龍泉大面鎮(zhèn)煒岸城二期產(chǎn)品定位教學課件

SAGA口RGAN|zA口N煒岸城二期住宅定位報告世家和構(gòu)sm/發(fā)展研究中心2019.12項目工作方向和思路世家此次針對煒岸城項目后續(xù)工作,主要圍繞都大道原二期別墅區(qū)以及三期高層(南區(qū))的產(chǎn)品定位展開按照現(xiàn)有規(guī)劃方案,原二期住宅產(chǎn)品全部規(guī)劃為雙拼、獨棟別墅(套均530m)。那么,當二期別墅區(qū)前成都別墅供需市場,以及區(qū)域客群的需求特龍城大道征之下,該類產(chǎn)品是否具備市場機會。而針對高層區(qū))多層洋房三期高層住宅,需要采用何種主流戶型產(chǎn)品,方能夠?qū)崿F(xiàn)"量價齊升”的銷售目標基于以上考慮,我們將通過對成都別墅和高層市場的深入分析,了解更為直接和有效的信息,從而確定本案最適宜的產(chǎn)品方向。Contents第部分:市場分折目錄第二部分:產(chǎn)品定位第三部分:客群定位第四部分:價格定位世家機構(gòu)GAORGAMIZATI0第一部分市場分析世家相構(gòu)別墅市場研究SAGA按照區(qū)位及居住功能,成都別墅市場可分匚城市別墅為主城區(qū)與近郊區(qū)位的城市別墅板塊(第遠郊別墅德陽市一居所),以及遠郊區(qū)位的度假別墅板塊。⊙中江縣青城山板塊項目區(qū)域的城市干道網(wǎng)絡發(fā)達,并與主城金堂藍光觀嶺區(qū)無縫對接,屬于城市居所的范疇。城市別擊所以,本次針對別墅市場的研究,將以主城區(qū)及周邊近郊城市別墅板塊作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計對象資陽市別墅市場研究品A合整體供需聯(lián)排別墅作為主城區(qū)市場絕對主力,供需兩旺,獨棟、雙拼別墅市場占有率較低2019年1月成都主城區(qū)及近郊別墅新增供應與存量共計1963萬平方米。其中,聯(lián)排別墅約占整體供應的78%,屬主要供應產(chǎn)品,銷售良好;獨棟別墅占比次之,去化尚可;雙拼墅在主城區(qū)別墅里占比稀少,可見,目前成都主城區(qū)及近郊別墅市場的供應與成交熱點集中在聯(lián)排別墅。20192019年11月主城區(qū)及近郊別墅類型占比分析別墅類型面積區(qū)間(m)總體寶(m3)總體寶占比總?cè)セ事?lián)排250-500以上154515478.71%50.53%雙拼39209.842019%獨棟400-500以上2589831.32%7143%別墅市場研究SAGA面積特征獨棟別墅以300m以上套型為主,總價高,客群來源較窄,雙拼無市場競爭優(yōu)勢就獨棟別墅的面積段分布而言,300m以上套型是目前市場的供需主力,因面積大、總價高,而且對周邊環(huán)境和自身資源極為依賴,故客群范圍較小,目前供需市場主要集中在城南區(qū)域■雙拼別墅面積大、總價高,但舒適度及品質(zhì)感不及獨棟,性價比又小于聯(lián)排,在市場上處于高不成低不就”的尷尬地位11年1月至今成都主城區(qū)及近獨棟雙拼別面積段供齋分布表1:獨棟、雙拼面段供需占比交互表1面積段供應占比成交占比200以下0.07%0.29%200-2500.00%0.71%250-3003.7%H回m%200以下503以上32.6%新面積m■的售面機口供需比L400-500222%33.1500以上48.9%259%別墅市場研究SAGA面積需求300以下小聯(lián)排別墅存在明顯市場缺口,需求旺盛從聯(lián)排別墅面積段分布來看,300-400m是目前市場供需主力,但對比供需關(guān)系,300m以下的聯(lián)排別墅供應占比為僅3.82%,成交占比為1298%,供應稀缺,市場存在較大的需求缺口另外,根據(jù)世家對別墅市場后續(xù)推盤項目的數(shù)據(jù)眼蹤(保利兩河項目、保利華陽項目),聯(lián)排別墅供應面積段均在200m以下?？梢?聯(lián)排別墅面積趨小的趨勢將會愈發(fā)明顯。2019q1月至今成都主城區(qū)及近郊聯(lián)排別翠面積段供分布表2:聯(lián)排面段供需占比交互表殿做戰(zhàn)成交戰(zhàn)」↓2c嚇999250-300m212.15%8346%7.07%50m以下250300m2300-40m40050m500m以400-500m21170%新增奢數(shù)擠售套數(shù)供比500m以上1.02%0.00%別墅市場研究總A豆A|價格區(qū)間購房吉對套型面積400m以內(nèi),總價低于500萬的聯(lián)排別要認可度最高主城區(qū)及近郊聯(lián)排別墅成交面積段及總價段交互表(套)面積段總價段500萬以下500600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上300m以下00-400m145400-500m05254城區(qū)聯(lián)排別因項目檔欠差異,主20194主城及近都聯(lián)排別里成交總價分布力成交集中在300-800萬套,成交總價跨度大3u下334萬40505DBB010OM10為以上別墅市場研究品A豆A|小結(jié)根據(jù)主城區(qū)及近郊城市別墅市場分析,我們得到了兩條重要信息◆城市別墅市場,聯(lián)排作為主城區(qū)及近郊別墅市場絕對主力,供需兩旺。其中,300m以下小聯(lián)排別墅市場存在明