撒一老年六地產(chǎn)綢作為面一個絡新興向的市冊場自伶然要惰面對桶新興喇市場該所要剪面對健的風把險。染由于巷人們小多這掏一產(chǎn)劑業(yè)還叨不熟斃悉，紐奉所以炮可能垃需要想一個打適應圾期，蛇再加博上老染年人獨風險蒼意識昨很強筐，行催事謹粒慎等擦原因鼠，是老年伏地產(chǎn)橫的投俘資者剝可能貞出現(xiàn)變面對速著巨熄大的歲消費膽群體謝卻賣論不出謊房子衡的風怖險。政跌策捧優(yōu)輸惠湯無溝保候障由于丈老年番地產(chǎn)費的帶集有一上定的隙社會批福利傲性質(zhì)仰，所稀以政府應的政割策扶夾持對督老年完地產(chǎn)秩的發(fā)暗展至捕關重誦要，也是瓶老年褲地產(chǎn)叼的投綱資者脈首要漢考慮死的問電題之超一。一麥般傾來伍說蹤蝶，連政房誠