房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險管理案例

王洪清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險管理案例分析CaseStudyonHowtoMakeRealEstateInvestmentandFinancingDecisions,RiskManagement1.房地產(chǎn)投資決策一項商業(yè)行為的目標(biāo)可能往往包括：使股東的財富人長遠(yuǎn)來說達(dá)到最大短期的財務(wù)目標(biāo)，比如現(xiàn)金流的要求或者非金融性質(zhì)的目標(biāo)，例如友好工作環(huán)境，機會均等的雇傭政策困難的時期留住高素質(zhì)的雇員擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn)擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商1.房地產(chǎn)投資決策開發(fā)商的目標(biāo)： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項目上，與其它可選投資比較時必須考慮到風(fēng)險因素并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整投資家的目標(biāo)： 以小于其內(nèi)在價值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價格來購買不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)證券1.房地產(chǎn)投資決策計算程式估計毛租金減去估算的空置損失加上其它收入＝實際的總收入減去運營費用＝凈運營收入或“NOI”減去債務(wù)還本付息＝稅前現(xiàn)金流（“BTCF”）把抵押償還本金加到BTCF上減去折舊＝須納稅的收入減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款＝稅后現(xiàn)金流（“ATCF”）應(yīng)對上述各項參數(shù)投資期5到10年的變化進(jìn)行估測1.房地產(chǎn)投資決策重要的金融比率（用于決定投資的可行性）毛租金乘數(shù)貸款價值（LTV）比債務(wù)覆蓋率（DCR）盈虧平衡點費用比稅前股本回報率稅后股本回報資產(chǎn)回報內(nèi)部回報率轉(zhuǎn)售價格1.房地產(chǎn)投資決策有關(guān)財務(wù)杠桿和運營的比率（用于風(fēng)險管理）貸款價值比率債務(wù)覆蓋率（DCR）盈虧平衡點費用比1.房地產(chǎn)投資決策毛租金乘數(shù)（相當(dāng)于“投資回收期”）收購價除以毛租金此比率越低越好一個很簡單的數(shù)字比較，一般只能用作投資項目的初略篩選1.房地唐產(chǎn)投去資決輪策貸款散價值欲比抵押研貸款牢額（Lo鹽an）/收購攝價（Va奮lu都e）估量遮房地貿(mào)產(chǎn)投盞資的犬金融誓風(fēng)險違約譽風(fēng)險蛙隨LT廊V的升頭高而它升高行業(yè)帽內(nèi)典榴型的LT處V控制襯在75介%以下債務(wù)嶼覆蓋降率（DC瞇R）凈營凈運收幣入/債務(wù)生還本劫付息必須盯超過1.特0才有朵能力包償還轟抵押獻(xiàn)貸款大多巨數(shù)貸轎出方鐮一般臨要求場債務(wù)寸覆蓋摘率達(dá)暴到約1.多1或1.芬31.房地南產(chǎn)投欣資決筐策盈虧槳平衡貝點（運匙營費江用+抵押文付款熱）/估計鈔毛租削金建筑爆為了雪能支濟(jì)付所貍有的紙現(xiàn)金擠開支材和融掃資償表還必件須達(dá)耀到的旅入住網(wǎng)率一般售在65雜%至95厘%范圍刑內(nèi)費用賊比運營那費用/實際測的總脆收入用于膨與其揚他的圍房地失產(chǎn)作余比較粥，單逃獨本奇身并填無太枝大的賓用途應(yīng)該草足夠司高以拍保持肥物業(yè)席的正釋常運底轉(zhuǎn)，朋同時稿使有部關(guān)費該用如球能源初成本楊得到膀控制摟避免逗浪費1.房地轎產(chǎn)投社資決陳策單一小期間舌的或飲者靜蜓態(tài)的壇贏利天量度奇標(biāo)準(zhǔn)稅前畫股本召回報器率稅后巡壽股本尖回報吼率資產(chǎn)酬回報懷或者具期初溜資本辣還原職率1.房地跨產(chǎn)投株資決囑策稅前顧股本鎖回報跑率稅前承現(xiàn)金液流量/股本賄投資講額往往問用一菊測度米初始梨贏利諸水平此比搖率越果高越旬好通常油第一管年稅晃前股睬本回壯報率蟻一般概在4-牽10其%的范任圍內(nèi)稅后產(chǎn)股本翼回報稅后堤現(xiàn)金不流/股本浸投資乒額類似汽于稅艘前股舅本回只報率加上榮考慮鞋到投拼資房仁地產(chǎn)徐常可寨避稅須的好公處能常嘗第一挪年大嚇致在5-指12懷%范圍浩內(nèi)1.房地呢產(chǎn)投案資決徑策資產(chǎn)屢回報長率凈營托運收墨入/收購漿價或踩者市地場價照值又稱周資本速還原桂率，躺反映肚總體晌回報緊水平一項渣物業(yè)染可以隙承受扇多大炒的債諷務(wù)；潑此比蜜率越初高，芝表示值可支唐持的倍倆務(wù)別就越云多通常寬資本米還原須率大峽致在8-忙12柱%范圍域內(nèi)1.房地犧產(chǎn)投蜜資決么策多期里間或待者動朝態(tài)回追報量耀度凈現(xiàn)兔值（NP襪V）內(nèi)部普回報拋率（IR碗R）1.房地望產(chǎn)投爹資決悅策轉(zhuǎn)售亞價格既計算預(yù)定螺年的劃凈運燙營收/R這里R表示予物業(yè)循的期仁末資毅本還盜原率記住雹從期謊待的笨轉(zhuǎn)售摟價格翁中扣頃除合胞理的小交易恩成本并須癢考慮戰(zhàn)到稅帆收的瘋影響1.房地寒產(chǎn)投女資決促策凈現(xiàn)廟值（NP富V）的紙計算預(yù)測構(gòu)未來長的現(xiàn)辛金流以要帖求的冰回報柱率把勢未來瘋的現(xiàn)季金流互折成祥現(xiàn)值宿：現(xiàn)值V0=C前F1/(巴1+伙r)黎+C練F2/(盼1+療r)2+…赤+(某CFt+Vt)/怎(1刊+r延)t決策爭的基蜻本原缺則是選擇NP偶V（=C呆F0+V0）最親大的贊方案盞，即NP洽V最大音化永遠(yuǎn)母不要思選擇NP敬V小于0的方根案要求妖的回露報率=底限挺回報您率=無風(fēng)喉險回羨報+風(fēng)險渠回報正常濫的投昏資收呀益（弟即預(yù)侄期回艙報）兇中已夢考慮傳了風(fēng)篩險程較度的等影響海，如詞果NP斑V>卸0，r就會坑超出羞正常辛收益1.房地館產(chǎn)投效資決阿策內(nèi)部柔回報罰率（IR博R）的取計算NP鉛V=緣瑞0，或爽：股注本CF0=未來酬現(xiàn)金感流貼乏現(xiàn)V0=CF1/(燭1+獻(xiàn)i舌rr期)+倒CF2/(穿1+扮ir座r)2+…騙+(CFt+預(yù)定哲轉(zhuǎn)售CFt)/若(1食+i忽rr磨)t可使祝用稅攪前或皂者稅余后現(xiàn)遮金流惡分別脫計算誘稅前武或者啦稅后仔內(nèi)部東回報監(jiān)率測量債預(yù)定籠投資油期總榴體回其報最棵常使露用的紋方法遣，常隆與投舊資者拖要求賭的回咬報率洪相比壘較通常IR菊R大到疫在12膊%至15鉆%的范誓圍內(nèi)飾，對厚于新樹的或深投機粘性的透投資影可超呈過20機%以上1.房地擱產(chǎn)投賤資決街策房地鋪產(chǎn)投寄資與己現(xiàn)代班投資賴組合滑理論競及資妹產(chǎn)定讓價模央型投資傻組合傾回報抹是各頁資產(chǎn)月回報口的加鈔權(quán)平驅(qū)均（旅線性故代數(shù)穗）；厭而投辦資組犁合風(fēng)徹險并升非各晌資產(chǎn)揚風(fēng)險聽的回示權(quán)平白均房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)投舒資信膏托（RE便IT）公跌司，爆通常鋼在市示場上劑公開隱地買與賣，撈是為胳股東樹賺取敢利潤爬為目應(yīng)的的族擁有益和經(jīng)申營包常括房賽地產(chǎn)銅和（遷或）摘抵押貸貸款杠的投稿資組孩合。抵押賴貸款痛支持學(xué)證券旨（MB獎S）是建由許缸多抵診押貸粒款的搏組合身作保宣而發(fā)摩行的掠一種幸債券條或其爐它的貌債務(wù)擠投資絡(luò)形式妻。資本文資產(chǎn)轉(zhuǎn)定價從模型微（CA宅PM）資產(chǎn)等要求霸期待噸回報愿等于倚無風(fēng)招險回慘報加頌在市框場的君風(fēng)險殼回報磨乘以稍此資幣產(chǎn)的陽貝他確系數(shù)瞧；E[蘿ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-閃rf)1.房地鍬產(chǎn)投多資決嚴(yán)策期權(quán)監(jiān)價值鹽理論謊與房透地產(chǎn)與房候地產(chǎn)挽有關(guān)馳的一餅些重策要期活權(quán)土地篩開發(fā)桶期權(quán)升（土嫩地價佛值與怒最佳送發(fā)展秧時機歷買入辭期權(quán)樸模型諷）土地致買入黑期權(quán)抵押葵貸款奏提前態(tài)償付絹期權(quán)無追帖索權(quán)會抵押遭貸款奪違約跑期權(quán)租約徑期權(quán)泛，等爸等1.房地夫產(chǎn)投西資決蔑策投資芒案例半分析件示例投資指可行井性研辯究開發(fā)白可行饒性研己究建設(shè)煩項目2.房地畜產(chǎn)融貍資決券策資金級來源傳統(tǒng)溜渠道置：自膚有資圍金，妙合作擇，銀耍行貸植款，萄施工寬單位兩墊資折，預(yù)漫售我國豈長期春以來般，房庫地產(chǎn)墊開發(fā)樹商的男融資車渠道愿單一潛，主顫要依走靠銀棋行貸禿款融希資。目前輔我國測房地羅產(chǎn)企炎業(yè)有3萬多膠家，往但是啟以單宿個項鞭目開妻發(fā)公嫩司為振主，蹈規(guī)模甲小且恩缺乏然持續(xù)烤開發(fā)字能力跨，資蜘產(chǎn)負(fù)嚇債率飼大多歲在70奴%以上投，自鐘有資掃金所趙占的翠比重遙相當(dāng)諒小，濟(jì)主要孩依靠露銀行捏貸款佩和項澡目銷碼售回脾款來梢周轉(zhuǎn)鞭。除開憲發(fā)商擠直接嘆銀行統(tǒng)直接賺貸款沒外，句在建掠筑企故業(yè)墊稍資和娛預(yù)售趨款中專都有衰相當(dāng)臂多的滲銀行遲貸款話。所布調(diào)查撈，不犬省北臭京開跡發(fā)商述對銀悶行信蔑貸資尺金的碧依賴緊度竟候達(dá)到90企%以上雹。20醋03年6月12專1號文煮件后僚央行段銀根驅(qū)緊縮古使得夸一半標(biāo)以上添的房漆地產(chǎn)插企業(yè)紫面臨遮資金語鏈斷間裂之誕患，英甚至掀面臨川出局玻的危賄險。2.房地坡產(chǎn)融臂資決配策銀行祝貸款12理1文件姨后，辜盡管犯各種灶不同錫的房莫地產(chǎn)亦融資豪渠道恰都有撇所增瓦強，敵比如遍全國司房地狹產(chǎn)信廳托的孔數(shù)量咬增長榜很快特，但20鋼03全年熟募集洗的資逝金不嫌超過10萄0億元歸。而格當(dāng)年盲全國仍房地折產(chǎn)開虧發(fā)貸劈燕款增大加了糾近20喇00億元求。銀攏行信庫貸仍塑然是扛中國爸現(xiàn)在灰房產(chǎn)洗界資菜金主損力。銀行贊貸款付有著傘很多資優(yōu)點筒：便校捷，凍成本薪相對逮較低陸，財鞭務(wù)杠焦桿作瘦用大造。同胖時，鎖房地捧產(chǎn)信迅貸業(yè)騰務(wù)目贈前被慶普遍虛視為長銀行哈的優(yōu)諷質(zhì)資潛產(chǎn)。銀行館貸款丟現(xiàn)階州段從疤緊，適其對弟項目毛開發(fā)新程度云和開抹發(fā)商澆自有歪資金袍的要參求，歌不是需大多皆數(shù)開遷發(fā)商愉短期捎內(nèi)能酒夠達(dá)這到的會。美國榮的房瞧地產(chǎn)但金融蜂業(yè)很辯發(fā)達(dá)貨，融曬資種南類多哥，在貿(mào)房地曾產(chǎn)企哲業(yè)使昏用資秘金總等額中攔銀行宗貸款坦只占15席%左右腳，貸友款總兆額占赤銀行游資產(chǎn)正的比癢重不寶到10梢%。而念有些小東南剃亞國緣瑞家以私及我西國的雜香港允特區(qū)教，房認(rèn)地產(chǎn)釘企業(yè)祖的大員部分趣開發(fā)稼資金腹來自崗銀行巧貸款屯，銀雙行資免產(chǎn)中酷房地桐產(chǎn)信舉貸占早了40耍%~屆50糠%。在國德際商零業(yè)銀盲行領(lǐng)烏域有鴿兩個垂所謂木“三層七開播”的膏慣例易，一躍個是蘇給房朱地產(chǎn)頑業(yè)貸猜款占穩(wěn)全部岸貸款鏈余額湊的30惑%，其得余行款業(yè)占70槳%；二研是發(fā)薪放給眼開發(fā)蹈商開征發(fā)性拾貸款影占給陡房地拋產(chǎn)業(yè)砍貸款熔總余形額的30盯%，住的房抵書押貸指款及這其他短業(yè)務(wù)唇占70版%。2.房地默產(chǎn)融耳資決怒策上市舍集資有的島認(rèn)為糖國內(nèi)秧房地膀產(chǎn)企可業(yè)不懼適合顧上市界，因郊為沒洽有長腹期穩(wěn)巴定的身收租右型物擇業(yè)，克也就鄰沒有延穩(wěn)定貸的現(xiàn)陰金流垂?，F(xiàn)抽在國遇內(nèi)大報多數(shù)助的房沙產(chǎn)企勾業(yè)，夠資本青規(guī)模澡都比健較小東，根語本沒溉有能隱力像擁海外愁房地債產(chǎn)機蒜構(gòu)那貓樣去慰大量癥收購蓄并持存有收鉤租物凱業(yè)，模所在愁在資鑰本規(guī)抱模較欲小的歐情況戴下，伏要想象快速霉增長關(guān)，必魚須要職快速棍周轉(zhuǎn)聾。國概際上偽很多宗大的截地產(chǎn)牌公司蝕在他降們發(fā)玩展初小期，奇也是酒像中局國目款前的蒼房地象產(chǎn)企柱業(yè)一讀樣。鹿發(fā)展遣到一刮定規(guī)舟模之吳后，臂為了每保持況公司儀的平股衡，司增加賠資產(chǎn)邁的抗貸風(fēng)險管能力平，才互選擇討做一畏部分挖收租坑物業(yè)誼。上海嘆復(fù)地憶成功遵地于20頸04年2月在藥香港排上市元，某鍋一程學(xué)度的捧說明氣了投別資者湊已經(jīng)容突破斯了這悼一種丘心理企障礙師。今咽年國匪際投刊資者槍接受悲了上蓬海復(fù)畝地的塵快速煌周轉(zhuǎn)蓄業(yè)務(wù)舟模式尋，以筍這樣少一個場模式鋼，公懇司可金以保趴持一紫個持艷續(xù)的吊增長穗。國內(nèi)危與國駁外上陜市比去較：國內(nèi)掙上市慘主要戒的困桶難在鴨于政柔策變栗化，援房地億產(chǎn)公朱司對企資本值市場至的準(zhǔn)圣入是奪幾經(jīng)領(lǐng)周折嬸。有與些房晴地產(chǎn)騾公司祖轉(zhuǎn)而嬸采取姻“借紡殼上惱市”倚的方隱式，凱而這脆些借談殼上等市的母公司眾，較朗難獲籮得再洋融資弟。海外到上市膊方面助，以布香港槽聯(lián)交替所的縣規(guī)定枕，三昏年業(yè)鞭績規(guī)栗定的醉扣除造非主剛管業(yè)鄰務(wù)后濁的凈幅利潤器絕對哪數(shù)，添前兩免年累憤計不再少于30此00萬港厲元，褲最近絲式一年唯不少禽于20擱00萬元特。與誤國內(nèi)益上市羅相比棉，雖慎然在帆海外IP荷O的成賓本較A股上后市要反高，糾但再立融資侍成本本低，針靈活挺性強蔑，這腔是吸妄引很泰多中捏資公掩司到慨海外甜上市鏈的重臂要原跑因之健一。選擇冊國內(nèi)旺或者呆海外插，最挺終還箏是看違企業(yè)蜓自身季的發(fā)律展需舊要，獅如果竭是志作存高兆遠(yuǎn)的河企業(yè)件，想店引入斃新的添股東走和現(xiàn)吧代企喝業(yè)制剪度，鞏應(yīng)該嫂將海侍外上介市作泄為首類選，愚因為浙可以獎借助礙海外失投資府者的冰監(jiān)管吼與規(guī)脫模推任進(jìn)企獵業(yè)自魯身的印規(guī)模鬼、透旨明，企提高游經(jīng)營子管理漸水平駛，如幻玉果是其為了倉圈錢局，上否海A股市御場的董市盈挎率高鮮于香僚港股架市。2.房地添產(chǎn)融謹(jǐn)資決姨策上市壓集資買殼燒上市術(shù)與IP炒O的比數(shù)較上市綠后的揪再融槳資：糠配股均，可反轉(zhuǎn)債就目慘前的妄市場找情況洪而言建，資辯本市何場也施并不圓過于擠看好盒房地綿產(chǎn)業(yè)提，房值地產(chǎn)耗開發(fā)齊項目怖本身婚具體心的投索資回原收期楊長，六現(xiàn)金跑流不富均勻男，業(yè)世務(wù)變埋化大評等特開征，晃在股表市上瓣往往增表現(xiàn)廣為劣夏勢。屈新的樹公司遇上市末規(guī)則滾似乎游放寬陣了上吐市限侄制，落但券濾商等境中介吊機構(gòu)浪將承切擔(dān)完京全責(zé)減任，逃極大到限制疫了暗過箱操治作。著在新多規(guī)則摧面前掠，真蘆正有格實力謝、守泳規(guī)矩趁的開奧發(fā)商圓可以融順利謀上市飄，而稼在目翻前開授發(fā)商謊數(shù)量手過多嫁、食姓用水勸平普妻遍低遷下的妹情況癥下，辮欲通進(jìn)過大框規(guī)模矩上市晃解決種行業(yè)厚性的夕獎金堤短缺徐，似則乎并扮不現(xiàn)鉛實。2.房地跌產(chǎn)融肉資決亞策信托信托消以其嶼極強準(zhǔn)的適拒應(yīng)及響其中納介功慰能，絕受到躺了各央方面歲的重劉視。宇到目禍前為怠止用陣于房貞地產(chǎn)華投資西的信俗托計星劃可吳歸納縱為下潮列四責(zé)種方啟式：東債權(quán)孝、股測權(quán)、遙準(zhǔn)RE剃IT、財雁產(chǎn)信毀托。信托同計劃捕風(fēng)險中外奪比較就集艦合信叛托資儀金產(chǎn)批品來監(jiān)說，蹄委托耕人在呈購買做資金抹信托冶產(chǎn)品稿之后重，取雨得信慶托受逃益權(quán)斬，但惡喪失賄了對遣資金遲的控凳制權(quán)圓，其稱收益盼完全虎有賴拜于信匹托公該司的炸投資洲操作孤，如河不考計慮投魚資者辦對信也托公遣司的毫依賴扶程度拼，投咬資者洞的利膛益一摸定程專度上標(biāo)將有念賴于輕信托哥公司玻的信離息披對露。2.房地說產(chǎn)融春資決蚊策基金罪（案陪例分壩析）現(xiàn)在漂國內(nèi)展多數(shù)郵基金阿公司巷是依止據(jù)《公司每法》采用檔投資賤公司禽模式則運作責(zé)的，增而不鴉是以骨基金裙形式桃運作怎的。陪采用屋公司演、信迅托制園的房止地產(chǎn)鑒基金濟(jì)，將袖采用座私募問形式定，因系受《公司拿法》和《信托代法》的限勻制，堡其投這資者逼數(shù)量執(zhí)分別拆不超奴過50人和20舒0份。國內(nèi)渠房地師產(chǎn)基珍金按宿資金弦類型悼分類投資雁方式國外技房地善產(chǎn)基諷金中國五成立挑房地火產(chǎn)信紗托基海金的劈燕障礙2.房地蓋產(chǎn)融請資決說策債券可轉(zhuǎn)崖債：才優(yōu)勢介，風(fēng)故險控今制目前抓還不腥會有汪很多差房地摩產(chǎn)上赴市公錢司支刷發(fā)行仙可轉(zhuǎn)顆債，泊主要議是因廢為它構(gòu)們的旗資產(chǎn)梯負(fù)債誼率普模遍偏焦高。根據(jù)《公司榨法》，發(fā)孝行債免券主諷體要愉求嚴(yán)銷格，奔只有探國有忙獨資逮公司禍、上策市公昏司、除兩上真?zhèn)€國愧有投燙資主最體設(shè)慢立的潔有限勝責(zé)任銅公司剩才有胖發(fā)行瓦資格茅，并煎且對易企業(yè)擾資產(chǎn)尚負(fù)債更率、形資本值金以乏及但誦保等悉都有莫嚴(yán)格稿限制補，加利之我栗國倆宗券市拒場相年對規(guī)偽模較逢小，昌交投耕清淡泉，發(fā)觸行和健持有奸的風(fēng)面險均臺較大這。長蝕期債沾券還繩面臨任較大盆的利縫率風(fēng)瞧險，界欠缺渣避險閣金融既工具階。這碼些都與限制搬了大伶多數(shù)檢房地鬼產(chǎn)企接業(yè)利賽用發(fā)瓜行債鬼券這害一融壟資渠鬧道。3.房地靈產(chǎn)價歲值評寒估方物法常見首評估湯方法成本萍法比較吸法收益稱法（箏還原糖法）剩余節(jié)法實際襪應(yīng)用4.房地裝產(chǎn)投牛資主焦要投熱資形綠式和位策略主要做考慮帥因素佩：項目總，有也關(guān)各巧方，爐投資錦環(huán)境識，投膊資過饑程主要正投資屢形式添：土地逼，開衡發(fā)，聲運營熟物業(yè)投資注策略5.房地乒產(chǎn)風(fēng)擁險管澡理從投慰資量專來說既，以牲美國90年代竿的投餅資價溝值為燃例主獻(xiàn)要有堆四類伐資產(chǎn)莖形式查：現(xiàn)金萌、股瓦票、哨債券拌、不宮動產(chǎn)Re再tu增rnTb址il版lsMu單niMB觀SBo科nd樓sRESt絹oc包ksRi燒sh5.房地貼產(chǎn)風(fēng)雅險管鉛理每一基類資勻產(chǎn)都鳴有其矛各自牛不同開的特剝點，目包括千不同襖的優(yōu)騙點和跑缺點燥。此刃外，嚷這四妥類資相產(chǎn)的等投資童表現(xiàn)勺通常尺沒有鬼太密她切的扯相關(guān)厘度，憶因此吹能夠襯提供電投資粘者通柏過分研散投咸資降樓低風(fēng)若險的樓機會鑼。價格瀉“有桑漲有恭落”烈或者勾“周桑期性尖”的弓活動康模式愧是典疏型的矮不動給產(chǎn)運移行模析式，倍但與里股票月和債上券相哥比，雁往往泛更表主現(xiàn)為痰長期梢的、壩大范褲圍的沉上下呼波動盞，反蓮映不辦動產(chǎn)景市場頸普遍配的低配效性勉和泡噴沫性憂。5.房地煌產(chǎn)風(fēng)荒險管笑理風(fēng)險幟類型市場熄、融距資、烘變現(xiàn)陶、管淋理、悅利率痕、法沒律、說環(huán)境風(fēng)險沸的量煌化風(fēng)險叫與回嘗報5.房地鉗產(chǎn)風(fēng)偷險管繼理房地雹產(chǎn)市街場、傭資本耀市場拘和房明地產(chǎn)扔開發(fā)陰行業(yè)烘的互愿動關(guān)貧系5.房地色產(chǎn)風(fēng)蚊險管汁理開發(fā)報項目錘風(fēng)險惜分析汽有關(guān)野因素允（社齊會經(jīng)賞濟(jì)、冒法制跪環(huán)境嫂、市冶場狀鍬況、股技術(shù)真條件皇）土地鍋（地脆理位準(zhǔn)置、蘿征用吳、購討入成衛(wèi)本、屈產(chǎn)權(quán)閣、拆哨遷、確基礎(chǔ)勝設(shè)施呢開發(fā)押成本較）規(guī)劃尤設(shè)計雨、環(huán)潤境調(diào)浸查、傲假設(shè)富條件鄰及其胖實現(xiàn)粒（用移途、尚高度鬼、密厭度、謀綠化站、交數(shù)通、那功能都組織兔、面倚積的痛定義堅和控漆制、績結(jié)構(gòu)遙、質(zhì)奮量標(biāo)引準(zhǔn)/超