洛陽瀍河區(qū)洛川街地塊項目商業(yè)定位(稿)綜述課件

洛陽市瀍河區(qū)啟明南路地塊項目商業(yè)部分的一些建議謹(jǐn)呈：洛陽國泰美居樂置業(yè)有限公司根據(jù)貴司提供的資料，在地塊產(chǎn)品規(guī)劃中，商業(yè)面積規(guī)劃近10萬平方米，屬于市級商業(yè)中心。我們根據(jù)市級商業(yè)中心的特性和規(guī)劃“豪布斯卡”的理念以及區(qū)域特點，在整體商業(yè)定位中，我們提出三個必須確定的主題。說明問題一：項目商業(yè)在城市整體商業(yè)格局中扮演什么角色？問題二：項目商業(yè)在市場中應(yīng)當(dāng)是什么樣的形象面市？問題三：項目商業(yè)的主要功能是什么？在確定三個主題之前，我們先了解一下區(qū)域商業(yè)市場的情況。區(qū)域主要商業(yè)集中于東花壇與夾馬營路沿線，以低檔生活服務(wù)商業(yè)和本地特色餐飲為主，無大型生活超市，商業(yè)總體規(guī)模較小，商業(yè)氛圍較弱，并沒有形成集中的商業(yè)集群。以市場類和零售類業(yè)態(tài)為主，休閑娛樂業(yè)態(tài)缺乏，整體商業(yè)較為低端，屬于商業(yè)發(fā)展的初級階段。區(qū)域商業(yè)總體狀況低端規(guī)模小初級階段關(guān)鍵詞餐飲零售市場區(qū)域整體業(yè)態(tài)配置較為單一。市場類集中在九都東路與啟明南路交叉口一帶；餐飲類以回族特色餐館為主，夾馬營路聚集低端餐飲，無娛樂休閑場所。區(qū)域商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)零售服務(wù)類主要集中在人口相對密集，配套相對完善的區(qū)域，無特色的零售商店和品牌商店。單一本地餐飲休閑娛樂缺關(guān)鍵詞總體消費率高，各項消費支出較為平均，居住與娛樂消費在近年來比例上升較快。2012年瀍河區(qū)居民人均收入20201元，與洛陽市整體水平相差不大。在具體的消費支出上，食品依然是最大的支出，娛樂教育文化、衣著、居住、交通通信較為接近，而通常娛樂與居住所占比重不大，大幅度的增加，為市場提供了機(jī)會。關(guān)鍵詞區(qū)域居民消費結(jié)構(gòu)消費均衡通過市場看到了的一些現(xiàn)象?商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃：無明確的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃?區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)初級階段?租金水平：較低

?消費能力：消費力較好，恩格爾指數(shù)表現(xiàn)為相對富裕

?行業(yè)配置：業(yè)態(tài)單一且檔次低?公共配套：缺乏且不完善?商業(yè)氛圍：較弱，無形成規(guī)模的商業(yè)集群通過區(qū)域商業(yè)的市場現(xiàn)象，我們認(rèn)為項目必須要樹立一個中心主題。魅力瀍河項目主題?項目建成后將成為洛陽東部最為繁華的區(qū)域，將徹底打破瀍河目前的商業(yè)格局。?項目整體形象將作為瀍河商業(yè)的代表，是新的商業(yè)中心，體現(xiàn)新瀍河城市魅力。定位詮釋

洛陽東部商業(yè)中心瀍河商業(yè)核心領(lǐng)袖角色定位?從洛陽整體商業(yè)格局上看，項目是洛陽東部最大的商業(yè)中心。?項從區(qū)域的角度上來看，項目商業(yè)是整個區(qū)域的標(biāo)志性建筑，顛覆區(qū)域商業(yè)格局。定位詮釋都市、時尚、休閑形象定位?最具都市感的洛陽東部中心?項目是區(qū)域休閑、時尚潮流代名詞。定位詮釋

中高檔城市化、區(qū)域性檔次定位?中高檔的定位，承載區(qū)域商業(yè)發(fā)展的重?fù)?dān)。?業(yè)態(tài)要重點體現(xiàn)區(qū)域特性。定位詮釋區(qū)域的領(lǐng)路人核心的差異者市場定位?項目整個產(chǎn)品、規(guī)劃都將是區(qū)域的領(lǐng)頭羊。?根據(jù)區(qū)域特色與城市核心區(qū)域的產(chǎn)品形成區(qū)隔。定位詮釋?洛陽東部商業(yè)規(guī)劃以商貿(mào)集群為主，零售商業(yè)較少，市場的空白營造了復(fù)合商業(yè)街區(qū)的土壤。?項目周邊的社區(qū)和項目自身物業(yè)的配套需要便利性的商業(yè)規(guī)劃。?滿足區(qū)域生活需求的同時規(guī)劃特色業(yè)態(tài)，在功能上強(qiáng)調(diào)與核心商圈的接軌和互補(bǔ)性。功能定位服務(wù)性購物+美食餐飲+商務(wù)辦公+時尚健身+休閑娛樂定位詮釋多功能復(fù)合商業(yè)街區(qū)

整體功能確定后，項目的業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)如何布局？首先，我們對項目商業(yè)基本的租金水平進(jìn)行確定。?東花壇附近是租金水平最高的區(qū)域，該區(qū)域配套完善、商業(yè)氛圍相對較強(qiáng)，最高達(dá)到60元/月/㎡。市場類的租金水平大都在20元/月/㎡以下，其余地段租金大多維持在30-40元/月/㎡。?市場整個區(qū)域平均租金在40元/月/㎡左右。區(qū)域租金水平情況30-4040-5015-2050-60整體租金水平相對較低，較為平均，大大低于洛陽市其他區(qū)域的租金水平。低且平均關(guān)鍵詞?整區(qū)域商業(yè)平均租金水平；?區(qū)域人均收入增長率；?項目為區(qū)域檔次最為高端的商業(yè)集聚；?新市場存在市場培育期；?主力商家租金水平較低，使得整體收益降低。項目租金水平定位一層平均租金水平65元/月/㎡定位依據(jù)區(qū)域負(fù)一層一層沿街一層內(nèi)街二層三層四層平均租金（元/月/㎡）407555352520樓層租金水平主力店租金水平主力店百貨超市餐飲娛樂休閑專賣店家居家電平均租金（元/月/㎡）181540357025注：以上所定租金水平均為靜態(tài)的基礎(chǔ)租金水平。其次，我們了解哪些業(yè)態(tài)適合于本項目。業(yè)態(tài)定位生活超市、餐飲、休閑娛樂、電器和生活類配套很適合本項目業(yè)態(tài)適宜度評價分析建議百貨商場一般洛陽市百貨業(yè)態(tài)對區(qū)域的選擇較強(qiáng)，即使在繁華的市區(qū)商圈，發(fā)展難度都較大，區(qū)域優(yōu)勢不明顯。應(yīng)當(dāng)區(qū)別于市區(qū)的傳統(tǒng)百貨超市很適宜從區(qū)域商業(yè)構(gòu)成和消費需求上來看，非常適宜，超市在洛陽市是個熱點業(yè)態(tài)。生活超市更適宜餐飲適宜餐飲本身就區(qū)域的亮點應(yīng)當(dāng)做大做強(qiáng)休閑娛樂適宜這是區(qū)域的一個空白市場，隨著人民收入水平的提高，休閑娛樂將是居民消費的一個方向。多樣性，豐富家居家具不適宜受區(qū)域限制小，市區(qū)競爭壓力太大，與百年形成直接對立電器城適宜區(qū)域?qū)⑹且粋€開發(fā)的熱土，購房者由此產(chǎn)生入住的一系列消費會就近完成其它生活類配套，如通信、醫(yī)療、藥店、禮品、書店、服裝等該類業(yè)態(tài)是對商業(yè)的補(bǔ)充和完善再次，我們要選擇一種可行的業(yè)態(tài)組合方案。通常標(biāo)準(zhǔn)的市級商業(yè)中心的業(yè)態(tài)組合占比是：零售：餐飲：娛樂52%：30：18%這個比例也被行內(nèi)認(rèn)為最商業(yè)業(yè)態(tài)組合的黃金比例業(yè)態(tài)組合對于本項目，我們對這三大項進(jìn)行更細(xì)的分類，同時與相對應(yīng)的租金水平形成對比，找到適合本項目的最佳業(yè)態(tài)組合。組合一零售餐飲娛樂占比70%：20%：10%業(yè)態(tài)名稱面積占比租金水平年限年遞增率百貨商場25%18153%超市7%15154%餐飲20%4054%休閑娛樂10%3555%電器城8%25104%生活類配套30%7037%

?主力店占的比重較大，達(dá)到50%以上，這使得租金收益上受到影響，但也保障了商業(yè)的正常運(yùn)營。?在年限上，可自由調(diào)節(jié)的商鋪年限占到60%，較為合理。?年增長率上，4%以下的占了60%，比重較大，且大多是不易自由調(diào)了的商鋪。綜合小評(40.05)主力店較多，運(yùn)營有保障，收益會降低。組合二零售餐飲娛樂占比55%：30%：15%業(yè)態(tài)名稱面積占比租金水平年限年遞增率百貨商場15%15153%超市7%12154%餐飲30%4554%休閑娛樂15%4055%電器城8%25104%生活類配套25%7037%

?減少主力店的面積，增大餐飲娛樂的比重，是組合二的調(diào)整方向。?以餐飲娛樂為中心，租金略微上調(diào)，年遞增率不變。?可供自己調(diào)節(jié)的商鋪面積為70%，機(jī)動性較好。綜合小評(42.09)主力店適中且全，各業(yè)態(tài)較平均。組合三零售餐飲娛樂占比47%：35%：18%業(yè)態(tài)名稱面積占比租金水平年限年遞增率百貨商場————————商場類超市16%15154%餐飲35%4554%休閑娛樂18%4055%電器城6%25104%生活類配套25%7037%

?不進(jìn)行百貨店招商，增大餐飲和娛樂，著力打造美食一條街和娛樂城的商業(yè)項目。?零售類的業(yè)態(tài)只要針對本區(qū)域常住居民。?減少電器面積增大商超面積。綜合小評(44.35)餐飲比重超過黃金比例，以餐飲娛樂為主題。業(yè)態(tài)組合定位從項目收益、風(fēng)險的角度上考慮，組合三勝出。組合對比組合名稱占比適宜度組合系數(shù)平均租金平均年限平均年遞增率組合一差距大,零售比重大40.0533.838.834.5%組合二比較適中42.0934.58.834.5%組合三餐飲比重大44.35397.64.8%綜合評析通過對比我們可以看出組合三在各個方面略優(yōu)于組合二和組合一，因此我們選擇組合三作為整體業(yè)態(tài)組合的藍(lán)本。但組合三餐飲比重大，因此項目整個商業(yè)中，餐飲的規(guī)劃招商尤其重要，是項目運(yùn)營的亮點。最后，根據(jù)業(yè)態(tài)組合方案確定具體的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局。以實際出發(fā)，適當(dāng)超前與創(chuàng)新?與商業(yè)主題定位相一致?與項目商業(yè)主要功能相一致?主力店面積占比與普通商家面積占比要合理，既要保證租金的收益，又要保證商業(yè)運(yùn)營順利?充分考慮各業(yè)態(tài)之間的關(guān)系，達(dá)到互補(bǔ)互助?以消費者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實際購買力

?考慮地塊商業(yè)的位置和商家的關(guān)系?保證主力店位置能夠引到人流聚集和帶動的作用業(yè)態(tài)規(guī)劃原則餐飲

本項目的最主要的業(yè)態(tài)，是整個商業(yè)的亮點業(yè)態(tài)。集河南名吃于一街，打造洛陽餐飲市場最有影響力的地方。休閑娛樂

豐富休閑娛樂業(yè)態(tài)，填補(bǔ)市場空白零售

以周邊消費者為主，生活類配套服務(wù)性零售業(yè)態(tài)為，服飾鞋子箱包為輔。業(yè)態(tài)規(guī)劃方向餐飲是重點，休閑娛樂是補(bǔ)充，零售是配套。針對婦女與兒童的消費方式負(fù)一層業(yè)態(tài)規(guī)劃?兒童樂園、美食廣場、家居廣場是本層的主力商家，分別置于東、中、西三面，達(dá)到主力店帶動客流與小商家互享。?市沿街商鋪及位置較好的地方設(shè)置承租能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，提高租金的同時，提升本層的整體形象。?服務(wù)配套類業(yè)態(tài)與住宅區(qū)相聯(lián)，使本項目固定居住居民的消費自然過渡到主商業(yè)區(qū)零售為主，提升租金收益首層業(yè)態(tài)規(guī)劃?家電城與生活超市是一層的主力店，分別置于東西兩側(cè)，用來吸納客流。?生活超市置于東側(cè)，不僅可以對項目以東的居民進(jìn)行輻射，還可以輻射到西部居民和學(xué)生，使二者之間客流交叉，帶動零售業(yè)態(tài)。?家電城因?qū)儆谀康男韵M業(yè)態(tài)，所以置于商業(yè)體內(nèi)街，便于吸引人流。?沿街商業(yè)布置了承租能力強(qiáng)，形象好的業(yè)態(tài)。?中心內(nèi)街以品牌服飾為主，是整個商業(yè)中心中零售區(qū)域最多的地方。多主力店多業(yè)態(tài)立體式吸納客流二層業(yè)態(tài)規(guī)劃?家電城與生活超市依然與一層業(yè)態(tài)規(guī)劃的位置相同，擴(kuò)大生活性業(yè)態(tài)的需求，定位區(qū)域性消費。?增加主力店數(shù)碼賣場，一方面與家電客群有良好的關(guān)聯(lián)性；另一方面滿足區(qū)域市的空白。?餐飲業(yè)態(tài)增大，并置于二層位置較佳的區(qū)域，一方面為了提高租金收益，另一方面要打造河南名吃城這張商業(yè)名片。洛陽名吃集一街，一城之人皆向往三層業(yè)態(tài)規(guī)劃?著力打造河南名吃城，匯集河南特色名吃、小吃，把此業(yè)態(tài)作為整個商業(yè)的核心業(yè)態(tài)來運(yùn)作。?為了配合餐飲業(yè)，在商業(yè)的東部規(guī)劃了電影院，使得就餐之后可以直接休閑一下，同時也為影院配置了休閑食品和零嘴。娛樂休閑為主，填補(bǔ)市場空白四層業(yè)態(tài)規(guī)劃?四層商業(yè)以娛樂為主，是整個商業(yè)的大配套，達(dá)到購物、餐飲、娛樂三位一體的現(xiàn)代立體式消費。?同時在四層還為娛樂休閑業(yè)態(tài)配置了餐飲和零食，豐富主力店延伸性的業(yè)態(tài)，滿足人性化需求。便利性生活服務(wù)型業(yè)態(tài)沿街商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃便利店、煙酒店、藥房、眼鏡店、診所、餐飲、熟食店、理發(fā)店、洗衣店、美容館、孕嬰用品店、奶粉店、銀行、通信、彩票、茶樓、裝飾中心、窗簾布藝、燈飾、雜貨店等

業(yè)態(tài)服務(wù)客群區(qū)域居民、學(xué)生。本項目居民及周邊1公里之內(nèi)的常住居民。生活超市及家電名吃一條街輻射全洛陽愛好當(dāng)?shù)孛朗车某载?、外地旅游者、學(xué)生。綜合零售區(qū)填補(bǔ)市場空白，主要輻射區(qū)域居民。休閑娛樂本地居民為主，美食是亮點

擬引進(jìn)主力商家擬引進(jìn)的主力商家分類零售類家電永樂生活超市好又多餐飲類中西餐肯德基、德克士、客香來美食廣場食通天名吃一條街洛陽當(dāng)?shù)靥厣拿?、小吃咖啡廳迪歐咖啡、上島咖啡休閑娛樂類影院大地院線、奧斯卡影院兒童樂園歡樂堡、大未來

自持占比的一點建議

建議自持的商業(yè)面積控制在25%—30%之間自持比例建議自持比例銷售收入銷售壓力融資方面方案一15%方案二20%方案三25%方案四30%方案五40%?城市通常一個商業(yè)地產(chǎn)項目，自持部分比例往往在30%左右較為合理，而具體的比例視區(qū)域商業(yè)情況而定。?從右側(cè)表中可以看出，自持比例越大，銷售的壓力就越小，企業(yè)融資方面更強(qiáng)。?方案三在五種占比設(shè)想中較為適中，在資金收益、銷售壓力和融資方面找到平衡點，因此我們建議，本項目的商業(yè)自持比例可依照方案三的藍(lán)本進(jìn)行略調(diào)。

總體原則：東側(cè)自持西側(cè)銷售；高樓層自持低樓層銷售；主力店自持街鋪銷售。自持部分商業(yè)分布?總體來說，自持部分有，二層?xùn)|部區(qū)域、三層?xùn)|部區(qū)域和四層的全部；一層的全部及二三層自持外的其他區(qū)域全部用于銷售；地下一層原則上用于自持，若在政策層面銷售沒有問題，建議銷售，不用做自持。

自持部分商業(yè)分布原因：項目東部區(qū)域是商業(yè)價值較低的區(qū)域，前期應(yīng)當(dāng)自持，且區(qū)域規(guī)劃的都是主力店，租金收益較為穩(wěn)定；四層屬高樓層價值不高，且全部為休閑娛樂區(qū)域，能夠帶來較多的人氣，同時在招商的能夠有效的與商家在入駐條件上靈活把握。雖如此，我司認(rèn)為近十萬方的商業(yè)體在本區(qū)域立項仍存在一定的風(fēng)險。原因如下：不得不說的話由此本案項目商業(yè)將面臨三個問題需要解決。說明問題一：建設(shè)市級商業(yè)體是否可行？問題二：如不合適，應(yīng)做什么樣的商業(yè)？商業(yè)規(guī)模又是多少？問題三：如何利用商業(yè)帶動整個項目？總分100分90分以上優(yōu)秀80-90分優(yōu)良70-80分良好60-70分及格50-60分差50分以下較差?城市總體規(guī)劃?商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃?地塊客流車流?地塊交通道路?城市公共設(shè)施?地塊可視效果?區(qū)域人口密度?區(qū)域人均可支配收入?區(qū)域商業(yè)飽和度指數(shù)?區(qū)域內(nèi)商業(yè)競爭對手評分體系10151071051015108總分：100分影響因素得分為了更好的研究地塊建設(shè)大宗商業(yè)的可行性，我們對影響地塊商業(yè)的主要因素建立了評分體系，更直觀的了解地塊商業(yè)價值度。

評分標(biāo)準(zhǔn)：核心發(fā)展區(qū)8分重點發(fā)展區(qū)6分成熟商業(yè)區(qū)10分優(yōu)化發(fā)展區(qū)4分核心區(qū)優(yōu)化發(fā)展區(qū)成熟城區(qū)影響力：城市總體規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力。項目符合城市總體規(guī)劃是最基本的要求。項目得分：在規(guī)劃導(dǎo)向下，本地塊處于城市邊緣，遠(yuǎn)離成熟商業(yè)區(qū)和核心區(qū)，結(jié)合城市發(fā)展的大環(huán)境。綜合評分3分。本項總分：10分；項目得分3分城市總體規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域

評分標(biāo)準(zhǔn)：核心商業(yè)區(qū)15分中心商業(yè)區(qū)12分副中心商業(yè)區(qū)10分區(qū)域商業(yè)中心8分社區(qū)商業(yè)中心5分影響力：符合城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，是項目投資決策獲得成功的基本保障。政府為了配合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，必然將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜，商業(yè)項目只有符合規(guī)劃要求，才能事辦功倍。項目得分：規(guī)劃明確特別的指出，區(qū)域內(nèi)限制建設(shè)大型商業(yè)；同時根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點布局的規(guī)劃方向，本項目的產(chǎn)品遠(yuǎn)景規(guī)劃與政策背道而馳，且本地塊目前商業(yè)氛圍較弱。綜合得分6分。本項總分：15分；項目得分6分商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃根據(jù)《洛陽中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃2011-2020》規(guī)劃，市區(qū)商業(yè)功能區(qū)將按等級劃分為市級、區(qū)級、社區(qū)級三級體系，確定的城市中心城區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為“一核四主四副二十區(qū)”?！耙缓恕奔绰尻栃聟^(qū)商貿(mào)核心區(qū)；“四主”即西工區(qū)、澗西區(qū)、老城區(qū)、伊濱區(qū)的四個市級主商業(yè)中心?！八母薄奔此膫€市級副商業(yè)中心。分別為王城大道-九都路商業(yè)中心、南昌路-麗春路商業(yè)中心、九都東路-啟明南路商業(yè)中心、道北商業(yè)中心；其中九都東路-啟明南路商業(yè)中心以商貿(mào)為主、功能完善、檔次適中的洛陽東部地區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)中心區(qū)?！岸畢^(qū)”即二十個區(qū)級商業(yè)中心。金谷園區(qū)級商業(yè)中心、紅山區(qū)級商業(yè)中心、七里河區(qū)級商業(yè)中心、谷水區(qū)級商業(yè)中心、聚客隆區(qū)級商業(yè)中心、九都東路-定鼎南路商業(yè)中心、東花壇區(qū)級商業(yè)中心、華夏路區(qū)級商業(yè)中心、高新區(qū)北方區(qū)級商業(yè)中心、大學(xué)城區(qū)級商業(yè)中心、鄭西高鐵洛陽龍門站區(qū)級商業(yè)中心、安樂區(qū)級商業(yè)中心、李樓區(qū)級商業(yè)中心、豐李區(qū)級商業(yè)中心、龍門區(qū)級商業(yè)中心、白馬寺區(qū)級商業(yè)中心、吉利區(qū)級商業(yè)中心，以及伊濱區(qū)東、中、西三個商業(yè)帶形成的3個區(qū)級商業(yè)中心。

影響力：有效客流的數(shù)量決定未來商業(yè)營動的先決條件。地塊可達(dá)性越高，商店越容易引起客流的重視，他們來店購物的可能性就越大?？土鞯诌_(dá)的方式主要有三類：步行、乘坐公共交通工具、自駕車。項目得分：本項目客流、車流相對中心城區(qū)懸殊較大，其中步行客流量最小，且基本在情人橋向南反流。項目周邊居住人群多以城中村、單位家屬區(qū)，且地塊地處城市邊緣，客流經(jīng)至此地多分流至啟明路。對照同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，由上圖客流情況來看本案項目。綜合得分4.5分。本項總分：10分；項目得分4.5分地塊車流客流項目標(biāo)準(zhǔn)客流類型人流量（h/千人）得分客流類型人流量（h/千人）標(biāo)準(zhǔn)分步行0.60.5步行5.03簡易/公共交通工具5.02.5簡易/公共交通工具8.04自駕車6.05自駕車10.08其他方式無0其他方式無7

影響力：地塊交通道路條件是每個商業(yè)項目必須關(guān)注的，它不僅是一個商業(yè)地產(chǎn)項目與外界聯(lián)通的窗口，同時道路也已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)項目不可分割的一部分。商圈的輻射力越大，越需要項目周邊有非常完善、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)來維系。項目得分：地塊雙邊臨路，均為又向四車道。啟明南路情人橋有隔離欄影響通行，中州路有少量隔離欄。綜合評分5分。本項總分：7分；項目得分5分地塊交通道路地塊雙邊臨路地塊三邊臨路地塊四邊臨路交通道路評分表雙向兩車道2分雙向二車道2雙向二車道2雙向四車道4分雙向四車道4雙向四車道4雙向六車道7雙向六車道7分雙向六車道7

影響力公共配套設(shè)施是客流易達(dá)性的保障，也是客流匯集的保障。成功商業(yè)地產(chǎn)項目大多得益于其完善的公共配套設(shè)施。項目得分：地塊周邊整體公共設(shè)施相對城中心區(qū)較差，餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。綜合評分4.5分本項總分：10分；項目得分4.5分區(qū)域公共設(shè)施分類成熟商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分項目得分公共交通105餐飲住宿84休閑娛樂102行政服務(wù)64文體教育65金融服務(wù)82影響力：項目能見度的高低是引起消費者消費的第一要求.因此看到是商業(yè)的第一要求。因此地塊應(yīng)當(dāng)從各個角度去直觀的分析項目的可視性，并進(jìn)行量化的評估。項目得分：地塊處于十字路口，整體可視性較強(qiáng)，特別是北邊和西邊。但地塊周邊高壓線會對本項目可視效果造成一定的影響。綜合評分3.5分本項總分：5分；項目得分3.5分地塊可視效果地塊可視效果評分表東西南北可視度得分可視度得分可視度得分可視度得分看見主體<10%2看見主體<10%2看見主體<10%2看見主體<10%2看見主體20%-40%3看見主體20%-40%3看見主體20%-40%3看見主體20%-40%3看見主體40%-80%6看見主體40%-80%6看見主體40%-80%6看見主體40%-80%6看見主體80%-100%10看見主體80%-100%10看見主體80%-100%10看見主體80%-100%10地塊建筑可視效果觀察方向東西南北看見主體40%-80%5看見主體40%-80%6看見主體20%-40%3看見主體80%-100%10影響力：人口密度高的地方,往往也是一個城市經(jīng)濟(jì)比較活躍的區(qū)域和消費能力比較強(qiáng)的區(qū)域。在人口密度比較高的地區(qū)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目建成開業(yè)后，因為周邊有龐大的基礎(chǔ)消費群體支撐項目的運(yùn)營，項目要取得成功也就相對比較容易，這樣就大大降你了項目的開發(fā)運(yùn)營的風(fēng)險。項目得分本項目地處市區(qū)邊緣，且地塊周邊多以城中村與學(xué)區(qū)家屬院為主，人口密度相對較低，未來輻射力不足以輻射其他城區(qū)，支撐10萬平方米商業(yè)有很大的困難。綜合評分5分。本項總分：10分；項目得分5分區(qū)域人口密度成熟商業(yè)區(qū)人口密度標(biāo)準(zhǔn)本案人口密度評分人口密度評分核心商圈>5<20萬人2分4~5萬人1次要商圈>20<30萬人4分5~12萬人2邊緣商圈>30<50萬人7分12~20萬人4覆蓋商圈>50萬人10分>20萬人0注地本地塊人口密度評估的標(biāo)準(zhǔn)，按照核心商圈1公里范圍內(nèi)，次要商圈按照3公里以內(nèi)，邊緣商圈按照3公里以上的標(biāo)準(zhǔn)來計算。影響力開發(fā)一個商業(yè)地產(chǎn)項目，不僅要著眼于城市總體的人均購買力和發(fā)展水平，最重要的還是要掌握本區(qū)域尤其是核心商圈范圍內(nèi)的人均可支配收入狀況。選擇在基礎(chǔ)消費群的人均可支配收入高，消費能力強(qiáng)的區(qū)域，意味著成功的機(jī)會越大，風(fēng)險較小；反之成敗的可能性很大。項目得分瀍河區(qū)在洛陽市各區(qū)域人均可支配收入略顯遜色，較之洛陽市平均水平略高。現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，區(qū)域消費潛力較好。綜合評分11.5分。本項總分：15分；項目得分11.5分區(qū)域人均可支配收入項目商圈內(nèi)人均可支配收入數(shù)據(jù)表商圈人均收入洛陽市人均收入洛陽市GDP全國GDP收入比值系數(shù)值項目得分202012016335441333241.0021.06411.5影響力開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)位于飽和的商圈或已經(jīng)超過飽和度的商圈，就會面臨較大的經(jīng)營太力和開發(fā)風(fēng)險。而選擇飽和度較低的商圈，就會有很大的市場機(jī)會，風(fēng)險也就相對會比較小。項目得分由上述表中可以直觀看出，區(qū)域商業(yè)飽和度較低，市場機(jī)會較大。綜合評分8分。本項總分：10分；項目得分8分區(qū)域商業(yè)飽和度指數(shù)人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域人均商業(yè)面積一線城市人均商業(yè)面積1.2㎡/人以上瀍河區(qū)人均商業(yè)面積0.48㎡二三線城市人均商業(yè)面積0.8-1㎡/人左右四線城市人均商業(yè)面積0.6-0.8㎡/人商業(yè)飽和度數(shù)據(jù)表商圈人口年人均購買力商業(yè)物業(yè)面積年均營業(yè)額飽和指數(shù)系數(shù)值得分17.7萬14956元85000㎡14600元/㎡31144元/㎡0.4698注:系數(shù)值越小表明飽和度指數(shù)越高，商圈的飽和度越低，項目的風(fēng)險越小；反之就越大。影響力了解地塊競爭對手的情況，是商業(yè)地產(chǎn)項目在進(jìn)行投資決策之前要進(jìn)行詳實的調(diào)查和評估。一方面要評估核心商圈內(nèi)競爭對手的規(guī)模，規(guī)模太小構(gòu)不成威脅的不作為評估對象；另一方面要評估核心商圈內(nèi)競爭對手離項目的距離，距離越近影響越大，反之就越??；另外要考慮時間方面的因素，特別是項目開業(yè)前后兩年內(nèi)將要出現(xiàn)的競爭對手將對項目造成的影響。項目得分綜上所述，綜合評分7分。本項總分：8分；項目得分7分區(qū)域商業(yè)競爭對手項目評析地塊周邊暫無競爭對手的影響。目前恒大綠洲、君河灣等以住宅產(chǎn)品為主的項目，只有少量的住宅，無大型商業(yè)集群，不視為競爭對手。隨著區(qū)域入駐率的提高，消費水平的提升，未來可能會出現(xiàn)與本項目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃相似的商業(yè)物業(yè)，但在時間差上可避免一定的影響。

項目總得分58分。市級商業(yè)體有較大的投資風(fēng)險可行性評估小結(jié)一個商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險大不大，是否可行，關(guān)鍵是在于各個元素的組合分值。本項目總得分58分，開發(fā)市級商業(yè)體風(fēng)險較大，建議不要建設(shè)近10平方米的市級商業(yè)中心。注：<50項目原則上不予考慮50-70項目應(yīng)慎重考慮>70項目原則考慮實施既然地塊建設(shè)市級商業(yè)綜合體存在一定的風(fēng)險，那么什么商業(yè)類型才適合本地塊？通過對區(qū)域商業(yè)的認(rèn)識和了解，我們認(rèn)為項目應(yīng)當(dāng)是......社區(qū)級特色商業(yè)街區(qū)?商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃：商貿(mào)集群區(qū)，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)?區(qū)域?qū)傩裕荷虡I(yè)中心邊緣化，大型商業(yè)認(rèn)知度低?地塊屬性：區(qū)域中心，通達(dá)性好

?消費力：居民密度較高，消費水平較好

?區(qū)域業(yè)態(tài)：日常生活必需品為主，缺乏特色業(yè)態(tài)商業(yè)類型定位地塊商業(yè)類型定位：社區(qū)級特色商業(yè)街區(qū)，高于純粹的社區(qū)商業(yè)，低于區(qū)域級商業(yè)中心。盈邁視角定位依據(jù)區(qū)域?qū)傩允侵攸c，人口特征是基礎(chǔ)?服務(wù)主要人口：10萬以下?服務(wù)核心半徑：2公里以內(nèi)?總規(guī)模：3萬-5萬平方米

?消費主體：區(qū)域內(nèi)常住居民，對外輻射力弱

?交通時間：步行15分鐘可到達(dá)

?業(yè)態(tài)規(guī)劃：生活用品為主，與區(qū)域人文相關(guān)的特色業(yè)態(tài)為輔

?扮演角色：區(qū)域最大的商業(yè)配套、居民認(rèn)知度高社區(qū)級特色商業(yè)街區(qū)特點本項目建設(shè)社區(qū)型商業(yè)的體量多少才合適？規(guī)模定位考慮因素?區(qū)域商業(yè)市場容量?項目商業(yè)屬性?人口數(shù)量和特征

?區(qū)域人均商業(yè)面積

?網(wǎng)點規(guī)劃?項目自身條件?項目影響力及輻射力考慮因素人口特征及分布轄區(qū)總面積34.8平方公里，全區(qū)總?cè)丝?7.7萬，屬少數(shù)民族雜居地區(qū)，全區(qū)居住22個民族，其中回族人口2.8萬，占總?cè)丝诘?6.7%。本案較為集中的居民區(qū)回族鄉(xiāng)少數(shù)民族人口多，人口密度相對較大ABCA.正骨醫(yī)院B.林校，財經(jīng)學(xué)院、洛一高C.金海馬、名車苑

零售店+餐飲店+超市+雜貨店+便利店+休閑娛樂+配套服務(wù)共計商業(yè)面積約85000平方米。注:區(qū)域類專業(yè)市場面積不納入計算之內(nèi)區(qū)域商業(yè)容量區(qū)域零售人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積=商業(yè)物業(yè)總營業(yè)面積/區(qū)域內(nèi)常住人口=85000㎡/177000人

=0.48㎡/人人均占有零售商業(yè)面積0.8-1.2平方米國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的一個參照值，就本區(qū)域而言0.48還處于一個相對較低的水平。但考慮區(qū)域特征和消費力，區(qū)域商業(yè)面積上升的浮幅會緩慢進(jìn)行。

政府的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃在此區(qū)域無明確規(guī)劃，大大降低了項目商業(yè)的輻射范圍。網(wǎng)點規(guī)劃影響地理區(qū)位影響項目處于洛陽市核心商業(yè)集群的邊緣，在無特色經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)劃下，很難形成較大范圍的輻射。項目輻射能力區(qū)域的影響力整個瀍河區(qū)給洛陽人的印象是低端、邊緣化區(qū)域，大型商業(yè)體的建立很難對洛陽傳統(tǒng)商業(yè)進(jìn)行改變，影響力不強(qiáng)。輻射范圍不大

偏外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積占比在2%-5%之間，本案建議選擇4.5%作為計算依據(jù)。商業(yè)屬性自身條件根據(jù)現(xiàn)有項目規(guī)劃，居住面積55萬方，近3700戶，12000人。項目商業(yè)屬性偏外向型商業(yè)若以本案面積作計算，其商業(yè)規(guī)模為：55萬㎡*4.5%=25000㎡項目本身需要配套的商業(yè)面積為:12000人*0.6㎡/人=7200㎡

建議本項目的商業(yè)總面積3.5-4.5萬平方米根據(jù)區(qū)域特征和消費力，我們初步定位本區(qū)域的零售人均商業(yè)面積為0.6-0.8，低于一般居住區(qū)商業(yè)指標(biāo)。177000*0.6=106000177000*0.8=141600城市縣城主商業(yè)體面積合理范圍在10-14萬平米之間。.項目商業(yè)規(guī)模建議區(qū)域目前商業(yè)面積較為合理的區(qū)間目前經(jīng)營的零售商業(yè)面積根據(jù)調(diào)研我們得知，區(qū)域現(xiàn)有零售類經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)總面積約85000平方米。其他考慮項目自身的商業(yè)配套面積7200平方米。競爭對手的商業(yè)面積的投放使入，擬以2萬平方米計。本案商業(yè)=14萬㎡-85000㎡+7200㎡-2萬㎡=44000㎡我們的客戶群體在哪里？客戶性質(zhì)與客戶區(qū)域分析?經(jīng)營戶：本項目商業(yè)的第一主力客戶，以經(jīng)營為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢是他們關(guān)注的核心，同時也注重商鋪的投資價值和可變現(xiàn)能力。?投資戶：本項目商業(yè)的第二主力客戶，以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購買的最主要因素，同時商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點。客戶分析?洛陽市各主力商圈商家為主要客戶群。他們對商業(yè)地塊位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對區(qū)域商業(yè)價值有自己的判斷。?次要客戶群體，洛陽市個體品牌的經(jīng)營者以及其它區(qū)域的投資。客戶區(qū)域客戶性質(zhì)?比較講信用，但更能追求個人利益?尋求更大發(fā)展，積累更多財富?經(jīng)營商業(yè)的同時更注重文化品位?商業(yè)意識強(qiáng)，財富意識濃厚，具備高超投資或經(jīng)商技能客戶特點投資者決策分析?地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)氛圍、開發(fā)商實力、主體規(guī)劃、價格、廣告力度、配套設(shè)施等。?客戶存在購買恐懼。對商鋪價值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競爭等。?區(qū)域內(nèi)有經(jīng)營不良好的類似商業(yè)。

?開盤后老客戶對購房的影響力大?？蛻舴治鐾ㄟ^對沿街商家的訪談和對商業(yè)銷售的了解，我們歸納了幾點影響客戶購物商鋪的要素。

客戶定位21?職業(yè)特征：泛權(quán)利公務(wù)人員、經(jīng)商人員?投資目的：增值保值、經(jīng)商?投資關(guān)注點：區(qū)位、發(fā)展?jié)摿?、商業(yè)氛圍

?職業(yè)特征：外出經(jīng)商人員、本地個體經(jīng)營戶?投資目的：升值、養(yǎng)老、經(jīng)商?投資關(guān)注點：區(qū)域潛力、商業(yè)氛圍

?職業(yè)特征：外地人生意人?投資目的：投資升值、經(jīng)商?投資關(guān)注點：發(fā)展?jié)摿?、商力氛?重要客戶——偶得客戶——以洛陽區(qū)域作為標(biāo)桿，主抓市場主流投資群體核心客戶——銷售策略洛陽市常見的幾種商鋪銷售策略銷售策略商業(yè)地產(chǎn)的銷售策略具體是根據(jù)具體的項目屬性而定的，通常街鋪以純銷售為主，銷售難度挺大的或百貨類商鋪通常以帶租約銷售和返租銷售為主。銷售方式特點優(yōu)點缺點適用類型純銷售直接銷售，不采用任何形式和承諾短期內(nèi)回籠資金，無經(jīng)營壓力產(chǎn)權(quán)分散，主力店難以進(jìn)駐；無整體規(guī)劃和布局街鋪或者是商業(yè)體量少，競爭不激烈?guī)ё饧s銷售先招商后銷售保證前期商業(yè)形象，快速回籠資金，業(yè)主短期內(nèi)收益穩(wěn)定后期經(jīng)營難度較大，租金難以達(dá)到投資者的期望有大量主力店進(jìn)駐，業(yè)主無需擔(dān)心收益的商鋪短期返租銷售一般是3-5年前期由開發(fā)商統(tǒng)一招商運(yùn)營，穩(wěn)定業(yè)主的投資信心承擔(dān)3年返租補(bǔ)貼，以及相關(guān)的法律責(zé)任百貨商場長期返租銷售10年以上降低投資門檻，擴(kuò)大客戶層面，加