廣東住宅項目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議圖文豐富

xxx項目

定位與物業(yè)發(fā)展建議2014年5月本項目在策劃定位階段工作分兩部分，目前處于第一階段：整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

第一階段(中期）項目整體定位與規(guī)劃建議項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議市場調(diào)研與訪談2014/03為確保項目設(shè)計順利進行，提供設(shè)計顧問工作規(guī)劃跟進市場調(diào)研與訪談項目周邊及重點商業(yè)在售住宅項目政府訪談專業(yè)人士訪談消費者訪談針對項目基本情況，界定核心問題，并提出項目的主要發(fā)展戰(zhàn)略與定位，同時提出項目物業(yè)發(fā)展建議內(nèi)容包括：項目本體分析區(qū)域宏觀研究物業(yè)市場分析項目發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)發(fā)展建議財務(wù)測算第一階段第二階段2014/05備注：應(yīng)甲方要求，項目名稱改為華僑新城，特此說明。3報告目錄

PART2

核心問題界定

PART1

項目本體分析

PART4

市場分析

PART3

宏觀區(qū)域研究

PART6

物業(yè)發(fā)展建議

PART5

項目定位

PART7

經(jīng)濟測算P1.項目本體分析通過對項目本體進行解讀，總結(jié)出項目的優(yōu)劣勢2、優(yōu)劣勢分析1、項目基本情況3、項目屬性【區(qū)域概況】云浮地處廣東省中西部，東部與珠三角接壤，距廣州僅兩小時車程云浮城市區(qū)位云浮市位于廣東省中西部東連珠江三角洲，西靠廣西東部，北臨西江距廣州140公里，距香港260公里云浮市行政區(qū)劃云浮市轄云城區(qū)、新興縣、云安縣、郁南縣，代管羅定市5郁南縣羅定市云安縣云城區(qū)新興縣【項目區(qū)位】項目地塊處在市區(qū)的老城區(qū)，距離市政府僅一公里距離，區(qū)位優(yōu)勢明顯項目位于云城區(qū)的東南部距離市中心僅0.8公里，交通便利距離云浮市政府僅1公里，位置極佳交通情況：區(qū)域交通主要有三茂鐵路、324國道、廣昆高速新世紀大道距離項目位置僅百米1公里城市核心區(qū)0.8公里云浮市政府廣昆高速三茂鐵路324國道6【地塊狀況】總用地約為32畝，容積率初定為6.8，住宅只能做高層形式，地塊內(nèi)部現(xiàn)有大量待拆遷建筑，主要為住宅地塊指標總規(guī)劃用地：32畝（不包括沿河18米寬的道路）用地性質(zhì)：商住容積率初定為6.8總建筑面積約145,000平方米拆遷指標總拆遷面積約為42,445平方米其中住宅面積約為39,733平方米，其余為商業(yè)和幼兒園7【項目墾優(yōu)勢1】地塊兩周邊80運0米范耕圍內(nèi)違擁有漂三所扭醫(yī)院境，還珍有幼守兒園百小學(xué)偉，購腸物生摧活配賊套均霞較完胃善三所稠醫(yī)院婦幼蒸保健金院紅十換字婦葡產(chǎn)醫(yī)掉院云浮弟皮膚全病防境治院教育移配套市第向二、籃第三漸小學(xué)華僑鎖幼兒盤園購物程生活柜等配嶼套華僑匠新村倉菜市鴉場郵局菜、同州福超圖市等同福超市皮膚病防治院華僑幼兒園市第二小學(xué)市第三小學(xué)婦幼保健院紅十字婦產(chǎn)醫(yī)院郵政馬坪支局華僑新村菜市場以地良塊為赤中心80城0米范朱圍內(nèi)輕配套炒分布8【項目遭優(yōu)勢2】地塊鼓西側(cè)貧為南板山河倆，約借有10械00米河助岸可休視景依觀帶叔，私拳享25相0米的茅濱河使景觀騎休憩獅長廊項目糞可利燃用的蚊景觀尸資源項目禽緊臨丈南山索河，死其中隔可視神范圍牙達10躲00米25糾0米濱浩河休筑憩長喉廊10閉00米河洪岸可皮視景泰觀帶25汁0米濱金河休馬憩長躺廊9【項目序劣勢1】項目步容積荷率約6.染8，預(yù)敏期舒做適度渾較低需，建犁議在滅符合園經(jīng)濟認條件遷下，畫盡可津能降踩低項遠目容其積率華僑牙新村蝴項目行總建構(gòu)筑面瞧積為14熱.5萬平帶方米把，占侮地僅32畝，富容積滲率預(yù)啞計高騰達6以上云城徐區(qū)在可售樓驅(qū)盤除砍雅湖艷軒是兵單體勺樓容螞積率退高以家外，薯其它襖樓盤招的容螺積率臥大部逼分在2.圖5左右拘，且蘇均不關(guān)超過4.通0“住畢宅容洞積率依在3.惡0以上跌算是乘相對敬較高怎的，階容積端率高否達6的話期物業(yè)威排布坑將是免挑戰(zhàn)反，樓苗間距桶和居柄住舒必適度襖將是徹項目恒劣勢芳”——地產(chǎn)宏專業(yè)庭人士柜，陳灘先生云城尋區(qū)在交售主脅要樓潛盤容膽積率造情況106.詢8【項目敏劣勢2】中專勿橋狹狼窄，福影響經(jīng)南山噸河兩掙岸的跨居民貍通勤靈，同槳時影她響項伸目商棚業(yè)氛冊圍中專串橋僅9米寬罰，作止為南魂山河梯東岸院的居暈民通漿往市畏區(qū)的值重要鬧橋梁廈之一性，在區(qū)上下侮班高迫峰期悅存在乞較為勝嚴重弱的擁蓄堵現(xiàn)拐象，牲影響春市民鹿出行對河糾東岸粥的商隔業(yè)也冬有一組定影單響中專掃橋城市浴核心窮區(qū)中專物橋窄妻，交舅通擁梯堵11【項目敵劣勢3】受征忘詢意之見的序業(yè)主枯，90則%同意臭拆遷贊，但斧仍有20戶暫株未同盾意拆蟲遷約20戶業(yè)濁主因旅各種縫原因吐暫未泊同意雪拆遷粒，需勵要盡寒快解吹決，澇這是今項目名拆遷賺及前餅期操毀作的揭難點偏之一但考建慮到唉政府此是拆臟遷以話后交蒸付地片塊給愿發(fā)展盞商，鍬拆遷騾問題砌不是良項目驚的核恢心問識題；地塊誤暫未礙同意薯拆遷乖的業(yè)士主分舅布圖總戶數(shù)共240戶222戶已征詢意見202戶同意20戶不同意18戶暫無法聯(lián)系數(shù)據(jù)波來源練：華泳僑新愿村舊垂城改墊造調(diào)敬查匯刪報稿12【屬性拾界定】四線撫城市·老城起區(qū)·河景混資源中等逐規(guī)?！じ呷輭|積率·舊改泉項目困難四：高容銳積率拔如何冠進行戴物業(yè)鄙排布壟，如病何保慰證舒駕適度機會訪：項目好綜合潤素質(zhì)壩好，亮位處繁老城肌區(qū)優(yōu)蔥質(zhì)地礙段，慘具備改河景鑄資源13P2公.核心疊問題悲界定理解榆目標柜，提迷煉核麻心問槳題1、項民目目餐標3、核偽心問屈題2、目溜標理坡解【項目對目標】1、獲瓶得較斜高的類利潤蕩空間2、打革造云果城區(qū)箏中高片端產(chǎn)畢品，煮樹立各“舊技城改略造標居桿”冤，促豬使后豎續(xù)項沈目持火續(xù)開檢發(fā)開發(fā)繼商目呈標世聯(lián)棗解讀開發(fā)遭商對乓本項鳴目的廣期望錯是：打造市區(qū)域戒中高蒜端樓凡盤保證買項目驢大于15％的屢行業(yè)丙利潤穗率通過殿華僑梨新村泛項目禁改造啟，打筑通河看南東昏路與叫河南清中路秋相連賭接，虜提升翠城市撲形象政府貓目標15【目標疑理解】初步第測算姜后發(fā)展現(xiàn)要撥實現(xiàn)艦經(jīng)濟艘目標蝴需要唯容積縱率達回到6.風(fēng)0以上目標收益率下容積率低值初算面積（平方米）容積率住宅（含公寓）商業(yè)其它車位合計6.01113221500014001000個127722（不含車位）成本（萬元）土地補償金拆遷補償建安其它合計60005000324001060054000銷售收益（萬元）住宅（含公寓）商業(yè)車位合計42000113001280066000利潤（萬元）稅前利潤稅后利潤成本利潤率11900890015%計算戒假設(shè)趣條件棒：售價甲：住怖宅60草00元/平方肝米，裹公寓64榴00元/平方船米，葛商業(yè)和按出房誠售一罩二層性，價精格15狹00盲0元/平方午米，拍車位族按16萬/個建安叢成本揪：住傾宅18休00元/平方器米，寬商業(yè)23替00元/平方駁米1617開發(fā)適商目鳥標：打造科區(qū)域御中高療端的利樓盤,同時狹保證第項目燥大于15％的賣行業(yè)鏡基準猴利潤呆率，界促進獎后續(xù)畜項目朱持續(xù)聽開發(fā)政府遮目標稻：打通龍河?xùn)|慌路，事提升的城市旦形象漸，并群為后辯續(xù)三杜舊改剛造項痰目提驕供模攀式借緊鑒R2削-客戶勇目標沾：S-項目耳現(xiàn)狀槍：C-矛盾鏡：1、項目打占地大小，校容積腔率高慌；目辮標要鏈打造坐本地碧高端易樓盤2、地塊晶拆遷鎖和回巾遷量辱大，幣意味瘡著高停成本批；目蠅標要拔實現(xiàn)15敏%以上臟利潤乳率【目標偷理解】結(jié)合污客戶嗎目標委和項問目現(xiàn)察狀，父本項愛目存娛在兩題方面靜的矛合盾容積滅率高磁：通過格成本方計算勝，容殘積率留必須剖在6.怪0以上浙，容串積率今高，盡項目辨占地或僅32畝，宜物業(yè)腳排布恒存在缸一定搏困難拆遷底量大犧：華僑熔新村該地塊尊內(nèi)有坦大量漲的房選屋要罰搬遷哭，拆寄遷量休較大【核心封問題廟提煉】如何致實施脊高容冤積率鏟方案植，使書項目姓利潤貞最大遇化，低成為乒項目要的核群心問絹題181、如荷何化懶解地拴塊高駱容積覺率，瓣進行腹合理劫物業(yè)兇排布序？核心滿問題2、項驢目的糊溢價爭點在堆哪，刺通過才哪些緞價值拼點和房誠其他亞項目彎競爭奴？1、項惰目占煎地小稱，容鑄積率好高；次目標月要打倦造本穩(wěn)地高哭端樓翅盤2、地歡塊拆旋遷和肌回遷吊量大勉，意生味著瓣高成斜本；戒目標語要實汗現(xiàn)15糕%以上社利潤樓率核心秒問題憑一：伙如何添實施境高容系積率棕方案區(qū)，化站解高厘容積賢率的擦方法燒有哪叉些，弓項目授適合運哪些剖方式啊和策則略？化解妥高容病積率碼的方顧法有棗哪些允？市場鋤環(huán)境醋是否涂適合君？項目茂設(shè)計輪條件緩是否滴可行奇？規(guī)劃職排布診，合蔥理布避置各積類型嶺物業(yè)幸？核心婚問題庭二：股項目右的溢親價點疼在哪搜，通帽過哪辱些價竊值點狗和其低他項獵目競晝爭？項目牢有什賠么核榴心價雀值？針對膛其他休項目犁如何急競爭允？項目脅實現(xiàn)轉(zhuǎn)高溢刊價的蹲打造原亮點怕在哪勾，怎巾樣體葡現(xiàn)？項目何的價徑值點謹？和其瓶他項酒目的貼競爭房誠策略耀？具體敞實施爹方案愚？【核心懇問題止分解】19——高容縱積率作案例甲分析擴大徹標準乞?qū)用嫘U積？拔高術(shù)樓宇南高度丟？功能命轉(zhuǎn)換嫌？圍合擾排布遙？如何姻挖掘眠項目漂價值,解決蔥競爭暮？P3駐.宏觀岡區(qū)域辦研究從城薯市的企角度神挖掘假項目痛的價笛值1、經(jīng)梯濟3、人鑒口2、產(chǎn)絡(luò)業(yè)4、規(guī)請劃【發(fā)展傅概況】云浮戰(zhàn)市經(jīng)尊濟發(fā)丹展起顛步較氏晚，眨經(jīng)濟夏水平衛(wèi)居全蕉省下院游云浮竹發(fā)展扒起步咽較晚慘，地獄級云道浮市撲于19高94年經(jīng)含國務(wù)冰院批蹦準設(shè)躲立，壇是廣昌東省成立崇時間炕最短匯最年肝輕的地振級市20屠10年云鉤浮市粱實現(xiàn)吐地區(qū)棍生產(chǎn)倘總值40團0.榨97億元際，比董上年蟻增長13界.8胖%20濾10年云杠浮市民生產(chǎn)棟總值全省甜排行塵倒數(shù)慎第一，增踢長速逐度與虎全省凱速度巷基本乘一致云浮芳市與請廣東否省GD歲P增速招對照序號城市GDP（億元）增長（%）1廣州10748.2813.22深圳9581.5112.23佛山5651.5214.34東莞4246.4510.35中山1850.6513.96惠州1729.9518.0…20汕尾465.0818.121云浮400.9713.820琴10年廣發(fā)東省代各地拌生產(chǎn)白總值卷排行21【產(chǎn)業(yè)瘦支撐】打造蛙石材底產(chǎn)業(yè)諸集群時等五個株百億棚產(chǎn)業(yè)列集群，以列產(chǎn)業(yè)丹發(fā)展粥帶動甩城市場發(fā)展牲和人艦口聚矛集云浮市循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園云浮市循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園云浮市循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園羅定至陽春高速公路云浮石材博覽中心云浮青洲水泥擴建工程云浮新港擴建項目云浮利第二呢產(chǎn)業(yè)歐以資詳源整固合為煉著力夕點，劣著力餃打造寫石材格產(chǎn)業(yè)錢集群睜、水真泥產(chǎn)頌業(yè)集啟群、某硫化雹工產(chǎn)刃業(yè)集跪群、頑不銹障鋼制妥品產(chǎn)革業(yè)集桿群、伶電力彼產(chǎn)業(yè)罰集群等五迷個百慎億產(chǎn)牌業(yè)集銅群粵北趙地區(qū)文“十摧二五智”規(guī)鋤劃重將點項勒目云姿浮占19項，蛇其中禿重點詢產(chǎn)業(yè)習(xí)提升逐項目6個，歪總投胳資90億元鋪，新幫建、閃續(xù)建列產(chǎn)業(yè)痛園項鼓目4個，勺總投判資86億元產(chǎn)業(yè)釣發(fā)展絡(luò)和重濁點項炸目建假設(shè)將有賄力帶急動城策市發(fā)育展與蝕區(qū)域添人口志聚集云浮溝市部朝分重頃點項糧目示市意圖佛山范（云故?。┯a(chǎn)業(yè)摟轉(zhuǎn)移腥工業(yè)吊園石材奇產(chǎn)業(yè)銹集群水泥肢產(chǎn)業(yè)暖集群硫化研工產(chǎn)圾業(yè)集訴群22【人口濕與城灣市化】云浮杠市整獸體常匆住人余口增晌長較嬸為緩葵慢，還但隨指著城攻市化猾進程條推進踢，城稍市人盒口增右加，賤云城擔區(qū)人給口增收長趨舌勢明鋒顯云浮黨市常圍住人隸口增摧長較轉(zhuǎn)為緩句慢，20盈10年常使住人怠口23傘6.腎29萬，們較20用05年增撞長2.疾3萬云浮車市20浮10年城型市化詞率為52％，竿按相枯關(guān)預(yù)飽測，20去20年城法市化拒率將錯達到65％，市域疼人口君進一姐步向獎中心通城鎮(zhèn)撲轉(zhuǎn)移云城忙區(qū)人訓(xùn)口增曬長趨紋勢明胖顯，20剖10年云蕩城區(qū)攏總?cè)朔淇跒?0兆.2萬人夢，按埋云浮卸總規(guī)片預(yù)測岡，20營20年人鏡口規(guī)責模將船達70萬20久10年云敞城區(qū)總?cè)硕驴?0瀉.2萬20戰(zhàn)20年云凍城區(qū)總?cè)思?0萬23【發(fā)展希方向】云浮狠發(fā)展悄方向螞為“北辜拓、正東進扮、西孕聯(lián)”芝，未村來將固以“振一江籃三組凱圖”洗結(jié)構(gòu)蟻拉開登云浮本城市譽發(fā)展氣新框告架東進西江云安縣北拓西聯(lián)北拓俘：推雕進城妄市向脂濱江促延伸東進垮：推狹動云渣浮向尖東承乞接珠媽三角杏的輻破射吸獻引，哲促進貢區(qū)域放融合西聯(lián)決：加晌速云修城、襪云安游同城各化發(fā)艱展西還江都楊搏組團云城俗組團云安幟組團“一別江”留：西攏江黃仁金水充道“三丑大組共團”皮：云鑰城組怪團、拆都楊葡組團絮、云虛安組投團云城親組團啞發(fā)展罷定位：以居住綢、行似政辦丘公、睡商業(yè)找服務(wù)為主緩，改亞善城仆市居早住環(huán)緒境，洗增強掏中心碰城區(qū)琴對周消邊地革區(qū)人壞口的屋吸引皇能力24【發(fā)展跡定位】根據(jù)梢云浮偷“廣檢東大踏西關(guān)宿”的香定位弦，以飽中心欣城區(qū)腎為核渠心發(fā)驗展第門三產(chǎn)迅業(yè)，畝增強座中心民城區(qū)沒吸引西力云浮此第三腎產(chǎn)業(yè)大發(fā)展售核心輛在中叉心城耀區(qū)——重點概發(fā)展架現(xiàn)代刮服務(wù)廈業(yè)、珍物流計業(yè)、聽商貿(mào)宇展覽由業(yè)和瘦旅游濟業(yè)，話實現(xiàn)提“廣木東大嫁西關(guān)躲”的卷區(qū)域某功能忍定位重要居住聚集區(qū)次要居住聚集區(qū)一般居住聚集區(qū)西關(guān)鉆是繁渣華的商業(yè)拋與聚承居區(qū)的同黎義詞窗，更松是城市世商業(yè)路文化窄兼容川性格的代訓(xùn)名詞管，以蒼大西宰關(guān)定孫位云煌浮，李中心靈城區(qū)織為核遼心發(fā)擁展第飼三產(chǎn)彎業(yè)，挎更能石突顯城市渣核心亡區(qū)價剃值東方時代廣場石材博覽中心體育公園實驗學(xué)校綜合大劇院會展中心市二中中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校中學(xué)福利院人民醫(yī)院小學(xué)綜合商貿(mào)城25【區(qū)域踏優(yōu)勢】一河從兩岸都是城居區(qū)重裳要景狼觀軸煩線，符代言泰未來而云城農(nóng)的濱娃江生張活，移本項座目在吵區(qū)域誦擁有沫稀缺偵河景潔資源26南山琴河生謎態(tài)廊緩道親水戲景觀宜軸線——南山雄河：作為靜城市暗最重役要的真濱水增景觀叨帶，罰通過逮設(shè)計競特色險的橋哪梁景糕觀和口創(chuàng)造成豐富惰的親停水空找間，開豐富俘其自樓然景吃觀和伸人文炎景觀云浮澇市景顯觀規(guī)姨劃：城市蹈景觀報以自斬然山混脈為蜜背景嗚，以貞江河蔑、城蠻市主積要道抵路為顏基本爐骨架轎，以誘重點獅地段櫻為節(jié)欄點，尖展現(xiàn)將和突枕出“最璃適宜骨居住中的濱隔江山紐奉水園弟林城軍市”的景醫(yī)觀特橡色本案P4裹.市場源分析從市持場角潮度分碑析項姥目價際值3、競臨爭分司析1、物塊業(yè)市廚場1、物金業(yè)市尼場2、客荒戶需竄求【政策據(jù)趨勢】云浮根商品灑住宅畜以剛尋需為翻主，呆投資爭比例藥小，寇價格廉漲幅扔處在辛正常示范圍奪內(nèi)，額未來喉兩年敢限購暫的可軟能性姿小28珠海默、中蓄山兩暴市為陡限購雕區(qū)域土中心決城市濱周邊竟，外脂地人椅購房斯比例槐較高云浮貨市房印價漲捉幅雖丹然呈擾現(xiàn)起秧伏，鋼但是伯整體愛與GD尚P增長崖保持眉協(xié)調(diào)云浮杏房地退產(chǎn)特從點：房地滿產(chǎn)市民場處膚在初驕期，慈絕大抬部分賺為自務(wù)住客冠戶，種投資歷客戶培比例縮慧小市場攪供求插相對腥穩(wěn)定受成抵本上摸升和浴經(jīng)濟豈發(fā)展房誠影響賞，房政價呈滿現(xiàn)水偶漲船光高的畝態(tài)勢20靜12年兩宅會文辛件中枝指出鑒“嚴旨格執(zhí)愿行并畜逐步約完善路抑制橫投機聯(lián)、投蟻資性璃需求拍的政記策措巧施，野進一快步鞏擴固調(diào)惰控成鴨果，刊促進講房價累合理協(xié)回歸這?！痹聘〈彩蠫D兆P增幅亂與房樣價漲濃幅對謊比【政策徐趨勢】20那12年全鏟國房貍產(chǎn)政被策開挽始定綿向放捎松，昨市場光出現(xiàn)菠“小勁陽春瓶”，要未來征以鞏摟固調(diào)縣控成箱果為瞎主，醬出臺弊更嚴勒厲新請政可動能性泡小20較12年房漲地產(chǎn)校政策鉛的總遙基調(diào)皺仍然反進一殊步調(diào)蒸控，上促進橫房價量合理恐回歸政策撇開始銳有定合向松徑動，露表現(xiàn)蒸出來俯就是住各地仙針對捐首套料房貸次款的淚利率斬開始蓋放松廣州湯市1月份球開始霜成交揭量開盟始回丘升，以但是瓜價格科表現(xiàn)置平穩(wěn)廣州擾市20朋11年12月-2忙01需2年2月份扯商品躬房銷抓售和集價格溫家腿寶總田理20礦12年3月5日在松向十副一屆傲全國零人大萬五次趨會議川作政歐府工罪作報矩告時概表示犧，要活繼續(xù)炎搞好酷房地貨產(chǎn)市海場調(diào)渡控，徑嚴格呆執(zhí)行淋并逐翁步完忠善抑今制投喊資、奸投機隨性需需求的擊政策最措施悟，進一能步鞏標固調(diào)走控成毯果，糊促進輸房價從合理暈回歸房地稱產(chǎn)政傷策總攔基調(diào)架：成都哄多家每銀行咐首套扯房房傾貸利丘率回塵歸基前準滬9成銀戴行首乞套房荷貸利壤率回石歸基關(guān)準匹最高9.里5折優(yōu)啦惠杭州固多家疼銀行津松綁女首套揮房貸南京另首套怎房貸懇“悄漠然”界回歸摔基準宣利率……20則12年首汁套房群貸利捎率松炭動的晴城市29【供求】近年盛來云每浮全倆市和兩云城俯區(qū)的沿商品成房供俗應(yīng)與簡成交綁平穩(wěn)藍增長業(yè)，需農(nóng)求旺承盛，抹云城桃區(qū)成芒交量稼相對恰穩(wěn)定依在20陳-2饅5萬平憐方米/年云浮毫市從20尾08嶼-2榨01非1年的術(shù)商品倒房成礦交量日和成哈交價嫩整體譯呈現(xiàn)己平穩(wěn)遣上升晉趨勢云城毫區(qū)商權(quán)品房纏供求淘基本漿持平顧，成圣交量姜穩(wěn)定星在20河-2錫5萬平鑄方米/年一線匹城市雞的嚴巴控樓選市，很促使樓資金紫選擇碑性進漆入三盒四線飽城市為加挺快云裂浮城輕市化欺進程箏，云禾浮市稼政府淺加大姑了房振地產(chǎn)趁招商愛的力蔑度，幣增加州房地發(fā)產(chǎn)市防場供跨給，拳抑制頸房價吹過快俱增長單位室：萬司平方番米單位他：元/平方槍米云浮贊市20考08年-2遇01此1年成郊交面賠積和醬成交社均價單位胞：萬內(nèi)平方憂米單位曲：元/平方莖米云城拔區(qū)20族08年-2垂01巧1年供折應(yīng)成芽交面矛積和澤成交心均價數(shù)據(jù)挖來源堤：云與浮市恭住建椅局30【云城航區(qū)住才宅市扣場格找局】云城得區(qū)在魄售樓色盤為迅九個稈，其把中核砍心區(qū)廟六個裹，多返為尾錦盤，蛋外圍膊區(qū)以治外來翻品牌喊樓盤詳為主恒大森城均價父：5,繼20愿0元/平方及米三河爪洲花戲園均價舞：5,堡90傲0元/平方沈米城市手花園均價益：60戴00元/平方怨米雅湖施軒均價題：5,巨50吼0元/平方姿米蟠龍著山水戶豪庭均價念：5,它80悲0元/平方蛋米沃斯洲國際橡公寓均價算：6,嗚00溜0元/平方真米丹楓欺白露腰公寓均價駁：9,放00竿0元/平方武米注：科外脈圍區(qū)感核心正區(qū)臻匯輕園均價俯：5,催20妨0元/平方隨米美好與華庭均價艇：6,斜00栽0元/平方崇米31【市場兄主要饅樓盤嬸基本荒信息】板塊類型樓盤名建筑類型總建（萬平方米）容積率主力產(chǎn)品均價（元/平方米）存量（萬平方米）年銷售量（萬平方米/年）核心區(qū)

住宅

城市花園高層16.52.07120-140平米的三四房6,0001.33美好華庭小高層1.862.5110-140平米的三四房6,0000.061.14雅湖軒高層1.567.5145-165平米的四房5,5000.71蟠龍山水豪庭高層202.17130-160平米的三四房5,8001.582三河洲花園（三期）高層8.261.92（總）100-130平米的三房5,9000.534.5公寓丹楓白露公寓小高層4.55.8440-60平米的一二房9,0000.290.6外圍區(qū)住宅臻匯園高層303.86100-150平米的三房5,2001.714.38恒大城高層262.282-132平米的二三房5,2004.295公寓沃斯國際公寓高層42.190-120平米二三房6,0003.85－32【市場些存量接和消睡化情邪況】云城聾區(qū)樓線盤可學(xué)售貨礦量可段達到14稻.4萬平危方米顫，市處場存無量較肉小，剩市場盞單盤鍵消化塌速度糾為3～5萬平蹦方米/年左赤右33樓盤開盤時間推貨量（萬平方米）銷售面積（萬平方米）消化速度（萬平方米/年）臻匯園2011年07月4.713.14.38蟠龍山水豪庭2011年10月2.5812城市花園2011年08月4.63.33.00三河洲花園2010年08月8.267.734.50美好華庭2011年03月1.21.141.14恒大城2011年09月6.82.515市場槍可售瓶貨量鹽達到14登.4萬平斜方米桿（其戒中城缺市核況心區(qū)兆為4.趕4萬平狼方米另，外贈圍區(qū)言為10萬平亡方米描），參考躬目前蜓消化忽速度閘，約抖需要1年。部分跨主要委在售捎樓盤凳單盤盼消化喚速度臻匯頂園（1.近71萬平番方米塘）三河閑洲（0.架53萬平排方米丘）山水泛豪庭蔑（1.惱58萬平金方米輸）城市狡花園取（1.蝦3萬平譜方米盯）美好夏華庭溫（0.光06萬平尋方米脹）沃斯抓國際延公寓更（4萬平贊方米拘）恒大任城（4.煌29萬平缺方米佩）丹楓慮白露底（0.用29萬平爸方米池）城市僵核心賠區(qū)城市悠外圍冶區(qū)備注瓶：核敲心區(qū)蛛樓盤棵體量墻較小砍，單診盤年范消化算量小雅湖小軒（0.粒7萬平灘方米輩）【供應(yīng)開成交群－戶牢型】市場鋒暢銷趙戶型安為三筐房和債四房昨，其改中三驗房更掉暢銷時，占慘整體臺比例50員-6方0%主流朝戶型最主司要的哄戶型和為三傳房，仍其次應(yīng)為四驅(qū)房戶型供應(yīng)套數(shù)占比一房773.4％二房25010.9％三房126855.3％四房58025.3％其它1205.2％云城悅區(qū)商天品房訂供應(yīng)扭成交膀戶型撫分布34【供應(yīng)夸成交螺－面尺積】市場至?xí)充N曲面積陽段為12箱0-表14熔0平方榮米，伍其次的為80劣-1津00平方康米主流約面積尤段為12便0-擊16航0平方香米，臟尤其形以12鵲0-魂14腰0平方篩米最壯高80都-1御00平方鳴米的巡壽主要擱為“誼三河櫻洲花隊園”彈、“箏恒大趣城”鐵、“林臻匯淘園”筒分別切占38％、42％、19％主流腎面積折段為12陶0-隆14堂0平方把米38％42％19％80～10雅0平方伴米的棵戶型該分布云城茂區(qū)商淋品房酬供應(yīng)診成交緞面積請段分魄布35【戶型向與面炊積交周叉分茅析】市場擾最暢耀銷三轟房在12追0-筒13伏0平方貪米，徑最暢鼻銷四插房在14餅0-桿16丸0平方禮米三房顏主流報面積脹段為12永0-鉛14鄉(xiāng)豐0平方折米，諸尤其岸以12濫0-伴13逼0平方穩(wěn)米最宰為暢躺銷四房偉主流撞面積汁段為14箭0-潔18霸0平方湊米，答尤其獅以14形0-帖16托0平方全米最晃為暢姐銷四房蜜主要盒面積銳段供場應(yīng)成種交情辛況三房祥主要牲面積什段供博應(yīng)成故交情繩況主流漢面積裝段為14言0-更16博0平方描米的扁四房主流厘面積翼段為12最0-塌13醒0平方米矮的三魯房36【供應(yīng)滅成交紀－總徑價】市場臂最暢疏銷總港價區(qū)眼間主稍要在50抽-9朝0萬元丸，總溫價超葡過90萬元的銷售錢速度半放緩樓盤名稱總價（萬元）戶型銷售率臻匯園30-45兩房80％總價90萬以閥上銷似售速蟲度較嬸慢主流榮總價巾為50圈-9床0萬元襖，尤襲其是50徐-8藥0萬元猛銷售戴情況脂較好低總懶價的屠兩房完銷售導(dǎo)情況積較好云城妹區(qū)商邪品房闖成交副總價宴段分叉布37【供應(yīng)捉成交蛙－單以價】核心嶺區(qū)在58英00漢-6渾00歲0元/平方躺米之在間，疤外圍郊區(qū)在50效00伯-5孝20漸0平方痕米之祖間，制城市村核心貝地段戀能溢卡價約80粥0元/平均價殊受到溫地段雨影響霸，地俗段處茶在市辛區(qū)核殊心區(qū)饞位的惕成交稼均價拘較高姻，而廳外圍宇區(qū)的爬區(qū)位加不占征優(yōu)勢牧，成脫交均純價較艱低核心餃區(qū)均御價整后體比揭外圍梢區(qū)高50怕0-沖10耐00元/平方某米整體表上看灘配套葵較為揚完善脈的產(chǎn)飽品均解價較丘高區(qū)位樓盤名稱均價（元/平方米）配套核心區(qū)城市花園6,000較好美好華庭6,000較好三河洲花園（三期）5,900較好蟠龍山水豪庭5,800一般雅湖軒5,500較好

外圍區(qū)臻匯園（碧湖新城）5,200較差恒大城5,200較差云城噸區(qū)商霧品房雕成交殼單價暮情況38【產(chǎn)品講特點】戶型詠：戶型編方正歲實用榨，得火房率借較高金，仍忌有改客進空勢間臥室驕小飄轎窗設(shè)混計，驕增加了贈叮送面晃積大陽奶臺設(shè)漂計入戶許花園愧設(shè)計“云浮港這里貧的戶鏡型設(shè)價計還角是比幕較方忍正，舒但是脹有個甘問題端就是害比較伸雷同幼，沒訴多大封的創(chuàng)亞新”——美好上華庭丑，銷年售人國員“我田們的驢戶型搜還是沈比較芒多的棉，方匆正實戒用，衣實用蜻率都再在80我%以上龍”——臻匯支園，柄銷售腫人員雙陽片臺設(shè)餅計三河段洲花膜園臻匯軌園戶型姨方正煌，得螺房率普達84任.6氏%戶型偉方正39美好華庭城市花園三河洲三期【產(chǎn)品導(dǎo)特點】外立售面：市場命主流鎮(zhèn)是現(xiàn)免代的饑風(fēng)格釀，但菠品質(zhì)才感不痰強云浮撞大多墊數(shù)樓杠盤存懼在外化立面羞風(fēng)格仗不突步出或亡缺乏窩搭配大等缺蠅點：外立沖面色薯彩搭吹配混搜亂，嚇影響扭項目遣整體途美感外立擠面風(fēng)窗格不凳突出胡，沒術(shù)有突本出主只題外立料面單話調(diào)外立膏面風(fēng)各格不里突出土，色奪彩沉福悶現(xiàn)代靈風(fēng)格水，品修質(zhì)感祖較差“云腥浮外吩立面做人家啟要控緩制成掘本的蛛嘛，驚很多焦看上方去樓園盤就即不高好檔了鑒，小喪地方抗的人光其實席很想邪要點混外國查的風(fēng)圖情或哈者有搏大城父市感靠覺的”。——客戶學(xué)訪談出，潘晨先生40【產(chǎn)品杏特點】園林道：打造拉粗糙絡(luò)，缺待乏細膠節(jié)體窗現(xiàn)，猜水景噴綠植巖等缺鹿少維嫂護，韻整體燥檔次獸感較魂低，脾部分作樓盤童毫無大園林衰可言園林遼打造千初級缺乏偵精細續(xù)化處移理扁平醬化嚴誤重，限無層園次錯宗落美或感園林見缺乏墻持續(xù)喚的維堡護，旁客戶刺入住順后滿腥意度倚下降單一求水景杠，花森草缺蘿乏維穴護前為繞道路陶，后丙為山鈔體，個毫無五園林豪可言園林娘層次感喜缺乏京都花園雅湖軒三河洲花園（三期）41【規(guī)劃檢分析】樓盤榜多“辦點式施”排殺布，烏以1梯4戶為么主，暮采用濁圍合肺排布勇售價螺低20農(nóng)0元/平方絕米左旦右樓盤名稱點式排布圍合排布梯戶比均價城市花園1梯46000丹楓白露1梯99000恒大城1梯45200美好華庭1梯46000蟠龍山水豪庭1梯45800臻匯園（碧湖新城）1梯45200三河洲花園1梯45900沃斯國際公寓1梯216000臻匯園（碧湖新城）城市花園恒大城蟠龍山水豪庭“云浮購這里哥的房辦子主檔要還想是一牲梯四方的樣冒子，千像我腰們這逼里占投地小蹤蝶，梯么戶比棕為一運梯六驕戶，俘其實賣這里鄭的客艦戶不微是很配喜歡郵梯戶著比高學(xué)的房爭子，出畢竟甲住起云來沒嘉那么糕舒服涼嘛。晝”——雅湖陪軒，判銷售途人員【朝向規(guī)分析】客戶移對西籍向產(chǎn)鄰品抗遼性相固對較兄大，如與其沃它產(chǎn)恥品相竊比西政向產(chǎn)糧品售掙價相疫對低30絕0～50我0元/平方鄭米D1絕1棟產(chǎn)項品主櫻要為狠東西碧向，弟其中疤西向道產(chǎn)品約均價購為50端00元/平方感米D9棟南扶產(chǎn)品撿主要扛為南傘北向崗，均罰價為53城00元/平方蛋米“客戶譽肯定掙是不慰喜歡泊西向雕這誰邪都知杏道，描但是教客戶群覺得悔便宜仍個三可五百惰一平顏米還臉是有考人考達慮的現(xiàn)”——潘龍夸山水反豪庭皇，銷冶售人宵員蟠龍山水豪庭西東西向沈戶型握均價涉：50朋00元/平方嘩米南向俘戶型俗均價娛：55勝00元/平方疑米D1險1棟D9棟【車位嶺分析】大部釘分樓追盤車菌位配鬧比在1:餡0.扯8~繩1:版1.騾0，車姻位的救價格款較高泊，約眉在15～20萬/個，希銷售鈔狀況察較好樓盤名稱車位配比車位數(shù)(推出)面積（平方米）售價（萬元）銷售率城市花園1：1.1674015-2071%恒大城1：1.0未推出33未定未售美好華庭1：0.81083613-1740%蟠龍山水豪庭1：0.61394016.860%三河洲花園（三期）1：0.8未推出3620未售臻匯園（碧湖新城）1：0.93203313-1570%“我們鼻三河攀洲三疼期的水車位滴不到1：1，售丘價在20萬元罪左右樣，租幼金在25鍋0元左陶右，荷云浮存的車辛位還哀說賣耍的價艦格蠻液高的飾”——三河獅洲花銀園，錦銷售途人員半地下車庫地下車庫44【公寓塞價格】城市描核心僑區(qū)公頂寓銷垂售較堆好，磨總價安主力朝區(qū)間皆在40績~6跨0萬元乘，平愁層公堪寓能竭實現(xiàn)囑比住秒宅高聽約80否0元/平方皇米的癥溢價樓盤名稱開盤時間總套數(shù)成交套數(shù)成交均價（萬元/平方米）總價（萬元）銷售率備注丹楓白露公寓2012年4月06日1661189,00040-6072％蓄客較多沃斯國際公寓2011年12月07日315506,00030-4516％“我們狗的酒鴿店式堵公寓總在云料浮是育首家工，低匹總價佩促使驢很多否有頭惑有錢匠的客跡戶青障睞，交有好掛的投憑資回紋報也隆是我傅們項曾目的鳳賣點袖，很尸多產(chǎn)悟品我哄們還庫不想寸出手奪”“市跨場上殖的公耍寓因乳為可商融可住僻兩用倒的功迷能大扯大提縮慧升了虎其溢弄價能易力”——丹楓蹤蝶白露猜公寓止，銷暢售總說監(jiān)總供移應(yīng)約頑為48閥0套，臟成交姐約16恭8套，漂銷售進速度轉(zhuǎn)平均50套/月丹楓劈燕白露瞎公寓（帶師裝修統(tǒng)），均價樸：9,拌00更0元/平方蹤蝶米；沃斯育國際秒公寓畫（毛帶坯）尤，均非價：6,吧00馬0元/平方非米，蒼比同翻為外隆圍區(qū)愿域恒盡大城孫和臻攻匯園色高80舍0元/平方事米45【公寓逆面積】市場我主流作戶型降為45次-7遍0平方鋒米的紡一房殊單位沃斯果國際宇公寓攀為平敗層，伙客戶區(qū)可以悟根據(jù)告自己詳?shù)男璨狼筮M虜行自團由間虎隔丹楓要白露皇公寓各采用釣“復(fù)鞠式”則結(jié)構(gòu)孔，層爭高4.釀5米，輕首層2.兔4米層閣高，臥夾層2.礙1米層促高（昨贈送申），稅但舒距適度盯一般樓盤名稱類型主流面積段（平方米）總套數(shù)戶型丹楓白露公寓LOFT45-65166一至三房沃斯國際公寓平層60-75315一房丹楓挽白露懷帶裝妄修示姑意圖丹楓白露三房戶型圖丹楓森白露間一房46【公寓搞需求周估算】根據(jù)沿云城凈區(qū)從幅業(yè)人鑰員規(guī)聚模、艘經(jīng)濟詠發(fā)展勝情況筆、所過占市壞場份恩額等屆因素掏估算客，本舅項目蠶公寓雞需求艦約18賄0～27惹0套數(shù)據(jù)靠來源鑼：《2講01漂1年云戲浮統(tǒng)蔥計年轟鑒》4720廳10年云鞋城區(qū)停約30萬人單位塊從業(yè)熊人員約5萬人其他素人員禮約25萬人按近婦年GD測P增長啦高值15禍%計，步共75舉00人按照紗近年GD趴P增長悉低值10伐%計，持共25野00怠0人總需橫求人評數(shù)32毛50秀0人每戶園家庭3人本項離目供揉應(yīng)市羊場占饑有份菠額約1/偉6公寓月比例足占項隱目總獅套數(shù)塘比約10～15獄%本項舉目公扔寓需性求約18駕0～27頃0套本項不目公蒙寓需經(jīng)求規(guī)碌模按拖世聯(lián)風(fēng)模型覺進行誤測算握：【住宅妻市場撕機會】48項目們機會市場烈特點主力協(xié)戶型峽總價控制農(nóng)在90萬元誓以下戶型欣實用蹄，得房混率高主力提戶型核多做三房之四房適當載多做徒車位蓄，可做購公寓要保繩證戶翻型的舒咸適度車位種好賣肌，公寓擦有溢鞏價三房陡四房最好呈賣總價憂有90萬元說的天妄花板【商業(yè)酷格局】商業(yè)鼓整體拆發(fā)展樸階段陡較為開初級溝，主廉要商駕業(yè)以砍臨街戚商鋪霸形式棟存在推，已度運營忌大型脾集中題商業(yè)魔僅興興業(yè)廣沸場一描家云城楊區(qū)核神心商給業(yè)主質(zhì)要以弊臨街指商鋪差形式憂出現(xiàn)循，主汁要分壯布在膠興云侍路和刺城中賺路一做帶大型運集中樹商業(yè)兇僅興殖業(yè)廣番場一扮家已置經(jīng)運局營新開木發(fā)住妥宅樓貢盤大郊部分室有底隔商，院首層倉均價房誠在2萬以倚上集中率商業(yè)肆僅有稿東方宜時代間廣場何在售饒，目歪前推混出首挪層和夕二層功少量捕商鋪49三河鉗洲花餡園（挎街鋪善）均價眾：1.匠5～2.喘5萬元/平方迅米東方案時代架廣場濃（在奪售集累中商墻業(yè)）首層叛均價蹤蝶：2.惜8萬元/平方烈米二層亂均價較：1.鐵8萬元/平方孤米碧桂瞧園（墻街鋪星）價格挨：未柿定丹楓肅白露圈公寓輝（街結(jié)鋪）首層酸均價限：3萬元/平方手米臻匯許園（僅街鋪爛）首層勤均價折：21期,0稠00元/平方肢米首二戰(zhàn)均價急：8,玻00烤0元/平方寶米注：含臨骨街商污鋪伶集中廈商業(yè)興云蔑西路興云污中路城中帆路星巖夏三路【臨街兵商鋪】供應(yīng)及總量載僅為1萬平吐方米經(jīng)，單埋位面積塑主要燒集中泄在50晶-1厚00平方梳米，恨總價包分布僅主要爭在15種0萬元惰以上市場得上主腿要樓咐盤供晝應(yīng)的嶺社區(qū)穩(wěn)商鋪土總約徹為:10湖,0料00平方遣米底商狡的商稿鋪面滋積在50襯-1紋00平方伶米為侵主總價株主要扶為15盈0萬元判以上單位棋：平逆方米底商尿商鋪巖面積球分布底商怒商鋪脆總價誤分布單位午：萬庭元50【臨街豬商鋪】層數(shù)耕以一鐮層為眨主，鬼不超位過兩催層，粉層高深約5米左助右，慕二層應(yīng)售價估下降粒迅速樓盤名稱層數(shù)層高（米）均價（萬元/平方米）臻匯園首層6.52.1二層4.50.8三河洲花園一層4.52（預(yù)估）碧桂園一層5.42.3（預(yù)估）丹楓白露公寓一層4.53.5雅湖軒一層4.53.8街鋪炎特點層數(shù)且一般古不超根過兩籍層層高4.駐5~獄6.慣5米之總間二層訂售價戒相對欠首層席下降拔迅速像，僅酬為首脆層價譯格的40源%左右三河洲花園底商臻匯園底商51【臨街歲商鋪】市場輔上社區(qū)緒商鋪推貨厘時間恒較短俘，銷冰售速飼度約匯為10套/月，凱但客追戶購自買商啊鋪意正向較嶄強烈樓盤名稱預(yù)售時間推貨量（平方米）商鋪個數(shù)均價（萬元/平方米）銷售率備注臻匯園（碧湖新城）2012年3月27日583074210%推出時間短三河洲花園（三期）未推出//2（預(yù)估）/碧桂園未推出//2.3（預(yù)估）/丹楓白露公寓2012年4月6日3800143.570%蓄客時間長雅湖軒2012年1月31日41963.80%推出時間短“商浙鋪的罩話，另云浮荷這里狂的老亭板還炮是蠻種感興顆趣的斃，現(xiàn)拜在房叔子限葵購嘛蘋，大領(lǐng)家都養(yǎng)炒商券鋪了馳”——石材明老板“云浮勁這里閘的商倒業(yè)算討是很擠一般征的了潑，像午樣的學(xué)商業(yè)論都沒須有，刮有錢屑的都允去肇疼慶或陜者廣喇州買純東西卵，但魚是對為于我貿(mào)們社助區(qū)這飄樣的出商鋪攪還是散很受素歡迎認的，畢石材豪老板用買來針投資振的很毅多啊與，我枝們早巧期的熊商鋪雕就剩乏幾套蓄了。母”——三河區(qū)洲銷炸售人甩員【臨街暮商鋪】項目拖周邊斬社區(qū)照街鋪雁多為摟一至糖二層盛，主斤要業(yè)渠態(tài)為稈生活茄服務(wù)助類零演售和遣餐飲盆休閑賠娛樂胖類，壯租賃全價格她偏低層數(shù)業(yè)態(tài)租賃價格（元/平方米/月）一層便利零散商店、面包、銀行、通訊、藥店、美發(fā)等40－50二層餐飲、超市、美容、休閑娛樂20－3053【集中善商業(yè)】興業(yè)懼廣場勒：位于短城市農(nóng)核心翼區(qū)，卷規(guī)模樣較大壇，總榮體經(jīng)壟營狀承況較赤差，斥低樓達層出案租率獎和客菜流量拌相對婆高，李高樓枕層空糞置量繡大項目嚷基本約情況瘦：位置責：云涌城區(qū)段興云歷西路70號總層駛數(shù)：5層總面杜積：26始,0蠅00平方蓬米單層貌面積償：約4,潑30種0平方且米項目棟商業(yè)責業(yè)態(tài)蠅：以超刮市、掃電器夢為主思要業(yè)右態(tài)高樓嫁層有外電影栽電玩刑，但智人流朋量較腹差餐飲梨有零四散分丘布，迷但運飲營狀悠況一謎般樓層業(yè)態(tài)分布出租率5F電影、電玩50%4F瑜伽10%3F超市100%2F蘇寧電器、餐飲80%1F服裝飾品、餐飲70%樓層溉業(yè)態(tài)牢分布54【集中毯商業(yè)】興業(yè)坐廣場棄：項目村分散絞出售雀導(dǎo)致堵經(jīng)營醒不統(tǒng)贊一，季短期護內(nèi)較隸難有衣改變整體脈狀況臉產(chǎn)生減原因體分析皇：云浮戲商業(yè)莊發(fā)展鉛階段遵決定分散完出售騾導(dǎo)致昏經(jīng)營撲業(yè)態(tài)叼難統(tǒng)逝一客戶朱消費隙習(xí)慣短于臨醒街商損鋪，紅還沒哲有轉(zhuǎn)聽變?yōu)榇绞爷弮?nèi)高疲樓層滔消費沒有菌實力邪強能外持有蓮整體乎商業(yè)狡的開例發(fā)商涼和運眉營商肯出現(xiàn)首層榮鋪位然空檔“我們潤這里逼都是漂散賣矮的鋪蔽位，瘋管理域麻煩敘，首立層的銀生意農(nóng)也算女是一截般，方轉(zhuǎn)讓芒的鋪組位蠻鳥多的閣，同肅福和滿蘇寧天還是芝好點蚊了，斬其它俊做得燦很一酬般”“樓樸層高被點話棄連電煤梯都值沒開吧，開袍了也伐是浪潔費嘛敵”——興業(yè)讓廣場興店主快餐席店外立攔面55【東方費時代聚廣場1/傘4】總規(guī)訊模較怠大，扭為云嫂浮少蛾有的飯大型流商業(yè)塵綜合莖體，擺但所介處位撫置非總商業(yè)搜核心傾區(qū)，默商業(yè)事氛圍結(jié)不濃項目聲基本燈情況催：位置旦：云違城區(qū)頁牧羊濤路2號總建哭筑面失積：12萬平菜方米層數(shù)而：9層開盤栗時間即：20怒12年01月開業(yè)巧時間:纏2極01灑2年10月項目時特征勒：項目除處城永市中有心北悼側(cè)，早并非稀傳統(tǒng)累的商糟業(yè)核薄心區(qū)抵，周賄邊石驢材工窗廠尚鉗未全芳部搬急遷，森環(huán)境厚較差砌，商靠業(yè)氛呆圍不成濃牧羊路邊的石材加工廠東方時代廣場興云刑西路興云冰中路城中帶路星巖擺三路東方建時代設(shè)廣場【東方師時代舍廣場2/沖4】業(yè)態(tài)甚豐富拒，綜難合性弱強，浸并有驕主力譽店喜位伴超拔市進想駐樓層業(yè)態(tài)一層化妝品、鞋、黃金珠寶、百貨、超市二層女裝、男裝、百貨、美容美發(fā)、咖啡三層KTV、兒童樂園、童裝、電玩四層電子數(shù)碼、美食廣場五層影院、書城、健身俱樂部、大型酒樓六層休閑會所、商務(wù)酒店七層至九層商務(wù)酒店57項目娘業(yè)態(tài)獲特征趴：是云突浮出踏現(xiàn)的憑少有鈴的城散市商太業(yè)綜融合體繩項目株，集培多種稀商業(yè)使功能高與一令體具有孕商業(yè)鴿綜合轟體的雀一站牌式特腥點，側(cè)綜合抓性強味，業(yè)爆態(tài)互島補主力藍店喜評伴SP酒ARSP番AR成立汗于19怪32年，白總部跑位于序荷蘭儉，目進前在辰全球35個國墾家經(jīng)弟營1.澇5萬家慶超市辨，年鵲營業(yè)鞏額超準過34鄰0億美往元，嗎是世青界最疲大的自愿嫌連鎖組織師和最買大的爛食品茅分銷求企業(yè)目前豆喜伴咐超市管僅僅臟進入居山西隔部分逗縣市毫、東全莞等望地，伍處在候起步格階段掠，影束響力幻玉相對冰有限【東方末時代摧廣場3/德4】首二需層以貨分隔她劃鋪岸并帶造返租芹的形絮式出啊售部狡分商便鋪，績首層惡銷售慘速度臂較快嶼，二私層速紡度較遇慢一二扮層面拖積分乓布情箏況首層范總面唐積為58跌00平方蠢米二層頭總面井積為47環(huán)00平方樸米銷售眾情況一層憲均價頂約為2.旱8萬元/平方繪米，銷塞售率陳約為45昂%二層漸均價佳約為1.濟8萬元/平方肆米，銷售踢率約幣為30努%一層奇商鋪臉面積鏈分布二層族商鋪欣面積藥分布“這衛(wèi)里的朽銷售第情況艇還是顫可以克的，兩一層繳沿街趕的最炸佳位窄置商搏鋪是努要進抓行拍防賣的軌，銷笛售率日大概籍在四馬層多破了”“二層菜鋪位宿選擇串多點增，銷皇售情刊況差密點”——東方困時代快廣場微，銷倆售人申員主流繪面積錢段為20盼-4悠0平方結(jié)米主流臣總價逐段為50糾-1膜20萬元15別-4斜0平方腐米各晌面積格段分布花均衡主流咸總價邀段：30巾-7啄0萬元58【東方束時代董廣場4/押4】商鋪臉采用復(fù)散賣堡的形間式保魄證了饒開發(fā)比商的透資金拘快速份回籠晉，但尚統(tǒng)一招經(jīng)營跨受到垂影響類，未持來經(jīng)葛營能儉否成歉功風(fēng)伍險較未大“商鏈場會沫按照8%的年柱收益霉返租鋒，期釘限在10～12年，桌由商善場統(tǒng)刊一經(jīng)戶營，災(zāi)以后丈可自駛行經(jīng)慚營”——東方汁時代內(nèi)廣場膝，銷金售人套員分散研出售數(shù)，帶齡來業(yè)針權(quán)不橡統(tǒng)一繞，雖偵然10年內(nèi)捆有返淋租的頭收益挎保障血，但鄙對大戴的品繳牌商薯家來刷講仍麗是不泛愿意材接受棒小業(yè)門主的街租賃59散賣消費實力123在消旋費者疫消費蜘習(xí)慣栗還沒作有完漲全從揭街鋪個向集柔中商砍業(yè)轉(zhuǎn)勞移的塵情況排下，寬客流慮尚需贈大量寒的宣清傳和雄推廣俱吸引發(fā)展衡商散批售說墨明資喚金存正在壓康力，泳如果院不能歡持續(xù)律進行刃整體錘推廣泳和宣哨傳，液將使弓項目廉面臨尚較大避經(jīng)營廈風(fēng)險【片區(qū)座商業(yè)血未來】本項各目周嗎邊以叛居住似功能脂為主王，南招側(cè)是倡酒吧攜街、弱西側(cè)御是商店業(yè)街喚鋪項目株地處拔云城刺老區(qū)悼、南源山河旁畔，1公里護范圍籌內(nèi)覆未蓋市涌中心隸和市嫂政府揉，區(qū)燥位優(yōu)晝勢明待顯按《云浮企市中測心城介區(qū)近策期建姻設(shè)規(guī)商劃》，本謀案屬重點搞改善扎地區(qū)，且袍周邊條用地答以居耕住用欣地為垮主，娃適宜佛發(fā)展寬住宅云城房誠區(qū)商是業(yè)以杜沿街飄商業(yè)美為主校，城伏南路籍、浩落林路劉、興飼云路暖、南攏山河饅兩岸床等為博市區(qū)雄商業(yè)俘集中冷區(qū)域爪，結(jié)更合項濱目具支體情蔑況，竹適宜兼發(fā)展亂臨街編商業(yè)本項養(yǎng)目周蓄邊以玻居住暑功能賤為主60酒吧跌街，門可以叔設(shè)置松部分漠休閑驕娛樂齒業(yè)態(tài)臨街茫旺鋪妥，有蔥機會便分流可部分眾客戶【商業(yè)隱市場陪機會】體量吃適中宵的社侄區(qū)街殖鋪有愿較大喂市場怠機會韻，適斯宜項玩目打包造社區(qū)夸街鋪薪為項目育發(fā)展裂方向市場譜集中謎商業(yè)商運營閑較差揭，市全場支愧撐不亮足消費鹽者傾克向首責層，布高樓炭層商錘業(yè)價蹄值降到低集中缸商鋪給散賣診后統(tǒng)知一運退營困脫難，淚風(fēng)險通較大整體狀商業(yè)礎(chǔ)市場梅以街晴鋪等丸形式猛最為盒旺盛街鋪鄭受到活客戶禾青睞居，能即實現(xiàn)倡較高怎的單腿價集中歪商業(yè)社區(qū)蠟街鋪61P4蟻.市場你分析從市允場角迅度分頌析項寬目價都值3、競躺爭分完析1、物欺業(yè)市口場2、客悠戶需掃求【客戶殼調(diào)查駝思路腎和方很法】針對稼云浮啄市區(qū)踏具有舉較高晴消費籮能力示的目系標置哨業(yè)人鑒群，距采用息定性頓和定但量的喚方法馬，挖凱掘客佛戶的裹需求貢點深度抗訪談面對旦面的傘深度而訪談齡約15組，張主要戲包括券地產(chǎn)趟專業(yè)愈人士顆（如慌三舊擦改造陣辦、重規(guī)劃魄編制錦辦、屬房地燥產(chǎn)協(xié)右會負秘責人轟、政刪府相袖關(guān)人怨員等吵）重題點客游戶群度（如忌石材瓦老板饞、電擾廠職極工等漂）電話窄訪談約68組，分主要望以目骨標消肅費群對為對泄象，究有公租務(wù)員刮、泛勇公務(wù)鏈員（錄教師淡、醫(yī)撐生）王、電撐廠、胞個體機戶等1、泛公務(wù)員（包括學(xué)校、醫(yī)院等）2、公務(wù)員和壟斷行業(yè)（電廠、電信、電力、銀行）3、石材老板、石材中高層管理4、個體戶、周邊市民問卷設(shè)定人群（76份有效問卷）“我鈔們云驗浮這海里的媽主要闊產(chǎn)業(yè)枯就是編石材碌了，晝而且猜石材老的企甚業(yè)是孟非常臨多的掙，有徑錢的隆老板百多啊張，還兆有就換是那研些搞號些管范理的塔中高拋層都瘦是蠻棕有錢族的，悶他們棉買房塌的可亂能性灶大，殘很多鞭都是偵好幾茄套的濤啦”“像肢云浮田這樣撓的小店地方鳳，公煌務(wù)員什、事瓜業(yè)單映位、材什么早電廠覆之類勞的都造是收似入和閃福利拾較好職的，欲另外蓬現(xiàn)在叮云城步這里繁環(huán)境嘴改善榮了很骨多，是周邊副的縣勒市的壯人也丘是漸成漸過鬼來想問住到鋒城里以”——魏先館生，歌消費莊者訪容談?wù)炖?3【消費沸者總飲體特捉點】客戶抹來源起主要忍來自超于云袍城區(qū)加，其類次為窯云浮浮所屬曉周邊遣縣市83弊%的客粱戶來即自云情城區(qū)集，其折次是覺周邊低縣市清的客暫戶“我影們就砌是從盼云安蘋過來訂這里徐做石葉材生念意的厭，我路爸媽猶過來昨都有霧十幾園年了川，很丈多人席當然帽喜歡旱說在梳云城煎這邊污買房梳子，相畢竟液這里壺是市灶區(qū)，流做生切意還砍有外茄出廣嘉州也賞方便聯(lián)”——消費瓶者訪向談，徹石材償行業(yè)噸張老古板“碧間桂園燈這里盟的都予是些波做石鋼材