2023年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試歷年高頻難、易錯(cuò)點(diǎn)試題甄選答案

長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海。2023年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試歷年高頻難、易錯(cuò)點(diǎn)試題甄選答案（圖片大小可自由調(diào)整）答案解析附后第1卷一.單項(xiàng)選擇題(共15題)1.下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)損害賠償類型的是（）。A.因工程是施工不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地產(chǎn)價(jià)值減損B.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照等，造成臨近房地產(chǎn)價(jià)值減損C.因錯(cuò)誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失D.因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策變化，導(dǎo)致所有權(quán)人推遲轉(zhuǎn)讓方案的損失2.在交易達(dá)成后立即或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時(shí)）進(jìn)行商品交割的價(jià)格是（）。A.現(xiàn)貨價(jià)格B.期貨價(jià)格C.現(xiàn)房?jī)r(jià)格D.期房?jī)r(jià)格3.評(píng)估某加油站的抵押價(jià)值，估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍包括（）。A.加油站的特色裝修B.加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)C.加油站內(nèi)的車輛D.加油站的加油機(jī)4.某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.1165.在采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。A.未知.需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.銷售稅費(fèi)D.開發(fā)成本.管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用6.估價(jià)中的不同意見記錄（）。A.應(yīng)作為估價(jià)資料保存B.不應(yīng)作為估價(jià)資料保存C.由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否保存D.依委托人的意見決定是否保存7.處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額（）以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。A.1/2B.1/3C.2/3D.2/58.下列選項(xiàng)中，不屬于建立比較基礎(chǔ)應(yīng)進(jìn)行的工作是（）。A.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)D.統(tǒng)一成交日期9.下列關(guān)于估價(jià)依據(jù)的表述中，正確的是（）。A.選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對(duì)性，主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象來選取B.估價(jià)機(jī)構(gòu)不得指定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)C.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最低的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)D.不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同10.在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，（）通常是估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來源。A.主動(dòng)爭(zhēng)取B.主動(dòng)接受C.被動(dòng)爭(zhēng)取D.被動(dòng)接受11.下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)12.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬元。A.992B.3306C.10014D.1272313.下列選項(xiàng)中，通常情況下不屬于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為抵押貸款前階段所提供的服務(wù)是（）。A.抵押價(jià)值評(píng)估B.貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)C.抵押成數(shù)測(cè)算D.抵押權(quán)人有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示14.某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.489．99B.495．53C.695．53D.800．0015.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)的價(jià)值。A.建筑規(guī)模B.基礎(chǔ)成本C.重新開發(fā)成本D.建后利潤(rùn)二.多項(xiàng)選擇題(共15題)1.公開市場(chǎng)價(jià)值是指下列()交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。A.賣方和買方掌握必要的市場(chǎng)信息B.賣方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)D.賣方和買方追求各自利益的最大化E.賣方和買方急于完成交易2.房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主體，原因不包括（）。A.國家法律規(guī)定B.房地產(chǎn)是所有需要估價(jià)的資產(chǎn)中價(jià)值最大的C.房地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少D.房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形較少E.房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身3.根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某類房地產(chǎn)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2012年的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失。則關(guān)于該類房地產(chǎn)價(jià)格的說法中，正確的有（）。某類房地產(chǎn)2010年到2015年的價(jià)格（單位：元/平方米）A.利用平均增減量法，2012年的趨勢(shì)值為8150元/平方米B.利用平均增減量法，2015年的趨勢(shì)值為9125元/平方米C.利用平均發(fā)展速度法，2012年的趨勢(shì)值為8128元/平方米D.利用平均發(fā)展速度法，2015年的趨勢(shì)值為9150元/平方米E.利用平均發(fā)展速度法，2015年的趨勢(shì)值為9230元/平方米4.運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格比較基準(zhǔn)，主要包括（）等。A.統(tǒng)一采用總價(jià)B.統(tǒng)一價(jià)格單位C.統(tǒng)一付款方式D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小E.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍5.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有()。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化C.財(cái)政收支及金融狀況、利率D.物價(jià)、匯率、居民收入E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入6.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)，下列說法正確的有()。A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B.房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值C.房地產(chǎn)估價(jià)就是為當(dāng)事人提供價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)7.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的表述中，正確的有（）。A.誠實(shí)正直，公正執(zhí)業(yè)B.為了提高業(yè)務(wù)水平，承接超過自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目C.未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用E.不得以估價(jià)師的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字.蓋章8.房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限B.經(jīng)實(shí)地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定9.下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。A.企業(yè)所得稅B.個(gè)人所得稅C.印花稅D.營(yíng)業(yè)稅E.契稅10.一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及（）。A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.估價(jià)特殊說明D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告11.關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說法中，正確的有（）。A.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估B.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高收益率D.投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為（如購買行為）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的12.按照房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分，房地產(chǎn)價(jià)格包括（）。A.土地價(jià)格B.單位價(jià)格C.樓面地價(jià)D.建筑物價(jià)格E.房地價(jià)格13.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)運(yùn)用的說法，正確的有（）。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法一般不適用對(duì)估價(jià)對(duì)象當(dāng)前價(jià)格水平的測(cè)算或估價(jià)B.對(duì)價(jià)格存在明顯季節(jié)波動(dòng)的估價(jià)對(duì)象適宜采用移動(dòng)平均法消除季節(jié)波動(dòng)影響C.數(shù)學(xué)曲線擬合方程Y=a+bX參數(shù)通常采用最小二乘法確定D.選擇具體預(yù)測(cè)方法的主要依據(jù)是估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)歷史價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律E.可以用來比較兩類房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)展?jié)摿?4.下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）。A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)B.地塊的規(guī)劃條件中對(duì)容積率.建筑密度及建筑高度的規(guī)定C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對(duì)外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀15.下列各項(xiàng)中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）。A.假山B.圍墻C.水池D.戲臺(tái)E.樹木三.判斷題(共5題)1.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在交付估價(jià)報(bào)告時(shí)，由于負(fù)責(zé)評(píng)估的張估價(jià)師出差外地，所以估價(jià)報(bào)告中以其印章代替簽字。（）2.房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的使用價(jià)值.稀缺性和有效需求三者結(jié)合而產(chǎn)生的。（）3.在假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。（）4.可變現(xiàn)凈值是指資產(chǎn)正常對(duì)外銷售所能收到現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額。（）5.房地產(chǎn)的投機(jī)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌，不會(huì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。（）第2卷一.單項(xiàng)選擇題(共15題)1.新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒有。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法2.下列關(guān)于總價(jià)格.單位價(jià)格和樓面地價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低B.房地產(chǎn)單位價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低C.樓面地價(jià)通常比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低D.樓面地價(jià)是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格3.房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。A.不可移性B.獨(dú)一無二C.相互影響D.用途多4.某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%5.路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法主要的不同點(diǎn)不包括（）。A.利用路線價(jià)法求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市場(chǎng)狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“交易情況修正”B.利用路線價(jià)法求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)狀況調(diào)整僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”C.先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對(duì)每個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合D.利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”即街道兩側(cè)的所有土地的價(jià)值，而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值6.通過市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2012年至2016年的價(jià)格分別為13405元／m2、13565元／m2、13730元／m2、13905元／m2、14075元／m2，則采用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2018年的價(jià)格為（）元／m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.57.某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為（）萬元。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.408.假設(shè)開發(fā)法中，關(guān)于后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的表述中，正確的是（）。A.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象的日期，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期B.建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)不同C.銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間，不會(huì)與建設(shè)期重合D.運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日9.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。A.為證券發(fā)行提供參考依據(jù)的估價(jià)B.為房屋征收補(bǔ)償提供參考依據(jù)的估價(jià)C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考D.為委托人確定要價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)10.下列選項(xiàng)中，屬于收益性房地產(chǎn)的是（）。A.空置未用的出租公寓B.圖書館C.體育場(chǎng)館D.醫(yī)院11.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價(jià)格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.265912.凈收益測(cè)算中，潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入是（）。A.有效毛租金收入B.有效毛收入C.凈收益D.潛在毛租金收入13.張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實(shí)得金額為（）萬元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.0414.根據(jù)《中華人民共和國刑法》，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處（）年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。A.3B.5C.7D.1015.評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會(huì)一般收益率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率二.多項(xiàng)選擇題(共15題)1.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（）。A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化E.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降2.下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.對(duì)估價(jià)委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實(shí)，在估價(jià)假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實(shí)合法有效的3.在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列屬于房地產(chǎn)以外的.作為房地產(chǎn)附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值的有（）。A.土地價(jià)值B.電器設(shè)備價(jià)值C.特許經(jīng)營(yíng)權(quán)D.商譽(yù)E.債權(quán)債務(wù)4.下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.對(duì)估價(jià)委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實(shí)，在估價(jià)假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實(shí)合法有效的5.理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為（）。A.全國房地產(chǎn)總的供求狀況B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C.全國同類房地產(chǎn)的供求狀況D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E.全國不同類型房地產(chǎn)供求狀況6.決定某類房地產(chǎn)供給量的主要因素有（）。A.該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平B.消費(fèi)者的收入水平C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本D.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來的預(yù)期7.在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師通過與估價(jià)需求者溝通，根據(jù)所了解的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象等情況，從（）等方面，衡量是否承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。A.是否超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍B.是否有良好的關(guān)系C.是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突D.自己的專業(yè)能力是否能夠勝任E.該估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)程度8.關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度對(duì)無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響B(tài).抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值C.在其他條件相同時(shí)，無租約限制條件下評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下出租人權(quán)益價(jià)值D.房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值E.只要合同約定租金不變，市場(chǎng)租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變9.某估價(jià)機(jī)構(gòu)為一商品住宅抵押貨款作了評(píng)估，出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告有效期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限為20年。在未來20年內(nèi)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此估價(jià)報(bào)告()。A.均要負(fù)法律責(zé)任B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對(duì)該商品住宅進(jìn)行評(píng)估C.經(jīng)過1年之后需重新對(duì)該商品住宅進(jìn)行評(píng)估D.如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告失效，需要重新評(píng)估E.如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告繼續(xù)有效，不需要重新評(píng)估10.一般來說，房地產(chǎn)價(jià)格等于“開發(fā)成本加平均利潤(rùn)”的前提條件包括（）。A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B.自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境C.較長(zhǎng)時(shí)期的市場(chǎng)運(yùn)行D.可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)E.成本和效用變動(dòng)不同步11.判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。A.臨街狀況B.是否便于動(dòng)力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產(chǎn)品和原材料運(yùn)輸12.運(yùn)用路線價(jià)法對(duì)臨街土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不需要做的項(xiàng)目有（）。A.交易情況修正B.市場(chǎng)狀況調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.劃分路線價(jià)區(qū)段E.制作價(jià)格修正率表13.下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有（）。A.房地產(chǎn)使用管制B.異議登記C.設(shè)立了抵押權(quán)D.住宅帶有上學(xué)指標(biāo)E.被人民法院查封14.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)，表述正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)可以提供價(jià)值意見，也可以作價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)15.下列各項(xiàng)商品之間互為互補(bǔ)品的有（）。A.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)B.二手房和新建房地產(chǎn)C.城市郊區(qū)的住宅與高速公路收費(fèi)D.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅E.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)三.判斷題(共5題)1.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這種房地產(chǎn)價(jià)格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。（）2.判定房屋新舊程度時(shí)，五成新的房屋為基本完好房。（）3.一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下降。