蒙陰明德花園課件

蒙陰明德小區(qū)營銷提案本次報告邏輯結(jié)構(gòu)項目解析目標(biāo)與愿景原方案點評核心問題思路營銷策略地塊四至及開發(fā)條件地塊北至：北外環(huán)地塊南至：北二路地塊東至：蒙山路地塊西至：文化路開發(fā)條件：項目規(guī)劃用地約17.4萬平米；地塊呈正方形，南北約430米，東西約580米，地塊內(nèi)部平坦，便于開發(fā)。蒙山路文化路北外環(huán)北二路項目地塊地塊本案項目SWOT分析Strength（優(yōu)勢）1、我項目位于縣城未來行政中心區(qū)域，潛力巨大2、周邊規(guī)劃匯集原城區(qū)各機關(guān)單位，將來城市配套設(shè)施完備，環(huán)境整潔3、臨近蒙山路，交通發(fā)達(dá)，出行方便4、坐北朝南依山而建，東南鄰蒙陰人民廣場，視野開闊，屬上乘風(fēng)水寶地。Weakness（劣勢）1、我項目目前周邊配套不足，缺少人氣2、地勢北高南低，落差較大。增加開發(fā)成本。3、項目所在區(qū)域，目前認(rèn)可度較差。Opportunity（機會）1、大區(qū)域借勢，周邊高端項目的相繼推出，既是競爭同時也對區(qū)域的宣傳和價值的提升有所帶動。2、小區(qū)域帶動，周邊事業(yè)單位建設(shè)落戶，人民廣場投入使用提升項目附加值。Threaten（威脅）1、項目周邊競爭樓盤價格較低，競爭激烈。2、政策風(fēng)險,樓市調(diào)控政策，觀望因太素增加，尤其二次房貸首付提高，延長銷售周期。3、城市人口有限,具備購買能力的客戶將逐步減少。4、政府公共投入力度小，進(jìn)度緩慢，對項目區(qū)域優(yōu)勢影響較大。周邊及區(qū)域環(huán)境本案老城區(qū)項目地塊位于蒙陰縣城的北部，為縣城的新城區(qū)，目前周邊的環(huán)境比較優(yōu)越，道路寬闊平坦，綠化植被較多，同時緊鄰蒙陰新廣場和未來新行政中心。從長遠(yuǎn)來看，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈竺申幍男姓?、新興商業(yè)、居住、休閑的中心。但是短期內(nèi)周邊的的人氣、居住氛圍、生活配套還比較匱乏，需要依賴?yán)铣菂^(qū)的公共資源。該區(qū)域板塊在利用現(xiàn)代的先進(jìn)規(guī)劃理念指導(dǎo)下，有效利用新興區(qū)的可塑造性，成為蒙陰未來崛起的城市亮點新板塊。區(qū)域規(guī)劃環(huán)境依據(jù)蒙陰的25年城市規(guī)劃，結(jié)合蒙陰的實際行政、區(qū)域位置，蒙陰今后城市主要向東西及北面發(fā)展，形成兩心、兩軸、三片的格局。項目地塊正好占據(jù)城市規(guī)劃中的行政中心、南北蒙山路軸線、中間雙核片區(qū)。屬于未來城市最佳宜居位置。一、城市性質(zhì)：綜合產(chǎn)業(yè)城市、生態(tài)山水城市、旅游宜居城市。二、城市規(guī)模：規(guī)劃近期到2010年，城市人口15萬人，城市建設(shè)用地17.9平方公里，人均城市建設(shè)用地119.34平方米；遠(yuǎn)期到2020年，城市人口25萬人，城市建設(shè)用地約26.80平方公里，人均城市建設(shè)用地為107.21平方米。老城區(qū)競爭態(tài)勢金桂園本案項目一品御墅錦繡城龍廷居榮華園樓盤區(qū)位配套環(huán)境交通規(guī)劃戶型包裝開發(fā)商龍廷居一般一般優(yōu)優(yōu)良良良優(yōu)錦繡城一般一般一般優(yōu)優(yōu)優(yōu)良良金桂園優(yōu)優(yōu)一般良良一般一般良一品御墅一般良一般良一般良一般優(yōu)榮華園優(yōu)良一般一般一般良一般一般典型樓盤優(yōu)勢分析高端客戶群中端客戶群低端客戶群客群分析根據(jù)項目特征及競爭樓盤分析，項目主要針對蒙陰縣中高端客戶群體，該客戶群體對區(qū)域環(huán)境、便利性、品牌度及配套比較關(guān)注。對面積需求集中在120---140平米之間?？蛻羧禾卣?、蒙陰本地居民，對蒙陰已有習(xí)慣性購買趨向比較深。2、收入中等以上，主要從事個體商業(yè)，事業(yè)機關(guān)單位及企業(yè)中上管理層。3、購買具有跟風(fēng)特點4、年齡普遍在35歲以上，三口以上家庭使用。5、要求戶型在三室以上。12機會價值開發(fā)價值延伸價值項目價值分析依托項目所在區(qū)域的易可塑性，借助區(qū)域大手筆規(guī)劃。在未來的行政中心區(qū)打造蒙陰最佳易居舒適社區(qū)。其所在所在區(qū)位優(yōu)勢亦可與南坊政府周邊項目相濟(jì)，潛力巨大。項目地塊比較方正，便于規(guī)劃，周邊區(qū)域規(guī)劃合理完善，今后幾年,隨著以廣場為中心配套的完善，該項目將成為蒙陰行政區(qū)內(nèi)絕無僅有的稀缺資源項目該項目的成功開發(fā)，將帶動區(qū)域開發(fā)建設(shè)的速度及價值的快速提升，同時引領(lǐng)蒙陰進(jìn)入大盤時代。奠定集團(tuán)公司在蒙陰地產(chǎn)的地位和社會形象及品牌度的確立。為今后市場的開拓提供有力的資金及品牌支持。13本次報告邏輯結(jié)構(gòu)項目解析目標(biāo)與愿景原方案點評核心問題思路營銷策略目標(biāo)與愿景核心目標(biāo)：保障項目安全、持續(xù)、成功開發(fā)運營基礎(chǔ)上，實現(xiàn)利潤最大化；縮短項目的運營周期，實現(xiàn)快速銷售，保障資金快速回籠；整合各種資源、迎合城市和市場需要，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，提升產(chǎn)品價值；引導(dǎo)區(qū)域購買趨向，提高項目認(rèn)可度。降低項目的投資風(fēng)險率；本次報告邏輯結(jié)構(gòu)項目解析目標(biāo)與愿景原方案點評核心問題思路營銷策略原設(shè)計方案評析原設(shè)計方案評析高層區(qū)小區(qū)西入口小區(qū)南入口小區(qū)東入口小區(qū)項目內(nèi)部道路規(guī)劃通暢循環(huán)，分設(shè)三個出入口。便于內(nèi)部設(shè)立單向行駛及人車分流布局。景觀帶斜傳貫通，打破呆板設(shè)計格局。同時與地勢條件相結(jié)合。單體布局錯落有致依據(jù)地勢條件，可以形成良好的自然采光條件及視覺效果。原設(shè)計方案評析依據(jù)項目規(guī)劃及位置景觀將項目產(chǎn)品價值劃分為四個檔次一檔區(qū)為綠色區(qū)域二檔區(qū)位粉色區(qū)域三檔區(qū)位黃色區(qū)域四檔區(qū)位紅色區(qū)域設(shè)計方案小結(jié)及建議：1、單體布局打破傳統(tǒng)方陣式布局，自然協(xié)調(diào)，為蒙陰首家，有利居住的采光、視線，利于社區(qū)景觀設(shè)計，形成流暢動線。2、道路布局循環(huán)流暢，便于社區(qū)人車分流，出入通暢。3、作為未來行政中心區(qū)域項目，商業(yè)部分空間挖掘不夠。應(yīng)增加商業(yè)面積。4、充分利用地勢條件，變不利為賣點，增加項目的層次感和階梯式景觀優(yōu)勢。項目規(guī)劃設(shè)計建議鑒于今后項目所在區(qū)域的地位，建議項目增加部分沿街商業(yè)和獨立式商業(yè)體，一方面滿足今后區(qū)域需要，另一方面提高項目的競爭力和附加值，有利，提升周邊人氣彌補項目配套不足。本次報告邏輯結(jié)構(gòu)項目解析目標(biāo)與愿景原方案點評核心問題思路營銷策略依據(jù)以上分析總結(jié)結(jié)合集團(tuán)開發(fā)計劃本項目的核心問題如何讓項目在高價位的情況下實現(xiàn)快速銷售？問題一：目前區(qū)域認(rèn)可度不高問題二：市場平均價格較低，上升緩慢。問題三：項目周邊配套少，居住氛圍不夠。問題五：如何利用現(xiàn)有資源，形成項目優(yōu)勢。本次報告邏輯結(jié)構(gòu)項目解析目標(biāo)與愿景原方案點評核心問題思路營銷策略解決思路：大處著眼，細(xì)處著手整合客觀，發(fā)揮主觀1、挖掘區(qū)域價值，結(jié)合項目進(jìn)行片區(qū)規(guī)劃帶動項目，以自然和行政公共資源為整合切入點，提高區(qū)域價值潛力；引導(dǎo)縣城區(qū)域購買導(dǎo)向。2、蒙陰有品質(zhì)的市場潛力，沒有品質(zhì)的市場產(chǎn)品，只有品質(zhì)能令高端市場有高端的價格。從小區(qū)大門、圍墻、戶型、景觀、指示、照明、物業(yè)、售樓處、樣板間等處處在細(xì)節(jié)打敗對手。3、公共配套設(shè)施，采用自建和置換建設(shè)方式，將社區(qū)內(nèi)和公共用結(jié)合配套，提升片區(qū)及項目的競爭力和居住氛圍。本次報告邏輯結(jié)構(gòu)項目解析目標(biāo)與愿景原方案點評核心問題思路營銷策略項目優(yōu)勢整理客觀方面1、規(guī)模2、區(qū)位3、交通4、風(fēng)水5、開發(fā)商主觀可提升方面1、規(guī)劃2、戶型3、單體4、配套項目賣點整合區(qū)位項目占據(jù)蒙陰行政核心，今后將享受公共配套資源優(yōu)勢和行政中心建設(shè)帶來的升值潛力。進(jìn)行區(qū)域炒作。通過區(qū)域炒作，引導(dǎo)購買區(qū)域趨向，將對項目的銷售有很大幫助。龍穴作為該項目的購買人群無論從商人士還是機關(guān)單位都會對風(fēng)水比較信奉，因此充分利用項目背依山脈的優(yōu)勢，充分挖掘風(fēng)水資源，同時結(jié)合項目本身進(jìn)行一些風(fēng)水處理，在通過一些風(fēng)水專家的現(xiàn)場活動，將項目的風(fēng)水優(yōu)勢展現(xiàn)的淋漓精致。風(fēng)水規(guī)劃項目的主要競爭對手是龍廷居，而它的環(huán)境優(yōu)勢通過區(qū)域引導(dǎo)來應(yīng)對，對于產(chǎn)品優(yōu)勢，本項目則通過項目的規(guī)劃細(xì)節(jié)處理來增強客戶對項目的好感度。目前項目周邊的配套較少，雖然項目與廣場為鄰，但是目前項目的人氣、生活氛圍不足，造成區(qū)域認(rèn)可度不高；鑒于本項目占地面積較大，且有后期儲備用地，因此在配套方面應(yīng)發(fā)揮大盤的優(yōu)勢，沒有的配套自己建，在現(xiàn)有的規(guī)劃中加入商業(yè)、幼兒園、小學(xué)分校，購物中心等規(guī)劃。依托集團(tuán)品牌和大盤實力會得到廣大客戶的認(rèn)可和信任。配套景觀依托小區(qū)大手筆的景觀規(guī)劃，打造蒙陰第一流的主題景觀帶，將休閑、觀景、隔音、美化融為一體處處體現(xiàn)大盤氣度。物

業(yè)打造一個高檔的小區(qū)，不但產(chǎn)品高檔，服務(wù)同樣要高檔，提前展示小區(qū)物業(yè)，對項目后期銷售至關(guān)重要。戶型不但滿足居住的需要，在設(shè)計上增加多的功能設(shè)置，如頂層觀景露臺，空中私家花園等，同時建造不同風(fēng)格的樣板間，展現(xiàn)唯美生活，體現(xiàn)大盤實力和氣勢。產(chǎn)品項目定位明德花園作為蒙陰目前規(guī)模最大，規(guī)劃區(qū)域最好的地塊項目，我們將放眼長遠(yuǎn)，以高標(biāo)準(zhǔn)的尺度為蒙陰創(chuàng)造一個意向不到的居住品質(zhì)高度。蒙陰首席21萬平米公園社區(qū)賣點支撐規(guī)模宏大

景觀別致稀缺地段緊鄰廣場依山而建風(fēng)水寶地享受城市的私家花園坐擁稀缺風(fēng)水寶地整合區(qū)域優(yōu)勢資源，打造蒙陰行政中心首席高檔社區(qū)規(guī)劃建造高檔精品工程，塑造高尚生活新天地政府新區(qū)所在地，無論環(huán)境還是配套都將是一個區(qū)域最好的縮影。何況在縣級城市，因為資源的限制，基本都將行政與商業(yè)相結(jié)合構(gòu)成一個雙核心。未來的蒙陰在商業(yè)升級和功能細(xì)化的過程中將以新廣場為核心打造一個新的商業(yè)、行政、居住中心。定位思路推廣總體策略：片區(qū)遠(yuǎn)景炒作區(qū)域價值提升項目形象導(dǎo)入產(chǎn)品價值展示體驗活動營銷銷售促進(jìn)引導(dǎo)品牌戰(zhàn)略建立推廣主題：

中軸名門大宅風(fēng)范無際視野氣宇天成

明德福地，讓生活更有想象

意出冠魯境在明德移步異景一人一境

擁有的不僅僅是一處居所

價格策略

1、定價策略低開高走，