建筑企業(yè)管理 第三章

第三章建筑企業(yè)領導體制與管理組織3.1建筑企業(yè)領導體制一、企業(yè)領導體制（了解）企業(yè)領導體制是指企業(yè)領導層中各個方面的職責分工、權力劃分、相互關系和工作機構設置的規(guī)定的總和。是企業(yè)所有者、經營者和勞動者之間組織協調系統的根本制度。我國企業(yè)領導體制的發(fā)展（課外內容）☆1953年“一長制”過分強調廠長（經理）的個人作用，對如何發(fā)揮黨的領導和職工民主作用的問題解決不好☆

1956~1984年黨領導下的廠長（經理）負責制和職工代表大會制——黨委領導集體，職工民主管理、廠長行政指揮黨政不分，以黨代政，責權分離、無人負責；削弱了黨的領導和民主管理；內行外行混雜，難以形成具有專門知識的專家內行管理?！?/p>

1988年廠長（經理）負責制☆遇到的問題如何理順黨政工三者的關系，這也是歷次企業(yè)領導體制改革的焦點；如何協調企業(yè)所有者、經營者、職工之間的關系，處理好三者的利益問題?！钐幚矸椒ǎ航F代企業(yè)制度“產權明晰、責權分明、政企分開、管理科學”。1994年7月1日發(fā)布執(zhí)行公司法。明確了有限責任公司和股份有限公司的股東會、董事會、高層經理人員組成的行政機構及監(jiān)事會各自的職權范圍和相互制約的關系。二、公司制法人治理結構（掌握）1.西方領導體制（公司制法人治理結構）簡介（了解）公司制法人治理結構出現于17世紀初完善于19世紀中期現行的治理結構仍在不斷完善2.結構（掌握）由公司股東大會、董事會、高級經理人員、監(jiān)事會組成的企業(yè)法人組織結構（法人治理結構）。股東大會董事會總經理執(zhí)行部門監(jiān)事會最高權力機構常設決策機構執(zhí)行機構監(jiān)督機構3.企業(yè)法人治理結構職權（熟悉）①股東大會公司的最高權力機構，由全體股東或股東代表組成。主要行使職權：（1）決定公司經營方針和投資計劃；（2）選舉和更換董事，審議批準董事會的報告；（3）選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關監(jiān)事的報酬事項、審議批準監(jiān)事會或監(jiān)事的報告；（4）審議批準公司的年度財務預算方案、決算方案；（5）審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；（6）修改公司章程。②董事會由股東大會選舉產生，是公司的常設決策機構，董事長是公司的法定代表。主要行使職權：（1）負責召集股東大會，并向股東大會報告工作；（2）執(zhí)行股東大會的決議；（3）決定公司的經營計劃和投資方案；（4）制定公司的年度預算、決算方案；（5）制定公司的利潤分配方案及彌補虧損方案；（6）決定公司內部管理機構的設置；（7）聘任或解聘公司經理，根據經理的提名，聘任或解聘副經理、財務負責人，決定其報酬事項；（8）制定公司的基本管理制度。③高層經理人員高層經理人員包括總經理、副總經理、總會計師、總經濟師、總工程師等。公司總經理的職權：（1）主持公司的生產經營管理活動，組織實施董事會決議；（2）組織實施公司年度經營計劃和投資方案；（3）擬定公司內部管理機構設置方案；（4）擬定公司的基本管理制度；（6）提請聘任或解聘公司副經理、財務負責人；（7）聘任或解聘除應董事會聘任或解聘以外的主管人員；（8）公司章程和董事會賦予的其他職權。④監(jiān)事會由股東大會和公司職工選舉產生的監(jiān)事組成的對董事會及其成員和高層經理人員行使監(jiān)督職能的機構。監(jiān)事會的職權：（1）監(jiān)事會主席或監(jiān)事代表列席董事會議；（2）監(jiān)督董事、經理等管理人員有無違反法律、法規(guī)、公司規(guī)范、公司章程及股東大會決議的行為；（3）檢查公司業(yè)務、財務狀況，查閱帳簿和其他會計資料，并有權要求執(zhí)行公司業(yè)務的董事和經理報告公司的業(yè)務狀況；（4）核對董事會擬提交股東大會的會計報告、營業(yè)報告和利潤分配方案等財務資料，發(fā)現疑問可以以公司名義委托注冊會計師、職業(yè)審計師幫助復審；（5）建議召開臨時股東大會。三、公司制法人治理結構的內涵（熟悉）1.是權力制衡機制2.體現經濟關系3.是一種契約關系4.是制度安排法人治理結構（相互關系）掌握股東大會董事會總經理執(zhí)行部門監(jiān)事會1.是權力制衡機制2.體現經濟關系3.是一種契約關系4.是制度安排3.2建筑企業(yè)管理組織結構的類型一、管理組織（了解）

體現企業(yè)內部各組織結構之間相互關系及職責分工的結構形式。特點：相對穩(wěn)定，分工協作，最終目的實現企業(yè)目標影響企業(yè)組織設計應考慮的主要因素（了解）1.管理層次將企業(yè)內最高領導到基層員工之間劃分成的隸屬關系的數量，或是企業(yè)縱向管理系統從最高管理層到最低管理層的劃分的等級數量。2.管理幅度（管理跨度）直接領導下屬的數量。3.管理層次和管理跨度的關系管理層次受到組織規(guī)模和管理幅度的影響，它與組織規(guī)模成正比，與管理幅度成反比。

管理層次與管理幅度的反比關系決定了兩種基本的管理組織結構形態(tài):扁平結構形態(tài)和錐形結構形態(tài)1416642561024409618645124096作業(yè)人員=4096作業(yè)人員=4096管理人員=585管理人員=1365扁平結構

是指組織規(guī)模已定、管理幅度較大、管理層次較少的一種組織形態(tài)。

優(yōu)點：由于層次少1、可以使高層盡快的發(fā)現信息所反映的問題；2、信息在傳遞過程中失真的可能性較??；3、有利于下屬主動性和能動性的發(fā)揮。局限性：1、主管不能對每位下屬進行充分和有效的指導和監(jiān)督；2、可能影響信息的及時利用。錐形結構是管理幅度較小，從而管理層次較多的高、尖、細的金字塔結構優(yōu)點：1、較小的管理幅度，可以使每位主管仔細地研究從下屬那里得到的有限信息；2、對每位下屬可以進行有效的指導；局限性：1、影響信息從低層傳遞到高層的速度；2、可能使信息在傳遞過程中失真；3、影響下屬積極性的發(fā)揮；4、使計劃的控制工作復雜化。二、管理組織結構的類型（掌握）（一）直線制組織結構優(yōu)點：機構簡單、信息傳遞快、決策迅速、費用省、效率高。缺點：要求企業(yè)領導者是“全能式”人物，要親自處理公司的所有業(yè)務，有時會顧此失彼，產生失誤。適用范圍：小型企業(yè)或現場的作業(yè)管理。經理現場現場現場（二）職能制組織結構優(yōu)點：適應企業(yè)生產技術和經營管理復雜化的特點，有利于發(fā)揮職能機構的專業(yè)管理作用和專業(yè)管理人員的專長。缺點：多頭領導，下屬常常無所適從，妨礙了企業(yè)的統一指揮，容易造成混亂，不利于責任制的建立。公司經理職能職能現場現場現場（三）直線參謀制組織結構特點：企業(yè)管理機構和人員分為兩類，直線指揮人員及參謀人員和職能機構。優(yōu)點：保持了直線制權力集中和統一指揮的優(yōu)點，各級行政領導又有相應的參謀和助手，可以發(fā)揮專業(yè)管理職能機構和人員的作用。公司經理職能科室職能科室工程處主任工程處主任工程處主任職能組職能組施工隊長施工隊長施工隊長(略)（略）缺點：組織結構過多強調直線集中指揮，而專業(yè)職能機構的作用未能充分發(fā)揮，各專業(yè)職能之間的聯系較差，不利于職能機構之間的溝通不利于協調解決問題適用：中小型企業(yè)公司經理職能科室職能科室工程處主任工程處主任工程處主任職能組職能組施工隊長施工隊長施工隊長（略）（略）（三）直線參謀制組織結構(四)事業(yè)部制組織結構特點：在總公司領導之下，各事業(yè)部門是相對獨立的經營單位，總公司只負責研究制定全公司的方針政策、企業(yè)發(fā)展總體目標和長期計劃、規(guī)定財務利潤指標，對事業(yè)部的經營、方式、財務實行監(jiān)督，不管日常的具體行政事物，各事業(yè)部在總公司的領導下獨立經營，獨立核算，自負盈虧?？偣绢I導職能部門職能部門職能部門職能部門C事業(yè)部B事業(yè)部A事業(yè)部生產經營科研(四)事業(yè)部制組織結構優(yōu)點：有利于總公司領導擺脫日常行政事物，集中精力與企業(yè)戰(zhàn)略決策和長遠規(guī)劃；有利于增強個事業(yè)部領導的責任心；有利于培養(yǎng)經營管理人才總公司領導職能部門職能部門職能部門職能部門C事業(yè)部B事業(yè)部A事業(yè)部生產經營科研(四)事業(yè)部制組織結構缺點：各事業(yè)部獨立性較強，不利于各事業(yè)部之間的橫向聯系與協作；職能部門重復設置，管理人員增多，管理費用增多。適用：大型企業(yè)總公司領導職能部門職能部門職能部門職能部門C事業(yè)部B事業(yè)部A事業(yè)部生產經營科研總公司經理項目經理職能部門職能部門項目經理特點：1、把按職能劃分的管理部門和按項目劃分的的小組結合起來。形成象數學上的矩陣。2、每個產品或項目小組由項目經理和從各職能部門抽調的專業(yè)管理人員組成，項目完成后仍回原所屬單位；3、每個項目經理在公司經理領導下進行工作，具有一定的責權利；4、各項目小組成員受雙重領導（五）矩陣制組織結構優(yōu)點:1、富有彈性，適應力較強，特別適合建筑企業(yè)項目管理；2、實行了集權分權較優(yōu)的結合，有利于調動項目管理人員的主動性和積極性3、有利于項目的統一指揮與協調4、加強了各職能部門的橫向聯系有利于發(fā)揮各專業(yè)人員的才能和潛力總公司經理項目經理職能部門職能部門項目經理缺點：由于實行橫向縱向雙重領導，會由于意見分歧而造成扯皮現象和矛盾；由于流動性大，培訓考核上易出現問題，還具有臨時性的特點，易導致人心不穩(wěn)定?？偣窘浝眄椖拷浝砺毮懿块T職能部門項目經理三、企業(yè)組織結構的新發(fā)展（了解）1.扁平化組織結構管理人員的管理跨度增加，管理層次減少；優(yōu)點：管理層次減少，決策反映迅速；條件：信息渠道暢通，信息技術廣泛應用，管理人員全能化。2.虛擬化組織結構特點：以網絡技術為基礎。商業(yè)概況成都作為四川的首都，同時也是全國24座歷史名城之一，在中國西部區(qū)域經濟發(fā)展中一直占據重要地位；伴隨西部大開發(fā)的進程，成都經濟正在發(fā)生著日新月異的變化。成都商業(yè)主要以三大商圈為核心——春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，伴隨城市建設的發(fā)展，三大老商圈也因為有新商業(yè)/商務物業(yè)的不斷涌現而逐漸升級；同時，由于各區(qū)域住宅開發(fā)量的激增，相應產生的區(qū)域商業(yè)中心不斷出現，成都市以三大核心商圈為主，若干區(qū)域商業(yè)中心為輔的商業(yè)格局正在逐漸形成。由于獨特的地理位置，成都處于西部地區(qū)交通核心位置，荷花池區(qū)域一直都是西南地區(qū)日用商品批發(fā)集散中心；同時，現代物流業(yè)在成都市國民經濟中的重要性也越來越明顯，據相關政府部門統計，到2010年，成都物流業(yè)實現增加值500億元，物流成本占GDP的比重下降到15%以內，現代物流業(yè)對成都經濟的貢獻率達到15%以上。成都商業(yè)發(fā)展及商圈分布-31-商業(yè)物業(yè)分布據統計局統計，目前成都中心城大型百貨店共25家，分布在以春熙路為中心約1000米半徑范圍內共19家；大型超市13家，其中二環(huán)路12家；成都的商業(yè)主要分為百貨公司、購物中心、專業(yè)店（包括超市大賣場、家具家居超市、五金機電市場、電腦產品市場等）和底商-配套商業(yè)等四大類型；成都的商業(yè)主要分布在春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈，東二環(huán)區(qū)域由于住宅開發(fā)量巨大，商業(yè)需求旺盛，也將成為未來區(qū)域商業(yè)中心，目前代表物業(yè)為SM生活廣場，類似的還有西大街、金沙光華商圈等：成都主要商圈分布圖成都整體商業(yè)市場-32-春熙路商圈-春熙路是國內著名的商業(yè)步行街之一

,同時也是中高檔百貨類商業(yè)最聚集的區(qū)域之一，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、檔次齊全，從低端的街邊小店到高端百貨——西武，能滿足各個消費階層的商業(yè)需求;鹽市口-是成都最著名的市級商圈之一，商業(yè)以中檔和中高檔的和大型超市為主，由于距離春熙路較近，兩個區(qū)域由青年路相連通，伴隨整個片區(qū)商務的發(fā)展，有可能連成統一商業(yè)片區(qū);騾馬市商圈-商業(yè)主要以大型超市、專業(yè)店和中高端百貨構成,滿足周邊居民日常生活需求的同時，也吸引各區(qū)域（特別是西部地區(qū)）的居民前往消費；西大街商圈-從規(guī)模和影響力角度，目前該區(qū)域還不能成為嚴格意義上的商圈，但是由于新城市廣場的加入，特別是百佳超市、百盛的開業(yè)讓該區(qū)域聚集了大量人氣，隨著商業(yè)氛圍逐漸形成，該區(qū)域有望于騾馬市商圈相連接;東二環(huán)商圈-東二環(huán)沿線目前正在開發(fā)的大盤總量很大，未來該區(qū)域居住人口總量較大，相應產生的消費需求將促使東二環(huán)出現區(qū)域商業(yè)中心,SM生活廣場的出現在一定程度上緩解了該區(qū)域的商業(yè)需求，目前，東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域金沙光華商圈-近年形成的區(qū)域性商圈之一，業(yè)態(tài)主要有百貨和大型超市構成，滿足周邊區(qū)域常住居民消費需求；會展商圈-由于會展的輻射效應以及周邊住宅需求而形成的區(qū)域級商圈，業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店和百貨構成，目標客群以成都北部區(qū)域居民為主；成都整體商業(yè)市場-33-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為核心，商圈范圍是成都市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區(qū)域，區(qū)域面積約20公頃。該區(qū)域內有商業(yè)網點1100家左右。

現有商業(yè)供應：春熙路以中山廣場為核心分東、西、南、北四段，各種類型專賣店、百貨店等商業(yè)分布在步行街兩側；目前春熙路經營的在經營的商業(yè)面積22萬平米左右，在建和即將入市的商業(yè)面積總共19萬平方米左右。經營中的代表性商業(yè)有：太平洋百貨春熙路店、伊勢丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區(qū)域內新商業(yè)項目有群光百貨、百盛（時代廣場底層商業(yè)）等*備注：以上數據統計主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發(fā)市場，如萬紫商城、九龍廣場等，由于該類商業(yè)的目標客群、商業(yè)檔次等與春熙路主體商業(yè)存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都整體商業(yè)市場-34-現有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目百貨公司太平洋百貨、王府井商城、伊勢丹、西武、伊藤洋華堂等購物中心第一城購物中心專賣店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都整體商業(yè)市場-35-現有商業(yè)經營情況描述：商圈范圍內集中多個中高檔百貨，是目前成都新型百貨最集中的區(qū)域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經營都比較好；伊勢丹由于開業(yè)時間不久，加上內部品牌整體檔次較高，單品價位偏高，目前經營情況一般，但是其時尚定位較受年輕白領們追捧；區(qū)域內正常營業(yè)的購物中心類商業(yè)只有“第一城購物中心”項目，目前NOVO、i.t.都已經進駐，時尚氣息較濃，但是由于商業(yè)整體規(guī)模不大，目前經營面積較小，還需要進一步培養(yǎng)人氣；區(qū)域內正科甲巷是著名的特色商品街，街道兩旁集中了大量的特色小店，是年輕人淘貨的理想去處，近兩年周邊商業(yè)檔次不斷提升，而自身在商品檔次、產品結構上沒有太大改變，人氣已經逐漸衰落，街道兩側商業(yè)二層以上空置較多；春熙路作為西南區(qū)域最著名的商業(yè)步行街之一，日平均人流量在30萬人次左右，節(jié)假日或活動期間更可高達50～60萬；春熙路由于其文化屬性吸引了國內外到蓉游客前往觀光、購物；同時，由于區(qū)域聚集眾多百貨商場，也成為成都中檔、中高端消費者集中消費區(qū)之一；從年齡結構上來看：消費者主要以中青年的中等收入消費者為主，文化與時尚并重視春熙路商圈的顯著特征；成都整體商業(yè)市場-36-春熙路現有重點商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨公司中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨公司中高檔100%3太平洋春熙新館200414,000百貨公司中高檔100%4第一城市購物中心200620,411購物中心中高檔80%5西武百貨200613,000百貨公司高檔100%6伊勢丹200732,000百貨公司中高檔100%7亞新生活廣場N/A15,000已停業(yè)N/AN/A8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨公司中檔100%*注：對商業(yè)物業(yè)檔次水平的劃分，目前沒有精確的行業(yè)標準，我方依據以下幾個重點因素進行劃分：商業(yè)物業(yè)硬件設備設施新舊現狀；主力商戶（百貨為主）品牌度，內部品牌質量（尤其一層）以及品牌保有量；商業(yè)物業(yè)內部交通便利程度及舒適度（滾梯數量、位置、主通道寬度）；商業(yè)內部空間舒適度（層高、照明強度等）；公共共享空間（特指購物中心類）設置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不同商業(yè)品牌在各地的設店定位不同，從而導致檔次水平略有浮動，我方結合各種因素，根據商業(yè)經驗對各區(qū)域物業(yè)進行簡單檔次劃分。以下各商圈商業(yè)劃分標準同上。成都整體商業(yè)市場-37-春熙路現有商業(yè)構成比例春熙路目前百貨業(yè)比例最高，在一定程度上提高了區(qū)域整體商業(yè)檔次；購物中心類比例目前較少，精品店中店對于春熙路還是新的商業(yè)形態(tài)，第一城的出現為春熙路商業(yè)增添了時尚氣息；區(qū)域內臨街商鋪對于步行街氣氛營造作用最大同時正科甲巷依然分布著不少的小店；成都整體商業(yè)市場-38-商圈優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢:歷史悠久，是成都市城市名片，國內外游客到成都必去的站點之一；商業(yè)物業(yè)類型較全，百貨商場、小商品、精品專賣、精品超市一應俱全，能夠滿足消費者各個方面消費需求；百貨業(yè)聚集，步行街區(qū)域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢丹等百貨，商業(yè)影響力強；商業(yè)檔次普遍較高，新型在建物業(yè)商業(yè)部分定位同樣是中高端路線，區(qū)域整體商業(yè)質量較高；紅星路步行街的規(guī)劃以及荔枝巷的改造，區(qū)域商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍將進一步提升。劣勢:購物類百貨業(yè)態(tài)較集中，雖然產品定位和檔次略有差別，但是同業(yè)競爭仍然較為激烈，百盛和群光百貨的進入將會使區(qū)域百貨類商業(yè)的競爭更加劇烈；區(qū)域缺乏大型購物中心類商業(yè)，整體區(qū)域購物類業(yè)態(tài)比重較大，娛樂休閑比重較小，在一定程度上影響區(qū)域商業(yè)的健全發(fā)展;春熙路步行街各段發(fā)展不平衡，北段最好，西段因為與服裝批發(fā)市場區(qū)域相連接，人流較雜，商業(yè)發(fā)展相對較差，商業(yè)物業(yè)空置率較高；作為旅游商業(yè)區(qū)，區(qū)域內部人流質量參差不齊，發(fā)展中高端以上商業(yè)類型具有一定阻力；成都整體商業(yè)市場-39-鹽市口商圈現有商業(yè)供應：目前鹽市口商圈的范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區(qū)域規(guī)劃總面積220畝，區(qū)內商業(yè)面積約28萬平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級商圈之一，也是成都市傳統商業(yè)區(qū)，區(qū)內聚集眾多百貨類和大型超市。目前區(qū)域內部商業(yè)主要形態(tài)仍為百貨商場，區(qū)域購物中心類商業(yè)目前只有摩爾時尚廣場，尚缺乏一站式消費場所；百貨業(yè)市鹽市口區(qū)域的主要業(yè)態(tài)；面積達到50000平方米的摩爾時尚廣場增加了區(qū)域內商業(yè)構成元素。鹽市口現存商業(yè)構成摩爾時尚廣場仁恒廣場成都整體商業(yè)市場-40-序號項目名稱營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型入住時間商業(yè)檔次入住率1人民商場60,000百貨公司1953中檔100%2西武百貨45,000奢侈品賣場2007高檔100%3北京華聯30,000百貨公司1995中高檔95%4新世界商場30,000百貨公司2007中高檔100%5大業(yè)百貨12,000百貨公司1998中檔100%6仁和春天人東店9,200百貨公司1999高檔100%7摩爾時尚廣場50,.000購物中心2007中高檔80%8歐洲之星8,000百貨公司2005中檔80%9仁恒廣場55,000購物中心2008高檔現有代表性商業(yè)項目列表序號項目名稱建筑面積(平米)商業(yè)類型入住時間商業(yè)檔次1成都百貨大樓50,000購物中心2011中高檔未來代表性商業(yè)項目列表成都整體商業(yè)市場-41-現有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：成都整體商業(yè)市場-42-現有商業(yè)特征描述：區(qū)域內新興商業(yè)項目位中環(huán)廣場下的新世界商場，定位中高端，目標客群瞄準成都市中青年中高收入階層，以及中環(huán)和周邊寫字樓內的白領人士；另外，摩爾時尚購物中心是區(qū)域內唯一的一個購物中心類商業(yè)，由于其主力租戶為家樂福超市和萬達影城，零售專賣店面積相對較小，加上商業(yè)部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業(yè)態(tài)豐富程度?？傮w，區(qū)域內既有大型綜合超市，也有時尚百貨和購物購物中心，區(qū)域商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢明顯，加上成百等老百貨擁有一批固定消費客群，區(qū)域商業(yè)整體競爭力不可小視；目前區(qū)域內商務發(fā)展趨勢旺盛，仁恒廣場建成后不僅會增加區(qū)域內高端商務比重，同時也會有大面積優(yōu)質商業(yè)進入市場，鹽市口商業(yè)整體升級即將顯現。區(qū)域消費客群構成情況：鹽市口是成都市著名老商業(yè)區(qū)，由于多數商業(yè)設施陳舊，商業(yè)物業(yè)經營時間久遠，擁有一批固定消費客群，如成都百貨大樓、人民商場等物業(yè)；區(qū)域老商業(yè)項目整體商業(yè)檔次不高，目標客群主要集中在城市中等收入群體，不過摩爾時尚廣場和新世界的加入，以及人民商場的整改，區(qū)域優(yōu)質商業(yè)比例有所上升，商業(yè)時尚度增強，商品結構比例更加合理，吸引了部分中高收入階層以及周邊寫字樓辦公人群前往消費；區(qū)域內有好又多和家樂福兩大超市，成為周邊區(qū)域的配套商業(yè)中心，豐富了消費客群的結構層次；從區(qū)域發(fā)展來看，區(qū)域內商務寫字樓供應量較大，如“仁恒廣場”區(qū)域商務氛圍有望進一步增強，同時對優(yōu)質商業(yè)的需求也將拉動區(qū)域商業(yè)的供應和原有物業(yè)的升級，鹽市口區(qū)域未來中高收入客群比例將會增大；區(qū)域環(huán)境以及道路交通的改造將會增強內部商業(yè)凝聚力。成都整體商業(yè)市場-43-商圈優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：成都著名老商圈，成都市三大市級商圈之一，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富；經過整改后交通環(huán)境有所改善，區(qū)域環(huán)境趨于完善；百貨業(yè)聚集，商業(yè)單體面積普遍較大，未來發(fā)展?jié)摿^大；位于成都CBD規(guī)劃范圍內，區(qū)域內高檔寫字樓數量的增加將會推動區(qū)域商業(yè)的整體升級；劣勢：目前區(qū)域環(huán)境仍顯混亂，對于中高收入客群吸引力不足；區(qū)域中高端優(yōu)質商業(yè)總量不大，商業(yè)項目分布相對分散，商業(yè)集群效應仍需加強；成都整體商業(yè)市場-44-騾馬市商圈現有商業(yè)騾馬市商圈位于青羊區(qū),老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊，西沿羊市街到市委門口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場；根據規(guī)劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區(qū)新華西路轄區(qū)，約410畝。整個區(qū)域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合的“H”形區(qū)域將構成騾馬市商圈核心區(qū)，在核心區(qū)形成一個四通八達的商業(yè)圈；根據高緯環(huán)球統計的數據，目前騾馬市商圈商業(yè)面積22萬平方米左右（包含已經倒閉的熊貓城10萬平米），在營業(yè)的商業(yè)面積12萬平方米左右：騾馬市現存商業(yè)規(guī)模相對鹽市口和春熙路較??；目前區(qū)域百貨有太平洋百貨、購物中心有鉑金城廣場，但是目前鉑金城招商情況和經營情況都不佳。成都整體商業(yè)市場-45-現有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目百貨公司太平洋百貨全興店專業(yè)店家樂福八寶街店、五星電器購物中心鉑金城成都整體商業(yè)市場-46-現有商業(yè)經營情況描述：目前騾馬市趨于商業(yè)整體商業(yè)氛圍不濃，商圈輻射范圍有限；區(qū)域目前中高端商業(yè)只有太平洋百貨，其目標客群主要來自于西部區(qū)域，經營情況良好；家樂福超市經營情況良好，是區(qū)域內常住人口日常生活類購物的核心；作為區(qū)域內購物中心類業(yè)態(tài)的鉑金城，目前整體招商情況和經營情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣店（VERYMODA、ETAM等），內部商鋪空置率較高；位于內側的奧特萊斯，由于貨品陳舊等原因，雖然有GUCCI等一線折扣，仍然難以維持經營，近期會陸續(xù)撤出?？傮w上，騾馬市商圈現存商業(yè)總量不大，優(yōu)質商業(yè)比例相對較小，對于城區(qū)中高收入客群吸引力目前略顯不足，區(qū)域內寫字樓酒店供應量的增加會在一定程度上刺激區(qū)域商業(yè)的繁榮，趨于復興仍需要一段時間。成都整體商業(yè)市場-47-騾馬市商圈現有代表商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨公司中高檔100%2家樂福八寶街店19998,000專業(yè)店N/A100%3成都熊貓城2005100,000改造中N/AN/A4國信廣場N/A14,000寫字樓底商金融配套85%5鉑金城200540,000購物中心中檔50%6五星商業(yè)廣場200520,000專業(yè)店N/A100%成都整體商業(yè)市場-48-騾馬市商圈優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:道路交通的改造，改變了區(qū)域行車不便的局面；青龍街、八寶街兩側以及鄰近區(qū)域寫字樓項目眾多，騾馬市區(qū)域同樣位于成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域內，商務的發(fā)展將帶動整個片區(qū)的商業(yè)繁榮；西北側西大街沿線寫字樓、住宅以及商業(yè)陸續(xù)入市，整個片區(qū)由西大街、八寶街和青龍街相貫穿，西大街——騾馬市商圈正在逐漸形成；區(qū)域新型商業(yè)物業(yè)比例較大，未來區(qū)域商業(yè)規(guī)劃空間大；劣勢:雖然曾經是成都市著名商業(yè)繁華區(qū)，現在商業(yè)經營總規(guī)模較小，商業(yè)密集度、業(yè)態(tài)豐富程度都無法與春熙路、鹽市口等區(qū)域相比；商圈內目前優(yōu)質商業(yè)規(guī)模小，目前品質較高的只有太平洋百貨，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)還需要一段相對較長時間；鉑金城定位為購物中心，但是特色不明顯，空置率較高，經營情況不好，區(qū)域內缺乏具有號召性的大體量綜合購物中心；成都整體商業(yè)市場-49-區(qū)域性商圈區(qū)域性商圈通過我們對成都商業(yè)市場的調查研究，目前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統商圈外，還并存著由于各區(qū)域居民生活購物就近需求催生的區(qū)域型商圈，這些商圈主要滿足局部區(qū)域內常住居民以及辦公室內購物人士的消費需求，地域性特征明顯，如：西大街商圈、東二環(huán)商圈、金沙光華商圈、會展商圈等；成都整體商業(yè)市場-50-西大街商圈現有商業(yè)供應：西大街商圈是新興的區(qū)域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市廣場的入市而加速；目前西大街主要商業(yè)供應為新城市廣場、人民商場黃河店和蘇寧電器國貿廣場店，商業(yè)供應量將近14萬平米。西大街商業(yè)主要客群有周邊常住居民以及西部區(qū)域人口為主，主要消費類型目前為日活必需品消費，中高端百貨類消費比例暫時較??；西大街與騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈合力形成西部商業(yè)帶。成都整體商業(yè)市場-51-現有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目購物中心新城市廣場（包含米樂星KTV、百盛、屈臣氏、國美電器、新城市數碼電影城、百佳超市）專業(yè)店蘇寧電器國貿廣場店百貨人民商場黃河店成都整體商業(yè)市場-52-現有商業(yè)經營情況描述：區(qū)域由于新城市廣場的出現，商圈雛形形成，目前區(qū)域具有一定商業(yè)氛圍，大型超市以及電器專業(yè)店在區(qū)域經營情況較好，新城市廣場內除超市以外業(yè)態(tài)經營情況較慘淡；購物中心的運營需要市場支撐，同時對發(fā)展商的運營實力也有很高的要求，西大街商圈的繁榮還需要一段時期的培養(yǎng)。西大街商圈現有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1新城市廣場2005100,000購物中心中檔70%2人民商場黃河店199925,000百貨公司中檔100%3蘇寧電器國貿廣場店200212,000百貨公司大眾100%成都整體商業(yè)市場-53-西大街商圈優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:西大街屬于新興區(qū)域性商圈，周邊未來龐大的住宅和寫字樓供應會為區(qū)域提供潛在消費客群；西部城區(qū)商業(yè)相比東部匱乏，特別是時尚精品、購物中心以及休閑娛樂等，西大街處于發(fā)展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費客流；劣勢:區(qū)域商業(yè)氛圍還不夠濃郁，還沒有形成真正的商圈，百盛的開業(yè)增加了區(qū)域中高端商業(yè)面積，但是區(qū)域優(yōu)質商業(yè)總規(guī)模不大，還不能形成商業(yè)集聚效應；新城市廣場目前空置率較高，影響項目整體的商業(yè)氛圍；商業(yè)結構目前呈現大眾化，國美、蘇寧、百佳等經營較好；相較之下，百盛經營情況不佳，以新城市廣場為龍頭的新項目還需要加大時尚因素的引入，增強娛樂休閑業(yè)態(tài)的比例，目前項目缺乏特色以留住區(qū)域中青年消費客群；成都整體商業(yè)市場-54-東二環(huán)商圈現有商業(yè)供應：東二環(huán)區(qū)域由于周邊住宅開發(fā)量激增，商業(yè)需求增加導致新的區(qū)域性商圈逐漸形成；目前東二環(huán)商業(yè)主要集中在二環(huán)路東二段和建設路沿線區(qū)域，代表項目有SM生活廣場、成都華聯、好又多等區(qū)域在建大型居住區(qū)總規(guī)模較大，其中有華潤24城、首創(chuàng)A-ZTown、萬科金域藍灣等成都整體商業(yè)市場-55-現有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目購物中心SM生活廣場（包含沃爾瑪、國美、萊雅百貨、肯德基等）專業(yè)店好又多百貨成都華聯成都整體商業(yè)市場-56-現有商業(yè)經營情況描述：SM生活廣場位于二環(huán)東二段外，是目前區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)，也是區(qū)域目前唯一的購物中心，目前進駐項目的有國美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項目目前人氣不足，賣場內部比較冷清；原因在于SM廣場鄰近區(qū)域入住人口總量暫時較少，附近區(qū)域新盤都在開發(fā)當中，對于10萬以上商業(yè)市場支撐力度略顯不足，同時也由于SM業(yè)態(tài)構成缺乏特色，無法吸引區(qū)域以外的消費者前來消費，僅靠當前區(qū)域內部居民經營難度較大；好又多、成都華聯等位于一環(huán)線附近，周邊區(qū)域住宅區(qū)較成熟，經營情況較好；序號項目名稱營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1SM城市廣場100,500購物中心中高檔85%2世紀聯華超市東方明珠店11,000專業(yè)店-超市大眾100%3成都華聯商廈20,000百貨公司中檔100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創(chuàng)AZTOWN-伊滕洋華堂30000百貨公司中高檔100%6首創(chuàng)AZTOWN商業(yè)街25000商業(yè)街N/A85%東二環(huán)商圈現有商業(yè)項目列表成都整體商業(yè)市場-57-未來商業(yè):區(qū)域內商業(yè)供應將超過16萬平米，其中萬科、和記黃埔等發(fā)展商在區(qū)域內大規(guī)模拿地，其中必然會包含相當體量的商業(yè)面積，區(qū)域未來商業(yè)供應量將會遠遠超過16萬平米。從已知的數據，未來區(qū)域內即將出現的商業(yè)比例為：商業(yè)類型主要以購物中心為主；伴隨區(qū)域住宅開發(fā)量的不斷增加，區(qū)域潛在消費市場巨大，新型購物中心類商業(yè)將會與現有商業(yè)共同打造東二環(huán)沿線新商業(yè)區(qū)；東二環(huán)未來商業(yè)比例成都整體商業(yè)市場項目名稱所屬商圈開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次龍湖三千里東二環(huán)商圈2009N/A商業(yè)街N/A華潤置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購物中心N/A淺水半島東二環(huán)商圈2008N/A底商-配套商業(yè)N/A-58-區(qū)域特征:區(qū)域房地產開發(fā)催生區(qū)域商業(yè)中心形成；區(qū)域商業(yè)現狀總體規(guī)模小，商業(yè)分布零散，處于商業(yè)發(fā)展初級階段；二環(huán)至三環(huán)沿線大盤聚集，未來區(qū)域會形成大規(guī)模優(yōu)質住宅片區(qū)，商業(yè)消費潛力巨大；在一段時間內區(qū)域商業(yè)消費將會集中在生活日用品類為主，綜合百貨和精品購物中心需要在區(qū)域開發(fā)相對成熟之后入市；東二環(huán)商圈消費客群將會更多截流東部城區(qū)（特別是東二環(huán)以東大規(guī)模住宅開發(fā)區(qū)）客群，改變購物只去春熙路的商業(yè)格局。成都整體商業(yè)市場-59-會展商圈現有商業(yè):商圈范圍指以會展中心為核心，包含交大路、沙灣路、二環(huán)路西三段、二環(huán)路北一段及鄰近區(qū)域;會展商圈商業(yè)以專業(yè)店——大型超市、家電連鎖為主，是典型的區(qū)域商業(yè)中心

;成都整體商業(yè)市場-60-會展商圈現有商業(yè)項目列表:序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1摩爾百盛200530,000百貨公司中檔85%2易初蓮花200521,000專業(yè)店—超市大眾100%3國美電器20073,500專業(yè)店—電器大眾100%4人人樂200715,000專業(yè)店—超市大眾-------5沃爾瑪200619,000專業(yè)店—超市大眾100%區(qū)域特征:以老會展為中心，區(qū)域內商業(yè)專業(yè)店比例最大，大型賣場滿足周邊區(qū)域常住居民日常消費需求；如同西大街商圈、東二環(huán)商圈，北部城區(qū)生活服務中心集中在會展商圈內；該商圈人流主要來自于會展周邊、北部區(qū)域以及二環(huán)路北段沿線區(qū)域。會展商圈業(yè)態(tài)結構成都整體商業(yè)市場-61-金沙光華商圈現有商業(yè)供應：如前所述，金沙商圈同樣是由于西部城區(qū)住宅開發(fā)，居民日常消費就近選擇的結果；目前的金沙商圈主要核心區(qū)是以金沙車站為中心，以青羊大道為軸線分布；目前區(qū)域內現有商業(yè)有西單商場、創(chuàng)美家居、家樂福光華店等，區(qū)域內現存商業(yè)14萬平方米左右。成都整體商業(yè)市場-62-金沙光華商圈現有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次1北京西單商場200540000百貨公司中檔2家樂福光華店20038000專業(yè)店-超市大眾3百安居金沙店200513000專業(yè)店-家居建材中高檔4麥德龍200111000專業(yè)店-超市大眾5創(chuàng)美家居·金沙國際200460000專業(yè)店-家具家居中高檔1大地新光華廣場Sep-0728000商業(yè)街中高檔2力寶樂賓百貨Dec-0730000百貨公司中高檔3沃爾瑪超市大地新光華廣場店Sep-0720000專業(yè)店-超市大眾4仁和春天廣場2009100000購物中心中高檔5優(yōu)品道大型超市項目200721000專業(yè)店-超市大眾6優(yōu)品道200720000商業(yè)街中高檔7金沙萬瑞中心2009N/AN/AN/A8華府金沙2008N/A底商-配套商業(yè)N/A成都整體商業(yè)市場-63-區(qū)域新項目商業(yè)結構特征專業(yè)店—大型超市、電器連鎖在區(qū)域商業(yè)比重最大，區(qū)域商業(yè)生活屬性明顯；新型商業(yè)類型—購物中心成為市場主角；具有明顯的區(qū)域特征，集中分布在同一片區(qū)，輻射西二環(huán)、西三環(huán)區(qū)域。雙楠商圈現有商業(yè)供應：雙楠商圈是距離貴項目地塊距離最近的商業(yè)區(qū)，同時該商圈也是西城區(qū)較早形成的商業(yè)區(qū)；目前的雙楠商圈商業(yè)主要分布在二環(huán)路西一段兩側，現有商業(yè)面積總量不大，主要有伊藤洋華堂雙楠店和人人樂雙楠店；成都整體商業(yè)市場-64-雙楠商圈現有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1伊藤洋華堂200324000百貨公司中檔100%2人人樂雙楠店200325000專業(yè)店-超市大眾100%區(qū)域現有商業(yè)特征區(qū)域現存商業(yè)以大眾類日常消費為主，帶有明顯的區(qū)域鄰里中心特征；伊藤洋華堂和人人樂超市都是2003年開業(yè)，經過幾年發(fā)展，兩店經營都還算理想，但是區(qū)域內新商業(yè)供應較其他區(qū)域明顯不足；從城市商業(yè)分布角度看，雙楠商圈的出現滿足其所在局部區(qū)域居民日常生活購物以及就近商業(yè)消費的需求，但是整體并沒有形成以覆蓋西部城區(qū)的商業(yè)規(guī)模；金沙光華商圈的發(fā)展對于雙楠區(qū)域有一定的影響，未來新項目陸續(xù)進駐金沙光華商圈，會在一定程度上壓制雙楠商業(yè)的向外輻射；雙楠商圈距離貴項目最近，但是由于雙楠商業(yè)結構單一、規(guī)模有限，對于貴項目商業(yè)的發(fā)展影響不大，具體要視貴項目商業(yè)規(guī)劃而定。成都整體商業(yè)市場-65-城南商圈現有商業(yè)供應：商圈分布區(qū)域以人南立交為核心，沿二環(huán)路兩側分布；目前分布的商業(yè)有家樂福、好又多、國美電器、天府匯城購物中心等；成都整體商業(yè)市場-66-城南商圈現有商業(yè)項目列表項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率百安居科華店20067,800專業(yè)店-家居中檔100%家樂福大世界店--------1,0000專業(yè)店-超市大眾100%仁和春天棕北店20036,000百貨公司高檔100%國美電器棕北店20025,000專業(yè)店-電器大眾100%好又多亞太店19974,000專業(yè)店-超市大眾100%天府匯城購物中心2003100,000購物中心中檔95%好百年200570,000專業(yè)店-家居中高檔100%蘇寧電器20064,000專業(yè)店-電器大眾100%區(qū)域現有商業(yè)特征區(qū)域商業(yè)中心已經基本成形，商業(yè)輻射城南區(qū)域，商圈業(yè)態(tài)涵蓋高端百貨、家電、大型超市、家居建材等；于其他區(qū)域型商圈相同，商圈的發(fā)展由于天府匯城購物中心（內部有世紀華聯、友誼百貨）而加速發(fā)展，天府匯城購物中心面積10萬平方米。成都整體商業(yè)市場-67-天府新城—城南科技區(qū)商圈10個以上五星級酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬平方米的現代藝術館……未來的天府新城將充滿時尚元素?！皶菇洕币矊⑹恰畷r尚城南’的一張對外名片，今后的天府新城，如同洲際、希爾頓這樣的五星級酒店將達到10個以上。”天府新城還將打造高檔購物商業(yè)圈，奧特萊斯品牌購物街、中航時尚購物中心、深圳茂業(yè)精品商城、城南國際購物商圈等大型時尚賣場將成我市全新的“時尚標簽”。成都整體商業(yè)市場已建大型商業(yè)物業(yè)成都整體商業(yè)市場已建商業(yè)租售情況目前，區(qū)域內僅融城理想底商鋪面在售，臨近地鐵鋪面25000元/平米，其余鋪面10000-15000元/平米.區(qū)域內底層商鋪平均租金在70-150元/平米/月之間。成都整體商業(yè)市場區(qū)域零售商業(yè)物業(yè)市場供應預測2010年及2011年是南延線商業(yè)供應高峰期，南延線目前整體商業(yè)存量近40萬平米，至2012年約有23個大型商業(yè)面市，整體供應量突破200萬平米，業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨、超市等大賣場，餐飲娛樂、運動休閑等商業(yè)街，旅游文化等復合商業(yè)體。區(qū)域商業(yè)前景看好，潛力巨大。成都整體商業(yè)市場區(qū)域未來大型商業(yè)效果圖荷蘭GTC時尚購物街深圳茂業(yè)集團高端商業(yè)中航時尚購物中心蘇寧大型購物中心成都整體商業(yè)市場成都整體商業(yè)市場各商圈租金對比-73--74-各區(qū)域面積超過5萬平方米代表商業(yè)項目列表成都整體商業(yè)市場項目名稱所屬商圈開業(yè)時間營業(yè)面積商業(yè)類型人民商場鹽市口店鹽市口商圈195360,000百貨公司天府匯城購物中心城南商圈2003100,000購物中心創(chuàng)美家居·金沙國際金沙光華商圈200460000專業(yè)店-家具家居創(chuàng)美家居·金沙國際金沙光華商圈200460000專業(yè)店-家具家居新城市廣場西大街商圈2005100,000購物中心成都熊貓城騾馬市商圈2005100,000倒閉SM城市廣場東二環(huán)商圈2006100500購物中心摩爾時尚廣場鹽市口商圈200750,000購物中心成都萬達商業(yè)廣場東南二環(huán)2008150,000購物中心群光百貨春熙路商圈2008100,000百貨公司仁恒廣場鹽市口商圈200855,000購物中心仁和春天廣場金沙光華商圈2009100000購物中心華潤置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面積超過5萬平方米商業(yè)項目分布圖市級商圈區(qū)域型商圈大型商業(yè)分布特征：面積超過5萬平米的大型商業(yè)多數都分布在區(qū)域型商圈內，春熙路為代表的核心商圈目前大體量物業(yè)相對較少，并且每個已經形成的區(qū)域商圈內基本都有一個面積10萬平米以上的購物中心物業(yè)，從全市商業(yè)發(fā)展來看大體量物業(yè)的出現是區(qū)域商圈形成的標志；從右圖上可以看到面積超過10萬的大型購物中心類項目基本上沿二環(huán)線均勻分布，結合已有商業(yè)物業(yè)，將會加強各區(qū)域商圈的輻射能力，最終構成東部、西部、南部三大商業(yè)聚集區(qū)，北部發(fā)展目前較緩，各項目建成后，二環(huán)將形成商業(yè)環(huán)帶；三環(huán)線二環(huán)線一環(huán)線成都整體商業(yè)市場-75-其他商業(yè)分布專業(yè)物流類商業(yè)市場：城北以荷花池區(qū)域日用品批發(fā)市場、五塊石區(qū)域的藥材等批發(fā)市場、高筍塘區(qū)域的建材等批發(fā)市場構成成都批發(fā)物流及貨物集散中心;城南專業(yè)市場主要由紅牌樓以汽配專業(yè)市場、汽車整車專業(yè)市場、川藏線家具專業(yè)市場、一環(huán)路電腦市場組成;餐飲娛樂類市場：成都餐飲業(yè)發(fā)達，形成了諸如：琴臺路、一品天下等主題餐飲街，在沙灣、羊西絨、府南新區(qū)、武侯祠、雙楠、肖家河、紫荊、玉林、科華路、望平街、李家沱等區(qū)域也聚集了一定規(guī)模的餐飲類業(yè)態(tài);成都娛樂類業(yè)態(tài)主要由酒吧、KTV、迪廳等構成，在成都尤以玉林、紫荊、紅瓦寺等地區(qū)為代表;餐飲以琴臺路為例，因為店鋪數量多，聚集各類餐飲110多戶，成為有名的餐飲街；紫荊因為聚集紫荊電影城、MIX、僑江南等成為休閑娛樂集中區(qū)。規(guī)模與特色以及便捷的交通是商業(yè)特色街運營的關鍵。成都整體商業(yè)市場-76-成都商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢分析：通過以上我們對成都市各級商圈的分析總結，我們對成都商業(yè)市場發(fā)展歸納為以下幾個特征：百貨走中高端精品路線：從近兩年各個商圈的發(fā)展來看，中高端時尚類百貨是城區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點之一；購物中心發(fā)展成為趨勢：不論市級商圈還是區(qū)域性商圈，我們都能看到購物中心的數量和規(guī)模再逐漸增加，區(qū)別于百貨等傳統商業(yè)新商業(yè)模式將會越來越多在市場上出現；連鎖超市影響區(qū)域商業(yè)中心布局：從目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業(yè)店進駐加速各個區(qū)域商圈的形成，并占據區(qū)域商業(yè)核心位置，滿足區(qū)域居民便利和日常消費需求；成都整體商業(yè)市場-77-整體商業(yè)市場小結：通過以上對成都整體商業(yè)市場的分析，可以得出以下結論：目前城區(qū)優(yōu)質商業(yè)主要還是集中在春熙路和鹽市口區(qū)域，并且伴隨新項目的陸續(xù)完工，這兩個市級商圈仍會繼續(xù)升級發(fā)展，其中鹽市口的發(fā)展?jié)摿ο啾容^大；騾馬市與西大街商業(yè)由于交通等原因會相互融合，成為影響整個西部城區(qū)的商業(yè)區(qū)；城市未來商業(yè)供應中，購物中心模式會越來越多地出現，從目前市場上已有的購物中心類商業(yè)來看，各項目運營情況目前并不理想，原因在于區(qū)域市場不夠成熟以及發(fā)展商對于購物中心模式經驗不足導致，缺乏特色是目前市場上購物中心普遍存在的特征；新項目單體規(guī)模逐漸增大，從新項目構成情況看，單體50000平米以上的項目逐漸增多，特別是面積超過10萬的商業(yè)集中供應，發(fā)展商對于商業(yè)物業(yè)功能結構、業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度越來越重視，也希望通過規(guī)模優(yōu)勢塑造自身的商業(yè)核心地位；城區(qū)各個方向區(qū)域商圈逐漸形成，城區(qū)商業(yè)格局日趨合理，二環(huán)沿線將形成商業(yè)帶，對二環(huán)周邊以及三環(huán)沿線消費者的爭奪將會成為和大型項目的重點，本項目商業(yè)處于目前的西部商圈、城南商圈的夾角，兩大商圈對于區(qū)域有一定輻射，但區(qū)域內仍存在一定商業(yè)空間，商業(yè)定位一方面考慮臨近商圈的發(fā)展情況，同時更要視區(qū)域內新項目的入市情況。城南天府新城區(qū)域將成為新興城市中心，未來發(fā)展關注的熱點，發(fā)展?jié)摿薮?。成都整體商業(yè)市場-78-演講完畢，謝謝觀看！快速消費品行業(yè)競爭的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目錄Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通過具有高覆蓋率和多種渠道并存的分銷網絡來接近消費者，達到高鋪貨率合理的分銷模式和有效的渠道控制和管理以強大的市場營銷功能為導向的營銷組織，實現市場和銷售有效的協同品牌知度度的提升和營銷效率的提升正確的市場拓展策略核心成功因素快速消費品行業(yè)競爭的核心成功因素案例寶潔的多渠道分銷網絡渠道結構渠道A一般用于拓展新市場利用既有的日用消費品分銷渠道銷售人員同時拜訪批發(fā)商和零售商，采用雙重手法來將產品推到渠道中渠道B渠道C產品流信息和控制流從渠道A演化過來當某一地區(qū)的銷售已達到一定規(guī)模時，P&G從第一層批發(fā)商中尋找一個合適的批發(fā)商，將之發(fā)展成為分銷商分銷商與P&G簽定合同，承擔責任、接受培訓并享有優(yōu)惠和權利，批發(fā)商則只有購銷關系一定時期A、B共享，最終完全轉為B模式直接客戶是指寶潔較為重視的那些有實力連鎖零售商這些零售商目前所占的銷售比重不大，但成長潛力很大，最終會成為日用消費品分銷的主渠道P&G沒有專門的部門負責渠道C的工作，而且渠道C不會和渠道A或B發(fā)生沖突描述P&G第一層批發(fā)商零售商消費者第二層批發(fā)商P&G分銷商零售商消費者第二層批發(fā)商P&G直接客戶消費者寶潔公司在中國建立了多渠道并存的分銷網絡，來充分接近消費者護發(fā)類產品(97年初)護膚類產品(97年初)案例45%59%91%90%2.4%4.6%11.0%11.5%飄柔潘婷詩芬力士50%73%60%1.2%2.4%2.4%玉蘭油夏士蓮旁氏香皂(97年初)洗衣粉(96年底)81%63%12.9%23.9%舒膚佳力士30%50%34%2.4%2.8%5.5%汰漬浪奇奧妙鋪貨率市場占有率依靠其強大的品牌效應及完善的分銷渠道，寶潔產品無論是鋪貨率還是市場占有率都很高快速消費品行業(yè)的分銷模式描述傳統分銷模式多層自上而下的體系，批發(fā)商之間根據商業(yè)習慣形成自然網絡一級批發(fā)商多為國營、集體性質費用高而且體系僵化目前這一模式的作用已逐漸被削弱區(qū)域分銷模式聯合分銷模式根據一級批發(fā)商的背景(國營、集體、私營、外資、直銷)和其它條件挑選最合適的，發(fā)展成為分銷商，從而實現區(qū)域及當地分銷減少了中間層次，將傳統模式的二、三級合并，并通過與直銷的結合，提高了銷售的主動性各下屬企業(yè)采用統一的銷售渠道，讓客戶實現一站采購區(qū)域分銷中心和全國銷售總部相聯形成有計劃、有組織、控制良好的體系在銷售中心與關鍵最終客戶之間建立反饋，提高銷售體系的反饋速度評價企業(yè)第一層批發(fā)商第二層(地區(qū))零售商企業(yè)區(qū)域分銷商二級批發(fā)商零售商企業(yè)全國分銷中心、區(qū)域分銷中心第二層(都市)農村小批發(fā)商自提擴展模式主要批發(fā)商連鎖店主要零售商最終客戶客戶反饋“區(qū)域分銷”模式和“聯合分銷”模式目前已經成為快速消費品行業(yè)的主要分銷模式P&G的“聯合分銷”模式“聯合分銷”模式往往是企業(yè)在有多個不同地域的生產基地的情況下采用的，為降低物流成本和提高對市場的反應速度，而對區(qū)域渠道進行整合，成立分銷中心，生產地址靠近分銷中心，以提供方便和良好的銷售服務建立全國分銷中心體系，需要較大的投資，不僅反應在硬件上(倉庫、電腦)等，而且往往需要電子化的銷售管理和物流管理軟件進行支持，最新的發(fā)展趨勢是通過與主要經銷商聯網，實施電子數據交換(EDI)和即時庫存(JIT)評價生產商(8個合資企業(yè)，分布于4個城市)區(qū)域分銷中心(廣州、上海、北京、成都、武漢)分銷商(500個城市，1000~1500個分銷商)零售商(全國有100萬個網點銷售P&G的產品)其它聯合利華可口可樂百事可樂長虹在很長期內還無法采用“聯合分銷”模式“聯合分銷”模式廣泛地被跨國企業(yè)所采用，但并不適合于長虹電池的營銷現狀長虹電池的分銷模式在每個區(qū)域選擇一定數量的批發(fā)商發(fā)展成為分銷商，除了正常的購銷關系外，長虹還應該提供優(yōu)惠、折扣和其它權利，并幫助分銷商進行分銷和存貨管理，建立完整的分銷商管理和服務體系，這是渠道建設的核心所在分銷商必須有廣泛的銷售網絡，網絡必須含有一定數量的二級批發(fā)商和零售商，并且能達到要求的覆蓋范圍，分銷商需要向地區(qū)內的批發(fā)商和零售商送貨、提供信用、倉儲產品及POP資料零售商是渠道建設的另一個重點，通過貨柜管理、促銷宣傳、賣場建設等手段和指標來拉動終端消費，并維護市場秩序和控制終端價格核心客戶主要指一些大型連鎖超市和新興的零售業(yè)態(tài)(如大賣場)，長虹電池應建立專門的部門和采用完全以客戶為導向的銷售模式來拓展這一渠道說明長虹電池區(qū)域分銷商核心客戶二級批發(fā)商零售商羅蘭?貝格建議長虹電池建立以分銷商為核心的區(qū)域分銷體系，同時迅速進入新興的分銷渠道案例P&G的分銷商管理體系經濟利益保障機制獲得額外的定貨折扣對其經營利潤的部分承諾(在拓展時期)返利由于P&G的產品營銷，他可以比以銷其他產品承擔更小的風險，獲取更大的回報管理和控制機制服務和支持機制經銷商和P&G的業(yè)務人員一起配合來有效實施以下渠道和職能經營規(guī)劃存貨管理零售覆蓋運輸與倉儲售點廣告與促銷

企業(yè)應明確各項職能在企業(yè)和經銷商

之間的分配，并確定各自的工作重點對于大的分銷商，委派客戶經理進駐其總部辦公，小的分銷商則由一個客戶經理同時監(jiān)控幾個業(yè)務支持：幫助分銷商拓展二級網點，分銷貨物管理支持：IDS改造計劃，協助分銷商按照寶潔的要求進行重組，幫助分銷商分析問題并制定解決方案培訓支持：定期對經銷商的業(yè)務人員進行培訓，介紹產品知識和營銷知識廣告支持：定期的廣告促銷，區(qū)域廣告中出現經銷商的名稱保障分銷商利潤穩(wěn)定渠道秩序協助分銷商履行渠道職能控制分銷商行為激發(fā)分銷商的信心，

推動分銷商的業(yè)務發(fā)展完善的分銷商管理體系包括經濟利益保障機制、管理和控制機制、服務和支持機制三個方面寶潔與經銷商的職責劃分經銷商管理和控制機制的主要內容是將渠道職能在企業(yè)和經銷商之間

進行合理分配案例分析總經理市場工程人事財務銷售生產廣告/促銷的執(zhí)行廣告/促銷大客戶特選渠道非碳酸飲料銷售分析營業(yè)所針對大賣場等的客戶及促銷方案水、橙汁等產品的管理銷售分析負責學校、企事業(yè)勞防用品市場的滲透可口可樂統一投放形象廣告，并負責全國性的消費者促銷，以此來對各地區(qū)瓶裝商進行廣告和促銷支持各地瓶裝商主要從事渠道促銷以及地區(qū)性消費者促銷(費用與可口可樂共擔)案例分析：Cocacola許多跨國企業(yè)都建立了以市場營銷功能為導向的營銷組織(1)：可口可樂的

市場部通過對特定客戶和特定渠道的專人負責來對銷售部的運作進行指導總經理銷售財務市場…技術物流財務人事關鍵客戶經理銷售大區(qū)經理渠道營銷渠道促銷品牌策略制定品類總監(jiān)品類總監(jiān)品類總監(jiān)媒體總監(jiān)市場研究總監(jiān)消費者服務總監(jiān)PWSkinOral品牌經理品牌經理品牌經理廣告投入市場研究競爭分析顧客服務品牌經理品牌經理品牌經理品牌經理品牌經理品牌經理案例分析：Unilever許多跨國企業(yè)都建立了以市場營銷功能為導向的營銷組織(2)：聯合利華

的市場部負責統一的產品/品牌營銷策略制定、市場分析以及媒體投放渠道開發(fā)和維護渠道管理銷貨銷售實現促銷執(zhí)行營銷執(zhí)行功能負責協調市場部和銷售部的關系組織信息收集和匯總市場研究消費者研究進行消費者調查建立消費者數據庫研究消費者形態(tài)制定營銷策略制定營銷計劃和總體預算促銷設計促銷管理促銷物料管理品牌推廣廣告管理POP設計媒體組織策略品牌維護公共關系協調產品管理產銷結合新產品開發(fā)研究物流配送倉庫管理開單制票貨款管理費用控制客戶生產發(fā)展部(銷售部)財務部產品發(fā)展部市場銷售部市場研究部市場調查部市場部產品供應部廣告部公關部寶潔公司營銷執(zhí)行功能營銷策劃功能營銷支持功能案例分析：P&G許多跨國企業(yè)都建立了以市場營銷功能為導向的營銷組織(3)：寶潔公司建

立了完全以營銷策劃功能為導向的營銷組織，銷售部門只負責具體執(zhí)行實施P&G銷售市場部的運作銷售監(jiān)控銷售能力評估銷售執(zhí)行監(jiān)控溝通品牌與銷售之間的關系溝通產品策劃和銷售之間的關系銷量預測培訓銷售市場部制定分銷目標制定營銷策略促銷活動規(guī)劃配合銷售相關市場部產品A產品B產品C為產品爭取促銷機會執(zhí)行批準的促銷計劃執(zhí)行既定的營銷策略實現預定的銷售目標銷售部產品A產品B產品CP&G的銷售市場部是市場部和銷售部之間不可缺少的潤滑劑，推動銷售和市場有效地結合，長虹電池營銷組織可以借鑒這一模式營銷投入組成將企業(yè)對目標消費者希望達到的營銷意圖(如提高知名度強化賣點，提升形象等)以廣告形式加以體現通過媒體采購來將廣告向目標消費群進行傳達通過針對經銷商的渠道促銷來加大