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|Q3磨底,曙光漸近房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告2
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信1.1結(jié)算收入、利潤(rùn)規(guī)模下降前三季度,受行業(yè)整體交付壓力增加、疫情影響、現(xiàn)金流壓力導(dǎo)致的停工項(xiàng)目增加的背景下,典型房企收入確認(rèn)規(guī)模承壓。前三季度,我們統(tǒng)計(jì)的典型房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.34萬(wàn)億,同比下降13.6%。典型房企收合計(jì)(億)典型房企收入同比增速(整體法、%)30000250002000015000100005000035.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%20182019202020212021Q32022Q3-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%201720182019202020212021Q32022Q3數(shù)據(jù)
:Wind、中泰證券研究所2022Q3代表前三季度(下同)數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所典型房企包括:萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股、綠地控股、華僑城A、陸家嘴、上海臨港、濱江集團(tuán)、金科股份、中華企業(yè)、金融街、信達(dá)地產(chǎn)、張江高科、中交地產(chǎn)、浦東金橋、大悅城、榮盛發(fā)展、華發(fā)股份、外高橋、中南建設(shè)、首開股份、南京高科、南山控股、世茂股份、陽(yáng)光城、城投控股、城建發(fā)展。31.1結(jié)算收入、利潤(rùn)規(guī)模下降不同企業(yè)層面來(lái)看,三季度收入規(guī)模均呈現(xiàn)同比下降,而其中,民企、混合所有及地方國(guó)企收入規(guī)模增速由正轉(zhuǎn)負(fù),民企收入降幅較大,同比下降42.7%;央企收入增速較2021Q3有所下降,但仍保持6.8%的正增長(zhǎng)。收入規(guī)模保持增長(zhǎng)的房企,收入規(guī)模主要集中在500億以內(nèi)。不同類型房企收入增速(整體法、%)典型房企收入規(guī)模與增速(億、%)200.0%150.0%100.0%50.0%混合所有央企民企地方國(guó)企50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20182019202020212021Q32022Q3-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%數(shù)據(jù)0.0%-5001,000
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4,000-50.0%-100.0%收入規(guī)模:Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所41.1結(jié)算收入、利潤(rùn)規(guī)模下降相較于收入增速回落,行業(yè)整體歸母凈利潤(rùn)下降更為明顯。在結(jié)算利潤(rùn)率下行、聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目投資收益下降,以及少數(shù)股東損益攤薄影響增加下,結(jié)算歸母凈利潤(rùn)下滑明顯。前三季度典型房企歸母凈利潤(rùn)合計(jì)418億,同比下降54.8%,降幅較2022Q3大幅回落。典型房企歸母凈利潤(rùn)規(guī)模(億)典型房企歸母凈利潤(rùn)增速(整體法、%)250020001500100050040.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20182019202020212021Q32022Q3-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%-60.0%數(shù)據(jù)0201720182019202020212021Q32022Q3數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所:Wind、中泰證券研究所51.1結(jié)算收入、利潤(rùn)規(guī)模下降不同企業(yè)方面,前三季度歸母凈利潤(rùn)全面下降,相較而言,民企利潤(rùn)規(guī)模下降明顯。前三季度,典型房企中民企歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下降147.1%,相較2021年末增速進(jìn)一步下滑。歸屬母公司凈利潤(rùn)仍舊保持增長(zhǎng)的房企,利潤(rùn)規(guī)模集中于0到50億的中型房企。不同類型房企歸母凈利潤(rùn)同比增速(整體法、%)典型房企歸母凈利潤(rùn)及增速(億、%)100.0%混合所有央企民企地方國(guó)企100.0%50.0%50.0%0.0%-100-50-50100150200-50.0%-100.0%-150.0%-200.0%-250.0%-300.0%-350.0%0.0%20182019202020212021Q32022Q3-50.0%-100.0%-150.0%歸母凈利潤(rùn)規(guī)模-200.0%數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所61.2盈利下行拖累凈資產(chǎn)收益率受利潤(rùn)率下行影響,行業(yè)整體ROE水平下降明顯,其中由于民企受利潤(rùn)率及杠桿雙方面約束,ROE回報(bào)快速下降。相較之下,混合所有企業(yè)ROE水平下降幅度較低,且領(lǐng)先于行業(yè)平均水平。前三季度,典型混合所有房企平均ROE為6.6%,顯著領(lǐng)先行業(yè)。典型房企ROE水平(%)不同類型房企ROE水平(%)18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%混合所有央企民企地方國(guó)企25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%6.0%4.0%0.0%20182019202020212021Q32022Q32.0%-5.0%0.0%20182019202020212021Q32022Q3-10.0%數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所71.2盈利下行拖累凈資產(chǎn)收益率受房地價(jià)差持續(xù)縮窄的行業(yè)性影響,前三季度典型房企整體毛利率進(jìn)一步下降,算數(shù)平均下,典型房企平均結(jié)算毛利率為25.3%,較2021年末進(jìn)一步下降。其中,地方國(guó)企仍舊保持較高的毛利率水平,平均毛利率為36.4%,民企毛利率降至13.9%的近年底部。典型房企歸屬母公司毛利潤(rùn)率(算數(shù)平均、%)不同類型房企毛利率水平(算數(shù)平均、%)40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%混合所有央企民企地方國(guó)企45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%0.0%20182019202020212021Q32022Q320182019202020212021Q32022Q3數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所81.2盈利下行拖累凈資產(chǎn)收益率除房地價(jià)差因素影響外,資產(chǎn)減值規(guī)模增加、表外聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目投資收益下降,以及表內(nèi)結(jié)算少數(shù)股東損益占比上升,進(jìn)一步拉低結(jié)算歸屬母公司凈利潤(rùn)率水平。其中,民企平均凈利潤(rùn)率下降至負(fù)值,前三季度典型房企中民營(yíng)企業(yè)平均歸屬母公司口徑下凈利潤(rùn)率為-7.5%。典型房企歸屬母公司凈利潤(rùn)率(算數(shù)平均、%)不同類型房企歸母凈利潤(rùn)率(算數(shù)平均、%)25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%混合所有央企民企地方國(guó)企50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20182019202020212021Q32022Q30.0%20182019202020212021Q32022Q3-10.0%數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所91.2盈利下行拖累凈資產(chǎn)收益率受流動(dòng)性壓力增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響,前三季度典型房仍然計(jì)提了較大規(guī)模的資產(chǎn)減值損失,典型房企資產(chǎn)減值規(guī)模合計(jì)46億。結(jié)構(gòu)性上來(lái)看,民企占比較高,合計(jì)計(jì)提47億,混合所有房企前三季度合計(jì)轉(zhuǎn)回資產(chǎn)減值損失2億,顯著優(yōu)于行業(yè)。典型房企資產(chǎn)減值規(guī)模(億)不同類型房企資產(chǎn)減值規(guī)模(億)45040035030025020015010050混合所有央企民企地方國(guó)企25020015010050020182019202020212021Q32022Q3020182019202020212021Q32022Q3-50數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所101.2盈利下行拖累凈資產(chǎn)收益率投資收益的減少,以及少數(shù)股東損益的增加,進(jìn)一步對(duì)歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)形成制約。前三季度,典型房企對(duì)聯(lián)合營(yíng)企業(yè)投資收益下降至74億,表外項(xiàng)目盈利能力進(jìn)一步下降。同時(shí),規(guī)模增長(zhǎng)訴求下的合作開發(fā)模式大幅增加了少數(shù)股東損益,前三季度少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比例提升至40.7%。典型房企對(duì)聯(lián)合營(yíng)企業(yè)投資收益(億)少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比例(整體法、%)4003503002502001501005045.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%00.0%20182019202020212021Q32022Q320182019202020212021Q32022Q3數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所111.3
銷售同比底部徘徊,環(huán)比邊際改善銷售層面,全國(guó)商品房銷售規(guī)模及百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模均處于周期底部區(qū)間,同比增速仍舊持續(xù)負(fù)增長(zhǎng),但降幅持續(xù)收窄。同時(shí),9、10月以來(lái)銷售規(guī)模出現(xiàn)邊際改善。10月,克而瑞百?gòu)?qiáng)房企操盤銷售金額5560.7億,同比下降44%;前三季度,全國(guó)新建商品房銷售額9.9萬(wàn)億,同比下降26%。百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模及同比增速(億、%)全國(guó)新建商品房單月銷售額(億)銷售額YoY201920202021202214000120001000080006000400020000200.0%150.0%100.0%50.0%3000025000200001500010000500000.0%-50.0%-100.0%2月3月4月5月6月7月8月9月10月
11月
12月數(shù)據(jù):克而瑞、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中泰證券研究所121.4企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張放緩周轉(zhuǎn)降速,銷售放緩及庫(kù)存堆積下,房企資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張意愿降低,存貨增速持續(xù)下降,典型房企2022年三季度末存貨平均增速為2.5%。其中,除地方國(guó)企外,各類不同房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)不同程度的存貨規(guī)模下降,僅地方國(guó)企存貨規(guī)模三季度末同比增長(zhǎng)9.9%。典型房企存貨增速(算數(shù)平均、%)不同類型房企存貨規(guī)模增速(算數(shù)平均、%)35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%混合所有央企民企地方國(guó)企60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20182019202020212021Q32022Q30.0%20182019202020212021Q32022Q3-10.0%數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所131.5銷售分化,企業(yè)對(duì)購(gòu)房者占款能力分化由存貨分化帶來(lái)的則是銷售速度和規(guī)模增長(zhǎng)的分化,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債端最為重要的資金預(yù)收款方面,2022年三季度末增速同步放緩,典型房企預(yù)收款平均增速下降至21.1%。其中,地方國(guó)企逆勢(shì)增長(zhǎng),三季度末同比增長(zhǎng)51.9%,增速相較2021年末大幅提升。典型房企預(yù)收款(預(yù)收賬款+合同負(fù)債)增速(算數(shù)平均、%)各類房企預(yù)收款(預(yù)收賬款+合同負(fù)債)增速(算數(shù)平均、%)70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%混合所有央企民企地方國(guó)企140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%20182019202020212021Q32022Q320182019202020212021Q32022Q3-20.0%數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所141.6縮表趨勢(shì)下,行業(yè)整體杠桿率下行資產(chǎn)中存貨規(guī)模的增速放緩,對(duì)應(yīng)的則是負(fù)債中帶息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)降速,三季度末典型房企帶息債務(wù)同比增長(zhǎng)0.7%。除央企及地方國(guó)企外,其他房企三季度末帶息債務(wù)均出現(xiàn)同比下降,其中混合所有制企業(yè)帶息債務(wù)下降2.3%,民營(yíng)房企平均下降9.1%。典型房企帶息債務(wù)增速(算數(shù)平均、%)各類房企帶息債務(wù)增速(算數(shù)平均、%)40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%混合所有央企民企地方國(guó)企50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20182019202020212021Q32022Q3-10.0%-20.0%0.0%20182019202020212021Q32022Q3數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所151.7現(xiàn)金快速消耗,凈負(fù)債率逆勢(shì)提升由于賬面在建項(xiàng)目處于高位,行業(yè)整體的銷售不暢,以及相對(duì)緊縮的融資環(huán)境下,房企在手的現(xiàn)金規(guī)??焖傧?,導(dǎo)致帶息債務(wù)的下降反而帶來(lái)凈負(fù)債率的提升。三季度末,典型房企凈負(fù)債率平均90.3%,相較2021年末逆勢(shì)提升,其中民企提升幅度較大。典型房企凈負(fù)債率(算數(shù)平均、%)各類房企凈負(fù)債率(算數(shù)平均、%)94.0%92.0%90.0%88.0%86.0%84.0%82.0%80.0%混合所有央企民企地方國(guó)企120.0%110.0%100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%20182019202020212021Q32022Q320182019202020212021Q32022Q3數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所16錄2曙光漸近TS研專
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信2.1供給驅(qū)動(dòng)復(fù)蘇,三季度銷售結(jié)構(gòu)性改善Q3房企結(jié)構(gòu)復(fù)蘇,市場(chǎng)持續(xù)下行,但頭部房企出現(xiàn)持續(xù)改善。在核心城市保持拿地強(qiáng)度的房企,從拿地到推盤,優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)持續(xù)支持優(yōu)質(zhì)房企銷售復(fù)蘇。從結(jié)果上看,在核心城市保持拿地強(qiáng)度的央國(guó)企,在三季度以來(lái)的銷售數(shù)據(jù)上,持續(xù)領(lǐng)先行業(yè)復(fù)蘇。典型房企三季度全口徑銷售金額同比增速(%)同比增速100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%-100.0%數(shù)據(jù):克而瑞、中泰證券研究所182.2二手房回暖,需求復(fù)蘇傳遞至新房可期5月以來(lái),核心城市二手房銷售規(guī)模持續(xù)復(fù)蘇,而二手房交易只是存量商品房交易的過(guò)程,由二手房交易帶來(lái)的改善性需求,需要等待新房供應(yīng)放量后,在新房成交數(shù)據(jù)中體現(xiàn)。在目前寬松的房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下,從目前二手房前置復(fù)蘇的背景來(lái)看,二手復(fù)蘇傳遞至新房可期。核心城市新房及二手房成交同比增速(%)核心城市新房供應(yīng)規(guī)模及同比(萬(wàn)套、%)新房同比二手房同比典型城市預(yù)售證批準(zhǔn)面積同比增速10%0%25002000150010005000.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%-60.0%-10%-20%-30%-40%0-50%數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所192.3
信用債發(fā)行持續(xù)改善,國(guó)企非國(guó)企凈融資分化在流動(dòng)性持續(xù)寬松的環(huán)境下,融資呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性改善,環(huán)比邊際持續(xù)回暖,但扣除掉信用債償還后的凈融資額,國(guó)企與非國(guó)企之間出現(xiàn)顯著分化。第三季度,行業(yè)整體信用債發(fā)行規(guī)模1432億,降幅縮窄至14%,凈融資規(guī)模同樣持續(xù)領(lǐng)先非國(guó)企開發(fā)商。房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模及同比增速(億、%)不同房企信用債凈融資規(guī)模(%)總發(fā)行量(億元)同比增速國(guó)企
非國(guó)企250020001500100050020.0%15.0%10.0%5.0%8006004000.0%200-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%-30.0%-35.0%02020Q1
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2020Q3
2020Q4
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2021Q2
2021Q3
2021Q4
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2022Q3-200-400-600-80002021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q3數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所數(shù)據(jù):Wind、中泰證券研究所202.4
土地市場(chǎng)的改善,三季度土地成交建筑面積同比回正從融資改善,到銷售邊際復(fù)蘇,對(duì)應(yīng)到土地市場(chǎng),則是開發(fā)商對(duì)拿地的態(tài)度出現(xiàn)邊際改善。第三季度,Wind統(tǒng)計(jì)100城土成交土地建筑面積4.6億㎡,同比增長(zhǎng)15%,年內(nèi)首次復(fù)蘇。拿地面積同比增速已領(lǐng)先新開工面積增長(zhǎng),從拿地驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)復(fù)蘇可期。100大中城市土地成交建筑面積及同比(萬(wàn)㎡、%)100大中城市拿地建筑面積同比增速及房屋新開工面積當(dāng)季增速(%)100城土地成交建筑面積拿地同比拿地同比新開工同比600005000040000300002000010000050%50%40%40%30%30%20%20%10%10%0%0%-10%-20%-30%-40%-10%-20%-30%-40%-50%2021-0
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