房地產工程質量缺陷及對策課件

房地產工程質量缺陷及對策(ppt)優(yōu)選房地產工程質量缺陷及對策目錄1、客戶投訴分類及統(tǒng)計規(guī)律2、屋面與露臺滲漏3、門窗及框邊滲漏4、外墻面滲漏5、衛(wèi)生間及管道滲漏6、地下室防裂與滲漏7、墻地面裂縫8、外立面裝飾9、成品保護與驗收10、工程質量管理體系1.1客戶服務系統(tǒng)CRM投訴問題分類類別一類級別營銷服務銷售服務、合同履行、簽約過程、產品交付、投訴處理、調研與回訪、安全、保潔、環(huán)境維護、維修維護、社區(qū)活動規(guī)劃設計小區(qū)規(guī)劃、園林景觀、單元結構、智能化、設計交底工程質量結構部件、外維護、內裝飾、廚衛(wèi)、設備、智能化、小區(qū)配套、環(huán)保物業(yè)維修維護放在服務類質量問題直接反應的現象可能造成的影響及后果滲漏水問題

屋面、露臺防水對業(yè)主裝修、入住造成較大影響。廚衛(wèi)滲漏水問題對下戶業(yè)主造成很大影響,部分上戶業(yè)主不積極配合維修。墻面滲水維修困難,反復發(fā)生。窗框、門框滲水維修影響業(yè)主精裝修臺面等。一步臺排水不暢，雨水進入室內造成室內木地板大面積被泡等嚴重后果。CD組團采光井沒有排水地漏雨水倒灌損壞業(yè)主地下室裝修、物品。地下室外墻面未做防水這是地下室滲水的根本原因。照明系統(tǒng)受潮、進水容易造成短路。暖氣、給排水問題

施工與圖不符，裝修誤傷管線造成嚴重漏水。地埋暖氣管有多處接頭漏水隱患，一旦發(fā)生將造成嚴重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角處；弱電系統(tǒng)設備均在地下井內容易進水受損。暖氣片漏水漏水造成很大損失。熱水管（PPR管）施工過程中熱熔處理不好漏水造成很大損失。供水水壓不夠，熱水器打不著火強弱電問題電表爆炸造成惡劣影響。1.2、質量投訴現象及影響質量問題反映出的現象可能引起的后果其它質量問題

承重墻跑模裝修很難處理。墻面裂縫維修費時費力。地面裸露暖氣管容易破壞管線。衛(wèi)生間、廚房服務陽臺墻、地面空鼓影響防水效果?；靥钔敛粚嵐芫€脫落，散水臺斷裂。陽光室底部保溫脫落容易脫落傷人。露臺、一步臺、陽光室抹灰層空鼓容易脫落傷人。外墻磚空鼓容易脫落傷人。外墻面返堿、外墻磚顏色不一致影響外立面。鐵藝防銹處理不到位容易損壞，影響外立面?；▓@土層深度滿足植草需求，植樹不好成活影響景觀項目施工問題影響土建問題墻、地面、天花不平整，誤差較大裝修困難，影響使用門洞不垂直，兩側墻厚度不一裝修困難，影響使用跑模、空鼓、裂縫影響使用回填土不實外墻磚返堿圖A圖B圖C影響使用滲漏水問題廚衛(wèi)、露臺、服務間窗框、墻面、煙道、管井等多處圖A至圖H對業(yè)主裝修、入住造成較大影響門窗問題門窗變形、五金件不靈活、開關不暢、膠條不實影響使用中空玻璃內有雜質等無法清理管線問題采暖井跑水造成經濟損失，影響居住和使用地埋暖氣管預埋前有損壞并有多處接頭，接頭處滲漏圖A圖B滲水，造成裝修損失，影響居住暖氣供回水管接反；暖氣管與自來水管串接無法采暖給排水問題衛(wèi)生間下水管脫節(jié)漏水，無法使用衛(wèi)生間下水管內大量施工垃圾堵塞，無法使用熱水管（PPR管）施工過程中熱熔處理不好，熔接過度易造成管堵，熔接處易滲漏自來水管與中水管接錯，自來水管與熱水管或暖氣管接通無法使用熱水及取暖冷水管漏水；陽臺、露臺、衛(wèi)生間地漏堵塞戶內返水部分坐便器與墻壁距離過近無法安裝潔具強弱電問題電線未穿管；CD組團使用臨時用電燒毀業(yè)主電表電線接串，一個開關控制多個燈開關與燈不能對應，影響使用門磁、窗磁安在室內，安裝位置有誤無法使用1.3“某工程”房屋交付客戶投訴統(tǒng)計（420戶）數據來源：（截止12月25日，420戶A區(qū)入伙收樓書投訴記錄）合格工程客戶滿意門窗工程：1.32條/戶土建裂縫：0.19條/戶裝飾工程：0.39條/戶給排水：0.05條/戶土建滲漏：0.20條/戶建議：建立高于普通工程質量驗收標準的公司級驗收指標，用于提高工程質量驗收標準，爭取一次達到（或接近）客戶要求，降低投訴率。1.4、“某工程”客戶投訴問題統(tǒng)計墻地面、門窗、滲漏是三座大山1.5“某工程”2005年上?！胞溕迸c“卡努”臺風過后1.6

“某工程”2005年上?！胞溕迸c“卡努”臺風過后1.7從投訴統(tǒng)計中尋找工程質量控制點

2、裂縫3、成品保護1、滲漏4、維修處理的效率4大客戶投訴問題2、屋面與露臺滲漏2.1案例：屋面與露臺墻根滲漏2.2案例：雨天不漏晴天漏水順著女兒墻面滲入防水層下的保溫層內這是某戶露臺積水未排完的情況，露臺三面高過陽臺門檻，且無泄水孔，一旦堵住只有朝室內流室內這里最低建議：水落管設計時要多考慮非正常情況，尤其上海暴雨較多，而且使用中也會有意外發(fā)生2.3案例：屋面露臺積水、排水不暢2.4：案例：室內外無高差，水倒灌入戶案例：C型露臺、ABD型進戶平臺，都因為沒有留足夠的高差，且無底檻，用戶裝修后內外高差一樣，甚至要略高，下雨時倒泛水。石材貼完就跟門檻一樣高這兒也是，貼完面磚就和鋁合金門下檻差不多了建議：設計時充分考慮實際使用中的情況2.5案例：砌體墻直接落在樓板上，無混凝土導墻2.6：案例：過多的屋面反梁設置露臺大多是下有房間、梁上反的做法，這樣的做法對下一層的空間感覺有利，但給施工、防滲漏以及露臺的裝修使用帶來很多隱患。露臺反梁部分采用膨脹珍珠巖填起，上面是卷材，從基層做到面層過程較長，過程中珍珠巖一旦受潮，水蒸汽始終都在夾層中，早晚是個隱患四面反梁，好像一個水池，但下面是室內2.7案例：卷材防水層無法收頭象這里，未卷進下檻，存水試驗不漏下雨漏建議：設計時對于反梁的設置需慎重，實際上，由于聯排的層高較高（尤其底層大廳），下面梁在裝修時是可以解決的；露臺多固然好，太多就過了；今后審圖時對于細部節(jié)點和選材要細。2.8案例：出屋面煙道根部處理馬虎露臺、屋面防水節(jié)點設計處理，如煙道、防水卷邊設計處理，這些部位容易往室內滲水圖A2.9、案例：露臺、屋面防水節(jié)點設計處理，如護欄設計處理，這些部位容易往室內滲水圖B2.10案例：過時的披水板及屋面防水構造設計業(yè)主想搭陽光棚，于是就利用反梁，結果鋁合金地腳打穿防水層，造成滲漏業(yè)主覺得反梁有礙露臺活動于是面磚貼到反梁頂，雨大時水會翻過卷材滲入墻內2.11案例：屋頂花園女兒墻周遍種植物已高于防水線

返回2.12屋面、露臺施工:1.主要是控制結構層不滲漏，防水施工前先進行結構閉水試驗(淋雨檢查)，若有漏點先用防水寶或注漿處理；2.防水施工時要求重點處理細部:泛水,墻根,管邊等女兒墻泛水墻根防水細部2.13屋面防水保溫構造1、結構密實，自防水2、混凝土導墻、反梁3、倒置式屋面防水構造設計4、女兒墻、管根、孔洞節(jié)點優(yōu)先處理5、防水材料必須收口6、排水順暢，防止倒灌3.1案例：門窗框邊滲水3.2案例：門窗框頂部底部滲漏3.3案例：門窗拼縫打膠滲漏

鋁合金窗幾乎所有的接縫部位都存在滲漏的可能性3.4案例：推拉窗無高低腳，雨水倒灌3.5案例：鋁合金門窗水泥砂漿框邊塞縫不密實

發(fā)泡漲出切割，表面防水膜破壞3.6案例：發(fā)泡劑表面防水膜破壞打膠里面空的，發(fā)泡劑斷打3.7案例：打膠太薄輕易拉脫下檻里填的木塊、木屑，發(fā)泡劑打的沒用3.8案例：建筑垃圾填塞底框3.9鋁合金門窗框防水加強層

3.10鋁合金框邊滴水和排水坡

門窗:（1.）留設門檻(出陽露臺門下檻)（2.）門窗框接頭打膠質量門下檻起到防水設防作用門窗框進場時驗收接頭打膠3.11施工過程控制

門窗:（3.）門窗框塞縫后,隱蔽前的交接驗收（4.）外框周邊打膠質量（5.）淋水檢查門窗框周邊塞縫需逐一驗收3.11施工過程控制

3.12門窗淋水檢查方法標準：門窗和墻體采用常壓（0.2-0.3MPA）淋水檢查，淋水管?10PVC管，鉆孔?2@50；同棟摟每批3－4個。時間2小時。全數檢查3.13非打開方法的滲漏處理方案3個主要工序1、內灌漿2、外墻面磚防水勾縫3、外墻面磚防水封閉4、墻面滲漏4.1案例：墻面孔洞與裂縫處滲漏4.2案例：一步臺排水不暢，雨水倒灌浸泡地板。4.3案例：空調平臺未做防水、排水不暢返回4.4案例：地下室線盒滲水損壞業(yè)主已裝修墻面。4.5外墻滲水通道勾縫劑及外墻裂縫是進水的第一通道找平層及粘接層是良好的“小水庫”和滲水通道墻體有不少的缺陷，輕質墻體內水可以到處流動窗戶塞縫質量很難保證窗戶本身漏水也常出現4.6石材掛貼外墻構造

4.7石材墻面壓頂

4.8空調板根節(jié)點

4.9外墻面孔洞堵補

5、衛(wèi)生間與管道滲漏5.1案例：廚衛(wèi)管道滲水

5.2案例：熱水管（PPR管）施工過程中熱熔處理不好，水管熱熔接口容易破、滲水。5.3案例：返潮、發(fā)黑的裝修木門套、木踢板

返回5.4案例：室內采暖管線、各上水管線施工與圖紙偏差太多，業(yè)主裝修損傷管線，造成滲水。5.5案例：照明系統(tǒng)線管受潮、進水、漏電、短路：圖為燈泡內進水，非常危險。5.7案例：預埋供水鋁塑管接頭滲漏返回5.8案例：弱電系統(tǒng)設備均在地下井內，易受潮或被水淹，給檢修帶來困難。廚房、衛(wèi)生間:1.同樣是控制結構層不滲漏，防水施工前先進行結構閉水試驗，逐間檢查,若有漏點用防水寶或注漿處理；2.控制管根、煙道等部位的吊模質量,用膨脹細石砼，必須分兩次澆筑，第一次完成后要求灌水檢查,不合格的打掉重來3.防水施工時要求重點處理細部:管邊,墻根等插入圖片5.9衛(wèi)生間防水施工控制5.10衛(wèi)生間防水構造

5.11管根孔洞堵補

5.12地漏防水節(jié)點

5.13衛(wèi)生間木門根部防水

1、木基層板離開衛(wèi)生間地面50MM，內灌發(fā)泡劑2、門飾面板離開地面5MM，下面打玻璃膠6、地下室裂縫與滲漏防治6.1地下室結構裂縫控制

三個地下室長200米，寬17－53米，是超長大體積混凝土結構設計采用3條后澆帶，混凝土及后澆帶全部摻入HEA外加劑項目中心與監(jiān)理、總包多次洽商討論，并實地考察混凝土泵站將地下室裂縫控制的重點放在：混凝土坍落度（12－14CM）、砂石含泥量、施工控制和養(yǎng)護取消混凝土板內的HEA，僅保留了后澆帶部分的HEA在頂板轉角處增加了抗裂構造鋼筋6.2地下室外墻防水構造

6.3地下室頂面防水構造

6.4地下室地面防水構造

6.5地下室孔洞堵補

7.墻地面裂縫

7.1案例：外墻面裂縫底層懸挑梁上部的垂直縫較明顯，部分外墻可見，約0.3mm。多分布在疊加房底層客廳部位。這些裂縫由于懸挑梁下部地基處理不當（原設計要求填爐渣或聚苯板，實際下部已填實）,實際受力與計算不符造成，部分裂縫內外貫通，直接導致滲漏

7.2案例：內墻、地面裂縫7.3案例：回填土不實,散水臺斷裂。這一類是梁下水平、柱旁豎直縫：縫隨溫度變化明顯，清晨夜晚幾乎看不見，中午溫度高時明顯，一般小于0.3mm。該類縫大部分由于砼或砌塊材質不同，線膨脹系數不同，對溫度變化敏感，多位于外墻兩種材料交界處

打開以后看，鋼絲網按要求做了，但裂縫還是出來此處滲漏有些就是因為內外貫通縫7.4案例：砌體界面裂縫7.5案例：墻體界面裂縫、螺栓孔、腳手眼堵補不密實

7.6控制砌體砌筑質量斜砌砂漿飽滿斜砌前至少放置10天砌筑時間要控制,分四次進行砌塊砌筑前要存放28天,運至樓內存放頂砌斜磚至少10天后進行7.7砌體構造要求要規(guī)范:1.設置構造柱---墻端頭\拐角2.窗臺壓頂砼伸入墻體3.施工洞口過梁設置規(guī)范窗臺砼壓頂兩端伸入墻體至少200.施工洞口設置過梁,并留馬牙槎及構造鋼筋7.8甩漿:(工具采用空壓機)1.粉刷墻面均提前一天甩漿，重點是砼結構面，加強甩漿質量、控制甩漿密度、強度2.磚墻與結構柱相接時，砌筑前在墻體接觸面甩漿，避免豎向磚縫開裂甩點均勻,控制密度及強度7.9貼網:1.墻體與結構梁柱相接處2.過梁和窗臺壓頂的八字角處3.水電予埋管線處墻與梁柱結合處水電線管處外墻鋼絲網(用保溫釘粘貼)拉結筋與壓頂鋼筋拉通窗下口設45°玻纖網，400寬800長。8、外立面裝飾8.1外墻磚返堿，影響外立面（售樓處）圖B8.2外立面墻磚空鼓、脫落，容易傷人，8.3外墻面磚