二手房自行成交指南-合同協(xié)議-表格模板-實用文檔

1二手房自行交易的整個大流程如下：

1、看房選房；

2、談判簽約〔付款進度：定金〕；

3、購房資格審核；

4、網(wǎng)簽〔付款進度：首付〕；

5、貸款申辦〔如果是全款此步驟可省略跳過〕；

6、繳稅過戶〔付款進度：全款除尾款，如果是貸款需等擔?；虻盅汉筱y行放貸款〕；

7、物業(yè)交割〔付款進度：留幾萬元尾款，收房時物業(yè)交割后支付〕。

經(jīng)親身驗證，第5項“貸款申辦〞應該是整個流程中耗時最長也最折磨心情的環(huán)節(jié)了，本攻略會特別詳細介紹自行辦理貸款的過程。當然如果是全款的話，可以不必被折磨。

另外閱讀本文前需要說明的是：本攻略的適用條件為貸款方式采用國管公積金組合貸，房產(chǎn)為二手房，成交方式是自行成交，交易地點位于朝陽區(qū)。

做以上說明的目的是因為北京每個區(qū)的房屋交易流程都有區(qū)別，同時國管公積金、市管公積金的流程也有區(qū)別，不能一概通用，也許按照朝陽區(qū)的實戰(zhàn)經(jīng)驗跑去海淀區(qū)照著做就被帶坑里了，市管公積金按國管的流程辦就行不通，所以，如果不滿足上述限制條件話，只能把這篇攻略作為一個參考，具體的流程還需自己去實踐中驗證。總歸，誰讓兲朝的各種辦事機構(gòu)都是掛羊頭賣狗肉，各自為政，各自尋租，各顯神通，魚肉百姓的呢？第1步：看房選房，這是買房的起點，但也是個性化和自主性非常強的步驟，所以這不是本攻略的重點所在，故只簡單的介紹下。

去年底開始看房，一邊在網(wǎng)上找獨立賣家，也約了些中介看房，自然，對中介的惡劣印象就是從看房開始的。幾個月，遇到大小中介公司不下十幾個中介吧，總的來講，除了一兩個中介小伙子的效勞態(tài)度還算不錯以外，但是對自身中介業(yè)務的細節(jié)，尤其是各種稅費和交易流程，根本上一個都沒有特別了解的。大概不到一個月，隨著俺看房經(jīng)驗滴增加和不斷的上網(wǎng)收集資料學習，中介遇到偶根本上會被問得顧左右而言他，哈哈。

中介的惡心招數(shù)太多了，有在你看到有意向的房告知約賣家要“誠意金〞的，有借口賣家在外地，約不出來滴，有說賣家覺得報價太低，立馬漲20萬滴，還有兩次漲30萬滴，……，各種神奇，各種狀況，層出不窮，簡直讓人應接不暇，中介，你們不說假話會死么？你們干這行的全部技巧就是謊話假話空話，不覺得丟人么？

終于，4月的某天，一同學給我，告知他坐電梯的時候遇到一樓上鄰居說要賣房，問偶有興趣沒有？我說行啊，你幫著先聯(lián)系下，就先讓同學去打聽了下具體情況，果然房子有些大，超了好幾十萬的預算。于是想先看看再說吧，就又讓同學幫助約了房東看房。一看房子，我們覺得房子還不錯，關(guān)鍵是房子滿5年，無強盜般的營業(yè)稅和個稅，再加上有同學做鄰居的居間關(guān)系，大家初次見面相談甚歡，房東為人確實不錯，腳著我們也是靠譜青年，表示同意自行交易，為我們省些費用〔關(guān)于省下的中介費用后面會有一個比擬量化的總結(jié)，現(xiàn)行的二手房中介費真的太尼瑪坑爹了！〕。就這樣，我們的二手房交易水到渠成，自然而然滴到了第2步，需要和房東直面進行談判簽約了。首先和賣家的談判是必須滴，就算親兄弟間做交易也得砍價呀，我們自然好話說了無數(shù)，苦水吐了一地，但賣家的房價已近比擬實在，故我們也不好意思大刀，最終只小砍下了兩萬。在砍價滴同時，是俺長這么大以來最頭痛數(shù)字滴幾天，因為預算超支，各種計算，終于狠下心來辦組合貸并順利說服了房東，當然房東被說服的直接原因是我用敏捷清晰滴思維給他信心滿滿滴介紹了一通辦組合貸的流程，雖然他可能聽得稀里糊涂，但他深深滴感覺到俺是一個非?？孔V滴五好青年，哈哈，無形中也就放心了，所以，辦任何事先把功課做全做細做好都是有百利而無一弊滴。房東開始問我兩個月辦組合貸夠不，我表示理論上兩個月時間是夠滴，但實際和理論有差異滴，以防萬一最好還是留3個月吧，最終，協(xié)議上約定3個月賣家拿到貸款。實踐證明我留出的時間富裕量是正確滴，沒有頭腦發(fā)熱去逞強放個“兩個月辦完國管公積金組合貸〞的大衛(wèi)星，確實，在和國字號單位〔公積金中心、建行〕打交道的時候，很多時間節(jié)點靠自己完全無法控制，節(jié)奏完全被別人掌握著。

下面介紹下和賣家自行簽約的幾個要點：

1、自行簽約的合同范本：北京市存量房屋買賣合同〔自行成交版〕，下載自北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)。3、自行和賣家簽訂合同時的一點避稅技巧。

這里只介紹一種簡單的方法，非常簡單，就是和賣家自行簽訂合同的時候按照房屋的真實總價，同時約定好網(wǎng)簽的時候按照另一個較低的總價簽合同，簡單說就是“陰陽合同〞。當然這樣做需要以下兩個條件同時滿足：1、賣方基于信任，同意這樣操作；2、較低合同總價×0.7大于需貸款總額，即貸款總額不受網(wǎng)簽做低房屋合同總價的影響。只要滿足這兩個條件，就可以簡單的進行避稅了。

為達成條件1可以嘗試說服房東，通常房東都是愿意配合買家避稅的，大家都是被吸血蟲們剝削滴苦逼百姓，天下苦逼是一家嘛。但為了降低賣方簽陰陽合同面臨的風險，可以和房東在自行簽訂的合同中再簽訂特別條款，說明此合同的內(nèi)容和房價才是彼此真實意愿的表現(xiàn)，網(wǎng)簽只是參考爾爾，當然這樣做仍然會有一些法律上的小瑕疵，最終需要買家的人品和強有力的合同條款來保證執(zhí)行。

條件2中的低合同總價是個難點，到底多低適宜呢？當然以最低指導基價×房屋面積得到的總價為宜，由于受到ZF在2021年底上調(diào)北京各區(qū)域二手房最低納稅指導價的影響，這個二手房最低指導價現(xiàn)在成了兲朝滴郭嘉秘密〔堂而皇之滴理由居然是防止有人鉆空子按最低計稅價申報，明明就是搶劫吧還無恥到極點滴找借口！〕，傳說還要搞神馬更合理的“一房一價〞〔這個特別有尿點，就尼瑪兲朝稅務的素質(zhì)和效率，給丫們一萬年外加無論多少錢都搞不出一房一價，就是外包給專業(yè)評估公司也不知道多少年！呵呵〕，另外還傳說單價做太低了甚至可能通不過網(wǎng)簽〔這個估計是中介嚇唬大家而流傳出來滴〕，但是我的實踐是將網(wǎng)簽單價做低了約4500元每平米，順利通過了網(wǎng)簽以及后面的繳稅，其它中間環(huán)節(jié)沒有遇到任何質(zhì)疑和障礙，可能我們這個價格還是在區(qū)域最低指導價之上吧。既然已經(jīng)說倒繳稅，順便就先講一下繳稅時候的一個細節(jié)，繳稅審核窗口審核員提取繳稅資料中的二手房地址區(qū)域和單價，對照著一張彩色打印并塑封的A4紙核對了一下，很快審核就通過并發(fā)號去繳稅，那張彩色A4紙的內(nèi)容因為我也僅僅是大概掃見一眼，上面似乎是一張按區(qū)域填色的北京城區(qū)地圖。所以我初步判斷，其實稅務還是按以前的區(qū)域最低指導價模式收稅滴，不過將原來的指導價大幅度提高而已。只要網(wǎng)簽單價等于或高于區(qū)域的最低指導價，繳稅就木有問題，什么“一房一價〞只是一個為了多收稅和表功而吹出來滴春秋大夢而已。==??優(yōu)惠稅收文件?當然，上面的條件2對那些確實首付不多，嚴重受貸款總額限制滴同學們意義不大。

采用上面介紹的避稅操作，雖然省的稅不會太多〔如果只有契稅的話，也就能省個幾千塊，但有營業(yè)稅、個稅的話就比擬可觀了〕，但是相對“二次網(wǎng)簽〞的做法要簡單得多，而且也確實能實實在在滴省幾個血汗錢，供條件許可的同學參考。

中介常用的那種二次網(wǎng)簽方法對自行成交的不可行在于：自己去做兩次網(wǎng)簽對賣方和買方都是一個折磨，實際操作起來非常困難不便，時間本錢和時機本錢對自行成交的買賣雙方都支付不起，但中介由于有網(wǎng)簽的權(quán)限和便利條件，所以他們可以這樣操作，要不然怎么才能表達他們收取的高額中介費的價值呢？

最后簡單談談為啥要避稅：唯一的原因就是二手房交易環(huán)節(jié)的苛捐雜稅已經(jīng)繁重到買房人無法負擔無法忍受的地步！?。?/p>

契稅：1.0%〔90平米以下〕，1.5%〔90～140平米〕，3%〔140平米以上〕；注意，前面兩個減半征收是對首套房而言，如果是二套房一律按3%征收契稅。

個稅：1%〔賣方是唯一住房可免〕。

營業(yè)稅：5.6%〔房本未滿5年〕。

三項稅費相加7.6%〔8.1%或9.6%〕，看到這個數(shù)字，估計民主國家的人民早就舉著牌子去議會高喊“無代表，不納稅〞鳥，關(guān)鍵是繳納如此高的稅費，卻并沒有享受到與之匹配的效勞和權(quán)利，所以面對這種攔路搶劫般的惡稅，又沒有抗稅的力量，那么合理避稅就是自然而然的選擇了。第3步，購房資格審核〔5個工作日〕

和賣家簽完二手房自行成交合同以后，應迅速進行購房資格審核。特別提示，購房資格審核不僅僅是買方的購房資格審核，賣方也要同時到場。我當時就犯了這個錯誤，自己到了朝陽房屋交易大廳的自行成交網(wǎng)簽窗口，結(jié)果經(jīng)辦人員說賣家必須到場一起做資格審核，趕緊給房東聯(lián)系，湊巧那天人家不忙，就帶著各種材料趕過來和我們集合，才順利完成資格審核。

朝陽房屋交易大廳全稱為北京市朝陽區(qū)房屋登記發(fā)證大廳，詳細地址如下列圖所示：購房資格審核地點在發(fā)證大廳的北側(cè)〔出了大廳的北側(cè)向東20米，外面有自行成交網(wǎng)簽窗口〕的一間小屋子里，有三個經(jīng)辦員〔兩男一女〕，外加一個像保安兼職滴咨詢員。經(jīng)資格審核和后面網(wǎng)簽的兩次觀察，這里通常不需要排隊，即便排隊也應該很快，不會超過半小時，畢竟在房源信息被中介壟斷的市場現(xiàn)實下，二手房自行成交的案例還是少數(shù)。

資格審核買方需要攜帶的資料有：

1、身份證原件及復印件；

2、戶籍卡原件及復印件〔注意，如果是集體戶口的話，需要提前準備集體戶首頁復印件加蓋單位紅章最好三份，審核的時候看帶紅章的復印件，收的時候可以是加蓋紅章后的二次復印件〕；

3、結(jié)婚證原件及復印件。

〔注：有未成年子女的家庭需要把子女的相關(guān)證件如戶口卡等也帶上，當時問過我們有未成年子女沒有，我們表示沒有就沒有再繼續(xù)問?！?/p>

資格審核賣方需要攜帶的資料有：

1、身份證原件及復印件；

2、戶籍卡原件及復印件，最好把戶主頁也復印了；

3、房產(chǎn)證原件及復印件；

4、如果是已婚還需要攜帶結(jié)婚證原件和復印件。

提示：身份證，戶口卡，房產(chǎn)證的復印件多復印幾份留著備用，以后用到的場合很多。千萬注意房產(chǎn)證復印的時候要一頁一頁的印，房產(chǎn)證頁面大小是B5規(guī)格的，比A4幅面小，復印時切計要按A4幅面大小，也不要縮放，周圍留白即可。我們交易的時候房產(chǎn)證是房東先復印好了一份給我再去復印的，他復印的時候為了節(jié)約紙張把兩頁縮印到了一張A4上，我也沒有注意就直接印了假設(shè)干份，前面的各種程序一直沒有問題，結(jié)果到最后繳稅過戶的時候遇到問題了，只得臨時花錢〔一元一頁，黑心天價！??！〕又復印了兩份。

到二手房自行成交網(wǎng)簽窗口后，會讓你先填如下幾個表：

1、家庭購房申請表2、購房承諾書罪3尸、存逗量房叉買賣餃合同型信息隱表〔勸自行靜成交巾〕胖以上雞三個棄表都要可以竹在網(wǎng)乞上找勸得到乓，為潮節(jié)省鞏現(xiàn)場布填表暑時間盟，建鄭議提幕前打潑印表源格填味好，旗在網(wǎng)莖簽窗積口直透接提靜交即魂可，畜注意憲?存轉(zhuǎn)量房屆買賣芹合同漲信息喉表?譯自行傍打印荒的時趟候按妄正反子面打鄭印到鵝一張雄A4星紙上雅，因罵為現(xiàn)怎場發(fā)餐的表多格格壇式就耽是如退此。坦我是續(xù)自己套先打忍印成擠兩頁三填好標的，拜結(jié)果君現(xiàn)場獻一看膝信息跌表只渾有一增頁紙薦，只秘得又乏重新額填了叫一遍辯。

沿填完猛表格家后，撞將買時賣雙落方準秧備的術(shù)其他盲材料帆一并劍交給盆經(jīng)辦同人員稻，由壯他們讓進行房資料態(tài)核對硬和信津息錄籮入，辱順利婆的話雙，整隨個過切程亂20爐分鐘孩就能遙完成鞏，最域后經(jīng)悠辦員彩告訴脈我們竿5雷個工個作日涉后來楊查詢恒資格斧審核葉結(jié)果從，也蜘可電盤話查曾詢，紫查賢詢號工碼請很向經(jīng)創(chuàng)辦人濤員當賠面詢野問。

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特第芹1店次：叛買賣律雙方羨一起只到過舉戶大質(zhì)廳做嚷購房恐資格企審核濱；

習第窗2內(nèi)次：肯買賣丟雙方假設(shè)一起住到過辦戶大謊廳做掠網(wǎng)簽淋；

販第格3費次：網(wǎng)組合詢貸的白商貸漂局部嗓面簽巧，銀荷行需鎖要買席賣雙寄方同暈時出厲現(xiàn)；

文第殼4孤次：稿買賣界雙方拖一起順去繳古稅及爐過戶衡大廳筆過戶卻〔事勉實證層明，勵這確錢實是宜最漫槐長的吃一天亞！〕恐。漁注：午如果榆算上這需要綿賣方令配合輛開門枝做二曬手房塑評估慨的話截，可甚以算繼作隸5過次。

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踏A7姐、胸商貸手批貸

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