房地產(chǎn)成本全過程精細化管理圖文

房地產(chǎn)成本全過程精細化管理中三大管理寶典四大控制工具操作實務(wù)講座總目錄第三部分房地產(chǎn)全過程精細化成本四大控制工具操作第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一部分分目錄第二寶典

價款支付管理寶典操作實務(wù)第一寶典工程合同管理寶典操作實務(wù)第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù)第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一寶典工程合同管理寶典操作實務(wù)房地產(chǎn)合同的精細化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架一1合同管理概述1．1工程合同的概念合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

建設(shè)工程合同是承包人進行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計、施工合同及材料設(shè)備采購合同。1.2合同管理的概念

合同管理是對工程項目中相關(guān)合同的策劃、簽訂、履行、變更、索賠和爭議解決的管理。它是工程項目管理的重要組成部分。1.3合同管理的目的

合同管理是保證項目總目標(biāo)和企業(yè)總目標(biāo)的實現(xiàn)，具體目的包括：

（1）使整個工程項目在預(yù)定的成本(投資)、工期范圍內(nèi)完成，達到預(yù)定的質(zhì)量和功能要求，實現(xiàn)工程項目的三大目標(biāo)。

（2）使項目的實施過程順利，合同爭議較少，合同各方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿地履行合同責(zé)任。

（3）保證整個工程合同的簽訂和實施過程符合法律的要求。

（4）在工程結(jié)束時使雙方都感到滿意，開發(fā)商能按計劃獲得一個合格的工程，達到投資目的；承包商不但獲得合理的利潤，還贏得了信譽，建立雙方友好合作關(guān)系。這是企業(yè)經(jīng)營管理和發(fā)展戰(zhàn)略對合同管理的雙贏要求。房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架一2房地產(chǎn)工程項目管理、成本管理與合同管理的關(guān)系工程項目管理進度管理成本管理質(zhì)量管理成本的控制成本的確定成本目標(biāo)進度目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)合同管理工程項目目標(biāo)手段和工具方法和保障房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架一3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同體系業(yè)務(wù)類合同建安工程合同材料設(shè)備采購合同咨詢合同房屋銷售合同商業(yè)運營合同廣告宣傳合同物業(yè)管理委托合同維修整改合同土地合同地勘測繪合同設(shè)計合同前期工程合同基礎(chǔ)設(shè)施合同配套設(shè)施合同管理類合同財務(wù)、管理財務(wù)合同人事、辦公類合同房地革產(chǎn)工棉程合速同精班細化能管理掩框架一4房地囑產(chǎn)開糧發(fā)企割業(yè)的滲合同披關(guān)系姜與合賄同網(wǎng)唐絡(luò)開發(fā)尺商承包偽商咨詢木合同貸款胃合同勘察/設(shè)計龜合同監(jiān)理搏委托合芝同采購磁供應(yīng)合同工程即保險合同材料葬設(shè)備運輸架合同材料錫設(shè)備采購晌合同流動訴資金貸款推合同保險蜂合同倉儲伶保管合同設(shè)備畢租賃合同工程欄分包合同國際等工程承包吊合同F(xiàn)I畏DI稀C運輸譜合同土地政征用連與出讓(成批/宗地)合同拆遷怒安置北及拆遷進承包伴合同供用骨水/電/氣等鼠合同房屋絞租賃譜與銷售食合同工程施工承包合同代理限銷售合同物業(yè)番管理合同房地葵產(chǎn)工帽程合電同精蛾細化回管理郵框架一（1）工由程合創(chuàng)同管悅理是狂工程難項目霞管理梯、全吼過程真成本噴管理數(shù)的工針具和盜手段砍；是圣全過毒程成游本管禁理目化標(biāo)實洗現(xiàn)的矩重要理保證觸；（2）在缺全過她程成愁本管落理的在合同慚網(wǎng)絡(luò)貞關(guān)系頂中，守業(yè)主秩和承繳包商騎是最頓重要浴的的君兩個媽合同烤節(jié)點邪，施辛工承盾包合血同是鞏所有奴合同釣中最辛重要晚的合欺同；（3）開循發(fā)活研動中魔有關(guān)嚇各方椒之間槐的相離互關(guān)不系是音合同姿關(guān)系匠，包落括直餡接的住和間爹接的會合同魔關(guān)系某，即希建立救在法慨律基貼礎(chǔ)上岸的權(quán)真利義間務(wù)關(guān)嘗系。你要做煤好開辰發(fā)項禾目的次全過講程成伴本管網(wǎng)理工家作，裹關(guān)鍵藏是做奇好合妙同管浪理工幕作。4房地鉛產(chǎn)開馬發(fā)企傍業(yè)的逃合同凈關(guān)系祖與合征同網(wǎng)建絡(luò)5房地名產(chǎn)開先發(fā)企勇業(yè)的袋合同港管理之職責(zé)合同蹈承辦專部門減：負(fù)責(zé)柔本部貼門合賣同起飛草、糕會簽收、校隨稿、宋審核親、批準(zhǔn)心、簽狡章的手過程元管理合同厘會簽塌部門揀：負(fù)責(zé)拿從本伍部門需求和專業(yè)角度系提出膽會簽螺意見吼。計劃蔬財務(wù)籮部（穗綜合哀管理炕崗位啦：計植劃財扶務(wù)部述合同研管理英員）：負(fù)責(zé)籠對合運同會鑒簽、遺執(zhí)行馳過程仍進行森動態(tài)門監(jiān)督貼管理行政論部門豈：負(fù)責(zé)蓋合同緞審核某、用泥印、歇存檔躁、查析詢工蛇作總結(jié)典型案例1龍湖地產(chǎn)合同管理職責(zé)劃分6房地愿產(chǎn)開港發(fā)企厚業(yè)的卻合同心管理閱的內(nèi)抓容和疤流程策劃—→起草—→會簽—→校稿—→審核—→批準(zhǔn)—→訂立—→履行—→變更—→糾紛掠處理—→終止第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一寶典工程合同管理寶典操作實務(wù)房地產(chǎn)合同的精細化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享二房地獵產(chǎn)合艇同策除劃起蒸草審催查管螞理1.艇1合同萍總體瞧策劃慎的基倚本概槐念：就是承在工片程項族目的傲開始抗階段辨，對貴整個挑工程富、對擇整個數(shù)合同帶的簽嫁訂和權(quán)實施乒有重玩大影劣響的嬸帶根房誠本性授和方化向性配的問從題進地行研介究的飄過程災(zāi)。合同坐策劃據(jù)又叫紗合同番規(guī)劃罩。1.休2合約貼規(guī)劃角的編乎制：項目偶啟動闖階段郵編制陸合約予規(guī)劃氣，將球項目架各成瞎本費仆項對渾應(yīng)分權(quán)解成嘩未來非可執(zhí)紗行的時合同柱，明奸確合攔同招敲標(biāo)方便式、害時間各，合結(jié)同計飼價方抹式標(biāo)辭準(zhǔn)，屆隨項垮目進妙展，心合約匹規(guī)劃端逐步驕變成葬真實歐的合胖同和搏合同彎造價譽。（案例冬：龍湖翠地產(chǎn)揭項目驚合同集管理師規(guī)劃）1.箭3合同肆規(guī)劃愛的內(nèi)墻容典型案例2龍湖地產(chǎn)項目合同管理規(guī)劃3萬科地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)合同范本目錄4龍湖地產(chǎn)工程合同需求單（1）合豬同范添圍、搬合同碼界限嘗、銜遇接關(guān)訂系規(guī)麻劃（2）委蜘托方并式和謀承包降方式云規(guī)劃（3）招哲標(biāo)方剪式的紙確定（4）合罵同類走型策傷劃（4）合托同條列件的呼選擇（建鴿議盡介快建繡立并例優(yōu)先雕采用俯）（增案例沉：萬科往地產(chǎn)批標(biāo)準(zhǔn)卸合同朱范本標(biāo)目錄）（5）合轉(zhuǎn)同體道系的軍協(xié)調(diào)坑：目的掙使項鏈目所喊涉及片的各批合同褲之間矮關(guān)系魯?shù)玫角‘?dāng)冠的安芹排與烤協(xié)調(diào)債。包窯括的內(nèi)容它：①工兼作上蘿的協(xié)亞調(diào)②岸技術(shù)暈上的尼協(xié)調(diào)姻③價當(dāng)格上誰的協(xié)傾調(diào)④時敲間上丹的協(xié)雕調(diào)⑤額合同污管理回的組踩織協(xié)拳調(diào)1合同炸策劃狹（合樓同規(guī)傘劃）2提交夜合同管需求在項撥目進丈行過喚程中猴，項反目公數(shù)司要周把握趙好招要投標(biāo)振及合墻同進添度，宮及時配提出與合同步需求嬸。內(nèi)容嫌如下熟（案例析：龍湖批地產(chǎn)去工程險合同姻需求液單）工作蹈范圍盼、工腦作內(nèi)破容、叫技術(shù)蕉要求騰、驗黑收標(biāo)梳準(zhǔn)、喜中間用交接驗收止時間看、開距工時匪間、言完成背時間輸、場堅地情溝況、鍛配合掙工作胖等二房地波產(chǎn)合秘同策怨劃起埋草審形查管梅理3確定磚招標(biāo)駝小組難成員鬼、考石察入屈圍單佩位、柜招標(biāo)分工研發(fā)部負(fù)責(zé)實施的招標(biāo)工程部負(fù)責(zé)實施的招標(biāo)造價采購部負(fù)責(zé)實施的招標(biāo)材設(shè)招標(biāo)土建安裝工程精裝工程景觀工程組長★研發(fā)部經(jīng)理★工程部經(jīng)理★造價采購部職能負(fù)責(zé)人副組長★造價采購部職能負(fù)責(zé)人★工程部職能負(fù)責(zé)人★精裝部經(jīng)理★景觀部經(jīng)理組員●運營副總●運營副總●運營副總●運營副總●運營副總●運營副總●精裝部經(jīng)理●精裝部經(jīng)理●精裝部經(jīng)理●精裝部經(jīng)理

●景觀部經(jīng)理●景觀部經(jīng)理●景觀部經(jīng)理●景觀部經(jīng)理

●工程部經(jīng)理●招標(biāo)中心經(jīng)理●招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理

★采購中心經(jīng)理●采購中心經(jīng)理●采購中心經(jīng)理●采購中心經(jīng)理●工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師組員

★材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師★項目總監(jiān)★項目總監(jiān)★項目總監(jiān)★項目總監(jiān)★項目總監(jiān)★項目總監(jiān)★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●項目專業(yè)工程師●項目專業(yè)工程師●項目專業(yè)工程師●項目專業(yè)工程師●項目專業(yè)工程師●項目專業(yè)工程師注：互表中耍標(biāo)有晃“★猛”的擇為必盞須參和加人征員，撒標(biāo)有蘿“●打”的爪成員誕可視思招標(biāo)車的具挖體內(nèi)招容選蛙擇性剝參與招標(biāo)塔小組蕉是根難據(jù)每免項招堤標(biāo)工熔作的斜具體溉內(nèi)容逝成立鞋的臨把時團剃隊。龍湖從的做桃法如繪下：二房地睡產(chǎn)合盛同策擱劃起綢草審甩查管錘理4合同宏的起博草、欄審查江、會騙簽、舉審批4.1合同的起草：合同要自己單位起草，把相關(guān)的管理要求灌輸進去。注意事項：

（1）注意合同名稱：合同名稱要明確公司、項目、事項。按“地區(qū)+公司+項目名稱+事項”的原則命名合同。(2)注意合同正文：建議在本公司合同范本的基礎(chǔ)上，根據(jù)以上合同策劃的內(nèi)容以及提交的合同需求，依據(jù)本工程項目實際情況，針對性地對專用條款進行完善即可。(3)注意合同結(jié)尾：雙方都必須使用合法的印章（公章或合同專用章），不得使用財務(wù)章或業(yè)務(wù)章等不合法印章。4.2合同審查：審查的工具——合同審查表(1)合同審查表的作用：用合同審查表可以系統(tǒng)地進行合同文本中的問題和風(fēng)險分析，提出相應(yīng)的對策。作用有：①將合同文本“解剖”開，使它“透明”和易于理解，使合同主談人對合同有一個全面了解。

②檢查合同內(nèi)容的完整性。用標(biāo)準(zhǔn)合同結(jié)構(gòu)對照該合同文本，即可發(fā)現(xiàn)它缺少哪些必需條款。③分析評價每一合同條文執(zhí)行的法律后果，將給開發(fā)商帶來的問題和風(fēng)險挖掘出來，為合同談判和簽訂提供決策依據(jù)。

④通過審查對發(fā)現(xiàn)的以下問題及時進行修正和完善：l)合同條款之間的矛盾性，即不同條款對同一具體問題的規(guī)定或要求不一致；2)對開發(fā)商不利甚至有害的條款，如過于苛刻、責(zé)權(quán)利不平衡、單方面約束性條款；3)隱含著較大風(fēng)險的條款；4)內(nèi)容含糊，概念不清或自己未能完全理解的條款。二房地淹產(chǎn)合亡同策出劃起艱草審原查管纏理4合同頌的起鐮草、攤審查置、會究簽、給審批4.端2合同蒙審查瞇的工震具——合同忍審查橋表(2舒)合同股審查巖表的隊格式審查項目編號審查項目條款號

條款內(nèi)容

條款說明

建議或?qū)Σ逬02020工程范圍3.1工程范圍包括BQ單中所列出的工程，及承包商可合理推知需要提供的為本工程服務(wù)所需的一切輔助工程工程范圍不清楚，業(yè)主可以隨意擴大工程范圍，增加新項目1.限定工程范圍僅為BQ單中所列出的工程；2.增加對新增工程可重新約定價格條款

S06021責(zé)任和義務(wù)6.1承包商嚴(yán)格遵守工程師對本工程的各項指令并使工程師滿意工程師權(quán)限過大，使工程師滿意對承包商產(chǎn)生極大約束工程師指令及滿意僅限技術(shù)規(guī)范及合同條件范圍內(nèi)并增加反約束條款S07056工程質(zhì)量

16.2承包商在施工中應(yīng)加強質(zhì)量管理工作，確保交工時工程達到設(shè)計生產(chǎn)能力，否則應(yīng)對業(yè)主損失給予賠償達不到設(shè)計生產(chǎn)能力的原因很多，責(zé)權(quán)不平衡1.賠償責(zé)任僅限因承包商原因造成的；2.對因業(yè)主原因達不到設(shè)計生產(chǎn)能力的，承包商有權(quán)獲得補償S08082支付保證無

無這一條極為重要，必須補上要求業(yè)主提供銀行出具的資金到位證明或資金支付擔(dān)保………………………………二房地誦產(chǎn)合磚同策訊劃起恢草審層查管枯理4.裕3合同姑的會篩簽與顯審批智：不同椒合同羽要由群不同臨部門儲按主務(wù)次會希審簽飯發(fā)。4.渴4案例杠：龍湖則合同劇會簽劍審批弄權(quán)限粗表萬科香地產(chǎn)質(zhì)合同懂評審扯表萬達棍合同構(gòu)審批樣與管值理全曠套流環(huán)程萬科師審批豎權(quán)限醋授權(quán)帝及流洲程表典型案例5龍湖合同會簽審批權(quán)限表6萬科地產(chǎn)合同評審表7萬達合同審批與管理全套流程8萬科審批權(quán)限授權(quán)及流程表5合同戀的交匹底合同嗚內(nèi)部棚交底由合殃同簽堪訂人齊組織省，向抱項目型管理涉團隊政交底龜。陳浸述合購?fù)沃コ杀橙劬?、講合同序結(jié)構(gòu)匠、主房誠要條序款解蠢讀、任執(zhí)行爹要點倆及特栗殊情藏況處夢理，短并解佩答項厘目管邀理團掩隊提茫出的泳問題叨，最竿后形演成書杰面合袖同內(nèi)倍部交驅(qū)底記龍錄。合同慰外部任交底由項汽目公偶司經(jīng)哭理組粘織，拉項目億管理良團隊傍參加南，向袋監(jiān)理歲單位獸、施竹工單塊位項狗目班架子交拴底。風(fēng)主要罵是合般同中刪對施冷工單椅位的警要求聰及管衣理規(guī)蔽定，棍對材裕料設(shè)共備管染理（尺由材潑料設(shè)旺備組姨主講申）要妖求進泄行交尊底，輕最后掃形成賢書面亭外部赴交底拌紀(jì)錄漢。9龍湖涌總包種合同科交底策記錄曠表典型嬌案例4合同丑的起需草、賭審查阻、會陡簽、逮審批二房地蘇產(chǎn)合旺同策簽劃起養(yǎng)草審貼查管瓣理6簽約表及后活續(xù)工漿作■最主倚要是治范圍樓界定西－－舌已定逮和未燭定■施工琴組織痛設(shè)計感內(nèi)容—如施女工管仇理人繞員■有些狗特殊授費用甘處理－－囑暫定沙價■有些錫需要悶現(xiàn)場想核量均－－舍暫定策量■材料心品牌/樣板塞管理崇要求■節(jié)點掏工期逮控制荒重點■其他:簽證,結(jié)算抄時限元等關(guān)注果以下餃合同盼交底組的內(nèi)屠容5合同狂的交拉底■合約廳洽談■合同華會簽初及審秋批/蓋章鈴過程■有關(guān)鑒保證盛手續(xù)譽落實■合同迷交底那及信理息錄醬入■資料路歸檔獎及樣銜板移慚交■督促兩及時輪履約筋：預(yù)僑付款篇，提昏交資窩料（紹施工碎組織呆，場思地，樹報建抹手續(xù)似）第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一寶典工程合同管理寶典操作實務(wù)房地產(chǎn)合同的精細化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享三1建立壯合同渡實施擇保證森體系為了摘使工突作有阿秩序照、有閃計劃肢地進群行，捷必須沸建立因工程風(fēng)合同蝕實施鳳的保衣證體唉系：（1）進密行“飾合同譽交底務(wù)”，監(jiān)落實爬合同訂責(zé)任小，實滑行目庭標(biāo)管摟理。（2）建憂立合字同管魚理工妹作程陸序（案象例：萬科刪合同先管理溪程序）。（3）制勵定合姜同管壤理實剝施細凈則。（案烈例：萬科拴合同怪管理慰實施搖細則）（4）建駁立合同暑臺賬等文衫檔系凳統(tǒng)。（案穗例：萬達蓄合同游管理榴臺帳）（5）工襲程過伍程中蜓嚴(yán)格鑼的檢蔽查驗窗收制域度（6）建起立報縱告和蘋行文繡制度2通過集合同劇實施瓦成本濱控制——建立序有效擺地合絹同跟夠蹤機烘制2.肅1建立響工程早量跟砌蹤控別制系晌統(tǒng)——建立辰計量?？刂茝U臺賬工程處量是償價款段支付旬的基找礎(chǔ)，任開發(fā)炊商要槳對工明程量遣進行湖跟蹤瓦控制舒。每屠個付似款周無期末累，計縱量結(jié)樣束后城，應(yīng)就及時漁建立工程可計量眉臺賬，動圖態(tài)跟耀蹤控烏制已器完工雀程量擇，為旋及時統(tǒng)動態(tài)新監(jiān)控疫成本諷偏差糖提供激有力永依據(jù)勿。同撫時為賊相關(guān)短部門睜成本巡壽動態(tài)關(guān)精細今化控哀制和鉛過程膜評價蒸考核思提供要有力動支持伯。2.森2建立交工程板變更局跟蹤憐控制摟系統(tǒng)——工程氧變更杜控制校臺賬每次團工程塵變更貍結(jié)束功后應(yīng)及蠢時建魔立工敲程變女更臺賬，實的時監(jiān)巷控工握程變疲更對添于工羊程成泥本和六工期售的影畫響并桂及時轟采取榨相應(yīng)已措施旅，月秩末匯登總形書成成套本月以報，潔以此棒進行想成本迅動態(tài)廟實時雜精細稱化控斷制，頃并以眨此作傳為對江相關(guān)靠部門侵進行萬責(zé)任易成本閉過程詠評估秀考核悼的依鉆據(jù)。典型案例18合同計量跟蹤臺賬20合同變更跟蹤臺賬21合同簽證跟蹤臺賬22合同索賠跟蹤臺賬23價款調(diào)整跟蹤臺賬19合同付款跟蹤臺賬24成本（合同）臺賬工程鴨合同矛對成掉本的闖跟蹤漫與控稈制2.寇3建立田現(xiàn)場田簽證羞跟蹤初控制鴨系統(tǒng)——現(xiàn)場虛簽證擺控制溝臺賬每次毀簽證憑結(jié)束雨后應(yīng)飾及時跨建立栗現(xiàn)場希簽證揚臺賬稈，實秀時監(jiān)滑控現(xiàn)購場簽抓證對騰于成閑本和薯工期杰的影漆響并邁及時弄采取芬相應(yīng)掌措施屑，對冊現(xiàn)場禁簽證燒進行擦動態(tài)怨實時痰精細幫化控產(chǎn)制同膀時，啊同時揪以此融作為監(jiān)對相尖關(guān)部嚴(yán)門進雅行責(zé)罰任成玻本過猛程評歌估考第核的嶺依據(jù)偵。2.形4建立豬價款迅調(diào)整抓跟蹤液控制貿(mào)系統(tǒng)——價款擱調(diào)整禾控制翻臺賬每次傻價款朗調(diào)整回完成肺要及悄時建林立價款牧調(diào)整朗控制夏臺賬部，實時倚監(jiān)控宿價款指調(diào)整忘對于星對于佩成本疼的影墾響并寄及時吧采取戰(zhàn)糾偏芬措施兄。2.桌5建立稱工程學(xué)索賠掃跟蹤襯控制幼系統(tǒng)——工程鬧索賠何控制暢臺賬建立欄工程索賠告臺賬，實濟時監(jiān)共控工桐程索樣賠對祝于工誘程造明價和隊工期命的影余響，結(jié)及時假采取匯相應(yīng)資措施壤，開摘發(fā)商違要善劑于利粱用索始賠權(quán)居與反涉索賠豆權(quán)控折制成獵本保通證質(zhì)捧量目與標(biāo)與醋工期晃目標(biāo)饅。2.該6建立馳進度因付款灑跟蹤暈控制淡系統(tǒng)——進度籠付款竹控制沾臺賬每個蛇月末事，依余據(jù)以峰上計量骨、變撓更、直簽證暮、價彩款調(diào)類整和豎索賠勾五大粘臺賬及時失建立進度慮付款諒臺賬，以進度果付款旱控制淋臺賬實時位動態(tài)章掌握噸工程趙造價厲控制熟偏差邀，防上止超妨付工時程款助而導(dǎo)翁致工候程管掃理失雹控，神或防封止工津程款迷支付憂不及尚時進秀而引歡起承減包方兩索賠撇，同慮時以長此作詳為對苦相關(guān)核部門枝進行借責(zé)任甚成本塔過程自評估蘿考核鞠的依趴據(jù)。2.棉7依據(jù)番以上拖六類音臺賬探最終罷建立級起成鴨本（槽合同咬）臺照賬為了致對合葉同實能施情陶況進混行跟獄蹤、崖及時欲糾正譽偏差述，采視取處云理措灣施。依據(jù)街以上僑六類慣臺賬簡及時晶建立晝起成竊本（課合同躺）臺們賬。以成本盟（合荒同）臺賬耕作為濫成本屯管理四的工韻具和盯手段灣進行蔥精細筑化管準(zhǔn)理。典型案例18合同計量跟蹤臺賬20合同變更跟蹤臺賬21合同簽證跟蹤臺賬22合同索賠跟蹤臺賬23價款調(diào)整跟蹤臺賬19合同付款跟蹤臺賬24成本（合同）臺賬三工程壟合同赤對成怪本的佛跟蹤哲與控寒制2通過欲合同影實施疑成本銳控制——建立嫩有效慕地合堪同跟廟蹤機諸制第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一寶典工程合同管理寶典操作實務(wù)房地產(chǎn)合同的精細化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享四中海策房地造產(chǎn)工萌程合齊同管沸理案某例一.合約蝴管理諸原則1.體制蔑上：要采用的決策凍、管案理、茅操作龍三個份環(huán)節(jié)月相對感獨立棕；2.程序糕上：百通過伙文件蜜、規(guī)論程等執(zhí)形式程事先球?qū)δ澈我豁椑喂ぷ鞔绦驂河幸惶輦€明廊確的莊、定港性的隊、定斧量的慶標(biāo)準(zhǔn)繩和尺孤度例架如：棍后面舌講到靈的定割標(biāo)原鴨則；3.合約屢上：港采用毅公認(rèn)屋的FI猶DI新C條款爆，并搖明確概規(guī)定蜜投訴掩機制補；4.工程愈管理出過程勺中：判規(guī)范澤每一符個環(huán)肅節(jié)，貪保持滋公平遼、公掀正、吃透明窮的原周則。二.合約映管理敘主控除部門1.營銷蓬策劃擦部：狗是市戰(zhàn)場調(diào)隸研、吃市場輔定位幟、廣著告媒邪體、泄銷售熊合約柔的主恒控部曬門；2.設(shè)計注部：季是規(guī)社劃（窯方案兇）設(shè)窗計、祥施工碗圖設(shè)廚計合左約的炭主控腰部門愚；3.合約并部：傅是工榴程招縱投標(biāo)歉合約羨管理透的主患控部租門，傲負(fù)責(zé)羽編制帽各個棋階段裹的建堂安成躍本目鋪標(biāo)；4.物資釘部：輸是工御程甲勿供物畝資合批約管瘋理的義主控寺部門回。三.中海嶼對合約嫂管理景人員的素質(zhì)要求1.有計傍算工頭程量站的能置力；2.有對當(dāng)主材塔料價意格的佩了解鍋，對屯勞動拼定額祥的認(rèn)昂識、留對勞浩動力渠市場肝價格抖的認(rèn)西識、膀?qū)κ└て笄驑I(yè)管善理費危用的頌判斷余、對孩行業(yè)弊社會贏利潤酬研究興的能酷力；3.有法需律、闖稅務(wù)睜方面蠶的知凝識；4.要有驕文字瓜功夫袋。能鑼夠起臂草合珍同文荷件，談起草皮往來甘函，翅做到梢內(nèi)容獄全面沿、邏沾輯嚴(yán)乳密、景無漏摸洞；5.注意梳“德莖”的處修養(yǎng)爺。對醋公司刃有責(zé)冒任心張；能瞇夠和廟諧地儉與其壩他部徒門同母事相敞處，沸建立影良好道的工單作關(guān)瘋系。突工作席既要朵有原婚則，看也要蹦有靈單活性股；6.要能其能動股地對禮設(shè)計憐和施它工環(huán)才節(jié)提次出建錦議，側(cè)達到榨降低濃工程征成本撤的目襪的；7.對已軌完成踐程的繞合約焦管理牙工作篇要有蜂分析挨、總布結(jié)能株力；8.培養(yǎng)軍對成狀本的燃敏感姿性；9.樹立鏡自已串的專源業(yè)榮掉譽感標(biāo)，培座養(yǎng)自坊已的捏專業(yè)幅精神刮。第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一狹部分努分目刻錄第二赤寶典價款游支付鏈管理厘寶典窩操作旬實務(wù)第一類寶典心工程加合同線管理勢寶典渾操作牲實務(wù)第三河寶典下工程歷結(jié)算放管理刃寶典妨操作滔實務(wù)工程價款結(jié)算與支付工程預(yù)付款工程竣工結(jié)算款工程質(zhì)量保證金工程進度款工程預(yù)付款的限額工程預(yù)付款的扣回工程量的計量與確認(rèn)工程進度款的支付竣工決算編制和審查竣工結(jié)算價款缺陷責(zé)任期保證金的預(yù)留與返還保證金的管理初始合同收入調(diào)整收入變更調(diào)整的價款索賠調(diào)整的價款獎勵調(diào)整的價款合同外零星項目材料價差的調(diào)整1、施摟工階綠段工丑程價該款的蓬構(gòu)成第二寶典

價款支付管理寶典操作實務(wù)2.醬1工程懇預(yù)付念款概漿念及尚其法鹽律性串質(zhì)：工程洋預(yù)付蔽款是利建設(shè)畢工程讓施工采合同轎訂立拒后由食發(fā)包龍人按慈照合飾同的零約定甲，在勢正式輩開工蜜前預(yù)匪先交劫付給替承包浮人的級工程費款。姜它是磨施工虧準(zhǔn)備兔和所暗需采倉購主承要材姜料、蔬結(jié)構(gòu)吃件等讀流動達資金臨的主舍要來走源。耍其法酬律性扭質(zhì)為響：發(fā)包幅人為漢幫助煙承包為人順呼利啟愚動項律目而坦提供驅(qū)的一辣筆無淋息貸磁款。當(dāng)合能同對淋工程賤預(yù)付片款的擺支付盆沒有在約定儀時，騰就按待以下貸法定畫（36懸9號文至件）辦榮理：1.工程稀預(yù)付婚款的奧額度披：原則騙上預(yù)島付比病例不趣低于別合同蕉金額取（應(yīng)替扣除璃暫列恒金額對）的10凱%，不賴高于真合同純金額書（扣償除暫狐列金幅額）駁的30井%。2.工程貌預(yù)付牙款的剖支付冷時限：在謙具備驕?zhǔn)┕ひ矖l件較的前章提下禽，發(fā)憤包人段應(yīng)在艘雙方什簽訂皮合同獅后的寺一個侮月內(nèi)弟或不谷遲于谷約定聞的開工涂日起德前的7天內(nèi)預(yù)付牢工程姥款。3.若發(fā)扣包人誕未按升合同嚷約定催預(yù)付肥工程傾款，承包吐人應(yīng)永在預(yù)深付時崖間到說期后10天內(nèi)向發(fā)涌包人步發(fā)出交要求鐮預(yù)付日的通眾知，有發(fā)包程人收恰到通激知后腥仍不版按要晚求預(yù)牲付，醉承包漂人可告在發(fā)長出通恩知14天后停止吸施工，發(fā)留包人亮應(yīng)從朗約定險應(yīng)付幣之日夕其按冬同期編銀行晌貸款歲利率企計算召向承秒包人偷支付昨應(yīng)付塔預(yù)付炭款的鏡利息扎，并蘋承擔(dān)剖違約療責(zé)任系。2.工程禍預(yù)付劈燕款的免支付2.擾2新《規(guī)范》下預(yù)春付款洗支付微的操浴作：新《規(guī)范》對預(yù)犁付款偽的基端本規(guī)類定：4.洽5.墓1發(fā)包悉人應(yīng)附按照合同存約定支付烤工程肆預(yù)付蜜款。柄支付代的工船程預(yù)日付款洗，按伍照合同子約定在工后程進挪度款依中抵辮扣。（注欲意：經(jīng)新《規(guī)范》重點子強調(diào)永了合酒同約朋定)第二寶典

價款支付管理寶典操作實務(wù)工程腥進度見款支敬付時譜間及劈燕比例沉要求新《規(guī)范夾規(guī)定自：鼠當(dāng)發(fā)搶、承筍包雙鉗方在宇合同隸中未嗎對工掛程進色度款撓支付溫申請隨的核掛對時膀間以他及工朱程進松度款槍支付渡時間豪及比葡例的穩(wěn)約定鳴時，樹按下幫圖規(guī)偷定辦宿理：第二寶典

價款支付管理寶典操作實務(wù)3進度坡款支機付的借程序14天內(nèi)苗核對諒?fù)戤厪牡?5天起垃，工洗程進她度款壓申請械視為蝴被批參準(zhǔn)承包才人可船停止診施工發(fā)包售人承軟擔(dān)違征約責(zé)喘任4開發(fā)琴商規(guī)別避支啊付不綠及時描承包格商的道兩類妹停工（1）第芝一類婦可停舟工的潤時間運點：承包欣人應(yīng)尸在預(yù)艘付時墳間到閑期后10天內(nèi)向發(fā)鉆包人厭發(fā)出徹要求蹦預(yù)付掙的通喚知，津發(fā)包族人收出到通硬知后涼仍不呆按要黨求預(yù)靜付，項承包塘人可稼在發(fā)權(quán)出通籍知14天后停止灣施工，發(fā)佳包人皮應(yīng)從客約定拌應(yīng)付淚之日潤其按娘同期撞銀行麗貸款璃利率紙計算匙向承納包人稿支付型應(yīng)付賴預(yù)付縮慧款的福利息糧，并村承擔(dān)誕違約涌責(zé)任時。（2）第對二類帶可停塘工的社時間陜點：承包皇人沒震能在此約定翼或法見定的回時間寬內(nèi)支畢付進算度款咐，并召未能墻與承興包人輔達成摟付款蹄協(xié)議組，此拼時承巾包人遭可以躬停工吳，發(fā)府包人粱承擔(dān)填違約右責(zé)任辣。5標(biāo)桿態(tài)房企紹價款著支付楊管理茶節(jié)點宏、流爪程、積程序要集指掛引萬科仙價款賭支付藝管理貧的節(jié)炒點及璃規(guī)定■付款男方案濤選擇涼：進多行對錄比測確算（典臂型案腔例：24萬科鴨付款券方案良對比朗圖）■預(yù)付拐款支粱付：御配合場現(xiàn)金鍬流，搖現(xiàn)值遼計算承；■進度分款支籠付：長按程呀序支飾付（典耳型案死例：25萬科怕付款掏管理置程序26萬科蔬付款萄作業(yè)態(tài)指引）■甲供眾材付臘款的菌控制惑：按脈實施曾進行（典糟型案篇例：27萬科尖甲供頃材結(jié)飯算實趴施細險則）■支付惕手續(xù)價要求版：合領(lǐng)同約胞定清沃楚，傷避免遺扯皮否和索峽賠■防止泳超付拼的要峽點：是以支狹付臺絨賬實片時監(jiān)品控（典園型案托例：19工程奶價款澤支付功臺帳）■結(jié)算猴款與飽保修幫金的劣支付漲：按開程序晶支付（典被型案負(fù)例：28萬科擇保證頌金辦席理細獄則.）第二寶典

價款支付管理寶典操作實務(wù)6.開發(fā)博商加第強對捆工程率價款惠支付磁控制爪的對拒策6.悟1加強戒對計量飽數(shù)據(jù)鳳庫（臺岸賬）倦的動踢態(tài)管肥理。對每期膚工程悔量計寒量統(tǒng)計年后，炮將全部工程膽數(shù)據(jù)蜘錄入貨數(shù)據(jù)樹庫。熊在計冷量中冊及時舟更新量，審辭核時融就可萌以做蘆到一銅目了離然，直不遺淋漏，橫不重壘復(fù)。高既加粘快了屬審核映速度汁，保界證了灑審核爐質(zhì)量，又可實員時監(jiān)浙控成略本。6.蓋2注重鉛對工要程計演量支餓付的測審核。每夏期計報量時狂要綜合碼審查捏各種雞變更園的處潤理程付序的縮慧合理您性和吊完整海性，酸計量定與支衣付的疾正確瞞性和晶準(zhǔn)確諸性，飛及時莫扣除腸或扣駱留各員種應(yīng)設(shè)扣款些項。以每吃期審稼核后印準(zhǔn)確徑無誤瞎的計允量臺鄙賬為套依據(jù)鼻形成釘本期彎價款除支付扇臺賬6.月3加強變更、簽師證、班索賠粥及價扇款調(diào)蠻整四嘉類臺帳動態(tài)淚管理剃，實倦時更囑新支貍付臺題賬。每期陽的工手程變更、現(xiàn)立場簽螺證、單工程件索賠擔(dān)及價介款調(diào)碌整在工溜程建在設(shè)中際屬于示動態(tài)翼管理殼，需缸及時鹽更新江，經(jīng)狀過批沫準(zhǔn)并守下發(fā)指令的項煤目才梳可以踐列入蜘臺賬波，同熄時記痛錄批啞準(zhǔn)文掉號、與批準(zhǔn)偏日期治等，以方便節(jié)查驗芬。依據(jù)嘉以上講審核廢后的軍四類拐臺賬儀，對使本期自價款犯支付盲臺賬僅進行卷實施輪更新咱，以泡最終剝價款吵支付罰臺賬指控制釋進度皂款支撲付，飯進而修達到幼控制金成本廚的目堤的。6.毅4建立與承包廢人的紐奉信息敢共享謠系統(tǒng)。利用講現(xiàn)代私網(wǎng)絡(luò)匪方便舟快捷爆的特裙點，皂建立駱信息親共享放系統(tǒng)射，保蘿證雙言方之業(yè)間的這及時伶溝通馳，對夠變更牽、索用賠、罷工程姜量調(diào)螺整等售事項弊的詳塘細資佩料進乓行共伐享，碗雙方雄同時喚審查邊，避偶免爭鋤端的爐產(chǎn)生畏。6.妹5業(yè)主應(yīng)改變衛(wèi)工作芒方式怒，采片用電趟子辦俗公，滅縮短喚業(yè)務(wù)逃審批促周期不，提呢高工鎮(zhèn)作效蔑率。第二寶典

價款支付管理寶典操作實務(wù)第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一辱部分需分目幼錄第二線寶典價款圓支付嘉管理嗽寶典襪操作侮實務(wù)第一肚寶典蠻工程散合同書管理頑寶典溜操作據(jù)實務(wù)第三涼寶典擱工程肅結(jié)算直管理妙寶典晃操作傍實務(wù)一.國家驢計價死規(guī)范沉對于吃辦理起竣工念竣工植結(jié)算埋的相挺關(guān)規(guī)兄定1.承包那人應(yīng)姐在合同穗約定銳時間內(nèi)編返制完滔成竣殲工結(jié)昆算書棕，并胳在提覽交竣瘡工驗洞收報懇告的蠟同時符遞交額給發(fā)趣包人遙。承內(nèi)包人藏未在合同統(tǒng)約定站時間內(nèi)遞版交竣睜工結(jié)垃算書徹，經(jīng)笨發(fā)包耍人催額促后田仍未關(guān)提供洋或沒辦有明亦確答沃復(fù)的脆，發(fā)杯包人宏可以捆根據(jù)躍已有寸資料享辦理姿結(jié)算桿。2.發(fā)包火人在厘收到臺承包摩人遞樣交的賭竣工份結(jié)算鼓書后例，應(yīng)旋按合同摩約定時間挑核對弦。同災(zāi)一工子程竣拆工結(jié)筐算核路對完顯成，肆發(fā)、芳承包種雙方掠簽字釣確定某認(rèn)后灣，禁止圖發(fā)包錦人又盜要求妖承包姥人與堂另一劃或多紫個工虹程造劇價咨乘詢?nèi)嗽壑貜?fù)指核對壓竣工薄結(jié)算瘦。3.發(fā)包孫人或副受其剛委托史的工犬程造肅價咨雖詢?nèi)撕炇盏结槼邪鹑诉f掙交的苗竣工斯結(jié)算妥書后短，在勻合同約淘定時奶間內(nèi)，套不核癢對竣油工結(jié)須算或奪未提幸出核童對意上見的倡，視叼為承專包人加遞交啦的的奴竣工界結(jié)算究書已夏經(jīng)認(rèn)穗可，躍發(fā)包娛人應(yīng)折向承悔包人針支付羞工程疲結(jié)算殿價款導(dǎo)。承鈴包人錘在接急到發(fā)海包人兩核對誤意見爹后并勢在合同禮約定仰時間擁內(nèi)，不俊確認(rèn)豬也未印提出魚異議臉的，馬視為鍛發(fā)包溜人提浙出的偶核對蹈意見狗已經(jīng)泉認(rèn)可味，竣毫工結(jié)靠算辦壞理完雞畢。4.發(fā)包戴人應(yīng)腳對承制包人踏遞交捏的竣梯工結(jié)兼算書誰簽收值，拒栽不簽頸收的卷，承宮包人移可以洞不交更付竣倡工工亂程。術(shù)承包塑人未在合眨同約寶定的繞時間內(nèi)遞鎮(zhèn)交竣搏工結(jié)茫算書聚的，全發(fā)包莫人要巖求交筍付竣克工工浙程，峽承包丘人應(yīng)綢當(dāng)交布付。5.竣工獸結(jié)算甲辦理螺完畢撥，發(fā)量包人泥應(yīng)將仁竣工妻結(jié)算繁書報緊送工露程所島在地團工程向造價龍管理詢機構(gòu)陵備案異。竣攀工結(jié)漂算書替作為查工程倦竣工狀驗收素備案霞、交捉付使紐奉用的拾必備堡文件辦。第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù)6.工程屑竣工安結(jié)算節(jié)辦理擔(dān)完畢果，發(fā)辰包人騙應(yīng)根俘據(jù)確貓認(rèn)的道竣工鑰結(jié)算培書在合同取約定戒期限最內(nèi)向承照包人炕支付挎工程啄竣工潑結(jié)算矮價款(法定魄時間炊是竣艦工結(jié)菜算書芽確認(rèn)者后15日內(nèi))。發(fā)礎(chǔ)包人圣未在合同偉約定轉(zhuǎn)期限韻內(nèi)向承思包人機支付蛙工程郊結(jié)算繼款的右，承質(zhì)包人朗可以慌催告曬發(fā)包虧人支鋒付結(jié)塞算價柱款，吊如達扇成延欲期支邪付協(xié)匯議的衣，發(fā)灰包人木應(yīng)按菠同期鏈銀行江同類蠻貸款鋤利率埋支付趙拖欠扎工程展價款蒸的利無息。囑如未醒達成砍延期青支付帥協(xié)議忠，承丸包人碼可以蹲與發(fā)請包人辱協(xié)商遷將該恢工程臂折價沈，或慮申請藥人民減法院漁將該億工程捷依法患拍賣南，承貫包人攀就該拒工程騙折價近或者賠拍賣聲價款篩優(yōu)先籮受償畢。二.國家陳計價斬規(guī)范溉對于你工程厲結(jié)算改爭議械處理損的相祝關(guān)規(guī)媽定1.發(fā)包烈人以掙對工蜂程質(zhì)踐量有稀異議群，拒徹絕辦幟理工撐程竣螞工結(jié)裙算的智，（1）已竣波工驗董收或蹈已竣口工未舉驗收夢但實曲際投落入使屢用的胖工程販，其質(zhì)虛量爭界議按給該工竿程保闊修合熟同執(zhí)涼行，桌竣工憤結(jié)算變按合奇同約雁定辦啊理；仿（2）已竣灰工未漠驗收披且未邀實際苗投入壘使用邊的工蜜程以傭及停菜工、卷停建束工程蛋的質(zhì)遠量爭獵議，雙方膊應(yīng)就杯有爭栗議的帆部分興委托壞有資鈔質(zhì)的桌檢測拆鑒定支機構(gòu)夕進行掀檢測冊，根架據(jù)檢產(chǎn)測結(jié)猶果確她定解母決方駁案，蔑或按眠工程載質(zhì)量躺監(jiān)督倘機構(gòu)乘的處艦理決限定執(zhí)既行后鍛辦理旦竣工輛結(jié)算暈，無貞爭議滅部分跑的竣信工結(jié)陪算按畫合同略約定刊辦理嗽。2.發(fā)承含包雙搭方發(fā)弓生工漆程造秒價合策同糾質(zhì)紛時濟，應(yīng)鴉通過姥下列壯辦法舊解決距：（1）雙戲方協(xié)猛商確讀定；（2）提存請調(diào)知解。蛾工程喝造價換管理喘機構(gòu)怖負(fù)責(zé)背調(diào)解傭工程疑造價憑問題焦；（3）按暖合同義約定貿(mào)向有所關(guān)仲循裁機掘構(gòu)申系請仲天裁或弊向人占民法誤院起炒訴。第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù)一.國家題計價癥規(guī)范蘆對于顆辦理遺竣工葬竣工泳結(jié)算適的相原關(guān)規(guī)柏定第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù)三當(dāng)前挖房企嘩竣工截結(jié)算哪種常茫見的練兩種弓計價疑模式目前致的定士價模岸式無蘭非兩供種：【1揉】費率招標(biāo)買、定洞額計李價【2緒】清單圓招標(biāo)伏、圖堵紙包勵干兩者嫂在結(jié)揀算做取法上逮有所炒不同南，但隨在結(jié)古算內(nèi)變?nèi)萆县毚笸硇‘愅?。四、撒費率忠招標(biāo)舍、定嶄額計見價模纖式結(jié)常算招顆術(shù)1.充分瘦分析發(fā)清楚定額盤計價版模式下對惕成本今控制似的不濟利因蜜素，貨在編右制標(biāo)杰書、霜談判聾、簽梯訂合論同時武盡可種能地穿將這餓些缺嫂陷或夢漏洞蘭堵住陰。如近：事撕先規(guī)余定某沈些措退施費唉不計森或按社某一校個固球定數(shù)緣瑞包定橫，避腦免結(jié)顏算時要算不析清而侍扯皮鬧。2.對一架些檔重次、憐品牌曾差異并較大消的主勵材及告設(shè)備瘋（如疲管、息線、擊配電屢箱、律砌體樸材料店等）特采用漿甲供聽或甲乳方認(rèn)建質(zhì)認(rèn)錯價方嘴式進倦行控曲制；探對普設(shè)通主勇材（是如鋼壓筋、謎砼）縮慧只列毛出品彼牌范酒圍，提按施見工期菌間平曲均信矛息價仁，并百單獨徑談定佛下浮剪點。3.對超央高增安加費概、垂求直運檔輸費趣、甚旨至腳短手架誓等大陵宗措概施費非用進論行單寇獨下制?。ü话泺B定額暮規(guī)定勢的費愚用較記高，對市場聚下浮割的比蝦例較戴大）熄；謹(jǐn)狠慎計若算送篩面積撇部分片的三鑼項費葡用。4.了解籌設(shè)計細規(guī)范隙，吃斜透定煮額計逆量計次價規(guī)膨則，絨尤其貿(mào)對定辱額無貌規(guī)定宅、或團規(guī)定墨不清極、或振有規(guī)囑定但愧難以敢操作裂的，令要嚴(yán)醋加防壩范，跌避免劣掉進泛成本饅陷阱燈。第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù)五、姿清單佳招標(biāo)靜、圖澡紙包濁干的群優(yōu)缺源點及美結(jié)算稼招術(shù)1.促進伍設(shè)計紙圖紙襯的完娃善和跌材料起設(shè)備炭的定許板定駐樣2.符合子市場脂競爭廉要求比，確取得智有競承爭性書的價許格3.充分嚷利用宵投標(biāo)燙方的苦資源據(jù)，為院我所席用4.以招瓶標(biāo)價稼取代塘施工芝過程蹄中的辱預(yù)算軍價，零使成酒本管汽理人歐員有贊可能帖投入寄更多嶺的時煮間到謹(jǐn)設(shè)計芳、過是程控遞制及嚇結(jié)算四審核旋中去5.較大蓋程度搭地減身少施市工過乖程中嶼變更栽、簽俗證、苗協(xié)調(diào)鴿、配爛合等歷扯皮壞現(xiàn)象機，保啊證施光工進悄度6.進行愈成本鑰按月濫審結(jié)裳，真頭正做萍到成悅本的瘡統(tǒng)計嬌反饋熔、動慚態(tài)監(jiān)餓控7.結(jié)算竹周期極短，恩扯皮另現(xiàn)象鴿少8.缺點殊是：善預(yù)留制相應(yīng)捆的招鑒標(biāo)周接期9.結(jié)算模要點柳：以家圖紙飼包干喝價加用減合蕩同調(diào)性整額選。六標(biāo)桿蓄房企邊工程子結(jié)算廳管理誕節(jié)點裹、流增程、常程序殺集指悼引萬科仿工程恒結(jié)算參管理性節(jié)點躲及規(guī)贊定■結(jié)算美方式晌：按瞎實結(jié)們算、上合同扯加變喂更結(jié)莫算■工程但結(jié)算因、甲無供材爭結(jié)算紙及尾魂款支想付（典霧型案律例：27工程蛾結(jié)算賴實施仿細則）■結(jié)算牧管理撲作要狡求（典嶺型案科例：29萬科聽預(yù)結(jié)概算管席理作令業(yè)指漲引）■竣工從結(jié)算股項目卷審批（典巖型案捕例：30竣工令結(jié)算境項目夸審批造表；31竣工潤結(jié)算抹造價盡審批翁表）■工株程結(jié)算歉總結(jié)螞、分初析及魄后評幅估（典恰型案揉例：32結(jié)算耳總結(jié)醒及成抬本分與析及績后評刪估報轉(zhuǎn)告）第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù)七、鑒結(jié)算始重要脂事項1、熟白悉和究深刻鏡理解悼合同撕相關(guān)沖條款梢。包括針承包頸范圍腰、圖救紙、幟設(shè)計喬變更策、現(xiàn)程場簽沸證、黃結(jié)算曾原則熄、清擴單附主件、庫材料夾設(shè)備獲品牌荒、規(guī)遣格、簽有關(guān)狐承諾嗚等。曾見懶過這閑樣的股結(jié)算棵：打毫預(yù)制乎管樁寸，空而樁按銷實樁糟計，康多算60多萬沸元（50插00多根星樁）2、嚴(yán)粗把合占同關(guān)可，按親符合霉結(jié)算冠要求鉛的有智效資庸料進中行結(jié)惡算。按相正關(guān)責(zé)販任部廊門及小主管林領(lǐng)導(dǎo)懸簽字躲確認(rèn)仁的資揀料結(jié)洽算（忠具體狀按結(jié)膀算作水業(yè)指口引、罵設(shè)計董變更現(xiàn)作業(yè)扇指引摩、現(xiàn)乎場簽信證作摧業(yè)指辱引等巷執(zhí)行救），排不符傻合要艷求的伍不予乏結(jié)算樹。3、嚴(yán)辮防貨陵不對輪板，析守住漁最后碎一道刃防線構(gòu)。必要虛時核亂對“逆材料搬設(shè)備桂進場扮申報周表”部、“饒材料俯設(shè)備遇使用證報審肥表”休、對錘照供沉貨合據(jù)同、禿現(xiàn)場鉆核對光實物網(wǎng)、甚渴至讓土供應(yīng)隊商到饒現(xiàn)場頑驗貨艦，發(fā)應(yīng)現(xiàn)問藥題，掃堅決你扣罰映。4、將斥結(jié)算蠻中遇鎮(zhèn)到的鍛問題基不斷西反映勾到招血標(biāo)、久簽定庫合同復(fù)中去詳，完殺善合腎同，成更好吸地保隊護招疫標(biāo)成逃果。價比如對繭包干譯合同矛，承石包商凳經(jīng)常塑提出攀更換槽某些場材料駱、設(shè)革備的村要求毛，因處為這耕是承迎包商宅報價優(yōu)較低鬼的項賴目，斷承包滋商總也以供器貨周倦期長仔，不飽能滿務(wù)足施挪工進循度為態(tài)由，若迫使棍甲方減代表征就范痛，達粘到承雄包商雙調(diào)整犧差價詢獲得蛙額外柳利潤栗的目僚的。灶這無馬形中捕甲方塘抹平棵了其則報價升低的稅窟窿撕，助某長了秩其惡棄意低塵價中繭標(biāo)，填高價劍索賠新的風(fēng)須氣。阿為此搶，在寺以后挖的合妙同中偷規(guī)定廊，類洗似情凈況加犯罰原遙價的30威%～50個%，看細你誰鏟還玩祝這招川。5、練聲就一驢身內(nèi)柿功，綢精打暮細算聞，以漠理服烤人。透計算寸人員必須展掌握雞熟練好的結(jié)饞算技碼能，緒部門艦不定腎期地杰召開怎結(jié)算豆討論晝會、盾大家幸對不粱同項礎(chǔ)目、落不同赤事情咸結(jié)算瓶處理做經(jīng)驗全進行腥交流掩，相糞互學(xué)勁習(xí)，扶積累秘經(jīng)驗族，共約同提固高。停最怕掀的是呈給人圍家多攻算了盛錢，街轉(zhuǎn)身條后被時人家瓜罵成避傻瓜控，一者旦看理扁了燭你，歪以后過無法泰把好搏結(jié)算永關(guān)。6、不黎吃人夠家一毛頓飯孟，不顆拿人縱家一然張卡賣，不催收人躍家一達分錢野。這是瞎涉及被職業(yè)夕道德公最基搶本的托問題資。沒亮有顧綢慮，園辦事映一身版輕松野，人穗家敬禿你三義分；士當(dāng)面爸雖不漢悅，野其實蘭心里威服你理；再宜說圈竊子就挎這么廚大，銹要潔仔身自屈好。試想曲，本碧領(lǐng)過帥硬，心道德壩過關(guān)傻，還礦有什節(jié)么成慘本管懶理不萍好？講座懶總目應(yīng)錄第三部分房地產(chǎn)全過程精細化成本四大控制工具操作第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作當(dāng)前榜建筑浮業(yè)的源現(xiàn)狀近年價來，呼建筑忙市場洗競爭麻日趨乎激烈唯，建絞筑市竿場‘僧多呢粥少‘的局進面造乎成了河承包狗商處枝于被蜓動地每位。20掙10年建劇筑業(yè)僻利潤刻率在姐第二證產(chǎn)業(yè)38個行凍業(yè)中求排名展倒數(shù)汪第三慣。據(jù)纖統(tǒng)計,我國擊大多帆數(shù)上伸市公煎司所掀屬的烈行業(yè)性凈利菊率一挎般在9%以上,而建疫筑業(yè)撓凈利洽率不魔超過3%插,還不爹及全逼社會海平均屑水平印的40退%。承包雁商首名先要扒爭取蘆中標(biāo)餡，進惠而才蒸能考慎慮如傷何增郵加收道益。聽而承棉包商刷首先杠要中鬧標(biāo)，兩一般媽采取惹低價穗中標(biāo)癢策略背；而按要增呼加收均益主撫要策法略就饅是有“經(jīng)驗”的承梨包商雁都會翅該抓丑四個宜盈利耽的機屆會：刪工程靈變更盛、現(xiàn)瘋場簽溜證、替價款伏調(diào)整零、工責(zé)程索晉賠，揀力圖舍通過容合法尤途徑線增加骨自己呈的工能程款宋收入鋸，確照保不茅承擔(dān)廉經(jīng)濟義虧損超，并殃獲取館相當(dāng)鐵的利歉潤。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析蘇通大橋是交通部規(guī)劃的黑龍江嘉蔭至福建南平國家重點干線公路和江蘇省規(guī)劃的“四縱四橫四聯(lián)”公路主骨架“縱一”線的重要組成部分。它西距江陰長江公路大橋82km。東距長江入海口108KM，北接通啟高速公路的小?；ネ⒔?，南接沿江高速公路的董濱互通立交與蘇嘉杭高速公路相連。蘇通鳥大橋奴概算肝總投尊資64永.5億元晨。辰實際曾投入碎資金珍為86億元匙，超隊概算21諒.5億元冷。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析案例油一：怨蘇通總大橋什高價勾結(jié)算扒案例案例悉二：廊國家偉大劇肝院高壯價結(jié)框算案冠例國家漁大劇黎院建女筑設(shè)洗計方咬案為趁法國傻設(shè)計礦，方燦案復(fù)敘雜，熊設(shè)計掩深度散與我侄國定揭額不照相符炭，沒包有相騰應(yīng)的汗定額劫標(biāo)準(zhǔn)恥可供朗參考鐵，只葡能按高已完停工程目估算委造價新。國家出大劇積院工棒程外殿部圍京護結(jié)蔥構(gòu)為癥鋼結(jié)柏構(gòu)網(wǎng)線殼，抗是半哀橢圓貢球形逗，東扭西長食軸21法2.謙2m，南棟北短色軸14畢3.舒64貨m，總番高度46辨.2訊85扣m。內(nèi)直設(shè)歌競劇院賊（24用16席）麥、音雀樂廳合（20繼17席）竿及戲跪劇院址（10第40席）諸及公朝共大波廳等想。屋哨面采押用鈦嗎金屬版板，雹整個暗網(wǎng)殼殲外環(huán)考繞人堤工湖述（35憲50班0m2），攻各種恐通道穩(wěn)及入蓮口均餃設(shè)在占水下柔。設(shè)禮計為儀法國惹巴黎為機場面公司卵安德元魯建塞筑師鞠，北壩京市晌建筑置設(shè)計劍研究嚴(yán)院參煮與主眠體設(shè)絕計，忽整體筆結(jié)構(gòu)潛用鋼臟量達67算50叼t，19悲5k譯g/灣m。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析1.高價罩結(jié)算等的原鮮因及趕所占曲比例序號高價結(jié)算的原因所占比例1現(xiàn)場簽證9-16%2價款調(diào)整16-21%3工程變更23-27%4工程索賠13-23%5材料代用約占1.7%6管理不善約占1.6%7其他約占10%目前陸結(jié)算孩超概駕算約嗚占30舟%左右遍，但種也出?，F(xiàn)了芹一些弊超支熱現(xiàn)象后更為五嚴(yán)重俯的特壟大工奪程。垂下面為通過菊調(diào)查脆收集習(xí)資料笛的方托法對針一般康結(jié)算櫻超概椅算現(xiàn)失象的徐原因奶加以艙總結(jié)鋼。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析2.高價宗結(jié)算集的原門因及餅所占紫比例騙統(tǒng)計界圖由上央圖可丘以看比出，驢超支漂原因鞏中工銜程變沒更、卷現(xiàn)場唇簽證睬、工蘿程索袋賠和抖價款邀調(diào)整勸四大籮原因烈占了79四%。對于鞏業(yè)主使來說，變賺更、悲簽證冶、索藍賠和復(fù)價款阻調(diào)整究是重眉點要層控制服的內(nèi)計容。而對于粥承包罷商，變植更、坐簽證孟、索繞賠和屈價款撿調(diào)整桂則是律其創(chuàng)隸收的閱主要盞工具胳，承睛包上冤可以該合理傭利用綿這些答工具鐵為自繭己贏挑得利東潤。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析講座鐵總目單錄第三部分房地產(chǎn)全過程精細化成本四大控制工具操作第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作

第三部分

業(yè)主工程造價全過程精細化管理四大核心控制工具操作價款類調(diào)整控制香工具冊操作槍要領(lǐng)二施工舟索賠控制念工具費操作州要領(lǐng)四工程予變更控制辜工具冶操作鍵要領(lǐng)一三現(xiàn)場濾簽證控制泊工具今操作六要領(lǐng)1.08野《計價稻規(guī)范》關(guān)于炎價款帖調(diào)整膏的具甩體規(guī)淹定和畝操作狹要領(lǐng)床：“量系”變4.7.2若施工中出現(xiàn)施工圖紙（含設(shè)計變更）與工程量清單項目特征描述不符的，發(fā)、承包雙方應(yīng)按新的項目特征確定相應(yīng)工程量清單項目的綜合單價。4.7.3因分部分項工程量清單漏項或非承包人原因的工程變更，造成增加新的工程量清單項目，其對應(yīng)的綜合單價按下列方法確定：合同中已有適用的綜合單價，按合同中已有的綜合單價確定；（前提：其采用的材料、施工工藝和方法相同，亦不因此增加關(guān)鍵線路上工程的施工時間）合同中有類似的綜合單價，參照類似的綜合單價確定；（前提：其采用的材料、施工工藝和方法基本相似，不增加關(guān)鍵線路上工程的施工時間，可僅就其變更后的差異部分調(diào)整。）合同中沒有適用或類似的綜合單價，由承包人提出綜合單價，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后執(zhí)行。（前提：無法找到適用和類似的項目單價時，應(yīng)采用招投標(biāo)時的基礎(chǔ)資料，按成本加利潤的原則，雙方協(xié)商新的綜合單價）12價款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一“量仗”變344.7.4因分部分項工程量清單漏項或非承包人原因的工程變更，引起措施項目發(fā)生變化，造成施工組織設(shè)計或施工方案變更，原措施費中已有的措施項目，按原措施費的組價方法調(diào)整；原措施費中沒有的措施項目，由承包人根據(jù)措施項目變更情況，提出適當(dāng)?shù)拇胧┵M變更，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。4.7.5因非承包人原因引起的工程量增減，該工程量變化在合同約定幅度以內(nèi)時，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價；該工程量變化在合同約定幅度以外的，其綜合單價及措施項目費應(yīng)予以調(diào)整。若合同未作約定，本條條文說明指出，按以下原則處理：（1）當(dāng)工程量清單項目工程量的變化幅度在10%以內(nèi)時，其綜合單價不作調(diào)整，執(zhí)行原有綜合單價。（2）當(dāng)工程量清單項目工程量的變化幅度在10%以外，且其影響分部分項工程費超過0.1%時，其綜合單價以及對應(yīng)的措施費（如有）均應(yīng)作調(diào)整。調(diào)整的方法是由承包人對增加的工程量或減少后剩余的工程量提出新的綜合單價和措施項目費，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。1.08計《計價崗規(guī)范》關(guān)于劍價款袖調(diào)整駝的具必體規(guī)油定和聰操作稅要領(lǐng)窩：價款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一“價臘”變124.7.1招標(biāo)工程以投標(biāo)截止日前28天，非招標(biāo)工程以合同簽訂前28天為基準(zhǔn)日，其后國家的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策發(fā)生變化影響工程造價的，應(yīng)按省級或行業(yè)建設(shè)主管部門或其授權(quán)的工程造價管理機構(gòu)發(fā)布的規(guī)定調(diào)整合同價款。4.7.6若施工期內(nèi)市場價格波動超出一定幅度時，應(yīng)按合同約定調(diào)整工程價款。如合同沒有約定或約定不明確的，應(yīng)按省級或行業(yè)建設(shè)主管部門或其授權(quán)的工程造價管理機構(gòu)的規(guī)定調(diào)整。調(diào)整方式：（1）價格指數(shù)調(diào)整法。此法適用于使用的材料品種較少，但每種材料使用量較大的土木工程，如公路、水壩等工程。（2）利用造價信息調(diào)整法。此法適用于使用的材料品種較多，每種材料使用量較小的房屋建筑與裝飾工程。因不可抗力事件導(dǎo)致的費用，發(fā)、承包雙方應(yīng)按以下原則分別承擔(dān)并調(diào)整工程價款(承發(fā)包雙方各自的損失各自負(fù)責(zé)，工程損失由發(fā)包人承擔(dān)。)。31.08燦《計價嬸規(guī)