《凱德智匯》2014致房企函：守正與出奇

《凱德智匯》2014致房企函：守正與出奇致房企函：《守正，出奇!》---關(guān)于當(dāng)前形勢與企業(yè)應(yīng)對的一些看法代序：2014房企主題：唯守正，方能出奇！昨天是旭輝集團邀約參加企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略研討會；大清早，藍光地產(chǎn)的張志成總裁電話來交流昨晚央視報道萬科土增稅—事對行業(yè)的影響；岡財老朋友東方園林的張誠總裁還發(fā)短信來“18號啊,別忘記了…我還會安排人來挑戰(zhàn)你的啊??”歲末年初，照舊很多開發(fā)企業(yè)朋友都在征求關(guān)于房地產(chǎn)形勢的判斷和預(yù)測，目前簡單算算，2013年下半年以來，與各大企業(yè)之間的正式互動接近八十場了，明天（2014年元旦）開始半個月內(nèi)又有十八場企業(yè)內(nèi)部大會要參加，去和企業(yè)分享個人在這個節(jié)點上的觀點和想法。交流的多了，溝通的久了，正好把平時的一些總結(jié)和思考稍作梳理給大家參考。十八大之前，很多開發(fā)企業(yè)在觀望，在猜測中等待著會議的召開，而在十八大之后我們很多企業(yè)突然之間發(fā)現(xiàn)，碧桂園2013年居然直接從上年度不到476億的規(guī)模直接跨越到了千億（約1100億）序列了，海亮地產(chǎn)則增長了接近120%，藍光地產(chǎn)也是接近100%增長，并且在成都區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了150億的銷售額，成功的把成都王的位置搶過來了，等等還有一系列案例…,?而自己卻是在觀望中徘徊，對此我只能說：關(guān)于行業(yè)前景的擔(dān)憂，您想得太多了！同樣的，我們不少企業(yè)朋友在評論恒大的時候會批上幾句“恒大冰泉絕對不賺錢??”，在評論萬科的時候都會帶上“第五食堂還在虧著呢??”，在看綠地的時候總是不忘“杠桿太足，地標(biāo)沉淀資金太多??”，談及碧桂園的時候“質(zhì)量不行啊??”，但人家卻都在高位成長，為此我也只能說：關(guān)于企業(yè)創(chuàng)新的思考，您想的太少了！談以上的并非為了證明唯我聰明，但是呢，我卻想借此來和大家就房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)的發(fā)展來談?wù)勔粋€主題,我認(rèn)為2014年房企應(yīng)該有的主題：守正與出奇。這是個很通俗的概念，我不必解釋這兩個詞的意義，但我通過這個詞來表述兩個觀點：所謂守正就是對于行業(yè)的基本面我們要有信心；所謂出奇就是對于企業(yè)的發(fā)展性我們要有格局、有創(chuàng)新。唯有清晰的認(rèn)清楚這兩點，企業(yè)在發(fā)展上才能實現(xiàn)真正意義上的有節(jié)奏感的戰(zhàn)略性運營及突圍！下面，我分為三部分來探討：第一部分：用數(shù)據(jù)和大家說說目前行業(yè)內(nèi)的競爭激烈程度；第二部分：守正：從三個方面談?wù)勅绾慰陀^認(rèn)識行業(yè)基本面；第三部分：出奇：從六個角度分享企業(yè)的價值機會點。總的邏輯就是，行業(yè)競爭很激烈，但是不要被激烈競爭的外表掩蓋你對行業(yè)的演變邏輯和趨勢的把握，從而喪失發(fā)展的機會。這也是戰(zhàn)略思維！第一部分：殘酷的數(shù)據(jù)！數(shù)據(jù)一：“5983”Vs“3461”；我們有家企業(yè)提出了“5983”的表述：拿地后5個月開工，9個月開盤，第一個月去化80%，3年內(nèi)項目結(jié)案。大家看看這個企業(yè)的數(shù)據(jù)，是不是很多同行都有這個感覺：“我們企業(yè)也差不多這個節(jié)奏”，畢竟萬科之前也提出“南8北9（南方拿地后8個月開盤，北方9個月）”！那我告訴大家藍光地產(chǎn)的節(jié)奏：拿地后3個月開工，4個月開盤，開盤當(dāng)天去化率60%，1年內(nèi)實現(xiàn)項目正現(xiàn)金流！這個差距還蠻大的吧！數(shù)據(jù)二：“140”Vs“5.7”；同時，我聽來的一個數(shù)據(jù)是：碧桂園全國140多個項目，平均的拿地到開盤周期是5.7個月！數(shù)據(jù)三：“2.5”Vs“1.5”；中南建設(shè)的陳錦石董事長在和我說“我們最近成功的實現(xiàn)了某個項目的拿地到開盤僅僅2.5個月，未來一定要爭取在3-4個月區(qū)間”河南正弘集團李向清董事長也和我表示他們曾有個項目拿地到開盤僅1.5個月。數(shù)據(jù)四：“2500”Vs“1900”同樣，還是陳錦石董事長說的，去海南看過碧桂園的那個項目，售價4000多，還能每平方米賺1000，地價之外所有成本1900多！非常佩服成本控制能力！與此同時，我們也關(guān)注到三盛宏業(yè)集團則通過各方面資源整合，在保證品質(zhì)基礎(chǔ)上，實現(xiàn)“1-5層外立面干掛的小高層/高層，成本2500元！”數(shù)據(jù)五：“200億”；和融創(chuàng)中國孟德總在交流的時候，他曾表示，在上海由于和綠城全面合作之后借助于融綠平臺另外也拿了不少地，預(yù)期明年如果樂觀的話可能實現(xiàn)接近200億！這是什么數(shù)據(jù)啊，才來上海兩年多時間，目標(biāo)直接沖著綠地去了（當(dāng)然，短期比較難）。這些數(shù)據(jù)，我也不需要過多的解釋，其實只是想表達一個觀點，三四線也好，一二線也好，高端也好，中低端也好，每條路都可以走,就看你的模式是不是做到極致。前一陣子有不少朋友在問我“陳總，你看是不是三四線真的不行了？”我的回復(fù)“你去看看碧桂園、藍光地產(chǎn)、華夏幸福、榮盛發(fā)展，這些企業(yè)2013年的增長速度就知道，他們就是聚焦在三四線啊”第二部分：守正！在殘酷競爭的數(shù)據(jù)之余，不少企業(yè)由于運營效率不足，應(yīng)對過慢,出現(xiàn)規(guī)模和利潤率同步下行的趨勢，并由此而衍生了對行業(yè)發(fā)展基本面的懷疑，在此我將從三個角度進行論述，想告訴大家，我們所處的這個行業(yè)至少未來5-8年的基本面是良好的，還是有很大空間的。一、經(jīng)濟的依賴性：短期經(jīng)濟還將對房地產(chǎn)業(yè)有較重的依賴性；談及這一點，可能大家不大愛聽，但客觀事實就是如此。首先，我們從10.29的政治局集體學(xué)習(xí)活動上習(xí)近平主席講話可以看出，盡管沒有承認(rèn)房地產(chǎn)的支柱性地位這樣非常明確的詞匯，但房地產(chǎn)業(yè)的重要性確實間接得到認(rèn)可。然后，我們再看看三中全會之后，中央的文件措辭中已經(jīng)非常明顯地在弱化房地產(chǎn)調(diào)控這類術(shù)語。第三，即便是我們國家當(dāng)前不再以GDP為考核指標(biāo)，并且可以容忍、GDP增速回落到7-7.5%區(qū)間，但是我們?nèi)耘f認(rèn)為，這些是經(jīng)濟發(fā)展慣性的結(jié)果。而GDP背后所隱藏的就業(yè)率是這屆政府更為關(guān)注的，這涉及到社會穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)在維持一定經(jīng)濟增速的作用之外，由于其極大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性（有說60多個行業(yè)，也有說上百個行業(yè)的），必然對于就業(yè)是非常有幫助的，我所知道的綠地集團、碧桂園等等企業(yè)僅僅銷售員就達到上萬，而且物業(yè)管理人員則是至少要翻倍。這還不算關(guān)聯(lián)的建筑類、園林景觀類、家電類等一系列產(chǎn)業(yè)的就業(yè)量！第四，從目前中國經(jīng)濟的現(xiàn)狀而言，產(chǎn)能過剩的問題仍在，這其中的鋼鐵、水泥、玻璃等等諸多行業(yè)的過剩產(chǎn)能仍舊需要房地產(chǎn)業(yè)去消化。這些都是很現(xiàn)實的，也是繞不過去的，中國經(jīng)濟還需要房地產(chǎn)業(yè),中國房地產(chǎn)業(yè)也還需要繼續(xù)承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任（我也不談稅收等比重）。二、需求的規(guī)?；褐辽侔四陜?nèi)需求保持年度10億平方米以上高位；很多企業(yè)朋友在思考行業(yè)問22題的時候，經(jīng)常會蹦出一句話：這個行業(yè)成交量已經(jīng)這么高了，會不會快要出現(xiàn)拐點，要是出現(xiàn)拐點的話，那我們豈不是面臨很大風(fēng)險？！從全國數(shù)據(jù)角度而言，我的印象中全國商品房成交面積從2000年的1.8億平方米左右的成交量以來，到2013年的接近13億平方米的成交量規(guī)模，簡單的說就是13年翻了7倍，中間除了2008年受全球次貸危機沖擊造成成交量同比下滑一年之外，基本上需求的釋放都是一路高歌猛進。從典型企業(yè)數(shù)據(jù)而言，2013年萬科估計成交1700億，簡單估算基本上是1500萬平方米的成交量，按照面積來算，只占有全國1.2%不到的份額，按照金額來算也就是2.4%的比例。從最近四年的中國房企數(shù)量來看,基本上維持在85000-88000家企業(yè)（項目公司的規(guī)模），這個數(shù)據(jù)并沒有出現(xiàn)太大的變化，而這幾年我們的成交量也是從10.43億平方米、10.97億平方米、11.13億平方米和13億平方米，.也就是說我們這些年成交量在漲，但企業(yè)數(shù)量并沒有增加,就算是回落到每一年10億平方米的成交量也足以養(yǎng)活這么多企業(yè)。當(dāng)然也許有朋友會說這些都是項目公司，有些企業(yè)下面有很多項目公司，有些企業(yè)項目越來越少等等，在此我們先只是討論行業(yè)的規(guī)模。然后呢，根據(jù)我前幾年的一個粗略的研究，我記得當(dāng)時和中信證券的陳聰哥們一份報告有個大致相同的觀點，2011--2015年之間平均需求量大概會維持在接近13億平方米/年（至少2013年數(shù)據(jù)證明了這一點大致差不多），理論上我們相信目前的需求量還是有望繼續(xù)往上攀升至少15億平方米/年之前不會停滯下來的，盡管可能增長的幅度小一點，但應(yīng)該還是會持續(xù)向上的。再極端一點，有朋友說，未來需求下滑咋辦？這個簡單啊就算未來從15億平方米/年緩慢下滑到10億/年也得有個至少五年吧？這之間來回就得至少八年吧！說了這么多，其實就是想表述一句話：短期你能夠看到的即使是行業(yè)需求經(jīng)歷先上再下的歷程，這么巨大的需求量會很直觀的擺在面前，即便是萬科也就那么點份額，你還擔(dān)心你沒得吃？！三、利潤的可得性：短期內(nèi)仍舊比大多數(shù)行業(yè)要好；房地產(chǎn)行業(yè)的利潤我們需要表述兩點，其一并沒有外界想象中的那樣的暴利，這個已經(jīng)有很多企業(yè)家包括任志強在內(nèi)都用數(shù)據(jù)來闡述了，不得不說房地產(chǎn)行業(yè)的稅收真的是很大，政府在土地環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)以及持有環(huán)節(jié)等的諸多環(huán)節(jié)的獲益是為最大。但從另外一個層面而言，房地產(chǎn)業(yè)由于土地資源的不可再生性，使得其產(chǎn)品的生產(chǎn)具有相對有限性，至少我們到目前為止，我個人認(rèn)為房地產(chǎn)市場總體是一個賣方市場，當(dāng)然也有人提出未來隨著土地供應(yīng)多了，房產(chǎn)供應(yīng)多了，未來將進入買方市場，這點我相信會到來，但目前好像還沒有。而且，從開發(fā)企業(yè)角度來看的話，大家也很清楚,總體供應(yīng)并不等同于有效供應(yīng)，舉例說你別看我這期總供應(yīng)量達到10萬平方米，但絕大多數(shù)需要者關(guān)注的90-120平方米的面積段產(chǎn)品仍舊是極為稀缺的，這點和牙膏牙刷不一樣的。正是因為這些特性，所以也就使得房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)凈利潤盡管從最高17%回落到今天的13%左右（有部分企業(yè)低于10%也干），但是相比而言，仍舊要好于很多實體制造業(yè)，大家看圖就知道食品類利潤甚至有出現(xiàn)負(fù)值！對于行業(yè)，以上通過經(jīng)濟的依賴性、需求的規(guī)模性、利潤的可得性等三個維度來進行闡述，其實都是很通俗的沒什么大道理，簡而言之，這個行業(yè)是重點行業(yè)、需求又是非常之大、利潤回報又很客觀、而且競爭又不那么大，你現(xiàn)在還那么多擔(dān)憂干嘛呢？！第三部分：出奇！通過上面的分析，我們需要對房地產(chǎn)業(yè)有信心，隨后的問題就是,我們到底該怎么樣來應(yīng)對！由于企業(yè)的千差萬別，所以，在此僅僅是從行業(yè)運行的角度來探討潛在的市場價值點，不涉及非常具體的例如周轉(zhuǎn)速度、成本控制等方面的技術(shù)性操作！下面我將會用案例分別從戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)共計從六大方面：業(yè)態(tài)型價值、空間型價值、窗口型價值、管理型價值、要素型價值及渠道型價值等來分析行業(yè)的潛在價值區(qū)間，畢竟諸多企業(yè)已經(jīng)通過實踐驗證了奇招之后價值的可實現(xiàn)性。一、業(yè)態(tài)型價值；“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)”在萬達、萬象城及大悅城為代表的商業(yè)地產(chǎn)模式之外，出現(xiàn)了一系列產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，諸如華夏幸福產(chǎn)業(yè)園、萬達影都城及恒大哈佛醫(yī)院等，也可簡稱產(chǎn)城一體化模式；業(yè)態(tài)模式，符合城鎮(zhèn)化發(fā)展方向，本質(zhì)上是構(gòu)建了企業(yè)與地方政府之間的發(fā)展利益共同體，因而具備獲取土地溢價能力，屬于戰(zhàn)略型價值！從現(xiàn)有的企業(yè)業(yè)態(tài)模式來看，之前主要還是商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)典如萬達廣場、萬象城以及大悅城模式，這三種模式具備著運營門檻以及和政府談判的能力。大家會看到萬達、萬象城與大悅城的拿地成本明顯低于周邊項目。盡管2013年底之前出現(xiàn)萬達廣東退地再拿地現(xiàn)象，但商業(yè)模式短期內(nèi)仍舊是受各地政府歡迎的。但是，從趨勢上來看，新近的也是地方政府更為迫切需求的確實產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，把產(chǎn)業(yè)化融入到城鎮(zhèn)化中去。華夏幸福，號稱目前僅僅圍繞著北京城就有將近300多平方公里的土地儲備（含一二級聯(lián)動），這個數(shù)據(jù)是極其嚇人的，但是不爭的事實就是這家企業(yè)在各地的產(chǎn)城一體化過程中的成果，固安工業(yè)園、大廠工業(yè)區(qū)、京北生態(tài)新區(qū)等等一系列的產(chǎn)業(yè)區(qū)成形，構(gòu)成了一個很好的循環(huán)：地方政府有著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的天然需求，但是在產(chǎn)業(yè)整合方面存在諸多不足，而華夏幸福利用企業(yè)市場化的運營機制，幫助政府實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時也為自己獲取了巨大的潛在土地儲備，鎖定未來成長空間，我稱之為構(gòu)建了發(fā)展（利益）共同體。而這個模式本身就為企業(yè)塑造了較高的門檻，其他不說近千人的招商團隊就不是一般企業(yè)所能比擬的，目前該企業(yè)已經(jīng)切入到上海周邊的無錫和鎮(zhèn)江以及嘉興等地。這家企業(yè)2013年近60%同比業(yè)績增長速度就能說明這個問題，因為我們很多企業(yè)都明白，房企的價值空間最大的是在土地環(huán)節(jié)，唯有構(gòu)建了良好的發(fā)展共同體模式才能獲取土地環(huán)節(jié)的溢價空間，無疑，華夏幸福做到了這一點。類似的萬達地產(chǎn)最新在青島落地的萬達影都城模式，我個人認(rèn)為也非常值得關(guān)注，就是萬達從商業(yè)地產(chǎn)模式開始向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，大家關(guān)注王健林先生的記者訪談就可以知道，這個模式同時具備“文化+旅游”產(chǎn)業(yè)屬性，諸多地方政府趨之若鶩，同樣也具備了與地方政府在土地獲取環(huán)節(jié)的討價還價的能力。從我個人關(guān)注來看，恒大的哈佛醫(yī)院，不排除也將會作為一種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式來進行推進。二、空間型價值：中部區(qū)域價值洼地、競爭低谷，為什么不進？空間型價值，主要是基于城市房地產(chǎn)發(fā)展非均衡性而帶來的階段性的投資洼地價值，屬于前瞻性研發(fā)判斷發(fā)掘的價值，同樣也屬于戰(zhàn)略型價值！幾乎每天都接觸到大量的開發(fā)企業(yè)朋友在問起，到底哪個區(qū)域目前具備企業(yè)發(fā)展機會？客觀而言，這是個偽命題，因為理論上每個區(qū)域都值得投資，每個城市都有機會，每個項目都能盈利，說白了，給你零成本的土地你想不賺錢也難啊。但是，如果我們就行業(yè)通常橫向比較角度來看的話，我們倒是認(rèn)為，目前機會點比較集中在中部一帶尤其是以鄭州、南昌為主的二線城市?？赡芎芏嗳诉€停留在鄭州新區(qū)=鬼城的概念中，但如果你真正的實地去考察過的話，你會發(fā)現(xiàn)目前鄭州這個城市的特性就是：一、屬于?。ㄈ珖丝诘谝淮笫。﹥?nèi)單核城市，房地產(chǎn)市場處于上升通道中，消費升級梯度化需求較大；二、中心城區(qū)舊改拆遷量較大，發(fā)展機會多；三、房價基礎(chǔ)較低，具備成長性；四、全國化企業(yè)進入相對較少,競爭并不充分；五、城市發(fā)展階段所限，勾地現(xiàn)象仍舊還有；六、項目操作過程中的一些靈活性較強（不宜表述哦，嘿嘿）；等等幾乎吸引開發(fā)企業(yè)前往的條件都具備了，可未必很多企業(yè)關(guān)注到了。同樣的，南昌城市目前也處在類似的發(fā)展階段，市中心的拆遷也正全面推動，市場的起步較晚所給予的機會較大。在這些區(qū)域我們都和不少本地化的主要企業(yè)都溝通過，客觀而言,在東部房價全面上揚之后，房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)效應(yīng)目前正逐步進入中部一帶，這個區(qū)域在未來3-5年內(nèi)正當(dāng)處于成長階段，當(dāng)然，你也需要去關(guān)注比如長沙的可售存量相對過多等潛在風(fēng)險。三、窗口型價值：以佳兆業(yè)為代表的舊改模式不僅目前機會很大未來還將循環(huán)往復(fù)的產(chǎn)生價值；而以綠城、沿海為代表的輕資產(chǎn)運作模式則是個典型的戰(zhàn)略時間差上的成功；窗口型價值，是屬于在大多數(shù)企業(yè)忙于傳統(tǒng)運營模式進行規(guī)?；瘯r，在這個時間窗口期內(nèi)，快速的把局部或者細分市場充分品牌性搶占，屬于戰(zhàn)略型價值！綠城代建，我就不用多說了，畢竟綠城的品牌和品質(zhì)大家都是非常的熟稔，不僅消費者認(rèn)可而且業(yè)界開發(fā)企業(yè)也是非常的認(rèn)可，所以它的代建服務(wù)目前屬于全國獨占鰲頭無可厚非。但是呢，沿海地產(chǎn)。這家企業(yè)目前在做輕資產(chǎn)模式，并且做得非常紅火很多人就不清楚了，什么叫輕資產(chǎn)模式呢，就是我做開發(fā)的時候可以多方面合作，而且我可以不要求并表，只做小股東，但是我來操盤，大家看，他就是通過募集資金賺資本的錢之外，而且還做了代建的業(yè)務(wù)（這方面綠城也做得不錯?。@就是我們在第三部分所談及的賺了除開發(fā)之外的資本+人才（專業(yè)）的利潤。之所以他們做得比較大，并非說其他企業(yè)沒這個專業(yè)和能力，肯定有比沿海更加具備做輕資產(chǎn)模式的大企業(yè)，但是呢，就是因為其他的開發(fā)企業(yè)都在（主動或者被動的）追求規(guī)模，追求做大股東實現(xiàn)業(yè)績并表的時候，而這家企業(yè)主動放棄并表，就做小股東但要求操盤，所以在這個窗口期內(nèi)上搶占了一個巨大需求的戰(zhàn)略空白。佳兆業(yè)地產(chǎn)的舊改，也屬于類似的打法，每個城市都會有舊改，而每過個幾十年中國很多城市又會產(chǎn)生新的舊改機會，同時由于中國城市房地產(chǎn)發(fā)展的非同步性，所以，舊改就應(yīng)該始終有機會，但是并非大多數(shù)企業(yè)沒關(guān)注到這個市場，萬科就曾經(jīng)有過研究，只不過佳兆業(yè)則是利用大家都在“買地蓋樓賣房拼規(guī)?！边@個大邏輯競爭的不亦樂乎騰不出手的窗口期內(nèi)率先推出專業(yè)的舊改模式。四、管理型價值；“周轉(zhuǎn)+成本”以碧桂園、藍光地產(chǎn)為代表的強周轉(zhuǎn)模式極大的降低融資成本及市場風(fēng)險；而以中海地產(chǎn)、三盛宏業(yè)為代表企業(yè)在成本有效管控方面的做法則是進一步強化內(nèi)在管理價值的挖掘；管理型價值，本質(zhì)上是進行內(nèi)在挖潛，向管理要效益，屬于戰(zhàn)術(shù)型價值！就周轉(zhuǎn)而言，前面數(shù)據(jù)部分我已經(jīng)簡單展示過，碧桂園能夠做到全國140多個項目的平均拿地到開盤周期僅僅5.7個月，也就意味著理論上一筆錢每年可以周轉(zhuǎn)兩次，藍光地產(chǎn)在成都區(qū)域所追求的“3461”的路徑則是它2013年成都區(qū)域第一的有力執(zhí)行保障，中南建設(shè)和正弘集團也同樣是經(jīng)典型的區(qū)域高周轉(zhuǎn)路徑。成本方面，業(yè)內(nèi)諸多大型企業(yè)包括萬科、保利、綠地等企業(yè)全面對標(biāo)中海的成本，人家利潤高的離譜，股價一直表現(xiàn)硬挺是有理由的!同時我們也關(guān)注到綠地等不少企業(yè)也在通過與三盛宏業(yè)的合作學(xué)習(xí)建安環(huán)節(jié)的成本控制能力。從市場演變規(guī)律而言，管理型價值的挖掘是企業(yè)做強的必經(jīng)路徑,畢竟，前些年頭由于市場需求規(guī)模巨大，嚴(yán)重大于供應(yīng)，賣方市場使得房企普遍是粗放型經(jīng)營，朦朧式管理，有土地增值所帶來的巨額利潤作為保障，因而站著坐著都是賺。而隨著行業(yè)調(diào)控手法、供應(yīng)趨多和需求結(jié)構(gòu)性變化的到來，尤其是土地價格一路攀升后，內(nèi)部挖潛就成為必選項了。五、要素型價值：不妨向資本、資源、技術(shù)、專業(yè)要價值；要素化價值，以朗詩為代表模式連賺三筆錢，本質(zhì)上屬于跨界運營、資源嫁接、行業(yè)再分工的范疇，屬于戰(zhàn)術(shù)型價值！我個人認(rèn)為，如果剔除地價因素（地價總體上上漲趨勢是很難逆轉(zhuǎn)的,農(nóng)用建設(shè)地進來后可能會有些波動）之外，房產(chǎn)開發(fā)的利潤客觀上并沒有太多的下滑（當(dāng)然你會說什么建材、勞動力成本等等），這個道理需要我們從宏觀戰(zhàn)略上來看待，如果我們把整個行業(yè)的利潤簡單當(dāng)成一個蛋糕的話，必然地價上漲使得開發(fā)企業(yè)能夠分享的蛋糕逐步縮減,但就開發(fā)而言，之所以我認(rèn)為蛋糕并沒有明顯下滑，那是因為我們不能純粹站在房企的角度來理解。今天有四個維度的要素也進入了開發(fā)領(lǐng)域分享房企開發(fā)環(huán)節(jié)利潤：首先是資本，企業(yè)開發(fā)的融資比例和融資成本不斷上漲，資本挖了一塊蛋糕；其次是人才，現(xiàn)在有些好的人才，只要抓住資本機會，抄起家伙就自己去做小甲方或者是代建，這個賺的肯定是高于房企平均開發(fā)利潤，所以他們也挖了一塊蛋糕；再次是技術(shù)，大家看看今天的多媒體和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，由于很多商業(yè)需要增強體驗感，你必然會增加在商業(yè)體驗方面的投入，你看看技術(shù)也在挖了一塊蛋糕；最后是資源，外部企業(yè)帶著產(chǎn)業(yè)資源來干地產(chǎn)，他的利潤當(dāng)然比你要高啊，或者說你具備資源能夠獲取土地資源，自然也在參與分配這個蛋糕。所以我說啊，從社會的角度來看，房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)利潤沒下來，因為你競爭激烈，因為你利潤好歹高于其他行業(yè)，所以外部要素也進來分一杯羹！比如說朗詩地產(chǎn)。我所知道的的朗詩地產(chǎn)現(xiàn)在分為四個板塊，其中開發(fā)板塊是屬于常規(guī)模式，去做拿地賣房的活，賺開發(fā)的利潤，盡管利潤率在下行；另外一個板塊在做技術(shù)的活，即朗詩地產(chǎn)的低碳技術(shù)用于輸出給所有其它需要的企業(yè)，干服務(wù)商的活了，賺的是技術(shù)的利潤；此外，朗詩地產(chǎn)還成立了青杉資本，一年間募集了近60多億，目前主要為自己服務(wù)，但未來不排除也可對外服務(wù)，賺資本的利潤。大家看看，他們賺了除開發(fā)之外的技術(shù)和資本的利潤。六、渠道型價值：以萬科、恒大、花樣年為代表的企業(yè)充分針對現(xiàn)有的市場進行服務(wù)價值的深挖，盡管模式尚在摸索，但價值之巨大可期；渠道型價值，本質(zhì)上就是人