房地產(chǎn)市場調(diào)查與四

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房地產(chǎn)項目投資分析

第四講

房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究

2第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場狀況方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)在營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測其未來發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。3第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時進行產(chǎn)品更新?lián)Q代●市場調(diào)查有助于項目投資者制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計劃●市場調(diào)查有助于項目投資者實施正確的價格策略●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營，提高經(jīng)濟效益總之，沒有市場調(diào)查，房地產(chǎn)項目投資寸步難行！4第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述

市場調(diào)查研究的一般原則●準(zhǔn)確性原則

●時效性原則●全面性原則

●針對性原則

●創(chuàng)造性原則

5第公一指節(jié)陶房登地荷產(chǎn)殖市欠場誓調(diào)列查濤研棋究手概慎述房赤地秧產(chǎn)志市率場悶調(diào)旋查濃研贊究矛的緣瑞誤犯區(qū)●輕壩視刑調(diào)懷研苗（存市鑼場址太郊大錦了摧，兼做美都股做協(xié)不秘過瘦來匆，棋還為調(diào)拌研討干冰什頂么鄭？胖）●輕剪信授調(diào)梯研栗（捧只陵要料有翻調(diào)亡研筑，全只蜓要欲委懲托掃專曾業(yè)遷機績構(gòu)矛做雞調(diào)抖研叔，存一些切教都嫁萬直事散大儀吉固？遣）●盲目撓調(diào)研（不俘考慮終實際石需要瘋，在畜不把女握調(diào)版研方勿向、敞不對碌調(diào)研虛方法絹進行價把關(guān)級的情港況下聰貿(mào)然頌實施踏調(diào)研湊）6第透二禁節(jié)巾房竿地籠產(chǎn)按市穴場遙調(diào)銹查薦程考序房婆地同產(chǎn)眨市添場瞇調(diào)到查住階乖段際劃均分房地產(chǎn)市場調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實施階段分析和總結(jié)階段7第二聾節(jié)撈房匆地產(chǎn)顆市場愛調(diào)查罰程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段二、實施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問題，確定目標(biāo)2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫調(diào)研報告9.總結(jié)、反饋8第明二冒節(jié)凳房債地嘩產(chǎn)直市電場撒調(diào)汗查篇程染序房地富產(chǎn)市追場調(diào)費查準(zhǔn)嚴(yán)備階孟段●提辰出合問告題撤，華確絲式定果目妹標(biāo)●初鞭步估情捷況遲分稼析獨（物非例正佳式御調(diào)捏查曬）●制養(yǎng)定箭調(diào)療查帽方眼案傾、姥計悲劃9第二斃節(jié)辨房德地產(chǎn)辛市場嫌調(diào)查隙程序●提出筐問題度，確訂定目桿標(biāo)解決車以下約幾個黑問題符：1、楚為曠什劈燕么棗要抓做駛這精項重研晉究渾（督研殘究棵背青景嗚）2、想夸要知莫道什戚么（宏確認材目標(biāo)宣）3、結(jié)塔果有播什么浴用（眠衡量鞋價值危）以請江稍西年龍擔(dān)南穿項裁目各為稼例…鞋…10第乓二滿節(jié)沖房拔地今產(chǎn)旨市甜場執(zhí)調(diào)握查海程邊序●場制娘定婆調(diào)蔽查督方瞇案豎和書計幣劃討千論程：片調(diào)己查沖什繡么普以巖及耳怎脊么寫調(diào)壩查瓜？以南悠沙項擴目為矮例，繞明確滲目的漁范圍皂和方倦法…揮…1忌1第二局節(jié)鑄房而地產(chǎn)盟市場條調(diào)查傻程序1變2第今二丙節(jié)搏房熄地剩產(chǎn)教市詠場蔬調(diào)咳查腎程催序1駕3第二核節(jié)負房須地產(chǎn)看市場瘋調(diào)查軌程序調(diào)該研恒計歪劃柳表(示例)項目內(nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查，需要了解些什么調(diào)查方法采用詢問法、觀察法或?qū)嶒灧ǖ日{(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對象、樣本對象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時間、地點調(diào)查所需時間、開始日期、完成日期、地址等調(diào)查項目訪問項目、問卷項目（附問卷表）、分類項目等14第二豈節(jié)們房裳地產(chǎn)嗚市場答調(diào)查億程序調(diào)戚研召計蓄劃倡表(示例)（池續(xù)朝）項目內(nèi)容分析方法統(tǒng)計的項目、分析和預(yù)測方法等提交調(diào)查報告報告書的形式、份數(shù)、內(nèi)容等調(diào)查進度表策劃、實施、統(tǒng)計、分析、提交報告書等調(diào)查費用各項開支數(shù)目、總開支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負責(zé)人姓名和資歷等15第現(xiàn)二胡節(jié)衣房閑地何產(chǎn)械市潔場間調(diào)賄查終程翁序房地乖產(chǎn)市陳場調(diào)衫查實鳥施階鐵段●建立辱調(diào)查加組織●收嘗集睬第羨二薪手勺資罩料●收諸集程第畜一喉手呼資蜘料16第二鼓節(jié)何房劇地產(chǎn)歪市場饅調(diào)查逼程序樣本鑒設(shè)計鼠中幾攪個屠需厘要早考蓬慮敏的緊問栽題東：1.調(diào)研階總體調(diào)蛇研辜總跡體早又幅稱迎為在母移體腦，正是轉(zhuǎn)指揉要蘇調(diào)西研倍的骨對跟象軟的悠總艙和哀。拌明柴確迎調(diào)親研局總言體海有井助次于討保四證嫂抽含樣歌的予規(guī)此范愉和頑樣賊本稀的裕合作格繭。2.樣本贏單位樣本就單位貼就是拿抽樣求的基悄本單查元，桑有時接是個繭人，街有時做是家盆庭，蟻有時美是公伯司。3.抽允樣念框抽厘樣編框迫是畢代怕表章調(diào)申研約總?cè)垠w輩對蝦象夠的尸樣屯本芒列匙表拴。1陡7第寶二梨節(jié)墾房頌地澇產(chǎn)驅(qū)市擾場猶調(diào)片查榜程余序樣本樹設(shè)計笑中幾個斧需要步考慮安的問能題：4.抽樣鹽設(shè)計根抗據(jù)咽調(diào)或研雞方艱法旺的愿不嗎同購而往采畢取握的媽不忙同旦抽糖樣置技染術(shù)圍，速可誦分遙為客隨調(diào)機稠抽容樣雖和壩非縱隨配機賺抽裁樣除。5暢.樣勞本貓規(guī)戚模樣憲本鈔規(guī)放模挑是忘指羊所蒜抽縱取救的嚷樣塌本經(jīng)量扔的榴多弓少墻。18第二等節(jié)糊房舊地產(chǎn)儉市場恨調(diào)查纖程序房助地辰產(chǎn)事市君場滿調(diào)狀查嬌分德析哀和利總涌結(jié)系階鐘段●數(shù)據(jù)孤的分遙析與崗解釋●編搜寫節(jié)調(diào)拆研灣報霞告●總結(jié)犧、反寨饋19第二爺節(jié)振房厚地產(chǎn)歌市場青調(diào)查句程序調(diào)研潤報告嗓包括席的主慈要內(nèi)泥容有席：●調(diào)柴查響目閱的侄、害方奮法每、供步蝕驟基、然時夫間慎等要說太明恩；●調(diào)凱查絞對興象壞的究基拖本光情連況爹；●所過調(diào)甚查躲問襖題氏的稈實票際笨材連料繭與耽分順析債說神明授；●對受調(diào)前查旗對無象依的生基們本繁認貞識板，很做振出各結(jié)絨論聽；●提鞠出圍建叢設(shè)稠性止的厭意非見情和改建刃議獻；●統(tǒng)擇計黨資腰料描、菜圖偉表劃等丟必魄要鴿附堆件裕。2遺0第晴三篇節(jié)掏房晨地盈產(chǎn)懶市考場票調(diào)姑查聲研旅究債的垃主述要昂內(nèi)兔容住宅喚市場劍調(diào)研辦公裁樓市盯場調(diào)繭研商業(yè)床用房逝市場種調(diào)研2偶1第三張節(jié)居房棄地產(chǎn)極市場番調(diào)查段研究鋸的主亡要內(nèi)滋容住宅假市場艘調(diào)研住宅議市場特性：1、住仇宅產(chǎn)簽品結(jié)近構(gòu)復(fù)首雜，斤附帶設(shè)相關(guān)續(xù)因素顆多2、騎住恐宅例的敲區(qū)閃位最或夠地以段雨、失價婦格津差喪異付明憶顯3、購鍋買頻叉率較拳低、絨購買濁決策露復(fù)雜4、住煤宅市橫場與艦消費廊者的巷長期醉收入怕關(guān)系瞧較為閱密切5、塊消道費攀者洲的默購卡買扇決川策胸與近融疊資累機養(yǎng)制斃相悠關(guān)6、住有宅購龍買和框持有益決策愉與人芬們的廳資產(chǎn)撿組合葛狀況陽聯(lián)系漿密切22第滿三預(yù)節(jié)被房欄地倉產(chǎn)鋼市嗽場午調(diào)悲查李研秀究移的莫主銷要禿內(nèi)課容住允宅甲市階場循調(diào)村研住宅縮慧市場傻調(diào)研船的關(guān)鍵叔點：1、勝地亞區(qū)融經(jīng)略濟賄分昂析2、仰人洞口右統(tǒng)燃計藏特冰征浩分斗析做（剖見食美煉國陶西羽雅浸圖成研巡壽究協(xié)報雅告僅）3、供所求關(guān)音系分靈析（喉三種區(qū)類型爪及其屋判斷塑）4、價免格分柴析5、碑購猾買正力尤分蛇析6、消魄費者網(wǎng)偏好趕分析卡（見爹時代污地產(chǎn)召南?？蠢锼黜椖啃仗岚笍R）7、飲競端爭新分鏈析8、產(chǎn)沉品分情析2趕3第機三容節(jié)沒房僑地引產(chǎn)概市階場目調(diào)柴查飄研烘究吃的痕主欲要甲內(nèi)犬容辦偉公園樓政市為場饞調(diào)麗研辦公傲樓市改場特教性：1、夕與瘦地抽區(qū)哈經(jīng)禍濟凳增門長架前匆景姻密弄切替相謝關(guān)(世界央最貴衰的寫曉字樓問在紐惱約、午倫敦誓、巴迎黎、情東京匹和香搞港，及近期羞中國賀大陸麻寫字沉樓租汁金持付續(xù)看竊漲)2、區(qū)杏位質(zhì)蓬量對川辦公烘樓市愁場的識影響蔽大3、準(zhǔn)辦臭公壇樓曲沿踏重瞎要請交臥通饞線沫呈蒙帶貞狀牌或鳴在蜓城扭市禾中右心圈區(qū)刃、恐次挪中錦心僅區(qū)傾塊丈狀普分桿布張、脆集班聚噸效福應(yīng)五明端顯4、唱辦淡公庭樓禿本罷身規(guī)與恒客壞戶辭品歇質(zhì)訊的管一黃致宏性5、受提交通儉、通童訊等趕基礎(chǔ)丈設(shè)施胳配套戚情況偵的影降響（士珠江壟新城封中軸染線地欠下將疑建設(shè)笨直接格通達揪白云忘機場殃的登黑機快短線）24第淋三駝節(jié)女房徐地丙產(chǎn)票市伍場筆調(diào)獸查罰研賽究跳的瓜主煮要傷內(nèi)丟容辦公茅樓市場場調(diào)冰研辦公炭樓市賽場調(diào)納研的關(guān)鍵污點：1、支地勇區(qū)紅經(jīng)道濟囑分閑析經(jīng)濟帥增長帖、消膜費水出平、病人均樹收入瞎、優(yōu)泄勢產(chǎn)告業(yè)與懼劣勢剛產(chǎn)業(yè)暫情況言等2、產(chǎn)束品分洲析是匆起斃點旱也咳是法終駁點可以壩分為吧甲、縱乙、睛丙、伯丁等丹四級桂，研每究包矛括區(qū)寸位質(zhì)測量、吵建筑降成新艙度、?？勺饫ッ娣e菜比率童、樓芳層及系層高汽、硬盈件設(shè)勾施、貍租金撒水平垃、免膛租期借及租溜金遞餐增速裙度、鑄租戶披分析帆等2吵5第蔑三湖節(jié)叔房等地忘產(chǎn)歪市主場盡調(diào)么查枝研境究農(nóng)的伐主聰要舊內(nèi)潤容辦秒公讀樓待市鵲場孝調(diào)飄研辦公竭樓市縱場調(diào)織研的關(guān)鍵解點：3、曬市腹場幕區(qū)召分竄析區(qū)種位屆通篩達左度推、盞商饒服界設(shè)費施就完舌備司度燃等4、需衣求分瘦析宏觀考層面歇，項駱目所俊在區(qū)匪域總賞需求答；微待觀層須面，培結(jié)合椒項目偶特征愁確定旦潛在坑客戶捏的數(shù)淡量和寫定性駁特征5、供跡給分腫析現(xiàn)場打觀察眨獲得令現(xiàn)存科各級眾寫字羽樓的悄總面宗積、請已出抵租面組積、晶空置含面積槽等數(shù)慌據(jù)；疑各種裝渠道蝦估算交未來結(jié)的供粗應(yīng)量（參玩見高膨力報考告）26第三據(jù)節(jié)兼房脾地產(chǎn)母市場煮調(diào)查幸研究足的主需要內(nèi)盞容辦公粥樓市轟場調(diào)勁研辦闖公秩樓收市刃場勸調(diào)系研買的關(guān)鍵渾點：6、斤市揮場迎吸研納千速色度撿分妥析吸納假速度慢是聯(lián)側(cè)系供匙求分先析和復(fù)競爭滾分析毒的中歡間環(huán)給節(jié)7、競腿爭分公析27第三遭節(jié)格房山地產(chǎn)因市場營調(diào)查鑰研究航的主龍要內(nèi)矮容辦境公述樓繞市息場遼調(diào)潑研辦煮公遠樓常市隙場錦調(diào)濤研疾的注意績事項：1、資研豆究修方杏法濁選角擇因為映要訪良問機財構(gòu)，翅比較足難入畏手，奏要建塌立人譽脈；擋受規(guī)降劃等升影響掛大，階要留嚇意政罰府有遷關(guān)部衣門的計動向2、痛抽漁樣欲方澇法不殲同啊細姐分刷市項場恰差逗異魚巨剖大魄，否故批抽蒙樣發(fā)多俗使蔑用衰分線層尋抽捕樣漏的慶辦經(jīng)法諸，刑特離征芒變交量曉取搞區(qū)超域番和糖等哪級礎(chǔ)。當(dāng)需尿求蘇分貌析比中住，衛(wèi)潛注在室消洲費遍者爺也仗可粗使頓用何分痛層門抽健樣鑼的幻玉方雜法繩進妨行2和8第區(qū)三梁節(jié)乘房靠地今產(chǎn)旁市辰場械調(diào)溜查醬研黑究吳的路主趙要持內(nèi)件容商昆業(yè)卸用蠟房調(diào)市滿場斗調(diào)在研商業(yè)笛用房辜市場特挑性：1、寶對監(jiān)商我業(yè)海用嫌房念的料需瘡求灰是叫一燈種茄引白致心需慢求逗（鼠為角什協(xié)么吊北墾京稍路您開警六見福悟金姑鋪麻會峰成總功終，興但需到揚了址沙磚河啦大析街減就知不扎行呆，揭到籃了坑芳衰村澆東疤塱堪，拋就盒剩粘下寬金漆六陽福恩了跳？伶）2、莊與絞地材區(qū)描經(jīng)鳳濟狼發(fā)矩展臟狀合況毛密欠切茶相黎關(guān)3、盼與愧人低口才聚污集掙度映密杰切桶相嚼關(guān)隔（負人疫口計紅喇利徑同手樣逼對完商回業(yè)詞物態(tài)業(yè)代有敗影圾響制）4、窗受蝕中爛等奇收售入靈家意庭語的沿收徑入觀水北平舅和掌需迎求須偏蠅好虧影紐奉響款較血大5、受零交通仔狀況禮的影粘響較衣大（頃人民要路的鬧蕭條嘩）2協(xié)9第三閘節(jié)稠房深地產(chǎn)白市場夫調(diào)查吼研究隊的主僚要內(nèi)加容商業(yè)煙用房壇市場允調(diào)研商神業(yè)我用砌房衫市陪場殊調(diào)檢研桃的關(guān)鍵痛點：1、溝地捧區(qū)挨經(jīng)友濟投分捕析經(jīng)濟聲增長慢、消霧費水不平、續(xù)人均特收入帥、優(yōu)猴勢產(chǎn)魔業(yè)與眾劣勢孔產(chǎn)業(yè)突情況些等30第盜三涼節(jié)鍛房扁地通產(chǎn)堡市趙場杜調(diào)鹿查擔(dān)研健究魚的己主攝要嬸內(nèi)削容商赴業(yè)艇用坑房雖市察場懼調(diào)省研商業(yè)介用房液市場朋調(diào)研端的關(guān)鍵蠢點：2、姑商湊業(yè)伐用爆房散產(chǎn)期品菊分線析內(nèi)、鼠外部升分析內(nèi)部兼分析膛包括芽：營非業(yè)面子積、齒倉儲盤面積儲、設(shè)臘備用離房、舞管理妙辦公施面積民、?？管噲鑫鞯绕渖运媛捣e外榜部遷分砍析患包地括朝：柿周裝邊幅街己道棟系盜統(tǒng)額、兆所駝處恢具夢體顏位嶄置夠、哨顧傭客濱如政何劇通撥達贈，默與懇交茂通竟路權(quán)線尊及阻樞近紐練關(guān)叔系押、猜交茄通榮流修量時及啊人壩流鵝量港等3柱1第三阻節(jié)儉房毅地產(chǎn)魯市場腸調(diào)查及研究險的主獸要內(nèi)銀容商尤業(yè)寸用將房促市攏場杯調(diào)向研商業(yè)薪用房上市場若調(diào)研斃的關(guān)鍵雅點：3、設(shè)商甚業(yè)至經(jīng)仁營霉領(lǐng)浪域崗分證析注意住商業(yè)母經(jīng)營扎上的禍集聚扯效應(yīng)命（食可街、攏專業(yè)隸市場曉），妹面對腐集聚肢，你歉可以歲選擇……32第三店節(jié)惰房煌地產(chǎn)菠市場密調(diào)查穿研究萌的主呀要內(nèi)缺容商業(yè)后用房厭市場邁調(diào)研商顏業(yè)恭用稈房欠市傘場獻調(diào)趣研瀉的關(guān)鍵彩點：4、采競餃爭鬼分膊析兩個燈層次遭：直歐接鳳層烈次穴，毯商尋業(yè)虧用電房屈投圍資盆者邁之登間質(zhì)為撿爭閥奪世租冶戶欄的雪競飼爭奸，頓廣辜大掩商偉業(yè)掃中盈心慚與U投n交i梁-及M貌a咽l乘l之信間附的腹競惰爭間接輕層次立，經(jīng)盜營商儀品或拼勞務(wù)峰的經(jīng)乒?fàn)I者魯之間貪的競象爭，溫即經(jīng)蛇營者洋爭奪噸一般騙消費兆者或亮顧客熊的競區(qū)爭，M記與K扮F優(yōu)C競爭兩為者愈相其互辱影坡響3脆3第三道節(jié)艷房鴿地產(chǎn)距市場劇調(diào)查走研究灶的主柄要內(nèi)閥容商竿業(yè)防用衛(wèi)房駐市儉場椅調(diào)晴研商業(yè)描用房升市場課調(diào)研功的關(guān)鍵襖點：5、市圣場容鎖量分牌析確定腦商業(yè)老用房片所經(jīng)愉營的職商品嫩和勞瞇務(wù)準(zhǔn)鬼備面使對的辱顧客篇特征拆和規(guī)騙模，荒包括殊潛在返顧客診收入亞水平司、消駛費支純出、殿消費萌頻率憶、額制度；浩潛在袍顧客持的人坐口特鐮征和攜行為靠特征天等還要土估算威本項駱目預(yù)食計市描場占溪有率見左吉古之廟島襖案肢例34第三合節(jié)稿房診地產(chǎn)好市場濫調(diào)查轎研究吃的主腥要內(nèi)揚容商業(yè)瘡用房促市場腐調(diào)研商業(yè)敏用房因市場柏調(diào)研追的關(guān)烘鍵說點：6、幻玉供壤求蓋關(guān)定系賀分窮析分為廁兩個嗓層次蹈：銷中售商枕品和炸勞務(wù)缺的供否求關(guān)薦系分奴析與戚商業(yè)重用房覆本身其的供倍求關(guān)扎系分瞇析例如為：珠符江新修城還當(dāng)能不錫能增浮加五騾星級煉酒店桶？35第機三廣節(jié)歌房余地舟產(chǎn)案市睛場瘡調(diào)憲查高研融究營的柔主融要內(nèi)內(nèi)見容商慶業(yè)蹈用絞房籠市痰場熊調(diào)餃研商業(yè)刪用房則市場座調(diào)研臥的關(guān)趁鍵看點：7、久商期業(yè)炮用哭房捧需籮求行潛斧力釘分嬌析最后與一步可，也識是最迷重要瞎一步喬，在洞前期寨研究活基礎(chǔ)炊上估上計供坦求缺捎口、脆確定蓮市場亡租金庸變化當(dāng)趨勢鼠及項廁目的短財務(wù)房誠評價補指標(biāo)3逗6第游三四節(jié)舍房印地兇產(chǎn)喪市悉場凝調(diào)戒查氧研碎究歉的倦主辯要啦內(nèi)朽容商摟業(yè)馬用裹房米市占場切調(diào)救研商業(yè)上用房弊市場滴調(diào)研輸?shù)淖⑷垡鈹y事匹項：1、路研刺究運方煉法扒選油擇直說接擱到跨現(xiàn)賄場畜觀足察他往吹往餓收歇效撥甚客微域，報要脆有去內(nèi)笑線2、尖抽培樣最方紅法多使充用判芽斷抽賽樣的移方法麥，做返典型身調(diào)研37第詢?nèi)芄?jié)稿房研地搏產(chǎn)鑰市瞇場黎調(diào)常查壞研斬究紫的候主旬要援內(nèi)碎容市吊場轉(zhuǎn)環(huán)秤境獸調(diào)秒研●宏觀延環(huán)境談?wù){(diào)研●區(qū)垂域視環(huán)挽境術(shù)調(diào)崖研●項目炸微觀侍環(huán)境中調(diào)研3及8第敗三烈節(jié)迫房餅地炕產(chǎn)僵市調(diào)場舍調(diào)宮查棗研撈究扣的緣瑞主零要巷內(nèi)顫容宏囑觀墾環(huán)倒境拴調(diào)翠研經(jīng)濟葉環(huán)境政床策懷環(huán)達境人口這環(huán)境城市這發(fā)展賴概況文酸化貼、抽行懼業(yè)雹、裕技疊術(shù)這等矩各喪種焦環(huán)宣境3罵9第三送節(jié)汪房六地產(chǎn)竹市場磚調(diào)查愚研究綠的主依要內(nèi)號容區(qū)徑域暈環(huán)漲境悠調(diào)霞研區(qū)域脖規(guī)劃朋、景泡觀、斑交通蒼、人秤口構(gòu)壤成交賴通覽條香件兼研鹿究影響匠區(qū)域胞發(fā)展瞞的其長他因墓素研講究（額歷史怕、文金化等偶）區(qū)熔域警內(nèi)迎總渡體固價扣格泳水碧平細與留供柿求堪關(guān)笛系迎分猛析4國0第三避節(jié)迷房疾地產(chǎn)速市場霞調(diào)查放研究靈的主厭要內(nèi)訓(xùn)容項目轎微觀脊環(huán)境醫(yī)調(diào)研用煤地搖狀阻況球及龜開株發(fā)礦條費件柏分遲析項數(shù)目野所廚在恐地利周下邊陷環(huán)狗境摘分迷析仔（針主丘要葛針?biāo)覍n配洲套慌設(shè)只施虎情酷況因、人樹口頑數(shù)頑量見和未素名質(zhì)懼分辭析等嚇）對瘦外戲聯(lián)本系么程層度織、概交汪通短組蛇織瞇分抹析41第瀉三容節(jié)挎房斗地唐產(chǎn)煎市杯場陷調(diào)拘查竹研桑究嗎的舉主勸要領(lǐng)內(nèi)宿容消費組者調(diào)難研●消灘費急者蒙的咽購訊買頓力蔽水跳平●消練費陳者戀的固購樹買示傾呆向●消費趙者的扁共同憐特性4爽2第三釋節(jié)到房姻地產(chǎn)存市場城調(diào)查厘研究活的主單要內(nèi)狹容消巷費國者溪調(diào)膽研寄要膊解魂決也的贈幾法個敗問祝題富：買家倉是誰(W圓ho朵)？抱購買察者（O千c納c富u渡p濾a飄n英t）買浙什奪么(超W龜h探a案t末)？眨購劍買串對約象(O虧bj艇ec蚊t)為什物么買(W丈hy害)？育購喂買評目綁的(足O暑b膀j燭e紗c賢t吹i妄o牌n餅)參與德購買(屬W切h爐o婦m醉)？亭購紗買作組孫織(垂O播r斜g咽a煉n得i光z址a丸t得i文o這n無)什么斜時候唉買(W違he暮n)購蕩買迷時痕機(O售cc桶as押io啟ns凈)在決哪犬里探買(W杏he究re攝)？牧購買爭地點(賄O愧u懂t變l轉(zhuǎn)e岡t印)如何杏購買(H荷ow畫)？普購房誠買確行殲為(O毀pe障ra螞ti森on妙)4辱3第三江節(jié)眉房上地產(chǎn)膛市場茫調(diào)查棒研究霞的主監(jiān)要內(nèi)仗容競爭脫樓盤殼調(diào)研（一據(jù)類是思與所吵在項醬目處駝在同夫一區(qū)驕域的燭樓盤穗；另到一類鬧是不尺同區(qū)貼域但跳定位爬相似弟的樓宴盤）●產(chǎn)貓品怎（盆區(qū)猛位資、誼產(chǎn)濕品覆特扯征沖、案分槐期餃開伴發(fā)俯情巖況超、書交請樓兇時若間灰等須）●價賠格疤（手單焦價蜂、玻總呢價鉆、梢付由款時方釀式敗等寨）●渠道因（售銷樓部畢、媒污體選腎擇、刻廣告獲投入侮強度種、訴四求點械等）●促銷（軌促雖銷戰(zhàn)手軍法師等站）●銷窯售灘情啞況云（限銷節(jié)售允率薪、渴銷足售雙順合序典、饅客舅戶呢群導(dǎo)分撫析深等膽）●物獎業(yè)寄管巷理在（物管個理債內(nèi)騾容社、譜管乖理須情錄況遷、從管浮理愉費優(yōu)以橡及昏管番理省公括司庫等場）4擇4第輸三繭節(jié)卸房晨地粉產(chǎn)叫市稀場然調(diào)戰(zhàn)查潑研謙究碧的黑主掌要椒內(nèi)撤容競番爭生對伸手古調(diào)同研●確棕定蓄調(diào)抹研煉內(nèi)數(shù)容●分災(zāi)析菜，種評缺價差競乞爭財對怕手液的齒優(yōu)閑勢弟與示劣腫勢●為允機味構(gòu)芳調(diào)贈整訴及普開晌發(fā)艱戰(zhàn)塊略偶提叫供艙準(zhǔn)俘確污依耗據(jù)4趙5第四參節(jié)工房購地產(chǎn)歪市場路調(diào)查罵方法婆分類按初調(diào)何查技目衰的框分牧類探測婚性調(diào)涌查、早描述歌性調(diào)衣查、珍因果捉性調(diào)碼查、誓預(yù)測肆性調(diào)感查按調(diào)賞查范仆圍和鞭對象染分類全面亮普查窮、重假點調(diào)蓬查、聰隨機龜抽樣盜與非齊隨機惱抽樣按調(diào)顛查資郊料的文來源動分類收心集收第竟二違手捆資裕料膨的隊案避頭接研槳究摘和蘿收殊集冬第阻一傾手綢資朝料鑰的聯(lián)初蛋級叉研擴究4雅6第敗四蘆節(jié)寶房第地愉產(chǎn)亭市教場奇調(diào)盆查連方采法控分帶類按調(diào)窄查目膜的不蒼同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蔥出第一情個去選培擇吃。例蒼：丈“蜂請籌問烘您勻?qū)城X花謎園萬小墨區(qū)縮慧的堡看晃法死如族何巖？標(biāo)”鍬（泄每荒對套只萍選頭1歲個邀）建預(yù)筑恩新?lián)芊f液（厘）狼建辱筑向風(fēng)閥格伸陳伸舊肢（田）品都味負高仙（躍）叫品績味終低朱（碑）戶堆型索設(shè)秧計呆合霞理援（牌）甘戶魄型扯設(shè)墓計絡(luò)不奔合煤理莫（樹）價凍格摟合賣理知（）價箱格跡偏堪高艱（）5槍9第鐘五醬節(jié)茶房投地納產(chǎn)仰市階場衡調(diào)射查良問核卷構(gòu)設(shè)確計調(diào)爐查版問姻卷鼓的豪提悼問纖形日式●開放殖式提渾問開放笨式提那問是誕指對壓所提嫁出的酷問題槐，回堪答沒封有限魂制，桌被調(diào)牲查對汁象可酒以根曠據(jù)自賄己的爭情況鏡自由勾回答逗。此顛種提碧問方株式，扭答案齊不惟嚼一，快不易提統(tǒng)計匪，不忌易分既析。6詳0第五馳節(jié)雙房球地產(chǎn)鄉(xiāng)豐市場猾調(diào)查魄問卷綱設(shè)計調(diào)查肯問卷串的提患問形項式●開放貴式提弊問（嗎續(xù)）自由屈式：被君調(diào)葡查哄對也象群可設(shè)以壞不鳳受淋任騰何匠限郊制辯回嶺答靠問謹(jǐn)題掃。例醒：屑請江給落出痕給砌您逆印稍象孟最辦深創(chuàng)刻糾的智一漁個沖房徹地披產(chǎn)博廣泄告跟（蘭）苦。語句投完成點式：提出狼一個忘不完鋸整的繪句子粒，由腹被調(diào)培查對晝象完桶成該前句子央。例萌：哄如尖果好您鵲欲僻購家房中，嗽您旗購優(yōu)房激的親主綿要訓(xùn)理霜由奸是。字加眼耀聯(lián)庸想借式捎：調(diào)查寧人員使列出亮一些痰詞匯樸，每樸次一浴個，希由調(diào)乎查對軋象說碗出或牙寫出秩他所氧聯(lián)想燥到的棉第一宜個詞軍。例：蜻當(dāng)您標(biāo)聽到正以下該詞句禍時，止首先究會想味到什炸么？麗江巧花園罵（）祈福岸新村銹（）碧缸桂答園沃（失）61第五鏟節(jié)巷房鄭地產(chǎn)富市場降調(diào)查師問卷角設(shè)計調(diào)查競問卷戀的提離問形聽式●開傅放肅式砍提腦問胸（灑續(xù)孕）順謙問封式私：要料求卷被占調(diào)猶查及對忍象條根廉據(jù)濁自榜己晉的泊態(tài)君度眨來感評只定鑰問賤題隙的炊順駛序接。例：衰購房拆時您靠所看削中的柱因素歸依次準(zhǔn)為（萌請根渾據(jù)您亡認為墾的重更要程牢度分董別標(biāo)蝴上序督號）地段香（喬）價格湊（蜻）配刻套棚（寨）環(huán)宜境眠（桃）設(shè)窗計績（手）服滑務(wù)代（彩）品剖牌煙（識）其賓他晌：晨_壁_饅_撥_如_畜_杏_憶_矛_襖(蝴)6病2第五仍節(jié)翠房殃地產(chǎn)桶市場濃調(diào)查舍問卷舞設(shè)計調(diào)查婚問卷飲的提烘問形耗式●開放堪式提墨問（薪續(xù)）過濾督法出：又稱“漏菜斗煎法”，排是沸指閱最窯初役提響出生的厚問產(chǎn)題素較執(zhí)為夢廣衡泛曬，守離捐主暖題惑較氣遠師，共再槍根膀據(jù)蒙調(diào)釋查磁者墻回蘇答漂的猾情液況落逐經(jīng)漸寄縮烏小睬提筐問貨范甚圍椒，扎最桿后袋有貨目權(quán)的煙地銜引津向柄要輩調(diào)叮查睛的樂某慈個蘆專頃題品性森問膀題態(tài)。例橫：講請告問虧您撒近棍年聾內(nèi)朋打皺算對購會房雨嗎謝？是（嚇）趴否嗽（寧）如季果療是天，碗您幕打便算兔購策買掃住漠宅園的怕建程筑站面介積爪為蠅：勻_皇_誦_跨_梨_獄_撫_逢_去_63第位五箱節(jié)堪房音地弓產(chǎn)索市樓場僵調(diào)部查較問借卷亮設(shè)按計問卷泛設(shè)計雄中應(yīng)帽注意傘的幾站個原亦則●媽原限則1：避免旨使用濁術(shù)語倡和縮敵略語例：射你是個否認最為現(xiàn)興在房床地產(chǎn)勢開發(fā)種企業(yè)丟的DC館R普遍競過低統(tǒng)？●梳原故則2：避浴免筒用狡不閘確滔切要的躺詞組或際指翼代謎不忽清猴的盛詞例：他你最近是否踩打算正購買暮新房漁子？你在哪里出生臥？●原既則3：避免訂帶有菠偏見輕的提巨問例廁：雁你肝是填否勵認害為案開揭發(fā)絲式商蕉應(yīng)琴該去降礙低高昂田的房屬價勇？64第五殿節(jié)推房肢地產(chǎn)蹤蝶市場黃調(diào)查排問卷產(chǎn)設(shè)計●撞原椅則4：把避畝免絹雙板向暈問印題例巾：撥你染是宿否睬打儲算鵲明革年賣掉諷現(xiàn)在吩居住豆的房絕子，再購塑買一個新房子遭呢？●浙原延則5：避免取帶有焦導(dǎo)向擇性的剪問題例巧：很按多滅專構(gòu)家似都玩認較為上載海欺的瓦房蠻價覽超識出超了貸正松常鞋水徹平伍，寺你名同肅意撤嗎椅？●原貸則6：避薪免提伴出超吵越被阿調(diào)查韻者回摘答能棋力的浸問題例：煤你家去年在買屋菜上一共花灰了耗多腰少財錢添？65第五慕節(jié)訂房