柳州市廣場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告書

一、柳州市總體市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境狀況柳州市是我國(guó)中南、西南地區(qū)的交通樞紐。湘桂、黔桂、枝柳等鐵路干線在柳業(yè)、以工程機(jī)械和通用機(jī)械為主的機(jī)械工業(yè)、以鋼鐵和有色金屬深加工為主的冶金膏、魚峰水泥、金嗓子喉寶等一批具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軟環(huán)境建設(shè)，不斷提升城市服務(wù)功能，投資環(huán)境日益改越來越多的中外投資者所關(guān)注。?????第第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)#工業(yè)第三產(chǎn)業(yè)總量增長(zhǎng)總量增長(zhǎng)總量增長(zhǎng)總量增長(zhǎng)50895610.8101877012.275205912.3203201811.33801246.1126103115.4111338613.6118496811.810748673.1107287310.589157211.9142904513.44641177.045580711.538749710.560255912.63944363.437628318.131135115.058405511.5國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值總量35597442826123357678533增長(zhǎng).2市區(qū)南寧柳州桂林梧州北海二、柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述柳州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過十年的培育，最近兩年得到了快速發(fā)展，近兩年來各項(xiàng)指標(biāo)連創(chuàng)新高，并且連續(xù)三年達(dá)到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)作為柳州新興的黃金產(chǎn)業(yè)，為柳州城市建設(shè)和安居工程作出了巨大的貢獻(xiàn)，并逐步呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)商品房建設(shè)銷售增長(zhǎng)快 原因分析的主要途徑，催生了商品房的市場(chǎng)需求。，受到了消費(fèi)者的青睞。?柳州市城鎮(zhèn)化目標(biāo)要求，在今后5年內(nèi)使全市城鎮(zhèn)化水平由目前23%增到的需求。三、本工程綜合分析與評(píng)價(jià)1、工程所屬區(qū)域簡(jiǎn)況及區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、水上4個(gè)街道辦事處，39個(gè)居民委員會(huì)。區(qū)政府駐扎龍城路西一巷。最近柳州市行政區(qū)劃調(diào)整。城中區(qū)從2.89平方公里拓展到77.675平方公里。該區(qū)首先擬定將新城區(qū)建成柳州市的新科技術(shù)、金融、貿(mào)易、行政和文化中心。另外依托老城區(qū)優(yōu)勢(shì)，城中區(qū)充分發(fā)揮城市配套資源和輻射作用，加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。同時(shí)突出抓好五星商業(yè)街、曙光路商業(yè)步行街和中心廣場(chǎng)的改造，憑工程抓引資，以此推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，力爭(zhēng)3-5年建成城市功能齊全的現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)中心，把新區(qū)建成行政、會(huì)展中心、高科技術(shù)、生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)新型產(chǎn)業(yè)區(qū)。2．工程地塊價(jià)值分析本工程位于柳州市城中區(qū)核心地段，三面臨街。東面的解放南路是柳州市商業(yè)最集中、最繁華的區(qū)域，分布著五星商廈等多個(gè)大型綜合商場(chǎng)；南面緊臨公園路，西面的城市交通干線龍城路兩旁分布著眾多商業(yè)物業(yè)，北面臨近五一路。位于商業(yè)黃金地段，周邊配套完善。附圖：工程原圖及四周環(huán)境圖22.交通情況本工程三面臨街，道路狀況優(yōu)良，交通便利，四通八達(dá)。龍城路有十余路公交線路頻繁穿梭，通達(dá)市內(nèi)各個(gè)角落，交通十分便捷。具體公交線路有：蓮花城——龍城大廈——蓮花城廣雅——龍城大廈——廣雅十一冶二區(qū)——龍城大廈——十一冶二區(qū)東環(huán)路口——龍城大廈——東環(huán)路口老機(jī)場(chǎng)——汽車站——廣雅廣雅——龍城大廈——機(jī)場(chǎng)路口廣雅——龍城大廈——廣雅東環(huán)路口——龍城大廈——東環(huán)路口躍進(jìn)小區(qū)——工貿(mào)大廈——西環(huán)路口雀山公園——工貿(mào)大廈——龍?zhí)豆珗@雀山公園——市委——火車站附圖：道路狀況圖及公交站牌3.配套設(shè)施上上島咖啡、柳江飯店、中交大酒店、麗晶大酒店、金惠大酒店、餐飲、娛樂、澤豐大酒店、新藝寶酒城、五星保齡秋館、春柳酒家、星月酒休閑設(shè)施吧、羅池酒樓、電影院、天上人間福生堂藥店、柳州婦幼保健院、紅會(huì)醫(yī)院一分院、城中區(qū)醫(yī)院、醫(yī)療機(jī)構(gòu)柳州眼科醫(yī)院、三葉藥房、人民醫(yī)院、百佳醫(yī)院、中醫(yī)院新大地圖書超市、新華書店、景行小學(xué)、民族小學(xué)、柳州市二教育機(jī)構(gòu)中、外語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校、圖書城中國(guó)銀行、柳州商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、金融機(jī)構(gòu)農(nóng)村信用合作社、交通銀行、中國(guó)人民銀行、北京證券五星商廈、柳工貿(mào)商場(chǎng)、東都百貨、兩面針商場(chǎng)、佳用超市、購(gòu)物興隆商場(chǎng)、華僑大廈商場(chǎng)、新世紀(jì)家電城、手機(jī)市場(chǎng)附圖：部分配套圖4、工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析1)地段優(yōu)越。處于柳州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是政府的核心規(guī)劃區(qū)域，規(guī)2)交通發(fā)達(dá)。工程三面臨路，道路狀況優(yōu)良，交通便利，十余路公交線路四通八達(dá)，公交車站即在工程附近。配套極其完善。4)人氣旺。5)舊城改造使工程升值潛力巨大，本區(qū)域內(nèi)存在較大的換房需求。6)區(qū)域內(nèi)三級(jí)市場(chǎng)較為活躍，具有較大的投資價(jià)值。劣勢(shì)分析1)車流大，路面嘈雜，噪音污染較為嚴(yán)重。2)該區(qū)域?qū)ι虡I(yè)部分極為有利，但是住宅部分受規(guī)劃限制，而且有限的空間很難做環(huán)境。3)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。周邊有多個(gè)在建、待建工程，應(yīng)密切關(guān)注。4)區(qū)外大量?jī)?yōu)質(zhì)規(guī)模樓盤，對(duì)本工程的目標(biāo)客戶造成了一定的分流。5)本區(qū)域開發(fā)成本較大，房?jī)r(jià)較高，應(yīng)注意房屋總價(jià)控制。6)人們對(duì)五星商廈和工貿(mào)商場(chǎng)附近認(rèn)知度較大，人氣旺盛，租金水平也存在較大差距。如何吸引人流，做到商業(yè)價(jià)值的最大化將有一定難度。機(jī)會(huì)分析風(fēng)險(xiǎn)響了消費(fèi)者的購(gòu)買決策。出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性和適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)四、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)查分析本工程地處城中區(qū)，是柳州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，根據(jù)本工程的位置、輻射范圍和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，確定調(diào)查區(qū)域范圍為整個(gè)柳州市區(qū)，我司調(diào)查了柳州市區(qū)銷售情況、配套、物業(yè)經(jīng)管等逐一進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，以便為本工程的科學(xué)定位和制1.規(guī)模分析樓盤名稱經(jīng)典時(shí)代金河灣金綠洲如意江南藍(lán)色港灣鴻府大廈水榭花都協(xié)和花溫州商貿(mào)城協(xié)和花三豐名園華天世紀(jì)榮興大廈遠(yuǎn)華大廈位置飛鵝路口解放路與廣場(chǎng)路交匯處駕鶴路中段魚峰區(qū)蝴蝶山8號(hào)占地面積(㎡)總建筑面積(㎡)/////////規(guī)模墅組成成由三組團(tuán)12棟多層住宅組從以上統(tǒng)計(jì)可以看出：?樓盤規(guī)模越來越大。高新區(qū)、柳南區(qū)和柳北區(qū)土地比較充裕，目前已經(jīng)形成了多個(gè)規(guī)模大盤，如經(jīng)典時(shí)代、星河彎、金綠洲、陽(yáng)光花園等，總建筑面積超過了10萬(wàn)㎡，總戶數(shù)超過1000戶以上，而且樓盤的質(zhì)素有了全面的提升，引進(jìn)了廣州、深圳等地大盤先進(jìn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念，樓盤的配套環(huán)境也提升到了生態(tài)概念，同時(shí)規(guī)模也支撐了檔次。?市中心涌現(xiàn)大量高素質(zhì)高層建筑。市中心土地稀缺，地價(jià)昂貴，難以形成規(guī)模大盤。隨著舊城改造步伐的加快，市中心將出現(xiàn)大量高素質(zhì)高層建筑。目前在建的工程有鴻府大廈、藍(lán)色港灣、五星商業(yè)街、華天世紀(jì)和盛華財(cái)富時(shí)代大廈等。?從建筑容積率看，市中心物業(yè)的容積率一般在4-8之間，非中心區(qū)物業(yè)在1.4-2之間。隨著人們生活水平的不斷提高，對(duì)住宅的需求已開始從“居者有其屋”轉(zhuǎn)向“居者優(yōu)其屋”。人們對(duì)住宅的環(huán)境越來越看重，降低容積率、提升住宅環(huán)境已成為市場(chǎng)的潮流。中心區(qū)高地價(jià)的建筑結(jié)果要么建高層來攤薄地價(jià)，要么就是提升環(huán)境配套來增大價(jià)值。從從建筑外觀來看，大多數(shù)建筑風(fēng)格傾向歐式、現(xiàn)代建筑風(fēng)格，清新、亮亮麗，富有現(xiàn)代氣息。附圖：典型樓盤的外立面2.價(jià)格分析：層差(元/㎡)付款方式2200金河灣1720金綠洲如意江南165034001600360000三豐名園1500/從以上價(jià)格可以看出：?價(jià)格決定于地段。鴻府大廈、藍(lán)色港灣位于繁華商業(yè)圈內(nèi)，周邊配套完善，而且擁有江景景觀優(yōu)勢(shì)，價(jià)格最高，分別達(dá)到了3600元/㎡和3400元?樓盤綜合素質(zhì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)。經(jīng)典時(shí)代、金河灣社區(qū)規(guī)模大，區(qū)內(nèi)配套較為完善，綜合素質(zhì)高，價(jià)格相對(duì)較高；?城市規(guī)劃帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，同時(shí)促使房?jī)r(jià)居高不下。市政府規(guī)劃遷往高新區(qū)，政府所到之處必將帶來周邊市政配套的迅速完善，同時(shí)也帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，房?jī)r(jià)居高不下，經(jīng)典時(shí)代的價(jià)格目前達(dá)到了2200元/㎡，高出市內(nèi)同類地區(qū)房?jī)r(jià)近500元/㎡。新拆遷政策的實(shí)行加大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，新拆遷政策的實(shí)行加大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，舊城改造區(qū)房?jī)r(jià)一路走?付款方式單一。大多數(shù)樓盤付款方式一次性付款96折，按揭(首二成)3、客戶群體分析發(fā)展商廣西萬(wàn)通房地產(chǎn)有限公司客戶群體發(fā)展商廣西萬(wàn)通房地產(chǎn)有限公司客戶群體華錫、水泥廠、五菱等單位人員、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主及常經(jīng)典時(shí)代住柳州工作人員、生意人等。柳州市金運(yùn)來房地產(chǎn)公司金河灣藍(lán)色港灣金河灣藍(lán)色港灣柳州市安青房地產(chǎn)公司柳州市永意房地產(chǎn)公司柳州市方東房地產(chǎn)開發(fā)公司柳州市永意房地產(chǎn)公司柳州市方東房地產(chǎn)開發(fā)公司柳州市恒運(yùn)天合房地產(chǎn)公司金綠洲如意柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務(wù)員等江南大型企事業(yè)單位員工、私營(yíng)業(yè)者、生意人等鴻府大廈水榭花都柳鴻府大廈水榭花都柳州市金運(yùn)來房地產(chǎn)公司柳州桂河房地產(chǎn)開發(fā)公司廣西協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)公司柳州市榮興房地產(chǎn)公司柳州市惠昌房地產(chǎn)公司柳州市振年房地產(chǎn)公司周邊企事業(yè)單位員工，私營(yíng)業(yè)主等協(xié)和花周邊企事業(yè)單位員工，私營(yíng)業(yè)主，生意人等榮興大廈華天世紀(jì)榮興大廈華天世紀(jì)三豐名園本地高效益單位領(lǐng)導(dǎo)、外地生意人、本地私營(yíng)業(yè)主等附近工作工薪階層、外來打工者從以上資料可以得出客戶群構(gòu)成特征：?廠礦單位領(lǐng)導(dǎo)干部及技術(shù)人員。工業(yè)是柳州的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)的重要地位造就了如華錫、五菱、柳鋼、煙廠等較高收益的廠礦單位，同時(shí)也給員工帶來了頗為豐厚的收入。具體特征：1)中層以上領(lǐng)導(dǎo)有足夠的房屋購(gòu)買力，為了改善更高的住房條件，這類人群多選擇綜合素質(zhì)較好的、符合自己偏好的物業(yè)，戶型面積要求比較大，更注重環(huán)境景觀因素；2)單位技術(shù)人員收入也相當(dāng)可觀，經(jīng)過幾年的積累，不滿足于單位提供的員工宿舍或更小的房子，他們把眼光放在了綜合素質(zhì)比較高的樓盤上，戶型一般比較偏好三房二廳。3)大學(xué)畢業(yè)參加工作不久的年輕人，待遇較高，不過積蓄不多，到了已婚年齡的他們又想擁有一個(gè)屬于自己的家，他們購(gòu)房一般考慮就近買房，戶型也偏小一些。4)一些老工人節(jié)省多年，手中有一筆可觀的積蓄，想找個(gè)環(huán)境幽靜的小區(qū)置業(yè)安渡晚年，或者一些員工考慮到子女念書的方便就近買房。?企事業(yè)單位工作人員。效益好的企事業(yè)單位工作人員一直以來都是房地產(chǎn)市場(chǎng)主要目標(biāo)客戶之一。隨著國(guó)家貨幣化分房政策的實(shí)行，單位集資建房越來越少，靠單位分房的期望值的降低，購(gòu)買商品房成為了他們解決住房問題或改善住房條件的主要途徑。具體特征：1)沒有資格追趕福利分房末班車，此類人群主要為資歷較淺、工作時(shí)間不長(zhǎng)(五年左右)的青年人。為了結(jié)婚，通過親友的幫助，準(zhǔn)備了足夠的首期款，購(gòu)買上班比較方便或臨近學(xué)校的小區(qū)住宅。2)老員工工作時(shí)間教長(zhǎng)，手中有一定的積蓄，擁有單位分的房子，面積小，戶型差，隨著家庭成員的增多，住房顯得緊張。為了改善居住條件，他們會(huì)選擇規(guī)模社區(qū)住宅，戶型也會(huì)偏大，營(yíng)造良好的家庭氛圍。3)通過手中權(quán)利具有灰色收入的單位領(lǐng)導(dǎo)干部，為了滿足更大的居住需求，他們選擇綜合素質(zhì)高、景觀良好的物業(yè)購(gòu)買，戶型一般選擇樓中樓或高層物業(yè)的高樓層戶型。?私營(yíng)業(yè)主、外地生意人。這部分人群相當(dāng)富裕，具有很強(qiáng)的購(gòu)買力。具體特征：1)本地私營(yíng)業(yè)主一般不滿足原有房屋，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，他們會(huì)選擇一些具有時(shí)代特色的住宅進(jìn)行再置業(yè)，來滿足自己的住房需2)房子具有保值增值性，以房產(chǎn)作為一項(xiàng)投資。3)外地生意人在柳州經(jīng)商，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為了有一個(gè)良好的家庭氛圍或在本地娶親，一般會(huì)選擇生意附近素質(zhì)比較高的住宅區(qū)。這類人群多來自溫州、浙江等地。4)一般學(xué)歷不高的他們清楚的認(rèn)識(shí)到自己知識(shí)的不足，為了給自己的子女創(chuàng)造一個(gè)良好的教育環(huán)境，他們將選擇市區(qū)知名學(xué)校附近置業(yè)。?工薪階層、收入相對(duì)較低人群.這類人群首先要考慮的是解決住的問題，他們購(gòu)房的首要條件是價(jià)格，其次才是環(huán)境、戶型……。也不是說他們不重視環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)等因素，而是他們?cè)诜课菘們r(jià)所能承受的范圍內(nèi)會(huì)充分考慮其他因素。置業(yè)客戶群分析表客戶群類別特征及購(gòu)房心理分析技術(shù)人員企事業(yè)單位工作人員沒有分房的年輕人結(jié)婚用房；老員工改善居住條件換房；有灰色收入的干部更高層次的改善居住條件或投資購(gòu)房。私營(yíng)業(yè)主、外地生意人工薪階層、收入相對(duì)較低人群本地私營(yíng)業(yè)主追趕潮流購(gòu)房；投資購(gòu)房；外地生意人根據(jù)自己需要購(gòu)房；為子女求學(xué)購(gòu)房。解決居住問題購(gòu)房。4、戶型分析戶戶型sv衛(wèi)樓中樓二房二廳二衛(wèi)面積(㎡)Is6-Ivs.8I80.Sv6.LIIS9.s9-I9I.96套數(shù)(套)I0vv999I0IS.sIv8.8Iv物業(yè)名稱金河灣藍(lán)色港灣鴻府大廈榮興大廈水榭花都錯(cuò)層三房二廳二衛(wèi)復(fù)式四房三廳三衛(wèi)通過對(duì)柳州市20余個(gè)樓盤的實(shí)地調(diào)查得出：目前柳州市住宅戶型都偏向中大戶型，而且樓中樓戶型在整個(gè)戶型當(dāng)中占有相對(duì)較大的比重。幾乎每個(gè)樓盤都設(shè)有樓中樓戶型，或分布在底層，或在頂層，有的甚至在中間樓層。房地產(chǎn)市場(chǎng)主力戶型是三房二廳，面積一般都在100㎡以上，有的三房甚至做到150㎡?，F(xiàn)列出四個(gè)具有代表性樓盤的923套戶型配置情況，統(tǒng)計(jì)整理戶型戶型主要面積區(qū)間(㎡)套數(shù)從以上數(shù)據(jù)我們可以看出：從具體的戶型資料來看，三房主要面積一般都在100㎡以上，戶型最大面積?中小戶型比較少。調(diào)查資料顯示，目前在售樓盤戶型配置一般設(shè)三房為主力戶型，在一些位置、方向等條件的限制下配有少量的二房或一房。其中40-70㎡戶型比較少，可以看作市場(chǎng)的空白點(diǎn)。?戶型面積偏大。除三房以為，四房和復(fù)式也同樣占有很大比重。比如金河灣一期的戶型中，復(fù)式戶型占了30%之多。戶型面積大，總價(jià)高，畢竟不是主流戶型。金河灣二期復(fù)式戶型比例明顯減少，說明復(fù)式戶型只是在特定景觀位置的一個(gè)配角。?以上樓盤戶型較大，因?yàn)樗麄兙哂辛己玫膱@林景觀或江景景觀優(yōu)勢(shì)。不具有這些優(yōu)勢(shì)的商業(yè)中心區(qū)樓盤的戶型相對(duì)較小，而且有逐漸變小的趨勢(shì)。比如正在建設(shè)的“五星商業(yè)街”主要由商場(chǎng)、寫字樓和公寓組成，公寓和寫字樓戶型面積一般都在100㎡以下，而且50-80㎡戶型占了很大比重。5、銷售情況分析：銷售情況開盤時(shí)間工程現(xiàn)狀銷售情況開盤時(shí)間工程現(xiàn)狀現(xiàn)樓物業(yè)名稱經(jīng)典時(shí)代金河灣樓一期二房、三房戶型比較暢銷，朝向差及復(fù)式戶型銷售較慢，目金河灣樓藍(lán)色港灣封頂小高層小戶型最為暢銷，目前基層以上戶型相對(duì)比較暢銷，總體藍(lán)色港灣封頂封頂未開工榮興大廈水榭花都大戶型朝向江景，二房朝南向，封頂未開工榮興大廈水榭花都/認(rèn)購(gòu)階段朝向良好的戶型、二房戶型基本認(rèn)購(gòu)?fù)戤?，目前只剩?fù)式和部分/認(rèn)購(gòu)階段封頂(目前工程停滯)鴻府大廈所剩戶型都為北向二房和部分高樓封頂(目前工程停滯)鴻府大廈/華天世紀(jì)協(xié)和花/華天世紀(jì)協(xié)和花封頂封頂從以上資料得出：?購(gòu)房者將80-130㎡戶型稱為中戶型。資料顯示，近年來中戶型一直保持旺銷勢(shì)頭。三房二廳是需求量最大的戶型，其次是二房二廳。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，中戶型銷量占總銷售比例80%之多。?“想不想買看環(huán)境，掏不掏錢看戶型”是柳州人買房心理的真實(shí)寫照。然而這種心理一般都以房款總價(jià)為前提。據(jù)調(diào)查得知，大多數(shù)購(gòu)房者所能承受的房?jī)r(jià)一般在15萬(wàn)-25萬(wàn)之間。因此在房?jī)r(jià)比較高的商業(yè)中心區(qū)，大戶型很少有人能夠承受得起的，只有通過減少戶型面積降低總價(jià)才能適應(yīng)大多數(shù)購(gòu)房者的購(gòu)買力。?通過調(diào)查得知，金運(yùn)來大廈在銷售之初30-70㎡的戶型最為搶手，用途多為辦公、單身自住和投資用途。金運(yùn)來大廈目前空置的都為100㎡以上的大戶型。我司通過對(duì)居民的訪問調(diào)查，發(fā)現(xiàn)對(duì)小戶型有很大的潛在需求，然而目前區(qū)域市場(chǎng)缺少這樣的多功能小戶型住宅。目前開發(fā)商也都意識(shí)到了這一點(diǎn)，比如正在建設(shè)的“五星商業(yè)街”的住宅戶型定位為公寓和寫字樓，增大了辦公和投資功能，同時(shí)也滿足部分“單身貴族”的需求。?在柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的今天，商品房銷售量連年增大。只要戶型設(shè)計(jì)合理，價(jià)格適中，就一定有市場(chǎng)。6、物業(yè)經(jīng)管及裝修規(guī)范分析物業(yè)名稱物業(yè)名稱經(jīng)管公司經(jīng)管工程裝修規(guī)范經(jīng)典時(shí)代戴德梁行擔(dān)任顧問閉錄監(jiān)控系統(tǒng)；24小時(shí)保安巡邏及毛坯房基本服務(wù)。金河灣金河灣物業(yè)經(jīng)管公司文化商務(wù)服務(wù)；零干擾保安服務(wù)；毛坯房醫(yī)療保健服務(wù)等。藍(lán)色港灣鴻府大廈榮興大廈華天世紀(jì)除日常服務(wù)外，還有多項(xiàng)特約特色毛坯房服務(wù)，實(shí)施全程式物業(yè)經(jīng)管。對(duì)講，閉錄監(jiān)控，自動(dòng)消防、報(bào)警毛坯房系統(tǒng)及日?；痉?wù)等封閉經(jīng)管，智能門禁系統(tǒng)及日常經(jīng)管內(nèi)容等/智能化酒店經(jīng)管柳州鴻福物業(yè)經(jīng)管公司智能化經(jīng)管及日常經(jīng)管內(nèi)容。精裝修毛坯房毛坯房定??隨著人們生活水平的提高，購(gòu)房者越來越看重專業(yè)的物業(yè)經(jīng)管公司。開發(fā)商開始聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)經(jīng)管公司，提高物業(yè)經(jīng)管水平，使之成為提升物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要砝碼。比如經(jīng)典時(shí)代聘請(qǐng)了知名度較高的戴德梁行作為顧問，康城聘請(qǐng)柳州專業(yè)的鴻福物業(yè)經(jīng)管公司等。目前物業(yè)經(jīng)管收費(fèi)一般都在0．45-0．5元/㎡之間。?雖然大多數(shù)物業(yè)都采用了智能化經(jīng)管，還推出諸多特約特色服務(wù)工程，但但總體經(jīng)管水平比較低。?通過調(diào)查，除了華天世紀(jì)之外，其他工程戶型幾乎都是毛坯房。柳州媒體上也有提及精裝修，但并沒有深入人心。一是樓市戶型普遍偏大，二是居民時(shí)間較為充裕，更喜好自己裝修。華天世紀(jì)是1棟產(chǎn)權(quán)式星級(jí)酒店，將按照四星級(jí)的裝修規(guī)范整體裝修。.7、配套設(shè)施及營(yíng)銷手段分析自身配套營(yíng)銷手段物業(yè)名稱自身配套營(yíng)銷手段宣揚(yáng)品牌優(yōu)勢(shì)及物業(yè)自身的高素質(zhì)，在沒有正步行商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、游泳池、式開盤之前就已經(jīng)在人們的心中享有了非常經(jīng)典時(shí)代會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園等。高的知名度，為之后的旺銷奠定了艱實(shí)的基礎(chǔ)。礎(chǔ)豪華會(huì)所、茶坊、步行街、游泳先建園林、會(huì)所、商業(yè)街、樣板房，給到訪客金河灣金河灣戶流下了非常好的影響，增大了成交率。幼兒園1300㎡會(huì)所：游泳池、咖啡廳、宣揚(yáng)品牌優(yōu)勢(shì)，打造絕版山水豪宅，提高購(gòu)房鴻府大廈桌球室、棋牌室、健身房等者身份。園林泳池、會(huì)所：美容室、咖啡藍(lán)色港灣室、健身房、兒童活動(dòng)室、商務(wù)訴求極品江畔生活，傲視都市，凌駕繁華。藍(lán)色港灣中心等榮興大廈榮興大廈在繁華的解放南路設(shè)售樓處建臨時(shí)樣板房，裝修豪華，在很大程度上刺激中心園林、游泳池了購(gòu)買者的欲望。??大多數(shù)素質(zhì)較高樓盤，規(guī)模不論大小，都有相對(duì)齊全的生活配套。比如經(jīng)典時(shí)代和金河灣社區(qū)規(guī)模大，配套非常完善，區(qū)內(nèi)業(yè)主基本能夠自給自足；鴻府大廈定位為山水豪宅，為顯出業(yè)主的尊貴，特配有體現(xiàn)業(yè)主身份的豪華會(huì)所。?人們?cè)絹碓街匾晠^(qū)內(nèi)環(huán)境配套，很大一部分人甚至把環(huán)境配套放在了購(gòu)房因素的第一高度。工程周邊配套不完善就更需要完善自身配套。?營(yíng)銷手段呈現(xiàn)多樣化。運(yùn)用的方式也比較先進(jìn)、有效。比如金河灣先造景后銷售，增強(qiáng)人們的感性認(rèn)識(shí)；經(jīng)典時(shí)代先后舉辦多項(xiàng)大型促銷、聯(lián)誼活動(dòng)，拉近與潛在客戶的距離，在人們心目中已經(jīng)形成較大威信。附圖：具有代表性的樓盤配套圖物業(yè)市場(chǎng)分析”包括對(duì)市場(chǎng)上這種商住混合用途的物業(yè)和寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)研分1、柳州寫字樓市場(chǎng)歷史及現(xiàn)狀縱觀柳州寫字樓的歷史，八十年代沒有真正意義的寫字樓。當(dāng)時(shí)國(guó)有企業(yè)在數(shù)量上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，民營(yíng)企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)很很少，所以大家都在單位自蓋的大樓里辦公，有些廠礦就在廠房里放幾張桌子就可以辦公了，人們對(duì)辦公環(huán)境不太講究，初露端倪。但由于柳州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對(duì)滯后以及辦公條件的不成熟，這些老牌辦公樓對(duì)辦公的格局、相關(guān)配套和安防措施等都比較簡(jiǎn)陋，隨著時(shí)間的推移，這些老牌寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代辦公的需求，使用者對(duì)寫字樓提出了更高的要求。于是華、住、娛樂于一體，為使用者營(yíng)造了良好的辦公環(huán)境?；煸谝黄?，偏離了本身娛樂行業(yè)、歌舞廳等，整棟樓充斥著躁聲與油：一邊是寫字樓空置或挪做娛樂飲食等其他商苑等辦公區(qū)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，在福柳新都小區(qū)就已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代辦公需求，最顯著的不足就是停車位的不足和象，社區(qū)辦公環(huán)境很大程度上制約了業(yè)務(wù)的發(fā)展，他們想往外搬，但卻正能滿足現(xiàn)代辦公條件的辦公場(chǎng)所。目前新建的商務(wù)辦公物業(yè)已經(jīng)有了，比如擁有寬敞明亮的辦公場(chǎng)所，商務(wù)、翻譯、復(fù)印、會(huì)議等商務(wù)配套2、市場(chǎng)上在售商務(wù)公寓工程調(diào)查分析進(jìn)本工程起到指引和借鑒的作用，也是對(duì)該類型物業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)免費(fèi)的試探。0開發(fā)之前聘請(qǐng)了廣西知名的代理商寶資通進(jìn)行全程策劃代理，產(chǎn)品定檔次較高，迎合目標(biāo)客戶和未的需要。評(píng)價(jià)：通過對(duì)市場(chǎng)的了解，感覺該種定位比較準(zhǔn)確。由于該工程正在認(rèn)購(gòu)階段，具來檢驗(yàn)。程在認(rèn)購(gòu)期間，價(jià)格依然在探索階段，策略基本采用低開高走的方式。4、形象定位及營(yíng)銷推廣訴求點(diǎn)：1)、投資全城總動(dòng)員(投資性)身質(zhì)素)SOHO的半月形建筑，直邊面對(duì)街道，3層以下與戶型建戶型建筑面積區(qū)間(㎡)戶型套內(nèi)面積區(qū)間(㎡)套數(shù)比例折后單價(jià)(元/㎡)17.8113.96105.9%37.729.5552.9%45-482-6435-3841-5047.1%67-7952-624023.5%13810852.9%和本對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者六、柳州市三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況裝裝修規(guī)范電、家具齊全電、家具齊全具、熱水器家具家電齊全具家電齊全調(diào)、櫥具租金(元/㎡)物業(yè)名稱柳高旁小區(qū)福柳新都旁文化大院行署大院藝術(shù)館旁金運(yùn)來大廈面積(㎡)戶型三房一廳三房一廳三房一廳二房二廳辦公用途層數(shù)樓樓三樓三樓七、住宅工程典型案例分析經(jīng)經(jīng)典時(shí)代地址：潭中路與海關(guān)路交匯處，市委三大院對(duì)面發(fā)展商：廣西萬(wàn)通房地產(chǎn)有限公司、柳州市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)：澳大利DM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)：意大RNAT設(shè)O計(jì)事務(wù)所物業(yè)經(jīng)管顧問：香港戴德梁行規(guī)劃用地：13.9萬(wàn)㎡總建筑面積：16萬(wàn)㎡規(guī)模：一期組團(tuán)6層多層組成，二期2由棟7層多層組成，三期由聯(lián)排別墅和江景電梯洋房組成?？倯?0戶，其中400戶，二期126戶。附圖：經(jīng)典時(shí)代各個(gè)方面圖片金金河灣位置：潭中西路28號(hào)柳南區(qū)政府對(duì)面開發(fā)商：柳州市安青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展商：柳州市金運(yùn)來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總體規(guī)劃：柳州規(guī)劃設(shè)計(jì)院園林規(guī)劃顧問：杭州中研建設(shè)工程服務(wù)有限公司園林施工：桂林市桂興建筑園林工程公司物業(yè)經(jīng)管：金河灣物業(yè)經(jīng)管公司8畝總建筑面積：227555㎡一期開盤時(shí)間：2002.4.30入伙時(shí)間：2003.8工程現(xiàn)狀：現(xiàn)樓主力戶型：三房二廳客戶群體：柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務(wù)員等價(jià)值核心：1、社區(qū)規(guī)模大，配套完善，樓盤綜合素質(zhì)高；2、區(qū)內(nèi)環(huán)境好，規(guī)劃現(xiàn)代，綠化率高；3、規(guī)劃有部分小高層，吸引了龍城眾多新奇者的目光；4、樓體蝶形曲線排列，戶戶有景。綜合評(píng)價(jià)：該樓盤綜合素質(zhì)是非常高的，但是有照搬照抄之嫌。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，運(yùn)用現(xiàn)代、科學(xué)的理念提高樓盤的綜合素質(zhì)，改善人們的居住環(huán)境的同時(shí)，應(yīng)該具有開拓創(chuàng)新精神。該樓盤的最大亮點(diǎn)處是先做環(huán)境后做住宅，這種方式是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)非常流行的做法，讓廣大購(gòu)房者在沒有入住之前就能感受到社區(qū)景觀園林環(huán)境的優(yōu)美，使他們不必?fù)?dān)心入住后配套環(huán)境還沒到位。"我的公園我的家"金河灣在正式銷售之前，先做好了小區(qū)園林廣場(chǎng)、會(huì)所、樣板房等。一走進(jìn)金河灣，可以讓看房者一下尋回原色自然，讓人們回到水景生態(tài)多元互動(dòng)的感觀生活，從而大大地刺激了看房者的欲望，提高了成功率。附圖：金河灣各個(gè)圖片2)、樓盤檔次越來越高，規(guī)模越來越大市中心區(qū)的樓盤較以前有了全面的、質(zhì)的提升；柳北、柳南等區(qū)都出現(xiàn)了綜合大，素質(zhì)越來越高，概念越來越豐富。創(chuàng)定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價(jià)位上升速度加大。6)、消費(fèi)者越來越成熟，購(gòu)房更為慎重，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)也要求越來越高，中檔價(jià)位型產(chǎn)品的多樣化使得客戶逐漸改變只投資商鋪，不但原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展 、屏10)、舊城改造不但給新住宅工程帶來了大量的客戶，同時(shí)也給三級(jí)市場(chǎng)注入了活力。11)、商務(wù)公寓在市場(chǎng)上綻露頭角，而且顯示出較強(qiáng)的生命力。眾多企業(yè)希望有可所，市場(chǎng)也呼喚能有高品質(zhì)的商務(wù)物業(yè)來空白。九、柳州市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查及分析㈠．柳州市商業(yè)概述柳州市素有“桂中商埠”之稱。歷史上是中國(guó)西南重要商品交易中心。近年來市內(nèi)商業(yè)中心正逐步擴(kuò)大，商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大幅度增長(zhǎng)，現(xiàn)代物流業(yè)快速發(fā)展，柳州正向現(xiàn)代物流中心城市方向邁進(jìn)。目前的柳州大致可以分成以下兩個(gè)商圈：第一商圈：柳江北岸的龍城路、中山路、解放路和五一路一帶。該區(qū)域集中了眾多綜合性百貨商場(chǎng)，經(jīng)管較為科學(xué)，人氣旺盛，知名度較高，主要經(jīng)營(yíng)中高檔零售商品。第二商圈：柳江南岸飛鵝路、駕鶴路、魚峰路、屏山大道一帶。該區(qū)域主要經(jīng)營(yíng)商品批發(fā)兼零售，人員復(fù)雜，商品檔次較低。 (二)．商業(yè)發(fā)展前景廣闊“南雜北專、東雅西精、中心繁榮”，這是柳州市大力整合商業(yè)格局的市場(chǎng)定位。目前柳州市把“建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通、構(gòu)建桂中新商埠”列為全市經(jīng)濟(jì)工作的主攻方向和重點(diǎn)，而整合商業(yè)格局則是其中的重要一環(huán)。由此柳州市政府重點(diǎn)全線轉(zhuǎn)移到12項(xiàng)重點(diǎn)工作中，其中要著手整合集貿(mào)市場(chǎng)的布局：將潭西一帶規(guī)劃為廣西汽車及配件市場(chǎng)群、將紅碑路規(guī)劃為鋼材及生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)，飛鵝路、紅光路將整合成高檔商廈，而將柳邕路提升為日用消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)等等；連同特色商業(yè)街布局也進(jìn)行整合，確立龍城路、魚峰路為一級(jí)商業(yè)中心，將中山中路、曙光路、太平街、北站路、白沙路等街道改造為特色商業(yè)街。第一商圈第一商圈屬于城中區(qū)，依托老城區(qū)優(yōu)勢(shì)，城中區(qū)充分發(fā)揮城市配套資源和輻射作用，加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。同時(shí)突出抓好五星商業(yè)街、曙光路商業(yè)步行街和中心廣場(chǎng)的改造，憑工程抓引資，以此推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，力爭(zhēng)3-5年建成城市功能齊全的0現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)中心。目前本商圈已經(jīng)形成以五星商廈、工貿(mào)商場(chǎng)為代表的現(xiàn)代化商業(yè)群，商品檔次高，成行成市，人氣旺盛，知名度高，具有輻射全市的影響力。第二商圈?大市場(chǎng)初具規(guī)模近年來柳南區(qū)發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以發(fā)展“兩翼三大主干道”，拓展“四大行業(yè)為體系”和建設(shè)“五大市場(chǎng)”為主體，構(gòu)造了“大市場(chǎng)、大流通、大服務(wù)、大發(fā)展”的大柳南新格局，使三產(chǎn)蛋糕比98年大近一半。為做大做強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)，該區(qū)一方面抓住“西部大開發(fā)”這有利時(shí)機(jī)，樹立工程經(jīng)濟(jì)意識(shí)，營(yíng)造“以工程招商，以環(huán)境招商、以服務(wù)招商、以回報(bào)招商”的氛圍，積極拓展外引內(nèi)聯(lián)空間，多渠道多形式多方位招商引資；另一方面積極利用位于飛鵝、柳邕主干道優(yōu)勢(shì)，大力拓展各種專業(yè)市場(chǎng)。截止去年十月一日，完成工程26個(gè)，在建14個(gè)。先后建成華豐商廈、新鵝市場(chǎng)、飼料批發(fā)市場(chǎng)和糧食批發(fā)市場(chǎng)等一大批專業(yè)市場(chǎng)。十、典型商場(chǎng)情況調(diào)查與分析位置：解放路與中山東路交匯處一層：化妝品、首飾、皮具、皮包、鞋等二層：青春少女裝、淑女裝、流行飾品等三層：職業(yè)女裝、成熟女裝、內(nèi)衣、睡衣、襪子等、服飾、內(nèi)衣等五樓：床上用品、家庭生活用品、日用百貨、童裝、玩具以及體育用品等經(jīng)營(yíng)情況：該商場(chǎng)位于商業(yè)中心核心地帶，主要經(jīng)營(yíng)服裝、皮具、紡織品等商品。分綜合評(píng)價(jià)：該商場(chǎng)采取了相對(duì)較為先進(jìn)的經(jīng)管方法，但是在統(tǒng)一招商時(shí)并沒有把握商品的類別檔次，經(jīng)營(yíng)之初各個(gè)檔次的商品混雜在一起，給商場(chǎng)帶來很大的負(fù)面影改造也使一些品牌商家進(jìn)駐，大大活躍了商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)氛圍。位置：解放路與中山東路交匯處負(fù)一層：皮鞋、皮包、服裝、飾品等二樓：女裝、服飾、內(nèi)衣、裝飾品三樓：服裝、皮包、皮鞋等售價(jià)/租金(元/㎡)單間數(shù)量及面經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)管費(fèi)流50000/700-1200(奶茶店1000元/㎡)積(㎡)余柜臺(tái)，面積20-45余柜臺(tái)，面積20-50余柜臺(tái)，面積20-50/鋪面60元/間柜臺(tái)40元。個(gè)物管公司統(tǒng)一招租客戶買斷客戶買斷物管公司統(tǒng)一招租20人/小時(shí)60人/小時(shí)25人/小時(shí)一二三己收銀，租戶直接向業(yè)主交付租金。一層：化妝品、保健品、煙酒、家電二層：皮具、皮包、女士?jī)?nèi)衣、鞋襪、針織品、服裝西服、襯衫、領(lǐng)帶五層：文化辦公用品、體育用品、通訊器材、童裝鞋、電腦、玩具六層：餐飲(正裝修)租租金(元/㎡)2000-2800經(jīng)管費(fèi)打入租金，水電打入租金，水電打入租金，水電打入租金，水電打入租金，水電單間數(shù)量及面積(㎡)糖煙、化妝品積20-80積40-80積30-80經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)一經(jīng)管統(tǒng)一經(jīng)管統(tǒng)一經(jīng)管統(tǒng)一經(jīng)管統(tǒng)一經(jīng)管流80人/小時(shí)60人/小時(shí)五樓層經(jīng)營(yíng)情況：經(jīng)管上采取統(tǒng)一經(jīng)管，統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一收銀，扣點(diǎn)方式，是柳州目前規(guī)綜合評(píng)價(jià)：五星商廈地處黃金地帶，一樓電冰箱區(qū)租價(jià)由租金和地盤費(fèi)組成，其中，顯得雜亂無須，旁邊的五星夜市一條夠用，而一些通道較窄，如扶手電梯口再一個(gè)就是在商場(chǎng)的入口視線被化妝品專柜遮擋，影響了消費(fèi)者開揚(yáng)的視覺效果。星超市，層高太低，地面與梁之間的距離不到兩M，最高也位置：龍城路與中山東路交匯處負(fù)一層：家用電器、電腦、音響器材等一層：珠寶、照相器材、化妝品、煙酒、皮具、眼鏡、鐘表二層：床上用品、服裝、針織品、紡織品、內(nèi)衣三層：男女服裝精品四層：運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)器材、百貨超市、文化文藝品、玩具、童裝樓層樓層租金(元/㎡)面積(㎡)經(jīng)營(yíng)模式流經(jīng)管費(fèi)一按年簽租賃部分針織、內(nèi)打入租金衣自營(yíng)，其余租賃打入租金小部分廠家聯(lián)營(yíng)80人/小時(shí)打入租金租賃、自營(yíng)0人/小時(shí)打入租金均能完成商場(chǎng)所下達(dá)的任務(wù)，再由廠家按照所規(guī)定的銷售質(zhì)數(shù)向商場(chǎng)交納一定的入商場(chǎng)將采用環(huán)行經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)形式，大量引進(jìn)更多知名眾多優(yōu)秀的商業(yè)樓盤中繼續(xù)保持領(lǐng)先且舉足輕重的商較雜亂，女裝品牌相對(duì)較少，且因工貿(mào)大廈開業(yè)時(shí)間較晚，一直位能重新裝修，導(dǎo)致其商場(chǎng)的裝修檔次稍為遜色。..令歸納總結(jié)：五星商業(yè)城和工貿(mào)商場(chǎng)是目前柳州經(jīng)管最科學(xué)、購(gòu)物環(huán)境最好、經(jīng)封閉，各自為政，擁擠不堪，過道狹窄，使人產(chǎn)生壓抑的感覺，購(gòu)物環(huán)境較差。較好的商場(chǎng)有：五星商業(yè)城、工貿(mào)商場(chǎng)和東都百貨。?整體資源缺乏最優(yōu)化配置。大多數(shù)商場(chǎng)根本就是定位不清，業(yè)態(tài)分布混亂。即使經(jīng)管水平最高的五星商業(yè)城和工貿(mào)商場(chǎng)也有很大弊端。在每個(gè)樓層商品排列上還不夠科學(xué)，各個(gè)樓層的商品設(shè)定也不夠科學(xué)。據(jù)對(duì)大多數(shù)成功商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布的調(diào)查資料顯示，作為一個(gè)大型綜合百貨商場(chǎng)，一般一層適宜擺放珠寶、化妝品，并且入口大堂直通中庭，做產(chǎn)品促銷用途；家用電器等一般放在商品排列的最上層，在這之上一般為餐飲、休閑、娛樂等設(shè)施。中間樓層分別皮鞋、休閑裝、正裝、床上用品等。商場(chǎng)有優(yōu)越的地理位置，人流旺，知名度高。所以在招商之初就吸引了大批經(jīng)營(yíng)者面積區(qū)間面積區(qū)間30-60㎡20-60㎡30-70㎡20-100㎡其他大多數(shù)街鋪被溫州租金差別較大部分街鋪為政府機(jī)關(guān)所有，內(nèi)部交易低價(jià)轉(zhuǎn)租人流量大，生意紅火，租金高中山東路租金高街鋪比較陳舊/臨近學(xué)校、醫(yī)院，生意良好業(yè)態(tài)皮鞋、服裝、眼鏡、通訊、藥店服裝、餐飲、皮鞋、雜貨、銀行服裝、皮鞋、醫(yī)等服裝、餐飲、銀行、雜貨等服裝、復(fù)印、餐飲、雜貨等美容美發(fā)、銀行飲租金水平金運(yùn)來街鋪達(dá)到㎡距離柳工步行街較遠(yuǎn)租金70-120平均90元/㎡平均100㎡龍城路兩側(cè)公園路解放南路羅池路