大廈項(xiàng)目策劃可行性分析報(bào)告

衛(wèi)寧大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告2006-3-31(終).doc衛(wèi)寧大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、天津?qū)懽謽鞘袌鲞M(jìn)展概況目前天津的寫字樓要緊集中在河西、和平兩區(qū)，特不是南京路、友誼路一帶，以其交通便利、商務(wù)集中的市中心黃金地段優(yōu)勢，薈萃了天津市大部分甲級(jí)寫字樓。在經(jīng)歷了從火爆到蕭條的過程后，2004年初，天津的寫字樓市場開始回暖，空置率有所下降，而租售價(jià)格則開始爬升，天津?qū)懽謽鞘袌鲞M(jìn)入存量盤整、蓄勢待發(fā)的時(shí)期。從2004到2005年，天津?qū)懽謽鞘袌龀霈F(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的增長態(tài)勢。兩年間，受到海河開發(fā)和全面整治爛尾樓等因素阻礙，天津市寫字樓供給量大幅增加，而天津投資環(huán)境的不斷完善同樣吸引了眾多企業(yè)投資進(jìn)展，使本市寫字樓在近兩年間租售價(jià)格不斷攀升、空置率逐年下降、出現(xiàn)了供需兩旺的局面。從客戶群來看，天津市的甲級(jí)高端寫字樓的客戶要緊集中在金融、貿(mào)易、地產(chǎn)、代理行、物流、IT等知識(shí)型高端客層。而中低端寫字樓的客戶則多為貨運(yùn)、醫(yī)藥、裝飾、通訊等行業(yè)所占據(jù)。隨著海河節(jié)點(diǎn)眾多寫字樓得逐漸面市，加之奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，天津市寫字樓市場在接著進(jìn)展的同時(shí)，也必將展開更加激烈的競爭。二、天津整體快速進(jìn)展對(duì)寫字樓市場的阻礙隨著我國加入ＷＴＯ，銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)都面臨著大開國門、加速進(jìn)展的局面，天津作為我國北方重要經(jīng)濟(jì)都市和金融開放都市，以及其對(duì)物流業(yè)的高度重視，使更多的跨國公司紛紛看好天津市場，將在天津投資設(shè)點(diǎn)，目前天津差不多進(jìn)入了商務(wù)時(shí)代。天津市寫字樓面臨著極好的進(jìn)展機(jī)遇，以后進(jìn)展?jié)摿薮?。國民?jīng)濟(jì)持續(xù)向好近年來天津市國民經(jīng)濟(jì)保持快速穩(wěn)定增長。2005年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3663.86億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長14.5%。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到35457元，約合4328美元，增長12.8%。整個(gè)“十五”時(shí)期，全市實(shí)際直接利用外資累計(jì)達(dá)到103.35億美元，年均遞增32%。截止2005年末，在津投資的國家和地區(qū)達(dá)110個(gè)，世界500強(qiáng)企業(yè)已有114家在津落戶。隨著政府招商引資力度的不斷加大，與外省市經(jīng)濟(jì)合作的不斷加強(qiáng)，天津現(xiàn)代化金融、貿(mào)易、科技等產(chǎn)業(yè)都在蓬勃進(jìn)展，這些行業(yè)都將增加市場對(duì)寫字樓的需求。同時(shí)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、固定資產(chǎn)的投資平穩(wěn)增長、第三產(chǎn)業(yè)的迅速進(jìn)展帶了寫字樓市場的進(jìn)展，為寫字樓市場迅速走向成熟制造了條件。爛尾樓項(xiàng)目復(fù)工重建進(jìn)程加快通過近3年的努力，天津市政府大力整治爛尾樓工程取得了令人矚目的成績，全市爛尾樓復(fù)工率已達(dá)到90％以上。特不是這些爛尾樓項(xiàng)目在所處地段、建設(shè)手續(xù)、收購成本等方面都擁有專門多政策和市場優(yōu)勢，為產(chǎn)品升值留下了專門大的空間。隨著爛尾樓的紛紛入市，能夠預(yù)見以后寫字樓市場競爭必將更加激烈。都市整體路網(wǎng)規(guī)劃為實(shí)現(xiàn)“一流都市、一流環(huán)境、現(xiàn)代設(shè)施、現(xiàn)代治理”的目標(biāo)進(jìn)展，本市已逐步完成了全長145公里快速路的建設(shè)、地鐵一號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)和津?yàn)I輕軌的初步建成并投入使用，大大改善了天津市的投資環(huán)境。同時(shí)投資143億美元的京津快速鐵路也正在緊張的建設(shè)中，再加上正積極建設(shè)京津高速公路天津段、京滬高速公路天津段，3年內(nèi)京津之間將有三條高速公路連接。至此，京津兩地交通將更快捷、便利。這些都市交通規(guī)劃成為天津經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)展的有效支撐。而交通經(jīng)濟(jì)也就加大了寫字樓市場的需求與增值的空間。綜述：天津市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向好，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、海河開發(fā)、舊城改造、交通改善（輕軌運(yùn)行、地鐵建設(shè)、道橋改擴(kuò)建、京津快速鐵路簽訂、京津高速公路增建的規(guī)劃）及京津經(jīng)濟(jì)商圈的敲定，將吸引外地大型公司和跨國集團(tuán)的涌入，他們的到來將促進(jìn)天津總體經(jīng)濟(jì)迅猛進(jìn)展，同時(shí)直接拉動(dòng)寫字樓市場需求，寫字樓市場以后進(jìn)展?jié)摿薮?。三?008年奧運(yùn)會(huì)對(duì)天津?qū)懽謽鞘袌龅睦瓌?dòng)國際經(jīng)濟(jì)研究表明，奧運(yùn)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的阻礙一般10年之間。天津作為2008年北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦都市，天津奧林匹克中心體育場將成為該屆奧運(yùn)會(huì)分賽場之一。正在興建中的天津奧林匹克中心位于原體育中心南側(cè)，占地100萬平方米，區(qū)域劃分為競技區(qū)和配套區(qū)。盡管目前由融創(chuàng)奧城投資有限公司開發(fā)的時(shí)代奧城綜合項(xiàng)目被認(rèn)為是奧體中心的要緊配套區(qū)，但能夠認(rèn)定，以奧體中心為圓心，輻射半徑在2—3公里的范圍都將成為奧運(yùn)的配套服務(wù)區(qū)域，受到奧運(yùn)帶來一系列拉動(dòng)效應(yīng)。近期，天津快速路西南半環(huán)將實(shí)現(xiàn)貫穿，同時(shí)堆山公園、時(shí)代奧城周邊的道路也都改造一新，將完全改變本區(qū)域往常交通擁擠的狀況，大大提高奧體周邊區(qū)域的通達(dá)性。道路的暢通為本區(qū)域的進(jìn)展制造了先決條件。就投資價(jià)值而言，奧運(yùn)場館周邊地區(qū)因奧運(yùn)的進(jìn)行將形成新的中心區(qū)域，將產(chǎn)生無法復(fù)制的聚焦型公共空間效應(yīng)，給投資者提供更充足的預(yù)期空間。借助奧運(yùn)的難得契機(jī)，天津市政府正在積極開展各個(gè)行業(yè)的招商引資工作。目前差不多有來自世界專門多國家和地區(qū)的金融、房地產(chǎn)、建筑工程設(shè)計(jì)、咨詢及貿(mào)易等行業(yè)的工商企業(yè)來津，與本市政府有關(guān)部門和企業(yè)進(jìn)行直接的交流和洽談。要緊就金融、房地產(chǎn)、設(shè)計(jì)與材料、展館與體育館運(yùn)營的各種項(xiàng)目今后的合作展開研討。此外，國內(nèi)的專門多企業(yè)同樣不像錯(cuò)過奧運(yùn)那個(gè)千載難逢的時(shí)機(jī)，瞄準(zhǔn)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)那個(gè)豐盛的“蛋糕”，紛紛來津考察投資環(huán)境，積極尋求進(jìn)展機(jī)會(huì)?？偨Y(jié)：能夠預(yù)見，隨著眾多企業(yè)的進(jìn)津進(jìn)展，天津的寫字樓市場將會(huì)得到極大的促進(jìn)。特不是奧運(yùn)場館的周邊區(qū)域，以其獨(dú)一無二的區(qū)位優(yōu)勢，將成為投資商競相追逐的首選區(qū)域。經(jīng)濟(jì)學(xué)界認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場是進(jìn)展的具有專門大的促進(jìn)作用。奧運(yùn)場館周邊、新建交通線附近的地段會(huì)升值，這些地段的開發(fā)項(xiàng)目能夠講是最直接的也是最大的受益者。但只有到奧運(yùn)會(huì)結(jié)束以后，這些開發(fā)項(xiàng)目才能體現(xiàn)其真正的價(jià)值，即發(fā)揮其使用價(jià)值與實(shí)際附加值。四、項(xiàng)目概述項(xiàng)目背景介紹據(jù)目前了解的信息，本項(xiàng)目原屬于寧發(fā)集團(tuán)，后轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)集團(tuán)，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)并完成設(shè)計(jì)方案審批至今差不多長達(dá)8年之久。至于寧發(fā)與融創(chuàng)兩公司之間轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的緣故，以及后來項(xiàng)目停滯的緣故目前還難以得知。此外，本項(xiàng)目一層底商以每年16萬元的價(jià)格出租給中國農(nóng)業(yè)銀行天津市西青支行，租期為10年（自2002年1月5日至2012年1月5日），租賃面積為837平方米。目前農(nóng)行正在正常運(yùn)營中。項(xiàng)目地理位置本案奧運(yùn)中心濠景國際奧城國際快速路本案奧運(yùn)中心濠景國際奧城國際快速路鷗翔奧鋒項(xiàng)目用地性質(zhì)本項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅用地。（參照本項(xiàng)目銷售許可證指標(biāo)）項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀本項(xiàng)目占地面積約2000平方米，大廈地上共15層，建筑面積為17179平方米，地下1層人防工程建筑面積為1365平方米。地上1—3層為商業(yè)用房，目前一層租用給中國農(nóng)業(yè)銀行天津西青支行，正在正常運(yùn)營，2—3層空置。地上4—14層為辦公區(qū)間，現(xiàn)空置。15層要緊為電梯設(shè)備和機(jī)房。地下一層為人防與設(shè)備間，缺乏機(jī)動(dòng)車車位，按目前建設(shè)情況僅能做自行車停車庫。大廈內(nèi)部土建工程目前已差不多完工，除一層出租給農(nóng)行外，其余部分都未進(jìn)行內(nèi)部裝修，市政管網(wǎng)等配套尚未接入，沒有達(dá)到竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。大廈外檐裝修差不多差不多完成，1—3層裙房采納花崗巖外飾面，上部主體部分為玻璃幕墻，大部分采納灰色瓷磚鋪設(shè)，項(xiàng)目周邊配套交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)：本項(xiàng)目緊鄰黑牛城道和衛(wèi)津南路，距立即竣工通車的快速路西南半環(huán)樞紐——衛(wèi)津立交橋僅100米，不僅通達(dá)性專門強(qiáng)，同時(shí)前往天津市中心和濱海國際機(jī)場都十分便捷。項(xiàng)目周邊公交系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，途徑本項(xiàng)目的公交線路共有17條，再加上在腫瘤醫(yī)院和體育中心設(shè)站的，區(qū)域內(nèi)公交線路多達(dá)25條，幾乎輻射到天津市的各個(gè)區(qū)域，單從天津站和中心站發(fā)車的公交線路就有8路、832、951、953、9路、826、704等7條之多。各檔酒店齊全：作為都市辦公區(qū)域所必備的酒店業(yè)態(tài)在本區(qū)域特不豐富。在距本項(xiàng)目兩公里范圍內(nèi)建有帝城大酒店、世紀(jì)酒店、楓林賓館、先達(dá)酒店、體育賓館、紅樓大酒店、水上會(huì)賓園飯店等3—4星級(jí)的中高檔酒店。在3—4公里范圍內(nèi)，還建有喜來登大酒店、水晶宮飯店、津利華大酒店等高檔酒店。可為本區(qū)域的辦公企業(yè)提供完善的住宿、會(huì)議、休閑等服務(wù)。金融、商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施豐富：項(xiàng)目周邊設(shè)有農(nóng)行、建行、工商行等金融機(jī)構(gòu)，金融設(shè)施比較健全。項(xiàng)目北側(cè)和南側(cè)分不建有天津腫瘤醫(yī)院和空軍醫(yī)院，醫(yī)療設(shè)施較為完善。項(xiàng)目近鄰體院周邊居住區(qū)，云集各類中低檔商業(yè)設(shè)施。據(jù)項(xiàng)目兩公里建有高檔商業(yè)中心——奧城尚谷商業(yè)中心。項(xiàng)目近鄰體育中心、天津體育學(xué)院和水上公園，能滿足人們的運(yùn)動(dòng)休閑需要。總結(jié)：本項(xiàng)目先后經(jīng)歷兩個(gè)開發(fā)商，其轉(zhuǎn)讓緣故不明。其次本項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)和建設(shè)距現(xiàn)在較遠(yuǎn)，設(shè)計(jì)規(guī)范、內(nèi)部空間和外檐設(shè)計(jì)等方面差不多比較落后，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的重新啟動(dòng)帶來不利阻礙。從項(xiàng)目所處環(huán)境來講，體院地區(qū)是天津市建設(shè)比較成熟的居住區(qū)，各類配套比較齊備。加上08年奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)，市政府加大了對(duì)本區(qū)域交通系統(tǒng)、都市環(huán)境、體育設(shè)施、商業(yè)設(shè)施的建設(shè)投入，一定程度上加大了本區(qū)域的升值空間五、項(xiàng)目競爭對(duì)手分析（一）市場分析1.寫字樓的區(qū)域及個(gè)案分析。A、白樓CBD區(qū)域：周邊項(xiàng)目的售價(jià)和租金：項(xiàng)目名稱ICTC金皇大廈文華商務(wù)中心信達(dá)廣場售價(jià)12000元/M2只租不售8500元/M214000元/M2租金5元/M23元/M22.3元/M26元/M2B、周邊區(qū)域個(gè)案名稱：仁愛濠景國際地理位置南開水上東路與紅旗南路交口建筑規(guī)模地上15層、地下1層框輕結(jié)構(gòu)寫字樓，建筑面積約59000M2戶型面積寫字間250M2，酒店公寓50-100M2組合功能配套a、兩部電梯，b、高挑空大堂、電梯間鋪設(shè)石材、石膏吊頂，c、室內(nèi)水泥砂漿麻面基層、墻面套白，d、每戶設(shè)衛(wèi)星終端、寬帶、地板采暖，e、大廈設(shè)商務(wù)中心、票務(wù)中心、公共會(huì)議室、職員餐廳及咖啡廳。戶型特征三棟15層標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，兩梯兩戶，設(shè)有獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間一棟15層酒店公寓，三梯十八戶物業(yè)費(fèi)用2.8元/月/M2戴德梁行物業(yè)顧問周邊環(huán)境及交通鄰近西南半環(huán)快速路，緊鄰?qiáng)W體中心、水上公園、堆山公園。交通便利，公交順暢。售價(jià)平均價(jià)格7500元/M2車位100000元/個(gè)30年期備注土地性質(zhì)：國家劃撥個(gè)案名稱：奧城國際生態(tài)寫字樓群地理位置南開區(qū)賓水西道與水上東路交口建筑規(guī)模地上6層、地下1層框架結(jié)構(gòu)寫字樓戶型面積每套40－60M2可組合，每層設(shè)21個(gè)單位、每層設(shè)兩組男女衛(wèi)生間功能配套a、每層六部電梯(4部客梯、2部貨梯)，b、雙層挑空大堂、公共部分鋪設(shè)石材、石膏吊頂，c、室內(nèi)水泥砂漿麻面基層、墻面套白，d、每戶設(shè)衛(wèi)星終端、寬帶、中央空調(diào)，e、寫字樓群緊鄰?qiáng)W城商業(yè)群、業(yè)態(tài)包括餐飲、綜合購物mall戶型特征6層標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，建筑軸距8.4*8.4米，每層設(shè)21個(gè)單位物業(yè)費(fèi)用21元/月/平方米仲量聯(lián)行物業(yè)治理周邊環(huán)境及交通于天津市區(qū)西南部，地處南開區(qū)水上板塊，它東臨衛(wèi)津南路，西臨水上西路，南臨凌水道，北臨賓水西道售價(jià)平均價(jià)格9500元/平方米車位480元/月/車位備注每200平方米提供3個(gè)車位個(gè)案名稱：弘澤萬豪大廈地理位置南開紅旗南路與賓水西道交口建筑規(guī)模15層框架結(jié)構(gòu)寫字樓功能配套外墻：玻璃幕墻內(nèi)墻：粉刷高級(jí)涂料電梯：otis2000型電梯衛(wèi)生間：高檔裝修供水：采納高壓變頻泵供水采暖：天然氣水循環(huán)供暖通訊：電信或聯(lián)通電話、預(yù)留寬帶網(wǎng)終端售價(jià)平均價(jià)格5800元/平方米備注2004年3月開始銷售至今個(gè)案名稱：鷗翔奧鋒地理位置南開衛(wèi)津南路100號(hào)（衛(wèi)津南路與紅旗南路交口）建筑規(guī)模23層住宅3棟占地面積8900建筑面積31600平方米容積率3戶型面積每套90－140M2周邊配套中、小學(xué)：水上小學(xué)，濱湖小學(xué)，師大附小，體院幼兒園：河西26幼商場：紀(jì)莊子購物中心郵局：李七莊郵局銀行：農(nóng)行、商業(yè)銀行、工行醫(yī)院：464空軍醫(yī)院、賓水醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院其他：體育賓館、鵬天閣酒店、金莊酒店、先達(dá)酒店、國美電器物業(yè)費(fèi)用2元/月/平方米左右售價(jià)平均價(jià)格6300元/平方米（通過銷售人員了解的價(jià)格）開盤時(shí)刻5月進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購結(jié)論：本區(qū)域內(nèi)作為新項(xiàng)目的奧城、濠景兩項(xiàng)目，在前期住宅銷售時(shí)廣告宣傳的投放量較大，形成一定的項(xiàng)目知名度，依仗住宅熱銷的態(tài)勢，配以對(duì)后期寫字樓廣告宣傳的大量投入，使得兩項(xiàng)目的寫字樓部分銷售情況良好且價(jià)格較高。反觀，萬豪大廈項(xiàng)目廣告宣傳的力度較小，通過兩年的銷售周期，在價(jià)格低于寫字樓市場平均水平的前提下，仍未銷售完畢。由此可見，位置遠(yuǎn)離CBD區(qū)域，商務(wù)氛圍淡薄的寫字樓項(xiàng)目，如缺乏大量廣告宣傳的投入，專門難引起市場的關(guān)注，同時(shí)阻礙寫字樓的銷售價(jià)格和銷售周期。六、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（Strength）位處東南、西南半環(huán)快速路交匯處，地理位置優(yōu)越。衛(wèi)津立交橋路網(wǎng)改造差不多完成，公交線路匯合，交通可達(dá)性較強(qiáng)。項(xiàng)目地處西南奧運(yùn)版塊，緊鄰?qiáng)W運(yùn)體育場館，且周邊生態(tài)環(huán)境（水上公園、堆山公園）、服務(wù)性商業(yè)（酒店、中高檔餐飲）配套環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目主體及外檐裝修施工已完成，節(jié)約部分設(shè)計(jì)施工費(fèi)用。劣勢（Weakness）項(xiàng)目雖主體及外檐裝修施工完成，但內(nèi)部裝修尚未施工，仍需追加投資。項(xiàng)目內(nèi)部配套不全，市政管網(wǎng)尚未接入，機(jī)電設(shè)施尚未安裝，仍需追加投資。由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工較早，戶型、外檐設(shè)計(jì)已落伍。機(jī)動(dòng)車停車問題難以解決。項(xiàng)目周邊商務(wù)辦公氛圍缺乏。機(jī)會(huì)(Opportunity)區(qū)域內(nèi)同檔寫字樓項(xiàng)目稀缺。奧運(yùn)契機(jī)帶動(dòng)的都市建設(shè)及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來的商機(jī)將全面拉動(dòng)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格的提升，使項(xiàng)目具有良好的升值潛力。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用較低，存在機(jī)會(huì)成本空間。如項(xiàng)目土地用途屬住宅，客戶貸款購買時(shí)享受住宅的信貸政策，利于銷售。項(xiàng)目主體及外檐裝修施工已完成，簡單內(nèi)部裝修后，即可滿足現(xiàn)房銷售條件。威脅（Threat）項(xiàng)目建設(shè)后期的停滯時(shí)期，會(huì)給項(xiàng)目的推廣及銷售造成相當(dāng)?shù)呢?fù)面阻礙，宣傳推廣力度的增大，將提高銷售成本。緊鄰項(xiàng)目地塊將建設(shè)的高層公寓住宅，售價(jià)與本項(xiàng)目持平，將分流本項(xiàng)目的部分客群。濠景國際、奧城國際等寫字樓項(xiàng)目差不多先行消化部分區(qū)域目標(biāo)客群。由于市政府盤活“爛尾樓”的政策，天津市寫字樓市場整體競爭激烈。七、項(xiàng)目市場定位及客群定位（一）市場定位分析：本市現(xiàn)有的寫字樓市場大體上劃分為三個(gè)檔次。第一類寫字樓售價(jià)在10000元/平方米--12000元/平方米左右（如國際大廈、ICTC等）；第二類寫字樓售價(jià)在8000元/平方米--10000元/平方米左右（如：峰匯廣場、奧城國際等）；第三類寫字樓售價(jià)在6000元/平方米--8000元/平方米左右（如：金興大廈、濠景國際等）。結(jié)論：本項(xiàng)目應(yīng)定位為第三類寫字樓。（二）產(chǎn)品定位分析：西南奧運(yùn)版塊商務(wù)配套區(qū)又一標(biāo)志性建筑，區(qū)域同類產(chǎn)品中的代表物業(yè)。戶型面積較小，面積區(qū)間90－170平方米，框架結(jié)構(gòu)利于合并、分割。純產(chǎn)權(quán)式寫字間，側(cè)面反映入住公司的實(shí)力及經(jīng)營的恒久性。周邊配套齊全，生態(tài)環(huán)境條件優(yōu)勢明顯?，F(xiàn)房、精裝銷售，即買即住。（三）客戶定位開辦中小型公司，差不多差不多過了創(chuàng)業(yè)期的成長型企業(yè)。公司盈利狀況良好呈遞增進(jìn)展趨勢的進(jìn)展型企業(yè)。具有投資意識(shí)，其所經(jīng)營業(yè)態(tài)穩(wěn)定且具有持續(xù)進(jìn)展性的投資群體。（四）形象定位充滿活力、現(xiàn)代感的標(biāo)志性，純生態(tài)公園版產(chǎn)權(quán)辦公樓（五）項(xiàng)目價(jià)格定位1、價(jià)格參考：市場比較法因素分值奧城國際生態(tài)寫字樓仁愛濠景國際本案地段25242222檔次10873規(guī)劃10873品質(zhì)及裝修10882配套1513130智能化1513120商務(wù)環(huán)境1512122合計(jì)=SUM(ABOVE)100868132相對(duì)值（本案分值/比較對(duì)象分值）0.370.41平均租售價(jià)格售價(jià)930072000評(píng)價(jià)值售價(jià)3441288063202、價(jià)格講明：可能風(fēng)險(xiǎn)較低的銷售價(jià)格區(qū)間為6000－6300元/平方米。價(jià)格分析：此價(jià)格在三類寫字樓市場售價(jià)中屬于中低檔。此售價(jià)已為精裝房售價(jià)，不含其他相關(guān)費(fèi)用（如：物業(yè)治理費(fèi)、停車費(fèi)等）。區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目均位毛坯房交付，而且價(jià)格高于本項(xiàng)目15％－45％，此價(jià)格區(qū)間將造成客戶較大的內(nèi)心落差，在選購本項(xiàng)目房屋時(shí)對(duì)售價(jià)的同意能力較強(qiáng)。如不進(jìn)行精裝房銷售，客戶在選購房屋時(shí)對(duì)售價(jià)的考慮比較慎重。同時(shí)因受其他費(fèi)用支出的干擾，對(duì)最終的購買決定也造成了一定的阻礙，且客戶入住后必須進(jìn)行二次裝修，由于每組客戶的購買時(shí)刻不同造成入住時(shí)刻的不統(tǒng)一，從而使整棟大廈始終處于裝修狀態(tài)中，對(duì)已入住業(yè)主的正常辦公阻礙極大，也不利于后期的物業(yè)治理。由于本項(xiàng)目一至三層為底商設(shè)計(jì)，如以底商形式整體銷售，可提高利潤。因現(xiàn)房銷售，建議無優(yōu)惠政策銷售。備注：建議精裝修銷售，贈(zèng)送戶式分體空調(diào)、飲水機(jī)，贈(zèng)送一年物業(yè)治理費(fèi)（含寬帶使用費(fèi)用）。八、項(xiàng)目營銷推廣建議1、區(qū)位突破，改變?nèi)藗児逃械腃BD區(qū)域的思維定式。區(qū)位上強(qiáng)調(diào)奧運(yùn)版塊。2、定價(jià)突破，加大與同區(qū)域辦公物業(yè)的價(jià)格差距，同時(shí)又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)辦公物業(yè)比有價(jià)格優(yōu)勢。同時(shí)加以對(duì)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的詮釋，增強(qiáng)購買客戶的投資信心。3、項(xiàng)目質(zhì)素提升，硬件方面部分包裝及可裝修寫字間如差不多定型。只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同，如“健康的生態(tài)寫字樓”、“知名物管公司治理”“星級(jí)服務(wù)”、“投資理念”等。4、考慮物業(yè)治理對(duì)寫字樓物業(yè)的重要性，建議邀請(qǐng)知名的物業(yè)治理公司如第一太平戴維斯、戴得梁行等做本項(xiàng)目的物業(yè)顧問，利用品牌增強(qiáng)購買者信心。5、經(jīng)營模式的突破，可為買家免費(fèi)提供進(jìn)行企業(yè)和產(chǎn)品展示會(huì)的場所等，進(jìn)行系列的營銷活動(dòng)。使投資升值理念深入人心，以此增強(qiáng)投資客的信心。6、核心客戶應(yīng)為各種中小型的企業(yè)和投資者，由于項(xiàng)目的體量有限，因此應(yīng)該能夠在短時(shí)刻內(nèi)取得良好的銷售成果。九、廣告推廣方案（一）推廣目的在最短的時(shí)限內(nèi)，順利完成銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，提高樂康品牌知名度。（二）推廣廣告語“精裝產(chǎn)權(quán)寫字樓”、“氧吧依舊寫字樓”、“芬多精推導(dǎo)制造力”（三）推廣策略項(xiàng)目推廣策略核心獨(dú)立產(chǎn)權(quán)寫字樓，精裝現(xiàn)樓，月供等于租金。項(xiàng)目名稱建議奧康中心、奧隆國際、要緊媒體：以報(bào)紙廣告、小眾直投、路牌。銷售道具：DM、實(shí)樓樣板層（四層）、公共部分裝修十、經(jīng)濟(jì)測算1.改造成本測算表一費(fèi)用明細(xì)地下1層、地上15層備注建筑面積1.6平米造價(jià)

（元\m2）投資額

（萬元）序號(hào)要緊內(nèi)容單價(jià)合計(jì)備注一土地及大配套費(fèi)315150411土地及項(xiàng)目取得費(fèi)300048002土地出讓金、交易契稅、交易服務(wù)費(fèi)等151241二前期費(fèi)110176包含：設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)、監(jiān)理、質(zhì)量檢測及其他費(fèi)用三建安工程費(fèi)395632包含：樓內(nèi)公共部分裝修、電梯、通風(fēng)、給排水、弱電及智能化、消防等費(fèi)用四戶內(nèi)精裝修600960包含：戶內(nèi)地面石材鋪設(shè)、吊頂、戶門、廚房、衛(wèi)生間墻地磚、灶具、潔具、空調(diào)、飲水機(jī)等五市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)402643包含：供電、自來是、雨污水、燃?xì)狻⒐?、環(huán)境工程等費(fèi)用六管理費(fèi)711按建安工程費(fèi)*1.8%七財(cái)務(wù)費(fèi)用130207按年貸款利率5.8％計(jì)算八不可預(yù)見費(fèi)2032按建安工程費(fèi)*5%估算合計(jì)一——八481477032.銷售方案比較