合同風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)及防范課件

合同風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避培訓(xùn)高級(jí)：資源——法律為我所用中級(jí)：武器——自己的權(quán)利受到侵犯要自我保護(hù)最低級(jí)：尺牘、規(guī)范——不能犯罪一、對(duì)法律的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目設(shè)想1.投資立項(xiàng)申請(qǐng)項(xiàng)目報(bào)告年度計(jì)劃可行性研究規(guī)劃方案征地勘察設(shè)計(jì)地質(zhì)勘查設(shè)計(jì)招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選定建筑設(shè)計(jì)拆遷辦理施工執(zhí)照編制施工組織設(shè)計(jì)工程預(yù)算造價(jià)2.前期工作審核施工圖七通一平材料設(shè)備訂貨辦理開工報(bào)告組織招標(biāo)簽訂施工合同組織施工單位進(jìn)場(chǎng)組織設(shè)計(jì)交底審查施工圖組織設(shè)計(jì)3.施工準(zhǔn)備施工放線規(guī)劃部門驗(yàn)線勘察設(shè)計(jì)部門驗(yàn)槽組織樁基驗(yàn)收隱蔽工程預(yù)驗(yàn)結(jié)構(gòu)簽訂驗(yàn)收4.工程管理竣工工程預(yù)驗(yàn)組織竣工驗(yàn)收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預(yù)售商品房?jī)r(jià)格報(bào)批報(bào)工程竣工單商品房記賬入庫(kù)商品房銷售5.房屋銷售組織交房建立物管機(jī)構(gòu)建立房屋檔案建立服務(wù)制度6.售后服務(wù)日常管理1、合同的形式書面口頭合同書信件數(shù)據(jù)電文不提倡二、合同法基本原理書面合同書信件數(shù)據(jù)電文雙方簽、章生效簽字人當(dāng)事人、法定代表人法定代理人、委托代理人公

章平信掛號(hào)信回執(zhí)保存快遞回執(zhí)保存郵政快件

回執(zhí)保存不提倡電報(bào)有證據(jù)效力電傳不常用傳真

有證據(jù)效力

不確定電子郵件

要在合同約定郵箱2、合同的書面形式可要求確認(rèn)書、簽訂確認(rèn)書生效！企業(yè)出借業(yè)務(wù)介紹信、合同專用章或者蓋有公章的空白合同書的單位，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。行為人私刻單位公章或者擅自使用單位公章、業(yè)務(wù)介紹信、蓋有公章的空白合同書以簽訂經(jīng)濟(jì)合同的方法進(jìn)行的犯罪行為，單位有明顯過(guò)錯(cuò)，且該過(guò)錯(cuò)行為與被害人的經(jīng)濟(jì)損失之間具有因果關(guān)系的，單位對(duì)該犯罪行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。單位聘用的人員被解聘后，或者受單位委托保管公章的人員被解除委托后，單位未及時(shí)收回其公章，行為人擅自利用保留的原單位公章簽訂經(jīng)濟(jì)合同，騙取財(cái)物占為己有構(gòu)成犯罪，如給被害人造成經(jīng)濟(jì)損失的，單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。A公司向銀行申請(qǐng)貸款500萬(wàn)元，投資房地產(chǎn)。銀行要求B公司為貸款提供擔(dān)保。B公司管理層經(jīng)過(guò)評(píng)估以后認(rèn)為為該筆貸款作擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)太大拒絕提供擔(dān)保。A公司找到B公司的辦公室主任，使用了一些手段，辦公室主任在沒(méi)有請(qǐng)示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的情況下，在擔(dān)保合同書上蓋了企業(yè)公章。此后不久，A公司在南方的房產(chǎn)項(xiàng)目投資失敗，銀行起訴A公司及擔(dān)保單位B公司，B公司以公司完全不知情為抗辯理由，拒絕承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。最終人民法院以《合同法》第三十二條“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立”及單位在公章管理上存在過(guò)失為依據(jù)，判令B公司承擔(dān)全部擔(dān)保責(zé)任。B公司的法定代表人感到冤屈，又十分的無(wú)奈。

部門章的效力問(wèn)題A公司銷售部經(jīng)理甲一直以加蓋銷售部部門章的形式對(duì)外簽訂合同，后甲辭職。辭職前，甲與B公司簽訂一貨物銷售合同，約定由A公司向B公司供貨。因?yàn)榧椎碾x開，A公司其他工作人員對(duì)合同簽訂情況并不知悉，后B公司以A公司違約起訴至法院要求A公司承擔(dān)違約責(zé)任并賠償因此給其造成的損失。A公司以合同加蓋的銷售部部門章為由提出合同尚未生效的抗辯。法院認(rèn)為，在A公司的前期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，一直以部門章的形式對(duì)外簽訂合同，已經(jīng)形成了表見(jiàn)代理，善意第三人有理由相信該部門能夠代表A公司簽署銷售合同，A公司因此敗訴。一般來(lái)說(shuō)為了避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，簽署相關(guān)協(xié)議都應(yīng)該使用公司公章和法定代表人或者法定代表人授權(quán)的人簽字。甲乙要約邀請(qǐng)：如：招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、拍賣公告、商業(yè)廣告要約：是希望和他人訂立合同的意思表示，該表示應(yīng)內(nèi)容具體，且表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。如商場(chǎng)里的標(biāo)價(jià)。承諾（中標(biāo)）承諾：是受要約人同意要約的意思表示。要約邀請(qǐng)（招標(biāo)）要約（投標(biāo)）3、合同的生效《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》

第二十條當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。第二十一條當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。先履行抗辯：互負(fù)責(zé)任，有先后順序；先履行一方未履行、履行不符合約定：后履行一方可拒絕履行：甲乙先交貨再付款不交貨拒絕付款乙4、先履行抗辯權(quán)甲可中止履行不安抗辯：應(yīng)當(dāng)先履行的一方有證據(jù)證明對(duì)方有：①經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化②轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)③喪失商業(yè)信譽(yù)④有喪失或可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形此條適用較少5、不安抗辯權(quán)6、代位權(quán)乙甲丙次債務(wù)人債務(wù)人欠10萬(wàn)欠5萬(wàn)要點(diǎn)：債務(wù)人怠于行使到期債權(quán),對(duì)債權(quán)人造成損害的；債權(quán)人要求代位行使；代位權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限；但專屬于債務(wù)人自身的除外，如撫養(yǎng)費(fèi)。直接起訴甲歸還5萬(wàn)債權(quán)人三種情形:賠償范圍：1、訂立合同所支出，如交通費(fèi)、通訊費(fèi)、餐飲住宿費(fèi)等2、準(zhǔn)備履行或履行合同所支出，如倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)、運(yùn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等3、主張合同無(wú)效或可撤銷時(shí)支出的訴訟費(fèi)用或其他費(fèi)用4、上述費(fèi)用的利息損失5、喪失與他人簽約機(jī)會(huì)等情形下產(chǎn)生的間接損失1、假借訂合同，惡意進(jìn)行磋商2、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)和提供虛假情況3、有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為7、締約過(guò)失責(zé)任:8、違約責(zé)任（定金VS

違約金）定金：不是訂金；VS定金

違約金合同前收

收方違約：雙倍返還支付方違約：不予返還不超過(guò)合同總金額的20%違約后收按合同違約過(guò)高可要求減少百分比日萬(wàn)分之幾固定金額違約金：不是罰金；VS違約金

賠償金可主張賠償金約定違約金實(shí)際損失129、違約責(zé)任：違約金vs賠償金1、合同風(fēng)險(xiǎn)

前期防范建立合同管理機(jī)制設(shè)立專人專崗管理簽約流程控制三、合同風(fēng)險(xiǎn)管理（1）簽約流程控制合同起草校對(duì)審查審批簽字、蓋章備案對(duì)方草擬審查審批簽字、蓋章備案合作對(duì)象審查主體資格自然人法人其他組織簽約資格商業(yè)信譽(yù)及履約能力商業(yè)信譽(yù)履約情況簽約代表人資格（2）簽約時(shí)，合作對(duì)象審查履行期限履行方式合同履行變更是否違約對(duì)方自身2、合同風(fēng)險(xiǎn)

中期履行督查合同風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)方違約處理口頭提示書面通知律師函訴前和解訴訟/仲裁合同風(fēng)險(xiǎn)

自身違約處理及時(shí)溝通、取得諒解簽署備忘錄或相關(guān)文件，避免訴訟。四、合同各主要條款審查合同條款訂立原則用詞準(zhǔn)確，表達(dá)清楚，約定明確，避免產(chǎn)生歧義。合同條款包括商業(yè)條款和法律條款。業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)商業(yè)條款的擬定與審查，律師（法律人員）負(fù)責(zé)法律條款的擬定與審查。1、主體條款；2、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量；3、價(jià)款或報(bào)酬；4、履行期限、地點(diǎn)和方式；5、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法；6、結(jié)算方式;7、陳述、保證條款；8、不可抗力條款；9、違約責(zé)任：務(wù)必對(duì)主要義務(wù)約定明確;10、聯(lián)系人條款；11、解決爭(zhēng)議方式：仲裁、訴訟;12、合同生效及其它事項(xiàng)。合同

主要包括下述條款：

工程項(xiàng)目合同法律常識(shí)工程建設(shè)活動(dòng)所涉及的主要合同類型建設(shè)工程合同訂立階段建設(shè)工程合同履行階段建設(shè)工程合同的管理

圖1

業(yè)主工程咨詢工程勘察設(shè)計(jì)工程施工工程建設(shè)物資采購(gòu)

工程監(jiān)理通過(guò)圖1分析，我們可以得出如下基本結(jié)論：第一：工程建設(shè)項(xiàng)目的三大管理：目標(biāo)工期，質(zhì)量，投資。第二：工程建設(shè)活動(dòng)中有關(guān)各方之間的相互關(guān)系的基本形式是合同關(guān)系，包括直接的合同關(guān)系和間接的合同關(guān)系，即建立在法律基礎(chǔ)上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系（債權(quán)債務(wù)關(guān)系）。第三：有效的合同管理在特定情況下能夠作為工程建設(shè)項(xiàng)目管理、控制的一種具體手段。如：通過(guò)有效的合同管理處理承包商提出的工程索賠就是控制工程建設(shè)投資的一種具體手段，也是開發(fā)商進(jìn)行反索賠的具體手段。工程建設(shè)活動(dòng)所涉及的主要合同一、工程勘察、設(shè)計(jì)合同

1、工程勘察、設(shè)計(jì)合同是發(fā)包人與承包人（勘察人、設(shè)計(jì)人）為完成特定的工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于工作性合同，標(biāo)的是具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的智力勞動(dòng)成果。

2、工程勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人必須是具有國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā)的《工程勘察證書》、《工程設(shè)計(jì)證書》以及與擬承攬其勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)的工程建設(shè)項(xiàng)目相適應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)的勘察設(shè)計(jì)單位。

3、工程勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人擬承攬的工程建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)所涉及的專業(yè)領(lǐng)域、性質(zhì)必須與承包人《工程勘察證書》、《工程設(shè)計(jì)證書》中規(guī)定的承包人承攬工程勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)的專業(yè)范圍、性質(zhì)領(lǐng)域相適應(yīng)。我國(guó)工程勘察、設(shè)計(jì)單位按專業(yè)性質(zhì)、領(lǐng)域不同分為：石油、鋼鐵、建材、機(jī)械等二十三類。

4、工程勘察、設(shè)計(jì)合同的訂立必須遵守國(guó)家規(guī)定的工程建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)程序的有關(guān)規(guī)定。如《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定：國(guó)家重大工程建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)工程合同（包括工程勘察、設(shè)計(jì)合同），應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的程序（建設(shè)程序）和國(guó)家批準(zhǔn)的投資計(jì)劃、可行性研究報(bào)告等文件訂立。

5、工程設(shè)計(jì)合同的承包商將承擔(dān)較大的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l》的有關(guān)規(guī)定，工程勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)質(zhì)量不符合要求，造成發(fā)包人損失的，承包人（勘察人、設(shè)計(jì)人）除繼續(xù)完成勘察、設(shè)計(jì)，減收或免收勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用外，必須賠償發(fā)包人的損失。二、工程施工合同（建設(shè)工程施工合同）1、工程施工合同是發(fā)包人與承包人（施工人）為完成特定的工程建設(shè)項(xiàng)目的建造任務(wù)確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于工作性合同。2、工程施工合同的承包人必須是具有與擬承接其工程建造任務(wù)的工程建設(shè)項(xiàng)目相適應(yīng)的《資質(zhì)等級(jí)證書》和安全生產(chǎn)能力。3、工程施工合同的承包人擬承攬的工程建設(shè)項(xiàng)目的工程建造任務(wù)所涉及的專業(yè)領(lǐng)域、性質(zhì)必須與承包人的《法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)等級(jí)證書》中規(guī)定的承包人承攬工程建造任務(wù)的專業(yè)范圍、性質(zhì)領(lǐng)域相適應(yīng)。4、因工程建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的特點(diǎn)，導(dǎo)致工程施工合同結(jié)構(gòu)和雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜、條款數(shù)量和確立雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的相關(guān)文件數(shù)量多，因此多采用合同文件式合同。5、工程施工合同糾紛多采用較為溫和的糾紛解決方法進(jìn)行處理，以期在工程建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期間有效維系合同關(guān)系的穩(wěn)定。6、工程施工合同有效期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、工程變更多，導(dǎo)致合同履行過(guò)程中合同爭(zhēng)議多，工程索賠多，價(jià)款支付、結(jié)算工作繁雜。7、工程施工合同的承包商將承擔(dān)較大的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。三、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同

1、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同是發(fā)包人與承包人（監(jiān)理人）為完成特定的工程建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理任務(wù)確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于勞務(wù)性合同（服務(wù)性合同）。

2、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的標(biāo)的是監(jiān)理單位根據(jù)合同要求提供的工程建設(shè)管理服務(wù)。建設(shè)工程合同的形式特殊的書面形式:建設(shè)工程合同必須經(jīng)過(guò)備案并應(yīng)采用示范性合同。示范性合同是根據(jù)法律和慣例而確定的具有標(biāo)準(zhǔn)化格式和條款的各類合同，其形式本身不具有強(qiáng)制效力，當(dāng)事人可以為改其條款形式和格式，也可以增減其條款。建設(shè)工程合同的組成1、單一文本式合同：由合同條款+附件組成合同如：建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同2、合同文件式合同：由合同條款+一系列有助確立當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的文件如：建設(shè)工程施工合同由合同協(xié)議書，中標(biāo)通知書，投標(biāo)書及其附件，合同專用條款，合同通用條款，標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件，圖紙，工程量清單，工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書，合同履行過(guò)程中，當(dāng)事人雙方有關(guān)工程的洽商、變更等書面協(xié)議或文件組成。3、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的承包人（監(jiān)理人）必須具有《法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和與其擬監(jiān)理的工程建設(shè)項(xiàng)目相適應(yīng)的工程建設(shè)監(jiān)理《資質(zhì)等級(jí)證書》。4、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的承包人與被監(jiān)理的建設(shè)工程合同的承包人之間不存在直接的合同關(guān)系。為確保建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的有效履行有一個(gè)穩(wěn)定的合同法律基礎(chǔ)，建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的發(fā)包人在該合同中授予承包人的監(jiān)理權(quán)力、權(quán)限、責(zé)任范圍和內(nèi)容，必須在被監(jiān)理的相應(yīng)的建設(shè)工程合同中以該建設(shè)工程合同承包人義務(wù)的形式確立下來(lái)。建設(shè)工程合同的特殊訂立程序

招標(biāo)投標(biāo)程序招標(biāo)：要約邀請(qǐng)投標(biāo)：要約向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書：承諾在工程建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書后又拒絕與其簽訂建設(shè)工程合同的情況比較普遍。根據(jù)合同法及招標(biāo)投標(biāo)法的有關(guān)規(guī)定，招標(biāo)人必須為此向中標(biāo)的投標(biāo)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

工程建設(shè)活動(dòng)過(guò)程中所涉及的主要合同履行時(shí)應(yīng)注意的主要合同問(wèn)題

1、工程變更工程變更的主要類型設(shè)計(jì)變更：設(shè)計(jì)變更程序、現(xiàn)場(chǎng)、施工條件變更：工程師指令變更：工程師根據(jù)合同發(fā)布變更指令所進(jìn)行的變更。推定變更：雖然沒(méi)有嚴(yán)格按照合同“變更”條款發(fā)布明確的變更指令，但實(shí)際上已經(jīng)要求承包商按與原合同不同的要求進(jìn)行施工，或在原有工作項(xiàng)目之外進(jìn)行追加工作。

工程變更的合同管理措施：工程簽證管理。工程簽證是建設(shè)工程施工合同當(dāng)事人雙方在工程建設(shè)項(xiàng)目施工過(guò)程中按合同約定（程序、方法）對(duì)支付各種費(fèi)用、順延工期、賠償損失等方面所達(dá)成的意思表示一致的補(bǔ)充協(xié)議?；ハ鄷娲_認(rèn)的工程簽證即可成為工程結(jié)算或最終結(jié)算增減工程造價(jià)的具有約束力的憑據(jù)。2、工程索賠與反索賠的具體類型（按其成因劃分）工期延長(zhǎng)工程變更現(xiàn)場(chǎng)條件變化（不可預(yù)見(jiàn)的外部障礙和條件索賠）工程終止其它索賠3、竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收程序4、保修責(zé)任

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對(duì)保修期限和責(zé)任期限的規(guī)定5、工程合同價(jià)款結(jié)算：工程合同價(jià)款結(jié)算程序6、合同文件檔案管理制度項(xiàng)目特許公司貸款方投資者承包商政府銀團(tuán)貸款利息+手續(xù)費(fèi)權(quán)益分紅授予特許權(quán)特許期滿后移交D&B承包合同權(quán)益BOT模式轉(zhuǎn)載下文，萬(wàn)望受益：

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要支柱行業(yè)，是目前中國(guó)少數(shù)幾個(gè)平均利潤(rùn)高的行業(yè)，尤其在前幾年，其獲取的利潤(rùn)足以用暴利來(lái)形容。但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是個(gè)資金密集、開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)的復(fù)雜化的系統(tǒng)工程，在其開始建設(shè)到銷售完畢這段時(shí)間內(nèi)，需要承擔(dān)大量的可預(yù)測(cè)和不可預(yù)測(cè)的未知風(fēng)險(xiǎn)。因此，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，則必須要對(duì)該行業(yè)的運(yùn)作全過(guò)程有完整的了解。

根據(jù)目前所可知的信息資料分析，房地產(chǎn)開發(fā)所會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)可歸納為以下四個(gè)：一是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)；二是項(xiàng)目開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)；三是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；四是不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)。在這四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)中，法律風(fēng)險(xiǎn)是最容易控制和防范的，也是最有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，而其它三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都是企業(yè)無(wú)法控制的，只能作事先預(yù)測(cè)盡可能地避免它發(fā)生。以下結(jié)合司法實(shí)踐就該法律風(fēng)險(xiǎn)作簡(jiǎn)要的分析，以供參考。一、建立房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制及其實(shí)踐性盡管多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都不愿意各種法律風(fēng)險(xiǎn)真的發(fā)生，但任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，只要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中運(yùn)作，就會(huì)毫無(wú)例外的面對(duì)各種法律風(fēng)險(xiǎn)，不管企業(yè)意識(shí)到還是意識(shí)不到，要有效地、切實(shí)地分解和抗御法律風(fēng)險(xiǎn)，就必須建立一種機(jī)制以提高行為的規(guī)范性，將法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生降低到最小限度，防患于未然，直至杜絕法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。（一）、房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性問(wèn)題這是房地產(chǎn)項(xiàng)目中首要需要解決的法律問(wèn)題。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成立與開發(fā)要受到法律保護(hù)，必須滿足：一有通過(guò)出讓取得的國(guó)有土地使用權(quán)；二有房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)；三有該項(xiàng)目已經(jīng)主管部門的行政批準(zhǔn)。具備了以上條件，則可以說(shuō)明該房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體是合法的，受法律保護(hù)。當(dāng)然，實(shí)際上，光看以上幾個(gè)方面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，比如說(shuō)，經(jīng)常會(huì)有房地產(chǎn)開發(fā)商將原來(lái)審批的項(xiàng)目用途、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)等私自更改。如果私自更改不能獲得政府的認(rèn)可，則房地產(chǎn)項(xiàng)目就無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收備案，也就意味著無(wú)法將房屋對(duì)外銷售和辦理產(chǎn)權(quán)證。就算可以獲得政府的最終認(rèn)可，那也需要承擔(dān)一筆不菲的罰款等。這里需要說(shuō)明的是，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)，并非都是無(wú)法更改的。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，有的可以修改，有的屬于國(guó)家房屋工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，一旦審批后就不能更改和調(diào)整。當(dāng)然，還有許多其它方面的合法性也需要審查。房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所實(shí)施的行為產(chǎn)生的、可預(yù)見(jiàn)的或難以預(yù)見(jiàn)的造成與法律相悖或觸犯法律的可能。房地產(chǎn)企業(yè)避免法律風(fēng)險(xiǎn)的有效措施是建立法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，即依靠企業(yè)自覺(jué)的、有效的和系統(tǒng)的管理機(jī)制，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)各階段設(shè)防，全過(guò)程把關(guān)，把開發(fā)運(yùn)作中可能會(huì)遇到的各種法律風(fēng)險(xiǎn)一一避免和消除在操作過(guò)程中。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，即從房地產(chǎn)開發(fā)的土地受讓、成立項(xiàng)目公司、房屋拆遷、市政配套到房地產(chǎn)的合作開發(fā)、施工建造、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、租賃、按揭抵押（即房地產(chǎn)抵押貸款）、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都需要防范疏漏和失誤。（二）法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)

1、土地受讓階段的風(fēng)險(xiǎn)，主要因土地受讓等引起的糾紛；

2、成立項(xiàng)目公司階段，因雙方、三方甚至多方聯(lián)建、合作產(chǎn)生的糾紛；

3、房屋拆遷階段，主要與被拆遷人之間產(chǎn)生的糾紛；

4、前期開發(fā)階段，與建設(shè)承包商產(chǎn)生的糾紛、因規(guī)劃、設(shè)計(jì)、公攤面積等引發(fā)的糾紛以及因項(xiàng)目抵押引起的法律風(fēng)險(xiǎn)；

5、房屋銷售階段，主要有因認(rèn)購(gòu)、預(yù)付款發(fā)生的糾紛、房款按揭還貸糾紛；

6、接管驗(yàn)收及收樓后后期管理期間發(fā)生的糾紛，主要有不符合收樓條件引起的糾紛、延期交房，延期辦理產(chǎn)權(quán)證引起的糾紛、因房屋質(zhì)量問(wèn)題引起的糾紛、與建設(shè)公司工程保修發(fā)生的糾紛等。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，在這個(gè)過(guò)程中，每一階段、每一個(gè)環(huán)節(jié)的事先把關(guān)至關(guān)重要，要從源頭和流程上解決疏漏和失誤，實(shí)現(xiàn)開發(fā)行為的規(guī)范運(yùn)作。以前很多開發(fā)企業(yè)不重視法律風(fēng)險(xiǎn)的事前控制，往往在發(fā)生了法律糾紛，到了訴訟的時(shí)候才意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性。現(xiàn)在越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)采取事前預(yù)防和事后控制兩手抓的策略，更側(cè)重于在項(xiàng)目介入之初就進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)的事前防范。二、法律風(fēng)險(xiǎn)的防范扁鵲是我國(guó)古代偉大的醫(yī)學(xué)家，當(dāng)人們都在稱贊他功勞的時(shí)候，他卻謙虛地說(shuō)，其實(shí)他的兩位兄長(zhǎng)比他更優(yōu)秀。人們驚訝地問(wèn)那為什么他們的名氣沒(méi)有扁鵲的名氣大呢？扁鵲解釋道，那是因?yàn)榇蟾缡墙o沒(méi)有生病的人保健預(yù)防的，二哥是負(fù)責(zé)給剛生病不久的人治療的，他們的醫(yī)術(shù)都很高超，只是因?yàn)樗麄兪亲霾±淼氖虑胺婪兜?，所以很少有人知道他們的名字。而我扁鵲只是給病入膏肓的病人負(fù)責(zé)治病，所以更多的人記住了我的名字。從上面的故事可以看出，法律風(fēng)險(xiǎn)的防范也是一樣的道理。事前預(yù)防和事后控制一樣重要。房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范的措施主要有以下幾個(gè)方面：

1、建立完善的項(xiàng)目運(yùn)作體系項(xiàng)目的可行性報(bào)告、公司設(shè)立的依據(jù)、前期的各種報(bào)建手續(xù)、各項(xiàng)工作流程等等都要規(guī)范，形成體系，符合國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定。

2、建立企業(yè)內(nèi)部完善的合同管理體系合同是一個(gè)企業(yè)對(duì)外經(jīng)濟(jì)往來(lái)的最重要的載體，事實(shí)證明，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的大量的法律糾紛都和合同及相關(guān)法律文件的不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)甚至不合法有關(guān)。建立完善的合同管理體系，需要從以下幾個(gè)方面著手：（1）完善對(duì)合作對(duì)方履約信用和能力的審查機(jī)制（2）完善對(duì)合同的定價(jià)管理機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)、審核價(jià)制度（3）制定完善的合同管理制度，使合同管理有章可循（4）制作公司自用的各種規(guī)范性的示范固定合同文本（5）對(duì)公司管理人員及相關(guān)經(jīng)辦人員組織合同規(guī)范運(yùn)作的專業(yè)培訓(xùn)（6）建立公司合同跟蹤、付款的監(jiān)督、保護(hù)機(jī)制和辦法3、培養(yǎng)企業(yè)每位成員都具有法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)企業(yè)的每位成員尤其是高層管理人員及核心業(yè)務(wù)人員必須認(rèn)真學(xué)習(xí)、研究與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，時(shí)刻關(guān)注并學(xué)習(xí)和研究新的法律、法規(guī)、規(guī)范性文件。4、嚴(yán)格按照法律的規(guī)定執(zhí)行：就是企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，所有事項(xiàng)必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)律履行，對(duì)法律規(guī)定的事項(xiàng)，不要抱任何僥幸心理，特別是管理人員要具有法律意識(shí)，要學(xué)法、守法。本人在工作過(guò)程中也經(jīng)常見(jiàn)到由于合同出問(wèn)題，導(dǎo)致上百萬(wàn)元損失的案例；也經(jīng)常見(jiàn)到因合