公允價值計量在投資性房地產(chǎn)的應用問題分析本科畢業(yè)論文

本科生畢業(yè)論文公允價值計量在投資性房地產(chǎn)的應用問題分析——以中航地產(chǎn)為例引言2006年出臺的新準則的一大看點,即是財政部頒布了《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》準則。投資性房地產(chǎn)其實一直都存在于企業(yè)活動中,只是過去都在固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)項目下進行核算管理,但此模式下,固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的賬面凈值隨折舊和攤銷而逐步減少,投資性房地產(chǎn)的增值部分不能得到有效反映,全國大部分地區(qū)的投資性房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升,房地產(chǎn)行業(yè)利潤驚人。因房地產(chǎn)投資具有高收益和高風險的典型特征,為了規(guī)范隨著經(jīng)濟發(fā)展而日趨普遍的企業(yè)房地產(chǎn)投資行為以及因此日益活躍的房地產(chǎn)市場,降低投資性房地產(chǎn)帶來的財務風險,財政部于2005年7月發(fā)布了投資性房地產(chǎn)具體會計準則的征求意見稿,對房地產(chǎn)投資行為的會計處理做出了規(guī)定,且于2006年2月正式頒布了《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》,并從2007年1月1日起在上市公司實施,其他企業(yè)鼓勵執(zhí)行。近年來，我國投資性質(zhì)房地產(chǎn)市場的持續(xù)強勁增長，使不論企業(yè)投資者還是個人投資者，都將房地產(chǎn)作為一種投資手段，有將其作為主營的、也有兼營的，有為增值而盈利的、也有為抵御通貨膨脹的。而我國目前的市場環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)大都存在很大程度的升值。企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計量投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權，會導致會計賬面價值與現(xiàn)實市場的真實價值之間出現(xiàn)了巨大背離。這顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業(yè)的真實價值，公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。所以，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，對公允、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值和投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟實質(zhì)具有重要意義，也促進了我國會計準則與國際會計準則的進一步趨同。自2006年財政部公布新會計準則以來，針對《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》這一準則，國內(nèi)的學者展開了熱烈的討論。以下是一些比較有代表性的成果：楊傳先（2008）以及施穎（2009）均詳細的分析了公允價值在投資性房地產(chǎn)準則中的應用以及在多面可能產(chǎn)生的影響作了深入分析和探討。他們均認為對于上市公司管理層來說，往往自身對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量有所忌憚，因為公司業(yè)績的波動性會影響其考核、相關管理以及股權激勵等方方面面，并且還要付出公允價值取得與披露等相關成本，盡管這種計量模式利于投資者決策。付麗（2007）在《公允價值計量屬性的引入對企業(yè)財務信息的影響》中提出新會計準則中引入了公允價值計量對無論是盈余管理還是納稅方面都有很大影響。她特別指出了由于計量模式的改變帶來的此部分未分配利潤未有真正的資金流入，所以短期內(nèi)實質(zhì)上并未改善公司財務狀況，即公司分配利潤的能力實質(zhì)上并未得到提高。這樣，從利于公司未來發(fā)展的角度考查，為了避免企業(yè)資金狀況進一步惡化，避免過度暴露財務風險，宜對這種“紙面”未分配利潤予以一定限制。裘宗舜及夏炎（2007）在《投資性房地產(chǎn)為什么不愿采用公允價值后續(xù)計量模式》中從投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇出發(fā)，分析了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量方式的現(xiàn)狀，即多數(shù)經(jīng)營房地產(chǎn)的上市公司不愿采用公允價值進行后續(xù)計量，提出了由于相關政策的不明確和滯后性，導致上市公司寧愿采取現(xiàn)在看來更穩(wěn)健的成本模式進行計量投資性房地產(chǎn)。本文第一部分為引言，第二部分介紹了公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用原理，第三部分分析了公允價值價值計量在投資性房地產(chǎn)中應用所產(chǎn)生的經(jīng)濟后果，并且以中航地產(chǎn)股份有限公司為例進行了分析。第四部分主要是總結自2006年應用新會計準則以來公允價值在我國會計應用中存在的問題并對這些問題進行分析,找出問題存在的根源。最后對公允價值計量模式在我國應用存在的問題提出一系列建議和對策。1.投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量的原理1.1公允價值的概念及特征FASB從上世紀七十年代開始使用公允價值概念。直至九十年代己有20項具體準則采用公允價值這一概念。ISAB將公允價值定義為:“公平交易中,熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)慕痤~”?？衫斫鉃楣蕛r值就是現(xiàn)時的市場交易價格。FASB在上世紀七十年代、八十年代和九十年代以后分別有7項、15項和29項會計準則采用公允價值概念。在2006年9月發(fā)布的《公允價值計量》準則中將公允價值概念定義為:“在有序交易中出售一項資產(chǎn)或轉移一項負債時市場參與者在計量日支付的價格”。我國在新頒布的會計準則中將公允價值定義為:“在公允價值計量下,資產(chǎn)和負債按照在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~計量”。由上的各種定義比較可知,公允價值不僅是與其它計量屬性并列的一種計量方法,可以說是其他屬性存在的基礎,即需要反映交易和事項內(nèi)含的公允的價格,并同時兼有可靠性和相關性的信息質(zhì)量特征。FASB發(fā)布的SFAS157號準則《公允價值計量》把公允價值定義為“在有序交易中出售一項資產(chǎn)或轉移一項負債時市場參與者在計量日支付的價格”,其中有序交易是指信息在計量日前向市場公開并按通常慣例允許涉及同類資產(chǎn)和負債的市場行為,其計量目標是在出售資產(chǎn)或轉移負債這種假設交易中確定其脫手價格。由此可見,FASB認為公允價值具有公允性、不確定性和時效性三個方面的特征。我國新會計準則中進一步把公允價值的主要特征解釋為形成公允價值交易的公平性、計量對象的廣泛性以及交易和交易雙方的假定性?？梢?公允價值的基本特征為公允性、假定性、廣泛性和時效性。1.2投資性房地產(chǎn)定義及其公允價值計量目標將房地產(chǎn)作為一種投資手段，近年來在企業(yè)中已經(jīng)成為一種普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)不同，體現(xiàn)在以下三個方面:（1）目的不同投資性房地產(chǎn)是指為賺取資金或資本增值，或兩者兼而有之而持有的，具有投資性質(zhì)，需要公允價值來動態(tài)反應其價值的變化。而普通房地產(chǎn)則側重于該項資產(chǎn)在商品的生產(chǎn)、勞務或供應過程等中的使用。（2）現(xiàn)金流歸屬性不同投資性房地產(chǎn)很大程度上獨立于企業(yè)的其他資產(chǎn)，能夠獨立的產(chǎn)生現(xiàn)金流，而自用房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不僅歸屬于該項房地產(chǎn)而且歸屬于生產(chǎn)或供應過程中所使用的其他資產(chǎn)，在這點上與企業(yè)自用房存在本質(zhì)的不同。（3）風險收益性不同與一般的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)的投資金額較大，周期較長，而流動與變現(xiàn)能力較差，同時還具有高風險與高收益的特征。根據(jù)新會計準則，上市公司的投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。而國際會計準則第40號的投資性房地產(chǎn)包括的范圍還要更廣，它還包括以融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和滿足特定條件下的以經(jīng)營租賃方式長期租入的房地產(chǎn)，即租入的房地產(chǎn)轉租以賺取租金也屬于投資性房地產(chǎn)范圍。按照我國新準則對公允價值的定義，投資性房地產(chǎn)的公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產(chǎn)交換的價格。投資性房地產(chǎn)公允價值應以脫手價格而非進入價格為計量目標，不僅因為這一目標體現(xiàn)了從房地產(chǎn)市場交易者角度對資產(chǎn)未來流入和對負債未來流出的當前預期，且與會計準則對資產(chǎn)的定義是一致的，同時，從財務報告的角度上講，脫手價格目標也更為合理。另外，從概念上講，進入價和脫手價是不同的，某一房地產(chǎn)的市場價格，對出售者來說是脫手價，對購買者來說卻是進入價。交易主體可能在一個市場購買房地產(chǎn)，而到另外的市場去出售或轉讓。財務報告應當致力于對主體當前持有房地產(chǎn)而不是欲購置房地產(chǎn)的情況進行“公允表述”，從而從出售者或轉讓者的角度考慮投資性房地產(chǎn)的公允價值計量。1.3投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量的原理在2007年我國在上市公司中執(zhí)行新的會計準則，公允價值計量模式成為投資性房地產(chǎn)市場資產(chǎn)計量的重要模式之一。在此之前，投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量基本采用成本模式計量。新的會計準則規(guī)定：企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，而且計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。即采用公允價值模式進行計量，應當滿足兩個條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場中取得同類或類似房地產(chǎn)市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當企業(yè)首次取得某項非在建投資性房地產(chǎn)(或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時，該投資性房地產(chǎn)公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應當對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并假設無殘值。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的企業(yè)，對于在建投資性房地產(chǎn)（包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)），如果其公允價值無法可靠確定但預期該房地產(chǎn)完工后的公允價值能夠持續(xù)取得的，應當以成本計量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價值能夠可靠計量時或其完工后（兩者孰早），再以公允價值計量（徐漢峰，2007）。當我們應用公允價值計量時，還必須注意它的特殊性：第一，公允價值不同于市場價格，用公允價值計量的資產(chǎn)要求具有活躍的市場，其交易是大量而有序的，報價是公開并很容易取得。但是對公允價值來說，這樣的市場報價還只是屬于最佳的估計市場價格。如果缺乏活躍的市場，則公允價值就喪失最重要的可靠的估計依據(jù)了。第二，公允價值不是現(xiàn)實交易時產(chǎn)生的。它的估價對象是假想交易，并非已發(fā)生的現(xiàn)實交易。只要該資產(chǎn)或負債一直存在，就需要進行持續(xù)后續(xù)計量。第三，公允價值計量不是以交易雙方為基礎，而是以市場為基礎。資產(chǎn)或負債的貨幣表現(xiàn)始終近似于市場價格。因此，每個報告日，它都要調(diào)到當時的市價。投資性房地產(chǎn)運用公允價值模式計量和成本法后續(xù)計量中有很大的差別，會對企業(yè)的真實價值和會計利潤產(chǎn)生很大的影響（何江，2008）。采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的時候，不需要確認公允價值的變化所產(chǎn)生的利得或損失，只需要考慮資產(chǎn)的減值以及計提折扣和攤銷，用公允價值模式計量時，則不再需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值和原賬面價值之間的差額計入當期損益。2.投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀及影響分析2.1投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀分析2.1.1采用公允價值計量模式的上市公司數(shù)量不多，但呈增加趨勢通過上網(wǎng)查閱2006-2009年年報的方式，收集了對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的上市公司數(shù)據(jù)，計算披露有投資性房地產(chǎn)的上市公司中應用公允價值的比例。如表3-1-1所示：表3-1-1年份公允價值計量公司數(shù)統(tǒng)計公司數(shù)比例(%)2009257723.242010318393.692011409274.312012479834.78資料來源：馮群英，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2012（6）.從統(tǒng)計的結果可以看出，上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的采用大多都持謹慎態(tài)度。2006年年報中披露采用公允價值模式后續(xù)計量的有9家，占上市公司總數(shù)1.59%;2007年增加到18家，占上市公司總數(shù)2.86%，2009年增加到25家，占上市公司總數(shù)3.24%，數(shù)量上呈年遞增的趨勢。2.1.2確定公允價值金額的方法各異，有待進一步規(guī)范公允價值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務清償?shù)慕痤~，相關計量價值的取得需要采用一定的方法。從上市公司來看，主要采用了以下方法，見表3-1-2:表3-1-2房地產(chǎn)評估價格第三方調(diào)查報告雙方談判價格參考同類同條件房地產(chǎn)價格披露合計數(shù)量（家）14322425比列（%）56128816100資料來源：馮群英，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2012（6）.表3-1-2中可以看出，上市公司確定公允價值金額的方法非常多樣，主要以評估價格為主，其次是第三方調(diào)查報告和參考同類同條件房地產(chǎn)的價格，少數(shù)企業(yè)未披露確定公允價值的方法。上市公司選用的方法與準則要求的相比，存在一定距離，仍需要進一步規(guī)范。2.2投資性房地產(chǎn)公允價值計量的影響分析2.2.1增加企業(yè)的利潤企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量,能夠更加真實地反映期末投資性房地產(chǎn)的價值,而且通過比較能夠得到前后期投資性房地產(chǎn)公允價值變動,結合相關政策,對投資性房地產(chǎn)未來走向進行更加科學合理地預期,從而能夠進使作出的投資決策更加理性。新準則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量的,將不用對其進行折舊或是攤銷,而是在期末將其變動計入“公允價值變動損益”。由于不再計提折舊或進行攤銷,企業(yè)的費用因而會減少,期末企業(yè)利潤會相應增加另外,由于近年來我國房地產(chǎn)市場不斷升溫,企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的實際價值相對于取得時的成本,已經(jīng)有了大幅提高,這時候采用公允價值進行后續(xù)計量,公允價值與其賬面價值的巨大差額均計入“公允價值損益”,客觀上也會增加企業(yè)當年的利潤。2.2.2改善企業(yè)的資產(chǎn)和負債結構采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,使得擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)凈資產(chǎn)賬面價值得到較大程度的提升,資產(chǎn)增值“顯性化”;另一方面,重分類后的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量,則不用計提折舊,相應地也會增加凈資產(chǎn)的價值。而資產(chǎn)賬面價值的提升,則會降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率,使企業(yè)在表面上呈現(xiàn)較低的財務風險,為企業(yè)融資帶來了便利條件,有利于公司進行融資、并購以及規(guī)模擴張。2.2.3增加企業(yè)的所有者權益企業(yè)從成本模式變更為公允價值模式,根據(jù)準則的要求,屬于會計政策的變更,應當根據(jù)《企業(yè)會計準則第28號一會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定進行處理。在變更的當年,企業(yè)要采取追述調(diào)整的方式,調(diào)整年初所有者權益。而近年來房地產(chǎn)價格大大高于取得時的成本,由此導致的結果就是,企業(yè)上年度的資本公積(其他資本公積)會大幅度提升,所有者權益也會相應大幅度增加。另外,新準則規(guī)定,企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn),公允價值如果大于賬面價值,其差額也計入所有者權益,這兩種情況下,企業(yè)的所有者權益都會增加。2.3以中航地產(chǎn)股份有限公司為例2.3.1中航地產(chǎn)股份有限公司簡介深圳中航地產(chǎn)股份有限公司是經(jīng)深圳市人民政府以深府函(1994)13號文批準,于1994年3月30日成立的經(jīng)深圳市證券管理辦公室深辦復字(1994)第142號文批準,向社會公開發(fā)行股票,深圳證券交易所1994年9月24日深證市字(1994)第23號文批準上市交易,注冊資本為人民幣13932.5萬元。2007年11月16日,該公司2007年第二次臨時股東大會審議通過了《關于增加公司注冊資本的議案》,同意將公司注冊資本由人民幣13932.5萬元增加至人民幣22232萬元。同時,本次臨時股東大會還通過了《關于公司更名為深圳中航地產(chǎn)股份有限公司的議案》,同意公司將原用名“深圳市南光(集團)股份有限公司”變更為“深圳中航地產(chǎn)股份有限公司”。公司經(jīng)營范圍為:從事各類投資、開辦商場、賓館服務配套設施、國內(nèi)商業(yè)物資供銷業(yè)；另有物業(yè)管理、經(jīng)營、舉辦各種產(chǎn)品展銷、開展科技交流活動、舉辦科技學術交流會議。本公司及子公司主要產(chǎn)品為商品住宅及商鋪、物業(yè)服務、酒店服務。公司憑借上市公司的有利平臺,整合資源、擴大規(guī)模、突出主業(yè),先后完成了物業(yè)、酒店、地產(chǎn)三大業(yè)務的整合重組工作,充分發(fā)揮整體協(xié)同優(yōu)勢,著力打造城市綜合體,發(fā)展“中航城”核心產(chǎn)品品牌,形成以深圳為基地并輻射珠三角的業(yè)務核心,同時強勢挺進中國西南、西北、中南、長三角和環(huán)渤海區(qū)域,進而形成全國戰(zhàn)略發(fā)展布局。2.3.2中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)計量的現(xiàn)狀及影響中航地產(chǎn)在2008年資產(chǎn)負債表日對持有的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。公司對投資性房地產(chǎn)扣除10%的凈殘值后按50年進行平均攤銷。2009年4月26日,該公司以通訊表決方式召開了第五屆董事會第二十六次會議,審議通過了《關于投資性房地產(chǎn)會計政策變更的議案》及《公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法(試行)》,決定自2009年1月1日起,對持有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量,具體會計政策如下:資產(chǎn)負債表日,公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不對其計提折舊或進行攤銷,并以期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益,并在2007年及2008年度可比報表中進行追溯調(diào)整。下面，是中航地產(chǎn)變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式對企業(yè)財務狀況的影響。根據(jù)公司2007年末及2008年末投資性房地產(chǎn)公允價值的估值結果，對公司2007年及2008年資產(chǎn)負債表相關項目影響的增加額如表3-3-1:表3-3-12007年度2008年度投資性房地產(chǎn)351,266,990.85336,546,005.10遞延所得稅負債70,253,398.1767,309,201.02盈余公積24,454,607.2923,225,454.80未分配利潤237,420,416.00226,358,043.62少數(shù)股東權益19,138,569.3919,653,305.66(1)對企業(yè)凈資產(chǎn)的影響中航地產(chǎn)股份有限公司的投資性房地產(chǎn)在09年年初的總價值為57174.65萬,占中航地產(chǎn)2009年年初資產(chǎn)總額的10.92%,應該說數(shù)額很大。而這些項目在2008年資產(chǎn)負債表日采用成本模式計量時,賬面加之僅僅為23520.05萬,也就是說,通過變更計量模式,中航地產(chǎn)直接調(diào)整08年賬面凈資產(chǎn)的數(shù)額為33654.60萬,投資性房地產(chǎn)賬面加之增加幅度為143%。通過這一調(diào)整,2008年每股凈資產(chǎn)直接由原來的6.51上升到了7.64,上升幅度為173%,應該說變化相當之大了。另外,2008年年報顯示,變更會計政策前企業(yè)的資產(chǎn)負債率為63.4%,而變更后資產(chǎn)負債率則變?yōu)?1.5%,大大降低了其資產(chǎn)負債率,有利于其接下來的融資配股。(2)對企業(yè)利潤的影響中航地產(chǎn)在08年資產(chǎn)負債表日,持有的投資性房地產(chǎn)賬面凈值為23520.05萬，而在2009年年初公允價值則為57174.65萬，公允價值變動額33654.60萬，這均追溯調(diào)整2008年的留存收益,扣除遞延所得稅負債的影響6730.92萬，最終政策變更對2008年凈利潤的累計影響為26923.68萬。另外,由于會計政策的變更追溯調(diào)整回投資性房地產(chǎn)于2008年計提的折舊導致的559.51萬(公司對投資性房地產(chǎn)扣除10%的凈殘值后按50年進行平均攤銷)，攤銷折舊的減少又會導致當期所得稅費用的增加111.90萬，因而由于折舊的減少會增加2008年的利潤總額為447.61萬，這些都大幅增加了2008年的留存收益。2009年年末，投資性房地產(chǎn)的公允價值損益為3169.13萬，再加上減少的折舊559.51萬，當期由于投資性房地產(chǎn)公允價值變動增加當期利潤3728.64萬，而企業(yè)當期的營業(yè)利潤為11848.22萬，占了當期利潤總額的31.5%，受此影響，當期的凈資產(chǎn)收益率也由2008年的0.48%上升到了3.70%，而每股收益更是由08年的0.03上升到了0.28?？梢?，變更會計政策對09年利潤及凈資產(chǎn)收益率等財務指標影響重大。(3)對企業(yè)所有者權益的影響中航地產(chǎn)通過變更投資性房地產(chǎn)計量模式，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，由于變更會計政策日，投資性房地產(chǎn)公允價值超過賬面凈值數(shù)額為33654.60萬，扣除遞延所得稅負債的影響6730.92萬以及少數(shù)股東權益1965.33萬后當期所有者權益增加了近2.5億，而根據(jù)中航地產(chǎn)2008年年報顯示，其公司權益總額17億，由于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更所有者權益增加了14.7%，增加的幅度是巨大的。通過對中航地產(chǎn)2008以及2009年年報分析，可以看出,在公允價值模式下,無論是企業(yè)的凈資產(chǎn)、利潤以及所有者權益，還是相關的財務指標，如每股凈資產(chǎn)、每股收益、凈資產(chǎn)收益率以及資產(chǎn)負債率等，均要高于成本模式下企業(yè)與只想對應的指標。因而，公允價值計量確實在表面上對企業(yè)的財務帶來了積極的影響。3.公允價值計量模式應用中存在的問題3.1使用公允價值的成本較高在我國新準則體系中，體現(xiàn)出“公允價值級次”的理念，公允價值分為三個級次，當前活躍市場報價為一級，近期活躍市場報價為二級，采用估價技術為三級。公允價值的獲取，最接近實際的是活躍的公開市場報價，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的很不成熟，公開市場的報價取得比較困難，目前最貼合實際的辦法就是聘請獨立的評估機構的測量師對投資性房地產(chǎn)的價值進行評估，這樣做就增加了這項企業(yè)評估的成本，對企業(yè)損益會造成一定的影響。3.2出于對稅收成本的考慮相關條例明確規(guī)定：計稅時投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價值變動損益”不予以考慮，在實際結算或處置資產(chǎn)時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入結算或處置期間的應納稅所得額。企業(yè)如果采用成本計量模式，新會計準則和稅法的處理基本一致，根據(jù)會計核算的利潤直接計算所得稅，比較簡便易行。采用公允價值模式，因為要考慮會計和稅法處理的差異，企業(yè)不能直接根據(jù)利潤進行核算，而只能通過納稅調(diào)整額來計算應納稅所得額，這樣核算的難度及工作量勢必是增加。此外，公允價值計量模式下，計算所得稅時，不確認公允價值變化所產(chǎn)生的所得，也不能按計提折舊或攤銷處理，沒有抵稅的效果。而企業(yè)在成本模式下，計提折舊或攤銷處理具有抵稅效果，這樣，公允價值模式并沒有給企業(yè)帶來現(xiàn)金流入，企業(yè)必將會權衡公允價值模式給企業(yè)帶來收益和折舊攤銷抵稅之間的利益關系。3.3公允價值應用的客觀環(huán)境尚需完善目前我國市場化程度不高，交易環(huán)境很不完善。我國新的會計準則對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)的運用設定了嚴格的限制性條件，禁止公司采用估值技術確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。另外，根據(jù)新準則應用指南的要求，同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。要找到地段、樓層、朝向都不相同的房地產(chǎn)活躍市場，也是很困難的。3.4利潤波動幅度加大在成本模式下，如果存在資產(chǎn)減值跡象應進行資產(chǎn)減值測試，計提相應的減值準備，同時減值準備計提后不得轉回。這項規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤，但是采用公允價值模式計量，應當以資產(chǎn)負債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動而上下變動。而目前我國的投資性房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，伴隨房價增長政府出臺政策抑制房價，各大城市的房價增長都可能會有所放緩甚至下跌，因此投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者，甚至間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。4.規(guī)范公允價值計量投資性房地產(chǎn)的對策4.1政府方面的對策4.1.1建立公平的投資性房地產(chǎn)交易市場，加快市場經(jīng)濟發(fā)展活躍的市場是公允價值運用的基本前提,然而我國目前有相當部分的房地產(chǎn)缺乏完善的市場,價格及相關資訊不健全。為了增強公允價值的公正性和客觀性,國家應采取有效的措施,積極培育活躍的房地產(chǎn)二級交換市場,建立完善的資產(chǎn)評估準則體系。具體來說,需要考慮創(chuàng)造一個良好的交易環(huán)境,建立網(wǎng)絡性的二級房地產(chǎn)交易中心,集信息、交易、服務、管理為一體,交易中心包括與房地產(chǎn)交易有關的房地產(chǎn)登記、中介、公證、稅收、金融等機構。在交易中心內(nèi),大力推廣網(wǎng)絡技術,建立完善的房地產(chǎn)網(wǎng)絡系統(tǒng),以形成良好的市場信息歸集、發(fā)布體系,定期向社會發(fā)布詳盡的房地產(chǎn)信息,形成一個真正統(tǒng)一的、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。4.1.2加強對采用公允價值計量模式企業(yè)的監(jiān)管公允價值的使用是一把雙刃劍，在促進會計信息公允性和相關性的同時，也為一些投機者提供了利用公允價值操縱利潤的可能。應建立獨立的會計監(jiān)督管理體系，對企業(yè)操縱利潤的行為進行嚴格的監(jiān)督與控制，明確舞弊主體的法律責任和完善懲罰機制。國家審計部門、財政部門、國家監(jiān)督機構和證監(jiān)會，應擴大打擊力度和監(jiān)督的范圍，不定期的對投資性房地產(chǎn)企業(yè)進行檢查和審計。4.1.3制定稅收優(yōu)惠政策，鼓勵公司采用公允價值模式計量稅務機關應推出更多的實惠的政策，來更好地促進公允價值計量模式在實務中推廣和應用，減輕企業(yè)的稅收負擔，打消企業(yè)的成本顧慮，避免企業(yè)為了避稅而繼續(xù)使用歷史成本模式計量。4.2企業(yè)自身方面的對策4.2.1轉變收益觀念，引人全面收益理論全面收益既包括己確認并已實現(xiàn)的損益，也包括已確認但未實現(xiàn)的損益。證監(jiān)會在制訂相關考核指標時，應分別將未實現(xiàn)的損益與己實現(xiàn)的損益進行考核，并對投資性房地產(chǎn)在持有期間確認的損益與其實際產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行對比披露，提醒投資者警惕投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的無現(xiàn)金流支撐的損益，讓投資者能更加深人地了解公司的經(jīng)營運轉的狀況，以避免因高估或低估企業(yè)的價值而做出錯誤決策，同時也減少了企業(yè)操縱利潤的動機。4.2.2增加公允價值的信息披露除了準則要求披露的內(nèi)容外，如果上市公司采用估值模型和估值技術確定公允價值的，還應當披露相關的估值假設、關鍵技術參數(shù)的選取原則以及估值結果對相關假設和技術參數(shù)的敏感性等信息，以幫助財務報表使用者更好的理解相關信息對收益影響。通過充分披露投資性房地產(chǎn)公允價值的相關信息，以達到正確引導上市公司相關利益關系人的投資決策，增加會計信息的可比性和透明度的目的。4.2.3加強會計職業(yè)判斷，提高財務人員職業(yè)素質(zhì)采用公允價值計量需要有完善公平的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的評估機構，涉及多個經(jīng)濟環(huán)節(jié)，評估難度很大。從我國相關從業(yè)人員的現(xiàn)狀看，會計人員的業(yè)務素質(zhì)不容樂觀，專業(yè)的評估師隊伍也不夠強大，應盡快加強對財務人員和評估人家的培訓，提高財務會計人員的職業(yè)素質(zhì)，使他們能切實加強會計職業(yè)判斷，對公允價值做出客觀公正的評估。參考文獻[1]樊麗麗.投資性房地產(chǎn)公允價值計量對財務狀況及股價影響的研究[J].會計之友，2012（7）.[2]馮群英.投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2012（6）.[3]葛家澍.會計選擇問題探究—面向公允價值的計量選擇[J].當代會計論，2009(6).[4]郝菊玲.公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用[J].財經(jīng)研究，2009(3).[5]翟留鏡.淺談投資性房地產(chǎn)以公允價值計量對利潤的影響[J].西部財會，2010（6）.[6]李攀.投資性房地產(chǎn)公允價值計量研究[J].商業(yè)會計,2012（2）.[7]王海燕.新會計準則下公允價值對上市公司利潤的影響[J]．商業(yè)會計，2011(12).[8]王磊.投資性房地產(chǎn)公允價值計量實際應用情形分析[J].會計之友，2012（1).[9]曾小青，向玉章.關于我國引入公允價值計量的思考[J]．會計之友，2009(1).[10]張芳.公允價值計量下投資性房地產(chǎn)的市場反應[J].財經(jīng)論壇2012（8).[11]張興，徐文學，柳萍.上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的現(xiàn)狀分析[J].商業(yè)時代，2012(31).[12]鄭惠霞.公允價值在上市公司中的應用研究[N].福建財會管理干部學院學報，2011(4).[13]InternationalAccountingStandardsNo.40:TheFirstInvestmentRealEstate.InternationalAccountingStandardsBoard:London，UK.2010.致謝逝者如斯夫，四年大學生活轉瞬即逝，回首過往，有喜有樂。感謝我的母校，河南財經(jīng)政法大學給了我在這里四年的學習機會，感謝會計學院諸位老師的悉心培養(yǎng)和諄諄教導，感謝會計十三班各位同學在平時學習生活中給我提供的幫助。同時還要感謝我的家人，在我的大學學習期間給予我的支持和理解。正是大家對我的關懷使我順利完成學業(yè)，度過了充實快樂的大學生活。尤其要感謝的是我的論文指導老師陳莉老師，在我準備論文期間，陳老師給了我很大的幫助。陳老師治學態(tài)度嚴謹，抽出時間與同學們交流論文選題、進度以及我們在準備論文過程中所遇到的問題。感謝陳老師給予我的鼓勵和關心。因本人學識有限，若有不足，望指正。劉嬋娟河南財經(jīng)政法大學基于C8051F單片機直流電動機反饋控制系統(tǒng)的設計與研究基于單片機的嵌入式Web服務器的研究MOTOROLA單片機MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機的通用控制模塊的研究基于單片機實現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機控制的二級倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強型51系列單片機的TCP/IP協(xié)議棧的實現(xiàn)基于單片機的蓄電池自動監(jiān)測系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機系統(tǒng)的圖像采集與處理技術的研究基于單片機的作物營養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機的交流伺服電機運動控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機的泵管內(nèi)壁硬度測試儀的研制基于單片機的自動找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機的液壓動力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機實現(xiàn)一種基于單片機的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機的軟起動器的研究和設計基于單片機控制的高速快走絲電火花線切割機床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機的機電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機的智能手機充電器基于單片機的實時內(nèi)核設計及其應用研究基于單片機的遠程抄表系統(tǒng)的設計與研究基于單片機的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機系統(tǒng)單片機系統(tǒng)軟件構件開發(fā)的技術研究基于單片機的液體點滴速度自動檢測儀的研制基于單片機系統(tǒng)的多功能溫度測量儀的研制基于PIC單片機的電能采集終端的設計和應用基于單片機的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機單片機控制系統(tǒng)的研制基于單片機的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機的旋轉變壓器-數(shù)字轉換器的研究基于單片機的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機的多生理信號檢測儀基于單片機的電機運動控制系統(tǒng)設計Pico專用單片機核的可測性設計研究基于MCS-51單片機的熱量計基于雙單片機的智能遙測微型氣象站MCS-51單片機構建機器人的實踐研究基于單片機的輪軌力檢測基于單片機的GPS定位儀的研究與實現(xiàn)基于單片機的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機的時控和計數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機和CPLD的粗光柵位移測量系統(tǒng)研究單片機控制的后備式方波UPS提升高職學生單片機應用能力的探究基于單片機控制的自動低頻減載裝置研究基于單片機控制的水下焊接電源的研究基于單片機的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機的氚表面污染測量儀的研制基于單片機的紅外測油儀的研究96系列單片機仿真器研究與設計基于單片機的單晶金剛石刀具刃磨設備的數(shù)控改造基于單片機的溫度智能控制系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)基于MSP430單片機的電梯門機控制器的研制基于單片機的氣體測漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機的CAN/USB協(xié)議轉換器基于單片機和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測技術研究基于單片機的膛壁溫度報警系統(tǒng)設計基于AVR單片機的低壓無功補償控制器的設計基于單片機船舶電力推進電機監(jiān)測系統(tǒng)基于單片機網(wǎng)絡的振動信號的采集系統(tǒng)基于單片機的大容量數(shù)據(jù)存儲技術的應用研究基于單片機的疊圖機研究與教學方法實踐基于單片機嵌入式Web服務器技術的研究及實現(xiàn)基于AT89S52單片機的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機的多道脈沖幅度分析儀研究機器人旋轉電弧傳感角焊縫跟蹤單片機控制系統(tǒng)基于單片機的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學實驗中的應用研究基于單片機系統(tǒng)的網(wǎng)絡通信研究與應用基于PIC16F877單片機的莫爾斯碼自動譯碼系統(tǒng)設計與研究基于單片機的模糊控制器在工業(yè)電阻爐上的應用研究基于雙單片機沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究與開發(fā)基于Cygnal單片機的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機的一體化智能差示掃描量熱儀系統(tǒng)研究基于TCP/IP協(xié)議的單片機與Internet互聯(lián)的研究與實現(xiàn)變頻調(diào)速液壓電梯單片機控制器的研究基于單片機γ-免疫計數(shù)器自動換樣功能的研究與實現(xiàn)基于單片機的倒立擺控制系統(tǒng)設計與實現(xiàn)單片機嵌入式以太網(wǎng)防盜報警系統(tǒng)基于51單片機的嵌入式Inter