房地產(chǎn)實物資產(chǎn)投資四

房地產(chǎn)實物資產(chǎn)投資主要內(nèi)容：1.居住房地產(chǎn)投資；2.商業(yè)房地產(chǎn)投資；3.辦公房地產(chǎn)投資。居住房地產(chǎn)投資一、居住房地產(chǎn)概述1.含義：Residentialproperty由服務(wù)人類居住為主要目的的土地及建筑物所組成的供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆课菁捌錂?quán)利。2.類型1994年之前1994、98年2006年之后福利房安居工程普通商品住房別墅和高檔公寓福利房廉租房經(jīng)濟適用房商品住房廉租房經(jīng)適房、限價房、公租房商品住房福利房，即公房，其中公房有直管公房和自管公房；住房制度改革后，（增量）公房開始出售，但初期（至1986年）多由統(tǒng)建而來，后多演變?yōu)閱挝恢苯淤徺I、單位集資建房、經(jīng)濟適用房等，斷斷續(xù)續(xù)一直沒有完全停止。存量公房則主要在1998年后幾乎全部出售（私有化）。安居房：是指為配合推動住房制度改革，由國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。解困房：指在實施安居工程之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護戶而修建的住房。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。廉案租魔房韻，現(xiàn)是慌指迷政顏府奶以疼租慕金業(yè)補域貼院或蹦實包物含配鼠租起的續(xù)方迷式吧，勢向繼符項合統(tǒng)城逐鎮(zhèn)體居識民耍最說低允生吹活裝保級障陽標(biāo)慰準(zhǔn)疾且妻住號房尾困營難誕的糞家也庭哨提喜供可社景會船保論障趙性追質(zhì)栗的膊住輩房棗，者如柳家驚庭男人肚均劇月益收斥入搖、然人搏均肯居噴住臣面胸積竊，看以砌及道其道他適特容殊渡群悲體差。經(jīng)濟耳適用賓房，葬現(xiàn)實窯中又狼演變延為單鑰位的辣福利骨房，催政府表的計穿劃內(nèi)址商品催房、宰配套嚷商品資房、榮拆遷暮還建無定向劑安置鵲房等曬等。微利余房：未指房疤地產(chǎn)撈開發(fā)暫商修烤建的辣利潤犬極低烘的一催類商琴品房齒，面轉(zhuǎn)向社他會銷舞售。無這類活房屋趴不帶臺有政腳府行狂為，芳只是側(cè)開發(fā)徐商為侍了促呢銷，奶對自表己在銳城市勢遠郊騰修建乳的交社通不嫁便的洞商品陶房實查行低覺價銷湯售。竹此類詠房屋饑價格避誘人杰，隨霧著城鴉市規(guī)奪模的綱擴大紋、城目市道燃路的逢延伸火、商旬業(yè)口探岸的仁形成勒，此韻類房陰屋有織升值津潛力俯。兩限坐房：科是指洪經(jīng)城火市政撒府批均準(zhǔn)，具在限模制套堅型比拖例、眼限定票銷售英價格詳?shù)幕鶆虻A(chǔ)上晝，以錫競地地價、府競房陶價的罷方式型，招品標(biāo)確思定住掀宅項硬目開獅發(fā)建述設(shè)單鋒位，混由中慶標(biāo)單芬位按技照約踢定標(biāo)暗準(zhǔn)建跑設(shè)，娛按照排約定談價位肝面向貍符合傍條件稀的居積民銷怨售的乖中低漆價位桃、中晌小套擦型普耐通商敘品住痰房。公森租序房汪，扯是眨指嗎政諷府脈提促供牽政針策籌支慢持蠶，姐限東定努戶凈型豪面項積汽、辭供脹應(yīng)犁對飛象候和泰租始金絨水慨平疾，津面住向弄本散市槍中姐低訓(xùn)收嚷入籌住探房引困竊難簽家塘庭徑等奶群歡體挑出李租濾的悼住先房秘，元其煌租醬金趕按陣照緣瑞保桐本綢微聰利涌的然原笨則艦并鹿結(jié)硬合仔承烤租好家閘庭氏負懼擔(dān)蘇能碼力俘和塘同疾類狹地嶺段繳類披似滴房鼠屋肺市兼場米租遣金挺綜搞合墻確吃定阿，蜻由必產(chǎn)稠權(quán)允單光位謀負依責(zé)怕（具組格織輔）虎維討修槐、輝養(yǎng)怠護夜、銅管怠理廁。周轉(zhuǎn)職房，升單位哨的公眠租房蟲；也閣指專酒為安洗置拆釋遷居遺民周頃轉(zhuǎn)之紫用而卻開發(fā)店建設(shè)探的房怖屋。經(jīng)濟因素權(quán)屬投資者出租、二房東出租；獨有、共有、合住價格豪華，高檔，中高檔，中檔，中低檔，低檔設(shè)施及裝修一級一類，一級二類，二級，三級建筑狀態(tài)建筑類型高層，小高層，多層，招待所，別墅，公寓；毛坯、精裝修成新度新房，二手房/次新房，舊房，破舊房功能設(shè)計居室數(shù)，浴室數(shù)，工人房，多功能房，汽車房平面布置梯間式、內(nèi)廊式、外廊式、內(nèi)天井式、獨立單元式、躍層式、復(fù)式、錯層式外形條式/板式、點式/塔樓面積大戶型、中戶型、小戶型風(fēng)格歐美式、民族風(fēng)格區(qū)位地點位置市中心，市區(qū)內(nèi)，近郊區(qū)，遠郊區(qū)，農(nóng)村周邊環(huán)境新建的正擴展，新建的已穩(wěn)定，現(xiàn)代的已穩(wěn)定，現(xiàn)代的走下坡路，現(xiàn)代新翻修的，舊的穩(wěn)定的，舊的走下坡路，舊的新翻修的，舊的破舊不堪的說宏明：新乒興禁的蔑住使房栽產(chǎn)割品餅類脹型學(xué)欲區(qū)夏房，病專壁指婆重躬點唐學(xué)陣校幫附悔近智對妨口旬招懶生宇區(qū)傘域煉內(nèi)抱的示房惕產(chǎn)頌。1變9歡8屋6年7月1日諒起賓，《義務(wù)專教育法》實沿施浮，亮其迅中賢第置九公條禁規(guī)重定復(fù)“母地勾方傲各你級嶺人盒民撒政協(xié)府受應(yīng)賀當(dāng)艷合晨理屆設(shè)考置旅小鈴學(xué)員、窮初胳級擱中榴等攻學(xué)灑校托，企使韻兒聽童解、剝少襖年洪就聚近敞入角學(xué)舟”器。商宣住枯兩浙用狠物庭業(yè)，惡多破在亮商蔑業(yè)遭用順地駝上脂開帽發(fā)般的略既濁可賺商嗚業(yè)摩又游可柄居菌住抄的尊混噸合閣類厭型培的蒸物速業(yè)室，引滿劇足獲居泥家砌辦怒公凝或?qū)?chuàng)他業(yè)柔的董需歐求囑。商列務(wù)臟公領(lǐng)寓斜，可交注釣冊難公橫司沫、怪辦箏公肚經(jīng)念營扮，醉還要可抄居煩住,面秀積爸小奸一專點,廳為吉職員地辦公蠢兼接左待室,室綠為逢老兆板道辦蔥公探、派睡數(shù)覺艇。蠟多爽建咸設(shè)紅在贊特船色齡產(chǎn)直業(yè)蔑區(qū)下或污公坑司僑密妙集隸區(qū)揪，夸交出通決便灣捷,公建怕配套鐘完善,人文灶、商字業(yè)底判蘊濃貞厚等箏。養(yǎng)狀老替物沸業(yè)，踩專哄為6蕉0歲以影上老輕人養(yǎng)懼老而在開發(fā)貢經(jīng)營煮的商火品住錄宅。殺世衛(wèi)鄙組織抵標(biāo)準(zhǔn)屋，某參國或盯地區(qū)6滑0歲以建上老炸人超雖過總防人口1擊0臣%，即圣步入離老齡仇化社會觀。獨棟挑別墅頃、聯(lián)采排別肆墅、啄疊拼慘別墅兼、合欲院別疫墅（擇類別臟墅）中國住房供應(yīng)體系住房市場新建商品住宅二手商品住宅市場租賃住宅住房保障經(jīng)濟適用房公租房廉租房居住煤房地罷產(chǎn)投哈資的階可能夢對象3.居胳住頃房派地揚產(chǎn)喊的科特進性丘：用地擊法定割年限床外（1）用睛途相過對較識為單額純，不滿足搶個人兼和家草庭在及居住蠶、安逃全和估隱秘惹性以營及其小他心差理上起的需鐮求；（2）武受火限問于掌個爺人魂或飄家塞庭吹的妥支提付集能輕力厘；（3）基饅本的欲生活移資料渠、生漁活必桐需品腸，具蚊有需絲式求的膨普遍碧性，構(gòu)社會諷保障錯性；（4）消與櫻人弱類藍的爆關(guān)飾系杏最板為魚密周切廈，星從疫生勻存尊、仰發(fā)水展疾到甜享葛受翁以遍及牙更杜高口層瞎次充的逼需證求粒，億具膠有填多俱樣罩性鈔、趁人聲文歐性鑄和撥發(fā)勞展煙性擾；在物才業(yè)、羨區(qū)位貝、設(shè)偉施等販方面弟注重常舒適杏性、瞞生態(tài)盲性、娛信息湯化/智能諷化、贏文化與性。二、居住房地產(chǎn)投資概述利益主體：開發(fā)商，通過運作項目獲取開發(fā)投資收益所有者，獲取租賃收益管理者，獲取管理收益居住房地產(chǎn)盈利模式：對于開發(fā)商，主要采用銷售方式，盈利源于銷售收入；對于投資者，可售可租，盈利在于銷售收入或者租金；對于消費者，主要在于居住以獲得效用，但存在隨時售租等方式獲得租金或銷售收入的可能性居住房地產(chǎn)融資模式：住宅開發(fā)融資模式以短期貸款類融資為主，比較單一，同時易受金融政策的影響區(qū)位：交通、生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境、教育配套影響因素優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)自然條件位置接近市中心遠離市中心地基承載力大承載力小地形、地勢、形狀和大小起伏、低洼

通風(fēng)采光優(yōu)良較差交通條件較好的通達性不方便市政設(shè)施配套設(shè)施齊全完善不齊全完善環(huán)境條件無污染噪音、綠化率高污染噪音、綠化率低經(jīng)濟條件投資活躍不活躍當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨礁卟桓呷丝谝蛩厝丝诿芏冗m中、素質(zhì)高過大或過小，素質(zhì)低城市規(guī)劃控制較寬松過嚴市場供求需求量大需求量小居住房地產(chǎn)投資的特點整個投資過程中注重居民生活方式與生活需求；最主要的房地產(chǎn)投資類型；開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容和方式較為單一、易于掌控；相對較低的回報和風(fēng)險；政策干預(yù)最深入和全面，相關(guān)的金融支持力度最大，也極容易出現(xiàn)過熱和泡沫說明：居住房地產(chǎn)開發(fā)投資特點區(qū)位可選擇范圍大，客戶局限在一定范圍物業(yè)較為簡單目標(biāo)顧客

支付能力，買家即用家消費環(huán)節(jié)竣工驗收交付裝修到終端消費

經(jīng)營管理環(huán)節(jié)經(jīng)營方式較單一，物業(yè)服務(wù)對住宅保值增值有較大影響盈利模式

通過出售以獲得差價為主，短期投資開發(fā)商

實力、素質(zhì)和抗風(fēng)險能力要求一般說明：居住房地產(chǎn)置業(yè)投資特點狀況熟悉；單價低；易租，但租金收入低；轉(zhuǎn)手相對容易；政策上保護租客；裝修要求不高；房東支付稅金及管理費、管理困難；租期不穩(wěn)定；政策干預(yù)多

思愿考：購愿房向自狠住瀉為詠何筍也制是陜一孕種券投既資鄉(xiāng)豐？物私業(yè)發(fā)具島有脈保獄值之增怪值夢的切功斬能音；存在頂適時把以售賞租或惑抵押綁等變讀現(xiàn)的團可能皺性；購餃而估非梳租夸房鵲，訪即湊意豎味棟居媽住融開曲支這節(jié)撕省運等洪利燥益砌。思撤考：能列改舉多樂少可偽能的裁購房雪目的弱？購出房做比教租耀房癢更說好忌嗎休？如痰何忌才懶能辜不溜成鉛為彎房勒奴映？有以哪順些歐解逗決吐住栽房自的愧途男徑抽？小結(jié)：居住房地產(chǎn)投資居住房地產(chǎn)特性消費/生活資料微觀運行土地競爭性獲取開發(fā)投資模式土地—住房—銷售置業(yè)投資模式租售，環(huán)節(jié)較少居住房地產(chǎn)金融投資貸款資產(chǎn)支持債券，其他小結(jié)：居住房地產(chǎn)投資的發(fā)展前景居住房地產(chǎn)發(fā)展的條件——歐美：人口數(shù)量，人均GDP，就業(yè)數(shù)量和工資水平住房單元的數(shù)量由人口數(shù)量決定，質(zhì)量則由經(jīng)濟變量（收入和價格）決定人均GDP住房投資（Burns和Grebler，1977）≤1600美元新建住房投資占GDP比重增加＞1600美元新建住房投資占GDP比重下降住宅市場會通過成本效應(yīng)、財富-儲蓄效應(yīng)、投資效應(yīng)等對城市經(jīng)濟施加影響商肉業(yè)勵房互地礎(chǔ)產(chǎn)悅投棟資萬科商業(yè)地產(chǎn)三步走策略，商業(yè)地產(chǎn)投入不少于10%，收入20%；未來三年建成220萬m2商業(yè)配套保利商業(yè)物業(yè)投資增至30%；未來三年累計持有商用物業(yè)300萬m2華潤置地商業(yè)地產(chǎn)在未來資產(chǎn)比例和利潤貢獻升到40%招商地產(chǎn)儲備商業(yè)用地20%，累計持有商業(yè)物業(yè)188萬m2中糧未來5~10年拓展20個大型商業(yè)地產(chǎn)項目，總資產(chǎn)達700億金地發(fā)展城市的綜合體注：2011年數(shù)據(jù)一碗、舊商齡業(yè)春房丘地嫁產(chǎn)著概氏述1.含義：Co藥mm田er庫ci畜al倚p躍ro某pe椒rt皇y廣義街上，稅是指弊用于江商業(yè)騰用途志或者而具備推商業(yè)芽功能炕的地紫產(chǎn)，賢也稱怒商用沒、收鑰益性陪、經(jīng)漠營性北房地壞產(chǎn)。狹義扒上，肉是指用于袋各種卷零售僚、餐辟飲、寸娛樂聲、健晴身服余務(wù)、黑休閑寄等經(jīng)柏營用粗途的害房地哀產(chǎn)；匆國外隊則稱凈零售浸地產(chǎn)煩。比較：商志鋪惱、絮工面業(yè)晶園逆區(qū)商秩鋪：商障業(yè)房燈地產(chǎn)現(xiàn)的傳答統(tǒng)形裕式，茶或商菌業(yè)房李地產(chǎn)堂的基運本單曾元。工較業(yè)橡園尤區(qū)：炒一提種習(xí)多傾地傷產(chǎn)殊形伴式洗，取融寇合幸了盈住級宅飯地胸產(chǎn)浴、險商騎業(yè)附地兄產(chǎn)湯、哨工雷業(yè)來地藝產(chǎn)尖、惠旅輝游固地員產(chǎn)飄等波在珠內(nèi)宇的極復(fù)棉合競地瓶產(chǎn)弊，姨一頃般蝕不援劃根為腸商郊業(yè)臘地鍛產(chǎn)鼻。播但俱現(xiàn)燙實向中侍，運可遺能源存敬在轎難叉以銷明豎確沖歸號類跑的聚物鞭業(yè)也形斤式裙。商蜓業(yè)條房損地盯產(chǎn)判是接一鈴種插綜卵合芒體，不具渴有醫(yī)房烈地剛產(chǎn)菜、鳥商搜業(yè)癢與觀投速資續(xù)的數(shù)三走重籮特透性商，睜區(qū)浴別掘于允單緊純居的廈投圍資爹、吊商鼓業(yè)臥，及以港及挪傳悶統(tǒng)匙意體義緣瑞上偵的次房地地貫產(chǎn)職；叨三吸重壞特江性垮相歉互疊獨龜立壓又枯相近互危作恩用虹，駕形怪成挪了叔商閣業(yè)祝物園業(yè)駝較斜為稈明塵顯雖的那特瞎征—悉—環(huán)環(huán)逼相扣線，系利統(tǒng)性反極強妄，其價中商葛業(yè)屬猴性是架本質(zhì)埋。2.商業(yè)房地產(chǎn)的類型劃分標(biāo)準(zhǔn)類別行業(yè)類型零售，娛樂，餐飲，健身消費行為物品業(yè)態(tài)類，服務(wù)業(yè)態(tài)類，體驗業(yè)態(tài)類

建筑形式

單體和綜合建筑；底層，地下和地上市場范圍

近鄰型，社區(qū)型，區(qū)域型，超區(qū)域，超級型

規(guī)模大型、中型、小型和零散運作模式產(chǎn)權(quán)型：（分割）出售—投資—經(jīng)營經(jīng)營型：租賃—管理說炎明：新興柿的商灣業(yè)物惜業(yè)產(chǎn)竿品類江型S持h恢o除p丟p述i偏n鉤g禁M判a汽l沖l：起陽源鹿于吩歐脆美2糧0世餡紀爐中稀期獸，裕由閉一先個煤管碑理先機容構(gòu)毛負遭責(zé)吸協(xié)紙調(diào)旨和騎規(guī)用劃害，婆在著一助個牙大懶型蔬建貫筑部群穴中眉將狀一次系扯列伍零翼售君商紫店蠟、盆服棉務(wù)彩機灑構(gòu)餃組?？椛裨诤挂蛔钠鸫a，真提樣供笛購箏物打、苦休礦閑高、怎娛僑樂善、雅飲泥食恢、欠旅軟游礎(chǔ)等嘴多草項置服籮務(wù)緞的庭一聽站私式紗消膏費孝中芬心松，峽商景業(yè)曠面瓜積幻玉分庭布溫以咸扁對平鍵式筒居明多鋤，詢是甩零移售的業(yè)宅的咳最會高表形埋態(tài)痕。商業(yè)儀街：服由眾墳多商局店、育餐飲志店、烤服務(wù)聰?shù)旯步柰M鉆成，蜜按一診定結(jié)散構(gòu)比厲例規(guī)虹律排鍋列的盆商業(yè)暈繁華用街道昌，是摩城市旱商業(yè)東的縮尤影和零精華鄉(xiāng)豐，是躁一種述多功柱能、點多業(yè)摧種、濾多業(yè)簡態(tài)的糟商業(yè)鎖集合含體。主題融式購董物公絮園：瀉自然部與公鑰園相究結(jié)合漸的產(chǎn)踢物，震集購孟物、靜餐飲輔、休鉗閑、釀娛樂叢、旅平游景籍點等租于一策體的瞧超大嬸型商非業(yè)、房誠休閑解娛樂惜之城年。商業(yè)場綜合無體（H撕O丑P檢S翠C榮A）：震將酒跨店（H份o米t豆e偽l）、表辦公頸（Of辰fi眨ce）惑、憤停盲車椅場肚（P傍a絕r應(yīng)k）、維商業(yè)租（Sh礙op竟pi灑ng適M螞al改l）閣、稍集隱會原公欄共浮活饅動抵和冊娛睡樂說空對間批（C缺l幫u撒b）、貪公寓始（A銀p肚a處r別t否m掠e落n掩t）且等霸城終市倚功滾能票在乓三率項陳以帶上焰進喝行狹組襲合事，枕并梅在喜各寫部德分質(zhì)間授建扒立熊一渡種菌相遵互辭依選存合、狀相穴互任助怎益準(zhǔn)的龜關(guān)扇系餓，柜從螺而艙形蜜成錄一撈個舒多濁功并能婚、黨高碼效趕率塵的建頓筑再綜型合知體，是綁目前奧國際痕上最竿先進壇的商武業(yè)模幕式之霞一。著也稱凝為城寧市綜尤合體宜。細轟分功饒能區(qū)隨劃采品取中們央商織務(wù)區(qū)慘產(chǎn)業(yè)側(cè)“三感三二臺二”滿配比程，即質(zhì)辦公30渴%、零束售30附%、頑服映務(wù)2樸0肌%、寺高嶄檔蔽公核寓20津%。比較上：全剩能綜招合體室，商岸務(wù)綜庭合體尾，旅鳳游娛糕樂綜鼻合體其，居巷住綜固合體3.商采業(yè)基房沉地辛產(chǎn)講的往特毛性眠：用地逮法定滅年限享外（1）提篩供商異業(yè)經(jīng)碰營和騾公共衡服務(wù)踢空間伐，適膠應(yīng)多早樣化般的用筍途，醬具有杠較強撒的經(jīng)敏濟、桐社會辯和審昆美的躁功能家；（2）主枯要滿事足經(jīng)橋營需崖求，縱在物滾業(yè)、墳區(qū)位猶、設(shè)塞施等瘡方面針有相躁應(yīng)的勁要求交，但煙沒有容統(tǒng)一低的設(shè)江計規(guī)跡范；（3）作速為商靜業(yè)服恨務(wù)業(yè)藍的生追產(chǎn)資隆料，定具有吩較強來的投戴資性袖，其棟價值部取決聽于所棗經(jīng)營木的行盡業(yè)與低經(jīng)營后能力蜂（房勉地產(chǎn)展價值繼和商尸業(yè)運憲營價控值；打房地慕產(chǎn)、君資本叮和商錢業(yè)的個綜合也體）盼；（4）講與指城碧市葛發(fā)處展因關(guān)唇聯(lián)椒極霉強匆，魄并嬸與紹其錢他抓房葛地濱產(chǎn)說類夕型牢具葵有卷較珠強茄的黃互哭補舒性哀。二、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述利益主體：開發(fā)商通過運作項目獲取開發(fā)投資收益所有者獲取租賃收益經(jīng)營者獲取經(jīng)營收益，包括專業(yè)的服務(wù)運營機構(gòu)，不同層級的商家，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等管理者獲取管理收益消費者方便舒適地購買商品和服務(wù)商業(yè)房地產(chǎn)盈利模式：對于開發(fā)商和投資者，可售可租，盈利在于銷售收入或者租金；對于運營商，主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營來獲取穩(wěn)定租金和管理費收入?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)（或從根本上），就是通過租賃運營獲得長期回報，追求物業(yè)的使用價值和價值增值。商業(yè)房地產(chǎn)融資模式：開發(fā)階段的融資模式與住宅開發(fā)融資類似；持有階段則要求大量、長期、低成本的融資。即融資模式與金融市場和項目經(jīng)營模式等因素有關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式：自主開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)獨立決策開發(fā)的方式聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)企業(yè)聯(lián)合決策開發(fā)的方式定制開發(fā)在項目前期即與商業(yè)企業(yè)洽談簽約的開發(fā)方式商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營模式：只租不售或自主經(jīng)營購建、持有、招商、運營，獲取租金收入為主只售不租購建后再出售，獲取銷售收入為主，但售后的經(jīng)營工作內(nèi)容較為豐富租售結(jié)合部分出售部分租賃【例】國內(nèi)加商業(yè)膏地產(chǎn)駝三種漁開發(fā)仁模式（1）SO乳HO模式處：分蝴散銷痰售，離快速枝變現(xiàn)簽聚駝焦于兆京滬滑繁華疑地段斃但不抱大量百儲備薪土地歉，開券發(fā)單滋一的穩(wěn)高檔犧商業(yè)曠地產(chǎn)核并分蚊散銷思售，喚快速兆回籠切資金汽，但始業(yè)權(quán)雷分散墾導(dǎo)致斷物業(yè)否管理污困難裳、經(jīng)割營效抓果不疾如預(yù)題期，骨逐漸穿加強芝自有庸銷售駁團隊撐、自佛有物咐業(yè)管揭理公戒司的拼建設(shè)糠，引黑進銷棄售人鉤才或揮利用毛中介便代理罵公司究，適顯當(dāng)提陸高傭晌金比上例；層遠期沉?xí)m許當(dāng)持咐有具邁獨特技性商有業(yè)物偏業(yè)。（2）稀萬美達惡模啟式林：擱部膀分莊出亭售東、賣部疫分綠出趁租以手“業(yè)先賺招找商造，嗓后混開蛛發(fā)源”柜的吧訂惕單弊模女式就為造典瓶型恢，輝與熊沃殘爾樣瑪珍、往百列安細居征等妨戰(zhàn)跪略鑄合園作僚，練品功牌呆價慕值雪得紹以辱提此升濕；規(guī)連鎖鎖耕經(jīng)吃營今使禽商掃業(yè)寨地摸產(chǎn)本實壁現(xiàn)公規(guī)虜模挽開繭發(fā)資、說連舊鎖充經(jīng)盾營政，蜻知句名斥度擁迅擁速搬提擱高截；靜商址業(yè)播地海產(chǎn)民項剛目葡快睛速極復(fù)他制鉗，利企販業(yè)木得章以傭快鑼速目發(fā)怎展悲。（3）度凱畢德膜模宿式滾：公全熱部陶自跨持岡，幫雙軋基遲金胖配傭置新加晉坡凱御德置逐地，游開發(fā)彩商、索運營策商和商物業(yè)巨管理掀者。爹來福釣士是敲其旗幟下的關(guān)商業(yè)蹲綜合拿體品洪牌，父在北木京、巾上海吳、成董都等情地布這局。乒來福桌士中膨國基店金屬舟嘉德鄰集團冷旗下椒，成壤立于20渠08年壇，考嘉功德哪集薦團鋪和杯亞帥歐級美善養(yǎng)近老膝基貸金驢各綱持叮有50％毫，凱并積由抖前帥者構(gòu)充玻當(dāng)匹管互理姥者毅。追先底私媽募灣基屯金彈、妨后R捏E慕I拆T沸s，投歷入凱貴德置泡地中彩國項益目的瓜基金朋資金嚼占總袋投資北額的巴比例罩超過60起%。區(qū)位：繁華程度、交通自然條件市中心，或密集人口的中心面向街道或人流來往的方向地形地勢保障建筑的可視性交通條件物流和道路通暢，車位足夠經(jīng)濟條件當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力強人口因素人口密集，素質(zhì)高周邊配套完善商業(yè)房地產(chǎn)投資的特點：整個投資過程中注重商業(yè)業(yè)態(tài)；在開發(fā)經(jīng)營上遵循社會專業(yè)分工；相對更高的回報和風(fēng)險，需要經(jīng)過長時間的市場培育和經(jīng)營才能對成功與否作出判斷；注重選址和商圈研究；外部投資存在差異，如政策、規(guī)范、金融支持等。說明：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點商業(yè)房地產(chǎn)Commercial住宅Residential區(qū)位地段客流大，但多變客戶局限在一定范圍物業(yè)適應(yīng)多樣化的用途較為單純目標(biāo)顧客

支付能力＋經(jīng)營能力支付能力消費環(huán)節(jié)竣工只是經(jīng)營、服務(wù)的開始竣工驗收交付裝修到終端消費

使用功能

經(jīng)營、公共服務(wù)居住盈利模式

經(jīng)營收益＋長期增值以獲得差價為主開發(fā)商

實力更強、專業(yè)素質(zhì)實力、素質(zhì)和抗風(fēng)險能力在商炮業(yè)地垃產(chǎn)開礙發(fā)投殲資中吉，應(yīng)頁遵循編先商睬業(yè)、討后地怨產(chǎn)的執(zhí)原則灰。說明：商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資的特點分

類優(yōu)

點缺

點住宅Residential狀況熟悉、單價低、易租、轉(zhuǎn)手相對容易、政策上保護租客、裝修要求不高租金收入低、房東支付稅金及管理費、管理困難、租期不穩(wěn)定、政策干預(yù)多

商業(yè)房地產(chǎn)Commercial經(jīng)營方式和投資主體多樣性；租期長、租金收入高且穩(wěn)定、管理容易、租戶支付稅金及管理費，受規(guī)劃和商業(yè)用地總量控制價高、變現(xiàn)不易、出租難度大、服務(wù)要求高，政策直接干預(yù)少從市到現(xiàn)代的商鋪？一鋪養(yǎng)三代。小結(jié)：商業(yè)房地產(chǎn)投資商業(yè)房地產(chǎn)特性生產(chǎn)資料微觀運行商圈研究，招商，融資開發(fā)投資模式土地—商業(yè)物業(yè)—經(jīng)營置業(yè)投資模式經(jīng)營，環(huán)節(jié)多商業(yè)房地產(chǎn)金融投資最為完整，發(fā)展最快小結(jié)：商業(yè)房地產(chǎn)投資的發(fā)展前景歐美：人均GDP，城市家庭汽車擁有量，公共交通亞洲：人均GDP，城市家庭汽車擁有量，公共交通，人口密度，消費總量人均GDP，城市化率商業(yè)業(yè)態(tài)1100美元，25%廟會、集市、地攤1100~2000美元，45%百貨、商業(yè)街、批發(fā)市場2000~4400美元，45~70%購物中心、超市、專賣店、精品店4400美元，70%SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合性商業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)是隨現(xiàn)代城市的發(fā)展而發(fā)展，但到一定程度（商業(yè)綜合體），則會推動城市的更快發(fā)展辦侍公撐房岸地丈產(chǎn)除投沙資一、套辦公糾房地稍產(chǎn)概族述1.含烏義：O葛f尊f既i余c持e栽B壩u神i濫l掩d逢i疑n切g(shù)機關(guān)是、企憶業(yè)及飄事業(yè)鈴單位粘的行促政管通理人伸員、稈業(yè)務(wù)述技術(shù)奸人員姓等辦坡理行押政事形務(wù)或薪從事響業(yè)務(wù)絕活動易的建鈔筑空妻間，款即辦晚公用燙房。棒這里蝕是指南專業(yè)速商業(yè)喇辦公貌用樓回、商走務(wù)辦棄公寫崇字樓陪。寫姥字椒樓么的灣作讀用悅是蘆集編中子進駝行潮信騰息沉的之收塑集荒、戀決甜策伯的揀制妹定只、矛文景書棵工淹作脂的峽處鬼理泉和司其脊他同形丹式島的挑經(jīng)日濟帳活噴動敬管稻理奪（R喂h握o街d戲e暗s和K炮a親n，1熔9球7監(jiān)1）乳。辦公物業(yè)形態(tài)發(fā)展階段：階段特點傳統(tǒng)立足于自然，小空間；私密性強，可自行控制工作環(huán)境，但間利用率低，缺乏靈活性。早期大空間，追求實效，但辦公環(huán)境機器化、工作方式非人性化后期

大空間，對內(nèi)外環(huán)境、功能的人性化安排智能化

3A——辦公智能化（OA）；設(shè)備自動化（BA）；通信傳輸智能化（CA）5A——3A＋安保智能化（SA）；消防智能化（FA）2.分類——按檔次頂級物業(yè)(國際寫字樓)高檔物業(yè)(甲級寫字樓)中檔物業(yè)(乙級寫字樓)低檔物業(yè)(丙級寫字樓)區(qū)位條件位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)副都心或較好的城區(qū)位置一般城區(qū)位置品質(zhì)物理狀況一流，質(zhì)量達標(biāo)或超標(biāo)物理狀況優(yōu)良，質(zhì)量達標(biāo)或超標(biāo)物理狀況良好，質(zhì)量達標(biāo)物業(yè)已使用一定年限客戶國內(nèi)外知名大公司、財團有知名大公司，多為研發(fā)、服務(wù)類多為國內(nèi)中小公司，銷售代理或產(chǎn)品研發(fā)小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)品牌物業(yè)公司，24小時維護維修及保安服務(wù)知名物業(yè)公司，24小時維護維修及保安服務(wù)有物業(yè)公司服務(wù)有一般性物業(yè)服務(wù)內(nèi)容如衛(wèi)生、值班規(guī)模超50000平方米1～5萬平米無限制無限制智能3A～5A3A及以上無限制無限制交通臨近兩條以上主干道，極佳的可接近性有多種交通工具直達有交通線路到達，較方便有交通線路到達說明：智割能摸化大廈元，簡湯稱為3A或5A，是故指利匙用系引統(tǒng)集筆成方滿法，賣將智繡能型犯計算受機、承通信漠、信匯息技喉術(shù)與貴建筑制藝術(shù)橫有機愛結(jié)合焰，通另過對冠設(shè)備評的自越動監(jiān)炮控、里對信訂息資配源的被管理化和使拌用者趁的服知務(wù)及視其與栽建筑窯的優(yōu)卸化組查合，殘所獲翠得的必高效宗率、狼高功繪能、估高度拾安全孟與高雨度舒遠適的困建筑借。樓宇廈自動啞控制成系統(tǒng)B民A，Bu凳il碌di盛ng跟A殿ut把om伙at籠io燥n，格旨誕在棟保警障龍建電筑翅物辛內(nèi)南所勤有嬌機設(shè)電勁設(shè)魚備絲式穩(wěn)慢定懸、叢可侮靠牧運污行管；辦撲公軟自漲動扔化答系恐統(tǒng)O怎A，O疼f傘f漠i勾c搞e某A繁u樹t京o衰m消a逝t臂i燥o協(xié)n，斬旨香在販提結(jié)高村信澡息策處近理鼓能釋力參與督處器理波效響率塵的淋各懶種鍵辦漢公逮設(shè)打備壩及宵相封應(yīng)輪軟妄件驢的知集附成旗；通訊統(tǒng)自動槍化系饒統(tǒng)C瓶A，C振o扯m您m戚u默n童i潤c季a堤t偷i冶o廳n凈A鍵u施t路o豎m算a萬t李i賓o鄉(xiāng)豐n，招旨比在茂通裝過裝建蘭筑晝物味內(nèi)張外想信窮息轎交曾往答來資提比高盆業(yè)閥務(wù)臘辦漂理轟效咸率味的除設(shè)灰備魔與鋒網(wǎng)口絡(luò)敲的殼集團成遣；消防尚自動語化系美統(tǒng)FA，F(xiàn)決i編r券e毛p派r懇o源o謠f草A普u卻t存o拆m脂a測t驗i聞o哲n；安保寒自動隙化系條統(tǒng)SA，Sa折fe口ty蝕A歇ut咽om好at尼io振n；停車松管理程自動喜化系割統(tǒng)P懸A，P府a(chǎn)克r睛k桃i們n匯g叉A愈u檔t懼o玻m肆a吵t蛋i艱o丑n。其歷他只分丸類：按集雜中所命處的進區(qū)域桶進行邊的劃主分；按深照躬城布市獨辦擠公犬建遇設(shè)賄用殿地太的負等姻級階和乎基坑準(zhǔn)趴地諷價月進菌行多的幣劃嗓分燦；按碎建畫筑宅面渡積偶劃夏分睡；按功摩能差計異的忘劃分終。說明：新棍興市的災(zāi)辦嘉公愁物雨業(yè)叼產(chǎn)殼品葵類項型SO棒HO：方即sm狡al拉l純of慢fi狹ce，h霸o騎m末e糟o奴f貿(mào)f仰i閣c畢e（小暖辦公面室，顛家庭罩辦公變室；廉小型淚家庭兆公司乖），樓既是盼指滿趕足追滲求自你由、押時尚闊的新嚼型生伸活和溪工作疏方式楚一族垃的物監(jiān)業(yè)空慌間需公求，慚也代妻表一遣種前道潮的楚生產(chǎn)庫力、唱活躍級的新輩經(jīng)濟宅。商務(wù)濁綜合恭體：以授辦脊公家樓口為噴主芝體目的馳、棗多區(qū)功兵能封的回建貢筑思綜寄合渾體倍?？偛考t經(jīng)濟貪園區(qū)圖，以路智既能貿(mào)化科、示低垃密夕度特、放生亡態(tài)淋型氣樓賽群斤，臭形騙成鳳集史辦危公蜻、東科蹲研秩、究產(chǎn)酸業(yè)爽于持一稱體賓的僑企轉(zhuǎn)業(yè)鐮總萌部脈聚壘集桂基多地歸，忌為睡入源駐否企物業(yè)鈔提樹供轟良屈好飲的蝴運均營馳管答理剃氛促圍勒和鍵創(chuàng)竭建抖發(fā)損展凱的愁高郊速撞通五道襪。惕隨轉(zhuǎn)著貫企賤業(yè)片的繡發(fā)餐展落、層產(chǎn)扎業(yè)滋的愛升機級曾，逝部況分血企流業(yè)指特創(chuàng)別澆是面大尋型集企娛業(yè)料的飄經(jīng)律營漆管蹈理很環(huán)憂節(jié)奔和街生距產(chǎn)蠢操贏作殖環(huán)酷節(jié)舉逐村步見分杏離畏，攝諸每如鋒經(jīng)周營蠢總生部假、粒研須發(fā)鼓總灰部沈、喬物筆流毯總變部悉等削應(yīng)竄運紡而疤生既。創(chuàng)意腸地產(chǎn)混：服歲務(wù)絨于平創(chuàng)呼意來產(chǎn)雞業(yè)出的槐物弱業(yè)綠空寺間復(fù)。MO冒HO：Ma詢tc律h恥Bo價x，Ho肯ur，O換f訪f便i遵c烏e，苦即旨集檔現(xiàn)打代襲建蜂筑冰、倦生版活歸、熊辦拒公卻、美服惜務(wù)衰于尺一饑體牌的懇酒輝店恭式磚商割務(wù)叫公泉寓覺模逗式桂，慕具莫有醫(yī)多扒動迷能純性存、喪移招動常性叨、鄭高捎科揚技腥性讓、圣個微性域化羅、存不瓶限酷時隸性賀、水高悼效唯性剪等辯特好點臥。4廚.辦透公昂房軌地朽產(chǎn)芽的驗特伴性冶：用地奪法定煉年限貍外（1）使山用功深能：勁提供倒商務(wù)濕處理誰的空玻間，逗承擔(dān)敲部分罵城市痛社會食功能限；（2）盡作碼為之服餐務(wù)剖業(yè)曬的盡生脖產(chǎn)蘇資扁料貫，董其海價頸值饑與液物糖業(yè)衣的尿檔欄次旺、緩功某能恥、妄物姥業(yè)潮管叼理懶緊己密捧相爹關(guān)昨，消但朗從享根疊本響上塔取見決蠻于情行姐業(yè)貫類肥型桌及墾其根發(fā)盜展斃、慣企拍業(yè)烤發(fā)見展兼策奇略痰與玻租輝金仙預(yù)胳算遼等渠；（3）寫倘字樓勞租戶螞、寫頓字樓任群體震之間兼具有傭聚集扒效應(yīng)寇；（4）囑在橡房槽地所產(chǎn)攤市榆場嫌中充先秒起還先撈落應(yīng)。5.辦公房地產(chǎn)投資特點開發(fā)投資特點區(qū)位經(jīng)濟中心城市的中心地段、新建開發(fā)區(qū)內(nèi)或政府機構(gòu)附近物業(yè)建筑規(guī)模大，檔次高，功能齊全，技術(shù)含量高目標(biāo)顧客

發(fā)展策略＋支付能力；市場波動大經(jīng)營管理環(huán)節(jié)經(jīng)營內(nèi)容復(fù)雜、方式多樣；物業(yè)管理難度大、要求高盈利模式

租金收益＋長期增值開發(fā)商

實力更強、素質(zhì)更高和抗風(fēng)險能力更強置業(yè)投資特點租期長、租金收入穩(wěn)定，管理難度大，受規(guī)劃和辦公用地總量控制；但價高、變現(xiàn)不易、出租難度大、服務(wù)要求高，政策直接干預(yù)少區(qū)位：城市性質(zhì)與投資環(huán)境，包括城市地位與經(jīng)濟活躍度，對外開放程度，軟環(huán)境交通中心或容易辨認的地勢，城市資源辦公、商業(yè)等物業(yè)的聚集小結(jié)：辦公房地產(chǎn)投資辦公房地產(chǎn)特性生產(chǎn)資料宏觀影響因素外資流入，產(chǎn)業(yè)發(fā)展微觀運行新興服務(wù)業(yè)務(wù)，租售，融資開發(fā)投資模式土地—辦公物業(yè)—經(jīng)營與服務(wù)置業(yè)