房地產(chǎn)投資組合與方案選擇二

第10章房地產(chǎn)投資組合與方案選擇§10-1概述一、投資組合的概念對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。舉例來說，在高通漲的時候投資項目甲的收益增長可能會超過通漲的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會有負增長。在這種情況下，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。換句話說，目標是尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。二、房地產(chǎn)投資組合的概念從狹義上，房地產(chǎn)投資組合就是由不同類型和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。不同類型的房地產(chǎn)，可以是住宅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等等廣義上，房地產(chǎn)投資組合就是房地產(chǎn)作為投資組合的分項和股票，證券等其他金融資產(chǎn)的投資組合。大型機構(gòu)投資者進行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會。三、房地產(chǎn)投資組合的方式（一）投資類型的組合（二）時間差異化的組合（三）投資空間的組合（四）開發(fā)主體的組合§10-2房地產(chǎn)投資組合理論模型一、傳統(tǒng)投資組合方法（一）投資品種固定比例法這種方法是根據(jù)投資目標，使房地產(chǎn)投資總額中防御部分和進取部分的比率保持不變。（二）投資品種變動比例法這種方法是根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資品種的價格變動情況和趨勢，設(shè)置一定的投資決策界限，來進行投資優(yōu)化組合選擇。（三）投資品種資金成本平均法這種方法是指在房地產(chǎn)投資總額一定的情況下，根據(jù)防御部分和進取部分投資成本的變化，增加投資成本下降部分投資數(shù)量，減少成本上升部分的投資數(shù)量，從而使房地產(chǎn)平均投資成本低于市場平均成本。二巡壽、卵現(xiàn)睛代拋投衛(wèi)資蘋組庭合銹理炊論它模梅型（朽一斃）繳模營型擊的腿假膜設(shè)（1）侮投載資電的處各敘項猜目沾均胃有傭完凍整嬌的拒技胳術(shù)轉(zhuǎn)經(jīng)耐濟深上揚的總可不行補性潛研訴究志報逼告炮或間投拜資待計暖劃荒，杏即慕各慎類孔型填或帶經(jīng)析營揪模喪式襪均見按魂投鳳資胸環(huán)我境圍、棒投勞資鍛政納策濾及終城右市敬規(guī)軌劃紅要輪求證進捕行聲了呈充濱分蚊的銳論父證疼，雞認埋為秋項己目怕的賢經(jīng)軍濟詠可作行絲式性足、套技派術(shù)汪可信行低性壺均頑是陡合跑理裙的共。（2）備各國投扶資淡類粘型曬和括經(jīng)激營踩模燥式因均編能彩根流據(jù)延市亦場銳調(diào)漁查紹及型預(yù)創(chuàng)測峽的懷資北料俊確敲定只可剪能壟收睜益番率鐮各拋收浴益識率純實佳現(xiàn)與的沿概毅率粉的串大悉小儉。（3）提房釀地狠產(chǎn)回投況資極主客體創(chuàng)理擠性煌的晚經(jīng)覽濟材人府假芒設(shè)緣瑞，薪即犧在捎進乏行族投己資謠都紐奉是沃追欄求鑼以派最宜大肅的崇效勢用冤為周目贏標逗。唱表堅現(xiàn)躺為上在扮投駛資巾收倉益濱一與定立的艦情斤況使下理風(fēng)咽險毛最可小鵝，謀在卡投她資楚風(fēng)集險肯最久小窯的廳情興況肺下遺收窗益沾最恒大劣。減都粉是頑在闊綜純合個考景慮瀉期間望忠收但益秒率今和粗風(fēng)李險汽的眠基恥礎(chǔ)豆上蝕進獨行質(zhì)投吊資流優(yōu)戒化預(yù)組糕合墓的瘋，約追但求投單劍位桿風(fēng)趣險湖的是收盯益律最液大畝化暫，晉或歪者瓜單庭位累收弟益霉的主風(fēng)羽險役最旬小木化狼。（凈二酷）藍模穴型幻玉的策建巷立設(shè)察可螺投斤資躁的派房初地眼產(chǎn)鬧產(chǎn)建品貧有N種云，遭各告品鑄種i的鵲投悄資研期嗚望戒收纖益瞇率居為r絲式i，i=亦1，…，N，用嗎于投害資不勝同房粉地產(chǎn)義產(chǎn)品教的資巖金分團配比劈燕例為xi，i=土1，…，N，建求立投德資優(yōu)搖化組系合模映型如趁下：目標緩函數(shù)水要求稀使得狀單位蛋風(fēng)險耗收益鹽率最黨大化在瘋實茅際配投師資倆中闖，僵計啊算零房乳地膜產(chǎn)從投魔資移組馳合X可以耳通過蜜以下栽步驟愈進行呆：①浮根鼻據(jù)算歷絮史根收帆益盲率燦數(shù)慰據(jù)胃計餐算串相震關(guān)程系尤數(shù)批矩掉陣礎(chǔ)；②趁針伍對竹具地體很問滴題超進傍行歌市匠場公調(diào)歪研速，司得學(xué)出蛾實也際堅問班題斃中憑房放地駱產(chǎn)頌投貍資己品栗種氧的術(shù)風(fēng)和險布評轟價傷指債標薄和衛(wèi)模糾型伸，室對輕不奴同落房膀地伯產(chǎn)劃產(chǎn)竭品特進藏行撈風(fēng)想險童評俯價桶，鏟得肯出委總斃分Mi，i=洞1，…，N；③用M1：M2：…：M精N代替闊，狠即用膚當前蟲根據(jù)望市場咽調(diào)查賣得出駁的擬雙要投礎(chǔ)資的爆各類蠢房地寺產(chǎn)品閃種的能客觀攏風(fēng)險南預(yù)期鋼，然娃后進頑行風(fēng)傭險大竹小的懲對比艷。以糾此來蜂代替蕉由歷境史收氏益率植數(shù)據(jù)牛得出圍的不民同房區(qū)地產(chǎn)籌投資大品種灶的標夾準差甩，由靠此計喪算出ki輸永入束模駛型碧求鈴解烏。④根奏據(jù)公齊式（1搏0小-詠1起1）壺，黨（1鳴0聯(lián)-琴1娛2），耕（1笑0卡-復(fù)1希3）弓確粉定k與i⑤求買解棟非阻線承性助規(guī)友劃榆模桿型拘（1豬0跨-磨1臨4）暫得婚到X。具姜體的針求非貢線性凈規(guī)劃妙解過蓄程一閉般通都過Ma活tl鹽ab運算殿軟件蔑實現(xiàn)石?！熳?透0次-資3房地估產(chǎn)投蕉資方茂案的警選擇一、僵投資頂方案終之間球的關(guān)訪系（一尖）方哄案類每型在己對懇房吼地赴產(chǎn)巧投找資鏡方甚案璃進叉行澡比簡較雄與亭優(yōu)完化計前貪，暑首鐘先落要磁清啄楚毅方燭案殿間潛的勝相?；ネ碴P(guān)漠系挎。命從疫方安案肆數(shù)須量圓角根度桂，割有舟單五一壟方柜案蛙（簽獨紹立籠型陜方難案趁）鐵與胞多柳方脾案驅(qū)之匙分晌。洽而冊對晨于杰一留組么可蓮利暈用乖的哨多朗方棍案帶，晶方走案粉之笑間意的嶺相皺互嫂關(guān)開系洲可雅分貢為至互百斥尊型睬方刊案圖、祖混蛙合萬相火關(guān)鋼型成方就案飾、杯組禍合—布—互斥過方案紫和互房誠補型卷方案翅。其突中尺獨酸立硬型曾、符互斤斥驗型脖、勵混蠟合牢型惰方名案弦最份為抽普狐遍瘋，室本撇章漠著頓重設(shè)介陣紹奮這攻幾芬種幅關(guān)其系堆下爛的概方鞋案傳選爽擇違與與優(yōu)株化掀。（1）獨浮立型蘭方案（2）互筐斥型逃方案（3）混冠合型觸方案（二災(zāi)）評夾選時運應(yīng)注樹意的徒問題（1）示備銳選熔方姐案純提流供秋的桐信帥息疤資貪料泰應(yīng)騎可刺靠晴、西均區(qū)衡助。備品選圣方哨案棚應(yīng)沈滿來足扇的協(xié)條赴件更包撕括篇：①備曲選方療案的席整體滲功能喜應(yīng)達律到目瞎標要文求；②棄備恐選弄方倡案芒的機經(jīng)堡濟打效駛率黨應(yīng)飽達裳到勇可全以憂被舞接驚受茫的再水鋪平丈；③困備斜選資方鬧案蘭包憲含順的找范忍圍忽和癢時染間沸應(yīng)先一顏致麻，拒效通益羅和冰費拍用能計隆算繩口鑒徑燦應(yīng)踩一聯(lián)致菊。（2）葡同故時系進喊行少財稍務(wù)患分援析辱和帖經(jīng)肆濟懲費脂用庸效誼益誕分埋析喝時染，輛方昆案聚經(jīng)倚濟舟比杰選顛時戚應(yīng)喇按舌經(jīng)帶濟晨費蘋用賣效圖益湯分降析釘?shù)耐踅Y(jié)眉論嫁選鋒擇奔方趴案英。（3）婚備須選慨方降案既的美經(jīng)榮濟澤指騾標臟的青取法值權(quán)比恭較渾差惕異勞不潤大專時蹲，婚不尊能躁依懷此它判秧定炸方仰案翅的興優(yōu)門劣艙，損只賊有州經(jīng)城濟陶指糧標幣的俱取寫值叮存緩在希足泥夠膊的祝差雖異紐奉，綱且寇估透算悅和企測似算僚的胞誤除差拆不竭足爆以窮使循評隨價傾結(jié)基論尊出聞現(xiàn)夜逆外轉(zhuǎn)且時茄，秘才爐能像認理定燃比猛較遣方爭案去有勻顯登著冶的奏差放異膝，河并挺據(jù)私此饅判鞏定挽方讓案息的筑優(yōu)伸劣乎。（4）述備坊選側(cè)方皇案鳴的熄計什算國期諒不脖同黎時報，笨宜稼采模用蔥凈的年克值莫法誦和哲費慰用蓄年油值至法虹。容如欠果劉采車用床差塞額冠投川資么內(nèi)掠部蓬收承益洋率武法弦，恭可據(jù)將推各庸方棗案狠計順算著期級的嚷最烈小洋公科倍迅數(shù)物作呼為摩比巖較鑼方言案燥的齊計唐算草期心，堵或躍者蕉以村各釀方橡案萍中谷最耳短瓣的悶計齊算展期踐作膛為會比鳴較餐方互案授的委計烏算策期閱。撥在醬某示些浩情升況紹下單還氏可更采理用寬研喉究祝期柿法燦。（5）心方送案撒比役選貝中魂注百意青經(jīng)拆濟蓬評牌價銅指壁標糟的夏應(yīng)巨用健范稠圍姨。（揪三犁）沃評蛾選卻方就法房結(jié)地啄產(chǎn)新投亂資陜項秤目滔比秤選灰可政采郵用玩下唇列貨效言益貴比啊較禮法蒸、擴費快用淹比驗選爐法纏和嘆最勵低壘價源格郊法齒。（1）效謹益比蘿選方臘法包仰括凈鍬現(xiàn)值熱法、底凈年駐值法盲、差膨額凈煤現(xiàn)值棄法、威差額富投資麗內(nèi)部泊收益等率法陷。①票凈屢現(xiàn)賭值納法維，彼比旱較游備誤選蠢方章案乎的渣財譽務(wù)鍋凈題現(xiàn)蔬值管，揉以禁凈拌現(xiàn)爽值隸大使的桂方疤案否為狹優(yōu)亂。授比嗚較沫凈駁現(xiàn)喉值綁時角應(yīng)傲采夾用粗相圍同照的章折水現(xiàn)化率麻。②鄭凈散年云值披法懲，痕比趁較歉備欄選趙方言案析的今凈最年匙值惹，耽以蓮凈歡年婚值艦大酷的滔方斥案逼為黃優(yōu)謀。爐比著較線凈寒年春值秒時儀應(yīng)還采呀用挑相殲同英的兼折析現(xiàn)宅率題。③慰差演額鍬投富資臘內(nèi)斧部屢收牙益員率腫法燈，抽使盲用穗備杠選度方宜案敘差默額縣現(xiàn)筐金課流應(yīng)，（2）突費龜用獄比洗選毫法費邪用筒比歌選仔方瓦法先包溫括還費漢用夾現(xiàn)素值脖比縫較究法天、決費接用都年壘值研比頸較休法討：①費燃用現(xiàn)患值比辮較法茅，計摸算備本選方礙案的慌總費瞎用現(xiàn)熊值并躬進行慚對比呀，以角費用島現(xiàn)值賀較低勝的方樂案為亦優(yōu)。②費漲用年鬧值比祥較法冰，計峰算備漂選方責案的燦費用瘡年值使并進沒行對氏比，挺以費境用年捉值較案低的適方案茫為優(yōu)量。（3）淘最彎低死價卡格森（眾服悲務(wù)摸收許費賤標娃準宗）桑比傳較買法在相沸同產(chǎn)脫品方等案比延選中責，以貍凈現(xiàn)繳值為棋零推格算備介選方鋪案的濫產(chǎn)品扯最低析價格嶄，應(yīng)柴以最多低產(chǎn)浩品價騙格較鉛低的銅方案悲為優(yōu)紐奉。二傾、房誠互永斥每型押方就案旅的滑選農(nóng)擇（一籃）計稅算期黑相同忍的互嘉斥型躲方案盞的選聯(lián)擇各方堂案壽甲命期碎相等值的互室斥型漁方案粗進行眠比較城選優(yōu)袍，可云根據(jù)脹不同紋情況由選用榴凈現(xiàn)惑值、向凈年件值、孫差額鴨凈現(xiàn)歇值、侄差額沈投資劈燕內(nèi)部券收益認率等尸評價辣指標噴。1.凈有現(xiàn)社值闖法呀、霞凈臺年宣值湯法對于蓄單一強的投籮資方帽案，卸當給府定基賀準收勿益率驅(qū)或目頃標收喉益率欠后，煎只要奮求得桑的凈易現(xiàn)值互、凈滴年值霜大于洗零，劣那么弊該方砌案就號是可扇以接盟受的攀。對仙于多汪個互書斥方翅案的芝選擇振來說房誠，同亞樣可岔以應(yīng)秧用凈乳現(xiàn)值孔、凈虜年值符作為積評價詞指標度。當俱各方桶案的吧壽命染期相賣同時按，可摧如下哭擇優(yōu)關(guān)：（1）邀凈法現(xiàn)封值授法盞，捧取逝各江方疤案悼中N潔P蜻V值悉最藍大灶者想為梯最蝦優(yōu)率方告案賴；（2）濁凈剃年句值匠法迅，哀取A值寬最售大動者孔；事電實球上漲，背當怖基息準嗓收蛇益城率巴一土定湊，業(yè)各冶方促案堵壽壟命零期佩相衛(wèi)同列時稻，宿上切述岔兩芝種窯指怒標德判正定杜優(yōu)寄劣閃的按結(jié)風(fēng)論絮肯拳定偷是聽一鳥致來的叔，糾在富計窮算扶時弦采包用基任富何磚一釣種患方凡法情均考可鍬，般通婦常泛采零用幸凈淹現(xiàn)貨值裝法聽。2.差額列凈現(xiàn)采值法3.差落額旨投圣資宅內(nèi)浸部陷收妹益留率妖法應(yīng)劫用急差養(yǎng)額內(nèi)投長資卻內(nèi)牲部霉收咬益噴率趟選悉擇瞇方栗案艇時理，膝也拒可縣采果用請圖蔽解俗形聚式及，喉如虜下蹤蝶圖檔所仁示妥，若橫技軸航為觀投托資朝額額，喂縱版軸訪為園每殺年鄉(xiāng)豐的鮮凈躁收熱益挖。4.費用絡(luò)現(xiàn)值活和費般用年么值法（二竄）計使算期侵不等既的互太斥型糠方案誼的選洞擇三剛、原獨沿立史型悔方耗案窮的醬選地擇獨立無方案產(chǎn)互斥臺化法2撿.效率原指標棟排序冶法【例1鈔0青-局7界】些X公蚊司際現(xiàn)暑有檔資蹄金2滿0姑0東0萬牙元冷，權(quán)欲叔開蘭發(fā)A、B、C三個兄項目灶。每葉個項爪目需才求資辨金10政00萬伙元抗，狂預(yù)消計冬的磁投喜資亭收液益虜平文分辮別遷為10％、20％旁、3傭0％茶，待項寶目讓的寬期羅限霉為盆一闖年濱。扁該韻公躍司杜如緩果宴不綱將脅此掩款拆用定于咐開蝕發(fā)A、B、C，線運窄用磁于呢其國他良機圖會投的司利甚率潤最幼高蓬可驅(qū)達8％席。X公司某可以隱從中播選擇師一兩兇個項刺目作災(zāi)為投賠資對厲象，徹當然仆也可肌以都污不開磨發(fā)，火因而A、B、C三個避方案題對X公悶司細來畫說剩是類個恰獨月立唉方明案筐的外選置擇強問依題罰。梳因勸為嶼投疲資喉收事益號率攻最姨小滑者礦（1棉0％饅）虹大男于溝公沿司獲的風(fēng)其社他譽運志用旺機靠會響的悲利史率充（8％）艇，則鍬對X公司與來說藝，A、B、C三臂個朋方哄案扣都泥是圖有盈利邀的掠方圍案評。氏但X公犯司貧僅芽有20嚷00萬踩元殖的坐資染金首，勢無美法棒同槍時兇滿矮足穩(wěn)三綱者胖的曉需洞求音，站于脹是X公司刻想從乘銀行無貸款擇以滿謎足要蛾求?？诩偃缇塾幸豢s慧家Y銀行持同意層按年倦利率2脖5％借耍給X公穿司10冶00萬章元烈，棉這趁時桿，X公陵司嗽將逐如延何玻決撲策柴？為顫了悔簡暑捷飽無削誤還地虧解伯答避上槽述糕問筆題等，虧下爹面莖介后紹面一耀種膽應(yīng)賴用身“溜效紛率皇”悶指無標衡進清行獎獨再立絹方料案談選監(jiān)擇信的唐圖陵解芝方寧法個，廉該醬方代法狗的師步蹈驟專是潤：（1）惜計衛(wèi)算都各國