中國(guó)電力體制改革的回顧與展望

中國(guó)電力體制改革的回顧與展望目錄四、中國(guó)電力體制改革的展望三、國(guó)際電力體制改革的經(jīng)驗(yàn)二、中國(guó)電力體制改革的幾個(gè)難點(diǎn)一、中國(guó)電力體制改革的回顧一、中國(guó)電力體制改革的回顧電力行業(yè)2008年出現(xiàn)全行業(yè)虧損后，電力體制改革的迫切性再次凸顯：電力行業(yè)虧損，使一些發(fā)電企業(yè)因資金鏈斷裂只能靠集團(tuán)公司委托貸款勉強(qiáng)運(yùn)行。如何解決電力企業(yè)虧損，多方開出的藥方是共同的——電力體制改革。實(shí)際上，中國(guó)的電力體制改革早從20世紀(jì)80年代初就開始了。新一輪電改從2000年就開始大范圍討論，電力市場(chǎng)化改革方案2002年就已頒布。近期不斷有媒體報(bào)道新一輪電價(jià)調(diào)整框架方案將公布。此番調(diào)整，如何平衡電力體制、電價(jià)調(diào)整各方的利益之爭(zhēng)，讓“電老虎”成為各方共贏的資源？一、中國(guó)電力體制改革的回顧1、改革開放前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代2、市場(chǎng)化的時(shí)代一、中國(guó)電力體制改革的回顧1、改革開放前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代到“一五”計(jì)劃完成時(shí)，盡管中國(guó)的電力工業(yè)得到了很快發(fā)展，但是還是跟不上國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。實(shí)際上，缺電已經(jīng)成為中國(guó)電力改革的直接動(dòng)力。1958年，中共中央召開南寧會(huì)議，毛澤東提出了“電力先行”的口號(hào)，要求加快電力發(fā)展，在這個(gè)思想的指導(dǎo)下，電力工業(yè)有了長(zhǎng)足發(fā)展。然而，從1966年起，受“文革”影響，電力工業(yè)的發(fā)展速度逐步滯后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，電力工業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“瓶頸”，缺電現(xiàn)象開始出現(xiàn)，上世紀(jì)70年代初期出現(xiàn)全國(guó)性缺點(diǎn)局面。到1978年，全國(guó)發(fā)電裝機(jī)缺口達(dá)1000萬千瓦，發(fā)電量缺口達(dá)400億千瓦時(shí)。電力發(fā)展的腳步躊躇不前。改革開放前，我國(guó)電網(wǎng)規(guī)模不大，大多數(shù)為獨(dú)立省網(wǎng)，不少省網(wǎng)還分別由幾個(gè)獨(dú)立的小電網(wǎng)供電。一、中國(guó)電力體制改革的回顧沿革改革開放初期，中國(guó)電力工業(yè)改革與全國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革基本同步進(jìn)行。但由于電力工業(yè)的自然壟斷屬性，逐步出現(xiàn)了電力體制改革明顯滯后，不能適應(yīng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革總體要求的突出問題。一、中國(guó)電力體制改革的回顧2、市場(chǎng)化的時(shí)代自改革開放以來，針對(duì)不同發(fā)展時(shí)期，我國(guó)進(jìn)行了一系列電力工業(yè)體制改革和管理模式的探索，主要經(jīng)歷了三個(gè)階段。（1）缺電形勢(shì)下的集資辦電（1985-1997）（2）政企分開的改革探索（1997-2002）（3）廠網(wǎng)分開改革（2002至今）一、中國(guó)電力體制改革的回顧（1）缺電形勢(shì)下的集資辦電1985年之前，我國(guó)電力工業(yè)一直實(shí)行國(guó)家集中統(tǒng)一的計(jì)劃管理體制。中央政府是全國(guó)電力經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的惟一決策主體，負(fù)責(zé)全國(guó)電力資源的配置，直接組織電力生產(chǎn)供應(yīng)和電力投資建設(shè)。這種典型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制嚴(yán)重制約了電力工業(yè)的發(fā)展，造成了全國(guó)長(zhǎng)達(dá)20多年的嚴(yán)重缺電。為迅速扭轉(zhuǎn)電力短缺的局面，調(diào)動(dòng)地方政府、企業(yè)、外資等方面的積極性，1985年，電力工業(yè)開始實(shí)行改革，采取了兩項(xiàng)主要改革措施：一是實(shí)行以“電廠大家辦，電網(wǎng)國(guó)家管”為方針的集資辦電政策，對(duì)新建電廠實(shí)行“還本付息”電價(jià)，其目的是吸引社會(huì)資金投資興辦發(fā)電廠，創(chuàng)造必要的投資激勵(lì)機(jī)制；二是在管理體制上實(shí)行省為經(jīng)營(yíng)實(shí)體，中央政府逐步放松對(duì)電力工業(yè)的準(zhǔn)入監(jiān)管和價(jià)格監(jiān)管，同時(shí)對(duì)地方政府適當(dāng)放權(quán)。這些改革措施極大地推動(dòng)了電力工業(yè)的迅速發(fā)展，電力裝機(jī)容量每年以新增1000萬千瓦的速度遞增，到1995年全國(guó)電力裝機(jī)容量突破2億千瓦，全國(guó)性電力短缺的矛盾基本得到解決。一、中國(guó)電力體制改革的回顧電力法律法規(guī)的頒布1994年頒布《電力法》，使中國(guó)電力企業(yè)有法可依，并且明確了電網(wǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的性質(zhì)，要求實(shí)現(xiàn)同網(wǎng)、同質(zhì)、同價(jià)。從法律的角度確定電的經(jīng)營(yíng)具有企業(yè)性質(zhì)?！半娋W(wǎng)調(diào)度管理?xiàng)l例”于1993年正式頒發(fā)。要求上網(wǎng)的發(fā)電廠必須簽定并網(wǎng)協(xié)議、購(gòu)電協(xié)議、調(diào)度協(xié)議，強(qiáng)調(diào)了電網(wǎng)運(yùn)行必須實(shí)行統(tǒng)一調(diào)度。（2）政企分開的改革探索

1997年3月，電力工業(yè)管理體制進(jìn)入第二輪改革，進(jìn)行了政企分開改革，成立了國(guó)有獨(dú)資的國(guó)家電力公司，是一個(gè)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。一、中國(guó)電力體制改革的回顧

1998年，國(guó)家電力公司和電力工業(yè)部并軌運(yùn)行一年之后，電力工業(yè)部被撤銷，國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)下設(shè)電力司，原電力部的行政管理職能移交該電力司。這一輪改革后，國(guó)家電力公司不再具有行政管理的政府職能，只是一個(gè)電力生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。但是，垂直一體化經(jīng)營(yíng)的國(guó)家電力公司，集發(fā)電、輸電、配電、售電于一身，幾乎控制著全部電網(wǎng)和一半的發(fā)電廠，依然保持著垂直壟斷的格局。一、中國(guó)電力體制改革的回顧（3）廠網(wǎng)分開改革

90年代末期，中國(guó)電力市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了變化，電力供應(yīng)不僅不再短缺，而且實(shí)現(xiàn)了供需基本平衡，甚至有些地區(qū)出現(xiàn)了階段性的供大于求。這一變化導(dǎo)致了發(fā)電市場(chǎng)開始出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)并且競(jìng)爭(zhēng)程度逐步增強(qiáng)，逐漸顯現(xiàn)出了電力工業(yè)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)垂直壟斷的弊端：一方面，在發(fā)電市場(chǎng)上，國(guó)家電力公司擁有電網(wǎng)和調(diào)度權(quán)，由于缺少“公平、公正、公開”原則的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，獨(dú)立發(fā)電公司與國(guó)家電力公司所屬電廠處在不平等的地位上；另一方面，電力市場(chǎng)的地方保護(hù)主義即省間壁壘逐漸變得異常突出。一、中國(guó)電力體制改革的回顧2002年，在國(guó)務(wù)院《關(guān)于印發(fā)<電力體制改革方案>的通知》（國(guó)發(fā)〔2002〕5號(hào)）精神和基本原則指導(dǎo)下，中國(guó)的電力體制進(jìn)行了重大改革。其主要內(nèi)容包括：重組發(fā)電資產(chǎn)，建立若干個(gè)獨(dú)立發(fā)電公司；重組電網(wǎng)資產(chǎn)，設(shè)立國(guó)家電網(wǎng)公司和南方電網(wǎng)公司，在國(guó)家電網(wǎng)公司下轄?zhēng)讉€(gè)區(qū)域性電網(wǎng)公司；設(shè)立國(guó)家電力監(jiān)管委員會(huì)，負(fù)責(zé)電力監(jiān)管。一、中國(guó)電力體制改革的回顧02年電力體制改革的總體目標(biāo)：打破壟斷，引入競(jìng)爭(zhēng)，提高效率，促進(jìn)發(fā)電構(gòu)建公平競(jìng)爭(zhēng)．開放有序的電力市場(chǎng)體系。02年電力體制改革的重要舉措：一是拆分國(guó)家電力公司資產(chǎn)，重新組建為兩大電網(wǎng)公司（國(guó)家電網(wǎng)公司、中國(guó)南方電網(wǎng)有限責(zé)任公司）、五大發(fā)電集團(tuán)（華能、大唐、國(guó)電、華電、中電投集團(tuán)）和四個(gè)輔業(yè)集團(tuán)（電力顧問集團(tuán)、水電顧問集團(tuán)、水利水電建設(shè)集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)）；二是成立國(guó)家電力監(jiān)管委員會(huì)，對(duì)電力工業(yè)實(shí)施監(jiān)管。2003年3月，國(guó)家電力監(jiān)管委員會(huì)組建成立，按國(guó)務(wù)院授權(quán)履行全國(guó)電力監(jiān)管職責(zé)，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)履行相關(guān)監(jiān)管職責(zé)，中國(guó)電力工業(yè)新的管電體制框架逐步形成，由過去的行政管理逐步走向市場(chǎng)監(jiān)管。一、中國(guó)電力體制改革的回顧

新疆西藏南方電網(wǎng)華中電網(wǎng)華東電網(wǎng)西北電網(wǎng)華北電網(wǎng)東北電網(wǎng)我國(guó)電網(wǎng)的格局遼、吉、黑、蒙東北京、天津、河北、山西、山東、蒙西上海、安徽、江蘇、浙江、福建陜西、甘肅、寧夏、青海廣東、廣西、云南、貴州、海南南方電網(wǎng)河南、湖北、湖南、江西、四川、重慶單位：萬千瓦、萬千伏安、公里我國(guó)五大區(qū)域電網(wǎng)比較截止2006年底中國(guó)電力建設(shè)集團(tuán)有限公司由中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)公司、中國(guó)水電工程顧問集團(tuán)公司和國(guó)家電網(wǎng)公司、南方電網(wǎng)公司河北、吉林、上海等14個(gè)?。▍^(qū)、市）公司所屬輔業(yè)單位重組而成，2010年?duì)I業(yè)收入達(dá)到1600億元，資產(chǎn)總額1960億元，在職職工數(shù)20.27萬人。中國(guó)能源建設(shè)集團(tuán)有限公司由中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司、中國(guó)電力工程顧問集團(tuán)公司和國(guó)家電網(wǎng)公司、南方電網(wǎng)公司北京、天津、山西等15個(gè)?。▍^(qū)、市）公司所屬輔業(yè)單位重組而成，2010年?duì)I業(yè)收入達(dá)到1100億元，資產(chǎn)總額1200億元，在職職工數(shù)16萬人。兩家新集團(tuán)公司的組建，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、設(shè)備制造、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)一體化整合，使我國(guó)電力建設(shè)行業(yè)具備了全產(chǎn)業(yè)鏈國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力，有效增強(qiáng)了電力建設(shè)企業(yè)的綜合實(shí)力和開拓國(guó)際市場(chǎng)能力。20011年9月1、政企分開、廠網(wǎng)分開基本實(shí)現(xiàn)，電力產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)發(fā)生了有利于競(jìng)爭(zhēng)的深刻變化2002年12月，原國(guó)家電力公司分拆重組，成立了11家新的電力企業(yè)集團(tuán)。形成了五大發(fā)電集團(tuán)與神華集團(tuán)、國(guó)家開發(fā)投資公司、華潤(rùn)集團(tuán)等中央發(fā)電企業(yè)和眾多地方、外資、民營(yíng)發(fā)電企業(yè)多家辦電、多種所有制辦電的競(jìng)爭(zhēng)格局。2002，2006年，發(fā)電裝機(jī)和發(fā)電量年均增長(zhǎng)率達(dá)到13．1％和13．8％，僅用三年多的時(shí)間就扭轉(zhuǎn)了全國(guó)大范圍缺電的局面。2003年底，按照電力體制改革的要求，國(guó)家電網(wǎng)公司所屬東北、華東、華中、西北、華北五個(gè)區(qū)域電網(wǎng)公司進(jìn)行了重組改造，以區(qū)域電網(wǎng)公司為主體的輸電運(yùn)營(yíng)框架開始形成。南方電網(wǎng)公司成立后，積極組織跨省交易，有力地保障了廣東電力供應(yīng)，拉動(dòng)了貴州、云南等西部地區(qū)電力建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2002年電力體制改革方案以后的成績(jī)一、中國(guó)電力體制改革的回顧2、發(fā)電市場(chǎng)已開放。并已初步形成多家辦電競(jìng)爭(zhēng)局面2002年底，廠網(wǎng)分開改革，形成了“央企國(guó)有五大發(fā)電集團(tuán)”、30多家“省市國(guó)有”的發(fā)電投資機(jī)構(gòu)、30多家發(fā)電上市公司搶灘市場(chǎng)、群雄爭(zhēng)食的競(jìng)爭(zhēng)局面。1999年全國(guó)已有大中型中外合資電廠39個(gè)，總?cè)萘?700萬kW。2000年全國(guó)3．19億kW發(fā)電裝機(jī)容量中，國(guó)家電力公司在中國(guó)發(fā)電市場(chǎng)份額已降至50％左右。在2002年新增發(fā)電容量2055萬kW中，國(guó)家電力公司投資部分占58％。截止到2006年底，全國(guó)發(fā)電裝機(jī)容量已達(dá)到了6．22億kW。從2002年底到2006年底，我國(guó)電力裝機(jī)容量增加2．65億kW，同比增加74．44％。一、中國(guó)電力體制改革的回顧3、電力管理體制改革有了新的突破。實(shí)現(xiàn)了政府管理體制和管理方式的創(chuàng)新。2003年3月，國(guó)家電力監(jiān)管委員會(huì)正式掛牌履行電力監(jiān)管職責(zé)，標(biāo)志著適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的電力管理體制框架的雛形開始形成。電監(jiān)會(huì)成立后，按照中央、國(guó)務(wù)院的部署，認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)，維護(hù)電力市場(chǎng)秩序，大力推進(jìn)電力市場(chǎng)建設(shè)和電力法規(guī)建設(shè)，取得了很大成績(jī)。尤其是安全監(jiān)管工作，2005年全國(guó)電力系統(tǒng)人身死亡事故同比降低37％，設(shè)備事故同比降低17％；2006年，又分別同比降低58％和42％。一、中國(guó)電力體制改革的回顧4、電力市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，努力探索建立市場(chǎng)配置電力資源的有效機(jī)構(gòu)。2003年2月，東北電力市場(chǎng)試運(yùn)行；2003年6月，華東電力市場(chǎng)試點(diǎn)工作啟動(dòng)；2004年4月，南方電力市場(chǎng)建設(shè)工作正式啟動(dòng)。目前，華北、西北、華中市場(chǎng)建設(shè)方案框架也已經(jīng)明確。2006年11月，廣東臺(tái)山直購(gòu)電試點(diǎn)簽約啟動(dòng)，預(yù)計(jì)年直購(gòu)電量約2億kWh，大用戶向電力企業(yè)直接購(gòu)電試點(diǎn)工作也積極推進(jìn)。實(shí)踐證明區(qū)域電力市場(chǎng)發(fā)揮了市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，促進(jìn)了發(fā)電企業(yè)降低成本和提高效率，形成了新的上網(wǎng)電價(jià)機(jī)制，強(qiáng)化了市場(chǎng)監(jiān)管。一、中國(guó)電力體制改革的回顧5、電力價(jià)格、投資改革穩(wěn)步推進(jìn)，電力法規(guī)建設(shè)取得積極進(jìn)展。2003年7月，國(guó)務(wù)院批復(fù)了《電價(jià)改革方案》。2005年5月1日，《電力監(jiān)管條例》正式頒布施行。《電網(wǎng)調(diào)度管理?xiàng)l例》、《電力供應(yīng)與使用條例》及《電力設(shè)施保護(hù)條例》的修訂工作已經(jīng)啟動(dòng)。適應(yīng)電力市場(chǎng)化需要的電力法規(guī)體系逐步完善，為全面深化電力市場(chǎng)化改革創(chuàng)造了條件。一、中國(guó)電力體制改革的回顧深化中國(guó)電力體制改革面臨問題自2002年國(guó)務(wù)院下發(fā)了《電力體制改革方案》，在國(guó)務(wù)院電力建設(shè)與電力體制改革領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，我國(guó)電力體制改革取得了重要進(jìn)展，但電力工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中反映出的問題仍然很突出，深化電力體制改革迫在眉睫?，F(xiàn)存問題主要表現(xiàn)為：

1電力壟斷局面尚未從根本上改變；

2輸配分開目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)；3電價(jià)形成機(jī)制不合理，煤電聯(lián)動(dòng)調(diào)控失靈；4主輔分離基本上沒有進(jìn)展；1電力壟斷局面尚未從根本上改變。電力央企寡頭壟斷整個(gè)電力行業(yè)。2002年底，原國(guó)家電力公司拆分重組，5個(gè)國(guó)家級(jí)大型發(fā)電集團(tuán)公司和2個(gè)國(guó)家級(jí)電網(wǎng)公司同時(shí)掛牌成立。但是，我國(guó)電力壟斷局面只是從單一壟斷走向寡頭壟斷，或者說競(jìng)爭(zhēng)程度還是不夠，這就形成了兩大電網(wǎng)公司相互攀比，不顧經(jīng)濟(jì)效益盲目建設(shè)特高壓等級(jí)電網(wǎng)；五大發(fā)電集團(tuán)“跑馬圈地”爭(zhēng)建電廠，無序競(jìng)爭(zhēng)的被動(dòng)局面。2輸配分開目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)按照國(guó)務(wù)院《電力體制改革方案》，廠網(wǎng)分開改革之后應(yīng)該緊接著進(jìn)行輸配分開改革。但由于種種原因，特別是各大電力集團(tuán)直接利益等因素的影響，輸配分開改革方案遲遲不能出臺(tái)，電網(wǎng)全面壟斷供電市場(chǎng)的局面無法改變。輸配一體電網(wǎng)壟斷企業(yè)，成為獨(dú)立發(fā)電公司(廠)發(fā)電上網(wǎng)電能的唯一購(gòu)買主體，無法形成競(jìng)價(jià)上網(wǎng)、購(gòu)買的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：依靠電力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際反映企業(yè)發(fā)、輸、供電成本的價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制，根本無法發(fā)揮作用。3電價(jià)形成機(jī)制不合理，煤電聯(lián)動(dòng)調(diào)控失靈

輸配分開目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)，以及我國(guó)電價(jià)管理一直沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的做法，由政府物價(jià)管理部門綜合測(cè)算發(fā)、輸、供電成本，以機(jī)組為單元對(duì)各電廠上網(wǎng)電價(jià)和各省電網(wǎng)銷售電價(jià)進(jìn)行審批。電價(jià)水平完全由少數(shù)人為控制，沒有反映市場(chǎng)供需形勢(shì)和生產(chǎn)供應(yīng)成本，結(jié)果是宏觀調(diào)控失靈，調(diào)了電價(jià)煤漲價(jià)，再調(diào)電價(jià)煤又漲價(jià)，循環(huán)往復(fù)，電力生產(chǎn)成本成了無底洞。雖然電價(jià)管理部門和電力監(jiān)管機(jī)構(gòu)大力推進(jìn)輸、配電成本分開測(cè)算，但由于測(cè)算方法難以統(tǒng)一，利益格局被電力企業(yè)集團(tuán)左右，此項(xiàng)工作進(jìn)展緩慢，難以在電價(jià)管理工作中予以實(shí)施。4主輔分離基本上沒有進(jìn)展從表面上看，似乎電力企業(yè)主輔分離已取得一定進(jìn)展，輔業(yè)基本上以獨(dú)立法人的形式出現(xiàn)，主業(yè)人員與輔業(yè)人員基本分離。但是，從本質(zhì)上來看，電力關(guān)聯(lián)交易不但沒有從根本上去除，反而被更加強(qiáng)化，阻礙了電力建設(shè)施工市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，加大電力經(jīng)營(yíng)成本，不斷抬高電價(jià)水平，直接損害了廣大電力消費(fèi)者利益。輔業(yè)基本上受制于主業(yè)，是主業(yè)職工收入的來源之一，一部分主業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，經(jīng)過輔業(yè)轉(zhuǎn)移，變?yōu)槁毠€(gè)人福利。中國(guó)電力體制改革大事記二、中國(guó)電力體制改革的幾個(gè)難點(diǎn)（一）、電力改革難題之——煤電之爭(zhēng)何時(shí)了？中電聯(lián)向國(guó)家發(fā)改委建議在2009年上半年適時(shí)實(shí)施煤電聯(lián)動(dòng)，并建議取消已實(shí)行兩年的發(fā)電企業(yè)自行消化30%電煤成本上漲因素，將電煤質(zhì)量下降和鐵路運(yùn)費(fèi)、海運(yùn)費(fèi)、汽車運(yùn)費(fèi)、油價(jià)上漲等因素一并考慮，實(shí)施綜合煤電價(jià)格聯(lián)動(dòng)。1、現(xiàn)象：局部電煤停供再提價(jià)六大電企再上書發(fā)改委五大發(fā)電集團(tuán)和華潤(rùn)電力控股前段時(shí)間再打報(bào)告給發(fā)改委，希望政府達(dá)成“上漲4%”的方案，以文件形式下達(dá)，并已抄報(bào)國(guó)務(wù)院。2、政策：煤電聯(lián)動(dòng)或年內(nèi)破冰或?qū)﹄娖髨?bào)價(jià)規(guī)定上限電監(jiān)會(huì)發(fā)布《2008年度電價(jià)執(zhí)行情況監(jiān)管報(bào)告》稱，電煤價(jià)格矛盾突出令去年發(fā)電企業(yè)虧損嚴(yán)重，今后將加大對(duì)電力企業(yè)電價(jià)政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查力度，配套推進(jìn)電價(jià)改革，逐步理順煤電價(jià)格關(guān)系。3、難點(diǎn)：五大電企攻克神華電煤“雙贏”仍任重道遠(yuǎn)經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)半年之久的僵持、較量,最終,五大電企終于在神華身上撕開了口子,簽署了今年電煤重點(diǎn)合同協(xié)議,但是,據(jù)有關(guān)專家評(píng)說:電煤“雙贏”仍然任重道遠(yuǎn)。4、專家：中國(guó)煤炭?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定煤電之爭(zhēng)將歸于平靜根據(jù)今年的供求形勢(shì)來看，現(xiàn)在煤炭購(gòu)銷比較順利，簽不簽重點(diǎn)電煤合同對(duì)煤炭、電力企業(yè)影響很小。完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的大趨勢(shì)無法改變，電煤價(jià)格市場(chǎng)化是不可逆轉(zhuǎn)的。（二）、電力改革難題之——銷售電價(jià)與上網(wǎng)電價(jià)聯(lián)動(dòng)電網(wǎng)主輔業(yè)沒有分離、輸配電網(wǎng)沒有分開，造成了輸配電價(jià)實(shí)際上由電網(wǎng)部門自己核算確定的事實(shí)，使兩頭的電價(jià)形不成市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，影響了電改進(jìn)程。1、現(xiàn)象：最高決策層拍板的方案，為啥得不到執(zhí)行？發(fā)電企業(yè)的上網(wǎng)電價(jià)由政府審批，終端的銷售電價(jià)由政府審批，而中間本應(yīng)該由政府確定的輸配電價(jià)卻隨銷售電價(jià)與上網(wǎng)電價(jià)的價(jià)差變動(dòng)而變動(dòng)。2、政策：2002年國(guó)務(wù)院正式印發(fā)新一輪電改方案上網(wǎng)電價(jià)由國(guó)家制定的容量電價(jià)和市場(chǎng)競(jìng)價(jià)產(chǎn)生的電量電價(jià)組成；輸、配電價(jià)由政府確定定價(jià)原則；銷售電價(jià)以上述電價(jià)為基礎(chǔ)形成，建立與上網(wǎng)電價(jià)聯(lián)動(dòng)的機(jī)制。3、業(yè)內(nèi)：真實(shí)的輸配電價(jià)不難核定把輸、配電網(wǎng)資產(chǎn)分開，或者僅僅進(jìn)行財(cái)務(wù)上的獨(dú)立核算，確定有效資產(chǎn)范圍后，通過橫向比較，采用平均社會(huì)成本的定價(jià)辦法，就可以確定輸電價(jià)格和配電價(jià)格。4、專家：矛盾不在于電荒和電荒沒有太大關(guān)系，只是多了一點(diǎn)矛盾。2008年9月以后，電力供應(yīng)開始寬松，10月以后月度發(fā)電量連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，為什么電力不緊張了也沒看到電改實(shí)質(zhì)性進(jìn)展呢？（三）、電力改革難題之——三家管電誰說了算？一位參與電改的人士說，從現(xiàn)在的實(shí)際情況看，電價(jià)改革主要由國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)，電網(wǎng)主輔分離、主多分離由國(guó)資委負(fù)責(zé)，電力市場(chǎng)監(jiān)管由電監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)。1、現(xiàn)象：如果說電改辦影響有限，誰在主導(dǎo)電改？一位參與電改的人士說，從現(xiàn)在的實(shí)際情況看，電價(jià)改革主要由國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)，電網(wǎng)主輔分離、主多分離由國(guó)資委負(fù)責(zé)，電力市場(chǎng)監(jiān)管由電監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)。2、政策：《關(guān)于明確發(fā)展改革委與電力監(jiān)管委員會(huì)有關(guān)職責(zé)分工的通知》走向市場(chǎng)的環(huán)節(jié)，主要由電監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管；需要政府審批的電價(jià)，原則上需要電監(jiān)會(huì)進(jìn)行定價(jià)機(jī)制監(jiān)管，國(guó)家發(fā)改委確定價(jià)格。3、難點(diǎn)：電價(jià)改革是電改的核心問題電價(jià)改革是電改的核心問題。電價(jià)管理本應(yīng)是電監(jiān)會(huì)的職能，但現(xiàn)在仍然由發(fā)改委負(fù)責(zé)。所以，兩個(gè)部門為此產(chǎn)生一些芥蒂也就在所難免。4、專家：應(yīng)成立由高層領(lǐng)銜的專門電改組織“中國(guó)電改必須借鑒國(guó)外的做法，成立由高層領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)銜的專門電改組織，才能強(qiáng)力把改革向前推進(jìn)?！保ㄋ模?、電力改革難題之——市民與企業(yè)利益博弈？單身漢張先生告訴記者，他每個(gè)月的用電量大約在200度左右，如果每度電漲2.5分，那么他的成本將為此增加約5元/左右，影響還不算大，但如果每度電漲一二毛，那么支付的電費(fèi)將多幾十元。1、現(xiàn)象：如果電價(jià)上漲，我將多支付多少錢？根據(jù)目前的用電量，如果電每度漲2.5分左右，那么全國(guó)的用電企業(yè)和居民將為此多支付1000億元左右的成本。2、政策：電價(jià)調(diào)整方案欲出電力股調(diào)價(jià)窗口期臨近發(fā)電企業(yè)的上網(wǎng)電價(jià)將有升有降，整體以漲價(jià)為主；銷售電價(jià)上調(diào)將帶來電網(wǎng)類上市公司的交易性投資機(jī)會(huì)，但更重要的是，調(diào)價(jià)有利于未來的電價(jià)改革。3、電企影響：電企盈利或僅是場(chǎng)夢(mèng)隨著電力、鋼鐵等下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)回暖，對(duì)煤炭需求的進(jìn)一步增加，推動(dòng)煤炭?jī)r(jià)格大幅上漲，特別是冬季以來，企業(yè)生產(chǎn)和居民消費(fèi)用煤使得電煤、動(dòng)力煤需求量放量增加，價(jià)格持續(xù)上漲。4、電力股：普遍估值僅20倍具備投資吸引力目前電力行業(yè)主流上市公司的估值水平在20倍左右，因此對(duì)機(jī)構(gòu)具備一定的投資吸引力，未來行情值得期待。小結(jié)“有方案、無執(zhí)行”？2002年2月10日，國(guó)務(wù)院正式印發(fā)新一輪電改方案，業(yè)內(nèi)稱為“5號(hào)文”。改革總體目標(biāo)是：打破壟斷，引入競(jìng)爭(zhēng)，提高效率，降低成本，健全電價(jià)機(jī)制，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)電力發(fā)展，推進(jìn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，構(gòu)建政府監(jiān)管下的政企分開、公平競(jìng)爭(zhēng)、開放有序、健康發(fā)展的電力市場(chǎng)體系。打破壟斷被列為第一目標(biāo)。“十五”期間的具體的改革任務(wù)包括：廠網(wǎng)分開；競(jìng)價(jià)上網(wǎng)；建立競(jìng)爭(zhēng)、開放的區(qū)域電力市場(chǎng)；實(shí)行新的電價(jià)機(jī)制；制定發(fā)電排放的環(huán)境折價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，形成激勵(lì)清潔電源發(fā)展的新機(jī)制；開展發(fā)電企業(yè)向大用戶直接供電的試點(diǎn)工作，改變電網(wǎng)企業(yè)獨(dú)家購(gòu)買電力的格局；繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村電力管理體制的改革?！?號(hào)文”被認(rèn)為是中國(guó)電改第三階段開始的標(biāo)志。按照新方案的制度設(shè)計(jì)，5號(hào)文面世的2002年就實(shí)現(xiàn)了廠網(wǎng)分開的改革目標(biāo)，即在原國(guó)家電力公司的基礎(chǔ)上，成立了兩家電網(wǎng)公司(國(guó)家電網(wǎng)公司、中國(guó)南方電網(wǎng)有限責(zé)任公司)、五大電力集團(tuán)(中國(guó)華能集團(tuán)公司、中國(guó)大唐集團(tuán)公司、中國(guó)華電集團(tuán)公司、中國(guó)國(guó)電集團(tuán)公司和中國(guó)電力投資集團(tuán)公司)。不過，電改邁出這“輝煌第一步”后，似乎還沒有看到輝煌的第二步?！?號(hào)文面世至今，沒有人說其問題嚴(yán)重不要執(zhí)行了，而且從電改的實(shí)踐情況看，其制度設(shè)計(jì)也沒有大的偏差，但就是得不到進(jìn)一步執(zhí)行?！眳晴姾髡f。誰來定價(jià)電價(jià)改革是電改的核心問題。中國(guó)政法大學(xué)教授劉紀(jì)鵬說，電價(jià)管理本應(yīng)是電監(jiān)會(huì)的職能，但現(xiàn)在仍然由發(fā)改委負(fù)責(zé)。所以，兩個(gè)部門為此產(chǎn)生一些芥蒂也就在所難免。電監(jiān)會(huì)成立后，在它履行的電力市場(chǎng)監(jiān)管職能中，沒有電價(jià)管理權(quán)。因定價(jià)權(quán)是電力監(jiān)管核心工具之一，所以，電監(jiān)會(huì)認(rèn)為定價(jià)權(quán)的缺失影響了自己工作的效果和權(quán)威性。國(guó)家發(fā)展改革委則認(rèn)為，電價(jià)關(guān)乎國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，所以其管理權(quán)應(yīng)由管理國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的政府部門來管理，而不是非政府管制機(jī)構(gòu)電監(jiān)會(huì)。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳2003年7月印發(fā)的《電價(jià)改革方案》，電監(jiān)會(huì)只能根據(jù)市場(chǎng)情況向國(guó)家發(fā)展和改革委提出調(diào)整電價(jià)的建議，似乎二者之間的爭(zhēng)執(zhí)應(yīng)該結(jié)束，但事實(shí)并非完全如此。2004年，時(shí)任國(guó)家發(fā)展改革委經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)的劉樹杰在一篇文章中說，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，國(guó)家發(fā)改委行使定價(jià)權(quán)，電監(jiān)會(huì)則有電價(jià)建議權(quán)；發(fā)改委有電價(jià)監(jiān)督檢查權(quán)，電監(jiān)會(huì)行使電價(jià)監(jiān)管職能，這些錯(cuò)綜復(fù)雜的權(quán)能如何劃定邊界，確保互不打架，是一個(gè)非常棘手的問題。三、國(guó)際電力體制改革的經(jīng)驗(yàn)電力體制改革已經(jīng)成為不可阻擋的潮流。肇始于英國(guó)和美國(guó)的世界電力改革浪潮，就其改革模式而言，不存在普遍適用性多樣化是其特征。自1992年在美國(guó)通過了《國(guó)家能源法》（放棄了以往在外國(guó)電力資產(chǎn)中公用事業(yè)方面投資的嚴(yán)格限制）至今已過去了十余年，而我國(guó)自己的相關(guān)改革也已走到了半山腰，世界各國(guó)對(duì)電力工業(yè)進(jìn)行的形形色色之改革，尤可為我借鑒的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)何在？（一）、英國(guó)電力體制改革英國(guó)政府自１９９０年私有化以來，對(duì)電力工業(yè)從根本上進(jìn)行了結(jié)構(gòu)改組，在運(yùn)營(yíng)方式上也進(jìn)行了全面改革。將原來發(fā)電、輸電、配電統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的中央電力局ＣＥＧＢ分成三個(gè)部分：①發(fā)電部分建立了獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的國(guó)家電力國(guó)際公司ＮＰ、國(guó)家發(fā)電公司ＰＧ、國(guó)家核電公司ＮＥ和一些獨(dú)立的私人發(fā)電企業(yè)ＩＰ；②輸電部分建立了國(guó)家電網(wǎng)公司ＮＧＣ，主要是掌握輸電網(wǎng)和調(diào)度中心，并控制與法國(guó)、蘇格蘭的互聯(lián)工程以及兩個(gè)抽水蓄能電站；③配電部分組建了十二個(gè)地區(qū)性獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的電力配電公司ＲＥＣ，有部分地區(qū)性公司也具備發(fā)電能力；在一些地區(qū)還存在一些獨(dú)立私營(yíng)的供電公司，直接從事售電業(yè)務(wù)。在這種新的結(jié)構(gòu)中，處于中心地位的是國(guó)家電網(wǎng)公司ＮＧＣ以及在ＮＧＣ位置上形成的ＰＯＯＬ聯(lián)合系統(tǒng)或稱電力庫。ＮＧＣ承擔(dān)著電力市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)運(yùn)行工作，主要任務(wù)有：一是維持電網(wǎng)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，并不斷地發(fā)展電網(wǎng)；二是促進(jìn)發(fā)電環(huán)節(jié)和供電環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)。（二）、美國(guó)電力體制改革美國(guó)電力體制改革美國(guó)是政府多部門分工管電體制。美國(guó)能源部主要分工負(fù)責(zé)管理核能、水、火電等；農(nóng)業(yè)部農(nóng)電管理局則負(fù)責(zé)農(nóng)村電力工業(yè)。聯(lián)邦政府電力主管部門主要職責(zé)是制定電力工業(yè)法規(guī)并實(shí)行監(jiān)督。各州縣政府設(shè)有相應(yīng)管電機(jī)構(gòu)和人員。聯(lián)邦和州設(shè)有電力管制機(jī)構(gòu)。其職能與政府電力主管部門有嚴(yán)格劃分。美國(guó)電力工業(yè)開始于８０年代末。改革的主要內(nèi)容是：①發(fā)電端放開，實(shí)行投資主體多元化，允許公用電力公司以外的投資者投資建廠，這一政策使非電力公司擁有的獨(dú)立發(fā)電廠迅速發(fā)展。②公用電力公司相應(yīng)改變發(fā)、輸、配電垂直管理模式，組建一批控股的子公司，實(shí)行輸電子系統(tǒng)分開管理，輸電和配電分開結(jié)算。③鼓勵(lì)發(fā)電環(huán)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)。各獨(dú)立電廠上網(wǎng)電價(jià)按市場(chǎng)價(jià)與電力公司電廠競(jìng)爭(zhēng)。美國(guó)電力工業(yè)的這種改革發(fā)展是建立在規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作、健全的法律制度及現(xiàn)代化的電力生產(chǎn)、調(diào)度和銷售基礎(chǔ)上的，是一種有序競(jìng)爭(zhēng)。這種競(jìng)爭(zhēng)的最終受益者是廣大消費(fèi)者及電力工業(yè)本身，并將促進(jìn)電力工業(yè)更加健康快速的發(fā)展。（三）、歐共體電力體制改革歐共體電力體制改革既定方針是，開放市場(chǎng)，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，打破壟斷，提高效益，改進(jìn)服務(wù)。一、開放電力市場(chǎng)，電廠競(jìng)價(jià)上網(wǎng)銷售，用戶自主選擇供電廠。開放電力市場(chǎng)，主要是允許發(fā)電、配電和用戶自由接入電網(wǎng)，放開電力系統(tǒng)的發(fā)電端和配電端，形成發(fā)電商之間的充分競(jìng)爭(zhēng)，讓用戶享受廉價(jià)高質(zhì)的電力供應(yīng)和優(yōu)良服務(wù)。用戶是核心，在電力系統(tǒng)配電端，讓用戶獲得根據(jù)價(jià)格、服務(wù)條件自由選擇供電商的權(quán)利。二、廠網(wǎng)分開，輸配分開，調(diào)度獨(dú)立．電力市場(chǎng)開放，用戶自由選擇供電商，必然要求在發(fā)電、配電環(huán)節(jié)形成競(jìng)爭(zhēng)。另外在電網(wǎng)運(yùn)行的安全性，在發(fā)、輸、配、調(diào)分開經(jīng)營(yíng)后，則由系統(tǒng)各環(huán)節(jié)經(jīng)營(yíng)者依照相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和合同條件，明確各自的責(zé)任，共同承擔(dān)義務(wù)。三、電力調(diào)度遵循價(jià)格優(yōu)先、合理利用資源的原則。四、多層次多家辦電，平等互利，公平競(jìng)爭(zhēng)．由于工業(yè)發(fā)展已較充分，各經(jīng)營(yíng)主體間市場(chǎng)劃分格局已經(jīng)穩(wěn)定，電力法制已較健全。多層次多家辦電體制下各經(jīng)營(yíng)者之間，是完全可以協(xié)調(diào)相處、公平競(jìng)爭(zhēng)的。五、在政府調(diào)控下，按市場(chǎng)規(guī)律合理引導(dǎo)消費(fèi)的電價(jià)機(jī)制。六、建立新型歐共體的聯(lián)合電網(wǎng)組織及成員關(guān)系。歐共體設(shè)立有一個(gè)電力機(jī)構(gòu)，簡(jiǎn)稱ＵＣＰＴＥ，其職能是協(xié)調(diào)各國(guó)的電力政策，擬定指導(dǎo)規(guī)則，它只是一個(gè)關(guān)系協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。真正有約束力的是各成員國(guó)自己制定的電力法規(guī)和各成員國(guó)電力企業(yè)之間的共同協(xié)議。世界電力改革的共同點(diǎn)當(dāng)前世界各國(guó)的電力工業(yè)改革略有差異，但基本的原則和特點(diǎn)是相同的，大致可以歸納為以下幾個(gè)方面：１、政府組織電力改革；２、改革電力管制方式；３、改革電價(jià)形成機(jī)制；４、引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。四、中國(guó)電力體制改革的展望（一）、電力自然壟斷性及其管理方式客觀現(xiàn)實(shí)表明公共選擇理論對(duì)那些與人民日常生活息息相關(guān)的電力、電話、天燃?xì)?、自來水、鐵路、航空等被視為公用事業(yè)的生產(chǎn)與消費(fèi)仍存在覆蓋不完全性和解釋不充分性,從而主張公用事業(yè)的產(chǎn)品與衣食住行一樣,也屬于既具有競(jìng)爭(zhēng)性又具有排他性的私人品。按理說,私人品供求由市場(chǎng)獲得是沒有問題的,但這種私人品服務(wù)的民營(yíng)化并不盡人意,價(jià)格上升而服務(wù)不周,廣大消費(fèi)者怨聲載道,而政府管理者也常處于騎虎難下的境地。究其原因是,這種覆蓋廣、非重復(fù),固定成本高、沉淀性大,規(guī)模經(jīng)濟(jì)性、范圍經(jīng)濟(jì)性、網(wǎng)絡(luò)性經(jīng)營(yíng)的自然壟斷性產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品,既具有生產(chǎn)的弱競(jìng)爭(zhēng)性,又具有消費(fèi)的弱選擇性。對(duì)于這類產(chǎn)品若無條件地完全交給市場(chǎng),不僅是消費(fèi)者的不幸,而且是政府管理者的失職。正確的策略是政府主導(dǎo),產(chǎn)權(quán)、融資與生產(chǎn)由企業(yè)運(yùn)作,市場(chǎng)與企業(yè)協(xié)調(diào),綜合運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制、市場(chǎng)監(jiān)管和政府管制而保證廣大消費(fèi)者的利益。對(duì)于這種自然壟斷性產(chǎn)業(yè)的改革是一個(gè)十分棘手而又令人頭痛的問題。電力電網(wǎng)作為典型的自然壟斷性產(chǎn)業(yè),其改革同樣會(huì)遇到上述問題。電力體制改革既涉及國(guó)計(jì)民生、各行各業(yè),又涉及電力系統(tǒng)的發(fā)、輸、配、供各環(huán)節(jié),還涉及廠與網(wǎng)、網(wǎng)與網(wǎng)、廠與廠、電力與社會(huì)、電力與大眾等多種關(guān)系。因此電力改革過程需要各方面、各層次和各種關(guān)系的協(xié)調(diào)溝通與相互交流,從而打造一種和諧電力與和諧社會(huì)的良好氛圍。為此,既要市場(chǎng)機(jī)制,又要政府管制;既需要制度的規(guī)范,又需要道德的約束;既要求電力承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、履行全面服務(wù)義務(wù),又要求其他行業(yè)及廣大民眾對(duì)電力的理解與支持。（二）、電力改革中的競(jìng)爭(zhēng)、壟斷、監(jiān)管、收益與風(fēng)險(xiǎn)電力市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該是適度、有效、有序和有限的。電力改革引入競(jìng)爭(zhēng),首先要明確如何引入競(jìng)爭(zhēng),尤其要注意發(fā)電側(cè)五大發(fā)電集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)和輸配網(wǎng)分離的利弊分析。電力市場(chǎng)結(jié)構(gòu)基本屬于寡頭壟斷或壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),寡頭廠商會(huì)利用市場(chǎng)力操縱市場(chǎng),對(duì)其要進(jìn)行監(jiān)管。面對(duì)發(fā)、輸、配、供分開而形成的發(fā)電側(cè)競(jìng)爭(zhēng)、供電側(cè)競(jìng)爭(zhēng)、輸配電網(wǎng)專營(yíng)壟斷的基本格局,電力監(jiān)管要逐步放松經(jīng)濟(jì)監(jiān)管,適度加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)管,從而使發(fā)電側(cè)、供電側(cè)在監(jiān)管下競(jìng)爭(zhēng),輸配電網(wǎng)在監(jiān)管下專營(yíng)壟斷。電力市場(chǎng)中的輸配電網(wǎng)的自然壟斷性具有天然合理性,而與管理體制無關(guān)。輸配管理體制的關(guān)鍵在于網(wǎng)絡(luò)接入的方式、定價(jià)及管制問題。建立有授權(quán)、有能力的獨(dú)立的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的監(jiān)管機(jī)制,把電價(jià)制定和監(jiān)督權(quán)全部交給電監(jiān)會(huì),盡快建立一支懂技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)和法律的監(jiān)管隊(duì)伍。深刻認(rèn)識(shí)、正確處理競(jìng)爭(zhēng)、收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系仍是電力改革值得注意的問題。電力市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及其管理一直是電力改革的薄弱環(huán)節(jié),應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)。同時(shí),也要關(guān)注電力改革的成本效益分析和成果代價(jià)評(píng)估。（三）、電力規(guī)劃與電力市場(chǎng)發(fā)展電力市場(chǎng)環(huán)境下的電力規(guī)劃因競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入而面臨新的挑戰(zhàn)和問題。電力供求狀態(tài)及其規(guī)律是電力規(guī)劃的前提,電力負(fù)荷預(yù)測(cè)是電力規(guī)劃的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民生活水平提高都會(huì)拉動(dòng)刺激電力需求增加,進(jìn)而給出增加電力供給的市場(chǎng)信號(hào),而電力建設(shè)周期普遍偏長(zhǎng),這樣便造成電力供求由不平衡到平衡再到新的不平衡的動(dòng)態(tài)變化狀態(tài)。為此,電力規(guī)劃要以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),遵循電力系統(tǒng)成本最小（LC）原理,堅(jiān)持綜合資源規(guī)劃（IPR）優(yōu)化原則,堅(jiān)持電力超前發(fā)展、保證充足備用、確保安全供電的基本精神，運(yùn)用定性分析與定量計(jì)算,人的經(jīng)驗(yàn)與數(shù)學(xué)建模,單目標(biāo)與多目標(biāo)、數(shù)學(xué)模型與模擬仿真、人的智慧與人工智能相結(jié)合的方法進(jìn)行滾動(dòng)型、適應(yīng)型、智能型電力規(guī)劃。這樣,電力規(guī)劃作為政府宏觀調(diào)控手段既能盡量避免電力短缺和過剩的交替出現(xiàn)，又能保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展電力先行的實(shí)現(xiàn)。加強(qiáng)水電開發(fā)規(guī)劃和風(fēng)電、太陽能等新能源規(guī)劃與評(píng)估。為使電力市場(chǎng)健康發(fā)展,應(yīng)建立電力市場(chǎng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和評(píng)價(jià)模型方法。（四）、電價(jià)形成機(jī)制電價(jià)形成機(jī)制要體現(xiàn)資源環(huán)境價(jià)格形成機(jī)制,要反映資源的稀缺性,體現(xiàn)生態(tài)倫理性。電力系統(tǒng)的發(fā)(生產(chǎn))、輸配(流通、交換)、供用(消費(fèi))形成一個(gè)鏈條,相應(yīng)也形成由發(fā)電成本、輸配電成本和供電成本組成的成本鏈和由上網(wǎng)電價(jià)、輸配電價(jià)與銷售電價(jià)組成的電價(jià)鏈。在電力供求與電價(jià)互動(dòng)、電價(jià)鏈各環(huán)節(jié)電價(jià)互聯(lián)和電價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與電價(jià)監(jiān)管互補(bǔ)三者集成的電價(jià)形成機(jī)制指導(dǎo)下,設(shè)計(jì)電價(jià)結(jié)構(gòu),制定電價(jià)水平。電價(jià)結(jié)構(gòu)區(qū)別對(duì)象,分門別類,簡(jiǎn)明適用,電價(jià)水平科學(xué)合理。電價(jià)過高,國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)成本增加,影響人民生活;電價(jià)過低,易造成大手大腳用電浪費(fèi)。社會(huì)大眾歡迎的電價(jià)并非是對(duì)整個(gè)國(guó)計(jì)民生最有利的電價(jià)。電價(jià)不僅要反映成本和資源稀缺,而且要保證電力企業(yè)的合理利潤(rùn)率,保持激勵(lì)機(jī)制,維持電價(jià)與其他能源價(jià)格的合理比例,變電價(jià)扭曲,按不同電力服務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)別定價(jià)。（五）、電力市場(chǎng)與電力投融資電力作為資金的技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè),需要巨額資金,會(huì)形成巨大沉沒成本。對(duì)于我國(guó)電力市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展來講,不僅缺乏電源建設(shè)資金,更缺乏電網(wǎng)建設(shè)資金?！笆晃濉逼陂g電力投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資應(yīng)為8%左右。電網(wǎng)投資占電力投資的40%左右,輸電網(wǎng)與配電網(wǎng)的比例為6比4。為此,應(yīng)發(fā)展電力金融市場(chǎng),開發(fā)金融工具,建立電力項(xiàng)目金融市場(chǎng)商業(yè)融資制度,加強(qiáng)電力投資決策和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。建立公司債券市場(chǎng)、完善擴(kuò)展電力融資渠道。對(duì)于輸電網(wǎng)投融資可借鑒發(fā)電BOT方式,實(shí)施輸電BOT方式,或采取自然壟斷權(quán)競(jìng)標(biāo)和股份制(包括用戶和職工持股)。遵循投資體制改革的規(guī)定,加強(qiáng)電力投資評(píng)估與后評(píng)價(jià)。謝謝觀賞！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)買房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉(cāng)庫、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉(cāng)庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物