第一章-房地產(chǎn)的基本概念與屬性特征課件

參考書目●查爾斯.J.雅各布斯.

房地產(chǎn)概論.電子工業(yè)出版社，2007.6●童悅仲.中外住宅產(chǎn)業(yè)對比.中國建筑工業(yè)出版社，2005.1●張永岳.國際房地產(chǎn)概述.上海人民出版社，2004.8●簡德三、王洪衛(wèi).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2003.1

參考書目●查爾斯.J.雅各布斯.房地產(chǎn)概論.電子工業(yè)出1第一部分房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)的基本概念與特征房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)交易第一部分房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)的基本概念與特征2

第一章房地產(chǎn)基本概念與特征第一節(jié)房地產(chǎn)的基本概念第二節(jié)房地產(chǎn)的屬性特征第三節(jié)房地產(chǎn)的類型第一章房地產(chǎn)基本概念與特征第一節(jié)房地產(chǎn)的基本概念3第一節(jié)房地產(chǎn)的基本概念一、房地產(chǎn)及其相關(guān)概念和含義1、房地產(chǎn)（RealEstate)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，廣義的房地產(chǎn)是指土地和定著于土地之上的永久性建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施，以及與上述物質(zhì)有關(guān)的權(quán)益及由此所衍生的權(quán)利。第一節(jié)房地產(chǎn)的基本概念一、房地產(chǎn)及其相關(guān)概4房地產(chǎn)以土地和房屋設(shè)施作為其存在的物質(zhì)形態(tài)。房地產(chǎn)作為財產(chǎn)的一種形態(tài)，必然涉及權(quán)屬關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為不同所有者占有。房地產(chǎn)以其不能做物理運(yùn)動為基本特征，因此也稱之為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)以土地和房屋設(shè)施作為其存在的物質(zhì)形態(tài)。52、不動產(chǎn)（RealProperty）不動產(chǎn)是指土地及其定著物，這個定著物包括定著于土地之上的自然物體（如樹木、礦產(chǎn)）和定著于土地之上的人造物體（如建筑物、構(gòu)筑物、道路、橋梁等）。廣義的不動產(chǎn)不僅包括房地產(chǎn)，也常常包括不能移動或移動后會損失經(jīng)濟(jì)價值的財產(chǎn)。2、不動產(chǎn)（RealProperty）6動產(chǎn)（PersonalEstate)動產(chǎn)也稱為非不動產(chǎn)，是指不屬于土地及其改良物，如桌子、椅子、床、車、農(nóng)用機(jī)器等，它歸屬于私人物品。動產(chǎn)（PersonalEstate)7鑒別動產(chǎn)和不動產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)：（1）附著方式：物體怎樣附著于土地上。瀝青、混凝土門、釘子、木材家具、服裝、廚房用品、電視機(jī)鑒別動產(chǎn)和不動產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)：8（2）合約的存在。判斷動產(chǎn)與不動產(chǎn)的第三個標(biāo)準(zhǔn)就是有關(guān)各方面是否存在合約。不動產(chǎn)出售不動產(chǎn)出租（2）合約的存在。判斷動產(chǎn)與不動產(chǎn)的第三個標(biāo)準(zhǔn)就是有關(guān)各方面9（3）物體的適用性。判斷一物體是不是不動產(chǎn)，還可以看它是否適應(yīng)于此建筑物。窗簾鑰匙（3）物體的適用性。判斷一物體是不是不動產(chǎn)，還可以看它是否適10（4）當(dāng)事人關(guān)系?，F(xiàn)代法庭的規(guī)定是：租戶所有的商業(yè)固著物不屬于房屋所有者的財產(chǎn)，但是租戶必須在租約到期前搬走這些商業(yè)固著物并不可以對建筑物造成嚴(yán)重的損傷。（4）當(dāng)事人關(guān)系。113、物業(yè)

在國際上，物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)表達(dá)的是同一個概念。在我國特定的環(huán)境下，兩者并不等同。房地產(chǎn)是指形成于生產(chǎn)、流通、消費的整個過程中的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而物業(yè)則是指進(jìn)入消費領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

3、物業(yè)12

物業(yè)指已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的各類具有使用功能的建筑物及其配套設(shè)施、附屬設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場地。物業(yè)指已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的各類具有13物業(yè)主要包括3個部分：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施相關(guān)的場地及內(nèi)部的非主干道物業(yè)主要包括3個部分：14不動產(chǎn)1、地產(chǎn)養(yǎng)力用地及其財產(chǎn)權(quán)利富源用地及其財產(chǎn)權(quán)利承載用地及其財產(chǎn)權(quán)利2、房產(chǎn)住宅房屋建筑及其財產(chǎn)權(quán)利非住宅房屋建筑及其財產(chǎn)權(quán)利與房屋建筑有關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑及其財產(chǎn)權(quán)利房地產(chǎn)3、非房屋建筑及其財產(chǎn)權(quán)利4、與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木、種子等5、財產(chǎn)綜合體不動產(chǎn)1、地產(chǎn)養(yǎng)力用地及其財產(chǎn)權(quán)利2、房產(chǎn)住宅房屋建筑及其財15二、房地產(chǎn)的構(gòu)成1、物質(zhì)形態(tài)構(gòu)成房地產(chǎn)的物質(zhì)主體包括三個部分：土地（建筑地塊）房屋（建筑物）房屋附屬設(shè)備二、房地產(chǎn)的構(gòu)成1、物質(zhì)形態(tài)構(gòu)成16（1）土地(land)指土地及其上下一定的空間和附著于土地的各種基礎(chǔ)設(shè)施的總和。當(dāng)擁有了一塊特定的土地后，所有者既擁有了使用其表面的權(quán)利（表面權(quán)）。又擁有鉆探或者開挖其表面以下部分的權(quán)利（地下權(quán)），還擁有使用其上面空間的權(quán)利（領(lǐng)空權(quán)）。

（1）土地(land)17土地的核心問題：土地是誰的？怎樣合理利用土地？我國個人購買的房地產(chǎn)的土地和房屋歸誰所有？香港土地歸誰所有？

土地的核心問題：18

根據(jù)我國1982年《憲法》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地采取集體所有制，城市郊區(qū)土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，一般屬于集體所有。

根據(jù)我國1982年《憲法》規(guī)定，在中華19我國土地使用權(quán)土地使用權(quán)取得方式：劃撥和出讓土地使用權(quán)出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌。第一章--房地產(chǎn)的基本概念與屬性特征課件20國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地、商業(yè)、娛樂、旅游用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年。國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用21土地的基本內(nèi)涵：坐落：所處的區(qū)域和具體地點，國家、地區(qū)、城市、區(qū)域、地點。面積：依法確認(rèn)的面積。形狀：通常用圖（如宗地圖）來說明。四至：地勢：地勢高低、自然排水情況、被洪水淹沒的可能性等。周圍環(huán)境、景觀土地的基本內(nèi)涵：22利用現(xiàn)狀：現(xiàn)狀用途；土地上有無建筑物、其他附著物。產(chǎn)權(quán)狀況：土地使用權(quán)（國家、集體、出讓、劃撥）；剩余年限、是否可續(xù)期；有無抵押或典當(dāng)；產(chǎn)權(quán)是否有爭議等。地質(zhì)和水文狀況：地基的承載力、地下水位的深度基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度利用現(xiàn)狀：現(xiàn)狀用途；土地上有無建筑物、其他附著物。23建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動有關(guān)的建設(shè)用地，是具有一定使用方向和用途的土地。用地的結(jié)構(gòu)狀況大致分為：工業(yè)用地、倉庫用地、交通用地、市政用地、居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、公共綠化用地、道路廣場用地、軍事用地、港口用地、其他（國家機(jī)關(guān)、宗教）等。建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動有關(guān)的建設(shè)24三通一平：水通、電通、路通和場地平整五通一平：給水、排水、供電、通信、道路和場地平整七通一平：給水、排水、供電、供熱、供氣、通信、道路和場地平整九通一平：給水、中水、排水（雨水、污水）、供電、供熱、供氣、通郵、通訊（電話、計算機(jī)）、道路和場地平整三通一平：水通、電通、路通和場地平整25（2）房屋狹義的房屋是指人類用于生產(chǎn)、生活以及從事其他活動的具有頂蓋和護(hù)圍的建筑物總稱。廣義的房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。根據(jù)建設(shè)部制定的“房屋完損登記評定標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，房屋按其結(jié)構(gòu)分為4類：鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；混合結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；其他結(jié)構(gòu)。（2）房屋26房屋按照使用性質(zhì)分為7類：住宅；工業(yè)交通倉庫用房；商業(yè)服務(wù)用房；教育、醫(yī)療、科研用房；文化、體育、娛樂用房；辦公用房；其他用房。房屋按照使用性質(zhì)分為7類：住宅；工業(yè)交通27房屋按照其物質(zhì)構(gòu)成要素劃分，可以分為：房屋建筑材料（鋼材、水泥、木材、玻璃等）房屋建筑地基（包括宅基地）房屋內(nèi)設(shè)施（水、電、暖、空調(diào)、衛(wèi)生、煤）房屋外部環(huán)境（地理位置、道路交通、文化娛樂、生活服務(wù)）

房屋按照其物質(zhì)構(gòu)成要素劃分，可以分為：28房屋從其基本社會經(jīng)濟(jì)功能來講，又可以分為：住宅非住宅配套設(shè)施房屋從其基本社會經(jīng)濟(jì)功能來講，又可以分為：29住宅的社會經(jīng)濟(jì)功能：生活功能社交功能心理功能住宅的社會經(jīng)濟(jì)功能：生活功能社交功能心理功能30非住宅的社會經(jīng)濟(jì)功能：生產(chǎn)用房：是社會物質(zhì)部門的生產(chǎn)性固定資產(chǎn)（不動產(chǎn)），在社會經(jīng)濟(jì)活動中執(zhí)行的是生產(chǎn)資金的職能。營業(yè)用房：是流通部門和勞務(wù)服務(wù)部門的經(jīng)營性固定資產(chǎn)，在社會經(jīng)濟(jì)活動中執(zhí)行的是營業(yè)資金的功能。行政及其他用房：社會管理、治安及科教文衛(wèi)等。

非住宅的社會經(jīng)濟(jì)功能：生產(chǎn)用房：是社會物質(zhì)部門的生產(chǎn)性固定資31配套設(shè)施是指設(shè)置在某個特定的社區(qū)中，為該社區(qū)全體居民生活服務(wù)的固定資產(chǎn)設(shè)施及其經(jīng)營部門的綜合體，是為居住及工作提供公共的物質(zhì)和勞動服務(wù)的系統(tǒng)。配套設(shè)施一般可以分為兩部分：基礎(chǔ)設(shè)施—包括地下和地面各種設(shè)施；生活服務(wù)設(shè)施—公建配套、街坊配套。配套設(shè)施是指設(shè)置在某個特定的社區(qū)中，為該32能源系統(tǒng)供水系統(tǒng)排水排污系統(tǒng)道路交通系統(tǒng)郵電通信系統(tǒng)安全防災(zāi)系統(tǒng)休憩娛樂系統(tǒng)文化教育系統(tǒng)衛(wèi)生保健系統(tǒng)社區(qū)管理系統(tǒng)綠地系統(tǒng)商業(yè)服務(wù)系統(tǒng)配套設(shè)施能源系統(tǒng)供水系統(tǒng)排水排污系統(tǒng)道路交通系統(tǒng)郵電通信系統(tǒng)安全防災(zāi)33配套設(shè)施的社會經(jīng)濟(jì)功能：滿足住宅區(qū)居民在物質(zhì)、精神和社交方面的需要實現(xiàn)住宅區(qū)社區(qū)生活運(yùn)轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性，加強(qiáng)居民對自己住宅取得良好的歸屬感、認(rèn)同感的主要物質(zhì)保證實現(xiàn)整個城市經(jīng)濟(jì)生活服務(wù)設(shè)施的合理配置配套設(shè)施的社會經(jīng)濟(jì)功能：34（3）房屋附屬設(shè)備房屋附屬設(shè)備，是對房屋建筑內(nèi)部附屬的和相關(guān)的公用、市政、配套的各類設(shè)備、設(shè)施的簡稱?，F(xiàn)代民用建筑房屋的附屬設(shè)備主要分為兩大類：房屋建筑設(shè)備和房屋建筑電氣工程設(shè)備。（3）房屋附屬設(shè)備35

房屋建筑設(shè)備：給水設(shè)備；排水設(shè)備；熱水供應(yīng)設(shè)備；消防設(shè)備；衛(wèi)生與廚房設(shè)備；供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備；燃?xì)庠O(shè)備。

房屋建筑電氣工程設(shè)備：供電及照明設(shè)備；弱電設(shè)備；電梯設(shè)備；防雷設(shè)備。房屋建筑設(shè)備：給水設(shè)備；排水設(shè)備；熱水供應(yīng)設(shè)備；消防設(shè)36房屋的基本內(nèi)涵：坐落：建筑物的用途、檔次、規(guī)模與建筑物的坐落是否配置協(xié)調(diào)面積層數(shù)和高度：低層建筑、多層建筑、小高層建筑、高層建筑、超高層建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)設(shè)備：給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備房屋的基本內(nèi)涵：37裝修：內(nèi)裝修和外裝修公共配套設(shè)施完備程度平面布置：平面圖、戶型圖外觀建成年月維修、保養(yǎng)情況及完損程度利用狀況：不同用途的面積分配及樓層分布產(chǎn)權(quán)情況：共有、出租、抵押、產(chǎn)權(quán)有爭議、違法建筑裝修：內(nèi)裝修和外裝修382、經(jīng)濟(jì)形態(tài)構(gòu)成房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)形態(tài)方面的構(gòu)成就是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其權(quán)屬關(guān)系，即以所有權(quán)為核心的，以占有、使用、收益、處分四大權(quán)能為載體的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系。相同的房地產(chǎn)物質(zhì)（用途、結(jié)構(gòu)、地段、朝向、戶型等），在不同的所有制關(guān)系下，房地產(chǎn)的財產(chǎn)份額、經(jīng)濟(jì)上的分配關(guān)系和利益的取得差異是完全不同的。2、經(jīng)濟(jì)形態(tài)構(gòu)成39由于房地產(chǎn)所固有的物質(zhì)形態(tài)和經(jīng)濟(jì)形態(tài)的構(gòu)成，也就決定了當(dāng)房地產(chǎn)作為商品在進(jìn)行房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓時的特殊性，即房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，與一般商品所不同的重要方面就表現(xiàn)在“物流”與“權(quán)屬流”的結(jié)合。由于房地產(chǎn)所固有的物質(zhì)形態(tài)和經(jīng)濟(jì)形態(tài)的構(gòu)成，也就決定了當(dāng)房地40房地產(chǎn)構(gòu)成

房地產(chǎn)房屋附屬設(shè)備建筑物土地土地使用權(quán)房屋所有權(quán)房屋構(gòu)筑物（權(quán)利部分）（實物部分）房地產(chǎn)構(gòu)成

房地產(chǎn)房屋附屬設(shè)備建筑物土地土地使用權(quán)房屋所有權(quán)41影響房地產(chǎn)價值的因素有哪些？第一章--房地產(chǎn)的基本概念與屬性特征課件42第二節(jié)房地產(chǎn)的屬性特征一、房產(chǎn)與地產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系（一）房產(chǎn)房產(chǎn)，是房屋財產(chǎn)的統(tǒng)稱，是房屋的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，泛指一切有經(jīng)濟(jì)價值的房屋及其與房屋有關(guān)的權(quán)益。廣義的“房產(chǎn)”是指建筑在地上或地下的一切空間建筑產(chǎn)品，包括附屬設(shè)施，它是以建筑實體為表現(xiàn)形態(tài)的，供人們生產(chǎn)、生活、娛樂及從事一切社會活動的場所。第二節(jié)房地產(chǎn)的屬性特征一、房產(chǎn)與地產(chǎn)的431、房產(chǎn)的特征表現(xiàn)（1）空間上的固定性（2）耐久性（3）收益遞減性（4）效用上的多層次性1、房產(chǎn)的特征表現(xiàn)442、房產(chǎn)的類型，根據(jù)用途的不同，房屋一般主要分為5種類型：住宅用房住宅房屋生產(chǎn)用房營業(yè)用房行政用房非住宅房屋其他專業(yè)用房等2、房產(chǎn)的類型，根據(jù)用途的不同，房屋一般主要分為545（二）地產(chǎn)地產(chǎn)，即土地財產(chǎn)。從不同的角度理解，地產(chǎn)可以有兩重含義：（1）指未投入人類勞動、開發(fā)的生地、荒地，以及已經(jīng)通過開發(fā)成熟可供建筑之用的土地。（2）泛指一切有價的土地和與土地有關(guān)的權(quán)益，包括土地的所有權(quán)和政府法定有效期內(nèi)該土地的使用權(quán)。（二）地產(chǎn)461、地產(chǎn)的特征:（1）數(shù)量有限（2）位置不可移動（3）多用途（4）聚集資本1、地產(chǎn)的特征:472、地產(chǎn)按土地用途的不同，可以分為兩大類:農(nóng)村土地—指大農(nóng)業(yè)（包括林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)在內(nèi)）的用地。城鎮(zhèn)用地—指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的用地和空間。主要用于興建各類建筑物以及城市基礎(chǔ)設(shè)施。2、地產(chǎn)按土地用途的不同，可以分為兩大類:48（三）房產(chǎn)與地產(chǎn)的區(qū)別（1）地產(chǎn)可以單獨存在，而房產(chǎn)不能離開地產(chǎn)單獨存在。（2）房產(chǎn)是最終產(chǎn)品，能夠直接滿足人們生產(chǎn)、生活的各種需要，而地產(chǎn)則不同。（3）房產(chǎn)有折舊，而地產(chǎn)沒折舊。（4）價格決定因素不同。（三）房產(chǎn)與地產(chǎn)的區(qū)別49（四）房產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系（1）從實物形態(tài)來看房和地是聯(lián)結(jié)在一起的。（2）從價格構(gòu)成看，房價和地價相互依賴、相互轉(zhuǎn)換。（3）從房地產(chǎn)權(quán)屬主體的統(tǒng)一性看，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)或他項權(quán)利必須存在一定的同一性。（四）房產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系50二、房地產(chǎn)綜合體的屬性和特征1、位置的不可移動性土地是不可移動的，構(gòu)筑在土地上的建筑物也是不可移動的。房地產(chǎn)的交易，是通過產(chǎn)權(quán)的交易進(jìn)行的。因此，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對于開發(fā)商、置業(yè)人或承租人具有吸引力。房地產(chǎn)價值的高低，在很大程度上取決于該房地產(chǎn)所處地區(qū)的增值潛力。二、房地產(chǎn)綜合體的屬性和特征1、位置的不可移動性512、產(chǎn)品的獨一無二性（異質(zhì)性）市場上絕對不存在完全相同的兩宗物業(yè)，任何一宗物業(yè)無論是在結(jié)構(gòu)和外觀上，還是在所處的地理位置和環(huán)境上都有其特殊性。即使外形尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)相同的建筑物，它們也會由于內(nèi)部附屬設(shè)施、街景區(qū)位、物業(yè)管理等因素的差異而有所不同；甚至同一住宅區(qū)內(nèi)的相同住宅，不同的朝向和樓層差異也是很大的。2、產(chǎn)品的獨一無二性（異質(zhì)性）523、外部性與一般商品比較，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費與周圍環(huán)境之間更容易發(fā)生相互影響。這些影響會使得房地產(chǎn)因外部環(huán)境的改善而增值，也會因外部環(huán)境的惡化而形成價值損失。3、外部性534、保值增值性房地產(chǎn)需求的增加土地資源的有限性基礎(chǔ)設(shè)施的改善4、保值增值性545、效用的多樣性（1）房地產(chǎn)既是生產(chǎn)資料，又是消費資料，房地產(chǎn)除了可以滿足人們的生活外，還可以從事經(jīng)營活動；（2）房地產(chǎn)既是固定資產(chǎn)，又是流動資產(chǎn)。5、效用的多樣性556、價值高且變現(xiàn)難個人偏好產(chǎn)權(quán)變更及相關(guān)手續(xù)繁瑣存在資金變現(xiàn)風(fēng)險占用資金量大建設(shè)周期長6、價值高且變現(xiàn)難567、壽命周期長（耐久性）我國有關(guān)建筑物安全的規(guī)定房屋建筑物按照結(jié)構(gòu)的不同其壽命周期及使用年限，或稱為折舊年限分別為：鋼結(jié)構(gòu)70年、鋼混結(jié)構(gòu)60年、磚混結(jié)構(gòu)50年、磚木結(jié)構(gòu)40年、簡易結(jié)構(gòu)10年。7、壽命周期長（耐久性）578、有限性與稀缺性我國人均耕地面積為1.41畝（1畝=0.0667公頃），四川僅為0.69畝。20世紀(jì)90年代初對世界上土地資源的統(tǒng)計，發(fā)達(dá)國家每人占有的耕地面積超過0.5公頃，而發(fā)展中國家人均耕地面積不足0.33公頃。第三世界63%的人口生活在“土地短缺”或“極度短缺”的國家（在那些國家中，70%以上的潛在可耕地已經(jīng)開墾），發(fā)展中國家僅有15%的人口生活在土地資源豐富的國家之中。8、有限性與稀缺性58

第三節(jié)房地產(chǎn)的類型一、按物質(zhì)形態(tài)劃分1、土地土地依據(jù)開發(fā)程度的不同可以分為生地、毛地和熟地，或分為已開發(fā)土地、未開發(fā)土地和未來待開發(fā)土地。所謂未開發(fā)土地基本上是指農(nóng)業(yè)用地，已開發(fā)土地則通常是指城鎮(zhèn)用地。第三節(jié)房地產(chǎn)的類型一、按物質(zhì)形態(tài)592、在建工程在建工程是指已經(jīng)開始工程施工建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的中間形態(tài)。受原有投資者融資能力、管理能力、投資策略、市場營銷策略以及市場環(huán)境因素變化的影響。

2、在建工程603、建成后的物業(yè)以不同的分類原則，建成后的物業(yè)有以下兩種分類方法：（1）按當(dāng)前的使用狀況可以分為空置房和已入住或已使用（包括所有權(quán)人確定但尚未使用）的房地產(chǎn)兩類。（2）按照建筑用途不同，建成后的物業(yè)可以分為：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)。3、建成后的物業(yè)61

二、按照用途劃分1、農(nóng)田農(nóng)業(yè)存在投資報酬遞減現(xiàn)象，以及單位面積農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量的極限，與其他行業(yè)相比，農(nóng)業(yè)投資的利潤通常是比較低的。從經(jīng)營角度講，現(xiàn)代農(nóng)田投資者的投資目的并不是為了種植，而是要獲得利潤，農(nóng)田地產(chǎn)交易的前提是允許買賣、轉(zhuǎn)租。二、按照用途劃分622、森林森林的投資回收期很長，有時投資者需要60年以上方能有穩(wěn)定的收入，因此，一片森林中必須有相當(dāng)比重的成材樹，而且各種年齡的樹林因各占一定的比例。許多國家對森林投資采取了各種優(yōu)惠政策，如減免稅、預(yù)付一部分利潤等。2、森林633、住宅從實踐上看，住宅房地產(chǎn)可以分為3類：（1）住宅本身不是商品，而僅僅是一種福利。這類住宅是靠國家大量的財政補(bǔ)貼維持