新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書16809年11月課件

新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月2023/7/28新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月初步判定項目界定目標(biāo)分析報告思維導(dǎo)圖確定目標(biāo)市場分析判斷市場，了解客群，分析競爭，佐證初步發(fā)展方向整體發(fā)展戰(zhàn)略確定開發(fā)模式、盈利模式，進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測，確立市場占位、核心競爭力以及發(fā)展策略整體定位產(chǎn)品建議通過類似案例分析，得出初步發(fā)展方向找到項目需要解決的核心問題確定市場定位、客群定位住宅、商業(yè)定位細(xì)化，包括規(guī)劃、景觀、戶型、配套、業(yè)態(tài)、規(guī)模、經(jīng)營空間等新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月目標(biāo)分析項目界定及初步發(fā)展方向整體發(fā)展戰(zhàn)略市場分析整體定位物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)建議及價格預(yù)期新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月企業(yè)背景分析客戶目標(biāo)分析目標(biāo)分析新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月企業(yè)背景分析江蘇國信地產(chǎn)，即江蘇省房地產(chǎn)投資有限公司，成立于1992年，注冊資本金10億元，是國信集團(tuán)旗下國有資產(chǎn)投資主體，也是國信集團(tuán)正致力打造的支柱品牌。江蘇省國信資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司是2001年8月經(jīng)省政府批準(zhǔn)成立的大型國有獨資企業(yè)集團(tuán)。在政府的鼎立支持下，集團(tuán)始終依托資源和功能優(yōu)勢，精心打造以電力為主的能源產(chǎn)業(yè)平臺，以信托、證券為主的金融服務(wù)業(yè)平臺，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店業(yè)為主的不動產(chǎn)平臺，形成三大產(chǎn)業(yè)支柱。發(fā)展至今，集團(tuán)旗下?lián)碛腥Y、控股企業(yè)四十余家。國信地產(chǎn)將用實力和信譽(yù)打造自己“成為長三角地區(qū)中最具影響力的不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商”的宏圖偉略。江蘇國信地產(chǎn)，歷經(jīng)15載開拓發(fā)展，憑借優(yōu)越的資產(chǎn)運(yùn)營能力、強(qiáng)大的開發(fā)實力、良好的運(yùn)營機(jī)制和穩(wěn)定的專業(yè)團(tuán)隊，在開發(fā)建設(shè)面積、經(jīng)營能力、技術(shù)力量、品牌榮譽(yù)等方面都位居省屬同行企業(yè)的前列，并初步完成了資本、人才、經(jīng)驗的積累，正邁入上規(guī)模、創(chuàng)品牌、出效益的新階段。項目開發(fā)背景客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)企業(yè)背景新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：在現(xiàn)有的項目資源及市場條件下，實現(xiàn)綜合利潤最大化戰(zhàn)略目標(biāo)：滿足政府對城市形象打造的政績訴求，滿足國信企業(yè)“成為長三角地區(qū)中最具影響力的不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商”風(fēng)險目標(biāo)：合理確定住宅與商業(yè)的產(chǎn)品比例，確定產(chǎn)品潛在客戶，控制市場去化風(fēng)險客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)企業(yè)背景新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月區(qū)域：規(guī)劃中的城市綜合區(qū)域，現(xiàn)正處于啟動階段項目：項目容積率偏高，占地有限，有規(guī)劃形態(tài)局限R2我們想要什么？（針對目標(biāo)的規(guī)范分析）戰(zhàn)略目標(biāo)：滿足國信企業(yè)“成為長三角地區(qū)中最具影響力的不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商”經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：實現(xiàn)綜合利潤最大化風(fēng)險目標(biāo)：合理確定住宅與商業(yè)的產(chǎn)品比例，確立項目合理的容積率指標(biāo)，確定產(chǎn)品潛在客戶，控制市場去化風(fēng)險S我們有什么？（針對現(xiàn)狀的實證分析）項目核心問題是什么？問題２：項目住宅、商業(yè)產(chǎn)品體系如何打造？問題１：項目的發(fā)展戰(zhàn)略與開發(fā)模式如何？如果進(jìn)行項目定位？項目核心問題界定新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月目標(biāo)分析項目界定及初步發(fā)展方向整體發(fā)展戰(zhàn)略市場分析整體定位物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)建議及價格預(yù)期新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月城市屬性界定項目屬性界定項目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩越缍ò咐齾⒖技俺醪桨l(fā)展方向新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月城市在長三角區(qū)域中的地理位置及關(guān)系地理位置江蘇省西南部，長江下游南岸，東南接常州，西鄰南京，北與揚(yáng)州、泰州隔江相望。關(guān)系長三角“先行規(guī)劃、先行發(fā)展”的十五個城市之一。南京一小時都市圈和蘇錫常都市圈的結(jié)合處。城市對外交通連接鐵路京滬高速鐵路橫貫東西高速公路四橫：沿江高速；滬寧高速寧太高速；寧常高速二縱：鎮(zhèn)溧高速；京滬高速水路：“黃金水道”長江、京杭大運(yùn)河鎮(zhèn)江處于長三角城市都市圈的最外圍，受上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射非常小，且由于其“中間地帶”的位置導(dǎo)致其重點產(chǎn)業(yè)的打造更多的被南京和蘇錫常都市圈“瓜分”。位于中國最大城市群長三角區(qū)域、南京一小時通勤圈內(nèi)、核心城市上海輻射鏈條的末梢，“寧鎮(zhèn)揚(yáng)”都市圈重要節(jié)點城市項目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩猿鞘袑傩园咐齾⒖技俺醪桨l(fā)展方向新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月主城區(qū)內(nèi)，城市立體交通樞紐區(qū)域，鄰近火車站、客運(yùn)中心、高鐵站點，潤州區(qū)腹地，連接老城區(qū)、金山片區(qū)和南徐新城火車站——京滬鐵路重要節(jié)點，目前鐵路客運(yùn)最繁忙的線路之一。客運(yùn)中心——鎮(zhèn)江汽車客運(yùn)站。高鐵站——滬寧高鐵將成為未來長三角最快速的交通線路。老城區(qū)——以大市口為核心的主城區(qū)域，鎮(zhèn)江傳統(tǒng)意義上的老城區(qū)；南徐新城——發(fā)展中的城市新區(qū)，體現(xiàn)城市發(fā)展的形象區(qū)域金山片區(qū)——以濱江景區(qū)為城市名片的新興旅游、商貿(mào)綜合區(qū)域?；疖囌灸蠌V場——城市重點打造的成熟區(qū)域改造工程。項目區(qū)域項目地塊項目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩猿鞘袑傩园咐齾⒖技俺醪桨l(fā)展方向新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月華都名城潤州花園天和星城南山華庭中浩國際廣場亞東樸園區(qū)域內(nèi)多為住宅小區(qū)，配套成熟，以商業(yè)街區(qū)及社區(qū)商業(yè)為主，后期規(guī)劃建設(shè)有大型商業(yè)項目項目地塊項目所在區(qū)域居住小區(qū)較多，新興小區(qū)和原有居住區(qū)交錯；項目周圍東側(cè)黃山南路為城市干道，沿街商業(yè)較為成熟；項目東側(cè)的中浩國際廣場建設(shè)有集中式商業(yè)，地塊周邊規(guī)劃有大型商業(yè)土地尚未出讓。項目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩猿鞘袑傩园咐齾⒖技俺醪桨l(fā)展方向新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月地塊內(nèi)周邊為正在建設(shè)中的鎮(zhèn)江火車站南廣場，地塊為坡地，原有莊泉村正在拆遷。本項目土地用途商住綜合用地占地面積3.53萬平容積率自定建筑面積14.12萬方項目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩猿鞘袑傩园咐齾⒖技俺醪桨l(fā)展方向新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月項目屬性界定——三四線城市\(zhòng)主城區(qū)范圍\立體交通樞紐區(qū)域\城市綜合體項目項目屬性項目涵蓋住宅、商業(yè)等功能，高容積率約束下的建筑形態(tài)將成建設(shè)成為鎮(zhèn)江城市綜合體項目功能規(guī)劃項目為火車站南廣場先期啟動項目之一，將成為區(qū)域標(biāo)桿項目項目前景區(qū)域?qū)傩越ㄔO(shè)中的火車站南廣場將成為城市立體交通樞紐，該區(qū)域也將成為集交通、商貿(mào)、餐飲、居住為一體的綜合區(qū)立體交通樞紐區(qū)域居住小區(qū)眾多，距離大市口僅2公里主城區(qū)范圍長三角地級城市，交通樞紐，經(jīng)濟(jì)處于江蘇中游水平三四線城市項目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩猿鞘袑傩园咐齾⒖技俺醪桨l(fā)展方向新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月城市立體交通樞紐區(qū)域案例解讀及借鑒從日本大阪的新干線難波城到京都火車站購物中心,日本不僅形成了軌道交通綜合體開發(fā)成熟體系，而且非常善于利用高速鐵路帶動周邊城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，形成了多個具有代表性的城市綜合體。而法國更是通過高鐵連接“巴黎都市圈”和“地中海都市圈”，打通法國南北部經(jīng)濟(jì)大動脈。鑒于目前中國還沒有成熟的基于城市立體交通樞紐而形成的城市綜合體，因此在世界范圍內(nèi)我們將選取日本（新宿）和巴黎（拉德芳斯）進(jìn)行城市立體交通樞紐區(qū)域商業(yè)案例解讀和借鑒。項目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩约昂诵膯栴}城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月城市立體交通樞紐區(qū)域案例解讀及借鑒日本新宿車站是東京市區(qū)西側(cè)最重要的交通樞紐之一，包括JR山手線、JR中央本線、JR總武線與私人鐵路公司京王電鐵的總部，它號稱是世界上使用率最高的鐵路車站。新宿發(fā)達(dá)的軌道交通體系被充分利用，在周邊形成了許多大型企業(yè)總社所使用的摩天大樓，百貨公司與商店街云集，著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店“高島屋時代廣場”，與澀谷、池袋并列為東京都的3大副都心之一。項目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩约昂诵膯栴}城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月在新宿，不同功能、業(yè)態(tài)、規(guī)模、檔次的物業(yè)和諧共生，既有政務(wù)商務(wù)、也有百貨、餐飲、休閑、娛樂，日本聞名海外的歌舞伎町就位于新宿，這種綜合商業(yè)體形成了強(qiáng)大的渦流效應(yīng)，帶動整個區(qū)域的繁榮和增值，商業(yè)持有比例較高。城市立體交通樞紐區(qū)域案例解讀及借鑒值得一提的是，以高速鐵路車站為核心，日本在東京距離25-60公里的地方興建了7座以居住、教育、科技、旅游、休閑為主要功能的衛(wèi)星城，包括立川、八王子市、浦和、大宮等。項目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩约昂诵膯栴}城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，是歐洲最大的公交換乘中心、RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里；建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬人；擁有面積達(dá)10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心以及67公頃的步行系統(tǒng)，集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個停車位，交通設(shè)施完善；建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，綠化系統(tǒng)良好。優(yōu)美的環(huán)境和完善的設(shè)施每年吸引約200萬游客幕名而至。城市立體交通樞紐區(qū)域案例解讀及借鑒項目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩约昂诵膯栴}城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月區(qū)域發(fā)展預(yù)測城市立體交通樞紐區(qū)域商業(yè)輻射廣、力度大、持續(xù)性久城市立體交通樞紐區(qū)域商業(yè)包容性高，整體成長性良好城市立體交通樞紐將形成新中心，大力推動城市發(fā)展城市立體交通樞紐可帶動城市間經(jīng)濟(jì)和社會交往城市立體交通樞紐將為莊泉地塊帶來的是：鎮(zhèn)江新興的商業(yè)中心大型商業(yè)復(fù)合體商業(yè)以和諧共生的競合模式為主導(dǎo)承接南京或長三角都市圈的部分功能如居住、教育、旅游等，有成為衛(wèi)星城的條件。城市立體交通樞紐可沿線建設(shè)多種功能的衛(wèi)星城項目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩约昂诵膯栴}城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月項目初步發(fā)展方向城市新興商業(yè)核心區(qū)域內(nèi)的多功能綜合體項目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩约昂诵膯栴}城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月目標(biāo)分析項目界定及初步發(fā)展方向整體發(fā)展戰(zhàn)略市場分析整體定位物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)建議及價格預(yù)期新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月土地市場分析競爭環(huán)境分析市場分析整體樓市分析新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月土地市場用地結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)土地出讓

2006年2007年2008年2009年1-10月成交數(shù)量（幅）50323019成交面積（萬㎡）303.13170.23131.48133.4成交金額（億元）40.5919.5128.9321.47樓面地價（元/㎡）1018.05915.171289.48872.37受之前居住用地供應(yīng)量飽和的影響，政府加強(qiáng)了對居住用地供應(yīng)量的控制，07年鎮(zhèn)江土地出讓量大幅銳減，08年繼續(xù)減少，僅131萬平米；受城市拆遷量加大的影響，09年土地成交量有所回升，1-10月合計出讓133萬㎡。從出讓土地成交樓面地價來看，排除09年拆遷安置房用地的低價影響，隨著土地出讓的日漸有序，鎮(zhèn)江土地價格呈現(xiàn)逐步走高的態(tài)勢。隨著政府加強(qiáng)對土地的管控，土地出讓日漸有序

同時土地價格也呈現(xiàn)日漸穩(wěn)步走高的態(tài)勢新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月土地市場用地結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)土地出讓從用地結(jié)構(gòu)看，鎮(zhèn)江土地市場仍以商住用地為主，其次為商業(yè)辦公用地，以及零星的綜合用地。此外，隨著09年城市拆遷面積的擴(kuò)大，拆遷安置用地出讓大幅上升。從各類型用地成交均價來看，首先為商業(yè)辦公用地，均價達(dá)682.04萬元/畝；其次為商住用地，均價在100-185萬元/畝之間。其中09年拆遷安置用地的大量出讓，在很大程度上拉低了商住用地的成交均價。鎮(zhèn)江土地出讓同國內(nèi)其他三線城市一致，仍以

商住用地為主，土地成交價格一定幅度上升新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月土地市場用地結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)土地出讓從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，土地供銷主要集中于潤州區(qū)，其次為丹徒區(qū)，京口區(qū)作為鎮(zhèn)江的老城區(qū)土地供銷日漸減少，且多以商辦用地為主。從各區(qū)域土地成交均價來看，按成交均價從高到低依次為：京口、潤州、丁卯、丹徒及大港，其中09年潤州區(qū)受大量低價拆遷安置用地出讓的影響，成交均價明顯被拉低，實際成交均價在08年基礎(chǔ)上有一定幅度上升。鎮(zhèn)江土地出讓主要集中于潤州及丹徒新區(qū)，京口

土地出讓日漸減少，各區(qū)土地成交均價有所上升新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體樓市存量分析結(jié)構(gòu)分析供銷情況板塊描述09年上半年，鎮(zhèn)江市區(qū)商品房總成交面積116.66萬㎡，同比08年上半年增長74.50%，同時商品房供銷比為0.75，供銷比首次低于1.0，供過于求的局面有所改善。09年上半年，鎮(zhèn)江市區(qū)普通住宅成交均價為4076元/㎡，同比增長0.30%，鎮(zhèn)江住宅房價進(jìn)入穩(wěn)步上漲通道。09年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房成交情況良好，常年供大

于求的局面有所緩解，成交均價穩(wěn)步上漲新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體樓市存量分析結(jié)構(gòu)分析供銷情況板塊描述商品房存量變化情況2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房成交量（萬㎡）8983.61133.85189.29135.1312.37商品房存量（萬㎡）116.72225.05293.99333.74411.5375.86存量可售期（年）1.772.172.452.462.931.25受鎮(zhèn)江市區(qū)商品房常年供大于求的影響，導(dǎo)致鎮(zhèn)江市區(qū)商品房存量逐年增加，至08年商品房存量累計為411.5萬㎡，突破400萬㎡，至09年上半年商品房存量為382.06萬㎡。按照09年上半年的銷售量推算，此存量去化完畢需要三年左右時間。受鎮(zhèn)江市區(qū)商品房常年供大于求的影響，商品房

存量逐年增加，此存量去化完畢需三年時間新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體樓市存量分析結(jié)構(gòu)分析供銷情況板塊描述從鎮(zhèn)江市區(qū)商品住宅分面積段來看，鎮(zhèn)江市區(qū)商品住宅100-120㎡和120-144㎡的改善型戶型為市場主流。從鎮(zhèn)江市區(qū)商品住宅分單價段來看，鎮(zhèn)江市區(qū)商品住宅主流價格區(qū)間為4000-4500元/㎡，同時隨著整體樓市的旺銷，商品住宅價格明顯上升。套均面積100-120㎡和120-144㎡的改善型戶型

為市場主流，主流價格區(qū)間為4000-4500元/㎡新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體樓市存量分析結(jié)構(gòu)分析供銷情況板塊描述潤州京口丁卯大港丹徒12543板塊劃分劃分范圍主要產(chǎn)品類別均價范圍主要代表個案總結(jié)性描述京口京口行政區(qū)域多層、洋房、高層、別墅4800-7000中南世紀(jì)城、江山名洲鎮(zhèn)江人印象中的老城區(qū)潤州潤州行政區(qū)域多層、洋房、高層、別墅4500-8000萬科項目、冠城國際老城區(qū)一部分，城市重點發(fā)展方向丹徒丹徒行政區(qū)域多層、高層、別墅4000-4500香格里拉、風(fēng)景城邦脫離市區(qū)的新城丁卯新區(qū)行政區(qū)域多層、高層3500-8000永隆城市廣場城市向東發(fā)展的新區(qū)大港新區(qū)行政區(qū)域多層、別墅2800-6000海德公園脫離鎮(zhèn)江城區(qū)的新區(qū)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)板塊根據(jù)行政區(qū)域劃分為潤州、京口、丹徒、新區(qū)（丁卯和大港）五個板塊。其中，鎮(zhèn)江主城區(qū)由京口和潤州的一部分構(gòu)成，潤州和丁卯是城市向外擴(kuò)張的兩個方向。丹徒和大港則脫離市區(qū)，獨立發(fā)展。根據(jù)行政區(qū)域劃分，可將鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場分為

京口、潤州、丹徒、丁卯及大港五個板塊新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描鎮(zhèn)江火車站大市口商圈冠城國際華都名城萬達(dá)項目萬科潤園南山華庭潤北板塊南徐新城京口老城區(qū)板塊所屬類別項目名稱住宅項目華都名城南山華庭商業(yè)項目大市口商圈萬達(dá)項目本案競爭圈層本案位于黃山路與黃山西路交叉口西南，地處潤北板塊、南徐板塊及京口老城區(qū)板塊交匯處，緊鄰鎮(zhèn)江火車站及大市口商圈。因此根據(jù)本案情況確定上表四個項目為本案的競爭項目。本項目位于潤州板塊與京口板塊交匯處，地理

位置優(yōu)越，競爭個案主要位于項目周邊新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描競爭區(qū)域房地產(chǎn)市場特征描述細(xì)分片區(qū)市場形象產(chǎn)品特征價格特征資源分析發(fā)展趨勢京口老城區(qū)板塊城市成熟生活區(qū)、中心區(qū)，商貿(mào)、教育、行政核心區(qū)舒適改善型物業(yè)，大中型普通公寓為主、躍層、別墅產(chǎn)品兼有4200-4500元/㎡商業(yè)、生活中心，配套齊全區(qū)域發(fā)展空間區(qū)域飽和，南徐及丁卯板塊的發(fā)展將對老城區(qū)起到分流作用。潤北板塊老城區(qū)西部居民生活區(qū)，過江交通核心區(qū)域城市棲息類產(chǎn)品為主，普通經(jīng)濟(jì)實用性公寓居多3500-4000元/㎡鎮(zhèn)江交通樞紐區(qū)域；生活配套設(shè)施成熟，交通便利，擁有良好的港口資源以及金山景區(qū)資源板塊與老城區(qū)逐漸融為一體，成為鎮(zhèn)江市區(qū)最成熟區(qū)域南徐新城建設(shè)中的“商貿(mào)、居住、行政”一體化綜合型城市副中心大中舒適享受型公寓為主，部分別墅等高檔物業(yè)4500元/㎡以上毗鄰南山景區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善未來城市核心區(qū)域之一競爭區(qū)域購房客群特征描述細(xì)分片區(qū)分布區(qū)域職業(yè)特征年齡層次購房動機(jī)京口老城區(qū)板塊區(qū)域分布廣泛，以鎮(zhèn)江市區(qū)為主高收入行業(yè)中產(chǎn)階層，企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人，私營業(yè)主等35—45歲中年人為主改善居住，第一居所比例較高，存在少量投資者，置業(yè)層次以二次置業(yè)為主潤北板塊以本區(qū)域客群為主城市擴(kuò)張疏散型居民，職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜，中等收入的普通工薪階層為主年齡跨度大，以25-35歲青年人青年人婚房，第一居所，投資比例小，以一次置業(yè)為主南徐新城鎮(zhèn)江市區(qū)客群居多公務(wù)員、大學(xué)教師，私企業(yè)主等中高收入客群為主年齡構(gòu)成跨度較大，以25-40為主第一居所，以年輕人剛性需求為主，存在一定投資者競爭區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展已相對成熟，物業(yè)價格

水平相對較高，住宅客群以改善型需求為主新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描

項目概述位置：潤州區(qū)市黃山支路15號交通：北鄰火車站，南依南徐路，道路通達(dá)性好。公交線路：11、16、17、25、K118路等多輛公交。配套（外部）學(xué)校：鎮(zhèn)江初級實驗中學(xué)醫(yī)院：中山醫(yī)院、一院購物：大潤發(fā)超市、黎明菜場項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其他信息占地：32.7萬㎡總建：50萬㎡容積率：1.53綠化率：34%開發(fā)商：鎮(zhèn)江常發(fā)置業(yè)有限公司華都名城——規(guī)模大盤，生態(tài)新城為市場認(rèn)可新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描產(chǎn)品類型物業(yè)類型：多層、小高層及高層等物業(yè)形態(tài)組成。項目分期：項目分五期開發(fā)，前三期已經(jīng)基本售完，目前四期在售，推出產(chǎn)品為80-150㎡多層及小高層。價格：目前高層6000元/㎡賣點：區(qū)域規(guī)劃、品質(zhì)Slogan：50萬平方米生態(tài)新城客群定位：項目周邊及市區(qū)客戶占多數(shù)，以二次置業(yè)為主。產(chǎn)品定位：市區(qū)附近大規(guī)模品質(zhì)樓盤華都名城——規(guī)模大盤，生態(tài)新城為市場認(rèn)可新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描主力戶型2/2/1戶型94㎡左右

主力戶型3/2/1戶型120㎡左右

主力戶型3/2/2戶型147㎡左右

入戶花園，豐富室內(nèi)空間格局景觀陽臺，親近社區(qū)景觀兩個臥室朝南，房間自然采光1231112222333333華都名城戶型設(shè)計尚可，但戶型面積略顯偏大新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描

項目概述位置：潤州區(qū)南徐大道與老南徐路之間交通：西鄰九華山路，南依南徐路，通達(dá)性好。公交線路：11路、16路、17路等多輛公交。配套（外部）學(xué)校：鎮(zhèn)江初級實驗中學(xué)醫(yī)院：中山醫(yī)院、一院購物：大潤發(fā)超市、黎明菜場項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其他信息占地：4萬㎡總建：8萬㎡容積率：2.0綠化率：30.2%開發(fā)商：江蘇鴻誠實業(yè)有限公司南山華庭——品質(zhì)項目，景觀住宅受客戶追捧新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描產(chǎn)品類型物業(yè)類型：3棟多層及7棟小高層物業(yè)形態(tài)組成。項目分期：項目分三期開發(fā)，目前二期峰景在售，推出產(chǎn)品為90-142㎡多層及130-200㎡小高層。價格：目前小高層4600元/㎡賣點：區(qū)域規(guī)劃、品質(zhì)、景觀Slogan：8萬平方米景觀品質(zhì)居所客群定位：項目周邊及市區(qū)客戶為主，客戶二次改善型置業(yè)居多。產(chǎn)品定位：市區(qū)附近景觀品質(zhì)樓盤南山華庭——品質(zhì)項目，景觀住宅受客戶追捧新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描主力戶型2/2/1戶型90㎡左右

主力戶型3/2/1戶型112㎡左右

主力戶型3/2/2戶型127㎡左右

入戶花園，豐富室內(nèi)空間格局南向景觀陽臺，親近社區(qū)景觀客廳及兩個臥室朝南，房間自然采光123北向生活陽臺，擴(kuò)展實用空間飄窗及轉(zhuǎn)角飄窗，增加觀景面獨立儲藏室，增加實用面積4512223333333344455555555666南山華庭戶型設(shè)計較好，且戶型面積較為合理新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描鎮(zhèn)江目前處于單城市逐步擴(kuò)張為大都市的階段，在城市主中心繼續(xù)繁榮發(fā)展的同時，會逐步衍生出多個副中心，向主中心與副中心相結(jié)合的大都市演進(jìn)。鎮(zhèn)江市的商業(yè)中心,目前仍以大市口商圈為主,新商業(yè)副中心：火車站、金山商圈、丁卯商圈均在成熟與完善的過程中。鎮(zhèn)江商業(yè)目前仍是以大市口商圈為主的單一中心

格局，本項目位處其輻射圈內(nèi)主中心副中心單中心城市擴(kuò)張大都市化形成都市群形成副中心副中心副中心金山商圈大市口商圈丁卯商圈大市口商圈火車站商圈新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描從規(guī)劃前景看，鎮(zhèn)江都市消費型商業(yè)將走

中心融合，片區(qū)分化的路線商業(yè)等級商圈名稱區(qū)域范圍形象功能市級商業(yè)中心大市口商圈區(qū)域中心：以中山路及解放路交界的大市口為軸心，并從大市口沿中山路到大潤發(fā)約500米的區(qū)域著重調(diào)整、提高、完善，改善現(xiàn)有的建筑空間，實現(xiàn)商業(yè)街區(qū)立體化多功能，構(gòu)筑濃厚的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境，使之成為鎮(zhèn)江商業(yè)購物、餐飲、文化娛樂最繁華的商業(yè)地段和零售中心片區(qū)商業(yè)中心青年廣場以運(yùn)河路上的青年廣場為核心主要以建材五金、家具批發(fā)市場為主三茅宮商圈主要以朱方路與潤州路交匯處為核心主要以汽車修理及周遍生活配套商業(yè)為主，商業(yè)環(huán)境、檔次較差夢溪廣場商圈以夢溪路與學(xué)府路交匯處的夢溪廣場為核心主要為區(qū)域生活配套商業(yè)，商業(yè)規(guī)模、檔次一般丁卯沃爾瑪商圈以丁卯路是為主要干道，以學(xué)府路、丁卯橋路、谷陽路、經(jīng)十二路為主的“兩橫兩縱”“一圈、兩街、五市場”，一圈——以沃得市民廣場為中心的居住、商業(yè)圈；兩街——丁卯橋路“汽車銷售街”和緯五路“餐飲休閑街”；五市場——總投資超過21億元、總建筑面積超過80萬平方米的汽配、建材、五金、小商品和食品五大特色專業(yè)市場新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描大市口商圈中山路西段集中了4家大型百貨（商業(yè)城、商業(yè)大廈、太和廣場、大時代廣場），4家大型家電商場（新世紀(jì)、蘇寧、五星、國美）和1家大賣場（大潤發(fā)）。中山路東段，主要集中了一些咖啡館（綠島、游仙蹤、名典）及餐飲類酒店（巴西烤肉、小肥羊），還有美容館、休閑浴場等。解放路南端主要是分布了多家賓館（鎮(zhèn)江國際酒店、京江飯店、長城大酒店）以及西式快餐（肯德基）等。解放路北段主要分布了一家大型賣場（北京華聯(lián)）以及少量中式快餐（大娘水餃、藍(lán)與白）等。同時，以中山路為軸心周邊形成了多條特色的商業(yè)街區(qū)。大市口商圈——目前鎮(zhèn)江規(guī)模最大、商業(yè)發(fā)展

最成熟、業(yè)態(tài)最為齊全的商貿(mào)中心新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描商業(yè)等級商業(yè)街名稱形象功能五條特色商業(yè)街區(qū)“龍吟坊”商業(yè)街該項目將成為餐飲、娛樂、休閑于一體，商業(yè)功能齊全的社區(qū)型商業(yè)項目第一樓街步行街是一個集購物、商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂、觀光為一體的商業(yè)步行街紅豆購物廣場

鎮(zhèn)江城東首個集購物、休閑、娛樂、餐飲運(yùn)動、商住于一體的大型商業(yè)中心中住·金山寶地該項目定位為文化旅游餐飲一條街，是一個集休閑、旅游購物、餐飲于一體的商業(yè)項目沃得購物廣場該項目定位為集休閑、娛樂、餐飲、購物為一體的綜合型大型購物廣場，內(nèi)含服裝、珠寶、皮具、西點、國際連鎖等十余種經(jīng)營業(yè)態(tài)依托大市口商業(yè)中心，鎮(zhèn)江市政府規(guī)劃確定了

五條各具特色的商業(yè)街區(qū)新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描本案萬達(dá)項目項目名稱本案萬達(dá)項目占地面積3.53萬方140畝左右容積率不大于4.0——總建面積約14.12萬方近40萬方項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)萬達(dá)項目緊鄰本案，是本案潛在的最直接的且有

較強(qiáng)實力的競爭對手新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描

第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、城市的新開發(fā)區(qū)及CBD規(guī)模5萬㎡15萬㎡40-80萬㎡業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合“24小時不夜城”集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個盒子式組合式綜合體，盒子+街區(qū)+高層的組合案例長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉?、上海、北京、成都萬達(dá)過往開發(fā)模式羅列根據(jù)萬達(dá)過往開發(fā)經(jīng)驗，鎮(zhèn)江萬達(dá)項目較有可能

采用萬達(dá)第三代開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)萬達(dá)第三代城市綜合體與前兩代產(chǎn)品的區(qū)別在于：一是選址從城市最核心商圈變?yōu)槌鞘懈敝行?、城市的新開發(fā)區(qū)以及城市的CBD；二是多種業(yè)態(tài)綜合，合理搭配，形態(tài)多元化，功能上優(yōu)勢補(bǔ)充，投資收益最大化；三是商業(yè)業(yè)態(tài)增加了休閑、餐飲、娛樂的比重，打造“24小時不夜城”。萬達(dá)第三代城市綜合體的優(yōu)勢有：一是可以把寫字樓銷售出去，得到的現(xiàn)金流能減輕整個項目的總投資，從而提高投資回報率；二是酒店、商業(yè)、寫字樓綜合于一體，能增加比較效益和綜合效益，創(chuàng)造“月光經(jīng)濟(jì)效益”、24小時商圈，進(jìn)而刺激晚上消費，增加商業(yè)的銷售和酒店的入住率。新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描萬達(dá)火車站上海萬達(dá)廣場五角萬達(dá)廣場項目坐落于五角場市級副中心商業(yè)區(qū)的中心地段，總建筑面積33.43萬㎡，是上海最大的商業(yè)項目之一。廣場平面呈“品”字型布置，地上劃分為五個大型業(yè)態(tài)和三幢甲級高層辦公樓。開業(yè)后的五角場萬達(dá)廣場極大的提升了五角場的商業(yè)品質(zhì)，帶動了五角場地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。上海萬達(dá)廣場包括十家主力店：巴黎春天、沃爾瑪購物廣場、第一食品商店、大歌星、上海萬達(dá)國際電影城、寶大祥青年兒童購物中心、上海書城、黃金珠寶城、特力屋、和樂。周浦萬達(dá)廣場周浦萬達(dá)廣場是上海萬達(dá)開發(fā)的第二個城市綜合體項目，位于南匯區(qū)滬南路東側(cè)、年家浜路北側(cè)、周康路西側(cè)，總規(guī)劃用地6.35公頃，總規(guī)劃建筑面積約31.8萬平方米，是一個集購物中心、休閑娛樂、精裝公寓式辦公樓為一體的大型商業(yè)建筑綜合體，09年9月將開張迎客。包含的業(yè)態(tài)：大酒店、電玩城、大型超市、大型百貨、大型家電廣場、量販KTV、親子樂園、兒童主題公園、國際電影城、健身會所。萬達(dá)過往項目素描——上海萬達(dá)廣場上海萬達(dá)廣場周浦萬達(dá)廣場新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描蘇州萬達(dá)廣場蘇州萬達(dá)廣場(社區(qū))位于平江新城商務(wù)商貿(mào)中心核心位置，西鄰人民路、南鄰312國道、北靠規(guī)劃道路、東倚河道及規(guī)劃綠地，總占地面積6.4萬平方米（不包括城市道路及綠化用地），總建筑面積近45萬平方米。蘇州萬達(dá)廣場匯集六大形態(tài)：城市公寓、購物中心、商務(wù)辦公、休閑街區(qū)、商務(wù)環(huán)境、景觀廣場。目前蘇州萬達(dá)廣場的招商已經(jīng)基本完成了九成。特別是主力店已全部進(jìn)駐，包括了萬千百貨、家樂福、國美電器、萬達(dá)影城、大歌星KTV、大玩家電玩城、海港城、一兆韋德健身館以及大量大型連鎖餐飲企業(yè)。蘇州萬達(dá)廣場，以“大型城市綜合體”的形態(tài)佇立于平江新城，45萬平方米的恢宏體量，科學(xué)的方式組合排列，成為了蘇州前所未有的城市形態(tài)，在全省也是僅此一處。蘇州萬達(dá)廣場寧波萬達(dá)廣場寧波萬達(dá)廣場寧波萬達(dá)廣場位于鄞州中心核心區(qū)，距離火車站不足5公里，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿(mào)城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，由國際購物廣場、國際商務(wù)酒店、高級城市公寓三大功能板塊構(gòu)成的大型城市建筑綜合體。它是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項目，項目的總建筑面積55萬平方米。萬達(dá)過往項目素描——蘇州及寧波萬達(dá)廣場新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月土地市場分析隨著政府加強(qiáng)對土地的管控，土地出讓日漸有序，同時土地價格也呈現(xiàn)日漸穩(wěn)步走高的態(tài)勢鎮(zhèn)江土地出讓同國內(nèi)其他三線城市一致，仍以商住用地為主，土地成交價格一定幅度上升鎮(zhèn)江土地出讓主要集中于潤州及丹徒新區(qū)，京口土地出讓日漸減少，各區(qū)土地成交均價有所上升競爭環(huán)境分析本項目位于潤州板塊與京口板塊交匯處，地理位置優(yōu)越，競爭個案主要位于項目周邊本案競爭對手實力強(qiáng)勁，未來面臨較為激烈的市場競爭本案直接競爭對手——萬達(dá)項目較有可能采用第三代開發(fā)模式，后期商業(yè)只租不售，住宅及寫字樓全部銷售整體樓市分析09年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房成交情況良好，常年供大于求的局面有所緩解，成交均價穩(wěn)步上漲但受鎮(zhèn)江市區(qū)商品房常年供大于求的影響，商品房存量逐年增加，此存量去化完畢需三年時間套均面積100-120㎡和120-144㎡的改善型戶型為市場主流，主流價格區(qū)間為4000-4500元/㎡市場分析觀點建議鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展階段，商品住宅銷量明顯上升，且價格提升較快。項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，目前及潛在競爭對手實力均較強(qiáng)。本案與直接競爭對手——萬達(dá)項目的競爭關(guān)系處理宜采用競合模式。本案為順利實現(xiàn)市場占位，應(yīng)在開發(fā)模式和產(chǎn)品打造方面多下功夫。市場分析總結(jié)新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月目標(biāo)分析項目界定及初步發(fā)展方向整體發(fā)展戰(zhàn)略市場分析整體定位物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)建議及價格預(yù)期新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體開發(fā)模式核心競爭力整體發(fā)展戰(zhàn)略市場占位盈利模式風(fēng)險預(yù)測發(fā)展策略新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考城市新興商業(yè)中心案例解讀及借鑒南京——新城市廣場南京首個銷品茂典型·新興居住區(qū)·商業(yè)核心打造的成功案例28萬平米超級商業(yè)航母經(jīng)營兩年即進(jìn)入盈利的商業(yè)奇跡！！新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月城市新興商業(yè)中心案例解讀及借鑒南京——龍江·新城市廣場位置：南京草場門大街與江東北路交叉口開發(fā)商：南京新城市置業(yè)投資額：10億元目前進(jìn)展：2004年試營業(yè)，2005年年底正式開業(yè)物業(yè)類型：銷品茂規(guī)劃情況：項目總占地面積13萬多平方米，總建筑面積36萬多平方米，其中銷品茂28萬多平方米。物業(yè)形態(tài)：由4層商業(yè)廣場和3棟18層的挑高小戶型公寓組成?？傮w描述：做為河西（龍江區(qū)域）大型居住區(qū)的商業(yè)配套開發(fā)的新城市廣場是南京首個銷品茂，它的出現(xiàn)不僅帶來了新的商業(yè)開發(fā)模式和理念，而且也是配合區(qū)域整體發(fā)展的重要一筆。經(jīng)過3年多的悉心管理和經(jīng)營，目前新城市廣場經(jīng)營良好人氣旺盛，已經(jīng)成為區(qū)域商業(yè)核心和南京重點商圈之一。整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月城市新興商業(yè)中心案例解讀及借鑒龍江·新城市規(guī)劃新城人口55萬，區(qū)域人口33萬入住人口已達(dá)20萬，區(qū)域內(nèi)無商業(yè)核心南京城市副中心，河西新城的組成之一處于湖南路、新街口商業(yè)輻射范圍新城規(guī)劃北部一個商業(yè)核心，滿足龍江，輻射整個河西來自新街口、湖南路的中高檔百貨擠壓！區(qū)域唯一商業(yè)核心的規(guī)劃利好！二十萬中高收入居民的商業(yè)需求！整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月城市新興商業(yè)中心案例解讀及借鑒競爭存在但機(jī)遇更強(qiáng)大？競爭更多來自區(qū)域商業(yè)的空白并非商業(yè)競爭力不足20萬中高收入居民客戶的差異排他性消費僅存在于高端百貨范圍整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月城市新興商業(yè)中心案例解讀及借鑒初步構(gòu)想？先看消費需求購物、娛樂、休閑后看市場供應(yīng)2公里范圍內(nèi)無大型商業(yè)距離3公里的湖南路商圈業(yè)態(tài)齊全再看城市需要需要與新城副中心地位匹配的商圈（項目位于龍江商業(yè)中心）開發(fā)構(gòu)想集購物、餐飲、休閑為一體的銷品茂業(yè)態(tài)方向大賣場+中檔百貨+餐飲+家庭型休閑整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月城市新興商業(yè)中心案例解讀及借鑒整體功能定位服務(wù)龍江片區(qū)、輻射河西新城的大型綜合性社區(qū)商業(yè)中心以滿足中檔消費需求為主功能劃分大致劃分為大型超市、專賣店、大型數(shù)碼、休閑娛樂四個功能區(qū)業(yè)態(tài)定位主要業(yè)態(tài)：超市服裝服飾餐飲電器娛樂數(shù)碼次要業(yè)態(tài)：運(yùn)動保健玩具書店......整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月城市新興商業(yè)中心案例解讀及借鑒發(fā)展模式借鑒小部分銷售，大部分持有，保證經(jīng)營的統(tǒng)一性和可控性剔除易受擠壓、排他性強(qiáng)、受眾面小的業(yè)態(tài)選擇經(jīng)營相對差異性小，受眾面大的業(yè)態(tài)對日常消費和家庭型消費的側(cè)重保證主力店擁有較高比例權(quán)衡差異和主流，確定中檔消費需求為主要需求整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月住宅開發(fā)模式軌道交通帶動模式運(yùn)用價格洼地效應(yīng)，中開高走，吸引核心城市客群外流以城市中產(chǎn)階層為核心客群，可上延以主流需求為主，適度超越本地或核心城市同類物業(yè)水平整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月商業(yè)開發(fā)模式多業(yè)態(tài)共生共榮，有機(jī)組合，借力借勢的競合模式選擇具有適度差異的主流需求，以獲得相對獨立的存活能力持有為主，出售為輔全程商業(yè)介入，先期招商接手，中期嚴(yán)格操控，后期自我運(yùn)作整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月交通樞紐鎮(zhèn)江火車站將建設(shè)成為聯(lián)系滬寧的交通紐帶，并且成為溝通蘇南蘇北的灘頭陣地，該站點人流量巨大，而且將來伴隨著高鐵的興建，站點的作用將得到進(jìn)一步提升。區(qū)域價值目前鎮(zhèn)江距離城市中心大市口最近的規(guī)劃區(qū)域，地段成熟，通達(dá)性好，區(qū)域受市民認(rèn)可。規(guī)劃發(fā)展本案伴隨著火車站南廣場啟動，在區(qū)域形象和屬性的轉(zhuǎn)型階段進(jìn)入，擁有良好的發(fā)展先機(jī)。配套資源周邊居住氛圍成熟，商業(yè)眾多，配套完善。本項目增值驅(qū)動因素包括交通樞紐、區(qū)域價值、規(guī)劃發(fā)展和配套資源等因素本案本案增值因素本案盈利模式增值因素核心價值新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月區(qū)域價值、區(qū)域的發(fā)展前景、項目的地段優(yōu)勢將構(gòu)建成項目的核心價值區(qū)域價值區(qū)域的交通樞紐價值為周邊帶來巨大的商業(yè)契機(jī)交通資源滬寧鐵路站點、高鐵站點、黃山中路、黃山南路升值前景區(qū)域?qū)傩赞D(zhuǎn)導(dǎo)致趨于屬性的提升市場前景市場樂觀向上帶動房地產(chǎn)投資需求的增長地段優(yōu)勢距離市中心僅2公里，地段成熟配套資源成熟的生活環(huán)境以及眾多的居住小區(qū)使配套資源成熟區(qū)域價值升值前景地段優(yōu)勢核心價值現(xiàn)階段及可預(yù)期的未來，本項目結(jié)合鎮(zhèn)江火車站區(qū)域的拆遷建設(shè)，將成為火車站區(qū)域典型項目之一。項目所在區(qū)域鎮(zhèn)江主城區(qū)成熟區(qū)域，原區(qū)域形象逐漸轉(zhuǎn)型，正由城中村轉(zhuǎn)變?yōu)樾碌某鞘懈敝行?，區(qū)域地段優(yōu)勢明顯，配套完善，且處于鎮(zhèn)江城市建設(shè)快速發(fā)展的環(huán)境中，項目的核心價值凸現(xiàn)。項目盈利模式總結(jié)：聚焦核心價值，發(fā)掘增值空間，以住宅項目保證項目現(xiàn)金流，通過商業(yè)的銷售和持有取得項目最大利潤。盈利模式增值因素核心價值新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月風(fēng)險分析風(fēng)險分析風(fēng)險防范房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險體系在項目現(xiàn)階段面臨的風(fēng)險中，政治環(huán)境風(fēng)險和社會環(huán)境風(fēng)險不可抗拒，土地風(fēng)險不可抗拒；政策環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險、征地拆遷風(fēng)險、籌資風(fēng)險可以通過運(yùn)用適當(dāng)?shù)拈_發(fā)策略和方式進(jìn)行合理規(guī)避。項目目前尚處于前期階段，面臨的主要風(fēng)險可歸納為投資決策階段風(fēng)險和土地獲取階段風(fēng)險新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)業(yè)政策配合高鐵建設(shè)，抓住長三角經(jīng)濟(jì)一體化契機(jī)土地政策——住房政策——稅收政策——金融政策提高產(chǎn)品保值增值能力，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力城市規(guī)劃站在區(qū)域角度制定項目戰(zhàn)略，抵抗來自其他區(qū)域的競爭經(jīng)濟(jì)形勢抓住經(jīng)濟(jì)發(fā)展契機(jī)，搶占市場先機(jī)市場供求選擇合適的入市時機(jī)，以最有針對性的產(chǎn)品打動客戶區(qū)域發(fā)展從競爭和競合的角度分析區(qū)域內(nèi)競爭通貨膨脹提高產(chǎn)品的抗通脹能力土地風(fēng)險——征地拆遷風(fēng)險妥善處理好與政府相關(guān)部門關(guān)系，妥善處理拆遷過程中的各種問題籌資風(fēng)險建立適合企業(yè)發(fā)展的資金使用計劃風(fēng)險分析風(fēng)險分析風(fēng)險防范房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險體系新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月住宅市場占位城市中堅的首選品質(zhì)社區(qū)市場占位商業(yè)市場占位住宅市場占位新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月商業(yè)市場占位萬達(dá)并駕齊驅(qū)的大型商業(yè)綜合體市場占位商業(yè)市場占位住宅市場占位新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月住宅核心競爭力對外：便利便捷，承接核心城市外流客群的第一圈層對內(nèi)：城市核心、商業(yè)核心、品質(zhì)典范競爭點突破方向：規(guī)劃景觀智能化及物業(yè)服務(wù)核心競爭力商業(yè)核心競爭力住宅核心競爭力新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月商業(yè)核心競爭力對外：商業(yè)核心的強(qiáng)大氣場和人流——萬達(dá)廣場的渦流效應(yīng)對內(nèi)：差異業(yè)態(tài)+具有獨立存活能力的商業(yè)組合+全程商業(yè)介入競爭點突破方向：業(yè)態(tài)錯位主力店持有，中小店鋪出售核心競爭力商業(yè)核心競爭力住宅核心競爭力新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月防御戰(zhàn)進(jìn)攻戰(zhàn)側(cè)翼戰(zhàn)游擊戰(zhàn)市場中的第一名大企業(yè)壟斷價格市場中的第2、3名大中企業(yè)通常有行業(yè)經(jīng)驗中小型企業(yè)、中等規(guī)模、市場新進(jìn)入者擁有稀缺地段資源.奇襲企業(yè)自身資源不多做超級競爭者過河拆橋建立成本優(yōu)勢與市場領(lǐng)先者競爭在盡可能狹窄的地帶上發(fā)動進(jìn)攻改變游戲規(guī)則建立低成本結(jié)構(gòu)條件驅(qū)動因素尋找沒有人關(guān)注的市場卓越的創(chuàng)新能力（特色）建立新價值體系強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品價值細(xì)分市場要足夠小營銷手段靈敏發(fā)展策略新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月

從萬達(dá)現(xiàn)有操作模式和地塊規(guī)模來看，未來萬達(dá)將以第三代產(chǎn)品落地鎮(zhèn)江，以no.1的姿態(tài)打破鎮(zhèn)江多年單一商業(yè)核心的商業(yè)格局?；诟偤系拈_發(fā)模式，結(jié)合對萬達(dá)第三代產(chǎn)品的研究，本項目發(fā)展策略如下：1、尋找狹窄地帶的突破點：依托萬達(dá)強(qiáng)勢商業(yè)配套資源放大便利優(yōu)勢，以住宅為主要進(jìn)攻方向。2、改變游戲規(guī)則：通過差異化的商業(yè)模式，和萬達(dá)商業(yè)形成互補(bǔ)共贏，如低層沿街商鋪3、建立低成本結(jié)構(gòu)：即整體均好、局部提升突破，檔次中高端，形象高端。

第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、城市的新開發(fā)區(qū)及CBD規(guī)模5萬㎡15萬㎡40-80萬㎡業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合“24小時不夜城”集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個盒子式組合式綜合體，盒子+街區(qū)+高層的組合案例長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉?、上海、北京、成都發(fā)展策略新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月目標(biāo)分析項目界定及初步發(fā)展方向整體發(fā)展戰(zhàn)略市場分析整體定位物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)建議及價格預(yù)期新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月商業(yè)定位整體定位住宅定位新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月定位闡述：城市中央：市中心、商業(yè)核心、零距離對接城市立體交通樞紐五星級：五星配套、五星居住環(huán)境、五星服務(wù)品質(zhì)大宅：與都市圈核心城市看齊城市中央五星級品質(zhì)大宅住宅定位新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月核心客群以投資為主自住為輔的鎮(zhèn)江本地中高端客群重要客群因交通和區(qū)域價值提升吸納的長三都市圈客群先期以南京為主，后期擴(kuò)展到長三角其他城市住宅定位新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月定位闡述：經(jīng)營模式租售結(jié)合，引入經(jīng)營考核機(jī)制，引入風(fēng)險共擔(dān)，利益共享機(jī)制經(jīng)營空間模式主力店（四層集中商鋪）+沿街商鋪（兩層）模式定位以服務(wù)消費型為主，購物型為輔的商業(yè)街商業(yè)定位新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月檔次定位具有一定號召力和導(dǎo)向性的中高檔商業(yè)商業(yè)定位新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月客群定位本地投資客為主，包括鎮(zhèn)江周邊如丹陽外來投資客為輔，寧揚(yáng)為主，少量來自長三角其他城市商業(yè)定位新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月一、購買客戶分類

財團(tuán)、銀行、金融機(jī)構(gòu)財團(tuán)、金融行業(yè)資金充足，只要地頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有可能購買，所需面積依據(jù)實地情況而有所變化。

民營生產(chǎn)廠家如有實力的家具制造商等，會購買店鋪用作經(jīng)營展示，所需面積一般在300-500平米甚至更大。

小商家、個體經(jīng)營者該類人士屬小業(yè)主，一般經(jīng)營面積在80-150平米左右。間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。

商鋪投資者手中擁有富余資金，買一兩個鋪返租或轉(zhuǎn)租出去，期望有較高的回報。商業(yè)定位新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月二、租賃客戶分類

中型百貨、超市：以租為主，通常面積500-2000平方米，一般選擇自行裝修、自行管理，如蘇果、時代、農(nóng)工商超市等。

家電連鎖店：如蘇寧、匯銀之類，對經(jīng)營場地一般不買，所需面積一般在2000-5000平方米

品牌專賣店：以服裝服飾為主，如nike、李寧、優(yōu)衣庫等，所需面積一般在300-500平米。

餐飲連鎖店：如滋奇火鍋、山路久、食為天酒店、福滿樓大酒店，所需面積一般在500-1000平米。

眼鏡店：如新視野眼鏡、精益眼鏡、吳良材眼鏡、林視眼鏡等，所需面積一般在300-800平米。

各類零售與批發(fā)的商家：該類商家租場主要是設(shè)門市作為窗口推銷其產(chǎn)品。

個體經(jīng)營者：所需面積較小，約50-80平方米。

通信：如移動、聯(lián)通、電信、網(wǎng)通、鐵通、郵政等，所需面積在200平米左右。

圖書、文體用品：如啟功文具、易事快文化用品。

KTV、演繹吧：浪漫之都、花樣年華、大世界娛樂中心等。商業(yè)定位新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月目標(biāo)分析項目界定及初步發(fā)展方向整體發(fā)展戰(zhàn)略市場分析整體定位物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)建議及價格預(yù)期新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月商業(yè)產(chǎn)品建議物業(yè)發(fā)展建議住宅產(chǎn)品建議整體布局建議新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月沿街商業(yè)高層住宅集中商業(yè)通過市場和競爭分析，結(jié)合項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及地塊特征，建議地塊四周設(shè)置沿街商業(yè)，地塊內(nèi)部設(shè)置高層住宅。利用地塊北部靠近城市主干道的商業(yè)價值大的特點，布置集中式商業(yè)。為了更好的展示項目的形象和品質(zhì)，建議在地塊昭示性最好的東北角設(shè)置一棟地標(biāo)性建筑。項目物業(yè)規(guī)劃布局建議整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局商業(yè)綜合體專業(yè)市場特色商業(yè)街社區(qū)商業(yè)商業(yè)開發(fā)模式×××√本案商業(yè)適合社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式本項目直接競爭對手——萬達(dá)項目開發(fā)商業(yè)綜合體較有實力和經(jīng)驗，為避免與其的貼身激烈競爭，本案商業(yè)不適合商業(yè)綜合體模式；同時，本案也不具備打造專業(yè)市場和特色商業(yè)街的條件；因此，考慮到本案整體開發(fā)模式及盈利模式，本案商業(yè)適合社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式。新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局鄰里中心是新加坡的一個社區(qū)服務(wù)概念，是一種新型的社區(qū)服務(wù)中心的集成服務(wù)模式。服務(wù)人口：6000－8000戶居民，約2－3萬人獨立建筑：與住宅分離配套比例：小區(qū)開發(fā)總量的3％街區(qū)型社區(qū)商業(yè)指的是滿足擁有由多個住宅街區(qū)，或是多個住宅項目組成的大型居住區(qū)內(nèi)的居民消費的社區(qū)商業(yè)，服務(wù)范圍是周邊5分鐘車程范圍內(nèi)的居民。鄰里中心型社區(qū)商業(yè)街區(qū)型社區(qū)商業(yè)特點：一，全部設(shè)施圍繞家居生活展開二，業(yè)態(tài)常見于日常商業(yè)和服務(wù)三，以本區(qū)多個住宅小區(qū)居民為主要服務(wù)對象四，屬于配套市場化運(yùn)作（政府調(diào)控下的商業(yè)行為）特點：一，自發(fā)性，各自獨立開發(fā)，沒有統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，在國內(nèi)多是集中在小型住宅聚集的地帶。二，物業(yè)形態(tài)，主要以各個住宅項目的街鋪和裙樓組合而成。社區(qū)商業(yè)主要開發(fā)類型新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局商業(yè)功能內(nèi)向服務(wù)型服務(wù)小區(qū)內(nèi)部居民◆在功能設(shè)定上結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習(xí)慣而定◆商鋪店面一般在14－120平方米之間◆主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等◆商業(yè)店面以60－200平方米的中大面積為主，有的在1000平方米以上，格局規(guī)整、視野開闊◆功能上綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢及街區(qū)功能◆主要有大型超市、各種專賣店，大型商場等外向服務(wù)型服務(wù)小區(qū)內(nèi)外居民住宅項目配套型街區(qū)商業(yè)是由住宅開發(fā)商有計劃有計劃的開發(fā)，被納入住宅項目的規(guī)劃之中，其規(guī)模與其歸屬的住宅項目的規(guī)模成一定的比例，以住宅小區(qū)內(nèi)的居民為主要服務(wù)對象。具體分類：按服務(wù)對象分社區(qū)商業(yè)主要開發(fā)類型新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局類型比鄰里中心型街區(qū)型住宅項目配套型概念區(qū)分廣義的社區(qū)商業(yè)，工業(yè)園區(qū)應(yīng)用為主在街區(qū)區(qū)內(nèi)的住宅中形成的服務(wù)型商業(yè)街區(qū)隸屬于住宅項目操作者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商住宅開發(fā)商及經(jīng)營商住宅開發(fā)商操作手段市政規(guī)劃為主自發(fā)為主，市場調(diào)控住宅小區(qū)規(guī)劃操作模式開發(fā)與經(jīng)營高度統(tǒng)一開發(fā)與經(jīng)營一般分離開發(fā)與經(jīng)營一般分離服務(wù)業(yè)態(tài)鏈接式、業(yè)態(tài)全業(yè)態(tài)精精選式、業(yè)態(tài)精服務(wù)范圍單個或多個工業(yè)園的多個住宅項目街區(qū)內(nèi)的多個住宅項目單個住宅小區(qū)為主，周邊為輔與城市商業(yè)關(guān)系區(qū)域替代區(qū)域形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)市場化程度高最高較高不同類型社區(qū)商業(yè)比較分析新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局以承載社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主體的集散程度及整體布局不同作為劃分依據(jù)：1社區(qū)商業(yè)中心3位于樓盤底層或低層；滿足自身或近區(qū)域居民必要生活服務(wù)需求的“鄰里商業(yè)”；選址在社區(qū)主要出入口或臨街處；服務(wù)人口一般在5000人左右；服務(wù)網(wǎng)點數(shù)5個以上；社區(qū)底商1以平面形式按照街的形態(tài)布置的單層或多層商業(yè)形態(tài)；建筑形態(tài)主要表現(xiàn)為1－3層商業(yè)樓或沿街兩側(cè)住宅建筑底商開發(fā)體量大小取決于周邊商業(yè)配套的成熟程度；更注重文化娛樂、休閑服務(wù)等多元化、個性化的綜合性消費，服務(wù)類型相對更廣，服務(wù)層次相對更高；服務(wù)人口一般為2－5萬人，服務(wù)半徑延伸至社區(qū)外部消費人群；房地產(chǎn)大盤時代產(chǎn)物；根本出發(fā)點是節(jié)省社區(qū)居民生活購物的時間成本，以高度集中的商業(yè)運(yùn)作模式服務(wù)社區(qū)中的各個組團(tuán)區(qū)域及輻射區(qū)域；社區(qū)商業(yè)的最高組織形式，一般都由社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街及其他高級配套如酒店、醫(yī)院、大型購物中心等共同組成；已建成的住宅區(qū)一般選擇在具備一定商業(yè)基礎(chǔ)的地區(qū)，新建住宅區(qū)一般以購物中心的業(yè)態(tài)形式為主；服務(wù)人口為3－4萬人；商業(yè)網(wǎng)點20個在以上；社區(qū)商業(yè)街2社區(qū)商業(yè)主要物業(yè)形態(tài)新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局項目商業(yè)開發(fā)條件分析項目地塊華都名城潤州花園天和星城南山華庭中浩國際廣場亞東樸園本項目商業(yè)區(qū)位項目板塊屬鎮(zhèn)江城市次中心，位于火車站商圈內(nèi)，項目周邊有多個住宅小區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，但商業(yè)形象有待提升；板塊商業(yè)集中主要分布在中山路沿線，形成火車站及大市口商圈，區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)均為配建大體量商業(yè)。因此，本項目具備打造較大體量商業(yè)的條件和市場機(jī)會。新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局項目商業(yè)開發(fā)條件分析商業(yè)輻射范圍向北輻射力強(qiáng)，項目北鄰黃山西路，且臨近城市主干道——中山路向東輻射力強(qiáng)，黃山路貫通南北向南輻射力較強(qiáng)，南臨區(qū)域道路——九華山路向西輻射力強(qiáng)，西側(cè)為規(guī)劃道路，且與萬達(dá)項目隔路相望規(guī)劃商業(yè)分布項目外部四周商業(yè)街及北部兩個集中商業(yè)主要分布在項目沿路四周項目東、南、北三面臨路，西側(cè)為規(guī)劃道路，道路通達(dá)性好，商業(yè)形象較佳小區(qū)四周沿街商業(yè)未來購買力主要為火車站旅客及周邊小區(qū)居民支撐，輻射力較強(qiáng)消費力來源火車站旅客周邊小區(qū)及區(qū)域居民小區(qū)內(nèi)部居民新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局項目商業(yè)屬性研判根據(jù)項目商業(yè)開發(fā)條件分析，以及項目商業(yè)開發(fā)類型定義，我們判斷本項目兼具街區(qū)型商業(yè)及住宅項目配套型街區(qū)商業(yè)的特點經(jīng)過進(jìn)一步的細(xì)分，根據(jù)商業(yè)功能判定本項目符合外向服務(wù)型特征商業(yè)功能內(nèi)向服務(wù)型服務(wù)小區(qū)內(nèi)部居民◆在功能設(shè)定上結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習(xí)慣而定◆商鋪店面一般在14－120平方米之間◆主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等◆商業(yè)店面以60－200平方米的中大面積為主，有的在1000平方米以上，格局規(guī)整、視野開闊◆功能上綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢及街區(qū)功能◆主要有大型超市、各種專賣店，大型商場等外向服務(wù)型服務(wù)小區(qū)內(nèi)外居民新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月社區(qū)等級戶數(shù)人均商業(yè)面積商業(yè)規(guī)模交通時間標(biāo)準(zhǔn)備注小型社區(qū)200-5000.6-1.2㎡500-2500㎡步行5分鐘內(nèi)按3.5人/戶計算中型社區(qū)1000-30000.7-1.2㎡4000-14000㎡步行10分鐘內(nèi)大型社區(qū)1-1.5萬戶0.8-1.7㎡23000-60000㎡步行15分鐘內(nèi)城市社區(qū)1.5萬戶以上0.9-1.5㎡45000-75000㎡步行15分鐘內(nèi)四類社區(qū)規(guī)模等級：整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局對應(yīng)一般商業(yè)與社區(qū)規(guī)?？梢匝信校阂话銉?nèi)向服務(wù)型商業(yè)約占社區(qū)總量的2%-5%，外向服務(wù)型商業(yè)約占社區(qū)總量的10%-15%；綜合考慮國內(nèi)常規(guī)商業(yè)與社區(qū)面積關(guān)系及鎮(zhèn)江城際高鐵車站建設(shè)帶來的旅客消費的拉動，建議本社區(qū)商業(yè)體量為社區(qū)總體量的20%左右，即商業(yè)總面積為30000平方米。項目商業(yè)體量建議內(nèi)向服務(wù)型商業(yè)外向服務(wù)型商業(yè)新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局結(jié)合項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目占地3.53萬方容積率不大于4.0項目總建約14.12萬方商業(yè)建筑面積3萬方住宅及其他建筑面積11.12萬方項目物業(yè)體量確定項目各物業(yè)體量確定備注：此物業(yè)體量建議是建立在做滿4.0容積率的前提條件下的。新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議源于法國的ART-DECO建筑風(fēng)格是從新古典過渡到現(xiàn)代主義之間的一種藝術(shù)風(fēng)格，來自1925年法國巴黎舉辦的“ExpositionInternationadesArtsDecoratifsIndustrielsetModernes”（現(xiàn)代工業(yè)裝飾藝術(shù)國際博覽會）。當(dāng)時的語意為“最豪華”的意思。在二三十年代曾風(fēng)靡巴黎、紐約、上海等國際化大都市。ART-DECO表達(dá)了當(dāng)時高端階層一直在追求的高貴感，摩登的形體又賦予古老的貴族氣質(zhì)，代表了一種向上的欣欣向榮的力量，一種復(fù)興的城市精神！ART-DECO建筑風(fēng)格項目住宅建筑風(fēng)格建議新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議高聳向上、沉穩(wěn)大氣的ArtDeco建筑群落完美結(jié)合典雅的建筑藝術(shù)與優(yōu)雅城市生活項目住宅建筑風(fēng)格建議新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議ArtDeco建筑風(fēng)格的不同凡響在于它強(qiáng)調(diào)應(yīng)用現(xiàn)代的先進(jìn)技術(shù)與材料。沉穩(wěn)大氣的色彩，明快簡潔的線條，結(jié)合樓宇的退臺、凸凹進(jìn)退的外立面、金字塔式的結(jié)構(gòu)圖，構(gòu)成美麗的城市天際線，形成強(qiáng)烈的視覺感受和獨特的韻律感。這種獨特的建筑風(fēng)格無疑沖破了建筑同質(zhì)化的傾向，它以一種“不動聲色的優(yōu)雅”成為城市的經(jīng)典風(fēng)景。項目住宅立面設(shè)計建議新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議ArtDeco風(fēng)格的立面多為兩段式設(shè)計，建筑底部為石材，上面為面磚，中間和頂部裝飾以石材構(gòu)筑線條在建材上糅合古典韻味與現(xiàn)代理念，巧妙利用石材、面磚的不同紋理和色彩，營造出一種低調(diào)不張揚(yáng)但又富于品質(zhì)感的立面效果。項目住宅立面建材建議新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議社區(qū)景觀建議——景觀風(fēng)格歐式古典園林新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議

第一層次景觀空間為社區(qū)外圍京杭之心、運(yùn)河，加上社區(qū)東面開放式集中綠地與社區(qū)南面西面沿城市主干道退讓綠化帶似一道天然屏障，濾去喧囂與凡塵，彰顯健康積極的生活形態(tài)。第四層次景觀空間為建筑單體間圍合形式的庭院景觀，曲徑通幽的健康步道與趣味十足的景觀小品參差其中，以豐富的植被種類營造天然的綠色氧吧。

第二層次景觀空間為社區(qū)入口廣場，入口林蔭道以硬質(zhì)鋪裝為主，優(yōu)雅的歐式古典園林帶來舒適感受，入口以樹陣排列營造風(fēng)情大道的氛圍。

第三層次景觀空間為社區(qū)內(nèi)部共享型中心集中綠地，中軸景觀廣場采用多種材質(zhì)鋪設(shè)，集噴泉、跌水、草坪、景觀亭、樹陣等多種景觀為一體，同時設(shè)置充足的休閑座椅、條石，為整個小區(qū)的業(yè)主提供充足的交流空間、親子空間、活動空間。每到夜晚，豐富的景觀照明更能給中心景觀廣場增加幾分魅力。第五層次景觀為利用建筑單體前后的小環(huán)境和架空層形成的半開放式活動空間，打造單元入戶門庭前的“綠色玄關(guān)”，顯得意趣十足。五層景觀空間體系社區(qū)景觀建議——景觀設(shè)計思想新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議歐式古典園林之法式風(fēng)情社區(qū)景觀建議——景觀主題之一新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議歐式古典園林之英倫風(fēng)情社區(qū)景觀建議——景觀主題之二新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月歐式古典園林之巴厘風(fēng)情產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議社區(qū)景觀建議——景觀主題之三新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月通過起坡、堆砌等手法打造，讓古樸的山、水、亭、臺交相輝映，形成特色的原石景觀。

產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議社區(qū)景觀建議——特色景觀之一新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月充分利用架空層、入戶門廳等半開放空間的，通過植被、設(shè)施、小品的點綴裝飾，形成半開放式的特色景觀。產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議社區(qū)景觀建議——特色景觀之二新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月充分運(yùn)用淺水、泳池中的水元素，通過層栽疊指植的手法，結(jié)合水生植物、水岸鋪裝、噴泉、疊水形成特色的水景觀。產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議社區(qū)景觀建議——特色景觀之三新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月采用立體式、多元化的園林規(guī)劃設(shè)計形式，通過多層次造坡的空間組合和多樣化植被搭配，將社區(qū)中的中心景觀廣場與參差其中的眾多組團(tuán)庭院景觀巧妙融合，營造多姿多彩、富有意境的特色植被景觀。產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議社區(qū)景觀建議——特色景觀之四新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月充滿趣味的景觀小品使得生活更加美好和多彩。產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議社區(qū)景觀建議——景觀小品新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議植被的選擇除了要滿足不同層次、色彩、葉形、生長周期的要求，還可引入健康概念，選用對健康有益的防癌植物，如粗榧、銀杏、衛(wèi)矛、紫荊、七葉樹、中華結(jié)縷草等，另外在水生植物上也要做到豐富，如側(cè)柏、絲棉木、鳶尾、石菖蒲、元寶楓等。社區(qū)景觀建議——植被建議新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議套型面積（平米）套數(shù)比例兩室兩廳一衛(wèi)80-9020%20%三室兩廳一衛(wèi)100-10525%25%三室兩廳兩衛(wèi)110-12030%45%130-13515%躍層160以內(nèi)10%10%戶型配比原則：功能型產(chǎn)品為主，舒適型產(chǎn)品為輔。套型、面積及配比建議新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議80-90平米以內(nèi)兩房戶型參考舒適餐廳全明設(shè)計L型廚房，功能陽臺，方便實用戶型設(shè)計建議新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書168PPT09年11月產(chǎn)品建議社區(qū)景觀戶型設(shè)計建筑立面其他建議戶型設(shè)計建議客餐合一大氣開闊全明設(shè)計L型廚房，功能陽臺，方便實用80-90平米以內(nèi)兩房戶型參考新景祥國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項目發(fā)展