房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書

錦西花園二期—西延錦繡四川聚仁房地產(chǎn)有限公司和成都航宇房地產(chǎn)有限公司均是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)通過(guò)這些工程的開(kāi)發(fā)，建立了符合市場(chǎng)規(guī)律具有實(shí)效和操作理念和完善的經(jīng)管體系，為公司發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，我們兩家公司合作開(kāi)發(fā)的錦西花園二期(西延錦繡)工程，前期工作已經(jīng)完成，現(xiàn)將本工程詳細(xì)情況及實(shí)施計(jì)劃報(bào)以貴行，以作為貴行分析評(píng)估工程可行性的依據(jù)。我們真誠(chéng)希望能以貴行攜手合作，共創(chuàng)輝煌。第一部分工程簡(jiǎn)況二期商品房牛區(qū)營(yíng)門口鄉(xiāng)紅色村一、三組質(zhì)：商品房住宅開(kāi)發(fā)件工程開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介公司宇房產(chǎn)：成都市成華區(qū)萬(wàn)年場(chǎng)雙橋三幢、裝修等業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)管等業(yè)務(wù)四川聚仁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由省建委批準(zhǔn)，省工商局登記注冊(cè)，具有房地產(chǎn)發(fā)展，公司已經(jīng)具備了科學(xué)的經(jīng)管體系和現(xiàn)代化企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，匯納了業(yè)界精英。公成都航宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由成都市建委批準(zhǔn)、成都市工商局批準(zhǔn)注冊(cè)的房工程效益分析錦西花園二期工程是聚仁公司和航宇公司經(jīng)過(guò)認(rèn)真、全面地市場(chǎng)調(diào)查、分析國(guó)家政策和相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)真歸納總結(jié)錦西花園一、三期工程和其他工程的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上順應(yīng)現(xiàn)代居家呼喚開(kāi)發(fā)的精品住宅小區(qū)，因而準(zhǔn)備工作充分，符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律和房地產(chǎn)發(fā)展形式，符合國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)。的紅色村。羊西線乃是成都交通的一條黃金旅游主干道，也是目前成都市污染較小，最適宜居住的環(huán)境之一。在這一地區(qū)周圍匯聚了眾多著名的小區(qū)名園，已經(jīng)形成了濃厚的商業(yè)氛圍和人文氛圍。輿論氛圍和基礎(chǔ)，有利于工程將來(lái)的宣傳和營(yíng)銷?？傊?，錦西花園二期地處成都市黃金的居住區(qū)域，周邊環(huán)境及交通狀況良好，市政配套設(shè)施相當(dāng)完善。根據(jù)評(píng)估分析，該工程完全具備開(kāi)發(fā)中高檔住宅的客觀條件，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。投資開(kāi)發(fā)錦西花園二期工程完全可行。第二部分錦西花園二期工程可行性分析主要內(nèi)容秉承“踏實(shí)、負(fù)責(zé)、科學(xué)、客觀”的工作作風(fēng)，我們對(duì)錦西花園二期工程進(jìn)行了認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研和周密詳盡的論證分析，認(rèn)為該工程無(wú)論從外部環(huán)境或是內(nèi)部條件都已經(jīng)具備了開(kāi)發(fā)的可能性和可行性。為了更好地論證該工程的情況優(yōu)勢(shì)，我們將從以一、從宏觀經(jīng)濟(jì)背景及房地產(chǎn)發(fā)展形式分析，國(guó)家政策利好為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了新的界貿(mào)易組織。這一歷史性的事件將從根本上改變我國(guó)一部分實(shí)力弱小的經(jīng)濟(jì)實(shí)體必定將在競(jìng)爭(zhēng)中被對(duì)手淘汰或兼并。對(duì)于本來(lái)就風(fēng)云突變的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，入世就意味著更大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。而成都房地產(chǎn)處于西部大開(kāi)發(fā)的中心地位。從近年黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的政策和法規(guī)來(lái)看，十分有利于成以此刺激消費(fèi)需求，推動(dòng)西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展?？梢灾?，在入世之后，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平都將會(huì)和國(guó)際接軌。成都房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)也將從以前的狹隘的區(qū)域性不久前，國(guó)家有關(guān)部門又一次調(diào)整了稅收政策和銀行存款利息，讓稅收和利息再次降低。這一方面顯示了我國(guó)政府在為適應(yīng)入世后情況而努力，另一方面也說(shuō)明國(guó)家正通過(guò)這些措施，進(jìn)一步刺激消費(fèi)，拉動(dòng)市場(chǎng)，以此帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)作為我國(guó)消費(fèi)這一個(gè)主要的消費(fèi)支撐點(diǎn)，也將因此而享受到各種政策的優(yōu)惠待遇。國(guó)家。中國(guó)入世，不僅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重大影響，同樣會(huì)影響著老百姓的生活觀念和消費(fèi)觀念。隨著國(guó)外流行和先進(jìn)的生活觀念的傳入，中國(guó)的消費(fèi)者將會(huì)對(duì)商品房住宅進(jìn)行重新的評(píng)估和審視。歐美風(fēng)格的概念正在被各個(gè)開(kāi)發(fā)商引用和熱炒，也在逐漸被中國(guó)消費(fèi)者接受。而所謂歐美流行風(fēng)不過(guò)是一個(gè)概念的刻意擬造。簡(jiǎn)單而言，這種國(guó)際化趨勢(shì)其實(shí)就是一種規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化和專業(yè)化的復(fù)合。這種復(fù)合的概念極為強(qiáng)烈的打動(dòng)了購(gòu)房者追求時(shí)尚，講究品位的心理，滿足了他們的崇洋欲望。未來(lái)的房地產(chǎn)因?yàn)檫@些消費(fèi)者的情感變化而出現(xiàn)更加寬闊的發(fā)揮空間。2、房地產(chǎn)建筑規(guī)模及規(guī)范正在和國(guó)際流行時(shí)尚接軌動(dòng)適應(yīng)房產(chǎn)新變化的結(jié)果。規(guī)?；词墙梃b和參考國(guó)外的先進(jìn)建筑理念以及規(guī)劃操作通過(guò)導(dǎo)入整合資源的規(guī)劃思路，按照人與自然生態(tài)和諧共存、物質(zhì)需求與精神需求緊區(qū)的范圍內(nèi)對(duì)住宅、市政和公建配套等設(shè)施進(jìn)行總體優(yōu)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，一般會(huì)在理想的地塊上進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)，而必要條件就是交通便捷、配套齊全、功能優(yōu)化。生態(tài)化在于住宅關(guān)注生態(tài)環(huán)保，小區(qū)綠化性強(qiáng)，充分體現(xiàn)“人與自然和諧相處”業(yè)經(jīng)管作為小區(qū)開(kāi)發(fā)的軟件。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須要和人們消費(fèi)需求保持一致應(yīng)該和人們的消費(fèi)觀念保持一致。從更深層次的意義來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要和人們消尤其是入世后的今天，各個(gè)房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，其實(shí)可以看著是對(duì)消費(fèi)者心理和感情的爭(zhēng)奪。這種情況同樣為入世后的房地產(chǎn)事業(yè)提供了更加靈活的發(fā)展空間。三、房地產(chǎn)作為一種投資手段正在被越來(lái)越多的人接受隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)由原來(lái)的單純的滿足人們的居住需求向著其他需求演變。對(duì)一部分投資者而言，房地產(chǎn)是一個(gè)不錯(cuò)的投資領(lǐng)域。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因在于，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展了這么多年，市場(chǎng)環(huán)境正在越來(lái)越成熟。住宅需層的潛在消費(fèi)需求旺盛，消費(fèi)的品質(zhì)和價(jià)位等呈現(xiàn)出多樣化特征。消費(fèi)者的觀念一日趨成熟，其住房消費(fèi)以及投資趨向也開(kāi)始向中、高檔轉(zhuǎn)移，特別是一些注入環(huán)境、生態(tài)概念的地產(chǎn)工程得到了越來(lái)越多的消費(fèi)者。于是房地產(chǎn)作為一個(gè)投資工程，風(fēng)險(xiǎn)正在減弱，利潤(rùn)回收周期不長(zhǎng)，利潤(rùn)也可觀。2、房地產(chǎn)作為一種投資手段的市場(chǎng)前景完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范化，會(huì)有更多的資本投入這一工程之中。特別是現(xiàn)在發(fā)的資金得到更好的保證。著中產(chǎn)階層的增加而變大。同時(shí)，它的相關(guān)帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有直接的推動(dòng)作用。而啟動(dòng)住宅市場(chǎng)，更是國(guó)家大力開(kāi)拓國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的突破口。有關(guān)專家分析到，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。隨著住房制度的進(jìn)一步改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀著無(wú)窮無(wú)盡的生機(jī)活力。國(guó)家的新的降稅降息，將是新一輪房地產(chǎn)高潮到來(lái)前的先兆。仍何一個(gè)有眼光和有抱負(fù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都不會(huì)錯(cuò)過(guò)這個(gè)千栽難逢的好機(jī)遇。第二章成都房地產(chǎn)市場(chǎng)形式分析一、現(xiàn)階段成都房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況和特點(diǎn)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)有著獨(dú)特的個(gè)性，通過(guò)對(duì)成都市中、高檔住宅市場(chǎng)的基本狀況的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)做以下歸納總結(jié)：費(fèi)、窗、防盜門、使小區(qū)規(guī)劃建設(shè)得整潔、美觀、明快，同時(shí)還普遍利用沿街商業(yè)鋪面獲巨額利潤(rùn)。外地開(kāi)發(fā)商紛紛入主成都進(jìn)行規(guī)?；_(kāi)發(fā)，對(duì)本地開(kāi)發(fā)商構(gòu)成了巨大的壓力。同時(shí)，可供開(kāi)發(fā)的地塊正在減少，特別是一環(huán)路以內(nèi)的更是少之又少。二、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)和狀況調(diào)查結(jié)果還顯示出如下成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求通過(guò)數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感度已經(jīng)減弱，而更多追求的是對(duì)靠攏。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，我市市民對(duì)不同戶型住宅的愛(ài)好和接受比較平均，這種情況對(duì)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展帶來(lái)了空間，可以延緩開(kāi)發(fā)商在某一戶型上的激烈競(jìng)爭(zhēng)，避免盲目投資。在整個(gè)中檔價(jià)格戶型中，躍層式是目前比較受歡迎的一種樣式。如表格所不同收入階層對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的期望選擇偏好比較平均個(gè)人月收入(元)平均家庭月收入(元)單元房為廣闊和相對(duì)獨(dú)立的空間生活與學(xué)習(xí)。不同收入階層對(duì)房屋戶型的期望選擇偏好比較平均個(gè)人月收入(元)家權(quán)平均家庭月收入(元)不同收入階層對(duì)住宅配套功能的期望選擇偏好比較平均個(gè)人月收入(元)平均家庭月收入(元)裝不同收入階層對(duì)住宅配套功能的期望選擇偏好比較房屋結(jié)構(gòu)平均個(gè)人月收入(元)平均家庭月收入(元)全部自己裝修修不同收入階層對(duì)住宅街區(qū)環(huán)境期望選擇偏好比較平均個(gè)人月收入(元)平均家庭月收入(元)三、成都市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析中國(guó)成功入世、西部大開(kāi)發(fā)緊密鑼鼓地進(jìn)行、國(guó)家再次降稅降息、中產(chǎn)階層正在可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年里，成都的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)將在更廣領(lǐng)域，更多對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。過(guò)去成都房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：位于龍泉驛的“西部陽(yáng)光城”率先掀起了成都房地產(chǎn)的暴炒。它的經(jīng)營(yíng)理念同當(dāng)時(shí)的引出了大量規(guī)劃、配套都不齊全，但價(jià)格極其低廉的五大花園為標(biāo)志的問(wèn)題樓盤。這它的標(biāo)志是該年銀都房地產(chǎn)公司推出的銀都花園。這時(shí)政府也加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擁有各種概念的樓盤相繼推出，并被市場(chǎng)所接受。成都房地產(chǎn)發(fā)展逐漸步入了概念地進(jìn)入正規(guī)化的成都房地產(chǎn)在隨后得到了快速的發(fā)展，取得了輝煌的成就。在良好的政策環(huán)境和社會(huì)市場(chǎng)環(huán)境下，成都房地產(chǎn)將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。因此，只要群體，抓住目前市場(chǎng)上的空白，就能夠給企業(yè)創(chuàng)造機(jī)遇，推出品牌，獲取效益。成都三環(huán)路的修建和竣工，將給成都城市發(fā)展帶來(lái)更多的空間，也會(huì)留給房地產(chǎn)的二環(huán)路之內(nèi)轉(zhuǎn)向二環(huán)路之外。政府向東發(fā)展的戰(zhàn)略也將會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供更多的優(yōu)惠政策。于是很清晰地判斷出未來(lái)幾年成都房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地段和區(qū)域?qū)⒃谑薪?。闊的區(qū)域延伸。由于西門歷來(lái)是居家的理想之地，這里的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)還是會(huì)很激烈。由于政府城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的轉(zhuǎn)移，從客觀上緩解了西門的競(jìng)爭(zhēng)壓力。這對(duì)繼續(xù)在西門二環(huán)路近郊的地塊都是值得開(kāi)發(fā)和利用的。是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。隨著人們的生活水平逐步提高，他們的消費(fèi)觀念也在發(fā)生著日新月異的改變。在選擇住房的時(shí)候，周圍的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛也越來(lái)越被重視。人們對(duì)生活的質(zhì)量要求也隨之提高。因此，對(duì)于生活在喧鬧都市中的人來(lái)講，那些離鬧市區(qū)較遠(yuǎn)，空氣質(zhì)暖的青睞。三環(huán)路的開(kāi)通，城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，將使原來(lái)的適宜居住的區(qū)域受到重新的評(píng)估。三環(huán)路的開(kāi)通還會(huì)緩解城市的交通壓力，成都交通條件將進(jìn)一步得到改善。這更加增添了人們對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)尋找家園的信心和希望。就目前來(lái)看，靠近二環(huán)路制造概念一直是各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商喜歡利用的手段。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制造的概念已經(jīng)不計(jì)其數(shù)，都曾經(jīng)為房地產(chǎn)的銷售起到過(guò)積極的作用。進(jìn)入對(duì)這種狀況，房地產(chǎn)商們不失時(shí)機(jī)地炮制出各種各樣的生態(tài)論，向消費(fèi)者大肆宣傳生地產(chǎn)發(fā)和生態(tài)論的概念一樣被炒作的還有所謂的歐美派風(fēng)格。房地產(chǎn)商對(duì)歐美風(fēng)格的炒作一方面體現(xiàn)了現(xiàn)代人對(duì)于流行時(shí)尚的興趣，另一方面也表明了我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)格正在著對(duì)外開(kāi)放程度的加深。我國(guó)消費(fèi)者受國(guó)外消費(fèi)潮流的影響也將繼續(xù)加深。因此，歐從前購(gòu)房單純是為了解決住房問(wèn)題的情況已經(jīng)一去不復(fù)返?，F(xiàn)代人受到的教育越此從前設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單樣式呆辦的商品放正在逐漸被淘汰。而新興的各種樣式的樓盤大受歡躍層市房屋就是目前最能迎合中產(chǎn)階層口味的一種風(fēng)格。約層式的最大特點(diǎn)是將通過(guò)以上對(duì)成都現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析可以一個(gè)有廣闊空間的市場(chǎng)環(huán)境。不僅如此，在成都剛剛確立了新的發(fā)展戰(zhàn)略把握好，把握準(zhǔn)，投資是很容易回收利潤(rùn)。對(duì)那些要打造品牌的開(kāi)放商來(lái)而本工程恰恰處于這樣的時(shí)機(jī)之中，聚仁公司和航宇公司在這個(gè)時(shí)期推出錦西花園二期工程，證明公司的眼光是獨(dú)到的。也說(shuō)明本工程的前景十分地好。當(dāng)然，在具體的操作過(guò)程中，還應(yīng)該隨時(shí)把握住政策的變化和市場(chǎng)環(huán)境的變化。要根據(jù)這些變化作出合理的戰(zhàn)略性調(diào)整。第三章工程區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位鄉(xiāng)紅色村一、三組，靠近營(yíng)門口立交橋和邊環(huán)境以及錦西花園二期的實(shí)際情況、紅色村一、三組所處區(qū)域環(huán)境與紅旗商場(chǎng)、茶店子商業(yè)區(qū)緊鄰，購(gòu)物居家非常便利。西區(qū)醫(yī)院、腦外傷急救中心等多家醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)分布周圍。面滿足不同的娛樂(lè)需求。花園工程優(yōu)勢(shì)分析利。由上面的地域優(yōu)勢(shì)可以歸納總結(jié)出本工程環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)。就政策環(huán)境看，一方面來(lái)說(shuō)，金牛區(qū)政府為了改造城西形象，已經(jīng)啟動(dòng)了“錦西名苑”的市政建設(shè)計(jì)劃。本工程是在政府規(guī)劃工程之中，可以享受到政府政策的支持。另一方面，隨著三環(huán)路的開(kāi)通，客觀上會(huì)使紅色區(qū)這塊介于二環(huán)路和三環(huán)路之間的上水寶地更加增值。更為重要的是，成都向東發(fā)展的戰(zhàn)略方向?qū)⒑芎镁徑獬俏鞣康禺a(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力，給這里的開(kāi)發(fā)商一絲喘息的機(jī)會(huì)。所以本工程的政策環(huán)境是好的。空氣污染、濃郁的休閑娛樂(lè)氣息、完善的購(gòu)物條件和衛(wèi)生保健條件共同形成了現(xiàn)代社會(huì)中難得的人文居住環(huán)境。錦西花園二期處于這樣良好的環(huán)境之中，開(kāi)發(fā)前景理應(yīng)被前面已經(jīng)從國(guó)家新近的一次調(diào)整稅率和銀行利息率的政策方面分析過(guò)本工程擁有觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)的加速發(fā)展提供了良好的背景和有利的支持。購(gòu)買的目的主要為改善現(xiàn)有居住條件，為家人購(gòu)房和結(jié)婚購(gòu)房等。從他們的潛在購(gòu)買家(1)目標(biāo)顧客(2)市場(chǎng)能力接受的價(jià)格(3)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的工程產(chǎn)品差異化(1)戶型的選擇三房二廳和二房二廳較受歡迎，分別在32%和21%。一房一廳占(2)面積選擇(3)廳房面積分布睡房要寬敞明亮，客廳和餐廳夠用。餐廳越大越好，主人房和睡房夠用。住宅小區(qū)一般以物業(yè)經(jīng)管形式提供附加服務(wù)，考慮到本工程所處環(huán)境是在市郊，的保安服務(wù)和設(shè)施，此服務(wù)可以通過(guò)物業(yè)經(jīng)管收費(fèi)運(yùn)作。但是在住房修建的最后初裝中，需要預(yù)設(shè)保安預(yù)警和報(bào)警電子設(shè)備。其他的社區(qū)設(shè)施可以根據(jù)用戶要求增設(shè)。在初期規(guī)劃中，可不作為必需工程考慮，以便降低開(kāi)發(fā)成本，使得適中的價(jià)格策略能有成本基礎(chǔ)而得到實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，給人以“都市中別有洞天”的環(huán)境印象，由此提高本工本工程主要的促銷方式、應(yīng)以“位置、價(jià)格和房型”為市場(chǎng)號(hào)召點(diǎn)，整個(gè)促銷應(yīng)該抓住“西郊黃金居住區(qū)”做足文章，因?yàn)榇黉N將是整個(gè)工程中成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因點(diǎn)。第四章錦西花園二期工程規(guī)劃建設(shè)和功能設(shè)計(jì)區(qū)在生態(tài)環(huán)境及居住規(guī)范上做了多方面的追求和考慮，力圖體現(xiàn)羊西線規(guī)劃的意代(1)布局靈活，圍而不閉又打破了傳統(tǒng)圍合式布局的模式，使整體布局既成內(nèi)院式圍合，又不覺(jué)得閉塞與呆板，使組群與周邊環(huán)境在視覺(jué)上顯得交融通透。(2)空間豐富、既連又分地塊中部把組團(tuán)提分一分為二，提供了正南北向戶型。組團(tuán)的劃分有利于分期開(kāi)發(fā)的方便與完整，使空間既分又連，富于層次。(3)群體輪廓，錯(cuò)落豐富建筑群體除了靈活多姿的平面布局，立面更以不同層數(shù)的錯(cuò)落組合形成豐富的立體輪廓，整個(gè)小區(qū)以色彩明麗。(4)放置美景、戶戶盡享營(yíng)造內(nèi)部環(huán)境來(lái)豐富小區(qū)的景觀，在景觀設(shè)計(jì)時(shí)要注意在單體選型和布局組通過(guò)地下車庫(kù)將整個(gè)群宅連接起來(lái)，并形成一個(gè)平臺(tái)。住宅群建在平臺(tái)上與環(huán)繞組群的周邊環(huán)路分隔開(kāi)，減少車流對(duì)住宅的干擾。住宅首層全部作架空層，與公共設(shè)施、綠化、水池、小道連成了一個(gè)行人活動(dòng)區(qū)，每棟住宅均有連廊相通。要在小區(qū)入口處設(shè)立廣場(chǎng)，廣場(chǎng)要和車庫(kù)的入口處相連接。庭院景觀面，大部分住宅為南北朝向，以保證采光通風(fēng)良好。置于內(nèi)街，寬敞的入口小廣場(chǎng)空間給人豁然開(kāi)朗的感覺(jué)，幽雅的會(huì)所舒展，令人感受小區(qū)高品質(zhì)的格調(diào)和歡迎的氣氛。三個(gè)景區(qū)的景色互為延伸，既分又連。內(nèi)庭的景觀設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)自然與休閑廣場(chǎng)的格調(diào)。富于層次的花木結(jié)合起伏有致的的草坪，以及水清池與曲徑橋廊形成一片自然的綠色庭院。青蔥自然的園林綠化與質(zhì)樸明快的風(fēng)格建筑群互相掩映襯托，突出休閑的小區(qū)格調(diào)。2)排水衛(wèi)生潔具排水配置到位，2)公建照明：圍墻燈、小區(qū)路燈、庭院燈、水景燈、物管戶照燈。樓梯間設(shè)3)公建空調(diào)預(yù)留：密所各房間設(shè)空調(diào)插座一個(gè)。1)規(guī)劃要求：整個(gè)小區(qū)戶內(nèi)設(shè)綜合布線及電話系統(tǒng)。3)規(guī)劃區(qū)內(nèi)通訊干線為埋地電纜，通訊干線同市話局并網(wǎng)。5、通風(fēng)：地下庫(kù)設(shè)有消和栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴標(biāo)志(含報(bào)警)，帶商鋪?zhàn)≌O(shè)消火栓滅火系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)設(shè)室外消火栓，滿足消防的功能。7、消防：地下庫(kù)設(shè)有消火栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋標(biāo)志(含報(bào)警)，帶商鋪?zhàn)≌O(shè)消火第五章錦西花二期建設(shè)場(chǎng)地及條件按照成都市總體規(guī)劃，該地區(qū)主要為居住區(qū)域，以?shī)蕵?lè)、居住為主。工程位于上風(fēng)上第六章錦西花園二期經(jīng)濟(jì)效益分析(1)銷售收入(2)總成本預(yù)測(cè)(見(jiàn)下表)1、土建(含水電)統(tǒng)------方M160元/平方M134元/平方MMM路拆遷改造平方M總計(jì)(3)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資額(1)稅前利潤(rùn)(2)所得稅后利潤(rùn)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)敏感性分析表明，銷售收入的增減對(duì)工程經(jīng)濟(jì)效益影響最為明顯。但總體來(lái)看，本工程的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。根據(jù)前面對(duì)市場(chǎng)和本工程銷售前景的分析，本工程的銷售將呈現(xiàn)良好的態(tài)勢(shì)，不會(huì)有滯銷的情況發(fā)生。因此，銷售的良好將保證銷售收第七章錦西花園二期工程物業(yè)經(jīng)管物業(yè)經(jīng)管是本工程的一個(gè)重要內(nèi)容和環(huán)節(jié)。一個(gè)成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，往往離不開(kāi)開(kāi)盤后的配套服務(wù)。因此，錦西花園二期工程要積極歸納總結(jié)公司從前工程在物業(yè)經(jīng)管上的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)還應(yīng)該主動(dòng)學(xué)習(xí)和吸收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的，健康的物業(yè)經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)。這樣做可以讓本工程的物業(yè)經(jīng)管內(nèi)容和國(guó)際接軌。當(dāng)我們?yōu)闃I(yè)主提供了可靠、完善、優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)經(jīng)管服務(wù)后，就能讓本工程得到最終的完善，而且有利于將本工程物業(yè)經(jīng)管還應(yīng)該和法律接軌，依法辦事。以法律為規(guī)范，以同業(yè)主達(dá)成的和約為和成都市的實(shí)際情況、成都市民的生活習(xí)慣相結(jié)合。具體而言，要對(duì)內(nèi)制定各項(xiàng)規(guī)章精神文明公約等。通過(guò)以上措施，最終完善本工程的物業(yè)經(jīng)管化體系，提高經(jīng)管水平和服務(wù)水平，最終實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)管觀念現(xiàn)代化，經(jīng)管方式程序化，經(jīng)管規(guī)范規(guī)、處將可以盡早建立一條龍的經(jīng)管流程，讓本工程的經(jīng)管在業(yè)主使用之前就已經(jīng)很成熟的交流，建立和睦工處，互相友愛(ài)、信任、幫助的鄰里關(guān)系。下面將詳細(xì)介紹本工程的物業(yè)經(jīng)管計(jì)劃。工程初級(jí)階段對(duì)本工程進(jìn)行可行性分析研究，并立項(xiàng)申請(qǐng)。工程實(shí)施階段開(kāi)發(fā)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)在這一階段里，公司將憑借長(zhǎng)期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、豐富的專業(yè)知識(shí)，從物業(yè)經(jīng)管的各個(gè)方面給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)上的專業(yè)性建議，讓物業(yè)開(kāi)發(fā)能夠合理利用，讓配，以便于業(yè)主居住。b大門的設(shè)置、車輛和人員在大門聚集時(shí)的處置c外墻及排污水管：外墻的顏色，外墻空調(diào)位的設(shè)置，排污水管的配套情況e道配套設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等。只有積極掌握了這些情況后，才能在后期的經(jīng)管與使用時(shí)更加得心應(yīng)手。因此，工程施工階段是公司了解物業(yè)設(shè)施的具體情況的良好機(jī)會(huì)。物業(yè)銷售一開(kāi)始，物業(yè)人員應(yīng)該自覺(jué)并且自始至終地參加。物業(yè)人員一方面要配合物業(yè)的銷售工作，一方面還要向客戶宣傳本工程的物業(yè)知識(shí)。讓客戶對(duì)工程的物業(yè)服務(wù)有清晰的了解和深刻的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)該用熱情大方的態(tài)度溝通客戶的感一階段其實(shí)也是對(duì)物業(yè)人員培訓(xùn)和考核的階段。這是一個(gè)非常重要的工作環(huán)節(jié)，公司應(yīng)對(duì)開(kāi)放上、業(yè)主以及自身負(fù)責(zé)，就必須對(duì)物業(yè)經(jīng)過(guò)政府部門竣工驗(yàn)收合格后，公司還要組織人員對(duì)物業(yè)施工結(jié)果進(jìn)行接管驗(yàn)收，要檢查物業(yè)是否合格，各種設(shè)施設(shè)備能否正常使用，是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求，特別是購(gòu)房客戶所關(guān)心的問(wèn)題。以避免日后使用和物業(yè)經(jīng)管帶來(lái)大量問(wèn)題和麻煩。(3)業(yè)主入住階段公司在業(yè)主領(lǐng)取到鑰匙，接樓入住后就正式開(kāi)始和他們打交道了。業(yè)主入住前應(yīng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，在會(huì)上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)，公司還應(yīng)該在會(huì)上向業(yè)主講解宣傳各種規(guī)章制度，強(qiáng)調(diào)裝修要求以及其他一些事項(xiàng)。在此期間，公司將與大量的業(yè)主開(kāi)始聯(lián)系和交往，通過(guò)這些初步的交往和業(yè)主建立良好關(guān)系，樹立良好形象。具體入住程序如下：發(fā)放入住通知——簽定經(jīng)管公約——辦理入住手續(xù)——監(jiān)管房屋裝修——業(yè)主搬遷入住——召開(kāi)業(yè)主大會(huì)(4)物業(yè)經(jīng)管服務(wù)階段在進(jìn)入正常的物業(yè)經(jīng)管服務(wù)階段后，公司將運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)管科學(xué)和專業(yè)技術(shù)，借助經(jīng)濟(jì)和法律手段，對(duì)物業(yè)經(jīng)管進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和計(jì)劃修理，并對(duì)其附屬設(shè)施、周圍塑造小區(qū)形象，將從以下幾個(gè)方面在物業(yè)經(jīng)管上作出努力。業(yè)主的基本居住要求說(shuō)到底，大量的物業(yè)經(jīng)管工作都是為業(yè)主的居住保障而開(kāi)展的。為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境是公司物業(yè)經(jīng)管的目標(biāo)。歸納起來(lái)，滿足業(yè)主的居住要求，就是量高合生活需要標(biāo)的應(yīng)變能力強(qiáng)要滿足業(yè)主的這些基本的居住要求，就要求公司設(shè)立專門的工程技術(shù)部，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)各種硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造。小區(qū)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)包括業(yè)主的居住環(huán)境、小區(qū)公共空間的清潔、衛(wèi)生經(jīng)管以及園林綠化的建設(shè)和保護(hù)。公司將用這些手段來(lái)塑造良好的小區(qū)環(huán)境：首先，公司配備專業(yè)的保潔隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)的垃圾清理和環(huán)保清潔。其次，在小區(qū)業(yè)主間開(kāi)展環(huán)保宣傳活動(dòng)，加強(qiáng)環(huán)保意識(shí)。第四，聘請(qǐng)專業(yè)的園藝工人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化建設(shè)和經(jīng)管。的環(huán)境之中。公司應(yīng)將安全經(jīng)管作為日常物業(yè)經(jīng)管的一個(gè)重要內(nèi)容。安全問(wèn)題包括防火、防盜、防毒、治安防范、交通管制、技術(shù)安全防范、公共秩序經(jīng)管等內(nèi)容。圍繞這些內(nèi)容，公司建立了專門的保安隊(duì)伍，認(rèn)真仔細(xì)地作好小區(qū)車輛停放和小區(qū)道路行在業(yè)主間開(kāi)展普法、消防、防毒等安全教育活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主的安防意識(shí)。一個(gè)小區(qū)的公益服務(wù)質(zhì)量的高低直接反映著該小區(qū)物業(yè)經(jīng)管水準(zhǔn)的高低。公司要將本工程打造成一個(gè)新世紀(jì)的標(biāo)板居住小區(qū)，要在服務(wù)上多做研究，多下工夫。公司將堅(jiān)持以人為本的服務(wù)原則，強(qiáng)化員工服務(wù)觀念，對(duì)物業(yè)人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，提高公司在作好常規(guī)性服務(wù)的同時(shí)，還不斷增加一些無(wú)償或有償?shù)尼槍?duì)性專項(xiàng)服務(wù)和1)公司專項(xiàng)服務(wù)，應(yīng)該將服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量、收費(fèi)規(guī)范向業(yè)主公布，增加服務(wù)的透政服務(wù)。出行方面：代購(gòu)車票、船票、飛機(jī)票；接送小孩上學(xué)、入托；接送病人，物品保。教育方面：代辦嬰幼兒入托、入園、代辦外地戶籍學(xué)生學(xué)生入學(xué)。代辦各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，開(kāi)辦儲(chǔ)蓄所、信用社等。展經(jīng)紀(jì)、代理與中介服務(wù)工作。包括：物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與租賃、物業(yè)經(jīng)管策劃；房產(chǎn)評(píng)估、公證。工作。如照顧老人、擁軍優(yōu)屬等。2)委托性服務(wù)委托性服務(wù)的特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個(gè)別需求，受委托而提供的服務(wù)，實(shí)際上是針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。公司將盡量滿足不同業(yè)主的特約服務(wù)，力求使每位以上是從物業(yè)經(jīng)管各個(gè)階段展示了未來(lái)本工程物業(yè)方面的優(yōu)越性。錦西二期工程除了日常生活中的全面細(xì)致優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)外，還將引進(jìn)先進(jìn)的，高科技的安防系統(tǒng)以及水、電、氣供應(yīng)傳輸系統(tǒng)。公司要形成一套真正意義上的智能化物業(yè)經(jīng)管系統(tǒng)，第八章錦西花園二期工程營(yíng)銷戰(zhàn)略和宣傳策略房地產(chǎn)的宣傳和營(yíng)銷是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的工作。如果因?yàn)樾麄鞑咝麄鞑呗院蜖I(yíng)銷策略應(yīng)該作為工程開(kāi)發(fā)的核心。對(duì)本工程而言，從工程立項(xiàng)計(jì)劃伊始就應(yīng)該確立適合于該工程的宣傳、營(yíng)銷的整體思路和戰(zhàn)略部署。通過(guò)對(duì)本工程情況和市場(chǎng)情況的分析，尋求到銷售過(guò)程中最佳的途徑。具體而言，就是要通過(guò)營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定將銷售的主要對(duì)象即客戶目標(biāo)劃分和確立。要尋找到本工程的最佳的賣點(diǎn)，根據(jù)這些賣點(diǎn)來(lái)制造新聞、制定媒介宣傳策略。何讓賣點(diǎn)很好地滲透到市場(chǎng)，打動(dòng)消費(fèi)者的心靈，都應(yīng)該是營(yíng)銷策略要解決的問(wèn)題?，F(xiàn)在我們就結(jié)合錦西花園二期的實(shí)際情況來(lái)尋找工推廣時(shí)機(jī)建議本工程的最佳推廣時(shí)機(jī)應(yīng)結(jié)合工程時(shí)間安排，爭(zhēng)取在工程進(jìn)行時(shí)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部訂購(gòu)和程推廣的整體策略盡管我們從各方面努力，目的是要給客戶一個(gè)品質(zhì)高檔的生活小區(qū)，但本工程的推廣仍然要走質(zhì)優(yōu)價(jià)惠的路線，從而造成客戶的一定心理差距，促使客戶盡快地下定戶一個(gè)超值的感覺(jué)。樹立形象看板，用以分隔客戶和售樓處。增設(shè)廣告路牌和布幅。工地外圍墻景觀化。個(gè)突出的賣點(diǎn)，另外，還要給客戶適提供多種付款方式供客戶選擇，并進(jìn)行誘惑性的導(dǎo)購(gòu)方式，因?yàn)楸竟こ藤?gòu)買能力相對(duì)采用先進(jìn)、周密、完善的物業(yè)經(jīng)管手段、讓客戶不出戶也感受到居家的便利，解決他算及計(jì)劃控制在銷售額的2%以內(nèi)。報(bào)版：以商報(bào)為主，結(jié)合華西等輔助報(bào)紙。七、立體化市場(chǎng)推廣建議針對(duì)工程的目標(biāo)消費(fèi)群，依據(jù)不同的生活習(xí)慣和工作環(huán)境及個(gè)性特點(diǎn)等，我們特1)無(wú)差別市場(chǎng)廣告策略強(qiáng)銷期----導(dǎo)入期時(shí)間里向一個(gè)大的目標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行多種媒體組合，做同一主題的廣告這樣很容易在開(kāi)盤初期迅速提高知名度樹立品牌形象。2)差別市場(chǎng)廣告策略----強(qiáng)銷期針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的細(xì)分，運(yùn)用接近于該細(xì)3)集中市場(chǎng)廣告策略---持續(xù)期為避免廣告戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)，力量分散，因此，在這一段時(shí)期采用把廣告宣傳的重點(diǎn)集