天津城市快速解讀課件

天津快速解讀2017年05月天津快速解讀2017年05月城市宏觀認知1土地市場分析2房產(chǎn)市場分析3城市板塊解讀4目錄城市宏觀認知1土地市場分析2房產(chǎn)市場分析3城市板塊解讀4目錄

城市宏觀認知1|城市概況|經(jīng)濟人口|政策層面|目錄城市宏觀認知1|城市概況|經(jīng)濟人口|政策層面|目錄城市概況丨概況天津地處京津冀城市群中心區(qū)域區(qū)域，國家中心城市、超大城市，為環(huán)渤海地區(qū)核心經(jīng)濟中心，首批沿海開放城市；具有京津冀城市區(qū)和環(huán)渤海區(qū)域戰(zhàn)略核心地位，與北京的城市聯(lián)動性較強；41

京津冀·天津國家戰(zhàn)略：京津冀協(xié)同發(fā)展、一帶一路宏觀區(qū)位：世界六大城市群的京津冀城市群內(nèi)，環(huán)渤海核心區(qū)域經(jīng)濟實力：環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心中心之城：中國北方經(jīng)濟中心，國際港口城市，北方國際航運中心，北方國際物流中心京津冀城市群核心城市經(jīng)濟環(huán)境：超大城市，環(huán)渤海經(jīng)濟中心城市地位：十三五京津冀經(jīng)濟中心城市概況丨概況天津地處京津冀城市群中心區(qū)域區(qū)域，國家中心城市城市概況丨區(qū)位交通天津地理位置優(yōu)越，城市地位重要，由于京津冀一體化戰(zhàn)略發(fā)展京津冀鐵路網(wǎng)和城市一小時城際鐵路交通圈，對外交通發(fā)達；地鐵規(guī)劃為環(huán)放式結(jié)構(gòu)，共由9條線組成，“十三五”期間，天津?qū)⒅攸c實施10條軌道交通項目，到2020年地鐵運營里程達到375公里；51

編號走向現(xiàn)狀4號線小街-民航大學(xué)2019年投入使用5號線雙街-李七莊2017年底運行7號線賽達八支路-榆關(guān)道2021年運營Z4號線新城一-漢蔡路2020年運營B1號線欣嘉園東-新城四2020年運營北臨廊坊，距離北京100公里；南臨渤海；西連保定，東連唐山。地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心，北距北京100公里，廊坊60公里，南臨渤海，京津冀一體化帶來的區(qū)位優(yōu)勢明顯。天津區(qū)位圖天津鐵路樞紐圖天津地鐵路線圖機場：天津濱海國際機場；鐵路：京津城際鐵路、津濱城際鐵路、京滬高速鐵路、津保鐵路、津山鐵路；公路：京津唐高速公路、京福一級汽車專用公路、拉丹高速、京哈、京唐、津同、津榆公路北京承德唐山天津廊坊保定張家口石家莊衡水滄州邢臺邯鄲秦皇島城市概況丨區(qū)位交通天津地理位置優(yōu)越，城市地位重要，由于京津冀城市概況丨行政區(qū)劃武清區(qū)位于天津市西北部，全區(qū)總面積1574平方公里，地處京津之間，是京濱綜合發(fā)展主軸重要節(jié)點，距北京市區(qū)71公里，距天津市區(qū)13公里，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)為主。6薊縣寶坻區(qū)寧河區(qū)靜海區(qū)西青區(qū)武清北辰區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)中心6區(qū)濱海新區(qū)天津市行政區(qū)劃示意組團行政轄區(qū)功能簡介（市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)及遠郊區(qū)縣）市內(nèi)六區(qū)和平區(qū)位于天津市中心城區(qū)的核心位置，是全市金融、商貿(mào)、教育和醫(yī)療衛(wèi)生中心，體現(xiàn)天津繁榮的標志區(qū)河西區(qū)位于天津市區(qū)東南部的海河西岸，是天津市中心城區(qū)之一，轄區(qū)面積42平方公里，常住人口98萬河?xùn)|區(qū)位于天津市東部，占地40平方公里?，F(xiàn)有居民88.98萬人，是實現(xiàn)天津市經(jīng)濟中心戰(zhàn)略東移的要地南開區(qū)位于天津市城區(qū)西南部，全區(qū)總占地40.64平方公里，是天津市重要的商貿(mào)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、文化旅游基地紅橋區(qū)位于天津城區(qū)西北部，全區(qū)面積21.31平方公里，是天津城市、商業(yè)、工業(yè)和近代教育的發(fā)祥地河北區(qū)位于市區(qū)東北部，面積32平方公里，人口64萬，是集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為一體的開放型城區(qū)環(huán)城四區(qū)東麗區(qū)地處天津市區(qū)和濱海新區(qū)之間，全區(qū)總面積477.34平方公里西青區(qū)位于天津市西南部，全區(qū)總面積570.8平方公里，常住人口80.94萬人津南區(qū)位于天津市東南部，總面積420.72平方公里，是天津市四個環(huán)城區(qū)之一，處于天津市經(jīng)濟發(fā)展主軸上，是承接中心城區(qū)城市功能和濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)功能的重要地區(qū)，素有天津“金三角”之稱北辰區(qū)位于市區(qū)北部，京津黃金走廊和京津塘高科技產(chǎn)業(yè)帶重要節(jié)點，全區(qū)總面積480平方公里，人口60余萬遠郊區(qū)縣寧河區(qū)位于天津市東北部，全區(qū)總面積1414平方公里，主要以加工工業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)為主寶坻區(qū)位于天津市的中北部，全區(qū)總面積1509平方公里，產(chǎn)業(yè)主要以商貿(mào)物流業(yè)，現(xiàn)代制造業(yè)為主靜海區(qū)位于天津市西南部，全區(qū)總面積1476平方公里，是國務(wù)院批準的沿海開放縣，以制造業(yè)、物流業(yè)為主武清區(qū)位于天津市西北部，全區(qū)總面積1574平方公里，地處京津之間，是京濱綜合發(fā)展主軸重要節(jié)點，距北京市區(qū)71公里，距天津市區(qū)13公里，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)為主薊縣位于天津市最北部，全區(qū)總面積1593平方公里，主要以旅游業(yè)，輕加工工業(yè)為主國家級新區(qū)濱海新區(qū)位于天津東部沿海地區(qū)，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心地帶，總面積2270平方公里，常住人口297萬，是中國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居生態(tài)型新城區(qū)，被譽為“中國經(jīng)濟的第三增長極”河北區(qū)紅橋區(qū)南開區(qū)河西區(qū)和平區(qū)河?xùn)|區(qū)1城市概況丨行政區(qū)劃武清區(qū)位于天津市西北部，全區(qū)總面積1574城市概況丨行政區(qū)劃調(diào)整與城市擴張武清區(qū)位于天津市西北部，全區(qū)總面積1574平方公里，地處京津之間，是京濱綜合發(fā)展主軸重要節(jié)點，距北京市區(qū)71公里，距天津市區(qū)13公里，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)為主。71

薊縣寶坻區(qū)寧河區(qū)靜海區(qū)西青區(qū)武清北辰區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)中心6區(qū)濱海新區(qū)天津市行政區(qū)劃示意河北區(qū)紅橋區(qū)南開區(qū)河西區(qū)和平區(qū)河?xùn)|區(qū)天津中心6區(qū)行政區(qū)劃天津行政區(qū)劃變遷：1960年漢沽劃歸唐山市；1962年漢沽重新劃歸天津市；1973年薊縣、寶坻、寧河、靜海、武清、五縣劃歸天津市；1994年濱海新區(qū)成立；2000年武清縣撤縣并區(qū)；2001年寶坻縣撤縣并區(qū)；2009年撤銷塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)、設(shè)立濱海新區(qū)；2015年靜?？h、寧河縣撤縣并區(qū)；雙城雙港，相向拓展：中心城區(qū)沿海河向下游區(qū)域主動對接，濱海新區(qū)核心區(qū)沿海河向上游區(qū)域擴展海河成為主要發(fā)展帶，海河中游是極具增長潛力的發(fā)展空間一軸兩帶，南北生態(tài)：以武清、中心城區(qū)、海河中游和濱海核心區(qū)為京濱綜合發(fā)展軸，寧河、寶坻、濱海核心區(qū)為東部濱海發(fā)展帶，薊縣、寶坻、中心城區(qū)、西青和靜海為西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶武清天津城市發(fā)展方向城市概況丨行政區(qū)劃調(diào)整與城市擴張武清區(qū)位于天津市西北部，全區(qū)經(jīng)濟人口丨經(jīng)濟能級與結(jié)構(gòu)經(jīng)濟總量自2011年加入萬億俱樂部、增速穩(wěn)步高增長；第三產(chǎn)業(yè)自2015年占比超過50%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，承接北京高端服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移；固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)投資額占比2016年在房地產(chǎn)市場火爆的背景下提升明顯；8國民生產(chǎn)總值（單位：億元）房地產(chǎn)投資占固定投資比例

（單位：億元）三產(chǎn)結(jié)構(gòu)情況1經(jīng)濟人口丨經(jīng)濟能級與結(jié)構(gòu)經(jīng)濟總量自2011年加入萬億俱樂部、9經(jīng)濟人口丨人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)人口積累：2016年天津常住人口1562萬人，中高增速，2016年外來人口有一定流失；人口收入：天津市城鎮(zhèn)人口收入水平較高，消費水平逐年提高；常住人口（單位：萬人）1城鎮(zhèn)居民收支情況（單位：元）*2013、2014年人均消費支出數(shù)據(jù)缺失，2016統(tǒng)計口徑為全市薊縣86寶坻區(qū)70寧河區(qū)40靜海區(qū)60西青區(qū)39武清90北辰區(qū)39東麗區(qū)37津南區(qū)44濱海新區(qū)124河北區(qū)63紅橋區(qū)52南開區(qū)86河西區(qū)82河?xùn)|區(qū)75天津市2015年年末人口分布6區(qū)400和平區(qū)42天津全市常住人口主要集中在市內(nèi)六區(qū)和濱海新區(qū)，第二梯隊為武清區(qū)和薊縣，市內(nèi)六區(qū)人口集中南部地區(qū)9經(jīng)濟人口丨人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)人口積累：2016年天津常住人口1政策層面丨限購/貸/售與銷售政策

住宅市場限購升級，除濱海新區(qū)外，本地戶口限購第三套，本市二套房首付6成；外地購房者需提供3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上的社保或納稅證明；本市二套房首付6成；外地戶口限購第二套；由于房管局限價，使得部分區(qū)域在售新房和周邊二手房及土地價格倒掛，二手房價格更能體現(xiàn)實際市場10限購升級擁有住宅10.01升級前2017.03升級后非天津市戶籍（以家庭為單位）無住房，購買首套限購1套無需提供社保證明提供3年內(nèi)滿2年社保或個稅有1套，購買第2套有2套，購買第3套本市戶籍無住房/有1-2套，購買第1-3套不受影響家庭限購2套單身限購1套限貸升級擁有住宅/貸款情況置業(yè)10.01升級前10.3新政限貸升級首套首貸首次30%首付不低于30%無房/有貸款記錄再買1套30%非本市40%首付不低于30%1套/無貸款記錄1套/貸款還清1套/貸款未還清首付不低于50%首付不低于50%2套及以上/貸款未還清2套及以上/貸款還清外地首套即需提供滿2年社?；騻€稅，二套直接限購，本地第3套限購；首套首貸首付30%，二套/二貸最低50%。維度8.12蘇十五條新政10.3新政升級備案價限漲3個月不宜調(diào)高6個月不宜超6%12個月不宜超12%下一批次備案價不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%同一批次分批銷售時，不得提高銷售價格。下一批次備案價格不得高于上一批次同類型房屋成交均價。預(yù)售管理升級一次預(yù)售≥3萬方10日內(nèi)一次性對外銷售預(yù)售條件/銷售政策售價空間受到嚴格控制1政策層面丨限購/貸/售與銷售政策

住宅市場限購升級，除濱海新保證金為掛牌價的50%；當掛牌競買報價達到最高限價時，不再接受更高報價，競報自持面積等；若競報自持規(guī)劃商業(yè)建筑面積達到上限時，轉(zhuǎn)為競報自持規(guī)劃住房建筑面積階段，若現(xiàn)場自持住房建筑面積競報達到最高上限時，由競買主持人當場宣布競價最高上限住房建筑面積者為競得人；對競報自持商業(yè)建筑、自持住房建筑，不得辦理銷售許可，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押；應(yīng)提交競買保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機構(gòu)的資信證明；簽訂土地出讓合同后30日內(nèi)付50%、60日內(nèi)繳清土地出讓金?！?016年9月：簽訂合同30日內(nèi)付50%，剩余在90日內(nèi)付清】政策層面丨土地政策2016年天津土地市場看漲預(yù)期明顯，競爭激烈、地王頻出；在“控房價、防泡沫、防風險”的宏觀背景下，天津土拍對競拍人自持面積和資金提出了更高的要求；相對于其他一線和熱點二線城市，天津土地市場政策相對溫和；11城市初步限地價競爭限制資金限制其他限制土拍難度評分競配建或品質(zhì)競爭或限定房價競爭或限定自持7090縮短付清時間查購地資金提高保證金比例現(xiàn)房銷售限購地數(shù)量房屋出售限制北京限地價、限房價、競自持面積

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5深圳雙限雙競√√

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√5廣州限地價+競配建+競自持+搖號√

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4上海綜合評分報價

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4天津設(shè)最高限價，競自持面積

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4合肥限地價、限房價

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4武漢一次報價或競爭規(guī)劃方案

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3鄭州200%溢價限制，一次性報價

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3南京設(shè)最高限價，搖號

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3杭州設(shè)最高限價，競自持面積√

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3蘇州設(shè)最高限價，一次性報價

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3天津土拍政策1保證金為掛牌價的50%；政策層面丨土地政策2016年天津土地限購：本市戶籍-單身限購1套、家庭限購2套非本市戶籍-限購1套（3年內(nèi)連續(xù)兩年繳納社保）限貸：首套房（無房無貸、無房有貸）

–不低于30%、非本市上升至不低于40%二套房（有房無貸、有房有貸）–不低于50%管樓：商品住房項目建筑規(guī)模大于3萬㎡，每期申請銷售許可面積不得低于3萬㎡（尾盤除外）商品住房項目建筑規(guī)模在小于3萬㎡，須一次性辦理商品房銷售許可；申請辦理新建商品房銷售許可時，應(yīng)當在商品房銷售方案中申報每幢房屋單位建安造價、銷售單價上限和每套房屋銷售價格上限，10日內(nèi)一次性公開房源信息政策層面丨限購/貸/售與銷售政策2016年因為價格外溢天津承接大量北京剛需及投資客戶，市場逐步升溫，量價進入快速增長期；2016年10月天津出臺限購限貸政策抑制資金杠桿和打擊投資，同時在供應(yīng)端加大土地供給，促進市場回歸合理需求；122排名城市限購限貸限售管樓總強度排名城市限購限貸限售管樓總強度1珠海810432517南昌5801142深圳914012418濟南4622143廣州413322219合肥4702134廈門511322120青島4620125上海911012121嘉興2820126北京712012022東莞3521117鄭州710212023常州0820108成都58421924佛山4501109南京413021925中山46001010蘇州511021826無錫2421911天津78021727惠州0044812武漢78021728西安0041513保定512001729南通0400414福州48221630揚州0022415杭州48401631貴陽0200216長沙67211632重慶00000天津限購限貸政策限購：政策層面丨限購/貸/售與銷售政策2016年因為價格外溢131城市概況：準一線城市，京津冀城市群重點城市；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，發(fā)展?jié)摿薮?；城市宏觀認知經(jīng)濟人口：政策層面：經(jīng)濟人口基數(shù)雄厚，承接北京產(chǎn)業(yè)及城市功能轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化升級；土地市場提高競爭門檻，住宅市場限購限貸，相較其他重點城市政策力度較為溫和；131城市概況：準一線城市，京津冀城市群重點城市；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄

土地市場分析2|土地供應(yīng)|成交結(jié)構(gòu)|地王分析|目錄土地市場分析2|土地供應(yīng)|成交結(jié)構(gòu)|地王分析|目錄16年土地市場指標指標累計數(shù)值15年同比成交土地量821萬㎡（108）62%成交建面量1420萬㎡62%出讓金1250億元150%成交價8799元/㎡54%溢價率77%+66百分點流標率13%+5百分點16年各區(qū)域土地成交量價結(jié)構(gòu)區(qū)域成交建面（萬㎡）成交均價（元/㎡）寶坻區(qū)2752390濱海新區(qū)2327578津南區(qū)1747367靜?？h1543480北辰區(qū)1537363西青區(qū)9418551武清區(qū)766787薊縣542974河?xùn)|區(qū)5214054南開區(qū)3831176紅橋區(qū)3314479東麗區(qū)3318533和平區(qū)3136628河北區(qū)2128215土地市場丨供求量價走勢

經(jīng)過兩年縮量供應(yīng)后，2016年天津宅地市場供求量激增，價格漲幅明顯，土地市場僧多粥少導(dǎo)致土地溢價較去年同比上浮明顯；結(jié)構(gòu)上看，全年土地走量主要集中在寶坻區(qū)和濱海新區(qū)，而市內(nèi)六區(qū)由于供應(yīng)稀少配套成熟導(dǎo)致價格高企；15天津住宅土地供求量價2012-2016年度走勢（單位：萬㎡、元/㎡）天津住宅土地供求量價2015.01-2017.02月度走勢（單位：萬㎡、元/㎡）216年土地市場指標指標累計數(shù)值15年同比成交土地量821萬㎡土地市場丨成交結(jié)構(gòu)近年來天津市內(nèi)6區(qū)土地供應(yīng)縮量明顯，土地成交逐漸向外圍近郊的寶坻區(qū)、北辰區(qū)和濱海新區(qū)轉(zhuǎn)移；武清區(qū)近年來供應(yīng)縮量；由于市場看漲預(yù)期，近年來天津土拍市場逐步升溫；全市地樓比逐步提高至65%，超過風險預(yù)期線；162013-2016年天津住宅用地成交結(jié)構(gòu)各區(qū)走勢（單位：萬㎡、%）2天津歷年住宅性質(zhì)用地地樓比情況

(單位：元/㎡）2016年天津土地成交樓板價（單位：元/㎡）薊縣2974元/㎡寶坻區(qū)2390元/㎡寧河區(qū)靜海區(qū)3480元/㎡西青區(qū)1.9萬元/㎡武清區(qū)6787元/㎡北辰區(qū)7363元/㎡濱海新區(qū)7578元/㎡東麗區(qū)1.9萬元/㎡津南區(qū)7367元/㎡6區(qū)2.3萬河北區(qū)2.82萬元/㎡紅橋區(qū)1.4萬元/㎡河西區(qū)河?xùn)|區(qū)1.4萬元/㎡南開區(qū)3.1萬元/㎡和平區(qū)3.7萬元/㎡土地市場丨成交結(jié)構(gòu)近年來天津市內(nèi)6區(qū)土地供應(yīng)縮量明顯，土地成17土地市場丨區(qū)域土地成交2015-2016年天津濱海新區(qū)住宅土地出讓總數(shù)最高，其次為寶坻區(qū)；另市內(nèi)六區(qū)成交宗數(shù)較多；22015-2016各區(qū)域出讓住宅用地中最新出讓的宗地明細2015-2016土地出讓宗數(shù)分布圖薊縣（15）寶坻區(qū)（38）寧河區(qū)（3）靜海區(qū)（16）西青區(qū)（16）武清區(qū)（18）北辰區(qū)（12）東麗區(qū)（4）津南區(qū)（17）濱海新區(qū)（48）河北區(qū)（5）紅橋區(qū)（3）南開區(qū)（7）河西區(qū)（4）河?xùn)|區(qū)（5）序號區(qū)縣地塊名稱占地面積(萬㎡)規(guī)劃面積(萬㎡)容積率成交價(億元)樓板價（元/㎡）溢價率成交日期1河北區(qū)河北區(qū)天泰路和津浦北路交口西側(cè)6.4413.492.0941.430689.497%2016-12-212南開區(qū)南開區(qū)咸陽路西側(cè)6.8821.003.0553.525476.241%2016-09-303西青區(qū)西青區(qū)賽達大道北側(cè)16.7732.921.9674.522628.1107%2016-10-144東麗區(qū)東麗區(qū)津濱大道與雪山路交口西北側(cè)6.5216.172.4830.819048.7177%2016-08-245和平區(qū)和平區(qū)大沽北路西側(cè)5.2227.765.3110236743.522%2016-06-285河西區(qū)河西區(qū)珠江道86號8.4714.381.7022.215438.114%2015-06-126河?xùn)|區(qū)河?xùn)|區(qū)六緯路西側(cè)12.5928.172.2441.014554.50%2016-03-108武清區(qū)武清區(qū)高村鎮(zhèn)學(xué)院道北側(cè)16.4017.271.0525.114519.50%2016-12-289紅橋區(qū)紅橋區(qū)紀念館路北側(cè)11.0433.012.9947.814479.186%2016-08-3110濱海新區(qū)生態(tài)城生態(tài)島片區(qū)12.4713.711.1019.113898.20%2017-01-1011北辰區(qū)北辰區(qū)北辰道北側(cè)12.2021.841.7927.012360.276%2016-06-2912津南區(qū)天津市津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)9.3213.981.5015.511085.111%2016-12-0213靜海區(qū)天津市靜海區(qū)團泊新城東區(qū)19.8329.661.5016.55563.2247%2016-11-3014寶坻區(qū)寶坻區(qū)開元路與威遠街交口東南角6.2212.432.002.21801.40%2016-12-296區(qū)（26）和平區(qū)（2）競得人：北京恒陽華隆房地產(chǎn)17土地市場丨區(qū)域土地成交2015-2016年天津濱海新區(qū)住土地市場丨區(qū)域地王分析2016年天津地王頻出，主要集中市內(nèi)六區(qū)中，2016年3月天房集團以102億競得市核心和平區(qū)地塊，成為天津總價地王；11月金地集團以樓面價56100元/㎡摘得天津樓面價地王；18薊縣寶坻區(qū)寧河區(qū)靜海區(qū)西青區(qū)武清北辰區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)濱海新區(qū)6區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)南開區(qū)河西區(qū)河?xùn)|區(qū)天房集團2016-06樓板價36744元/㎡建筑面積27.76萬㎡R=5.31溢價率127%滄州天成2016-01樓板價35489元/㎡建筑面積2.79萬㎡R≤3.66溢價率132%和平區(qū)金茂2016-03樓板價14554元/㎡建筑面積28.17萬㎡R=2.24溢價率0%正榮2016-08樓板價24133元/㎡建筑面積7.5萬㎡R≤4.2溢價率132%中昂地產(chǎn)2016-10樓板價7424元/㎡建筑面積14.54萬㎡R=1~1.5溢價率297%金地地產(chǎn)2016-11樓板價56100元/㎡建筑面積8.45萬㎡R=≤2.5/0.8溢價率89.6%平安地產(chǎn)2016-10樓板價20417元/㎡建筑面積37.22萬㎡R=1-2溢價率98.54%土地市場丨區(qū)域地王分析2016年天津地王頻出，主要集中市內(nèi)六192土地市場核心觀點提煉言簡意賅，避免大量文字堆砌。供應(yīng)量：近年土地市場供略大于求，2016年市場高溫，量價齊漲，地王不斷，風險加??；供應(yīng)區(qū)域：土地價格：市區(qū)供應(yīng)縮量價格高企，濱海新區(qū)為主力供地區(qū)域；武清供應(yīng)縮量，價格穩(wěn)定上升，建議機會性進入；2016年天津全市土地價格上漲明顯，地王頻出，地樓比不斷攀升，風險加?。?92土地市場核心觀點提煉言簡意賅，避免大量文字堆砌。供應(yīng)量

房產(chǎn)市場分析3|城市層面|區(qū)域?qū)用鎩企業(yè)層面|目錄房產(chǎn)市場分析3|城市層面|區(qū)域?qū)用鎩企業(yè)層面|目錄市級層面丨供求量價走勢【商品住宅】2016年天津住宅市場供不應(yīng)求，成交量價漲幅明顯，全年成交金額增長較2015年增長九成；結(jié)構(gòu)上看，濱海新區(qū)、武清區(qū)成為全年住宅主力成交區(qū)域，而市中心六區(qū)供應(yīng)相對稀缺，價格普遍突破3萬/㎡；213年度供求價商品住宅

市場趨勢（萬㎡，元/㎡）月度供求價16年別墅市場指標指標累計數(shù)值15年同比供應(yīng)量1267萬㎡17%成交量2220萬㎡63%成交均價13404元/㎡16%成交金額2975億元90%供求比0.57-29%16年各區(qū)域別墅成交量價結(jié)構(gòu)區(qū)域成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）濱海新區(qū)4399918武清4188552津南22711403西青18515821東麗17313002靜海1359131寶坻1308514河西12131191北辰10814440河?xùn)|7428667薊州569509紅橋4225245河北4127553寧河347636南開2635591和平1034861*2014年天津市場供應(yīng)數(shù)據(jù)缺失市級層面丨供求量價走勢【商品住宅】2016年天津住宅市場供市級層面丨供求量價走勢【別墅市場】近年天津市場逐步走熱；2016年成交量激增，供求關(guān)系進一步失衡，均價上漲明顯，全年別墅市場成交金額較去年同期上漲超過一倍；從結(jié)構(gòu)上看，全年別墅成交集中在武清區(qū)、成交占比超過25%；市中心六區(qū)由于供應(yīng)稀缺導(dǎo)致價格高企；223年度供求價別墅市場趨勢（萬㎡，元/㎡）月度供求價16年別墅市場指標指標累計數(shù)值15年同比供應(yīng)量151萬㎡37.4%成交量301萬㎡94.2%成交均價14387元/㎡7.5%成交金額433億元109%供求比0.5-50%16年各區(qū)域別墅成交量價結(jié)構(gòu)區(qū)域成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）武清區(qū)77.6812065靜海區(qū)56.5711368濱海新區(qū)40.5415195津南區(qū)36.8914163西青區(qū)35.2423805東麗區(qū)20.2413879寶坻區(qū)15.778961薊縣區(qū)11.1412688北辰區(qū)3.6618487河西區(qū)1.2050512河?xùn)|區(qū)1.1227187寧河區(qū)111505南開區(qū)0.3625228河北區(qū)-紅橋區(qū)和平區(qū)*2014年天津市場供應(yīng)數(shù)據(jù)缺失市級層面丨供求量價走勢【別墅市場】近年天津市場逐步走熱；2市級層面丨存量&去化周期【商品住宅】截止2016年12月底，天津商品住宅市場庫存量1580萬㎡，去化周期僅7.8個月，較去年同期相比去庫存效果顯著；2017年開年后，由于市場火爆庫存和去化周期進一步下降，截止2017年4月底，去化周期下降至7個月；23天津商品住宅庫存量2012-2016年度走勢（單位：萬㎡、月）天津商品住宅庫存量2015.01-2017.02月度走勢（單位：萬㎡、月）截止2016年12月底指標數(shù)值同比環(huán)比存量統(tǒng)計庫存量1580萬㎡降1027萬㎡升52萬㎡去化周期7.8個月降14.9個月升0.1個月截止2017年04月底存量統(tǒng)計庫存量1361萬㎡降984萬㎡降63萬㎡去化周期7個月降9.9個月降0.1個月數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)3市級層面丨存量&去化周期【商品住宅】截止2016年12月底區(qū)域?qū)用尕袌龈窬帧緞e墅市場】2016年天津全市別墅市場各區(qū)成交量價均漲幅明顯；全年市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)稀缺價格高企，環(huán)城四區(qū)除北辰區(qū)外，成交量均有明顯增長，價格以西青區(qū)最高；遠郊區(qū)縣中，靜海和武清區(qū)為主力走量區(qū)域，寶坻、寧河區(qū)、薊縣成交量較少；2432016年天津各區(qū)別墅年度供求走勢

（單位：萬㎡；元/㎡）薊縣寶坻區(qū)寧河區(qū)靜海區(qū)西青區(qū)武清北辰區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)濱海新區(qū)2016天津別墅房價地圖市六區(qū)北辰區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)西青區(qū)濱海新區(qū)靜海區(qū)武清區(qū)寶坻區(qū)寧河區(qū)薊縣中心6區(qū)區(qū)域?qū)用尕袌龈窬帧緞e墅市場】2016年天津全市別墅市場各市級層面丨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)【普通住宅】成交面積段方面，以80-100㎡為主力成交，占比超過五成，100-140㎡為次主力，占比三成；目前市場以剛需為主，改善為輔；成交總價段方面，主力成交集中在80萬以下，次主力為100-150萬；253交叉分析

（成交套數(shù)）面積段60㎡以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上匯總總價段80萬以下356282544290875892795472131236571632%80-100萬281130188556645398818144631593294716%100-150萬72146819825106098814312614313971674590923%150-200萬1263189864020417120887591802762112310%200-300萬543785843922340214636153096041934110%300-400萬027222119482895134726516931091825%400-500萬02202484178386238020316940852%500-600萬0004452988125213919820431%600萬以上00033137552189636105726041%匯總367911949101581352942851412605448520502793202950100%2%6%50%17%14%6%2%1%1%100%市級層面丨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)【普通住宅】成交面積段方面，以80-10市級層面丨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)【別墅】成交面積段方面，以180-200㎡為主力，200-240㎡為次主力；成交總價段方面，以100-200萬為總價段門檻，以200-300萬為主力總價段；263交叉分析（成交套數(shù)）面積段80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-300㎡300㎡以上匯總總價段100萬以下77496419242280153323582%100-200萬0171378572839638569663987523402628%200-300萬0048382486522135597061084296475333%300-400萬001872222220448516373136305231016%400-500萬0015511032232522437038213309%500-600萬0000468145119103842037265%600-700萬0000017579045151293532%700-800萬0000003650110801771%800-900萬0000003621732690%900-1000萬0000002231229480%1000萬以上000000004751211731%匯總77220509105016261590291826831557491160214323100%1%2%4%7%11%11%20%19%11%3%11%100%-市級層面丨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)【別墅】成交面積段方面，以180-200天津主流別墅（180-200㎡；200-240㎡）主要分布區(qū)域為武清區(qū)和靜海區(qū)，次主力分布區(qū)域為環(huán)城四區(qū)，主城區(qū)基本無別墅供應(yīng)；武清區(qū)別墅產(chǎn)品基本符合天津市場主流，而140㎡以下和280-300㎡產(chǎn)品出于斷檔狀態(tài)；27交叉分析

（成交套數(shù)）面積段80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-300㎡300㎡以上匯總區(qū)域和平河北紅橋河?xùn)|33033河西281240南開189北辰11771125335131751%津南3291793329441229019736177174912%東麗278318544020255301110337%西青4313314721933739711241210163911%濱海新區(qū)1828524886136264288140303175912%武清114632638380898145598416351525%靜海7619240434128551949636126123212317022%寶坻231219162439916741396414%薊縣142718611255610035665204%寧河105119540匯總77220509105016261590291826831557491160214323100%1%2%4%7%11%11%20%19%11%3%11%100%3市級層面丨各區(qū)成交【別墅】天津主流別墅（180-200㎡；200-240㎡）主要分布區(qū)市級層面丨業(yè)態(tài)類型【別墅】2016年天津別墅市場以聯(lián)排為絕對主力成交業(yè)態(tài)類型，占比超過七成，其中主力面積段在180-240㎡；次主力成交業(yè)態(tài)為疊加別墅，主力成交面積在140-160㎡，面積段差異較大；283交叉分析

(成交套數(shù)）面積段80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-300㎡300㎡以上匯總業(yè)態(tài)類型獨棟32112240143184373%聯(lián)排3928957492813072385225011884039961033272%雙拼15514170264622827765%疊加7421121947664325048134165126277819%復(fù)式錯層躍層其他匯總77220509105016261590291826831557491160214323100%1%2%4%7%11%11%20%19%11%3%11%100%市級層面丨業(yè)態(tài)類型【別墅】2016年天津別墅市場以聯(lián)排為絕對市級層面丨單盤去化能力【商品住宅】2016年天津別墅市場銷售金額TOP20門檻24億，較2015年2.6億相比同比上漲93%；Top.20項目主要集中在市內(nèi)6區(qū)；全年天津全運村項目成交金額、面積雙料冠軍；成交金額在Top.20中占比16%；2932016年天津商品住宅單樓盤成交總金額排名排行項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）1天津全運村河西小海地11338.53031293822中海城市廣場河?xùn)|十一經(jīng)路5414.4803374263融創(chuàng)城東麗張貴莊4314.41346299234富力津門湖西青梅江南3814.8899253965中海復(fù)興九里河西小海地379.71006376026恒大帝景河?xùn)|富民路3710.4730350987云錦世家西青中北鎮(zhèn)3616.71270216188仁恒濱河灣津南雙港3420.72026162339復(fù)康路十一號南開奧體314.92586368310路勁嶼東城河?xùn)|衛(wèi)國道3114.114832167511天房美棠河西小海地2910.09862894312天房樾梅江河西梅江285.54065065913魯能公館南開奧體286.73284106414津南新城津南咸水沽2624.021081090115天津陸家嘴金融廣場紅橋泰達城257.76643218416天津津灣廣場和平南市256.93343573917雍景灣河?xùn)|富民路248.98322731718天津恒大御景灣北辰津圍公路2410.39042330319北大資源閱城河西小海地247.76563106820旺海公府河北海河246.649936124薊縣寶坻區(qū)寧河區(qū)靜海區(qū)西青區(qū)武清區(qū)北辰區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)濱海新區(qū)6區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)南開區(qū)河西區(qū)河?xùn)|區(qū)和平區(qū)1234567891011121313151617181920市級層面丨單盤去化能力【商品住宅】2016年天津別墅市場銷市級層面丨單盤去化能力【別墅市場】2016年天津別墅市場銷售金額TOP20門檻6.08億，較2015年2.6億相比同比上漲134%；成交主要集中在武清和西青區(qū)；翠金湖美墅島2016年銷售面積排名Top.20，2016年月均去化10.6套，較2015年月均2.5套提升較大；3032016年天津商品住宅單樓盤成交總金額排名排行項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）1天津富力新城靜海團泊鎮(zhèn)11.279.07559124262融科伍杄島靜海團泊鎮(zhèn)11.257.96558141253中信公園城津南天嘉湖9.797.98458122704京基領(lǐng)域津南天嘉湖9.247.84258117855富力津門湖西青梅江南8.892.0382437586天房錦園東麗華明8.856.27303141217五礦榕園西青李七莊8.404.70126178678燕云小鎮(zhèn)武清城區(qū)外8.157.84388104069鴻坤原鄉(xiāng)半島武清下朱莊7.884.412391788710正榮潤璟灣西青中北鎮(zhèn)7.872.501343152011新華聯(lián)世家武清城區(qū)外7.312.861382550712金隅滿堂西青中北鎮(zhèn)7.222.301203145713南湖紅星國際廣場武清下朱莊6.694.682201431914依水和墅塘沽中新生態(tài)城6.533.731511747715云錦世家西青中北鎮(zhèn)6.472.371042725916泊湖林奇郡靜海團泊鎮(zhèn)6.416.68313960417哈蘭莊園武清城區(qū)外6.395.183171233918融創(chuàng)中央學(xué)府津南雙港6.132.941332084519綠洲灣8號武清城區(qū)外6.096.36227957220旭輝御府西青中北鎮(zhèn)6.082.3913225445薊縣寶坻區(qū)寧河區(qū)靜海區(qū)西青區(qū)武清區(qū)北辰區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)濱海新區(qū)6區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)南開區(qū)河西區(qū)河?xùn)|區(qū)和平區(qū)3101245678911121314151617181920市級層面丨單盤去化能力【別墅市場】2016年天津別墅市場銷31企業(yè)層面丨市場占有率【商品住宅】2016年商品住宅市場Top.3房企市場占有率25%，Top10占有率47%，Top.20占有率62%；2017年Top.3房企占有率30%，Top10占有率53%，Top.20占有率68%；32016年天津開發(fā)商銷售金額TOP20排名企業(yè)名稱項目數(shù)量銷售金額(億元)銷售面積(萬㎡)市場占有率1天房集團36332.1516511%2融創(chuàng)中國17261.351009%3中海地產(chǎn)9157.24655%4萬科15141.46865%5綠城中國2112.13384%6中國恒大889.45553%7首創(chuàng)置業(yè)1183.98453%8富力地產(chǎn)580.95553%9旭輝集團656.79382%10金地集團955.06312%11仁恒置地454.89272%12世茂房地產(chǎn)551.50482%13遠洋集團850.75502%14泰達建設(shè)1049.16222%15保利地產(chǎn)948.26412%16綠海地產(chǎn)341.75221%17魯能集團238.57121%18合景泰富235.63301%19招商蛇口731.31151%20路勁基建231.26151%2017年1-4月天津開發(fā)商銷售金額TOP20排名企業(yè)名稱項目數(shù)量銷售金額(億元)銷售面積(萬㎡)市場占有率1萬科1084.474013%2融創(chuàng)中國1156.38199%3天房集團2852.11208%4綠城中國125.9974%5路勁基建224.7494%6天房發(fā)展223.6684%7金地集團518.4083%8中國恒大617.45133%9中海地產(chǎn)616.9463%10首創(chuàng)置業(yè)814.9772%11泰達建設(shè)414.2852%12富力地產(chǎn)312.8792%13招商蛇口311.6762%14綠海地產(chǎn)210.4142%15世茂房地產(chǎn)49.1461%16中冶置業(yè)18.3221%17九龍倉集團18.2721%18龍湖地產(chǎn)18.2541%19保利地產(chǎn)67.0941%20吉寶置業(yè)36.6941%31企業(yè)層面丨市場占有率【商品住宅】2016年商品住宅市場T323房產(chǎn)市場供求量價：市場火爆，供不應(yīng)求，量價齊漲，去庫存效果顯著健康度點評：成交結(jié)構(gòu)：全年去庫存效果顯著，風險下降明顯別墅主力成交在200-300萬，180-200㎡聯(lián)排為主，武清為主力成交區(qū)域；區(qū)域策略：房產(chǎn)市場城市維度房產(chǎn)市場區(qū)域維度品牌房企市場集中度逐年上升，Top20企業(yè)市場占有率超過六成；市場占有率與銷售：武清區(qū)為城市外圍區(qū)域，為京津發(fā)展軸重要節(jié)點，土地供應(yīng)逐年縮量，別墅市場主力走量區(qū)域，但客戶導(dǎo)入難度較大，去化速度慢；建議機會性布局323房產(chǎn)市場供求量價：市場火爆，供不應(yīng)求，量價齊漲，去庫存

城市板塊解讀4|板塊概述|具體板塊分析|板塊流動性對比|目錄城市板塊解讀4|板塊概述|具體板塊分析|板塊流動性對區(qū)域內(nèi)高速公路7條，1條高速聯(lián)絡(luò)線，交通路網(wǎng)發(fā)達。九橫九縱路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，總長626km。高速鐵路1條、城際鐵路1條、其它鐵路6條，車站8個。武清區(qū)坐擁多條高速公路，武清高鐵站坐落區(qū)域板塊內(nèi)。便捷的交通為產(chǎn)業(yè)投資客、京津冀投資客置業(yè)武清提供充足的理由34津薊高速京滬高速京津高速京臺高速京津高速京臺高速京臺高速京津城際廊坊站落垡站豆張莊站武清站楊村站崔黃口站津薊線京津高速公路聯(lián)絡(luò)線京津塘高速曹子里站汊沽港站津霸鐵路京山線京滬高鐵武清區(qū)丨交通通達4北京到天津城際軌道，全線總長115公里京津城際軌道交通時速為300公里京津城際軌道交通將設(shè)5座車站。分別是北京南站、亦莊站，永樂站，武清站，天津站，全線時間：30分鐘楊村站到北京南約20分鐘，到天津站約10分鐘區(qū)域內(nèi)高速公路7條，1條高速聯(lián)絡(luò)線，交通路網(wǎng)發(fā)達。武清區(qū)坐擁武清區(qū)丨行政規(guī)劃武清是京津城市發(fā)展“一軸兩帶三區(qū)”中“武清新城-中心城區(qū)-濱海新城”主軸上的重要新城、“三區(qū)”中“七里海-大黃堡洼”的濕地生態(tài)保護區(qū)；區(qū)域定位以“一軸兩帶八組團”統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略建設(shè)成為京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和生態(tài)宜居城市。354一軸·兩帶·八組團高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地武清擁有國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，經(jīng)過15年的發(fā)展，形成了新型建材、新材料、電子信息、生物醫(yī)藥、汽車及零配件等支柱產(chǎn)業(yè)，為對接濱海新區(qū)、融入京津高科技產(chǎn)業(yè)帶打好基礎(chǔ)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地武清擁有國務(wù)院批準的直通海關(guān)和交通便利的優(yōu)勢，并正在建設(shè)國際保稅物流園區(qū)，打造京津大通道上的“陸港“。以物流為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將在武清新城蓬勃發(fā)展。生態(tài)宜居城市武清生態(tài)環(huán)境良好，境內(nèi)河道眾多，擁有大黃堡濕地、港北森林公園、金泉湖等豐富的自然生態(tài)資源，生態(tài)環(huán)境整體上保持了較好水平，為建成京津之間生態(tài)宜居城市創(chuàng)造了有利條件。武清區(qū)丨行政規(guī)劃武清是京津城市發(fā)展“一軸兩帶三區(qū)”中“武武清區(qū)丨量價供求【別墅】近年武清區(qū)別墅市場成交量逐步走高，2016年成交量價漲幅明顯，市場供不應(yīng)求，2016年武清區(qū)別墅市場成交雙料冠軍燕云小鎮(zhèn)成交8.15億元，均價1.04萬元/㎡，月均去化32.3套；362016.01-2017.04武清區(qū)別墅月度供求走勢（單位：萬㎡；元/㎡）32012-2016武清區(qū)別墅年度供求走勢（單位：萬㎡；元/㎡）武清區(qū)2016年別墅市場成交金額Top.10排名項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）1燕云小鎮(zhèn)武清城區(qū)外8.157.84388104062鴻坤原鄉(xiāng)半島武清下朱莊7.884.41239178873新華聯(lián)世家武清城區(qū)外7.312.86138255074南湖紅星國際廣場武清下朱莊6.694.68220143195哈蘭莊園武清城區(qū)外6.395洲灣8號武清城區(qū)外6.096.3622795727陽光墅武清城區(qū)外4.754.60197103408萬城聚豪武清下朱莊4.063.65185111159松江水岸唐寧武清楊村3.633.221141125010頤湖莊園武清城區(qū)外3.283.109610550武清區(qū)丨量價供求【別墅】近年武清區(qū)別墅市場成交量逐步走高，武清區(qū)丨板塊概述【別墅市場】武清區(qū)為天津市別墅市場主要成交走量區(qū)域，而武清區(qū)別墅市場各版塊全年供不應(yīng)求，價格漲幅明顯；楊村和下朱莊板塊為武清新城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，區(qū)域價值看漲；而城區(qū)外全年成交量增幅明顯；3742016年天津武清區(qū)各板塊【別墅】年度供求對比（單位：萬㎡；元/㎡）城區(qū)外下朱莊楊村下朱莊楊村城區(qū)外*2014板塊供應(yīng)數(shù)據(jù)缺失翠金湖美墅島北辰區(qū)武清區(qū)丨板塊概述【別墅市場】武清區(qū)為天津市別墅市場主要成交武清區(qū)丨交叉分析|總價段&面積段【別墅市場】面積段以200-240㎡為主力成交，180-200㎡為次主力，總價段以200-300萬為主力成交，180-200㎡別墅單價溢價能力最強，140-160㎡單價溢價能力次之；140㎡一下緊湊型別墅產(chǎn)品較少，多為大面積舒適性別墅產(chǎn)品；38交叉分析

（成交套數(shù)）面積段120㎡以下120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-300㎡300㎡以上匯總總價段100萬以下234613191%100-200萬46230179124332544997828%200-300萬9317645446727639129163446%300-400萬19140118693310648514%400-500萬957929101102246%500-600萬282618618963%600-700萬1227217491%700萬以上11130331%匯總246326383808981455984163515100%0%1%9%11%23%28%13%3%12%100%4武清區(qū)丨交叉分析|總價段&面積段【別墅市場】面積段以2武清區(qū)別墅市場目前以聯(lián)排為絕對主力成交業(yè)態(tài)，占比超過八成；聯(lián)排別墅以200-240㎡為主力成交面積段，180-200㎡為次主力成交面積段；同時武清還有少量疊加、雙拼產(chǎn)品；394交叉分析

（成交套數(shù)）面積段120㎡以下120-140㎡140-160㎡·160-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡280-300㎡300㎡以上匯總業(yè)態(tài)獨棟000001315019471%聯(lián)排24631331368381238092271291283%雙拼0001174861251885%疊加001369124149120136810%匯總246326383808981455984163515100%0%1%9%11%23%28%13%3%12%100%武清區(qū)丨交叉分析|業(yè)態(tài)類型&面積段【別墅市場】武清區(qū)別墅市場目前以聯(lián)排為絕對主力成交業(yè)態(tài)，占比超過八成；聯(lián)武清區(qū)丨區(qū)域市場機會丨版塊市場丨別墅楊村版塊緊鄰武清高鐵站，是武清高層住宅集中區(qū)域，憑借與北京、廊坊的交通便捷及價差梯度，普通住宅吸引了大量的北京外溢客戶；下朱莊版塊距離天津市區(qū)較近，高速國道直達性高，普通住宅吸引了武清本地剛需和首改的客戶，少量天津外溢客戶；城區(qū)外版塊較北京、廊坊相對較近，以北京、廊坊的外溢客戶為主；404板塊近期項目產(chǎn)品入市時間整盤量價2017年1-5月價格量價流速（㎡/月）套數(shù)面積（㎡）均價（元/㎡）套數(shù)面積均價楊村經(jīng)緯城市綠洲高層小高層2013/1228252483877561233064137386899遠洋香奈高層小高層2015/713091434449140--二手報價250005976雍鑫花園高層小高層2015/58311085759604--二手報價240006050下朱莊鴻坤原鄉(xiāng)半島洋房2015/9347461219919152070101703800世茂茂悅府洋房2012/6873948987641最新報價135002600保利梧桐雨洋房2015/9523512988330最新報價135002800城區(qū)外恒大山水城高層小高層2011/725793076665379二手報價120005000碧桂園莫奈的湖洋房即將入市最新報價12000（精裝修）-恒大山水城經(jīng)緯城市綠洲遠洋香奈雍鑫花園鴻坤原鄉(xiāng)半島世茂茂悅府保利梧桐雨碧桂園莫奈的湖城區(qū)外楊村下朱莊廊坊北京天津武清區(qū)丨區(qū)域市場機會丨版塊市場丨別墅楊村版塊緊鄰武清高鐵站，武清區(qū)丨板塊存量盤點區(qū)域洋房產(chǎn)品未來集中供應(yīng)區(qū)域為下朱莊版塊和碧桂園產(chǎn)品，廣義存量45.5萬方；從競品分布的位置來看，下朱莊版塊存量去化周期可控，未來對天津市區(qū)的外溢客戶攔截將逐步減弱，；楊村版塊的普通住宅供應(yīng)稀缺，對北京、廊坊的外溢客戶攔截較少；碧桂園項目將是本項目導(dǎo)入北京、廊坊客戶的主要競品；414洋房高壓分析：板塊項目名稱總體量已推未售未推廣義存量去化周期楊村鴻坤原鄉(xiāng)半島11.306.76.741.9保利梧桐語17.10.111.912.030世茂茂悅府13.12.471.934.430城區(qū)外碧桂園莫奈的湖22.4022.422.4-匯總63.92.642.945.5-鴻坤原鄉(xiāng)半島世茂茂悅府保利梧桐雨碧桂園莫奈的湖城區(qū)外楊村下朱莊廊坊北京天津武清區(qū)丨板塊存量盤點區(qū)域洋房產(chǎn)品未來集中供應(yīng)區(qū)域為下朱莊版塊武清區(qū)丨區(qū)域市場機會丨版塊市場丨別墅楊村版塊緊鄰武清高鐵站，是武清高層住宅集中區(qū)域，當前沒有別墅項目供應(yīng)；下朱莊版塊距離天津市區(qū)較近，高速國道直達性高，同時借助南湖等自然資源，別墅吸引了武清本地改善和部分天津首改客戶。城區(qū)外版塊較北京、廊坊相對較近，以北京、廊坊的首改及投資客戶為主；424板塊近期項目產(chǎn)品入市時間整盤量價2017年1-5月價格量價流速（㎡/月）套數(shù)面積（㎡）均價（元/㎡）套數(shù)面積均價下朱莊鴻坤原鄉(xiāng)半島聯(lián)排2017/139882424650398824246502206萬科南湖郡疊加/聯(lián)排/雙拼2017/345911615446459116154463038（3月開盤處于強銷器）保利梧桐雨聯(lián)排2014/121112076512379---1153城區(qū)外恒大山水城雙拼2011/7236492408818二手報價17000820碧桂園莫奈的湖別墅2016/12428513130831702恒大山水城鴻坤原鄉(xiāng)半島世茂茂悅府萬科南湖郡保利溪湖林語碧桂園莫奈的湖城區(qū)外楊村下朱莊廊坊北京天津武清區(qū)丨區(qū)域市場機會丨版塊市場丨別墅楊村版塊緊鄰武清高鐵站，武清區(qū)丨板塊存量盤點|別墅區(qū)域別墅產(chǎn)品未來集中供應(yīng)區(qū)域為下朱莊版塊，廣義存量31.6萬方；從競品分布的位置來看，下朱莊版塊存量大去化周期長，將大大攔截天津市區(qū)的改善客戶；楊村版塊、城外區(qū)域別墅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，對北京、廊坊的外溢客戶攔截較少；434別墅高壓分析：板塊項目名稱總體量已推未售未推廣義存量去化周期楊村鴻坤原鄉(xiāng)半島20.80.08.88.815.2保利梧桐語24.80.617.518.145.2萬科南湖郡10.12.51.94.414.7城區(qū)外碧桂園莫奈的湖23.50.00.30.31.0匯總79.23.228.431.620.0鴻坤原鄉(xiāng)半島萬科南湖郡保利梧桐語碧桂園莫奈的湖城區(qū)外楊村下朱莊廊坊北京天津武清區(qū)丨板塊存量盤點|別墅區(qū)域別墅產(chǎn)品未來集中供應(yīng)區(qū)域為市級層面丨單盤去化能力【商品住宅】2016年天津別墅市場銷售金額TOP20門檻24億，較2015年2.6億相比同比上漲93%；全年天津全運村項目成交金額、面積雙料冠軍；成交金額在Top.20中占比16%；4432016年天津商品住宅單樓盤成交總金額排名2016年天津商品住宅單樓盤成交面積排名排行項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）1天津全運村河西小海地11338.53031293822中海城市廣場河?xùn)|十一經(jīng)路5414.4803374263融創(chuàng)城東麗張貴莊4314.41346299234富力津門湖西青梅江南3814.8899253965中海復(fù)興九里河西小海地379.71006376026恒大帝景河?xùn)|富民路3710.4730350987云錦世家西青中北鎮(zhèn)3616.71270216188仁恒濱河灣津南雙港3420.72026162339復(fù)康路十一號南開奧體314.92586368310路勁嶼東城河?xùn)|衛(wèi)國道3114.114832167511天房美棠河西小海地2910.09862894312天房樾梅江河西梅江285.54065065913魯能公館南開奧體286.73284106414津南新城津南咸水沽2624.021081090115天津陸家嘴金融廣場紅橋泰達城257.76643218416天津津灣廣場和平南市256.93343573917雍景灣河?xùn)|富民路248.98322731718天津恒大御景灣北辰津圍公路2410.39042330319北大資源閱城河西小海地247.7656