2023年二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析（全文）

2023年二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析（全文）下面是我為大家整理的二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析（全文）,供大家參考。

二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

2023-07-2810:37:05

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)存在五個(gè)反差：

第一個(gè)反差是宏觀經(jīng)濟(jì)全面走低，房地產(chǎn)主要指標(biāo)走高

今年二季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了連續(xù)走低、全面走低、創(chuàng)新低和低未見(jiàn)底的新特點(diǎn)。

但是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品住宅開(kāi)發(fā)投資額、商品房銷售面積及銷售額、住宅銷售面積及銷售額卻出現(xiàn)了二季度高于一季度，二季度逐月攀升的新局面，被輿論稱之為回暖。

第二個(gè)反差是房地產(chǎn)絕對(duì)值主要指標(biāo)上升，但同比增幅仍在下滑

今年我國(guó)房地產(chǎn)絕對(duì)值的主要指標(biāo)雖然呈現(xiàn)逐季、逐月上升的勢(shì)頭，但是同比增幅相對(duì)值卻在繼續(xù)下滑。

二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增幅13.1%，去年全年為27.9%;住宅投資額同比增幅8.5%，去年全年為30.2%;商品房新開(kāi)工面積同比增幅-12%，去年全年為16.2%，住宅新開(kāi)工面積同比增幅為-14.5%，去年全年為13%;商品房銷售面積同比增幅-7.7%，去年全年為4.9%，住宅銷售面積同比增幅-8.3%，去年全年為3.9%;全國(guó)商品房銷售額同比增幅1.4%，去年全年為12.1%;住宅銷售額同比增幅1.4%，去年全年為10.2%。

第三個(gè)反差是房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額同比增幅高于一季度，投資和新開(kāi)工面積同比增幅卻低于一季度

商品房銷售面積同比增幅一季度為-13.6%，二季度為1.4%;住宅銷售面積同比增幅一季度為-15.5%，二季度為-8.3%;商品房銷售額增幅一季度為-14.6%，二季度為1.4%;住宅銷售累計(jì)額增幅一季度為-17.5%，二季度為1.4%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增幅一季度為23.5%，二季度為13.1%;住宅投資額同比增幅一季度為19.0%，二季度為8.5%;商品新開(kāi)工面積同比增幅一季度為0.3%，二季度為-12%，住宅新開(kāi)工面積同比增幅一季度為-5.2%，二季度為-14.5%。

第四個(gè)反差是主要房地產(chǎn)指標(biāo)全國(guó)低，四十個(gè)重點(diǎn)城市高

第二季度40個(gè)重點(diǎn)城市(直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市)開(kāi)發(fā)投資額同比上漲19.8%，同期全國(guó)同比上漲13.1%;商品房銷售面積重點(diǎn)城市同比上漲8.5%，同期全國(guó)同比下滑7.7%;商品房銷售金額重點(diǎn)城市同比上漲15.0%，同期全國(guó)同比上漲1.4%;土地購(gòu)置面積重點(diǎn)城市同比下滑8.3%，同期全國(guó)同比下滑29.5%。

上半年40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)同樣優(yōu)于全國(guó)。

上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資重點(diǎn)城市同比上漲22.1%，同期全國(guó)為16.6%;商品房成交面積重點(diǎn)城市同比下滑1.2%，同期全國(guó)同比下滑10.0%;商品房成交金額重點(diǎn)城市同比上漲0.2%，同期全國(guó)同比下滑5.2%;土地購(gòu)置面積重點(diǎn)城市上半年同比下滑6.7%，全國(guó)同期同比下滑19.9%。

第五個(gè)反差是房地產(chǎn)政策調(diào)控中央政府仍緊，地方政府趨松

今年六月，國(guó)務(wù)院四部委10天四次辟謠松動(dòng)救市論政策不會(huì)松動(dòng)。

總理溫家寶七月初在常州說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。

七月下旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施實(shí)施情況開(kāi)展專項(xiàng)督查。

而從去年下半年一直到最近，全國(guó)40多個(gè)城市前仆后繼，公開(kāi)對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策踩線、創(chuàng)新和突破。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖原因分析

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和商品住宅開(kāi)發(fā)投資額，全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額，全國(guó)商

品住宅銷售面積和銷售金額在整個(gè)二季度的市場(chǎng)表現(xiàn)看，都是逐月上升的。

從這個(gè)意義上講我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在二季度出現(xiàn)回暖可以成立，并不為過(guò)。

分析其原因主要是：

1.由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑，中央政府釋放重大政策調(diào)整信號(hào)

原本我們預(yù)計(jì)今年一季度是我國(guó)經(jīng)濟(jì)非常困難的時(shí)候，但發(fā)展實(shí)踐證明二季度我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)比一季度更為困難，而且是否見(jiàn)底并不明朗。

國(guó)家非常及時(shí)明確地進(jìn)行了主要體現(xiàn)在貨幣政策和財(cái)政政策的預(yù)調(diào)微調(diào)，而實(shí)際上新的政策舉動(dòng)遠(yuǎn)超預(yù)調(diào)微調(diào)的范圍。

一是在連續(xù)下調(diào)準(zhǔn)備金率的情況下，在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)連續(xù)調(diào)整貸款利率;二是啟動(dòng)一系列國(guó)家級(jí)、區(qū)域級(jí)的基本建設(shè)項(xiàng)目和重點(diǎn)工程項(xiàng)目。對(duì)于七月初北京萬(wàn)柳地塊轉(zhuǎn)讓成為新地王被相關(guān)方面刻意淡化并降低其市場(chǎng)意義，都反映出穩(wěn)增長(zhǎng)成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的第一要旨。

2.地方政府不斷挑戰(zhàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策紅線，形成群體市場(chǎng)效應(yīng)

與中央政府提升經(jīng)濟(jì)采取財(cái)政投資拉動(dòng)政策和貨幣寬松促進(jìn)政策不同，地方政府穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)(主要是穩(wěn)財(cái)政收入)的措施是房地產(chǎn)(賣地、稅收)和招商引資。

土地轉(zhuǎn)讓和招商引資實(shí)際上已成為二十年來(lái)中國(guó)各個(gè)城市形態(tài)和功能改變提升的基本抓手、根本路徑和主要經(jīng)驗(yàn)。地方政府當(dāng)前面對(duì)的主要壓力是經(jīng)濟(jì)增速下滑、財(cái)政收入困難和巨額地方債到期。

在高舉房地產(chǎn)政策調(diào)控和限購(gòu)的旗幟下，各地結(jié)合實(shí)際情況，做的都是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的具體措施。

地方政府的實(shí)際措施釋放給市場(chǎng)的都是寬松放緩性的信號(hào)。

3.首套房和自住改善住房需求壓力階段性釋放

在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下，購(gòu)房群體自然延緩入市，等待價(jià)格下跌。

一般情況下，是政策多發(fā)期緊縮期在前，市場(chǎng)觀望期等待期在后。

一旦進(jìn)入政策空窗期，價(jià)格又久等不下，限購(gòu)政策效應(yīng)遞減，特別是又看到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)下滑政府又出臺(tái)預(yù)調(diào)微調(diào)措施之后，積壓下來(lái)的住房消費(fèi)需求就需要階段性的正常釋放。

4.樓市預(yù)期發(fā)生變化

中央政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，地方政府購(gòu)房管制的松動(dòng)，土地購(gòu)置在低位出現(xiàn)漸升的溢價(jià)率，開(kāi)發(fā)企業(yè)以價(jià)換量銷售策略的推行，住房合理需求的階段性釋放，投資性的豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)區(qū)域性熱銷，正是這六個(gè)方面的因素帶動(dòng)、互動(dòng)，產(chǎn)生了我國(guó)二季度我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖現(xiàn)象，引發(fā)整個(gè)社會(huì)輿論出現(xiàn)了樓市將變的預(yù)期判斷。

三、當(dāng)前人們關(guān)心的主要問(wèn)題

對(duì)重大經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題缺乏共識(shí)，是形成決策難執(zhí)行也難的重要原因。

當(dāng)前人們主要關(guān)心的是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)政策調(diào)控的相互關(guān)系。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人認(rèn)為，房地產(chǎn)的主動(dòng)調(diào)控在短期來(lái)講確實(shí)是今年增長(zhǎng)速度下滑的一個(gè)重要原因。

客觀的現(xiàn)實(shí)也是房地產(chǎn)的政策調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，直接引發(fā)了上下游產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)需求放緩，建材、家電、家裝等行業(yè)表現(xiàn)明顯。

近兩個(gè)月來(lái)國(guó)家相關(guān)部門不下十次的釋放房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和力度決不放松的信息，這對(duì)剛剛回暖的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)帶來(lái)什么樣的影響呢?房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)又會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和穩(wěn)定帶來(lái)什么樣的影響?

四、研究結(jié)論

綜上所述，可以得出如下結(jié)論：

1.二季度乃至整個(gè)上半年，40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，領(lǐng)先于全國(guó)市場(chǎng)。

40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)走向，是全國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)走向的領(lǐng)跑者和風(fēng)向標(biāo)。

2.

當(dāng)前人們對(duì)本輪我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的原因和解決問(wèn)題的對(duì)策，在認(rèn)識(shí)上不一致。

因

此致使調(diào)控政策執(zhí)行不一致，調(diào)控政策效果不確定，市場(chǎng)前景預(yù)期不明朗。

3.我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)信息有的時(shí)候是混亂的，甚至是互相抵觸的，盡管這些信息都是真實(shí)的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)直接取決于調(diào)控政策的執(zhí)行力度和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

4.對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行的主要障礙，不在于消費(fèi)者，不在于房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)然他們也存在著不理解和抵觸，而在于我國(guó)六百多個(gè)地級(jí)市和兩千多個(gè)縣級(jí)市政府。

5.如同我國(guó)核心利益不能泛化一樣，房地產(chǎn)政策調(diào)控關(guān)鍵期