錦繡山莊項(xiàng)目定位080513課件

?錦繡山莊項(xiàng)目定位?第一部分：沈陽別墅市場狀況第二部分：產(chǎn)品分析第三部分：四期推廣思路?第一部分沈陽別墅市場狀況?沈陽別墅市場概述?⊕沈陽的別墅起步也是在上世紀(jì)90年代初，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，目前沈陽適合高端人群居住的別墅項(xiàng)目也紛紛涌現(xiàn)。如：萬科蘭橋圣菲、唯美十方、錦繡山莊等。

⊕隨著世園會(huì)的舉辦及渾南奧體中心的建設(shè)，沈陽將會(huì)吸引全世界的關(guān)注。同時(shí)，隨著國家對土地開發(fā)使用的嚴(yán)格控制，沈陽別墅必將成為房地產(chǎn)業(yè)各種建筑類別中的“稀有產(chǎn)品”。未來潛力無限！

?沈陽別墅板塊劃分?⊕歷經(jīng)十幾年的發(fā)展，沈陽別墅產(chǎn)品區(qū)域化特征日漸明顯。⊕沈陽的別墅項(xiàng)目，有70％左右分布在東部和南部，西部、北部相對較少。⊕沈陽別墅板塊劃分：東部、南部、北部?沈陽別墅板塊分布?東部別墅區(qū)北部別墅區(qū)

南部別墅區(qū)桃仙機(jī)場蒲河棋盤山東部別墅區(qū)棋盤山?沈陽別墅各板塊特征?于自然風(fēng)景別墅區(qū)理想棲居

東部別墅區(qū)棋盤山關(guān)鍵詞：棋盤山，蒲河,生態(tài)?棋盤山的天然景致、植物園的建成、森林野生動(dòng)物園的開放，以及2006年世園會(huì)的成功舉辦和落幕，都促進(jìn)了東部交通道路的鋪設(shè)與修建，更促使地區(qū)的人氣旺盛起來。隨著多家開發(fā)商進(jìn)駐棋盤山風(fēng)景區(qū)進(jìn)行別墅項(xiàng)目的開發(fā),"棋盤山高檔別墅區(qū)"的品牌已逐漸建立并顯赫起來。

?南部別墅區(qū)桃仙機(jī)場機(jī)場別墅區(qū)，就看經(jīng)濟(jì)前景關(guān)鍵詞：桃仙機(jī)場渾南臨空經(jīng)濟(jì)帶?該區(qū)域臨近機(jī)場,是沈陽目前比較成熟的別墅區(qū)域。該區(qū)域享有做別墅項(xiàng)目所必備的交通優(yōu)勢，.同時(shí),處于臨空經(jīng)濟(jì)帶,發(fā)展前景無限.雖然自然條件與東部相比略顯遜色，但從居住角度看，渾南的交通要更加方便，臨近機(jī)場更是優(yōu)勢所在。隨著,越來越多知名開發(fā)商的介入,如:富力地產(chǎn),必將提升區(qū)域價(jià)值.?北部別墅區(qū)

蒲河非主流別墅帶與東部南部板塊相比，日漸沒落?南部ＰＫ東部?南部（本案所處板塊）東部自然環(huán)境優(yōu)越自然資源自然環(huán)境欠缺交通區(qū)域發(fā)展緊鄰機(jī)場交通便利配套臨空經(jīng)濟(jì)帶，潛力無限距離市中心便利，盡享其配套路況暢通、驅(qū)車方便依托旅游資源發(fā)展，有很大發(fā)展?jié)摿ε涮紫鄬^差?自然環(huán)境向東看配套優(yōu)勢向南看東部南部?東部別墅板塊休閑度假板塊南部別墅板塊商務(wù)別墅板塊?本板塊定位商務(wù)型別墅板塊本案位于南部板塊?第二部分產(chǎn)品分析?東部板塊別墅產(chǎn)品狀況?方迪山莊桑堤亞納奧林匹克花園萬科蘭喬圣菲沈棋路青韻百園港中旅項(xiàng)目東部別墅板塊?萬科蘭喬圣菲

?做為沈陽別墅代表，萬科蘭喬圣菲位于沈陽東部別墅板塊，擁有沈陽最稀缺的兩處天然資源——棋盤山、渾河。背靠棋盤山和世園會(huì)風(fēng)景區(qū)，南鄰沈陽母親河——渾河，背山面水，可謂占盡風(fēng)水寶地。?周邊自然環(huán)境優(yōu)美，休閑配套眾多，棋盤山、輝山、秀湖三大自然風(fēng)景區(qū)和沈陽植物園，隨處可見原生態(tài)樹種屹立景區(qū)內(nèi)。周邊人文環(huán)境也十分優(yōu)越：世園會(huì)設(shè)置在棋盤山風(fēng)景區(qū)，吸引著眾多游客前去參觀游玩；盛京高爾夫俱樂部為蘭喬圣菲業(yè)主提供高品位休閑活動(dòng)空間；300百年歷史的皇室園林東陵公園，皇室龍脈盡顯蘭喬業(yè)主所處高貴地域。百鳥棲息地鳥島位于渾河之上，正是由于周邊自然環(huán)境優(yōu)雅，讓此充滿勃勃生機(jī)。?⊕目前處于銷售項(xiàng)目三期階段，三期產(chǎn)品以獨(dú)棟為主，共５０多棟獨(dú)棟別墅，２０棟聯(lián)排。⊕其中三期獨(dú)棟產(chǎn)品，戶型面積在３０５－７２２㎡之間，以３、４００㎡戶型為主，每種戶型均配有地下室。⊕產(chǎn)品與本案相同，且萬科蘭喬圣菲無論在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、品質(zhì)，還是在品牌上均在市場上有很大競爭優(yōu)勢，該案是本案最值得關(guān)注的競爭對手之一。?桑堤亞納

?純粹的西班牙建筑，整個(gè)園區(qū)打造的西班牙風(fēng)情非常濃郁，富有很強(qiáng)的吸引力。容易迷失在一片西班牙風(fēng)情之中。?⊕整個(gè)項(xiàng)目分兩期開發(fā)。目前銷售二期，處于尾盤銷售，剩余20多套。⊕二期產(chǎn)品為60多棟單體，面積在470-530平米之間，價(jià)格在600-1000萬。還有30多棟雙拼及30多棟聯(lián)排，面積為410平和450平，價(jià)格在360萬左右。?奧林匹克花園

?⊕沈陽中體奧林匹克花園花園新城在規(guī)劃之初便確立了完善配套、低密度建筑、高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)、高景觀率、高活力、高滿意度的目標(biāo)。項(xiàng)目規(guī)劃6層活力洋房、約60-126㎡的緊湊型全功能戶型、僅約1.4的低容積率及高達(dá)37%的綠化率，勾勒了一個(gè)舒適的家園草圖。此外，還在項(xiàng)目沿街提供了商業(yè)配套和活力會(huì)所，在項(xiàng)目中央景觀區(qū)配備了專屬幼兒園，為活力生活奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。⊕項(xiàng)目“活力運(yùn)動(dòng)會(huì)所”以室內(nèi)恒溫泳館、室內(nèi)籃球場等活力運(yùn)動(dòng)設(shè)施為動(dòng)力。以運(yùn)動(dòng)、積極、樂觀、進(jìn)取、收獲的社區(qū)文化貫通于整個(gè)項(xiàng)目的建筑、園林和社區(qū)活動(dòng)。使項(xiàng)目以一種都市人都向往的活力生活矚目亮相，為都市生活增添一種不可或缺的活力因子。?⊕目前銷售三期，三期占地28萬平米。⊕產(chǎn)品有獨(dú)棟、聯(lián)排、情景洋房。其中獨(dú)棟面積有317平米、350平米。價(jià)格在1.6-1.7萬/平米之間。?本板塊別墅產(chǎn)品狀況?本區(qū)域板塊別墅項(xiàng)目品質(zhì)較差，無論從項(xiàng)目檔次還是產(chǎn)品類別來看，與本案均無太多競爭。唯一一個(gè)競爭對手，是富力仙湖項(xiàng)目。不但距離本案最近，同時(shí)產(chǎn)品形態(tài)一致，具有很強(qiáng)競爭。?錦繡山莊VS富力仙湖?富力仙湖路旗?錦繡山莊富力仙湖項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)商品牌共２3２棟獨(dú)棟富力地產(chǎn)上市企業(yè)品牌華新沈陽本地沈陽豪宅開發(fā)企業(yè)典范獨(dú)棟為主成熟項(xiàng)目，在市場上，有良好的口碑富力沈陽第一個(gè)項(xiàng)目，目前未公開面市總占地面積３０萬平?錦繡山莊富力仙湖沈陽品質(zhì)成熟豪宅典范實(shí)力品牌筑就沈陽別墅新品過招?第三部分四期推廣思路?項(xiàng)目四期產(chǎn)品特點(diǎn)?⊕四期位于項(xiàng)目東部，整個(gè)園區(qū)地勢最高處。⊕

四期從產(chǎn)品形態(tài)看，仍以獨(dú)棟產(chǎn)品為主。同時(shí)，每戶型均含有地下室，功能區(qū)多樣。

?客層分析?對位客層分析客戶數(shù)量對生活態(tài)度對別墅要求金字塔頂端數(shù)量最少行業(yè)頂端企業(yè)主對生活有頂級追求看中“頂級”“喜歡”是重要決策因素品味是其標(biāo)簽對環(huán)境有苛刻要求對項(xiàng)目理念、開發(fā)商品牌、使用材料、物業(yè)管理有高要求對私密性要求高買不買是相對的，沒有喜歡的產(chǎn)品才是主要原因?推廣核心?商務(wù)別墅位于機(jī)場附近，區(qū)域?qū)傩越ㄖL(fēng)格，立面簡潔地理位置，高處商務(wù)領(lǐng)軍人物會(huì)所功能設(shè)置?項(xiàng)目產(chǎn)品定位商務(wù)型別墅?圍繞項(xiàng)目定位

商務(wù)型別墅

展開?四期案名?依據(jù)新定位產(chǎn)品的商務(wù)性及目標(biāo)人群特質(zhì)來命名

?錦繡·官邸官邸，亦為豪宅，指權(quán)貴的住所，高級官員辦事處所在的房舍；住錦繡豪宅亦非富即貴。錦繡·錦程錦程，前程似錦；即為從出門的一段華錦之路，又為歸家時(shí)的錦麗心情。?錦繡·云峰薈風(fēng)起云涌，英才盡出。錦繡豪宅，匯風(fēng)云人物，頂峰奇才；因四期產(chǎn)品居上山，地勢頗高，又有穿云之氣勢。錦繡·凱旋宮借助法國著名建筑凱旋門。有凱旋、安回家之意；宮，又為宮殿，豪華的住所；象征回到錦繡的家，即為幸福平安。?依據(jù)四期產(chǎn)品中的“湖”來命名?錦繡·蘇必利爾蘇必利爾湖——聞名于世的北美五大湖之一，世界面積最大的淡水湖。以此為名，借北美名湖之稱，貫承北美風(fēng)格，突出湖的亮點(diǎn)；同時(shí)賦于現(xiàn)代感，讀起瑯瑯上口。錦繡·上湖因四期產(chǎn)品地勢高，取上為名。上佳、上水；同時(shí)突出四期產(chǎn)品中“湖”的特點(diǎn)。?錦繡·尚湖不同的“尚”字，古代為“上”的通假字，同樣表達(dá)出四期產(chǎn)品的特質(zhì)；同時(shí)體現(xiàn)出產(chǎn)品的高貴,尊崇。錦繡·天鵝堡天鵝，象征著高貴，不與世俗同流合污，廣為西方人尤其是貴族的推崇。在歐洲，最漂亮的建筑命名—新天鵝石堡；另外，結(jié)合四期產(chǎn)品有秀麗的“湖”的特點(diǎn)，天鵝暢游的優(yōu)美姿態(tài)，象征著錦繡高貴優(yōu)雅的氣質(zhì)，也符合別墅項(xiàng)目的特點(diǎn)。?依據(jù)產(chǎn)品地景地貌特征命名?錦繡·仰山仰，仰望，借以說明四期產(chǎn)品所處地勢之高；仰慕，四期產(chǎn)品為錦繡產(chǎn)品的高貴升級，接受眾人仰望的目光。仰山，同時(shí)在說法上延續(xù)以往錦繡的風(fēng)格。錦繡·山和錦繡地處風(fēng)水寶地，取“和”為名，寓意占盡地利人和；和亦為山河，磅礴大氣。?錦繡·覽山四期處高地勢，一覽眾山小的氣勢；同時(shí)住在高處亦可隨時(shí)飽覽整個(gè)園區(qū)的自然景觀；在說法上延續(xù)以往錦繡的風(fēng)格。錦繡·東郡歐洲國家里多用“郡”來代表行政區(qū)的劃分，四期產(chǎn)品為錦繡整體的一部分，以郡命名，符合產(chǎn)品的北美風(fēng)格；因?yàn)樗钠诋a(chǎn)品在最東部，所以以東郡稱，表現(xiàn)其為錦繡的一部分，有大氣之感。?錦繡·擁山坐擁美麗風(fēng)景，在最高點(diǎn)坐擁天下。擁有的不只是秀麗的山水，更有不可比擬的壯闊氣勢。錦繡·圣景錦繡四期，于最高處觀覽最秀麗景色。?錦繡·地墅地，地理位置，風(fēng)水寶地；錦繡產(chǎn)品特點(diǎn)，戶均占地資源高；優(yōu)越的交通條件，距機(jī)場近，地段好；擁有私屬大型地下室，打造個(gè)性生活空間；一個(gè)“地”，多重含義，但無論從什么方面看，錦繡都可稱作別墅的“地王”。?項(xiàng)目前期推廣策略?以戶外媒體、事件營銷為主輔助直投、高端雜志、報(bào)紙廣告?戶外媒體：路旗：指引項(xiàng)目，同時(shí)宣傳項(xiàng)目，定期更換項(xiàng)目信息，起告知作用戶外導(dǎo)視：導(dǎo)引、告知作用ＬＥＤ屏：繼續(xù)使用，不定期更換畫面市中心廣告牌：建議在市中心高檔場所廣告牌做廣告，樹立項(xiàng)目形象、推廣項(xiàng)目?產(chǎn)品問世前事件營銷?高爾夫家庭邀請賽目的：維系老客戶，以老帶新活動(dòng)上告知四期新產(chǎn)品即將上市信息。?紅酒品鑒活動(dòng)目的：維系老客戶，以老帶新活動(dòng)上告知四期新產(chǎn)品即將上市信息。?明星現(xiàn)身說法目的：通過符合本項(xiàng)目氣質(zhì)明星，進(jìn)而通過明星效應(yīng)，引發(fā)消費(fèi)者關(guān)注?輔助推廣手段?直投針對老業(yè)主或是高端客戶群采取直接郵寄方式，有效觸及目標(biāo)客戶?高端雜志根據(jù)目標(biāo)客戶閱讀習(xí)慣，從而對位投放。例如：高爾夫、南方航空等高端雜志，進(jìn)而有效接觸客戶。?報(bào)紙廣告由于本案目標(biāo)客群為金字塔尖少數(shù)人，有很高文化品位，同時(shí)生意人居多，因此《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》、《中國經(jīng)營報(bào)》等報(bào)紙，與目標(biāo)客群匹配，建議投放此類報(bào)紙媒體。?

謝謝鄰聽！?要我安全是愛護(hù)，我要安全是覺悟。7月-237月-23Thursday,July20,2023賣真品、標(biāo)真價(jià)、送真情。07:12:2407:12:2407:127/20/20237:12:24AM做好產(chǎn)品包裝工作，確保產(chǎn)品最終質(zhì)量。7月-2307:12:2407:12Jul-2320-Jul-23人人把好質(zhì)量關(guān)，經(jīng)濟(jì)改入能翻番。07:12:2407:12:2407:12Thursday,July20,2023質(zhì)量創(chuàng)造生活，庇護(hù)生命，維修系生存。7月-237月-2307:12:2407:12:24July20,2023環(huán)保宣傳標(biāo)語、5S宣傳標(biāo)語。2023年7月20日7:12上午7月-237月-23安全管理第一條，遵章守法預(yù)防早。20七月20237:12:24上午07:12:247月-23健康的身體離不開鍛煉美滿的家庭離不開安全。七月237:12上午7月-2307:12July20,2023品質(zhì)管理講技巧，溝通協(xié)調(diào)很重要。2023/7/207:12:2407:12:2420July2023加強(qiáng)消防宣傳，提高消防意識。7:12:24上午7:12上午07:12:247月-23抓好廉政建設(shè)，建設(shè)優(yōu)質(zhì)工程。7月-237月-2307:1207:12:2407:12:24Jul-23先安全后生產(chǎn)，不安全不生產(chǎn)，安全在你腳下，安全在你手中。2023/7/207:12:24Thursday,July20,2023顧客滿意是我們永遠(yuǎn)不變的宗旨。7月-232023/7/207:12:247月-23謝謝大家！要我安全是愛護(hù)，我要安全是覺悟。7月-237月-23Thursday,July20,2023賣真品、標(biāo)真價(jià)、送真情。07:12:2407:12:2407:127/20/20237:12:24AM做好產(chǎn)品包裝工作，確保產(chǎn)品最終質(zhì)量。7月-2307:12:2407:12Jul-2320-Jul-23人人把好質(zhì)量關(guān)，經(jīng)濟(jì)改入能翻番。07:12:2407:12:2407:12Thursday,July20,2023質(zhì)量創(chuàng)造生活，庇護(hù)生命，維修系生存。7月-237月-2307:12:2407:12:24July20,2023環(huán)保宣傳標(biāo)語、5S宣傳標(biāo)語。2023年7月20日7:12上午7月-237月-23安全管理第一條，遵章守法預(yù)防早。20七月20237:12:24上午07:12:247月-23健康的身體離不開鍛煉美滿的家庭離不開安全。七月237:12上午7月-2307:12July20,202