廣州別墅專題研究報(bào)告課件

廣州別墅專題研究報(bào)告.廣州別墅專題研究報(bào)告.目錄第一部分別墅的起源與劃分第二部分廣州別墅市場(chǎng)分析第三部分別墅客戶研究第三部分別墅產(chǎn)品研究第四部分別墅營(yíng)銷手段研究.目錄第一部分別墅的起源與劃分.2第一部分別墅起源與劃分一、別墅的起源

二、別墅的分類及其特性分述.第一部分別墅起源與劃分一、別墅的起源

二、別墅的分類及其特3

別墅是指在環(huán)境優(yōu)美的地帶修建的高舒適度的居所，因此作為住宅的最高級(jí)產(chǎn)品，它不僅要有別墅的樣子（體態(tài)與立面），還要?jiǎng)e墅的生活方式（更豐富的使用功能，更高的舒適度，更好的趣味性，更尊貴的禮儀，與大自然更親近）。一、別墅的起源.

別墅是指在環(huán)境優(yōu)美的地帶修建的高舒適度的居所，因此作為住宅4二、別墅的分類別墅產(chǎn)品的分類方法很多，別墅產(chǎn)品的細(xì)分并沒(méi)有一陳不變的方法，這里從學(xué)術(shù)角度根據(jù)別墅產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性進(jìn)行分類：1、按建筑形態(tài)分類2、按居住功能分類3、按建筑風(fēng)格分類.二、別墅的分類別墅產(chǎn)品的分類方法很多，別墅產(chǎn)品的細(xì)分并5獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅新型類別墅按建筑形態(tài)分類1、從學(xué)術(shù)角度按建筑形態(tài)分類.獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅新型按建筑形態(tài)分類1、從學(xué)術(shù)角度按建筑形態(tài)分6別墅分類具體細(xì)分特性面積控制獨(dú)立別墅——四面采光，無(wú)公共面積和空間可借，占地面積最大；獨(dú)門獨(dú)戶，獨(dú)享前庭后院；250平方米以上聯(lián)排別墅雙聯(lián)三面采光，占地面積比獨(dú)立別墅??；160—250m2三聯(lián)有的兩面采光，占地面積更小；160—200m2四聯(lián)六聯(lián)兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、獨(dú)院。側(cè)重以居家式的功能住宅；130—160m2130—160m2排屋里弄式住宅顧名思義，又稱為并排連在一起的別墅，兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、有獨(dú)院綠地，但花園面積相對(duì)較??；130—160m2新型別墅疊加別墅（雙復(fù)式公寓）又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價(jià)優(yōu)勢(shì)。130—160m21、從學(xué)術(shù)角度按建筑形態(tài)分類.別墅分類具體細(xì)分面積控制獨(dú)立別墅——四面采光，無(wú)公共面積和空72、從學(xué)術(shù)角度按居住功能分類休閑度假型別墅投資保值型別墅生活居家型別墅按居住功能分類.2、從學(xué)術(shù)角度按居住功能分類休閑度假型別墅投資保值型別墅生活8別墅分類特性休閑度假型別墅休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風(fēng)光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身價(jià)。如碧桂園、從化逸泉山莊、金碧御水山莊等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來(lái)高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會(huì)所的設(shè)置也增添了物業(yè)新世的附加值，令物業(yè)身價(jià)非凡。生活居家型別墅此類物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價(jià)使發(fā)展商開(kāi)始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價(jià)格等綜合性能比的“實(shí)惠”：園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、清新秀美的小區(qū)景致均是普通住宅無(wú)法比擬的，而其物業(yè)部、總價(jià)控制于40至80萬(wàn)元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時(shí)尚的購(gòu)房族樂(lè)于承受。投資保值型別墅別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地面積是普通住宅所無(wú)法相比的。規(guī)?；_(kāi)發(fā)加之完善的周邊配套使土地價(jià)值具有極大升值潛力。此外，大凡營(yíng)建此類高標(biāo)準(zhǔn)住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實(shí)力和良好的信譽(yù)也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購(gòu)房提供絕佳良機(jī)。選擇合適認(rèn)購(gòu)價(jià)位則完全取決于消費(fèi)者準(zhǔn)確把握購(gòu)房時(shí)機(jī)。2、從學(xué)術(shù)角度按居住功能分類.別墅分類特性休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配93、從學(xué)術(shù)角度按建筑風(fēng)格分類法式別墅美式別墅西班牙式德式別墅按建筑風(fēng)格分類中式別墅歐式別墅現(xiàn)代風(fēng)格.3、從學(xué)術(shù)角度按建筑風(fēng)格分類法式別墅美式別墅西班牙式德式別墅10中式別墅【特征】中式別墅以江南私家園林式住宅為代表。其主要風(fēng)格特征為封閉式庭院、花墻漏窗隔斷、休閑長(zhǎng)廊、月門洞、馬頭墻，粉墻黛瓦，飛檐翹角，大多為硬山頂，也有局部用歇山頂。庭院設(shè)計(jì)以小見(jiàn)大，并以小體量靜態(tài)水景為點(diǎn)綴。中式別墅較好的體現(xiàn)出中國(guó)傳統(tǒng)的居住文化，具有鮮明的自身民族性和東方文化的特色。建筑與庭院緊密結(jié)合?？臻g的閉合性、場(chǎng)所感較強(qiáng)，能較好地體現(xiàn)出私家環(huán)境的獨(dú)享性與私密性。.中式別墅【特征】中式別墅以江南私家園林式住宅為代表。其主要11歐式別墅歐式風(fēng)格是巴洛克風(fēng)格、法國(guó)古典主義風(fēng)格、哥特式風(fēng)格、古羅馬風(fēng)格、古典復(fù)興風(fēng)格、浪漫主義風(fēng)格、折衷主義風(fēng)格、文藝復(fù)興風(fēng)格、羅曼風(fēng)格等的總稱。由于它是多種風(fēng)格的融合，因此很難從它的建筑元素方面來(lái)分析它的風(fēng)格特征，只能從大體上來(lái)把握它。歐洲的建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)的是與周圍環(huán)境的和諧與統(tǒng)一。它在外觀上既有浪漫典雅的一面，又有簡(jiǎn)潔大氣的一面，同時(shí)也不乏清新明快的感覺(jué)，對(duì)房子的空間感比較注重。.歐式別墅歐式風(fēng)格是巴洛克風(fēng)格、法國(guó)古典主義12歐式別墅（一）——法式風(fēng)格【特征】法式別墅以歐洲文藝復(fù)興式為代表，具有較強(qiáng)的裝飾性和藝術(shù)性，能體現(xiàn)出法蘭西民族的浪漫主義色彩和審美傾向。其基本特征為三段式立面，“孟莎式”坡屋頂，牛腿窗式，假三層結(jié)構(gòu)，拿破侖頭盔式老虎窗；立面常用愛(ài)奧尼克柱、科林斯克柱、或陶立克柱等立柱裝飾，顯得華貴端莊，較有貴族氣。在布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間，細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。

（右圖別墅便采用了較為簡(jiǎn)化的較有現(xiàn)代特點(diǎn)的法式風(fēng)格。）.歐式別墅（一）——法式風(fēng)格【特征】.13歐式別墅（二）——美式風(fēng)格【特征】美式風(fēng)格多種多樣，可謂是世界上造型立面最變化多端的國(guó)家。這也體現(xiàn)出其典型的移民國(guó)家的特點(diǎn)。我國(guó)目前的美式別墅大多以加州風(fēng)格為主。美式風(fēng)格簡(jiǎn)約大氣又集各種建筑精華與一身的獨(dú)特風(fēng)格，充分體現(xiàn)了簡(jiǎn)潔大方，輕松的特點(diǎn)，居住非常具有人性化。其風(fēng)格特點(diǎn)為造型靈活，一層與二層相結(jié)合，較多退臺(tái)處理和一層外挑屋面，其一層屋面與二層屋面形成雙層緩坡屋面的造型，主墻以深色系為主。大多有門廊設(shè)計(jì)。

.歐式別墅（二）——美式風(fēng)格【特征】美式風(fēng)格多種多樣，可謂是14歐式別墅（三）——地中海風(fēng)格別墅【特征】西班牙風(fēng)格是殖民風(fēng)格，傳教風(fēng)格、折衷主義風(fēng)格和蒙特利風(fēng)格等的總稱。普遍層高較低，南向多設(shè)敞廊，注重自然通風(fēng)，冬暖夏涼，較適合上海氣候。簡(jiǎn)瓦緩坡屋面，檐口較淺，常有連券拱檐口帶飾，門窗較多采用拱形設(shè)計(jì)，給建筑物外部增添了立體感和個(gè)性感，屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院。這一風(fēng)格較為小巧典雅、溫馨親和，較適宜日常居家使用。這與休閑度假型的豪華別墅和氣勢(shì)恢宏的官邸式別墅，截然不同。.歐式別墅（三）——地中海風(fēng)格別墅【特征】.15【特征】

現(xiàn)代風(fēng)格是近幾年逐漸增多的一種別墅風(fēng)格。其基本特征是板式塊面結(jié)構(gòu)，注重功能與形式的結(jié)合，通透性較強(qiáng)，常用幾何形造型，線條挺拔利落，立面簡(jiǎn)潔、單純?，F(xiàn)代風(fēng)格別墅.【特征】現(xiàn)代風(fēng)格別墅.16第二部分廣州別墅市場(chǎng)分析一、廣州別墅的發(fā)展歷程演變二、別墅市場(chǎng)的政策影響三、廣州別墅格局四、在售別墅情況五、各板塊小結(jié).第二部分廣州別墅市場(chǎng)分析一、廣州別墅的發(fā)展歷程演變.17以淘金路的華僑新村為代表，隨著花園酒店、世貿(mào)等商業(yè)建筑的崛起，別墅價(jià)位開(kāi)始飚升。到1995年，由于香港買家受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)變化以及中央宏觀調(diào)控消息的影響，開(kāi)始拋售，淘金路別墅開(kāi)始跌值淘金路90年代21世紀(jì)初70-80年代二沙島華南、洛溪板塊90年代中期，二沙島第一批別墅出現(xiàn)，包括花城苑、新世界花園、金亞花園等，廣州中心的富人區(qū)以碧桂園、雅居樂(lè)、麗江花園為代表的別墅盤，具有一定規(guī)模，注重自身配套及社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造1、區(qū)域演變——由市中心向郊區(qū)發(fā)展花都、增城板塊以花都、清遠(yuǎn)、增城為代表的北優(yōu)板塊，有一定的自然資源；注重配套建設(shè)或擁有優(yōu)勢(shì)的自然山水資源；除自身日?；旧钆涮椎臓I(yíng)造外，注重休閑渡假設(shè)施的建設(shè)，如酒店、游樂(lè)設(shè)施等；典型別墅盤有匯景新城、鳳凰城、錦繡香江等。2006年.以淘金路的華僑新村為代表，隨著花園酒店、世貿(mào)等商業(yè)建筑的崛起182、客戶演變70、80年代：以淘金路的華僑新村為代表，華僑新村是廣州的第一個(gè)富人區(qū)。當(dāng)時(shí)的購(gòu)買客戶主要以歸國(guó)華僑為主；90年代：廣州城市中心開(kāi)始東移，二沙島成為新市中心頂級(jí)豪宅區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展富人越來(lái)越多，住二沙島頂級(jí)豪宅的富人層面也更廣，包括私營(yíng)企業(yè)主、外企高層管理人員等；21世紀(jì)初：洛溪及華南板塊的掀起，市區(qū)周邊渡假型別墅市場(chǎng)全面興起，由于前期的低價(jià)入市，客戶層面逐漸由頂級(jí)富豪階層向中高等收入階層發(fā)展，而隨著土地的日益稀缺及華南板塊的城市化，價(jià)格也隨之高漲，客戶層面不斷提升，客戶需求開(kāi)始由渡假向自住逐漸轉(zhuǎn)變。2006年：宏觀調(diào)控新政出臺(tái)，別墅用地越來(lái)越稀缺，廣州市中心供應(yīng)僅維持在一兩年內(nèi)，越來(lái)越多的客戶開(kāi)始選擇在郊區(qū)買擁有一套度假型物業(yè).2、客戶演變70、80年代：以淘金路的華僑新村為代表，華僑新193、產(chǎn)品演變70、80年代：以市中心的少量獨(dú)立別墅為主，產(chǎn)品較單一且戶型間隔較差90年代：二沙島的獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅類型為主21世紀(jì)初：多種別墅類型開(kāi)始出現(xiàn)，如多種聯(lián)排別墅、四孖屋、情景洋房、疊加式別墅等2006年：別墅市場(chǎng)開(kāi)始洗牌，越來(lái)越多種別墅類型開(kāi)始出現(xiàn)，且在產(chǎn)品性價(jià)比及功能方面不斷創(chuàng)新.3、產(chǎn)品演變70、80年代：以市中心的少量獨(dú)立別墅為主，產(chǎn)品204、小結(jié)目前，由于新政的影響，廣州的別墅市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入洗牌階段，在區(qū)域分布方面，經(jīng)歷了“市區(qū)到郊區(qū)”的發(fā)展，北優(yōu)區(qū)域?qū)⒊蔀槭緞e墅供應(yīng)的主要區(qū)域，市中心別墅也將更加稀缺，價(jià)格更高；在價(jià)格方面在產(chǎn)品方面，由于獨(dú)立別墅已禁止，未來(lái)將出現(xiàn)越來(lái)越多的類別墅創(chuàng)新型產(chǎn)品。另外，別墅競(jìng)爭(zhēng)也從單一的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入品牌、產(chǎn)品質(zhì)素、服務(wù)管理與文化內(nèi)涵兼容的多元化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。.4、小結(jié)目前，由于新政的影響，廣州的別墅市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入洗牌階段21第二部分廣州別墅市場(chǎng)分析一、廣州別墅的發(fā)展歷程演變二、別墅市場(chǎng)的政策影響三、廣州別墅格局四、在售別墅情況五、市場(chǎng)總體特征總結(jié).第二部分廣州別墅市場(chǎng)分析一、廣州別墅的發(fā)展歷程演變.22解讀新政——從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，別墅供應(yīng)具有稀缺性國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)“關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)”第六條：“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。‥‥‥繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)”。國(guó)土資源部：當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理緊急通知堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)行全面清理。建住房[2006]165號(hào)“關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)”需要調(diào)整的項(xiàng)目，要明確具體的套型結(jié)構(gòu)比例要求，并納入規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，重新審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。要首先調(diào)整過(guò)去違反規(guī)定批建的各類住宅項(xiàng)目特別是別墅類項(xiàng)目，‥‥‥。

2003年停止批出別墅用地的政策出臺(tái)，導(dǎo)致近三年別墅熱的升溫；2006年國(guó)土資源部再次重申，國(guó)家將繼續(xù)停止別墅等低密度住宅建設(shè)用地的供應(yīng)，使那些已經(jīng)獲批并上市的別墅項(xiàng)目受益；.解讀新政——從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，別墅供應(yīng)具有稀缺性國(guó)辦發(fā)〔20023別墅市場(chǎng)的政策影響分析禁地：別墅正因?yàn)橄∪彼匀找媸茏放?，別墅購(gòu)買力向城外延伸，花都、番禺的華南板塊、南沙、南海、從化、增城等地逐漸成為廣州人別墅置業(yè)的區(qū)域；土地資源日益稀缺，及都市新貴的基數(shù)在迅速增加，具備購(gòu)買高檔別墅的人越來(lái)越多，別墅消費(fèi)需求會(huì)越來(lái)越旺盛。

禁獨(dú)：封殺令的出臺(tái)，使純別墅類項(xiàng)目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，其價(jià)格有可能會(huì)持續(xù)上漲；.別墅市場(chǎng)的政策影響分析禁地：.24第二部分廣州別墅市場(chǎng)分析一、廣州別墅的發(fā)展歷程演變二、別墅市場(chǎng)的政策影響三、廣州別墅格局及特征四、在售別墅情況五、市場(chǎng)總體特征總結(jié).第二部分廣州別墅市場(chǎng)分析一、廣州別墅的發(fā)展歷程演變.25為便于下面的研究，我們根據(jù)廣州市區(qū)地形及行政區(qū)劃分，將別墅市場(chǎng)格局分為以下幾個(gè)區(qū)域：.為便于下面的研究，我們根據(jù)廣州市區(qū)地形及行政區(qū)劃分，將別墅市26花都板塊從化板塊南沙板塊廣園東、增城板塊南湖板塊金沙洲板塊1、廣州市別墅市場(chǎng)分布情況科學(xué)城板塊天河板塊華南板塊市中心板塊近郊板塊遠(yuǎn)郊板塊.花都板塊從化板塊南沙板塊廣園東、增城板塊南湖板塊金沙洲1、廣27板塊名稱代表樓盤天河板塊匯景新城南湖板塊江南世家科學(xué)城板塊帝景山莊、保利林語(yǔ)山莊華南板塊華南碧桂園、廣州雅居樂(lè)金沙洲板塊萬(wàn)科四季花城增城板塊碧桂園鳳凰城花都板塊碧桂園假日半島、金碧御水山莊南海板塊祈福藍(lán)灣半島從化板塊逸泉山莊南沙板塊濱?；▓@市中心板塊近郊板塊遠(yuǎn)郊板塊.板塊名稱代表樓盤天河板塊匯景新城南湖板塊江南世家科學(xué)城板塊帝282、廣州別墅市場(chǎng)各板塊特征市中心板塊（城中頂級(jí)別墅）產(chǎn)品：以二沙島別墅如宏城花園、棕櫚園、金亞花園和天河匯景新城為代表的別墅，產(chǎn)品形式單一，設(shè)計(jì)比較落后；供應(yīng)：基本無(wú)后續(xù)供應(yīng)；客戶：城中的頂級(jí)富豪；價(jià)格：價(jià)格最高，并將不斷呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。.2、廣州別墅市場(chǎng)各板塊特征市中心板塊（城中頂級(jí)別墅）.292、廣州別墅市場(chǎng)各板塊特征近郊板塊（居住型別墅）產(chǎn)品：番禺、科學(xué)城、金沙洲如廣州雅居樂(lè)、萬(wàn)科四季花城、華南碧桂園等，目前以常住型為主，面積適中，產(chǎn)品形式較多；供應(yīng)：后續(xù)供應(yīng)可持續(xù)兩三年左右；客戶：城中富豪；價(jià)格：中高檔為主，未來(lái)價(jià)格將逐漸上升。.2、廣州別墅市場(chǎng)各板塊特征近郊板塊（居住型別墅）.302、廣州別墅市場(chǎng)各板塊特征遠(yuǎn)郊板塊（渡假型別墅）產(chǎn)品：主要以廣州附近的縣市，如南海、花都、從化等地區(qū)為主，其擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，如花都的金碧御水山莊、碧桂園假日半島、從化的東方夏灣拿等，以渡假型為主，產(chǎn)品多注重環(huán)境、配套的營(yíng)造；供應(yīng)：后續(xù)供應(yīng)量較大；客戶：城中富豪及中高端客戶；價(jià)格：價(jià)格不高。.2、廣州別墅市場(chǎng)各板塊特征遠(yuǎn)郊板塊（渡假型別墅）.313、小結(jié)市場(chǎng)供應(yīng)：市中心別墅供應(yīng)稀缺由于市中心土地供應(yīng)的稀缺性，市中心的別墅供應(yīng)越來(lái)越少；未來(lái)除南湖板塊、科學(xué)城板塊、華南板塊還有少量別墅供應(yīng)外，市中心二沙島、珠江新城未來(lái)都不可能再有別墅供應(yīng)，別墅供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化主要集中在廣州遠(yuǎn)郊地區(qū)；產(chǎn)品：產(chǎn)品多樣化，舒適度與性價(jià)比更高；價(jià)格：新政影響，價(jià)格呈上升趨勢(shì)；客戶：客戶仍集中在少數(shù)城中富豪，但客戶需求與居住方式開(kāi)始發(fā)生變化。.3、小結(jié)市場(chǎng)供應(yīng)：市中心別墅供應(yīng)稀缺由于市中心土地供應(yīng)的稀缺32第二部分廣州別墅市場(chǎng)分析一、廣州別墅的發(fā)展歷程演變二、廣州別墅格局三、別墅市場(chǎng)的政策影響四、在售別墅情況（截止到2006年10月10日前）五、市場(chǎng)總體特征總結(jié).第二部分廣州別墅市場(chǎng)分析一、廣州別墅的發(fā)展歷程演變.33夏灣拿匯景新城鳳凰城碧桂園假日半島合和新城金碧御水山莊南航碧花園雍華廷逸泉山莊南沙海濱花園廣州別墅盤分布圖近郊板塊（華南板塊）遠(yuǎn)郊板塊（南沙板塊）遠(yuǎn)郊板塊（增城）市區(qū)板塊遠(yuǎn)郊板塊（南海板塊）遠(yuǎn)郊板塊（花都）遠(yuǎn)郊板塊（從化）南湖保利世紀(jì)綠洲萬(wàn)科藍(lán)山南湖半山豪廷江南世家華南碧桂園廣州雅居樂(lè)保利林語(yǔ)山莊萬(wàn)科城合生帝景山莊近郊板塊（科學(xué)城板塊）紅色字體為市中心板塊綠色字體為近郊板塊紫色字體為遠(yuǎn)郊板塊.夏灣拿匯景新城鳳凰城碧桂園假日半島逸泉山莊南沙海濱花園廣州別341、市區(qū)板塊別墅情況.1、市區(qū)板塊別墅情況.35廣州市區(qū)別墅盤分布匯景新城帝景山莊江南世家二沙島.廣州市區(qū)別墅盤分布匯景新城帝景山莊江南世家二沙島.36戶型面積與價(jià)格項(xiàng)目名稱物業(yè)類型市場(chǎng)定位主力戶型面積均價(jià)（元/m2）主力總價(jià)推售時(shí)間江南世家二期聯(lián)排別墅、洋房自住型300-400m2獨(dú)立別墅：15000聯(lián)排別墅：13000400-600萬(wàn)元貨尾江南世家三期三期土地正辦手續(xù)2008年以后匯景新城獨(dú)立、聯(lián)排別墅、洋房自住型450-1000m220000-300001000—3000萬(wàn)元2001年帝景山莊獨(dú)立、聯(lián)排別墅自住型270-370㎡16000400-800萬(wàn)2005年9月.戶型面積與價(jià)格項(xiàng)目名稱物業(yè)類型市場(chǎng)定位主力戶型面積均價(jià)主力總37市區(qū)別墅概況以自住型別墅為主價(jià)格高，基本保在15000-30000元/m2之間貨量少，以尾貨為主.市區(qū)別墅概況以自住型別墅為主.38區(qū)域代表項(xiàng)目分析匯景新城帝景山莊.區(qū)域代表項(xiàng)目分析匯景新城.39個(gè)案分析——匯景新城.個(gè)案分析——匯景新城.規(guī)模占地1900畝（130萬(wàn)平方米）產(chǎn)品類型洋房、聯(lián)排、獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)周期(推售時(shí)間)2000年11月容積率1.5綠化率70%配套匯景亞太國(guó)際俱樂(lè)部、匯景高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、匯景國(guó)際幼兒園、廣州市第47中（公立省一級(jí)）匯景實(shí)驗(yàn)學(xué)校交通情況匯景西接華南快速干線，北面為北環(huán)及廣深高速公路，地鐵3號(hào)線五山站在小區(qū)西邊約1500米處，既可快速到達(dá)市內(nèi)的火車站、機(jī)場(chǎng)、天河中央商務(wù)區(qū)等地，同時(shí)又能快速連接?xùn)|莞、深圳、香港、中山、珠海、澳門等地，商務(wù)往來(lái)極為方便。發(fā)展商僑鑫地產(chǎn)1、項(xiàng)目基本資料.規(guī)模占地1900畝（130萬(wàn)平方米）產(chǎn)品類型洋房、聯(lián)排、獨(dú)立412、別墅區(qū)概況別墅區(qū)高爾夫練習(xí)場(chǎng)規(guī)模占地約14.4萬(wàn)㎡，總建筑面積約5.5萬(wàn)㎡戶數(shù)98套推售時(shí)間2001年容積率0.5綠化率53%.2、別墅區(qū)概況別墅區(qū)高爾夫練習(xí)場(chǎng)規(guī)模占地約14.4萬(wàn)㎡，總建42戶型面積：獨(dú)立別墅——600～1000㎡ 聯(lián)排別墅——450㎡ 疊加式別墅——300㎡ 別墅式公寓——160～230㎡價(jià)格：獨(dú)立別墅——2000～3000萬(wàn)元/套 聯(lián)排別墅——700-1200萬(wàn)元/套 疊加式別墅——18000元/㎡ 別墅級(jí)公寓——13000～14000元/㎡3、戶型面積與價(jià)格.戶型面積：獨(dú)立別墅——600～1000㎡3、戶型面積與價(jià)格.43三層平面圖首層平面圖二層平面圖戶型占地面積實(shí)用面積六房三廳四套房317～506平方米397～411平方米車位數(shù)量2個(gè)4、戶型圖例.三層平面圖首層平面圖二層平面圖戶型占地實(shí)用六房三廳317～5445、目標(biāo)客戶群：區(qū)域范圍：廣州市中心、珠三角、港澳臺(tái)及外籍人士；年齡層次：30-50歲之間；職業(yè)：私企主、高級(jí)管理人員、政府官員、高級(jí)教師；關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展商品牌、物業(yè)服務(wù)、價(jià)格和產(chǎn)品；特征：注重身份，希望同質(zhì)而居，住在匯景是一種身份的標(biāo)志，并喜歡匯景內(nèi)的生態(tài)環(huán)境。.5、目標(biāo)客戶群：區(qū)域范圍：廣州市中心、珠三角、港澳臺(tái)及外籍人456、點(diǎn)評(píng)：形象：用別墅包裝整個(gè)項(xiàng)目，提升形象；戶型：以大戶型為主，以總價(jià)控制目標(biāo)客戶群；價(jià)格：開(kāi)盤之初，貨量少，形象高，豎立區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿，價(jià)格也不斷拉長(zhǎng)，整體均價(jià)由原來(lái)的12000元/平方米拉升至20000元/平方米；包裝：都市中心頂級(jí)別墅。.6、點(diǎn)評(píng)：形象：用別墅包裝整個(gè)項(xiàng)目，提升形象；.46個(gè)案分析——合生帝景山莊.個(gè)案分析——合生帝景山莊.規(guī)模占地占地22萬(wàn)m2，規(guī)劃有356套別墅產(chǎn)品類型聯(lián)排、獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)周期(推售時(shí)間)2005年11月容積率0.5綠化率50%配套帝景山莊內(nèi)配有幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、6000平方米的國(guó)際皇家俱樂(lè)部，俱樂(lè)部?jī)?nèi)部設(shè)施齊全，配有餐廳、日光泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等交通情況帝景山莊地處天河奧體新城核心區(qū)域，位于奧林匹克體育中心北側(cè)，交通網(wǎng)絡(luò)便捷發(fā)展商合生地產(chǎn)1、項(xiàng)目基本資料.規(guī)模占地占地22萬(wàn)m2，規(guī)劃有356套別墅產(chǎn)品類型聯(lián)排、獨(dú)立482、戶型面積與價(jià)格在售產(chǎn)品類型聯(lián)排別墅產(chǎn)品面積（M2）AII型：277-279四房二廳B型：287-290四房二廳C1型：270-272四房二廳DI型：304四房二廳FI型：371-374四房二廳銷售價(jià)格15000元/㎡（毛坯）.2、戶型面積與價(jià)格在售產(chǎn)品類型聯(lián)排別墅產(chǎn)品面積（M2）AII49AII型：建筑面積277-279M2F1型：建筑面積371-374M2特色：1、擁有陽(yáng)光地下室設(shè)計(jì)；2、戶戶南北朝向，采光通風(fēng)條件好；3、頂層擁有超大觀景露臺(tái)設(shè)計(jì)；4、采光天窗，保證采光充足；5、擁有中空庭院設(shè)計(jì)；3、戶型圖例.AII型：建筑面積277-279M2F1型：建筑面積371-504、目標(biāo)客戶群：區(qū)域范圍：廣州市、珠三角、港澳臺(tái)及外籍人士年齡層次：30-50歲之間職業(yè)：歸國(guó)華僑、私企主、高級(jí)管理人員關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展商品牌、產(chǎn)品特征：習(xí)慣國(guó)外的生活環(huán)境，純富人社區(qū)同質(zhì)而居，.4、目標(biāo)客戶群：區(qū)域范圍：廣州市、珠三角、港澳臺(tái)及外籍人士.515、小結(jié)形象：純高檔別墅社區(qū)定位，目前別墅用地全部不能批出，市中心別墅社區(qū)更顯尊貴；價(jià)格：價(jià)格定位居高，市場(chǎng)接受度普遍不高；產(chǎn)品：功能設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)舒適居住與功能配套齊全的個(gè)性化要求，部分別墅還利用坡地落差，設(shè)地下車庫(kù)、半地下室等，部分迎合歸國(guó)華僑的國(guó)外生活習(xí)慣。.5、小結(jié)形象：純高檔別墅社區(qū)定位，目前別墅用地全部不能批出，52市區(qū)別墅特征資源：缺乏自然資源，但生活配套比較成熟；價(jià)格：市中心別墅的稀缺使價(jià)格不斷上升，目前市中心的價(jià)格基本在20000—30000元/平方米；客戶：主要以廣州市區(qū)的頂級(jí)富豪為主，包括私企業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理人員、高級(jí)政府官員，選擇別墅時(shí)對(duì)于中心位置所帶來(lái)的尊貴身份十分看重，注重服務(wù)，生活與工作的便利是選擇的首要條件；定位：市中心別墅定位高檔，以地位的尊貴與珍罕為主要訴求；未來(lái)發(fā)展：市中心土地資源稀缺，別墅用地更是珍貴，可供應(yīng)量不多，將以二手買賣為主。.市區(qū)別墅特征資源：缺乏自然資源，但生活配套比較成熟；.532、近郊板塊別墅分析科學(xué)城板塊華南板塊金沙洲板塊.2、近郊板塊別墅分析科學(xué)城板塊.54華南板塊科學(xué)城板塊華南碧桂園廣州雅居樂(lè)峰會(huì)錦繡銀灣萬(wàn)科城保利林語(yǔ)山莊.華南板塊科學(xué)城板塊華南碧桂園萬(wàn)科城.55項(xiàng)目名稱物業(yè)類型產(chǎn)品定位主力戶型面積平均售價(jià)主力總價(jià)推售時(shí)間錦繡銀灣聯(lián)排別墅、高層自住+渡假型150-220m2聯(lián)排別墅10000元/m2（毛坯）洋房預(yù)計(jì)：8000元/m2（裝修）150-250萬(wàn)在售廣州雅居樂(lè)峰會(huì)獨(dú)立別墅自住+渡假型300-400m218000元/m2540-720萬(wàn)貨尾華南碧桂園獨(dú)立別墅自住+渡假型350-500m215000元/m2500-750萬(wàn)在售在售聯(lián)排別墅250-300m28000-9000元/m2200-300萬(wàn)萬(wàn)科城聯(lián)排別墅、洋房自住型200-250㎡13000-20000250-500萬(wàn)2006年10月保利林語(yǔ)山莊獨(dú)立、聯(lián)排別墅、洋房自住型獨(dú)立別墅299-450㎡，聯(lián)排別墅221-290㎡獨(dú)立別墅：12000聯(lián)排別墅：8000-8500200-500萬(wàn)2005年5月金碧公館御墅聯(lián)排別墅洋房自住型163-500㎡14000（含3500元/㎡裝修）200-700萬(wàn)2006年10月新光23度獨(dú)立、聯(lián)排別墅自住+渡假型300-500m2預(yù)計(jì)1.5-2萬(wàn)元/m2預(yù)計(jì)450-1000萬(wàn)2007年上半年戶型面積與價(jià)格紅色為未售項(xiàng)目.項(xiàng)目名稱物業(yè)類型產(chǎn)品定位主力戶型面積平均售價(jià)主力總價(jià)推售時(shí)間56近郊別墅概況居住功能為自住+渡假的混合型整體均價(jià)在8000-20000元/m2之間后續(xù)有一定貨量供應(yīng).近郊別墅概況居住功能為自住+渡假的混合型.57區(qū)域代表項(xiàng)目分析萬(wàn)科城廣州雅居樂(lè)峰會(huì)華南碧桂園翠云山.區(qū)域代表項(xiàng)目分析萬(wàn)科城.58個(gè)案分析——萬(wàn)科城.個(gè)案分析——萬(wàn)科城.規(guī)模占地22萬(wàn)平方米產(chǎn)品類型聯(lián)排\獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)周期(推售時(shí)間)2006年9月配套快客24小時(shí)便利店、中國(guó)銀行自助銀行、萬(wàn)科城VIP汽車美容店、萬(wàn)科城VIP美食吧、海王星辰藥店、叢林泳池、園林健身中心等交通情況位于廣州科學(xué)城中心區(qū)東側(cè)，廣汕路、開(kāi)創(chuàng)大道交匯處以南，交通便捷。規(guī)劃中地鐵四號(hào)線直通科學(xué)城。廣園路、廣汕路、大觀路和開(kāi)創(chuàng)大道可直達(dá)廣州各區(qū)容積率0.7綠化率30%物業(yè)費(fèi)2.80元/平方米·月發(fā)展商廣州番禺雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1、基本情況.規(guī)模占地22萬(wàn)平方米產(chǎn)品類型聯(lián)排\獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)周期(推售時(shí)間60戶型類型：有六種不同結(jié)構(gòu)布局樓層：4F結(jié)構(gòu)：一梯二戶多層洋房面積：130、140、200㎡價(jià)格：6000～7000元/㎡（毛坯）總戶數(shù)：約204套2、戶型與面積——情景洋房.戶型類型：有六種不同結(jié)構(gòu)布局2、戶型與面積——情景洋房.61戶型類型：有5種不同結(jié)構(gòu)布局面積：約200㎡價(jià)格：10000元~16000/㎡（毛坯）總戶數(shù)：約50套2、戶型與面積——優(yōu)尚HOUSE.戶型類型：有5種不同結(jié)構(gòu)布局2、戶型與面積——優(yōu)尚HOUSE62戶型類型：有5種不同結(jié)構(gòu)布局面積：約170-175㎡價(jià)格：因無(wú)預(yù)售證情況，暫不售，價(jià)格未定總戶數(shù)：約50套2、戶型與面積——趨優(yōu)HOUSE.2、戶型與面積——趨優(yōu)HOUSE.633、目標(biāo)客戶構(gòu)成落籌客戶構(gòu)成：天河占65%，開(kāi)發(fā)東區(qū)占10%，西區(qū)占5%，東山占5%，海珠占5%，其它占10%.3、目標(biāo)客戶構(gòu)成落籌客戶構(gòu)成：.644、小結(jié)規(guī)劃：萬(wàn)科城尊重該地形特點(diǎn)，依山而建。在保留本地塊原生態(tài)荔枝園自然景觀前提下，運(yùn)用高水準(zhǔn)建筑設(shè)計(jì)手法，使建筑巧妙與樹(shù)木相融依托，提供給住戶自然生態(tài)的居住夢(mèng)想，享受健康的生活。戶型：以大戶型為主，主打中高端客戶形象包裝：以“向東，因?yàn)樯皆谀抢铩背晒λ茉炝松襟w生態(tài)建筑的項(xiàng)目形象

.4、小結(jié)規(guī)劃：萬(wàn)科城尊重該地形特點(diǎn)，依山而建。在保留本地塊原65個(gè)案分析——廣州雅居樂(lè)峰會(huì).個(gè)案分析——廣州雅居樂(lè)峰會(huì).位置番禺南村南大道，華南新城往東規(guī)模占地200畝產(chǎn)品類型聯(lián)排\獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)周期(推售時(shí)間)2005年8月20日配套加拿大國(guó)際幼兒園采用中英文雙語(yǔ)教學(xué)，擁有一流的硬件設(shè)施和國(guó)際化的教育方式。規(guī)劃中的小學(xué)將于明年開(kāi)始正式招生，400米國(guó)際風(fēng)情商業(yè)交通情況目前已開(kāi)通8條穿梭巴線路，分別為：宏城廣場(chǎng)、白云賓館、海珠廣場(chǎng)、番禺賓館、天河汽車站、黃埔開(kāi)發(fā)區(qū)、南方大廈、機(jī)場(chǎng)賓館等。物業(yè)費(fèi)2.80元/平方米·月發(fā)展商廣州番禺雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1、項(xiàng)目基本資料.位置番禺南村南大道，華南新城往東規(guī)模占地200畝產(chǎn)品類型聯(lián)排672、戶型配比

戶型面積區(qū)間花園面積數(shù)量?jī)r(jià)格間隔總價(jià)范圍獨(dú)立252～400㎡約200-30054套16000-18000三至四房二廳400-800萬(wàn)聯(lián)排220～280㎡約100-15036套12000三至四房二廳300-500萬(wàn)四孖屋140-172約10024套9000三房二廳150-250萬(wàn).2、戶型配比

戶型面積區(qū)間花園面積數(shù)量?jī)r(jià)格間隔總價(jià)范圍獨(dú)立2683、戶型圖例聯(lián)排別墅戶型：220-280.3、戶型圖例聯(lián)排別墅戶型：220-280.69獨(dú)立別墅戶型：220-280.獨(dú)立別墅戶型：220-280.704、目標(biāo)客戶群：區(qū)域范圍：廣州市中心、番禺周邊的追求品牌與品質(zhì)的高層客戶年齡層次：35-50歲之間職業(yè)：私企主、高級(jí)管理人員、外企高管等關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展商品牌、物業(yè)服務(wù)、性價(jià)比、產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì).4、目標(biāo)客戶群：區(qū)域范圍：廣州市中心、番禺周邊的追求品牌與品715、點(diǎn)評(píng)：規(guī)劃：排列式布局，聳立于半山之上，視野開(kāi)闊，是雅居樂(lè)的升級(jí)組團(tuán)。但由于周邊布局了較多的村屋，景觀一般；戶型：聯(lián)排和四孖屋面積較小，總價(jià)不高，屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型，但大面積的獨(dú)立別墅，受價(jià)格與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的因素，消化速度較慢；價(jià)格：由于貨量不多，無(wú)后續(xù)供應(yīng)，獨(dú)立別墅的價(jià)格也一路走高，由開(kāi)盤價(jià)13000元上升至18000元/平方米。包裝：從整體的包裝來(lái)看，打造華南板塊的最高端別墅產(chǎn)品，形象較高，是一個(gè)成功的案例.5、點(diǎn)評(píng)：規(guī)劃：排列式布局，聳立于半山之上，視野開(kāi)闊，是雅居72個(gè)案分析——華南碧桂園翠云山

.個(gè)案分析——華南碧桂園翠云山

.位置番禺區(qū)番禺區(qū)華南快速干線迎賓路段規(guī)模占地占地面積：26.50萬(wàn)平米建筑面積：66.70萬(wàn)平米產(chǎn)品類型聯(lián)排\獨(dú)立別墅\洋房開(kāi)發(fā)周期(推售時(shí)間)2006年5月1日配套大型會(huì)所、山頂花園、戶外網(wǎng)球場(chǎng)、中心主題公園交通情況分別由昌崗?fù)＼噲?chǎng)、天河宏城廣場(chǎng)正門、泮溪酒家正門對(duì)面開(kāi)出容積率2.51物業(yè)費(fèi)2元/平方米·月發(fā)展商碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司1、基本情況.位置番禺區(qū)番禺區(qū)華南快速干線迎賓路段規(guī)模占地占地面積：2742、戶型配比戶型面積區(qū)間花園面積數(shù)量?jī)r(jià)格間隔總價(jià)范圍獨(dú)立200～511㎡約200-86063套12000-13000四房至七房二廳300-700萬(wàn)聯(lián)排280～290㎡約80-14070套8000四房二廳300-500萬(wàn)四孖屋140-172約100112套8000三房二廳150-200萬(wàn).2、戶型配比戶型面積區(qū)間花園面積數(shù)量?jī)r(jià)格間隔總價(jià)范圍獨(dú)立20753、戶型圖例獨(dú)立別墅：511平方米，七房三廳.3、戶型圖例獨(dú)立別墅：.76聯(lián)排別墅：286-291平方米，七房三廳.聯(lián)排別墅：.774、目標(biāo)客戶群：區(qū)域范圍：廣州市中心、番禺周邊客戶年齡層次：30-50歲之間職業(yè)：私企主、高級(jí)管理人員、政府公務(wù)員、大學(xué)教師關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展商品牌、物業(yè)服務(wù)、價(jià)格和產(chǎn)品.4、目標(biāo)客戶群：區(qū)域范圍：廣州市中心、番禺周邊客戶.785、點(diǎn)評(píng)：形象：碧桂園向來(lái)以低價(jià)格策略取勝市場(chǎng)，在開(kāi)盤之時(shí)引爆市場(chǎng)，但整體檔次較低，無(wú)論從戶型間隔還是裝修材料，都顯經(jīng)濟(jì)型別墅。戶型：從整體的戶型間隔來(lái)看，基本是復(fù)制形，成片開(kāi)發(fā)，房多，廳多，無(wú)特別的戶型藝術(shù)。價(jià)格：供貨量多，講求銷售速度，價(jià)格取勝市場(chǎng)，聯(lián)排主要集中在8000元/平方米，獨(dú)立主要集中在12000元/平方米，屬于價(jià)格較低的類型。包裝：價(jià)格戰(zhàn)下的品牌形象——形象低檔，但發(fā)展商品牌實(shí)力雄厚。.5、點(diǎn)評(píng)：形象：碧桂園向來(lái)以低價(jià)格策略取勝市場(chǎng)，在開(kāi)盤之時(shí)引79近郊別墅特征總結(jié)資源：擁有少量的自然景觀資源，大部分環(huán)境為自身所營(yíng)造出的，生活配套基本在樓盤內(nèi)部提供；價(jià)格：區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)越來(lái)越少，價(jià)格也將不斷攀升，目前價(jià)格已升至10000-20000元/平方米；客戶：新興富豪階層，主要以廣州市區(qū)及周邊城市的企業(yè)高管、企業(yè)主、政府公務(wù)員、高薪技術(shù)人員為主，選擇別墅時(shí)更傾向于生活上的享受，但也要與市中心保持距離，不能太遠(yuǎn)，另工作與生活得到距離上的平衡，喜歡規(guī)模較大的社區(qū)，重視環(huán)境與生態(tài)；定位：隨著整個(gè)區(qū)域的配套不斷完善與城市化，別墅定位將由度假型逐漸轉(zhuǎn)為自住型；未來(lái)發(fā)展：番禺定位為廣州的副中心城市，配套設(shè)施正不斷完善，整個(gè)板塊逐漸城市化，地鐵開(kāi)通及路橋建設(shè)使交通更加方便，同時(shí)大學(xué)城也帶動(dòng)起整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)，發(fā)展?jié)摿^大。受新政影響，別墅供應(yīng)將越來(lái)越少。.近郊別墅特征總結(jié)資源：擁有少量的自然景觀資源，大部分環(huán)境為自803、遠(yuǎn)郊板塊別墅分析從化、增城、南沙板塊花都板塊.3、遠(yuǎn)郊板塊別墅分析從化、增城、南沙板塊.81花都板塊從化板塊南沙板塊增城板塊碧桂園假日半島金碧御水山莊南航碧花園五溪御龍灣逸泉山莊東方夏灣拿鳳凰城南沙濱?；▓@南沙碧桂園南沙逸濤城.花都板塊從化板塊南沙板塊增城碧桂園假日半島逸泉山莊鳳凰城南沙82從化、增城、南沙板塊分析.從化、增城、南沙板塊分析.項(xiàng)目名稱占地目標(biāo)客戶開(kāi)發(fā)類型市場(chǎng)定位單價(jià)總價(jià)交樓標(biāo)準(zhǔn)南沙濱?；▓@266萬(wàn)㎡番禺沙灣當(dāng)?shù)刈宰【用瘢糠譃閺V州、東莞、港澳一帶渡假客戶別墅洋房渡假型物業(yè)獨(dú)立別墅：11000-12000/㎡連排別墅：7500/㎡300-500萬(wàn)150萬(wàn)左右毛坯豪華裝修南沙碧桂園200-300畝別墅洋房渡假型物業(yè)獨(dú)立別墅：7500元/㎡聯(lián)排別墅：5600元/㎡100-400萬(wàn)帶全屋裝修及園林園藝南沙逸濤城6000畝別墅洋房渡假型物業(yè)別墅用地地價(jià)：3000元/㎡；委托發(fā)展商建造建安1200元/㎡----------項(xiàng)目基本情況——南沙板塊.項(xiàng)目占地目標(biāo)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)單價(jià)總價(jià)交樓標(biāo)準(zhǔn)南沙濱?；▓@84項(xiàng)目名稱占地目標(biāo)客戶開(kāi)發(fā)類型市場(chǎng)定位單價(jià)總價(jià)交樓標(biāo)準(zhǔn)逸泉山莊3500畝以廣州、從化一帶渡假客戶為主，部分為廣州及當(dāng)?shù)刈宰【用駝e墅洋房渡假型物業(yè)6000元/㎡80-400萬(wàn)毛坯東方夏灣拿1200畝獨(dú)立、聯(lián)排別墅渡假型物業(yè)5000——6000元/㎡80-300萬(wàn)裝修鳳凰城9000畝以廣州、港澳及珠三角渡假客戶為主，部分為廣州及當(dāng)?shù)刈宰【用癃?dú)立、聯(lián)排別墅、洋房渡假型物業(yè)——100-500萬(wàn)裝修項(xiàng)目基本情況——從化、增城板塊.項(xiàng)目占地目標(biāo)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)單價(jià)總價(jià)交樓標(biāo)準(zhǔn)逸泉山莊3585遠(yuǎn)郊板塊概況居住功能以渡假型別墅為主總體價(jià)格較低，主力單價(jià)5000-10000元/m2規(guī)模大，供應(yīng)量大.遠(yuǎn)郊板塊概況居住功能以渡假型別墅為主.86區(qū)域代表項(xiàng)目分析東方夏灣拿碧桂園鳳凰城.區(qū)域代表項(xiàng)目分析東方夏灣拿.87個(gè)案分析——東方夏灣拿.個(gè)案分析——東方夏灣拿.位置位于廣州傳統(tǒng)的渡假區(qū)從化板塊規(guī)模占地總占地1200畝；產(chǎn)品類型聯(lián)排\獨(dú)立別墅\少量酒店式公寓開(kāi)發(fā)周期(推售時(shí)間)2003年底開(kāi)發(fā)配套商業(yè)街、羽毛球館、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、泳池、、心靈會(huì)堂2000m2、美術(shù)館、拉丁名人堂、五星級(jí)酒店交通情況距廣州市中心（天河）約60公里，車程約60分鐘容積率0.51物業(yè)費(fèi)1.9元/平方米·月發(fā)展商珠江地產(chǎn)新機(jī)場(chǎng)北二環(huán)1、基本情況.位置位于廣州傳統(tǒng)的渡假區(qū)從化板塊規(guī)模占地總占地1200畝；產(chǎn)892、戶型面積與價(jià)格聯(lián)排住宅面積：130~200m2單價(jià)：5800元/m2總價(jià)：80~150萬(wàn)經(jīng)濟(jì)適中的價(jià)格定位獨(dú)立住宅面積：300~370m2單價(jià)：9000-10000元/m2總價(jià)：270~400萬(wàn).2、戶型面積與價(jià)格聯(lián)排住宅經(jīng)濟(jì)適中90獨(dú)立別墅面積：301平方米首層二層3、戶型圖例.獨(dú)立別墅首層二層3、戶型圖例.91聯(lián)排別墅.聯(lián)排別墅.924、目標(biāo)客戶中產(chǎn)階級(jí)及二次置業(yè)人群營(yíng)銷推廣方向以廣州為主，部分機(jī)構(gòu)客戶開(kāi)盤以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式低價(jià)吸納關(guān)系客戶為首批業(yè)主部分港澳臺(tái)、外籍、外省經(jīng)商人士設(shè)想依托新機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶輻射外圍，目前未見(jiàn)成效會(huì)議、培訓(xùn)的商務(wù)渡假休閑置業(yè)酒店配套針對(duì)此類商務(wù)客戶，并以集團(tuán)內(nèi)部需求為開(kāi)端.4、目標(biāo)客戶中產(chǎn)階級(jí)及二次置業(yè)人群.935、點(diǎn)評(píng)：形象：東方夏灣拿整體包裝為拉丁風(fēng)情小鎮(zhèn)，為渡假型別墅，檔次不高；戶型：產(chǎn)品以雙拼別墅、聯(lián)排別墅為主，面積由137平方米至380平方米不等價(jià)格：價(jià)格較低，單價(jià)5000—10000元/平方米，且開(kāi)售以來(lái)上升幅度不大包裝：品牌形象較低檔，但發(fā)展商品牌實(shí)力雄厚。.5、點(diǎn)評(píng)：形象：東方夏灣拿整體包裝為拉丁風(fēng)情小鎮(zhèn)，為渡假型別94個(gè)案二：鳳凰城個(gè)案分析——碧桂園鳳凰城.個(gè)案二：鳳凰城個(gè)案分析——碧桂園鳳凰城.95規(guī)模占地總占地9000畝，共7000戶產(chǎn)品類型聯(lián)排\獨(dú)立別墅\洋房開(kāi)發(fā)周期(推售時(shí)間)2002年配套五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的鳳凰城酒店、鳳凰城中英文學(xué)校、大型主題公園、東門商業(yè)廣場(chǎng)、大型交通中心、會(huì)年康體中心、園林泳池、美食街等交通情況鳳凰城與沿途無(wú)紅綠燈的廣園東快線直接相連，到達(dá)天河中信廣場(chǎng)僅需20分鐘車程，都市自然瞬間抵達(dá)，區(qū)內(nèi)設(shè)有開(kāi)至新塘、東莞、深圳、香港等地的路線，使得每天都是方便快捷生活。容積率1.0發(fā)展商碧桂園房地產(chǎn)1、基本情況.規(guī)模占地總占地9000畝，共7000戶產(chǎn)品類型聯(lián)排\獨(dú)立別墅96戶型面積（㎡）數(shù)量（套）比例%六房二廳44711%六房二廳3741113%六房二廳2582023%五房二廳32545%五房二廳3122326%五房二廳28333%四房二廳2061719%四房二廳185910%合計(jì)185-44788100%主力戶型以206-312㎡為主售價(jià)10000-13000元/㎡（含1500元/㎡豪華裝修、送185-900㎡私家花園、私家花園精美園林園藝）2、戶型面積與價(jià)格.戶型面積（㎡）數(shù)量（套）比例%六房二廳44711%六房二廳3973、戶型圖例獨(dú)立別墅：503m2.3、戶型圖例獨(dú)立別墅：503m2.983、戶型圖例獨(dú)立別墅：270m2.3、戶型圖例獨(dú)立別墅：270m2.99主要組成（職業(yè)）：以新塘小企業(yè)主客戶為主，周邊區(qū)域（天河、開(kāi)發(fā)區(qū)）收入較高的白領(lǐng)為輔年齡結(jié)構(gòu)：30-50歲為主年收入：購(gòu)買聯(lián)排及別墅：500萬(wàn)/家庭?年購(gòu)房需求：以自住為主接受總價(jià)：洋房接受30萬(wàn)，聯(lián)排別墅100萬(wàn)，獨(dú)立別墅200萬(wàn)置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)為主4、目標(biāo)客戶.主要組成（職業(yè)）：以新塘小企業(yè)主客戶為主，周邊區(qū)域（天河、開(kāi)1005、點(diǎn)評(píng)：形象：五星級(jí)的別墅城市，形象突出戶型：戶型產(chǎn)品方面沒(méi)有很大創(chuàng)新，與周邊樓盤相比，主要突出高性價(jià)比價(jià)格：價(jià)格相對(duì)偏低，走高性價(jià)比路線包裝：品牌形象突出，且發(fā)展商品牌實(shí)力雄厚。.5、點(diǎn)評(píng)：形象：五星級(jí)的別墅城市，形象突出.101花都板塊分析.花都板塊分析.置業(yè)渡假集中區(qū)域新華鎮(zhèn)獅嶺山前大道板塊規(guī)模大、價(jià)格低生態(tài)資源豐富廣州受眾多本地人自住熱點(diǎn)區(qū)域配套成熟中心區(qū)域具備山水資源花都別墅集中在“山前大道板塊”及“新華鎮(zhèn)周邊城區(qū)”.103置業(yè)渡假集中區(qū)域新華鎮(zhèn)獅嶺山前大道板塊規(guī)模大、價(jià)格低本地人自花都板塊分析山前大道板塊分析市中心典型項(xiàng)目分析.花都板塊分析山前大道板塊分析.1041、山前大道區(qū)域特點(diǎn)山前大道板塊以廣州傳統(tǒng)水源涵養(yǎng)地芙蓉嶂水庫(kù)、王子山等為基地，湖光山色，生態(tài)資源豐富王子山芙蓉嶂水庫(kù).1、山前大道區(qū)域特點(diǎn)山前大道板塊以廣州傳統(tǒng)水源涵養(yǎng)地芙蓉嶂水1052、山前大道主要典型項(xiàng)目金碧御水山莊南航碧花園碧桂園假日半島五溪御龍灣.2、山前大道主要典型項(xiàng)目金碧御水山莊南航碧花園碧桂園假日半島1063、典型項(xiàng)目建筑特色建筑設(shè)計(jì)單一以“歐式”建筑為主，比較土氣，基本為坡屋頂設(shè)計(jì)獨(dú)立別墅帶中空設(shè)計(jì)雙拼或聯(lián)排別墅不帶中空設(shè)計(jì).3、典型項(xiàng)目建筑特色建筑設(shè)計(jì)單一獨(dú)立別墅帶中空設(shè)計(jì).107金碧御水山莊：大型兒童游樂(lè)場(chǎng)碧桂園假日半島：“故鄉(xiāng)里”主題公園南航碧花園：潛水俱樂(lè)部局部亮點(diǎn)----不同的主題元素休閑配套設(shè)施，豐富了渡假生活.金碧御水山莊：大型兒童游樂(lè)場(chǎng)局部亮點(diǎn)----.108碧桂園·假日半島４、山前大道板塊代表項(xiàng)目分析個(gè)案分析——碧桂園·假日半島.碧桂園·假日半島４、山前大道板塊代表項(xiàng)目分析個(gè)案分析——碧桂109評(píng)述1：多種娛樂(lè)配套設(shè)施、豐富渡假生活渡假元素演繹充分——五星級(jí)酒店、高爾夫球、主題公園、別墅假日半島酒店故鄉(xiāng)里主題公園高爾夫球場(chǎng)別墅.評(píng)述1：多種娛樂(lè)配套設(shè)施、豐富渡假生活渡假元素演繹充分——五110評(píng)述2：“平過(guò)自己起屋”——體現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示成熟配套天然山水自然環(huán)境五星級(jí)酒店36洞高爾夫主題公園享受這一切，只要3000多元/平方米！.評(píng)述2：“平過(guò)自己起屋”——體現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示成熟111評(píng)述3：主力戶型總價(jià)控制在60-130萬(wàn)之間，高價(jià)性比優(yōu)勢(shì)類型建筑面積花園面積套型總價(jià)（主力范圍）湖畔超豪別墅/果嶺超豪別墅558㎡—1568㎡887㎡—4468㎡空間豐富1000萬(wàn)套島岸別墅/高爾夫別墅184—439㎡178㎡—1237㎡四房?jī)蓮d—七房?jī)蓮d90-130萬(wàn)套假日聯(lián)體陽(yáng)光別墅176—210㎡116㎡—362㎡五房?jī)蓮d—六房?jī)蓮d60-80萬(wàn)套.評(píng)述3：主力戶型總價(jià)控制在60-130萬(wàn)之間，高價(jià)性比優(yōu)勢(shì)類112成功吸引了廣州的渡假客戶，廣州客占成交的70%評(píng)述4：廣州往來(lái)專車，明確的目標(biāo)客戶群體.成功吸引了廣州的渡假客戶，廣州客占成交的70%評(píng)述4：廣州往113項(xiàng)目小結(jié)豐富自然資源：背山面湖位置優(yōu)勢(shì)高性價(jià)比：與周邊項(xiàng)目同樣價(jià)格，帶裝修銷售，體現(xiàn)出項(xiàng)目的高性價(jià)比主題元素：如故鄉(xiāng)里主題公園、高爾夫球場(chǎng)等，豐富渡假生活配套先行：五星級(jí)酒店、商業(yè)街、超市等，解決渡假的生活需求專車接送：多輛廣州往來(lái)專車，吸引了大批廣州買家，良好的口碑傳播，奠定了項(xiàng)目市場(chǎng)基礎(chǔ)形象定位：“平過(guò)自己起屋”，印象深刻的宣傳口號(hào)，清晰形象、市場(chǎng)定位.項(xiàng)目小結(jié)豐富自然資源：背山面湖位置優(yōu)勢(shì).114５、山前大道板塊特征——廣州渡假物業(yè)聚集地規(guī)模大：千畝大盤為主導(dǎo)，有南航碧花園（2400畝）、金碧御水山莊（3000畝）、五溪御龍灣、碧桂園假日半島等山水盤：以廣州傳統(tǒng)水源涵養(yǎng)地芙蓉嶂水庫(kù)、王子山等為基地，湖光山色，生態(tài)資源豐富價(jià)格低：聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅，均價(jià)低至3300元/m2；渡假型：以開(kāi)發(fā)渡假型物業(yè)為主，并加入多種休閑、娛樂(lè)設(shè)施，豐富渡假生活廣州人：以有渡假需求的廣州人為主流客戶，部分外省人（北京、溫州等在花都做生意的老板）?；ǘ急镜厝搜劾锏膹V州盤。平民化：以開(kāi)發(fā)中低檔次產(chǎn)品為主，供應(yīng)量最大是聯(lián)排、雙拼別墅，價(jià)格在50萬(wàn)起的平民化別墅.５、山前大道板塊特征——廣州渡假物業(yè)聚集地規(guī)模大：千畝大盤為115市中心典型項(xiàng)目分析花都板塊分析山前大道板塊分析市中心典型項(xiàng)目分析.市中心典型項(xiàng)目分析花都板塊分析山前大道板塊分析.116錦繡花都溢盈湖畔別墅雅圖奧園１、市中心周邊的典型項(xiàng)目.錦繡花都溢盈湖畔別墅雅圖奧園１、市中心周邊的典型項(xiàng)目.117項(xiàng)目名稱位置占地目標(biāo)客戶市場(chǎng)定位單價(jià)總價(jià)交樓標(biāo)準(zhǔn)錦繡花都廣州市花都區(qū)三東大道東189號(hào)400畝花都本地自住5800元160萬(wàn)以上毛坯溢盈湖畔別墅廣清高速海布出口洪秀全水庫(kù)1000畝花都本地自住6000元160-270萬(wàn)毛坯雅圖奧園廣州市廣花六路西側(cè)9萬(wàn)m2花都本地自住6500元130-260萬(wàn)毛坯２、典型項(xiàng)目基本概況靠近市中心區(qū)域，以吸引花都本地高端客戶為主整體均價(jià)高于山前大道板塊.項(xiàng)目位置占地目標(biāo)客戶市場(chǎng)單價(jià)總價(jià)交樓118項(xiàng)目名稱獨(dú)立別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅錦繡花都無(wú)270-320270溢盈湖畔別墅300-470200-225無(wú)雅圖奧園500左右200-400無(wú)３、典型項(xiàng)目戶型分布情況產(chǎn)品檔次高于山前大道板塊較少出現(xiàn)聯(lián)排別墅，以獨(dú)立或雙拼別墅為主，面積范圍在250-350m2之間，面積范圍大于山前大道板塊.項(xiàng)目名稱獨(dú)立別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅錦繡花都無(wú)270-32027119４、市中心板塊特征——花都富人聚集近中心：靠近新華鎮(zhèn)市中心，依賴市中心周邊配套，地域優(yōu)勢(shì)明顯價(jià)格高：價(jià)格高達(dá)6000元/m2，部分位置較好的別墅高達(dá)8000元/m2本地人：主要面對(duì)花都周邊中、高端的自住客戶.４、市中心板塊特征——花都富人聚集近中心：靠近新華鎮(zhèn)市中心，120板塊山前大道城區(qū)周邊市場(chǎng)定位渡假型別墅自住型別墅主力面積180-250㎡250-350m2主力價(jià)格60-80萬(wàn)㎡160萬(wàn)以上目標(biāo)客戶群體廣州中端階層花都本地高端客戶花都區(qū)板塊對(duì)比小結(jié).板塊山前大道城區(qū)周邊市場(chǎng)定位渡假型別墅自住型別墅主力面積18121遠(yuǎn)郊別墅特征總結(jié)資源：大部分擁有豐富的山水自然資源，整體生態(tài)環(huán)境很好；價(jià)格：目前價(jià)格較低，集中在5000-8000元/平方米，但未來(lái)可發(fā)展空間很大；客戶：以廣州市私企業(yè)主、機(jī)場(chǎng)高層員工、企業(yè)高管、歸國(guó)生活的華僑、高級(jí)公務(wù)員及部分投資人士為主，置業(yè)目的主要是度假，通常在市中心已擁有一套滿足都市居住的終極房產(chǎn)，對(duì)品質(zhì)的要求很高，希望與市中心有一定距離，擁有自然山水或高品味的異國(guó)風(fēng)情別墅；定位：以度假型山水別墅為主；未來(lái)發(fā)展：市中心別墅用地稀缺導(dǎo)致別墅開(kāi)始向郊區(qū)發(fā)展，消費(fèi)者生活方式的轉(zhuǎn)變及生活品質(zhì)的提升使生活居住的形式更多，越來(lái)越多人選擇環(huán)境較好的別墅用來(lái)度假，而這些遠(yuǎn)郊區(qū)域?qū)⒊蔀橐院髣e墅發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。.遠(yuǎn)郊別墅特征總結(jié)資源：大部分擁有豐富的山水自然資源，整體生態(tài)122第二部分廣州別墅市場(chǎng)分析一、廣州別墅的發(fā)展歷程演變二、廣州別墅格局三、別墅市場(chǎng)的政策影響四、在售別墅情況五、市場(chǎng)總體特征總結(jié).第二部分廣州別墅市場(chǎng)分析一、廣州別墅的發(fā)展歷程演變.123

區(qū)域特征市區(qū)板塊近郊板塊遠(yuǎn)郊板塊資源缺乏自然資源，生活配套成熟擁有少量的自然景觀資源，生活配套以內(nèi)部提供為主擁有豐富的山水自然資源，生態(tài)環(huán)境很好價(jià)格20000—30000元/m2，價(jià)格最高10000-20000元/m2，價(jià)格升勢(shì)明顯5000-8000元/m2，價(jià)格較低，升值空間較大客戶廣州市區(qū)的頂級(jí)富豪廣州市區(qū)及珠三角新興富豪廣州市及當(dāng)?shù)馗缓蓝ㄎ豁敿?jí)別墅，自住型高檔別墅，自住＋渡假型度假型山水別墅未來(lái)發(fā)展市中心土地資源稀缺，別墅用地珍貴，可供應(yīng)量不多區(qū)域城市化，土地供應(yīng)漸少供應(yīng)量較大，需求量也越來(lái)越大，以渡假型別墅為主，成為以后別墅發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。１、各板塊對(duì)比小結(jié).區(qū)域市區(qū)板塊近郊板塊遠(yuǎn)郊板塊資源缺乏自然資源，生活配套124２、發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)市區(qū)：市中心區(qū)位價(jià)值高，且擁有稀缺景觀資源，生活配套成熟，數(shù)量有限，成為別墅市的價(jià)格標(biāo)桿。近郊：近郊板塊別墅位于廣州市中心邊緣地帶，售貨量逐漸稀缺，隨著近郊板塊城市化步伐的加快，城生活配套逐漸成熟，價(jià)格也將持續(xù)上漲，由原來(lái)的自住渡假混合型開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰⌒凸δ?。遠(yuǎn)郊：遠(yuǎn)郊板塊位于廣州市外圍市縣及遠(yuǎn)郊，貨量供應(yīng)較大，目前以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，立面、平面設(shè)計(jì)流于一般，但隨著市區(qū)及近郊別墅的供應(yīng)越來(lái)越少，及品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，使遠(yuǎn)郊板塊成為別墅的熱點(diǎn)區(qū)域，產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格也將不斷提升，產(chǎn)品檔次將由中低檔逐漸向中高檔及豪華型別墅轉(zhuǎn)型。.２、發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)市區(qū)：市中心區(qū)位價(jià)值高，且擁有稀缺景觀資源，125第三部分別墅客戶研究.第三部分別墅客戶研究.126針對(duì)別墅的市場(chǎng)的目標(biāo)客戶群的不同屬性，為方便與清晰的研究，我們可將別墅目標(biāo)客戶群的分析劃分為三部份：都市中心別墅客戶群分析；近郊別墅客戶群分析；遠(yuǎn)郊別墅客戶群分析；一、別墅客戶群區(qū)域研究分類.針對(duì)別墅的市場(chǎng)的目標(biāo)客戶群的不同屬性，為方便與清127（一）都市中心別墅客戶群分析二、各區(qū)域客戶群分析研究對(duì)于都市中心別墅客戶群的研究，首先要從都市中心別墅所占有的資源、功能與用途、出售的價(jià)格和消費(fèi)者的不同心理等所不同而引起的目標(biāo)客戶不同，為此，我們將對(duì)都市中心別墅群的共性進(jìn)行分析如下：.（一）都市中心別墅客戶群分析二、各區(qū)域客戶群分析研究1281、資源：縱觀都市中心別墅所處的位置，一般都占據(jù)了城市中最稀缺的自然資源與人文資源。在稀缺景觀方面，如靠近珠江的二沙島別墅群、靠近國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)南湖別墅群和麓湖別墅群、白云山景區(qū)的將軍村別墅群等。在人文方面，如近代歷史的印記沙面、達(dá)官貴人的東山農(nóng)林別墅群等。.1、資源：縱觀都市中心別墅所處的位置，一般都占據(jù)了城市中最稀1292、價(jià)格：縱觀都市中心別墅所的價(jià)格，價(jià)格主要集中在20000-35000元/平方米之間，總價(jià)主要集中在500-3000萬(wàn)元之間，隨著市中心的土地資源稀缺和獨(dú)立別墅用地的嚴(yán)禁審批，其價(jià)格將還有上漲的空間。如二沙島某別墅單價(jià)接近35000元/平方米，匯景新城別墅組團(tuán)總價(jià)近2000-3000萬(wàn)元/套。.2、價(jià)格：縱觀都市中心別墅所的價(jià)格，價(jià)格主要集中在200001303、功能：縱觀都市中心別墅的功能，由于在市中心，周邊生活配套非常完善，所以除去少數(shù)的投資功能外，絕大部份為常住功能，方便業(yè)主的商務(wù)與生活。.3、功能：縱觀都市中心別墅的功能，由于在市中心，周邊生活配套1314、心理：縱觀都市中心別墅的客戶心理，總結(jié)歸納為二部份的需求，身份需求與生活需求。身份需求：讓人覺(jué)得他事業(yè)成功、有面子、有品位，部份客戶還有一種顯富的心態(tài)；生活需求：追求都市的繁華與因別墅占擁城市的稀缺景觀資源而帶來(lái)的一種生活感受，同時(shí)也方便業(yè)主的商務(wù)與生活的距離。.4、心理：縱觀都市中心別墅的客戶心理，總結(jié)歸納為二部份的需求132資源價(jià)格功能心理占據(jù)都市中心的山、水、人文等稀缺資源單價(jià)：2-3.5萬(wàn)元總價(jià)：500-3000萬(wàn)元絕大部份為常住，少量投資身份需求生活需求都市中心別墅特征小結(jié)：客戶共性提煉品位、價(jià)值頂級(jí)富豪常住身份、尊貴.資源價(jià)格功能心理占據(jù)都市中心的山、水、人文等稀缺資源單價(jià)：2133都市中心別墅客戶群特征：有品位與身份的、常住型的、城市頂級(jí)富豪.都市中心別墅客戶群特征：有品位與身份的、常住型的、134（二）近郊別墅客戶群分析對(duì)于近郊別墅客戶群的研究，首先要從近郊別墅所占有的資源、功能與用途、出售的價(jià)格和消費(fèi)者的不同心理等所不同而引起的目標(biāo)客戶不同，為此，我們將對(duì)都市中心別墅群的共性進(jìn)行分析如下：.（二）近郊別墅客戶群分析對(duì)于近郊別墅客戶群的研究，1351、資源：近郊別墅基本起源于90年代末和21世紀(jì)初期，當(dāng)時(shí)以渡假為概念，但因位置并不郊遠(yuǎn)，夾在城市與遠(yuǎn)郊區(qū)之間，自然資源并不豐富，隨著陸城市的擴(kuò)張，郊區(qū)化的概念慢慢初淡化。如華南板塊等。2、價(jià)格：從觀近郊別墅樓盤的價(jià)格，在發(fā)展之初，近郊類別墅價(jià)格不高，集中在5000-8000元/平方米之間，而隨著城市擴(kuò)張，都市概念強(qiáng)化，價(jià)格一路飚升，如華南板塊的價(jià)格，由原來(lái)的6000元/平方米已上漲至15000-20000元/平方米，總價(jià)集中在300-800萬(wàn)元之間。.1、資源：近郊別墅基本起源于90年代末和21世紀(jì)初期，當(dāng)時(shí)以1363、功能：隨著市政交通因素的利好，原來(lái)用于渡假的近郊別墅樓盤已慢慢演變成常住型樓盤為主。4、心理：由于受近郊別墅產(chǎn)品、價(jià)格等屬性，近郊別墅的總價(jià)并未有都市中心那么的高，目標(biāo)客戶群也將改變，但他們的共同心理特征是：住別墅的面子感、事業(yè)成功、生活改善。因工作與生活保持了適當(dāng)?shù)木嚯x，可以說(shuō)是有一種享受生活的心理。.3、功能：隨著市政交通因素的利好，原來(lái)用于渡假的近郊別墅樓盤137資源價(jià)格功能心理自然資源優(yōu)勢(shì)不明顯，靠人造景觀支持單價(jià)：1.5-2萬(wàn)元總價(jià)：300-800萬(wàn)元絕大部份為常住，少量渡假面子需求享受需求都市中心別墅特征小結(jié)：客戶共性提煉看整體與服務(wù)都市金領(lǐng)階層常住與渡假有面子的享受.資源價(jià)格功能心理自然資源優(yōu)勢(shì)不明顯，靠人造景觀支持單價(jià)：1.138近郊別墅客戶群特征：有品位、愛(ài)面子、注重品質(zhì)、享受生活的都市金領(lǐng)階層.近郊別墅客戶群特征：有品位、愛(ài)面子、注重品質(zhì)、享受139（三）遠(yuǎn)郊別墅客戶群分析對(duì)于遠(yuǎn)郊別墅客戶群的研究，同樣出要從近郊別墅所占有的資源、功能與用途、出售的價(jià)格和消費(fèi)者的不同心理等所不同而引起的目標(biāo)客戶不同，為此，我們將對(duì)都市中心別墅群的共性進(jìn)行分析如下：.（三）遠(yuǎn)郊別墅客戶群分析對(duì)于遠(yuǎn)郊別墅客戶群的研究，1401、資源：遠(yuǎn)郊別墅主要受城市擴(kuò)張后與都市中心土地資源的稀缺，分布于花都、從化、增城、清遠(yuǎn)等邊遠(yuǎn)區(qū)域，同時(shí)這些區(qū)域擁有豐富的自然山水資源。2、價(jià)格：由于受地理位置的局限性與當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格不高，所以遠(yuǎn)郊別墅的總體價(jià)格都不高，單價(jià)集中在4000-6000元/平方米，總價(jià)集中在100-300萬(wàn)元之間。.1、資源：遠(yuǎn)郊別墅主要受城市擴(kuò)張后與都市中心土地資源的稀缺，1413、功能：受地理位置的局限性，遠(yuǎn)郊別墅一般用于渡假。4、心理：由于成功人士的工作在都市中心，每天的工作量與壓力非常之大，所以他們希望能利用周末的時(shí)間，到遠(yuǎn)郊渡假進(jìn)行放松心靈，而且郊區(qū)的別墅總價(jià)并不高，所以他們基本上滿足有車一族、有一顆享受生活的心理、經(jīng)濟(jì)壓力不大的都市金領(lǐng)和高級(jí)白領(lǐng)階層。.3、功能：受地理位置的局限性，遠(yuǎn)郊別墅一般用于渡假。4、心理142資源價(jià)格功能心理豐富的自然山水資源單價(jià)：0.4-0.8萬(wàn)元總價(jià)：100-300萬(wàn)元渡假成功需求享受需求遠(yuǎn)郊別墅特征小結(jié)：客戶共性提煉看重優(yōu)美環(huán)境都市金領(lǐng)高級(jí)白領(lǐng)階層追求享受生活享受與成功.資源價(jià)格功能心理豐富的自然山水資源單價(jià)：0.4-0.8萬(wàn)元渡143近郊別墅客戶群特征：注重身體、追求自然、享受生活的都市金領(lǐng)和高級(jí)白領(lǐng)階層.近郊別墅客戶群特征：注重身體、追求自然、享受生活的144都市中心別墅客戶群特征近郊別墅客戶群特征遠(yuǎn)郊別墅客戶群特征有品位與身份的、常住型的、城市頂級(jí)富豪有品位、愛(ài)面子、注重品質(zhì)、享受生活的都市金領(lǐng)階層注重身體、追求自然、享受生活的都市金領(lǐng)和高級(jí)白領(lǐng)階層別墅客戶群特征總結(jié)：資源獨(dú)享、尊貴感受、關(guān)注“面子”、關(guān)注生活品質(zhì)、關(guān)注價(jià)值的都市富人.都市中心別墅客戶群特征近郊別墅客戶群特征遠(yuǎn)郊別墅客戶群特征有145第四部分別墅產(chǎn)品研究.第四部分別墅產(chǎn)品研究.146第五部分別墅營(yíng)銷策略研究.第五部分別墅營(yíng)銷策略研究.147別墅營(yíng)銷策略研究

關(guān)于別墅的營(yíng)銷策略存在多樣性及樓盤個(gè)性，不能一概而論，且無(wú)規(guī)律可循，必須針對(duì)不同的樓盤，不同的項(xiàng)目量身訂造適合其自身的營(yíng)銷策略。.別墅營(yíng)銷策略研究關(guān)于別墅的營(yíng)銷策略148別墅營(yíng)銷策略研究關(guān)于別墅的產(chǎn)品營(yíng)銷關(guān)于別墅的定位營(yíng)銷關(guān)于別墅的包裝營(yíng)銷關(guān)于別墅的活動(dòng)營(yíng)銷關(guān)于別墅的客戶營(yíng)銷關(guān)于別墅的服務(wù)營(yíng)銷根據(jù)我司多年對(duì)廣州地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，以及匯景新城、江南世家、翡翠綠洲等多個(gè)別墅項(xiàng)目，類別墅項(xiàng)目萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科藍(lán)山、半山E墅等代理的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，提出幾點(diǎn)在別墅的營(yíng)銷過(guò)程中需要注意問(wèn)題。.別墅營(yíng)銷策略研究關(guān)于別墅的產(chǎn)品營(yíng)銷149別墅營(yíng)銷策略研究關(guān)于別墅的產(chǎn)品營(yíng)銷關(guān)于別墅的定位營(yíng)銷關(guān)于別墅的包裝營(yíng)銷關(guān)于別墅的活動(dòng)營(yíng)銷關(guān)于別墅的客戶營(yíng)銷關(guān)于別墅服務(wù)營(yíng)銷.別墅營(yíng)銷策略研究關(guān)于別墅的產(chǎn)品營(yíng)銷.150別墅營(yíng)銷策略研究——產(chǎn)品營(yíng)銷產(chǎn)品是營(yíng)銷的前提和基礎(chǔ)，項(xiàng)目前期產(chǎn)品定位時(shí)要從營(yíng)銷的角度出發(fā)，在規(guī)劃之初，要充分考慮到項(xiàng)目的地理位置，自然資源，將來(lái)的目標(biāo)受眾，消費(fèi)接受的程度等，以確定項(xiàng)目的功能定位，進(jìn)而確定項(xiàng)目的戶型，面積，園林，配套等細(xì)節(jié)。別墅不同于普通洋房住宅，它更加強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的自然資源以及地理位置，它們?cè)陧?xiàng)目的功能定位上起著決定性因素，所以別墅在在規(guī)劃之時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的自然資源以及地理位置。.別墅營(yíng)銷策略研究——產(chǎn)品營(yíng)銷產(chǎn)品是151別墅營(yíng)銷策略研究——產(chǎn)品營(yíng)銷例如碧桂園假日半島項(xiàng)目產(chǎn)品定位：度假型別墅基于項(xiàng)目地段，位于花都板塊，距離廣州有一定距離，交通條件，決定其不具備做常住型別墅的條件，更適合做度假型別墅；3000畝花兜水庫(kù)為項(xiàng)目提供不可復(fù)制的原生態(tài)自然資源，空氣清新，適合養(yǎng)生和度假；……

以上兩點(diǎn)就足以決定項(xiàng)目的功能定位為度假型別墅，所以在規(guī)劃之時(shí)充分考慮此休閑度假功能，無(wú)論在整體規(guī)劃，戶型面積，還是配套，景觀上都體現(xiàn)主題定位之度假功能。.別墅營(yíng)銷策略研究——產(chǎn)品營(yíng)銷例如碧桂園假日半島以152別墅營(yíng)銷策略研究關(guān)于別墅的產(chǎn)