萬(wàn)科地產(chǎn)前期策劃流程培訓(xùn)

萬(wàn)科地產(chǎn)策劃流程培訓(xùn)前期策劃篇策劃？前期策劃？前期策劃的總體流程第一階段第二階段第三階段第四階段第一階段可行性研究可直行抖性友研磚究仿是公指升在釘投香資舞決劍策攪前證，區(qū)對(duì)結(jié)建議設(shè)臂項(xiàng)窗目服進(jìn)汪行賓全武面互的拔技機(jī)術(shù)始經(jīng)矛濟(jì)優(yōu)分麻析偵、浴論摘證望的淋過躲程隆。是棍項(xiàng)秩目充投格資像決副策瞞的詠依督據(jù)載。是喂籌股集足建靠設(shè)跌資吊金妥的畫依染據(jù)是開雷發(fā)商漸與有慢關(guān)各駝部門甲簽訂懸協(xié)議愿、合術(shù)同的關(guān)依據(jù)是編黃制下耕階段舉規(guī)劃什設(shè)計(jì)附的依鋤據(jù)房愈地量產(chǎn)E網(wǎng)市射場(chǎng)除分住析市弟場(chǎng)振預(yù)微測(cè)收入榆、成勤本、途費(fèi)用趣預(yù)測(cè)財(cái)彼務(wù)敞評(píng)艘估盈必虧厭平鐮衡窄分爭(zhēng)析敏感犬性分扎析風(fēng)尊險(xiǎn)閘評(píng)稠估宏獅觀猜市悔場(chǎng)明、慨區(qū)代域中市熊場(chǎng)供給叔預(yù)測(cè)岡、需低求預(yù)師測(cè)、承價(jià)格跨預(yù)測(cè)銷售傻收入蓄、土燭地成坡本、襪建安陳成本吹、市萄政配世套費(fèi)售、管抄理費(fèi)貓、稅旅費(fèi)等靜態(tài)名指標(biāo)乘：成策本利隨潤(rùn)率損、銷日售利蹦潤(rùn)率動(dòng)面態(tài)沃指皂標(biāo)糟：危凈謙現(xiàn)都值似、驚內(nèi)慎涵互報(bào)錯(cuò)酬伙率糟、示投警資叼周快期盈虧碌分析想的關(guān)宴鍵是隆找到福盈虧惜平衡炎點(diǎn)，役即項(xiàng)惠目達(dá)律到盈班虧平涌衡狀如態(tài)利嘩潤(rùn)為娛零的迎點(diǎn)反筆應(yīng)茂敏鍋感棕程篩度召的絞指吸標(biāo)鄙是崖敏貨感鉆系糟數(shù)掌敏寧感義系扎數(shù)=目少標(biāo)葉值輩的拌變濃化候百舅分育比無／控參略數(shù)疫值鼓變崇動(dòng)殿的漆百少分假比風(fēng)險(xiǎn)飛分析惡又稱范概率騾分析滋，利恰用概謎率值抓來研椒究不捎同因駕素的描概率子分布扔，從雷而對(duì)煙方案笛的經(jīng)山濟(jì)效季果指棟標(biāo)做印出某敏種概糕率描烘述，禮對(duì)方搏案的庫(kù)風(fēng)險(xiǎn)話情況排做出水比較婆準(zhǔn)確搬的判暗斷可梅行盛性繡分門析藏的棍研翅究壁內(nèi)靜容第想二涉階繩段項(xiàng)填目奸研懇究項(xiàng)單目窗研羨究駝？市珠場(chǎng)泛研洗究佩？宏盤觀圍環(huán)愁境合分斜析競(jìng)爭(zhēng)鹽環(huán)境須分析項(xiàng)目富價(jià)值盛分析市場(chǎng)其狀況可汗能譯的爛客浪戶可級(jí)能抖的碗產(chǎn)糕品項(xiàng)補(bǔ)目僵研益究汗的懲目疤的摔：地塊潛在淘客戶糠分析1、債宏績(jī)觀睡環(huán)堆境晃研潑究宏觀歷政策昌及經(jīng)陵濟(jì)形倍勢(shì)（央通惹脹食、未利狐率斥、木匯宏率洋等除）重舍大咱事測(cè)件產(chǎn)及鑰其籮影怕響（如貴北京20科08年奧畏運(yùn)會(huì)乒、上厲海20悔10年村世潑博槳會(huì)鋼）城市構(gòu)經(jīng)濟(jì)減狀況（GD揭P、專人居均裂收勿入賊等抖）城市奧建設(shè)（項(xiàng)城俊市抖規(guī)擴(kuò)劃促、峰固責(zé)定驢資小產(chǎn)搏投愚資渣、染拆璃遷覆計(jì)倡劃亭等彼）人聞口對(duì)及圈其蠻變擦化貨狀艷況（滲總鞭量酒、昆新底增名家寶庭宰數(shù)默、遷外宇來廁常形駐瞧人狠口排比亭例浩等佩）房店地拍產(chǎn)醫(yī)市虜場(chǎng)根環(huán)竟境結(jié)晌構(gòu)航及稀其謎規(guī)構(gòu)模（聾一汗、椒二曬、炒三混級(jí)次市箏場(chǎng)嚷）板禿塊醋布紙局（熱跪點(diǎn)區(qū)灰域）行貝業(yè)泊成崗熟呢度（產(chǎn)藥品豐舊富度蘇、外冠來開題發(fā)商腹的進(jìn)扎入程召度）結(jié)慘論被：輕房屑地照產(chǎn)伍未儉來撒發(fā)機(jī)展禾趨徐勢(shì)經(jīng)濟(jì)蜻環(huán)境2、項(xiàng)打目?jī)r(jià)濃值分硬析產(chǎn)辜業(yè)猶分剝布掘（蝕第粉三企產(chǎn)沾業(yè)億、濃旅湯游蠶經(jīng)巴濟(jì)笨、摸高默新熄技折術(shù)既產(chǎn)伙業(yè)眠、杜物堪流吉等乎）街區(qū)項(xiàng)價(jià)值獎(jiǎng)（土移地級(jí)立別，價(jià)區(qū)域宣功能估定位蹤蝶、人道文歷登史價(jià)閱值等桂）（1）區(qū)惑位價(jià)渴值分紹析自然粘（山灣景、寧海景阿、湖叼景等蒸）、沉人文且景觀交貓通鑼資翻源喉（紡公予交辭、擾高討速集路仿、推機(jī)測(cè)場(chǎng)肯、驕火橋車凍站惕、竹港夠口宇等求）配套拆資源爽（購(gòu)保物、孩教育鳴、醫(yī)尸療、布文化缸、娛嗓樂等托）（2）研項(xiàng)鳥目陰資句源傘分括析3、競(jìng)閘爭(zhēng)對(duì)尖手及先成功味案例率研究（1）埋同區(qū)句位、業(yè)同類批型、條同價(jià)爪位競(jìng)看爭(zhēng)項(xiàng)潑目分搶析通過后對(duì)在餡地段液、產(chǎn)鬼品、哈價(jià)格半等方戴面構(gòu)損成直候接婚競(jìng)折爭(zhēng)或奔者潛在瞇競(jìng)爭(zhēng)的樓蹤蝶盤進(jìn)河行分童析，棵尋求面突破癢創(chuàng)新殿和差鴉異化饑。同金區(qū)譜位陸：基包佳含同爺一朝地晚段或同等鵝地段兩個(gè)哭方面壁。同類盾型：午指在糧產(chǎn)品勺上具闖有相絮同屬伐性。浮如同議為郊脹區(qū)大熄盤、宰同為燦小戶遼型等。同少價(jià)格格蠟：鎮(zhèn)包尚含同培單帶價(jià)和同總鴿價(jià)兩個(gè)退方面噸。研飄究惕內(nèi)遮容羊：抵同叼質(zhì)端產(chǎn)礎(chǔ)品蔬供忽應(yīng)支總僻量產(chǎn)品柄特點(diǎn)價(jià)格客監(jiān)戶研將究坐方載法割：盟踩句盤皮、誤小皺組隸討濟(jì)論怕、宣問些卷（2）收經(jīng)刮典號(hào)樓鋒盤訴分搬析通鍛過嗎對(duì)前同置一毛個(gè)屢城康市菌經(jīng)著典村樓粒盤綠的佩分奶析腔，旗總結(jié)結(jié)耍其克成伶功瓦和挑不絞足筒為鴿我舌所餡用扶。研諒究濱內(nèi)夜容粒：幼產(chǎn)秒品龍?zhí)赝旧ㄧP產(chǎn)獅品你理尋念飾、逐建貝筑描風(fēng)伙格嘉、且產(chǎn)繳品酸組祥合盜、氏面?zhèn)蚍e要配優(yōu)比乖、鏈戶沒型轉(zhuǎn)特酸點(diǎn)陜等沾）推廣日手法（廣倦告訴葉求、糧媒體帽運(yùn)用控、推抬廣節(jié)灣奏等業(yè)）銷售是策略其他指成功僻因素研究澤方法潛：現(xiàn)贊場(chǎng)考向察+小組棚座談（3）體成穿功昆案帳例惱分央析通過蝕對(duì)對(duì)覽國(guó)內(nèi)茂外同木類型枝項(xiàng)目單成功始案例根的分潛析，炮總結(jié)摔其成奴功和榮不足隱為我物所用蜓。研究惜內(nèi)容丙：開泥發(fā)策斬略產(chǎn)品岸特色推廣寇手法銷約售謙策凍略其他落成功烤因素研脂究蔽方灣法伶：酸案逐例劇分踐析4、潛耳在客辣戶群堤研究——以蘆項(xiàng)油目羨為善出缺發(fā)棄點(diǎn)念的愧定筑向艦研只究（1）確膊定研籍究對(duì)籠象項(xiàng)目周些邊賓客程群新欄生企客帖群投資撲客群特航有饑客奸群歷史聰客群（2）餃確崇定壇研蜘究慎內(nèi)郵容客律戶民基漲本蒜特棗征置業(yè)躲能力需莫求秒特汽點(diǎn)置業(yè)家原因需求槳特點(diǎn)收入桿水平壞、置艙業(yè)計(jì)牢劃等家庭張結(jié)構(gòu)愧、文蠻化背窯景、關(guān)職業(yè)法、區(qū)差屬工作摸地點(diǎn)翻、現(xiàn)聚有居公住狀過況等5、得絮出調(diào)圓研結(jié)允論未虧來博的倦市因場(chǎng)掀狀結(jié)況1、2-凳3年片響區(qū)內(nèi)訓(xùn)供應(yīng)面量預(yù)克測(cè)2、價(jià)鄭格走薄勢(shì)預(yù)相測(cè)3、設(shè)需某求紹趨訂勢(shì)文預(yù)編測(cè)4、客譽(yù)戶消肌費(fèi)趨減勢(shì)預(yù)素測(cè)可能拴的客拋戶1、算客江戶碼可渠能尖的促區(qū)寺域2、納客喂戶牢層堆面3、購(gòu)屢買力杜狀況可誘能蔑的困產(chǎn)劇品1、茄產(chǎn)愉品證類畫型2、產(chǎn)品驕設(shè)計(jì)諒創(chuàng)新靠點(diǎn)3、可拋能的槽價(jià)格渡（總墻價(jià)、骨單價(jià)此）第件三裙階瓦段項(xiàng)百目促定線位定位淺（P朽o以s議i賠t鞠i幣o世n床i創(chuàng)n戶g愚)有史脆以來軟對(duì)美暮國(guó)營(yíng)使銷影佳響最擺大的粘觀念裝！定飼位即預(yù)詳期慮客賴戶月頭偶腦杜里浴已起有罰的徐想懸法！[美]艾·里斯粒杰克·特勞筋特/著◎王峰恩冕漠于少以蔚/譯SW瀉OT分析客戶森定位產(chǎn)品涂定位價(jià)格啊定位房埋地邀產(chǎn)刪定配位叢的找目取的泉：尋嘗找逗均蚊衡荒點(diǎn)產(chǎn)撐品客戶投資丹效益1、S孝W悼O考T分析st蠶re勝ng棄th（殺優(yōu)周勢(shì)脊）we劣ak垂ne樣ss（劣搏勢(shì)）Op蟻po材rt早un兩it嬸y(機(jī)綠會(huì))T雀h急r淹e杰a挎t（賀威蒸脅握）2、客儀戶定疫位生上命殘階冰段收竊入訪水霸平根謠據(jù)克市凳場(chǎng)姜研至究階潛段漆對(duì)童項(xiàng)姨目監(jiān)特點(diǎn)以瞞及潛宜在客戶的響研究驚篩選目標(biāo)沒客群客戶細(xì)分客戶研究客戶篩選客戶定位消賞費(fèi)符價(jià)牲值級(jí)觀需求倦特質(zhì)客戶紙構(gòu)成生撐命伐階返段區(qū)域職業(yè)……需求瘋特點(diǎn)面積總候價(jià)戶目型蛛功幸能…寒…P死u資l略t漲e江H宇o途m福e飽s：首誰(shuí)次置丙業(yè)、隙常年宜工作改流動(dòng)抗人士姿、單咬人工挎作丁聚克家庭約、炸雙址人行工框作化丁根克述家搜庭坡、控有鑒嬰訓(xùn)兒崖的謙夫授婦塘、員單使親擺家庭、范成熟滔家庭譜、富盲足成素熟家生庭、角空巢坊家庭謊、大心齡單身乓貴族吉、活厚躍長(zhǎng)躁者萬(wàn)冠科月：槐注仇重正自孝我禁享敘受茅的鋼職嘗業(yè)脊新絹銳泊家熟庭坦、傘關(guān)曉心精健怕康功的狠幸與福咐晚烏年汗家庭、扛注重鐮家庭化的望腳子成波龍家凈庭、襖價(jià)格輩敏感解的務(wù)嚴(yán)實(shí)家伐庭、脈彰顯蜻地咱位俘的肚成沉功盟家而庭規(guī)劃?rùn)?quán)設(shè)計(jì)淘建議總東體豪規(guī)輛劃如建脅議建筑丑風(fēng)格玻建議園林沈設(shè)計(jì)胖建議配勇套撲設(shè)角施功兄能澇配命套剝建寄議智洽能兵化艙建冤議會(huì)供所夕設(shè)惱施恒建借議產(chǎn)品柿建議建雅筑蕩單長(zhǎng)體爛建責(zé)議戶紗型改、姨面弄積眉建相議戶型鋼配比斤建議戶勸型游設(shè)殲計(jì)困細(xì)鉤節(jié)平建即議裝修慈標(biāo)準(zhǔn)釋建議社客區(qū)屈服格務(wù)貼建鴨議物業(yè)步管理恭公司事建議物業(yè)魚服務(wù)源內(nèi)容謊建議1、產(chǎn)鏟品定級(jí)位內(nèi)霸容定位降描述設(shè)房誠(chéng)計(jì)催要值點(diǎn)3、產(chǎn)幣品定惰位2、產(chǎn)輛品定源位策蘭略——客戶屯導(dǎo)向壺與市不場(chǎng)導(dǎo)幼向相眼結(jié)合領(lǐng)先賴型定蔽位策軟略模肆仿貓定伯位房誠(chéng)策自略差揚(yáng)異權(quán)化排定館位其策塵略創(chuàng)宮新雜定壘位參策唉略4、慚價(jià)駁格鴉定印位價(jià)調(diào)格殖定雷位紀(jì)的吹考繩慮免因傍素足：競(jìng)既爭(zhēng)曲項(xiàng)分目梅的戒價(jià)里格銅定釘位產(chǎn)線品狗的鼓特迫色開發(fā)卵商的論品牌未來膨的市豪場(chǎng)狀滿況…慰…具素體顛內(nèi)陶容嫌，釋請(qǐng)庸關(guān)幻玉注筋明示天描的《定奔價(jià)》專賠題末！5、經(jīng)叛濟(jì)收林益分益析即在備價(jià)格狠定位課的基巨礎(chǔ)上轉(zhuǎn)，結(jié)舞合項(xiàng)貧目的鏡投資畜開發(fā)財(cái)周期價(jià)、銷養(yǎng)售周俘期等鳳，運(yùn)賴用經(jīng)獵濟(jì)指叢標(biāo)檢腎驗(yàn)以恐上定中位的久經(jīng)濟(jì)株收益格，并悉根據(jù)貞檢驗(yàn)勾出來打的經(jīng)裙?jié)展~益重乒新調(diào)壘整定列位，件使客忙戶和貸產(chǎn)品旋達(dá)到哲新的棚均衡龜點(diǎn)。開發(fā)澇商內(nèi)飲部竹收蛛益由率由（I慕R疲R）凈扔現(xiàn)廁值夜（N手P阻V）小業(yè)結(jié)主投卡資蹈回雀報(bào)舉率具蚊體生內(nèi)服容有，未請(qǐng)牛關(guān)叔注棚下艱面鏟的《房地刻產(chǎn)投漲資分桑析》專求題廚！第金四腹階棚段市隙場(chǎng)似推黨廣市董場(chǎng)燃推簡(jiǎn)廣高方鵝案舌的頁(yè)主據(jù)要大內(nèi)石容偽：1、啄賣吵點(diǎn)騰提壘煉2、項(xiàng)扎目總陽(yáng)體形客象設(shè)隔計(jì)3、推攝廣費(fèi)皺用預(yù)稼算4、往現(xiàn)應(yīng)場(chǎng)猴包紙裝出方巖案5、嗓制倆定幕銷潔售黃策狂略6、制集定推鵲廣策包略7、睡營(yíng)眠銷歲工撇作稈總瀉體鄙時(shí)赤間制表1、賣士點(diǎn)提淡煉即分殖析總挪結(jié)項(xiàng)漂目所錢具有委的特展點(diǎn)，蒙經(jīng)過刃提煉凍形成脫對(duì)客擔(dān)戶具賣有吸禿引力右的產(chǎn)祖品訴潤(rùn)求。蝴這種臨特點(diǎn)攔不一古定是勇項(xiàng)目謊所特喝有的愈，但求必須場(chǎng)是鮮融明的紡。一構(gòu)般而盤言，恐會(huì)從丹地段寇、產(chǎn)斯品、烏附加的值等策三個(gè)納層面欣進(jìn)行佳提煉倉(cāng)總結(jié)捕：地段有：交展通條順件配房誠(chéng)套損資口源自巾然挎、占人移文靠景判觀未來及規(guī)劃碎遠(yuǎn)景……產(chǎn)品申：規(guī)逐模建筑故風(fēng)格園改林松特萍點(diǎn)戶移型畜特付點(diǎn)價(jià)嫁格新顧型濕建粗材虛、伏工凝藝……附加衰值：嶼開發(fā)伴商品雄牌物管堂品牌建蝴筑歷設(shè)亞計(jì)傭公徒司蛇品槽牌園林熱設(shè)計(jì)宇公司訪品牌承觀建哄商產(chǎn)渡品連概鉗念倡導(dǎo)裹的生旋活方的式…監(jiān)…形象雞支撐頸要素——產(chǎn)校品敲概紀(jì)念產(chǎn)釣品尾概晝念蔥是弦用太有遞意濕義須的群消礙費(fèi)獎(jiǎng)?wù)弋a(chǎn)術(shù)軌語(yǔ)葬進(jìn)號(hào)行寸表徹述定的落對(duì)爺產(chǎn)倡品設(shè)的蠢構(gòu)彈思汗。—羞—猜P運(yùn)h礙i養(yǎng)l從i姿p思sko綱tt助le2、項(xiàng)肺目總煤體形猾象設(shè)追計(jì)形象梳表現(xiàn)滔系統(tǒng)案躬名L聞o殺g順o標(biāo)遲準(zhǔn)努色形象利推廣飼語(yǔ)生頓態(tài)3、推寄廣費(fèi)杜用預(yù)據(jù)算基餡本磁步榨驟趙：1、糞確叮定酒推掏廣咬費(fèi)五用示占銳總膏體搖銷激售盟額扁的睬比留例結(jié)種合是當(dāng)矛地駱行包業(yè)共基惠本扁水罪平玻，直視跡項(xiàng)炕目曲情聞況巧定2、捕確效定臺(tái)各愧主肺要惕費(fèi)餐用隆項(xiàng)電目縫的折預(yù)車算秀比壩例（現(xiàn)蜓場(chǎng)包刻裝、反媒體防費(fèi)用槍、活均動(dòng)費(fèi)溫用、丸預(yù)留倘費(fèi)用紛等）3、頭確票定黨各箱推失廣舅階素段沙推景廣普費(fèi)急用抽預(yù)揉算繳比驕例（挽蓄陶勢(shì)洽期徐、學(xué)強(qiáng)分銷險(xiǎn)期她、郊蓄披銷衣期霧、屋尾從盤丹期執(zhí)）4、虛確旋定乖各厚推躲廣抖階馬段槳內(nèi)暗各送項(xiàng)尺費(fèi)管用遼的濕詳攏細(xì)濤預(yù)川算4、現(xiàn)揚(yáng)場(chǎng)包耳裝方喬案戶環(huán)外聚大刊牌懲（廣如踢何幸選幼擇應(yīng)？冠）工倘地給圍件板悄（惠如偷何游體總現(xiàn)天項(xiàng)皺目增特踐色億？照）售樓順處設(shè)其計(jì)方傻案（衣如何溝選址缸？萌如何增設(shè)計(jì)慘？）看辯樓銳通復(fù)道厘方抓案示備范螞園遭林示范唯單位貞（選但取什希么單擔(dān)位？玻設(shè)計(jì)艱什么毀樣的型風(fēng)格遺？）…做…具箱體破內(nèi)咳容默，橡請(qǐng)捕關(guān)旋注箭明另天短的《住宅長(zhǎng)項(xiàng)目變市場(chǎng)變推廣》專題的！3、銷售目標(biāo)銷售時(shí)機(jī)選擇的一般辦法：避開競(jìng)爭(zhēng)高峰，搶占市場(chǎng)先機(jī)迎合熱點(diǎn)事件，借勢(shì)發(fā)揮（房展會(huì)、假期等）與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同時(shí)發(fā)售與工程進(jìn)度有關(guān)（如豪宅一般現(xiàn)房銷售等）

5、制汁定銷括售策插略1、銷央售委次尾序2、銷售倍時(shí)機(jī)4、價(jià)格策略此種價(jià)格策略一般使用一些產(chǎn)品差異不太大的項(xiàng)目，比如一些中低價(jià)商品房等。穩(wěn)定價(jià)格策略此種策略也比較少見，一般用于推出單位較少的項(xiàng)目，一炮而紅，而且去化較好，后期的產(chǎn)品作為尾盤進(jìn)行低價(jià)處理。具有銷售速度快的特點(diǎn)，一般會(huì)在開發(fā)商要求盡快回籠資金的情況下使用。高開低走此種價(jià)格策略由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，一般很少采用，但在一些高檔盤中，為了塑造高品質(zhì)的市場(chǎng)形象，前期會(huì)通過推出一些較好的產(chǎn)品形成高價(jià)，并借此固化高檔的市場(chǎng)形象，從而形成“母以子貴”的帶動(dòng)作用，獲得良好多的收益。高開高走此種價(jià)格策略比較普遍，特別是在一些多期開發(fā)的大盤以及期房銷售中，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低。主要是通過前期主要推出一些較差戶型形成低價(jià)，造成熱銷，并為后期蓄勢(shì)。隨著后期較好戶型的推出，以及社區(qū)氛圍的形成，價(jià)格逐步爬高。低開高走策略適用情況策略在制定價(jià)格策略時(shí)，一般會(huì)從市場(chǎng)狀況、開發(fā)商資金需求、產(chǎn)品差異程度、銷售周期、銷售節(jié)奏等方面綜合考慮，從而保證其價(jià)格策略即結(jié)合市場(chǎng)，又結(jié)合開發(fā)商的戰(zhàn)略。6、推賢廣策保略向招誰(shuí)捷說癥？說礎(chǔ)什欄么放？怎么忍說？主從要痰內(nèi)漁容愧：推廣浴階段樓劃分階珠段板推延廣母主吼題媒萌體短組旱合婦策各略行脊銷叉策俯略船組濟(jì)合（抵現(xiàn)批場(chǎng)招活?yuàn)A動(dòng)藏、憑公傷關(guān)持活攤動(dòng)徹、徐展揮銷監(jiān)會(huì)琴、論促免銷猜手齡段青等鎖）7、營(yíng)肥銷工帳作總芝體時(shí)倦間表案例噸討論地塊取描述臘：位惰于深爭(zhēng)圳福喬田區(qū)算福榮埋路北漁，東薦西長(zhǎng)險(xiǎn)約3帆0訂0米，敏南北買窄約7祖0米京，慌總虹占往地比面伐積39哀35甜7.賢2平劍米安，細(xì)地乓塊診北液面必有糟一盞排8層高教農(nóng)民虜房，至南面聚大海喬與項(xiàng)狐目?jī)H址一高瘡速公挽路之第隔，崖整幅戶地塊竄低于廊高速鄉(xiāng)豐路面竹近兩學(xué)米。通過俱項(xiàng)目肯研究舟結(jié)論質(zhì)：市谷場(chǎng)竟?fàn)钊螞r從乞片邁區(qū)朵再童售豬項(xiàng)注目毛看牽，捷當(dāng)赴時(shí)賽的播市因場(chǎng)哀均邀價(jià)涂一導(dǎo)般兆在73條00元/平剩放擱米凝左命右但；與未嗓來1-德2年愚內(nèi)鬼，振片脆區(qū)技內(nèi)止競(jìng)顆爭(zhēng)匆項(xiàng)頂目亭較燃多登，己而映且尤其吐它幕片層區(qū)沒的諸同鼠檔粒次并項(xiàng)脊目篩也尿比帆較際多芹，慶競(jìng)置爭(zhēng)激比亦較羽激西烈彼；斥深廉圳怒本邊地感住合宅獸消帖費(fèi)印趨百勢(shì)鵲向敏大歉戶算型握、頓生唯態(tài)恨住傘宅而的拐方饅向筑轉(zhuǎn)墻變矮?？赡苋目蛢?cè)戶從周想邊競(jìng)絕爭(zhēng)項(xiàng)喜目來鞋看，各除了揉深圳辮本地領(lǐng)客群搬以外僑，外刮銷客陜戶也佛占有區(qū)相當(dāng)爽比例激；從蜘本項(xiàng)慣目看礎(chǔ)，海守景資木源更麻加豐炊富，慢對(duì)于辟香港歸客戶郊吸引妄力更嗎大，剛未來榨客戶鞭構(gòu)成劃香港如客戶炭會(huì)是歷一個(gè)擴(kuò)很重腐要的算組成雜部分艷?？勺C能腰的尊產(chǎn)輩品一個(gè)嘆面向束深港慢兩地咽的海潮景物辣業(yè)S（strength）自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國(guó)家級(jí)紅樹林自然保護(hù)區(qū)景觀和市區(qū)海景。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力領(lǐng)先市場(chǎng)。開發(fā)商品牌信譽(yù)較好，美譽(yù)度較高。W（weakness）地塊狹長(zhǎng)，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面；緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。離繁華市區(qū)較遠(yuǎn)，公交系統(tǒng)不是很完。具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏；教育配套水平較低；O（opportunity）1、片區(qū)地位逐步抬升；2、獨(dú)特的景觀與未來的高起點(diǎn)規(guī)劃，越來越受到市場(chǎng)的矚目；T（threat）翠堤灣對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅；未來1-2年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量較大；相鄰區(qū)域分流部分內(nèi)外銷客戶；項(xiàng)目外銷內(nèi)銷目標(biāo)客戶30歲以上，月收入在3~5萬(wàn)元，有一定事業(yè)成就及閑暇時(shí)間的香港人，分布在港島、九龍、新界的比例較為平均。有實(shí)力的購(gòu)買年齡段，32—45歲，月收入3萬(wàn)——6萬(wàn)元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。購(gòu)買用途度假為主。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風(fēng)情。自用為主。起居生活有身份標(biāo)志的尊貴府邸。行業(yè)可能一類：35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領(lǐng)、公務(wù)員、律師、醫(yī)生等。二類：30歲以上的深港經(jīng)商者；三類：50歲左右的擬退休人士；一類：30歲以上，市場(chǎng)營(yíng)銷行業(yè)；二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點(diǎn)的灰領(lǐng)階層）；三類：私企經(jīng)營(yíng)業(yè)主（利潤(rùn)較高的行業(yè)）?？們r(jià)50萬(wàn)-80萬(wàn)100萬(wàn)以上戶型需求2房、3房3房、4房面積區(qū)間65M2

–75M2

；85M2左右130M2—160M2

景觀需求1.海景2.翠綠園景海景附加需求室內(nèi)：帶家私裝修+分體空調(diào)室外：游泳池設(shè)備：深港直通巴士室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大室外：高尚的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與園林需求：安全且私密性，車位充足?？蛻敉攵ㄎ贿`：產(chǎn)奮品淺定性位項(xiàng)目譯核心滔資源己：深事圳猶灣頁(yè)海嫁景核心篇概念盜：都嚴(yán)市疤渡太假定堪位劣描值述瘋：都市童全海鬧岸悠瓦游尊費(fèi)貴府圈邸設(shè)室計(jì)份要搶點(diǎn)踐：1顏0愛0排%海景弧致形責(zé)大洋曲積線晌的泳布鈔局工以忌及刻抬非高6追.拖7米的瓜平臺(tái)丙使得債戶戶懂有海乘景設(shè)計(jì)戴公司葬：賓·士槍奈佩設(shè)辨計(jì)械公嬌司竿（B羽e輝n津s庸l歇e裝y宋D予e壞s爹i挖g險(xiǎn)n乎S將t璃u吹d內(nèi)i還o）四薯房菜二窗廳尿二脹衛(wèi)14湖9平報(bào)米三廟房愧二訪廳豬二彩衛(wèi)10慕9平米戶型友設(shè)計(jì)—諷—從73平方榴米的2房到20惑5平方并米的菌平層愁大戶晨型，隆從頂寫層復(fù)月式住驅(qū)宅到梨珍貴早的獨(dú)警立TO胳WN脹HO唯US哄E，列每準(zhǔn)個(gè)武戶雙型搬幾張乎站都透力慣求鬧不撤同詞的盡角己度傻有衫不稱同壁的革紅錘樹核林視海需景與面懇，花滿廁足皇面欣積振要醒求筍不蓄同明但樹品柱質(zhì)榮要女求倉(cāng)同瞞樣兩最塞高跪的霜客騎戶冰。低章區(qū)t蛛o茅w次n敬h甘o廉u辨s陵e設(shè)計(jì)筐公司謊：賓·士奈湊設(shè)計(jì)型公司拉（B刷e醬n汪s閣l術(shù)e困y拖D莖e沫s利i此g扒n傻S柜t壘u丈d響i惑o）香堤瓶雅鏡——小空犁間，喬大感甩覺！半泰式京風(fēng)情雅園林嫁，濃豎濃度猾假風(fēng)火格，礙令項(xiàng)兇目的晴園林專別具全風(fēng)格蜻；整瓶體園鏟林架旋高6烈.魔7伴m，邊內(nèi)擁景陡遠(yuǎn)景處供海蝦景權(quán)渾產(chǎn)然爛一械體示；窩底判層洲架勝空頸，陣通喬透庸視句野放！設(shè)計(jì)吵單位糠：HB養(yǎng)A室內(nèi)丑設(shè)計(jì)狐公司功矩能總設(shè)軟置姑：標(biāo)準(zhǔn)謎室內(nèi)?；@球毫場(chǎng)排以球巖場(chǎng)三夏個(gè)滋羽篩毛何球漂場(chǎng)壁川球尊室大煤型吸親言子籮兒刻童促游扁戲裝室兩個(gè)片狀網(wǎng)然球草場(chǎng)沙弧浪球練態(tài)習(xí)室室趁內(nèi)派泳慢池海景略健身折會(huì)所香熏s期p腔a功麻能班會(huì)交所—院—設(shè)計(jì)稼格調(diào)括，氣祥勢(shì)恢故宏；禾布局丘合理?。豁?xiàng)金目新搞穎時(shí)闖尚。商業(yè)軌配套—扁—不僅介滿足甲業(yè)主抬基本兔生活貞需要松，更仿提供止一定安休閑蠟購(gòu)物剖場(chǎng)所唇，寓型生活構(gòu)與度薄假之奏中。商討業(yè)宅業(yè)慎態(tài)共：漸超液市京、捆快強(qiáng)餐蠟廳篩、現(xiàn)小卻商列業(yè)堅(jiān)、新銀諸行街、婦郵隙局策；士中奏西啦餐汪廳款、塔咖飯啡明廳案郵名親：息金筍域朽藍(lán)耀灣用各三獄個(gè)蒸色史塊副代謠表貢項(xiàng)器目結(jié)三由個(gè)頂樓尋棟且梢金平色凡突續(xù)出派項(xiàng)參目年高裂貴董品罵質(zhì)下勁面衡一械道源藍(lán)孕代帆表閑海形捎象流推宗廣今語(yǔ)祥：廚在六海轟上蘋一扣切垃超啞然金域籮藍(lán)灣地價(jià)格噸策略爽：當(dāng)蕉時(shí)啞開抹發(fā)鉆商瓜提芳出8撿3蔑0軌0元/倡㎡的均闖價(jià)，免這比皺當(dāng)時(shí)扔周邊外項(xiàng)目冰高出沙近1００走０元毅／㎡……高寸開百低嚇走：一期駛選擇巡壽中間圈擁有嘗海景恥和園府景雙要重景完觀的累地塊誕進(jìn)行膏開發(fā)纏，高測(cè)舉高醋打，死即有說利于仗項(xiàng)目怕的成搞功面軍市，礦更可染以以歪較高撫的價(jià)住格提回升項(xiàng)局目總賀體的爸市場(chǎng)瓣價(jià)值搜。低開經(jīng)高走毒：每智一監(jiān)期坑的量開杜盤心，顯通崖過肺銷足控鏟策商略挖的墾實(shí)怨施提，撒以挽低堅(jiān)開仿高吐走卡的腰價(jià)涌格冷策莖略辛，壞在估開劑盤酒初傘期柳形哀成俱較促好掀的召市峽場(chǎng)夏熱炮度甜及置影素響膛，載實(shí)蹈現(xiàn)催開族門梁紅室的諒市槍場(chǎng)鋸效費(fèi)果庸。金域啦藍(lán)灣躺推廣今策略把：一勢(shì)期謙內(nèi)奔銷沸市財(cái)場(chǎng)在主寺要關(guān)虛口、筐繁華唯地段茫設(shè)立哄戶外爐大牌微進(jìn)行搬形象神訴求鐮，并結(jié)結(jié)合滋新聞盡發(fā)布瘡會(huì)吹、各曲大主掩要報(bào)林紙媒良體（持特區(qū)新報(bào)、寫投資乳導(dǎo)報(bào)酒、商券報(bào)）超的軟品文炒珍作，抄確立援項(xiàng)目喬的市同場(chǎng)地好位和贈(zèng)影響址力。媒體桶的廣乏告推旁廣，估圍繞豎項(xiàng)目冶形象齡定位釘層層慘展開笑，逐兵步深鮮入，德最終數(shù)把項(xiàng)迷目的覺品質(zhì)荒、品酷牌和陣?yán)砟铐炾U釋墻得淋肆漓盡過致，杜全面喂推向病市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)赴活動(dòng)金域笑藍(lán)灣2莫0精0附2年鎮(zhèn)活育動(dòng)疑回顯顧5月拜：歇深痰港滋豪招宅剛名每人粘論曠壇6月：輛金域品藍(lán)灣碧揭幕尺酒會(huì)耽、千荷人健欺康徒鋼步紅鑼樹林萬(wàn)科蛾老業(yè)鴿主推背介會(huì)7月當(dāng)：輕王耽石疼專旦訪開盤卵日自擱助酒宅會(huì)及搜陽(yáng)光駕燦爛龍協(xié)會(huì)朵活動(dòng)8月舉：紋金涼域鞋藍(lán)可灣遍外裙銷量揭震幕營(yíng)儀肉式9月咱：煎“捎資橫產(chǎn)北重炮組乳中償?shù)囊栋橘Y蜜機(jī)吳遇粥”劃講意座“尊房受地琴產(chǎn)倒投幸資喊置奴業(yè)臟指層南宿”吹講玻座泰國(guó)魄文化職藝術(shù)飼展1義0戴~佛1擾1月：聲金域槍藍(lán)灣遣封頂哭儀式泰巧國(guó)換民坊間螞節(jié)暗日紛風(fēng)伍情漏展大扒師蝦面扮對(duì)甜面—斬—太S假h窄e需r鋪m親a心n園林智藝術(shù)焰講座S隊(duì)P起A香薰大體驗(yàn)泰珍國(guó)夸美居食體狂橋歡退節(jié)11核~1妹2月棍：卵金問域理藍(lán)緣瑞灣蜘紅回樹桐林芒觀悟鳥盒節(jié)二期匹外銷她市場(chǎng)于推平廣前導(dǎo)二周螺以“深圳搶紅樹記林全等海景膚殿堂志級(jí)豪梳宅”為推屋廣主蒙題開末始報(bào)杏紙的捕軟文連及新栽聞式評(píng)的繕俊稿炒材作香港些明報(bào)并咳于驗(yàn)港祝人茅到淚深歷圳渡必評(píng)經(jīng)柱的溜通役道趣設(shè)霸置大才型煎的亡戶腿外崇廣溜告九修龍店塘耗火捉車臉站加大咽型廚貼象墻灑廣救告經(jīng)過槽二周斗的預(yù)離熱后敘，由2傅0洞0淹3年7月漁的姻第2周及自第3周開此始于挑紅磡雨都會(huì)倡海逸炊酒店半舉行稈展銷低會(huì)，石并同膨時(shí)舉境行“舉萬(wàn)科舉深港暖輝煌邪建筑磁作品楊展”萬(wàn)汗科姓金蹦域熱藍(lán)練灣2期嫌暨申深夸港燒輝久煌踩建互筑殘作犁品箭展