商管公司籌備期間財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)優(yōu)質(zhì)文檔

財(cái)會(huì)類價(jià)值文檔精品發(fā)布！商管公司籌備期間財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)[會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)優(yōu)質(zhì)文檔]本文從審計(jì)角度分析商管公司籌備期間財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，建議如何做好營(yíng)運(yùn)期做好以下財(cái)務(wù)管理準(zhǔn)備，保證購(gòu)物中心順利運(yùn)營(yíng)。

1、高度重視預(yù)算編制工作，為開業(yè)后進(jìn)行成本控制、節(jié)能工作打好基礎(chǔ)。

分析：全面預(yù)算管理是以數(shù)量和金額的形式來(lái)反映和指導(dǎo)公司未來(lái)一定時(shí)期的活動(dòng)，適合酒店、寫字樓租賃、商場(chǎng)、物業(yè)管理費(fèi)等工作按流程執(zhí)行，費(fèi)用支出相對(duì)固定的行業(yè)。

?風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1：費(fèi)用控制不住，對(duì)應(yīng)事項(xiàng)沒有做完；或則預(yù)算沒有突破，但對(duì)應(yīng)事項(xiàng)沒有做完。業(yè)務(wù)部門預(yù)算簡(jiǎn)單，不完整，沒有具體明細(xì)項(xiàng)目，也沒有按月編制，財(cái)務(wù)部門過(guò)程中無(wú)法控制。

?風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2：首次編制預(yù)算，物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算水分大。例如，機(jī)電設(shè)備處于維保期，應(yīng)該沒有維保費(fèi)開支。綠化處于施工單位養(yǎng)護(hù)期，相應(yīng)不存在養(yǎng)護(hù)費(fèi)。保安、保潔員工實(shí)際人數(shù)是否和預(yù)算一致。

建議1：預(yù)算編制細(xì)化。以修理費(fèi)為例，要統(tǒng)計(jì)購(gòu)物中心現(xiàn)有多少不同規(guī)格的燈管，估計(jì)每年要更換多少根不同規(guī)格的燈管。以清潔用品為例，一年需要多少數(shù)量的垃圾袋。石材地面保養(yǎng)使用的晶化粉數(shù)量估算：要統(tǒng)計(jì)需要晶化保養(yǎng)的面積，不同區(qū)域的保養(yǎng)頻率。中央空調(diào)水電費(fèi)：根據(jù)空調(diào)制冷時(shí)間、是否變頻空調(diào)、分機(jī)組、水泵、水塔、末端設(shè)備等分別計(jì)算后匯總，不能籠統(tǒng)估計(jì)，這也是為下步制定節(jié)能措施打好基礎(chǔ)。

建議2：財(cái)務(wù)人員除做好本職工作外，還要學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí)和商業(yè)管理知識(shí)，才能對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行科學(xué)分析，做好成本控制工作。

2、制定并完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理與財(cái)務(wù)控制流程

?收費(fèi)控制流程，包括：物業(yè)費(fèi)、租金、停車場(chǎng)收費(fèi)、增值服務(wù)收費(fèi)等。

?財(cái)產(chǎn)管理制度，包括：辦公用品、低值易耗品、固定資產(chǎn)、勞保用品、工程用工具、保安用品。

?支出管理制度。

建議：重點(diǎn)放在收費(fèi)控制流程與財(cái)產(chǎn)管理制度的梳理上。制定出工作流程與制度后，在籌備期便通過(guò)培訓(xùn)等方法貫徹到各部門，按營(yíng)運(yùn)期的需求嚴(yán)格執(zhí)行。

3、能源費(fèi)：包括水、電、煤氣、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電損。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：在工程部與項(xiàng)目公司、工程部與主力店進(jìn)行工作對(duì)接時(shí)，財(cái)務(wù)部門要求工程部明確能源費(fèi)的分區(qū)、計(jì)量、收費(fèi)等，做出符合財(cái)務(wù)管理需求的規(guī)劃。在實(shí)際操作中，水、煤氣能分戶計(jì)量的區(qū)域比較明確，容易實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確的計(jì)量與收費(fèi)。重點(diǎn)關(guān)注的是公攤電費(fèi)與空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)，各職能區(qū)域、店與店之間容易區(qū)域重疊，為開業(yè)后準(zhǔn)確計(jì)量與收費(fèi)造成障礙。

建議1：明確公共區(qū)域與非公共區(qū)域能源費(fèi)計(jì)量。明確商鋪與商鋪之間的能源費(fèi)計(jì)量。明確公攤的計(jì)算與分?jǐn)偡椒ā?/p>

建議2：明確能源費(fèi)的繳費(fèi)方式。在采用IC卡預(yù)收費(fèi)、抄表收費(fèi)等方式中提出明確財(cái)務(wù)意見。對(duì)于IC預(yù)收款方式，要充分考慮到大客戶的能源需求量及各種緊急情況財(cái)務(wù)收款方式；而對(duì)于抄表收費(fèi)方式，要充分考慮商管公司代墊資金量及應(yīng)收款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)控制。

4、裝修及收費(fèi)。包括開業(yè)初裝及開業(yè)后二次重新裝修。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：在工程部等業(yè)務(wù)部門制定裝修手冊(cè)的同時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)主動(dòng)參與，對(duì)裝修手冊(cè)中涉及財(cái)務(wù)管理的模塊提出規(guī)范化管理建議，并納入裝修管理制度或裝修手冊(cè)。

建議1：明確裝修進(jìn)場(chǎng)需繳納各項(xiàng)費(fèi)用：裝修期能源費(fèi)計(jì)量方法與繳納方式；裝修管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及繳納時(shí)間、方式；裝修押金的標(biāo)準(zhǔn)及繳納時(shí)間、方式；裝修出入證及其工本費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及繳納時(shí)間、方式；垃圾清運(yùn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及繳納時(shí)間、方式；商戶違紀(jì)罰款的標(biāo)準(zhǔn)及繳納時(shí)間、方式。

建議2：明確裝修各項(xiàng)收費(fèi)流程，保證各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)收盡收。此項(xiàng)工作控制關(guān)鍵點(diǎn)為裝修許可證的發(fā)放流程控制。在與各業(yè)務(wù)部門工作對(duì)接之時(shí)，財(cái)務(wù)部門對(duì)裝修許可證的發(fā)放提出明確的財(cái)務(wù)管理意見，需財(cái)務(wù)收費(fèi)復(fù)核后方可發(fā)放。對(duì)于裝修費(fèi)用的收取，財(cái)務(wù)部門需仔細(xì)閱讀主力店合同條款，主力店由于是招商中心直接與商家業(yè)務(wù)對(duì)接，對(duì)于裝修收費(fèi)可能會(huì)有差別性的合同條款。

建議3：裝修押金退還及控制流程。明確驗(yàn)收流程與相關(guān)表格的傳遞，明確退還審批流程，明確扣款審批。

5、租金及物業(yè)管理費(fèi)。租金和物業(yè)管理費(fèi)是商管公司最主要的收入來(lái)源。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：免租期是否收取物業(yè)管理費(fèi)。惡意客戶在免租期過(guò)后退租，商管公司租金受到損失，合同中違約條款只能彌補(bǔ)商管公司還要重新招商承擔(dān)商鋪閑置損失。

建議1：免租期是否收取物業(yè)管理費(fèi)需要明確。

建議2：在違約責(zé)任中約定：如承租方在合同履行期間根本違約，承租方應(yīng)向出租方支付免租期內(nèi)的房租！或者可以約定一個(gè)比例，比如如承租方根本違約，承租方應(yīng)該根據(jù)未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期內(nèi)的租金！

必須在籌備期規(guī)劃好收費(fèi)相關(guān)事宜：物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)面積、物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同臺(tái)賬、收費(fèi)的流程等。結(jié)語(yǔ)：學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，要注意兩個(gè)不良，一個(gè)是“營(yíng)養(yǎng)不良”，沒有一定的文史基礎(chǔ)，沒有科學(xué)理論上的準(zhǔn)備，沒有第一手資料的收集，搞出來(lái)的東西