大型商業(yè)零批市場項目可行性分析報告

PAGE44第一章項目概況1.1項目基本情況項目名稱：xx縣xx城市綜合體（暫定名）項目建設地點：xx縣新工業(yè)園區(qū)策劃單位：xx縣xx鎮(zhèn)人民政府策劃單位負責人：饒輝策劃單位聯(lián)系人：池雄文手機辦單位：xx縣xx鎮(zhèn)人民政府建設性質：新建建設規(guī)模和內(nèi)容：建設占地面積約285畝190000平方米的大型城市綜合體，建筑總面積達122244平方米，其中商業(yè)店鋪達十萬余平方米，以花園式的城市綜合體為設計藍圖。項目建設地址擬于xx縣新工業(yè)區(qū)，毗鄰稀土工業(yè)園。大型的商業(yè)零批市場及城市綜合體配套設施，能為稀土工業(yè)園帶來良好的輔助效應，能更好的服務新工業(yè)區(qū)所有企業(yè)的員工及居民。研究依據(jù)：福建省及龍巖市關于貫徹落實《國務院關于支持福建省加快建設海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見》的實施意見《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設部：計投資[1993]530號）《關于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號）《建設工程價格信息》xx縣“十二五”發(fā)展計劃綱要1.2項目SWOT分析1.2.1優(yōu)勢——StrengthS1：本項目毗鄰稀土工業(yè)園，在新工業(yè)區(qū)的較中心位置，距高速路口近，能最大化的服務稀土工業(yè)園及新工業(yè)區(qū)的其他企業(yè)；S2：項目近20萬平方米的超大規(guī)模和地處城市中心的優(yōu)越區(qū)位使其成為同類項目的佼佼者；S3：項目區(qū)位較好，片區(qū)規(guī)劃前景好，特別是項目建設完成后，區(qū)域的美譽度和知名度將得到較大提升；S4：地塊周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育等城市功能配套齊全，減少了項目配套建設的壓力；S5：地塊所在片區(qū)的交通狀況無論是從近景還是未來規(guī)劃，都非常便捷；S6：本案在產(chǎn)品規(guī)劃上顯示出較強的差異性，有利于實行差異化營銷戰(zhàn)略；S7:商業(yè)、景觀、交通便利，并與本項目保持良好的適宜關系，使得本案成為片區(qū)最宜居的商業(yè)廣場開發(fā)項目；1.2.2劣勢——WeaknessW1：本案規(guī)模較大，工程量巨大，需大量資金及人工。同時在周邊區(qū)域的整體的商業(yè)環(huán)境較差，業(yè)態(tài)檔次偏低，亟待改善；W2：據(jù)調查，xx縣城區(qū)已經(jīng)供應不少的商業(yè)經(jīng)營場所，本項目標志著xx縣商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的提升和換代，因此面向的客戶群有可能涉及到外地客戶，這對日后的營銷策略考驗較大；1.2.3機會——OpportunityO1：長汀近些年經(jīng)濟社會的高速發(fā)展強烈需要城市綜合體的出現(xiàn)；O2：本案在產(chǎn)品上定位為xx縣城市綜合體，規(guī)模巨大，可建設成為片區(qū)標志性高尚社區(qū)，奠定片區(qū)主導地位；O3：xx縣內(nèi)其它商業(yè)小區(qū)開發(fā)多為多層建筑，市場上高層、小高層供應較少，主打小高層建筑的本案剛好可以彌補xx縣的不足，市場潛力巨大；O4：本案為城市綜合體，價值潛力大，景觀豐富，綠化率極高，相對于xx縣目前其它商業(yè)小區(qū)景觀單一、布局古板、配套不足來說，是一個最佳的商業(yè)投資場所，對于未來市場將產(chǎn)生極大沖擊力并最終贏得市場和人們的認可和接受；1.2.4威脅——ThreatT1：xx縣商業(yè)經(jīng)營市場目前已經(jīng)處于高價位內(nèi)運轉，升值前景不是很樂觀；T2：本項目商業(yè)廣場體量較大，對于項目的營銷壓力較大；T3：宏觀調控的影響不容忽視。第二章宏觀經(jīng)濟分析及項目定位與規(guī)劃2.1xx縣城市發(fā)展概況2.1.1xx縣區(qū)位概況長汀地處福建西部，武夷山南麓，南與廣東近鄰，西與江西接壤，是閩、粵、贛三省的邊陲要沖，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分。全縣設18個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），總人口50萬人。土地面積3099平方公里，為全省第5大縣。長汀山清水秀，與湖南鳳凰一起被國際友人路易·艾黎譽為“中國最美麗的山城之一”，融人文景觀與自然景觀于一體。長汀是國家歷史文化名城，擁有悠久的歷史文化、源遠的客家文化、豐富的革命文化等“三位一體”的文化特色。長汀是福建新石器文化發(fā)祥地之一，全縣有200多處新石器遺址。漢代置縣，唐開元二十四年（公元736年）建xx，成為福建五大州之一。自盛唐到清末，長汀均為州、郡、路、府的治所。明清兩代xx府管轄長汀、寧化、清流、歸化、連城、上杭、武平、永定八個縣。長汀是客家首府，繞城而過的汀江被喻為客家人的母親河。長汀為全國著名的革命老區(qū)，是紅軍故鄉(xiāng)、紅色土地、紅旗不倒的地方。長汀具有光榮的革命傳統(tǒng)。第二次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期，長汀是中央蘇區(qū)的重要組成部分，是中央蘇區(qū)的經(jīng)濟文化中心，被譽為“紅色小上海”。毛澤東、周恩來、朱德、劉少奇等老一輩革命家在長汀從事過偉大的革命實踐。黨的早期領導人瞿秋白、何叔衡在長汀就義。第二次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期，長汀2萬多名優(yōu)秀兒女參加了紅軍，涌現(xiàn)出了老將軍13名，是紅軍長征出發(fā)地之一。1932年，第一個福建省蘇維埃政府、中共福建省委、福建軍區(qū)等機構在長汀成立，長汀成為福建革命運動的政治、軍事中心。全縣有全國重點保護的革命遺址7處，還有省級文物保護單位與省級革命建筑物3處，縣級文物保護單位27處。圖1-1：xx縣位置圖2.1.2xx縣經(jīng)濟概況長汀資源豐富。主要礦產(chǎn)資源：金屬礦有稀土、鎢、鐵、錫、金、銀等，其中稀土儲備量居全省之首；非金屬礦有石灰石、白云石、大理石、輝綠石、玄武石、高嶺土、葉蠟石，鉀長石、硅質石、黃鐵石、磷礦、煤、礦泉水、溫泉等，其中高嶺土、花崗巖、輝綠石、玄武石、鎢礦等資源較為豐富，有較好的開采和利用價值。林地面積17.87萬公頃,森林覆蓋率達74%,林木蓄積量1000多萬立方米。全縣可開發(fā)水資源10萬千瓦,現(xiàn)已開發(fā)4.2萬千瓦,水資源開發(fā)潛力巨大;境內(nèi)地下水資源和地熱資源豐富,河田溫泉屬國內(nèi)罕見,溫度高達80攝氏度,日流量達4000噸以上.從2000年開始，xx縣委、縣府積極發(fā)展服裝紡織、機械電子、稀土加工、農(nóng)產(chǎn)品加工等產(chǎn)業(yè)。長汀為省商品糧、油料、烤煙生產(chǎn)基地，重點林區(qū)縣之一。農(nóng)副產(chǎn)品有稻米、麥、甘薯，大豆、花生、芝麻、油菜籽、甘蔗、藥材（烏梅等）、煙葉、荸薺、西瓜、茶葉，油桐籽、油茶籽、紅菇、板栗、筍干、松脂，小米椒，河田溫水魚著名，特產(chǎn)圓金柑、汀菇，禽畜良種河田雞（中國五大名雞之一，1964年國際名雞評比中名列第二）、童坊花豬。工業(yè)有紡織、化工、建材、冶金、森工、電力、食品、機械等門類。傳統(tǒng)名產(chǎn)長汀豆腐干，xx斗笠、皮枕、竹筒席、玉扣紙、華嚴堂驚風丸。幾年來根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及國內(nèi)外市場需要已逐步形成服裝紡織、機械電子、稀土加工、農(nóng)產(chǎn)品加工等四大產(chǎn)業(yè)并具一定規(guī)模。2009年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值60.25億元，財政收入41313萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9560元，農(nóng)民純收入5356元。2.1.3xx縣交通概況長汀區(qū)位優(yōu)勢明顯，水、電、路、通訊等基礎設施日趨完善。龍贛鐵路、龍長高速公路、319國道和省道洋萬線在城區(qū)交匯，直達贛、湘、鄂、川和福建各地，承西啟東的交通樞紐作用日益突出。長汀至廈門港350公里，距連城機場81公里，長汀至廣州、深圳當天可達，特別是長汀至京九鐵路140公里，龍贛鐵路與京九鐵路相接，已開通“鐵海聯(lián)運”，2006開通了龍巖直達北京的“海西號”，長汀至北京只要23個小時。龍長高速公路與福、廈、漳、泉相通，這使長汀成為閩南、粵北與內(nèi)陸省份商品流通和經(jīng)濟走向的“黃金通道”。2.1.4市政基礎設施xx縣城區(qū)市政基礎設施較好。水資源豐富，水質良好，汀江河穿城而過，自來水供應充足。電力供應也十分充裕。交通便捷，形成便捷的鄉(xiāng)、村交通網(wǎng)絡。電訊設施先進、通信網(wǎng)絡遍布全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村，通訊便捷。2.2項目定位與規(guī)劃2.2.1項目整體定位打造xx縣地標級的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項目增進了用地集約性，對土地資源日益緊張的地區(qū)帶來新的發(fā)展契機；綜合體項目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設施投入壓力；綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對城市發(fā)展有著積極作用。本項目通過城市綜合體的打造，完善區(qū)域內(nèi)交通及配套設施，為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供基礎；滿足項目區(qū)域及周邊對商業(yè)、高檔辦公物業(yè)需求；促使片區(qū)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展。改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務形象，通過改造進一步提升區(qū)域的競爭力。本項目位于城市邊緣的新工業(yè)區(qū)，擁有“高密度聚集”的綜合資源，因而具備“高強度抗衰”的特性，給項目的長遠發(fā)展帶來機會。綜合體項目統(tǒng)一的管理，實現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個項目保持在頂尖的運行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟效益，提高整體物業(yè)的價值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。商業(yè)是城市綜合體的核心驅動力城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務及居住功能的合理定位和有機組合，能夠創(chuàng)造更有效率的社會運行模式、營造更具現(xiàn)代都市風格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式。城市綜合體中包括商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅等功能，其中商業(yè)是城市綜合體的關鍵組成元素，它為整個項目定位確定了市場基調，是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，同時也為項目樹立鮮明的個性。其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進，推動項目資產(chǎn)升值。城市綜合體商業(yè)比例持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項目形象，以高檔次高標準打造項目獨特優(yōu)勢，打造城市級地標。同時順利開業(yè)后，持有型物業(yè)統(tǒng)一管理運營，實現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個項目保持在頂尖的運行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟效益，提高整體物業(yè)的價值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。城市綜合體的開發(fā)是一個周期長，投入大得開發(fā)過程，而持有型物業(yè)的財務回收期是一個長期的過程，在項目較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項目健康財務狀況得重要組成部分。同時，銷售型物業(yè)借助持有型物業(yè)的高起點、高定位，銷售型物業(yè)實現(xiàn)較高的銷售價值。物業(yè)類型持有/銷售建筑面積（萬平方米）所占比例商業(yè)街區(qū)式商業(yè)持有315%購物中心持有210%商業(yè)批發(fā)市場銷售630%商業(yè)匯總

1155%寫字樓甲級寫字樓持有315%SOHO銷售210%寫字樓匯總

525%酒店星級酒店持有15%特色飲食業(yè)持有15%酒店匯總

210%公寓服務式公寓持有110%配套公寓銷售15%公寓匯總

210%持有型物業(yè)匯總1155%銷售型物業(yè)匯總945%2.2.2各功能板塊發(fā)展概念商業(yè)持有型商業(yè)發(fā)展概念：城市級購物中心是打造檔次的核心，街區(qū)式商業(yè)融合文化藝術娛樂休閑等功能，提升商業(yè)整體品質。持有型商業(yè)分兩期開發(fā)，第一期開發(fā)購物公園式街區(qū)商業(yè)；第二期開發(fā)城市級一站式購物中心。購物公園式街區(qū)商業(yè)以環(huán)境打造和文化氛圍為第一要務，是文化藝術娛樂休閑最佳結合的具有強烈商業(yè)創(chuàng)新的，采用混合業(yè)態(tài)發(fā)展，發(fā)展“泛商業(yè)”體系以休閑娛樂為主導，注入特色餐飲功能、文化藝術展示功能、教育功能、娛樂功能城市級一站式購物中心是城市核心的、城市級的具有強烈都市商業(yè)印象的以高端消費為主的國際商業(yè)體驗：以購物為主導，商品以高檔為主，輔以中高檔，囊括眾多國際一線品牌，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，回避市場中檔中高檔的發(fā)展主流。大型商業(yè)批發(fā)市場匯聚縣城所有企業(yè)的產(chǎn)品展示及批發(fā)市場，以統(tǒng)一規(guī)范化管理的理念來經(jīng)營，市場的成功經(jīng)營能將各企業(yè)的產(chǎn)品最大化、便捷式的推向客戶群。甲級寫字樓標志性的建筑文化。摩天大樓的建筑文化就是標志性的外立面形象。先進的硬件設施。包括物業(yè)的外觀、內(nèi)外裝修標準、自動化系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)，保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)以及電梯、空調等方面。寫字樓追求科技與創(chuàng)新，所使用的技術較酒店更先進，對建筑設計和建筑功能創(chuàng)新的要求更高。高品質軟件服務。一方面要有高效的物業(yè)管理，另一方面要有對入駐企業(yè)的專業(yè)化商務服務，例如衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務。酒店及服務式公寓酒店和公寓是提升項目形象和品質的重要配套和組成部分，項目將引入國際知名酒店和公寓品牌。銷售型物業(yè)發(fā)展定位高級式公寓基于項目的自然、地理條件、交通以及項目周邊完整的商業(yè)商務配套，項目發(fā)展為此區(qū)域內(nèi)高尚居住區(qū)。項目的規(guī)劃理念及目標應充分挖掘和利用土地優(yōu)勢，在規(guī)劃設計中強調住區(qū)與商業(yè)街區(qū)的互動，強調高尚居住環(huán)境和氛圍，強調住區(qū)的個性特征與私密性，同時兼顧與商業(yè)街區(qū)的關聯(lián)。Soho商務樓結合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀，規(guī)劃部分soho商務樓，滿足中小企業(yè)辦公需求采用開放式街區(qū)的形式，造街實現(xiàn)商業(yè)規(guī)模最大化，實現(xiàn)可銷售面積最大。商業(yè)街結合soho的建設，發(fā)展部分商業(yè)街?？梢詫崿F(xiàn)較高的商業(yè)價值。2.2.3項目經(jīng)營管理優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)營管理團隊與建筑設計顧問公司為保障本商業(yè)項目可以一舉成功，無論是在商業(yè)定位可以符合市場與后期經(jīng)營管理方面可以在南京居于同行業(yè)前列，還是商業(yè)規(guī)劃設計最趨合理并顯現(xiàn)特色的商業(yè)氣氛以及建筑設計方面具有獨特的建筑風格，從項目最優(yōu)發(fā)展出發(fā)，抽調優(yōu)秀的管理人員與專業(yè)人士，組建優(yōu)秀的商業(yè)項目團隊，同時將委托國內(nèi)一流的專業(yè)商業(yè)顧問公司與建筑設計公司參與項目的開發(fā)，為項目順利開發(fā)作足準備工作。第三章市場調查分析3.1市場調查3.1.1城市綜合體的概念城市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、多元復雜而統(tǒng)一的建筑群落。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大，居民生活水平的不斷提高，休閑、餐飲、購物、娛樂、商務、文化等功能業(yè)態(tài)相結合的“一站式主題購物中心”正逐漸被人們所青睞。順應這種新的消費潮流，近年來，單體商業(yè)項目從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到多棟建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但商業(yè)項目擱淺或開業(yè)后運營困難的現(xiàn)象時有發(fā)生。這就要求我們在實際操作中，須充分考慮商業(yè)地產(chǎn)定位、業(yè)態(tài)組合、設施規(guī)劃的商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設計、建設、運營的每個過程與環(huán)節(jié)。3.1.2.項目所在區(qū)域的投資環(huán)境xx縣以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全縣的社會經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費水平逐年上升，消費結構逐步升級，極大地促進了xx縣消費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。2010年上半年，全縣國民經(jīng)濟總體呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，第一、第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長，第二產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，經(jīng)濟運行質量不斷提高。經(jīng)市統(tǒng)計局核定，上半年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值32.10億元，可比增長14.1%，比上年同期提高1.1個百分點。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值4.94億元，同比增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值13.59億元，同比增長32.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值13.57億元，同比增長3.9%。上半年，全社會完成固定資產(chǎn)投資22.1億元，增長46.1%，同比提高11個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)1.97億元，增長286.6%；第二產(chǎn)業(yè)10.75億元，增長37.8%；第三產(chǎn)業(yè)5.11億元，增長89.7%。上半年，城鄉(xiāng)50萬元以上固定資產(chǎn)投資累計完成21.05億元，同比增長50.3%。其中:工業(yè)生產(chǎn)性項目在稀土、凱鮑等重點項目強力拉動下，完成投資10.69億元，同比增長39.8%；房地產(chǎn)投資3.22億元,同比增長7.4%，比上月回升了3.2個百分點。全縣新開工項目78個，比去年同期增加5個，其中計劃總投資5000萬元以上項目11個。3.1.3.項目建成銷售影響因素分析采取周邊商業(yè)經(jīng)營市場作為分析對象，根據(jù)選定的市場比較價格，得出影響該項目銷售的因素比例。見下表：項目因素細化因素權重（%）打分得分（%）備注地域因素（45%）環(huán)境28%升值前瞻70.10.7生活氣氛30.10.3人文氣氛6-0.1-0.6自然環(huán)境（噪聲）70.050.35治安狀況3－0.1－0.3區(qū)域印象200交通7%車行、管制300公共交通3-0.1-0.3路口200配套10%學校、幼兒園50.10.5菜場、商場30.10.3醫(yī)院、銀行20.20.4個別因素（38%）規(guī)模（顯示配套、空間、房地產(chǎn)開發(fā)實力、升值潛力和社會影響）70.251.75平面設計100.11.0設備30.050.15裝修300建筑選材200外觀30.10.3景觀40.10.4小區(qū)內(nèi)景觀車位100新技術的應用300開發(fā)實力20.20.4物業(yè)管理（8%）品牌50.21.2收費300工程形象（3%）潛在風險300營銷（6%）市場時機、營銷包裝60.10.63.1.4市場趨勢和市場機會該片區(qū)地處縣城邊緣地帶，交通便捷距縣城中心較近，可實現(xiàn)本項目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。本項目周邊生活配套包括：購物廣場、中心百貨；銀行分點（后期引入）；醫(yī)院；幼兒園；以及市民廣場，設施一應俱全。作為xx縣的一個大型商業(yè)社區(qū)，各行業(yè)的店鋪、寫字樓的遷入，將給本項目帶來強大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目商鋪、寫字樓的銷售與租賃。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系當中，市場前景令人樂觀。xx縣近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、資源比較優(yōu)勢，做到引資引智并重，同時恰逢現(xiàn)階段長汀房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機，作為xx縣的一個大型商業(yè)住宅社區(qū)，本項目前景十分看好。3.2xx縣商業(yè)調查與分析3.2.1消費居民消費情況xx縣作為福建的第5大縣，雖然其經(jīng)濟教育等方面取得了質的飛躍，但商業(yè)發(fā)展水平與其工業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化水平還很需大力發(fā)展。上半年，全縣社會消費品零售總額達13.68億元，同比增長16.3%。其中，批發(fā)業(yè)1.22億元，同比增長35.4%：零售業(yè)10.67億元，同比增長15.4%；住宿餐飲業(yè)1.79億元，同比增長10.7%。全縣市場消費增長仍依靠限上企業(yè)拉動，上半年，限額以上企業(yè)和個體實現(xiàn)銷售3.3億元，同比增長43.0%。強大的消費潛力為商業(yè)廣場超常規(guī)發(fā)展提供了充分的支撐及良好的機遇，城市綜合體作為今后兩、三年長汀領導型商業(yè)項目，有足夠的條件獲得成功。3.2.2xx縣商業(yè)布局目前xx縣商業(yè)核心區(qū)主要集中于城區(qū)中心，其中繁華中心位于兆征路、營背街、水東街和商業(yè)城附近?，F(xiàn)存商業(yè)圈基本信息商圈名稱位置商圈說明租金價格（元/平米）商業(yè)城位于環(huán)城路，xx鎮(zhèn)政府對面xx縣主要建材市場，是較為繁華地段60—100兆征路位于城區(qū)中心，貫穿城區(qū)xx縣主要餐飲聚集處，且分布著少量服裝、電器、家具等專賣店，人流量較大，比較繁華80—150營背街位于水東橋以東，直達東車站較為集中的服裝鞋帽集中區(qū)120—200水東街連接營背街和中心壩的步行街主要的服裝百貨商貿(mào)集散地60—120根據(jù)以上數(shù)據(jù)，其中商鋪租金與銷售均價比值介于100—150之間，按照國際慣例屬于正常值范圍類。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，xx縣的商業(yè)發(fā)展水平有了較大幅度的提高，已基本形成了以中心商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)中心、專業(yè)特色街和綜合商業(yè)街為主的布局結構與框架。3.2.3主要商業(yè)場所分析xx縣近年的商業(yè)取得了較大的發(fā)展，布局結構和功能現(xiàn)狀等方面有以下特點。1、由于規(guī)劃相對合理，商業(yè)發(fā)展處于有序發(fā)展2000年至今年xx縣的發(fā)展是歷史上發(fā)展速度最快、變化最大、人民群眾得益最多的時期。由于商業(yè)規(guī)劃相對合理，商業(yè)網(wǎng)點布局合理、功能定位明確，成為xx縣商業(yè)進一步發(fā)展的重要因素。在原有的批零體系被打破以后，相應地建立起符合現(xiàn)代流通規(guī)律要求的新的批零體系，不僅批零兩個縱向環(huán)節(jié)銜接平衡，而且零售各業(yè)態(tài)間的布局顯得井井有條，一切都是在規(guī)?；唐飞a(chǎn)方式的狀態(tài)中朝著“規(guī)范化市場”的方向加速前進。2、以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，商業(yè)檔次有較大提高空間xx縣城區(qū)內(nèi)雖然也有一些規(guī)模較大、檔次較高的商場，但從總體上看,仍是以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，缺乏現(xiàn)代商業(yè)的主要功能，商業(yè)檔次不高，還需引入先進業(yè)態(tài)，提高經(jīng)營檔次，形成規(guī)模效益的。3、商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮箅S著長汀的迅速發(fā)展，商圈正在形成和擴大。目前，整體規(guī)劃逐步成形，區(qū)域的商業(yè)環(huán)境和居家氛圍日漸成熟，穩(wěn)定的居住客源和消費力的提高刺激了商業(yè)項目投資開發(fā)的力度，成為商鋪投資的基礎。3.2.4本項目商業(yè)入市價格本項目商鋪應該對比于商業(yè)城的商鋪價格水平。目前商業(yè)城的租金水平為60—100元/平方米，根據(jù)和樓盤銷售價格進行評比，同時由于本項目定位為“新城市綜合體”，區(qū)域內(nèi)包含酒店、商業(yè)街、商務區(qū)等，經(jīng)過綜合考慮，按照經(jīng)驗判斷，本項目的綜合入市價格為8000元/平方米，租金水平為80—150元/平方米。第四章項目開發(fā)對城市功能的提升和完善4.1社會效益4.1.1城市區(qū)域功能的提升xx縣隨著時間的推移，近幾年來發(fā)展迅速，特別是在“新型城市綜合體”概念的支撐下，城市建設已經(jīng)在向先進發(fā)達城市靠攏。這意味著xx縣將更加提升自己的城市地位。本項目位于交通極為便捷的城區(qū)邊緣地塊，是一個絕佳地區(qū)。由于地理位置關系，完全有理由建設“新型城市綜合體”，這一概念的提出，將極大提升xx縣的城市地位，也因此要求更高的城市功能承載體的出現(xiàn)，而本項目的出現(xiàn)，即是作為xx縣城市功能提升的承載體：首先，根據(jù)市場調查，目前商業(yè)集中地以及城市休閑集中地僅只局限于在縣城中心城區(qū)。并且由于集中人口過多，各種配套設施已經(jīng)顯得比較落后，無法滿足人們更高的消費需求，因此本項目著力打造的商業(yè)街將補充這一空白，并且和城區(qū)中心形成聯(lián)動趨勢，將更加提升城區(qū)中心的繁華程度。其次，xx縣較少大型的高檔酒店，本項目也將填補這一缺憾。本項目將此酒店打造成城市中心的地標性建筑?？傊卷椖繉鳛閤x縣城市建設的標志性項目，將從不同的方面，包括娛樂、餐飲、居住、購物等全方位提升城市的功能。因此，本項目的建成對xx縣意義重大，將對xx縣整個城市面貌的改善起到關鍵性作用。4.1.2提供更多就業(yè)崗位作為大型綜合社區(qū)，有著巨大的消費潛力，本項目的商業(yè)街不僅僅是面向城鎮(zhèn)居民，而是面向全長汀的廣大市民。目前根據(jù)規(guī)劃方案，商業(yè)面積約為11萬平方米，按照國家的一般標準，一般步行街營業(yè)員每人可以經(jīng)營的面積為10平方米，也就是說僅就目前的規(guī)劃，可以為長汀市民提供就業(yè)崗位為：110000/10=11000就業(yè)崗位如果將商業(yè)面積提高10%或者更高，將提供更多的就業(yè)崗位，這對xx縣社會安全穩(wěn)定、提高xx縣人均收入將有重要的意義。4.1.3增加xx縣財政稅收本項目將促進長汀消費市場的火暴，引發(fā)如火如荼的消費功能。同時，加快了xx縣消費市場的流通。xx縣將在這些營業(yè)場所收取的各種稅收：營業(yè)稅、增值稅、城建稅、教育附加稅以及個人所得稅等。并由此形成聯(lián)動效應，帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4.2經(jīng)濟效益通過實現(xiàn)級差地租來獲取收益，即通過追加投資或提高交通通達程度等手段來增加收益。地租理論啟發(fā)我們，當前的土地收益還遠未達到最佳水平，尚有很大潛力可以挖。如果通過改造投入、追加投資將這一部分潛力挖掘出來的話，所獲地租收益的提升完全有可能彌補改造所需的投資，將商業(yè)廣場變成一種社會效益和經(jīng)濟效益兼得的大好事。4.2.1政府經(jīng)濟收益政府在本項目操作中，將遵循“零收益”的原則，也就是政府在建設商業(yè)廣場的土地出讓收益中不獲得經(jīng)濟收益。所以政府的經(jīng)濟利益將來源于城市功能改善、周邊環(huán)境改善、商業(yè)氛圍改善等所帶來的長遠的收益。包括財政稅收、周邊土地增殖、GDP的上升等眾多方面。4.2.2開發(fā)單位的經(jīng)濟收益（詳細分析見第七章）作為以利潤為目標的開發(fā)單位，經(jīng)濟收益是開發(fā)單位首要考慮的問題。本項目在可行性、各種利潤指標等方面反映出開發(fā)單位的經(jīng)濟收益。詳細計算過程將在后面的章節(jié)全面反映。4.3城市生態(tài)效益4.3.1城市中心區(qū)域整體面貌的改變改造地塊位于xx縣城區(qū)邊緣地帶，在市民心目中具有重要的意義，因此城市整體面貌的好壞很大程度上決定了xx縣整體面貌的改觀。目前xx縣道路規(guī)劃基本已經(jīng)完成，形成了四通八達的道路交通網(wǎng)。但是邊緣地帶商業(yè)功能的不足已經(jīng)嚴重妨礙了城市功能的提升和面貌的改善。4.3.2提升城市環(huán)境質量和居住質量就用地結構而言，現(xiàn)行的區(qū)域綠化用地較為稀少。如果合理分配用地數(shù)量結構，合理安排居住用地、綠化用地、商業(yè)用地以及娛樂用地等。從而通過土地利用機構的合理安排，形成良性經(jīng)營局面，既可實現(xiàn)人居環(huán)境的改變。目前，建筑密度達到70%，基本較少綠化。而經(jīng)過改造后，綠化率達到40%以上，并且擁有完善的交通系統(tǒng)，優(yōu)美的社區(qū)綠化廣場，從而不僅是對周邊環(huán)境和質量的改善，同時也是對整個城市環(huán)境的改善，并且能影響到周圍其他地區(qū)的環(huán)境質量的改善。第五章產(chǎn)品規(guī)劃建議及總體發(fā)展戰(zhàn)略5.1總體發(fā)展戰(zhàn)略5.1.1新城市綜合體概念的引入城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務場所的獨棟式綜合建筑體。隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結在一起，形成新型的獨立式的城市綜合體。

本項目優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了“城市綜合體”，城市一般都在城市中心區(qū)域就會出現(xiàn)高檔次的復合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復合性的，從這一點來看，城市中心區(qū)域本身就是一個龐大的綜合體。另外，xx縣目前已經(jīng)提供了較多的商業(yè)廣場，現(xiàn)在面臨城市商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的換代提升，因此，這點也要求本項目按照“城市綜合體”進行規(guī)劃。5.1.2本項目著力打造成為新城市綜合體城市綜合體市場需求旺盛。首先，表現(xiàn)在城市綜合體的交通、樓宇硬件設施（電梯、空調）以及物業(yè)管理水平等配套設施較高；其次，合理的生態(tài)景觀規(guī)劃。因此，如果選擇在城市綜合購置商業(yè)場地，就必然要求商業(yè)廣場具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體的需求漸成熱點。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應運而生了。而本項目具有所有這些優(yōu)越的因素和條件，為打造成為城市綜合體打下了堅實的基礎。5.1.3本項目的切入點符合城市綜合體的開發(fā)標準：大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。項目所在位置為城市邊緣，有人流和消費基礎大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢城市綜合體與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。齊備的生活系統(tǒng)

為滿足新工業(yè)區(qū)內(nèi)的稀土工業(yè)園及其他企業(yè)的員工的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、星級酒店和國際化寫字樓。同時，因為綜合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個綜合體要有自己的一個專業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理項目，來為業(yè)主提供周到的服務。開發(fā)實力城市綜合體作為高投入、多功能、多業(yè)態(tài)、大體量建筑群對開發(fā)單位開發(fā)節(jié)奏要求分期開發(fā)。通常先開發(fā)可以拉動項目價值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動開發(fā)其余部分。如杭州萬象城一期啟動的是近20萬平方米的商業(yè)和10萬平方米的住宅。二期啟動的是酒店及寫字間。北京萬達廣場一期開發(fā)高檔商務公寓，二期開發(fā)五星級酒店和5A級寫字樓以及大型商業(yè)購物中心。本項目開發(fā)也將采取分期開發(fā)的模式進行，在資金預算和開發(fā)節(jié)奏上已經(jīng)有了充分的準備，因此開發(fā)實力無庸置疑。5.2產(chǎn)品規(guī)劃及開發(fā)建議5.2.1總體布局建議該片區(qū)是xx縣傳統(tǒng)的老城區(qū)邊緣，交通便利、配套完善、人氣充足，同時又有匯聚大量企業(yè)的新工業(yè)區(qū)作為本項目的價值提升點，已經(jīng)成為一個較為成熟的市場，地塊增值潛力較大，通過對周邊在建項目的調查，根據(jù)該地塊出讓條件和《城市規(guī)劃設計規(guī)范》要求，建議該地塊開發(fā)低建筑密度、中高容積率商業(yè)廣場，構建高品質城市綜合體項目。5.2.2建筑類型建議該地塊面積較大，地勢平坦，北高南低，東高西低，應建設不同層次的住宅，根據(jù)對供應樓盤和項目區(qū)周邊環(huán)境的調查，結合該地塊的具體情況，該小區(qū)適合建設高層和小高層等建筑形態(tài)，突出現(xiàn)代都市的高品位形象，在產(chǎn)品的整體設計上貫徹“城市綜合體”的設計思想。根據(jù)項目定位，該項目品質應高于目前該區(qū)周邊的樓盤，要在容積率、綠化率、限高、通風、采光、戶型設計、土壤、空氣、水質、隔聲、體育、居住環(huán)境親和性和環(huán)保性等方面符合人居健康住宅標準，采用環(huán)保、節(jié)能、健康、人文的規(guī)劃設計理念和建筑工藝，充分應用智能技術、環(huán)保技術和材料，在物質和技術兩個方面保障客戶群的健康生活，保障客戶群生理、心理、道德和社會適應等多層次的健康需求，進一步提高質量，營造舒適、健康的環(huán)境。在綠化景觀方面，建議該項目綠地率達到40％以上，使綠色成為該健康項目的一大特色，優(yōu)異的環(huán)境更能夠提升項目品質。高綠地率可以實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)防塵、減噪及生態(tài)景觀功能；綠地中設置配套戶外活動空間，利于休閑活動；提供視覺景觀享受和提高文化品位。景觀綠地包括：公用景觀綠地、防護景觀綠地、形象景觀綠地、休閑景觀綠地、生態(tài)景觀綠地。應種植多種喬木，布置葉面積系數(shù)大、釋放有益離子強的人工植物群落，項目園林配置上應盡量考慮配置各種花卉。建筑形態(tài)上，要充分考慮市場上比較為人們所看好，比較高檔的的建筑形態(tài)。包括外立面、建筑風格、色彩變化等要體現(xiàn)本項目的高檔形象。符合21世紀人們的居住理念。5.2.3商業(yè)街規(guī)劃建議在本項目毗鄰城區(qū)，將成為城市居民休閑和娛樂的主要場所。所以商業(yè)街的規(guī)劃必須利用城區(qū)中心的人氣，并且使得在城區(qū)休憩的人能習慣性地進入商業(yè)街。也就是說要使得商業(yè)街對于中心花園要有可通達度。商業(yè)面積大幅度增加，實現(xiàn)了開發(fā)單位的利潤最大化。同時“T”字型規(guī)劃也將中心花園最大的利用起來，實現(xiàn)了商業(yè)街的可通達度。同時，要充分利用政府的關系，對于本項目的商業(yè)街，應大力度宣傳為“xx縣首個商業(yè)步行街”，將其打造成為城市公益產(chǎn)品，以便于更好的進行拆遷還建等后期工作。5.2.4公建配套建議居住區(qū)公共服務設施的配建，主要反映在配建的項目和面積指標兩個方面。根據(jù)該項目的規(guī)模以及周邊公共設施配套情況，小區(qū)應配建的項目有幼兒園、衛(wèi)生站、文體設施、小區(qū)商業(yè)配套、社區(qū)服務配套、金融郵電、市政公用配套等；居住區(qū)公共服務設施的配建水平應以每千居民所需的用地和建筑面積（簡稱千人指標）作控制指標，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中居住區(qū)公共服務設施（也稱配套公建）的規(guī)定，該項目公共服務設施用地和建筑面積控制見下表。會所配置建議采用“集中會所與泛會所”的方式，休閑、運動、交流等人性化的空間和設施遍布在小區(qū)的庭院和花園平臺的每一角落，創(chuàng)造一種開發(fā)、鄰里間融洽的生活方式。同時會所可以兼顧醫(yī)療功能，建議將會所和醫(yī)療結合，建設醫(yī)療式會所?？紤]到未來小區(qū)中需要配套較多體育設施（一個標準籃球場面積即420㎡），籃球場、網(wǎng)球場、游泳池等都可以在規(guī)劃考慮范圍之內(nèi)，表中文化體育設施的用地面積取值較高。本項目居住人口約為4210人，應有全面的生活配套設施，建議規(guī)劃社區(qū)診所、藥店、銀行和郵電所?？紤]到居住人口規(guī)模的龐大，另外本項目旁邊有幼兒園一所，建議將本項目建成xx縣最高檔的幼兒園，比如雙語幼兒園。商業(yè)服務用地不用考慮，因為周邊商業(yè)氛圍濃厚，同時長汀商業(yè)街也將全面建設。表5-1：公共服務設施用地和建筑面積控制表類別千人指標(㎡/千人)項目面積控制(㎡)用地面積建筑面積用地面積建筑面積總指標1091～1835(1491～2085)968～1397(1338～1977)19081540其中教育70～240330～12001120528醫(yī)療衛(wèi)生78～22838～981200600文化體育65～10545～751000700社區(qū)服務76～32859～2921100800市政公用50～140(450～760)30～140(400～720)900480第六章項目施工進度安排6.1項目整體開發(fā)目標規(guī)避風險從目前宏觀經(jīng)濟形式和商業(yè)廣場開發(fā)的現(xiàn)狀來看，還存在著很多不確定因素，因此所開發(fā)的產(chǎn)品必須保證市場接受程度高。綜合體項目開發(fā)周期長且投資巨大，因此項目本身開發(fā)的良好現(xiàn)金流是重要的保證品牌提升項目規(guī)模和區(qū)位是非常稀缺的土地資源，項目的成功將作為xx縣商業(yè)板塊開發(fā)的示范項目，并將其影響力擴張到全市范圍。同時打造項目品牌。先期入市的產(chǎn)品需要營造項目整體形象。良好的財務指標項目產(chǎn)品復合，容積率小，為規(guī)劃銷售型物業(yè)奠定了前提。項目開發(fā)前期資金充裕，但由于巨大的投資，從經(jīng)濟性考慮必須有一定規(guī)模的產(chǎn)品快速銷售才能保證有良好的現(xiàn)金流。價值最大化長期持有型物業(yè)是高品質的優(yōu)質物業(yè)，未來租金升值潛力巨大且存在外地資本運作的空間。部分高價值含量的物業(yè)可開發(fā)后期進行高價格銷售。6.2項目開發(fā)時序原則正確的開發(fā)時序對于實現(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義，各物業(yè)功能和性質的不同決定了入市時機的差異。關注各物業(yè)類型的特點，把控各產(chǎn)品推出市場的時機和期望達到的效果，銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)相結合，控制市場風險，財力、人力、物力等各種因素綜合考慮。前期沒有太大的資金壓力，側重開發(fā)能擴大項目影響力的產(chǎn)品類型。本項目地處城市邊緣，商業(yè)氛圍較好，在商圈外延區(qū)域內(nèi)，商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立項目品牌形象，對后續(xù)產(chǎn)品的價值提升有非常大的幫助。酒店和寫字樓項目入市進一步提升項目的整體形象。從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結合，有利于資金回現(xiàn)，有利于人力資源調配。公寓產(chǎn)品分期開發(fā)，享受項目形象提升積累的價值體現(xiàn)。并且由于配套的成熟帶動產(chǎn)品銷售。銷售型商鋪待項目整體價值高峰期時推出市場，可獲取高價值回報。保證綜合體物業(yè)價值的最大化包含兩個方面的含義：最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值。避免各物業(yè)之間的負面影響。6.2項目進度安排本項目工程建設期為3年。2011年6月前完成三通一平基礎工程；2011年6月—2011年12月完成全部建筑的樁體工程。2012年1月—2013年10月全部建筑工程。2013年10月—2013年12月完成社區(qū)的公共配套及綠化工程。2014年1月全部竣工投入銷售及租賃。第七章項目收入與投資估算本項目開發(fā)建設涉及劃撥工業(yè)用地轉為定向開發(fā)的商業(yè)廣場土地，從用地現(xiàn)狀的分析來看，基本上屬于毛地，以下部分為在深入研究估計涉及的理論知識以及實地踏勘的基礎上，進行的投資與收入估算。7.1主要估算依據(jù)《城市規(guī)劃條例》《建筑設計標準》《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》7.2項目收入與投資估算7.2.1總收入估算項目總收入為項目銷售、租賃收入。商鋪租賃年收入=150元/㎡*60000*12個月=10800萬元商住兩用寫字樓及住宅銷售收入=3800元/㎡*112624=42797.12萬元如項目商鋪以出售方式計算總價值則為=8000元/㎡*60000=48000萬元7.2.2投資成本估算項目開發(fā)總成本為土地成本、開發(fā)建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、不可預見費用等。A、土地成本本項目位于長汀城區(qū)邊緣地段，根據(jù)容積率、位置、日期修正以后，本項目土地單價擬定為1000元/平方米，土地面積為190000平方米。土地成本=1000元/平方米*190000平方米=19000萬元B．開發(fā)建設成本開發(fā)建設成本包括工程前期費用及建安成本兩項。其中工程前期費用通過查詢估算依據(jù)中的一些收費標準進行計算所得。根據(jù)規(guī)劃圖得知，項目區(qū)小高層面積約為9620平方米，多層為112624平方米。小高層建筑工程平方米造價為1800元，多層取均值1600元。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，建筑面積應由住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地四部分構成，所以這里除了計算住宅成本外還應包括公建成本、工程配套費用，其中公共建設面積為119882平方米；工程配套費用包括綠化工程成本、道路工程成本、環(huán)境工程成本、生態(tài)停車位成本等等，取經(jīng)驗值為每平方米建筑面積180元。具體各項費用如表7.1：表7-2：開發(fā)建設成本一覽表序號名稱價格（萬元）計算依據(jù)11.1勘察規(guī)劃設計1209.78按建筑面積20元/㎡計算1.21.2.1基礎設施配套費3629.33按建筑面積60元/㎡計算1.2.2消防設施配套費90.73按建筑面積1.5元/㎡計算1.2.3人防易地建設費1451.73按建筑面積24元/㎡計算小計城市建設配套費5171.791.3墻體改革費604.89按建筑面積10元/㎡計算1.4抗震設防審查3.02按建筑面積0.05元/㎡計算1.5工程質量監(jiān)督費143.12按建安成本0.18%計算1.6垃圾服務費725.87按建筑面積12元/㎡計算1.7白蟻防治費72.59按建筑面積1.2元/㎡計算1.8開發(fā)行業(yè)管理費30.24按建筑面積0.5元/㎡計算小計工程前期費用7961.322.1小高層建筑成本1731.6按小高層建筑面積1800元/㎡計算2.2多層建筑成本18019.8按高層建筑面積1600元/㎡計算2.3配套工程費用3629.33按建筑面積60元/㎡計算2.42.4.1樁基礎3629.33按建筑面積60元/㎡計算2.4.2一般水電安裝1814.70按建筑面積20元/㎡計算2.4.3電梯設備及安裝費1410.91按住宅建筑面積30元/㎡計算2.4.4消防725.87按建筑面積12元/㎡計算2.4.5煤氣250每戶2500元小計造價成本增加7830.81小計建安成本31211.54合計39172.84萬元C．管理費用管理費用按土地成本與開發(fā)建設成本的2％-5％計算，這里取2%，則管理費用為：管理費用=（土地成本+開發(fā)建設成本）*2%=（19000+39172.84）*2%=1163.5萬元D．銷售費用銷售費用一般為銷售收入的1.5%,包括廣告宣傳及市場推廣費和銷售代理費，具體各項費用如表所示：序號名稱價格（萬元）計算依據(jù)1廣告宣傳及市場推廣費214按銷售收入0.5%計算2銷售代理費428按銷售收入1%計算合計642 F．銷售稅費銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加構成。具體各項費用如表5.2所示：表7.3銷售稅費一覽表序號名稱價格（萬元）計算依據(jù)1營業(yè)稅2679.9按銷售收入5%計算2城市維護建設稅187.6按銷售收入0.35%計算3教育費附加80.4按銷售收入0.15%計算合計銷售稅費2947.9G．不可預見費由于項目土地取得及拆遷的過程相對較為復雜，而且本項目體量大，施工階段的費用要比一般項目高出不少，因此，這里增加不可預見費，提高使估算結果的準確程度。根據(jù)本案例的實際復雜程度，一般為這里取不可預見費為上述各項費用之和的2%計算。不可預見費=（土地成本+開發(fā)建設成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費）*5%=（19000+39172.84+1163.5+642+2947.9）*2%=1258.5萬元H．項目開發(fā)總成本項目開發(fā)總成本=土地成本+開發(fā)建設成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費+不可預見費 =19000+39172.84+1163.5+642+2947.9+1258.5=64184.74萬元第八章項目經(jīng)濟效益評價商業(yè)廣場開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小則可用多種方式及指標來衡量，本報告主要以考察項目的盈利能力為評價目的，采用靜態(tài)指標方式進行衡量，其中包括項目的利潤、成本——利潤構成、投資利潤率、成本利潤率、成本凈利潤率、銷售利潤率等指標。8.1項目經(jīng)濟效益指標8.1.1項目利潤項目利潤是銷售收入減去各種成本、費用、稅金后的余額，具體計算過程如下：開發(fā)單位利潤=銷售收入－項目開發(fā)總成本=90797.12萬元-64184.74萬元 =26612.38萬元8.1.2項目成本—利潤構成表8-1：項目成本—利潤構成序號項目價格構成總價（萬元）比例（%）1土地成本1900020.922開發(fā)建設成本39172.8443.143其它開發(fā)成本30643.374稅費2947.95.475利潤26612.3840.40**注：其它開發(fā)成本包括：管理費用、投資利息、銷售費用和不可預見費；稅費包括土地成本中的契稅和銷售稅費8.1.3項目利潤率A．開發(fā)利潤率開發(fā)利潤率為項目經(jīng)營期內(nèi)利潤總額與項目總投資的比率，鑒于我國房地產(chǎn)開發(fā)的資金運用方式，項目總投資一般取土地成本、開發(fā)建設成本與管理費用三者之和，具體計算過程如下：開發(fā)利潤率=開發(fā)單位/土地成本+開發(fā)成本+管理費用 =26612.38/（19000+39172.84+1163.5）=44.9%B．成本利潤率成本利潤率（RPC），指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標，其中的項目總開發(fā)成本為除銷售稅費外的總成本，具體計算過程如下：成本利潤率=開發(fā)單位利潤/項目總開發(fā)成本=26612.38/64184.74=41.5%C．成本凈利潤率成本凈利潤一般為開發(fā)單位利潤扣除所得稅部分，所得稅取利潤的33%計算，開發(fā)單位利潤率即為凈利潤占項目總開發(fā)成本的比率，具體計算過程如下：成本凈利潤率=開發(fā)單位凈利潤/項目總開發(fā)成本=26612.38*（1-33%）/64184.74=27.78%D．銷售利潤率銷售利潤率一般為開發(fā)單位利潤與銷售總收入的比率，具體計算過程如下：銷售利潤率=開發(fā)單位利潤/銷售總收入=26612.38/90797.12=30%8.1.4項目財務評價以商鋪銷售為計算方式：從投資角度來講，開發(fā)單位利潤實際是對開發(fā)單位所承擔的開發(fā)風險的回報。開發(fā)單位成本利潤率是初步判斷開發(fā)項目財務可行性的指標，一般來說，對于一個開發(fā)期為2—3年的項目，開發(fā)單位成本利潤率大體應為20%～60%。則每年利潤率在10%左右，符合市場的規(guī)律。以商鋪租賃為計算方式：為方便管理，項目商鋪以租賃方式經(jīng)營，商住兩用寫字樓及公寓以銷售方式經(jīng)營。此經(jīng)營模式時，因計算資金回收期，以此作為項目財務評價。待回壟資金=總投入-銷售收入=64184.74-42797.12=21387.62萬元投資回收期：3+待回壟資金/年利潤（商鋪租賃所得）+折舊＝5.1年(含建設期)本項目兩種開發(fā)方式的開發(fā)單位成本利潤率分別為30%，資金回收期為5.1年，從財務角度看完全可行。8.2項目敏感性分析本部分擬對項目地塊進行土地成本、銷售價格增長的敏感性分析，以測度其開發(fā)投資風險，為項目運作中的主要風險定性研究和規(guī)避提供數(shù)據(jù)支撐和依據(jù)。8.2.1土地成本敏感度分析土地成本（萬/畝）銷售收入（萬元）開發(fā)成本（萬元）利潤（萬元）5090797.1259458.6431338.4866.790797.1264184.7426612.388090797.1267945.6422851.488.2.2銷售價格增長敏感度分析價格增長率銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）開發(fā)成本（萬元）利潤（萬元）住宅商鋪6％3500784088981.4564184.7424796.718％3800800090797.1264184.7426612.3810％4100840092613.0664184.7428428.328.3項目投資主要風險8.3.1政策風險政策風險屬系統(tǒng)風險，它受國家宏觀調控政策的影響，是不可抗拒的風險之一。近些年來，新老“國八條”、“國六條”等一系列調控政策接踵而至，從宏觀角度來看此項政策延續(xù)去年中央政府宏觀調控的思路，進一步對高漲的商業(yè)廣場降溫，語調、措辭和措施都比上年政策更為明確和強烈，同時也使未來的商業(yè)廣場競爭越來越激烈，因此尋求好的對策十分重要。8.3.2市場風險市場風險是投資者所在地區(qū)商業(yè)廣場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場情況是一個變化的過程，商業(yè)廣場的供給與需求也在不斷變化中。1）、市場需求風險作為長汀城區(qū)邊緣第一個大型商業(yè)廣場社區(qū)，大量品牌商戶的遷入，將給本項目帶來強大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系當中，市場前景令人樂觀。隨著xx縣各經(jīng)濟體系的加快建設，高速公路及鐵路的開通，項目除xx縣本地客戶群體外，將有更多的周邊縣市客戶在此投資置業(yè)，形成更多的非自用型客戶。所以該片區(qū)需求市場量是存在較大潛力，同時也具有一定風險。2）、項目規(guī)模風險xx縣近年來商業(yè)小區(qū)發(fā)展迅速，商業(yè)小區(qū)開發(fā)在當?shù)匾研纬梢欢ㄒ?guī)模。本項目建筑面積為122244平方米，如此大的體量，對xx縣而言是會否造成市場壓力，需要作詳細的市場調研與分析。8.3.3項目風險本項目開發(fā)風險主要有三個部分，一是土地成本風險，從而影響總體開發(fā)成本和銷售利潤。通過對土地成本分析可以得知，土地成本費用的增加將使項目風險增加；二是預期銷售價格風險，本項目所在區(qū)域銷售價格水平較低，漲幅限制因素較多，使預期銷售收入有一定的風險；三是項目賣點風險，如果項目特色不明顯、賣點較少，使項目與其他商業(yè)廣場同化現(xiàn)象嚴重，風險較大；四是資金風險。項目開發(fā)運作需要充裕的資金作為的經(jīng)濟支撐，本項目體量過大，所以對資金要求較高。8.4項目風險規(guī)避1）、加強商業(yè)廣場調查的強度對于商業(yè)廣場開發(fā)投資來說，成功與否的關鍵之一在于把握商業(yè)廣場供求關系的變化規(guī)律，及時調整營銷策略來適應市場，商業(yè)廣場的風險很大，開發(fā)單位可能獲得巨額利潤，也有可能損失慘重，而市場調查分析的目的就是將風險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，來爭取最大的盈利機會。2）、提高項目開發(fā)專業(yè)化程度和策劃能力商業(yè)廣場的專業(yè)化要求越來越高，使未來銷售的難度越來越大，因此策劃的重要性也愈發(fā)明顯。3）、選擇適當?shù)娜胧袝r機任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，市場才會穩(wěn)定，商業(yè)廣場亦是如此。入市時機的選擇尤其重要，選擇合適的入市時機能使項目的獲得最大投資收益的同時使風險降到最低。根據(jù)本項目的實際情況，本項目開發(fā)期為三年，入市時機可選在2014年5月～10月之間，具體時間根據(jù)項目工程進度確定，但需要遵循的原則：一是在市場較熱的時期推出；二是減少項目周期，加快項目的現(xiàn)金流。4）、突出項目優(yōu)勢要使項目在入市后受到廣大消費者的關注和青昧，成為市場的一大亮點，就需要有突出的項目優(yōu)勢，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。由于項目體量較大，開發(fā)周期較長，項目的去化可能會在一定程度上受到規(guī)模和時滯性的影響。因此，項目的規(guī)劃要有適度的超前性和創(chuàng)新性，例如在小區(qū)內(nèi)景觀要多樣化等，這不僅符合未來人們的生活方式，同時也會成為項目的優(yōu)勢和亮點，從而盡可能地規(guī)避市場帶來的風險5）、適當提高商業(yè)面積，提高總收益本項目交通便捷，地理優(yōu)勢使項目具有很大的商業(yè)價值。若能在項目的中央修建T字行商業(yè)街，增加項目的商業(yè)面積，其帶來的收益是很可觀的，這可以在很大程度上降低項目的風險。6）、成本控制對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感。因此在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作，以確保預期目標的實現(xiàn)。7）、采取分期開發(fā)或者滾動開發(fā)的模式項目的建筑面積達19萬平方米，開發(fā)總成本達6.4個億，考慮到資金周轉等諸多因素，建議采取分期或滾動開發(fā)的方式進行開發(fā)。由于本項目對資金要求較高，采取滾動開發(fā)方式可以加速資金周轉和回籠，降低項目的投資風險。第九章結論通過對項目市場的全面分析，通過對項目投資價值與投資風險的深度論證，我們認為：xx縣xx城市綜合體項目開發(fā)市場潛力巨大，競爭優(yōu)勢明顯，各方配置資源良好，投資環(huán)境優(yōu)越，符合項目投資開發(fā)的綜合市場要求；此外，項目開發(fā)資金需求合理，投入與產(chǎn)出性價比高，預期風險可控，商業(yè)回報與綜合回報率高，品牌成長基礎良好，具備一個成功商業(yè)投資的綜合條件，結合xx縣的城市特性，鑒于目前國內(nèi)和國際都對城市綜合體開發(fā)形成了新的認識，提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領域，同時也是城市未來發(fā)展的新趨勢，為了發(fā)展和繁榮xx縣的經(jīng)濟建設，為xx縣市民提供嶄新的商業(yè)、商務和生活的城市空間。因此，我們建議：推動項目付諸實施，促使項目順利開發(fā)，打造一個全國知名的商業(yè)地產(chǎn)項目，實現(xiàn)旗濱跨越式發(fā)展。目錄目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目基本情況 11.2可行性研究報告編制依據(jù) 11.3研究工作范圍 11.4項目概況 21.5綜合評價 3第二章項目區(qū)基本情況 52.1項目區(qū)概況 52.2項目承辦單位基本情況 72.3建設條件 7第三章項目建設背景及必要性 103.1項目建設背景 103.2項目建設的必要性 12第四章市場分析及預測 144.1國內(nèi)市場分析與預測 144.2國外市場分析與預測 154.3市場前景分析 164.4市場風險分析 18第五章建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 205.1選址 205.2土地利用合理性分析 215.3資源充足 215.4生產(chǎn)周期 215.5建設內(nèi)容 215.6建設規(guī)模及產(chǎn)品方案 235.7建筑工程 23第六章養(yǎng)殖技術方案 256.1肉牛育肥技術方案 256.2飼養(yǎng)管理標準 26第七章配套設施建設 29HYPERLINK\l"_Toc38292466