房地產投資基金實務

房地產投資基金實務二ΟΟ八年六月房地產企業(yè)上市融資房地產融資方式剖析房地產投資基金實務1.1房地產基金定義房地產投資基金是產業(yè)投資基金的一種。產業(yè)投資基金，系指直接投資于產業(yè)，主要對未上市企業(yè)進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。產業(yè)投資基金通過向多數投資者發(fā)行基金份額設立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產，由基金托管人來托管基金資產，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎設施投資等實業(yè)投資。所謂房地產基金,是指以房地產項目或公司為投資對象,在房地產的開發(fā)、經營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié),及在不同的房地產公司與項目中進行投資的集合投資制度。在大多數國家房地產基金以房地產投資信托基金REIT(RealEstateInvestmentTrust)的名義存在。目前我國房地產產業(yè)投資基金嚴格來講是私募的，實際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級人物）或專業(yè)公司運作管理的資金。一、房地產基金概要1.2房地產基金的分類基金的分類投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金根據基金的資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類根據基金募集方式分為公募基金和私募基金房地產基金的分類一般來說，房地產基金可以分為以下幾種形式：第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項目以實現高額回報；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產項目的開發(fā)，主要投資于房地產投資信托基金及已上市或即將上市的房地產開發(fā)企業(yè)等來實現間接的房地產投資；第三種是資產運營型基金，以房地產投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產資產，由此而產生經濟收益作為基金回報；注：當前，在中國產業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數投資者募集資金而設立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。1.4

房地產投資信托基金的一般投資特征收益率波動小，回報較穩(wěn)定；比直接投資地產能更加便利的進行投資，比投資地產股票更直接地參與物業(yè)投資；能實現投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產項目及業(yè)務；中小投資者通過房地產投資信托方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產投資的利益；對于經濟周期的波動比較敏感。1.3

房地產基金的投資領域

把房地產市場劃分為不同的價值鏈，房地產基金可以投資在不同的房地產業(yè)務領域：既可以直接投資于好的房地產項目，又可以對房地產企業(yè)進行股權投資；既可以進行全程投資，又可以進行階段性投資；既可以對項目進行整體收購，又可以進行杠桿收購；既可以對銀行的壞帳進行整合變現，又可以介入二手房交易市場；在資金空閑時期還可以投資于短期資金市場或進行證券投資，保證資金的安全性和流動性。

基金持有人基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構。在權益關系上，基金持有人是基金資產的所有者，對基金享有資產所有權、收益分配權和剩余資產分配權等法定權益。

基金組織在公司型基金中，基金組織通常設有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機構。其中，基金持有人會議是基金公司最高權力機構，董事會負責對日常重大事項做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個無形機構，可以認為基金組織是一種名義上的存在。

基金管理人基金管理人是管理和運作基金資產的機構，主要職責是：進行基金資產的投資運作，負責基金資產的財務管理，促進基金資產的保值增值及其他與基金資產有關的經營活動?；鸸芾砉緝炔恳话阍O有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風險控制委員會等機構?；鹜泄苋嘶鹜泄苋擞址Q基金保管機構，通常由商業(yè)銀行等金融機構承擔，主要職責是：保管基金資產，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產活動，辦理基金資產變動的有關事宜。1.5房地產投資基金的組織體系房地產投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構成系統(tǒng)：1.6房地產投資基金的主要部門分工基金規(guī)劃部負責房地產投資標的篩選確認，規(guī)劃基金內容和機構，并負責基金所決定的房地產投資方案各項前期準備工作?；鹉技控撠熁鹉技匿N售策略．并協(xié)助金融機構及證券公司，負責代銷基金受益憑證．募集資金?；鸸芾聿控撠熕谢鸬姆康禺a投資標的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務。

投資服務部按時提供投資報告和財務報告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時配發(fā)盈余給投資人。

財務部負責所有基金的會計、稅收及現金管理，并負責向證監(jiān)會定期報告并接受稅務當局查賬等各項業(yè)務。根據發(fā)達國家經驗．在設立封閉式的契約型房地產投資基金時，國外發(fā)達國家一般都設有5個部門分工管理，分別為：2.以1房地扛產投倡資基偉金的座管理哪模式世界羅范圍催的產默業(yè)投寒資基顧金的振管理伴模式竿，其彩基本種形態(tài)茶有兩神種：抗一是尾投資船基金縣自行娛管理交模式為，二盜是委文托基竹金管郵理公磚司管壤理?；\式。1、自著行管熱理模盆式在有羨限責狠任公茂司制做地產格投資讓基金翻框架歡下，情目前曬普遍蓄采取洞的管望理模錫式是轉聘請膜職業(yè)說經理啄人團粗隊管狗理。自行揮管理今模式唯投資濱基金詞公司卸既設蹤蝶董事判會，聯又聘腦請職淘業(yè)經栗理人閘組織癢專業(yè)面管理申團隊恩，并恰將投僻資基冒金的朗重大起事項職的決棚策權鑒、經燒理人易的任可免權紛和基政金的朝日常運投資飲經營王權明夫確分盯離，銹職業(yè)國經理梯人團泛隊可草以有閘限地檔擁有嚴某些沖投資辛經營碼權，菌但對喪重大憤事項獅及投越資的襪決策堤往往纏由投跳資公易司的賺董事比會甚烤至控有股股鼠東掌醒控。優(yōu)點奮：這種隆管理殃模式利一般繁更多栽地體辭現董啄事會據和控沾股股賺東的割管理宮思想部和投伏資理菠念，泳更多揉地體劉現"投資若者主戰(zhàn)權"的原丙則，唱盡管嫌投資碑者作茂為股漢東并悲不一買定熟訓悉地微產投樂資管承理的易專業(yè)遲特點倉。缺點噴：經過使幾年牙的實嫌踐，歪這種呆管理塔模式搬已暴謹露出找許多船先天幟的不淺足：肌董事厚會和檢大股籍東控魂制權剃太大淘，管愁理團員隊缺績乏自范主性懇和穩(wěn)輔定性斤，不綱利于榮系統(tǒng)親地整簡合資藏本市哥場和拆投資應市場便的資征源，簽不利躲于發(fā)枝揮投欣資基具金的龜擴張貧和放呀大效義應，差不利刃于投執(zhí)資管立理思慘想和系投資糞工具尸的創(chuàng)診新。有限借合伙銀制地株產投歡資基孔金一棋般由田普通疼合伙厚人（曾團隊示）管草理，框也可用視為押一種獲特殊建的自旋行管慈理模少式，載只不臣過其層本質疫內涵僚更接低近于模委托酒管理世模式丙，即既由基踏金專烘家管煌理團含隊管壟理，顆可保午證基爸金管奮理的龍專業(yè)吐化水亦平。二、旁房地捉產投棍資基陰金的皆管理飼、運侮作及條盈利寨模式2、委援托管業(yè)理模拔式基本而特征帖：投資升基金妙不設候經營仇管理工團隊極，而芹是委煤托具損有成竹熟投銀資理益念和黎投資歡經驗佳的專贈業(yè)投疼資管奸理機邁構負鬼責投意資經督營管奮理，典雙方豎簽訂但具有譽法律帽效力略的委勸托管刻理協(xié)障議，瓶從而制實現答管理蒸團隊工的機項構化臥和專軟業(yè)化者，并塑通過儀量化懶業(yè)績食報酬縱和管旨理費傷等標睛準建呼立激立勵機木制和領約束貌機制計。一般金運作般程序：有限匪責任僻公司辦制、扶有限圍合伙顏制地亂產投身資基際金委其托管標理運漆作機項制的受托驕投資嶼管理造機構嗽負責照項目復的選旬擇、斧評估抽分析比和提畏出投妨資建辟議書蛾，報攔經投直資基暗金最弦高決妄策機沃構（帥如董善事會均、理竭事會剩、管筑委會香等）忍決策且同意追后，缸負責電辦理灣項目節(jié)投資痰的具裂體事裝項和峽投資鞭后管爛理，通然后萍再提常出投低資處給置建荒議書呆，報掘送投耽資基溫金最辱高決礦策機士構決決策。信托勸契約譽制地底產投現資基稅金由櫻于“街信托陷”投賢資的鄉(xiāng)豐本質追屬性地，其蛙基金警管理盯無一連例外運類屬往于當會然的立“信掉托契嘉約”甜委托辰管理猜模式失。優(yōu)勢伶：相對朗于聘伸請職暮業(yè)經明理人扶團隊甜管理均的自紐奉行管豪理模濟式，就委托盾管理擔模式灶的優(yōu)防勢不朱言而嬸喻，噸其最圣大的杏特征折和優(yōu)閉勢就暫是"專家戰(zhàn)理財寄、專仙業(yè)投堪資"。目前趟肩負望地產艦基金郊、準霧地產脖基金涌委托座管理正之責粉的地閘產投貼資管沙理公憐司也嬸開始漠改變隙過去"潛水理運行"的低扎調姿屋態(tài)而櫻逐漸"浮出稍水面"，如熔在地湊產投細資市誘場日赴見活邪躍的萄福建框聯華夸信托宣投資示有限態(tài)公司朱、上耳海中座誠聯亡盟投遞資管筒理有尤限公仰司、戰(zhàn)北京護偉業(yè)岸資產疤管理倒有限電公司敵、北培京精遷瑞聯迷合住亮宅產野業(yè)投普資有遠限公弄司等勺。當勵然，御由于鵝目前科我國尚信用池環(huán)境翁、法猶制環(huán)偶境和鐵專業(yè)鳴人才疊等限盛制因乳素的斯影響抬，委丟托管歲理功脂效的符最大使發(fā)揮墻及委僚托管呢理市前場的口形成始，還鐵需要藝一個易逐步蝕發(fā)展凳和完遭善的頌過程期。2.汁2房地史產投乒資基夕金運提作流鳳程房地奪產基打金籌槳集過否程撤紫資冊退鋸出投黃資煮后摔監(jiān)段督詳言細哈評你估尋找際和篩穗選項宇目基金添發(fā)起拿設立炒的過軋程選擇裝正確顧的投憤資項天目遠鉛比經牽營管癢理投遲資項腹目重飾要項目海的市碗場潛掩力、純資金木狀況新、管泳理隊滋伍、愁政策奪法規(guī)仰等多誰方面摟因素房地差產投灣資基貸金運常作流沿程2.粘3房地便產基藥金操悶盤關億注點項目泉規(guī)?！_發(fā)顆面積20旁-3剩0萬平杜米之涂間，祖年竣鋪工銷淋售面先積10玩-2究0萬平脊米，而２－晌３年崇即可富完成成長四型企綱業(yè)——在管府理、將經驗斬、人半才、犬組織我、資判金、捏市場喜和品耀牌等形方面樓已有廢聊相姥當的帝積累身，正晴處于脾快速狗發(fā)展貝期和蠶爬坡什階段城市羊選擇——首選運戰(zhàn)略斷城市扶，現軍在已希進入豆二三獄線城壤市，季如內云陸重勾要省鬼會城棉市如蹈西安袖、濟肚南、堡重慶舅和武煌漢等增和非孕省會單城市漏如寧晃波、乞大連飄等客戶愛選擇——在二炒三先烏城市膚主要爭選擇辜在當擊期排丟名前玻幾位兩并對歲當地脆市場項有主漏導影洗響力請的開桿發(fā)商震，而秒在戰(zhàn)眼略城禁市主構要選濾擇優(yōu)猶秀的抬項目企業(yè)引機制竿選擇——民企拆主要哄選擇份已進焰入規(guī)樹范化惱和職紫業(yè)化姨管理振且知刑名度糾較高博的企悠業(yè)；譽國企嘩主要婚選擇票已改胡制或劃正要餓改制鴨的企劃業(yè)。殿這類宣企業(yè)易市場掙化程阻度較菌高，喬有利冶于與躺基金丹管理欄公司崇對接橫，遵瀉守游仙戲規(guī)且則房地普產基補金操割盤關蓋注點趨：基金套目標晚客戶媽的選豆擇、字基金獅選擇托項目莫的傾薯向、盟組合慰投資基金撿目標可客戶糞的選蒸擇風險吐收益競穩(wěn)定爺的項露目選擇府品牌株連鎖夾型項價目及伯企業(yè)灰已開素發(fā)和嚼已銷順售過秧的項丑目注晃重良炒好的朋口碑仁和市雪場慣挎性風險謹相對鞭高收施益也升相對脂高的顏項目選擇持硬件映條件滴如規(guī)誕劃、繳產品紹、戶杰型、王配套壘等綜尿合條燥件較翼好的右項目粉，理裂念、拋推廣祖和服努務等劉軟件港較為處完善田，且伸爆發(fā)兇力沖匆擊力史大、損有較勺大潛魔力的違項目項目卵市場準綜合鍬優(yōu)勢家強項目漆和企叮業(yè)管淚理團遼隊做陸到專據業(yè)分君工和淋人脈陪資源倦豐富丸，市江場感日覺敏箏銳準牙確，港綜合遠能力究強基金呢選擇好項目罷的傾爺向方式能一選擇2-西3個好夠項目蹲，安鬧全快泄速實洪現回酬報方式港二選擇缺一個納團隊久、理輩念、饒項目公、資宜源和爬市場升均好使的企談業(yè)，鋸在資擴金的帥其他容方面憑給予獻支持丈，將內其培壞育成巨強勢腰企業(yè)摸，分意享綜爸合收穴益基金顧組合濟投資基金介入基金介入基金介入土地投標拿到預售證結構封頂拿到四證拿地缺口一：啟動資金缺口二：四證未全，銀行不發(fā)放開發(fā)貸款缺口三：項目未封頂，銀行不發(fā)放按揭貸款2.減4房地摔產基級金介鄭入房正地產叛開發(fā)羽的時烘點及么個案1、房爬地產翠基金呀介入窗房地洪產開跑發(fā)的樹時點北京另左岸喪公社鞋。項存目在鄉(xiāng)豐獲得驅立項倉后，輕資金善出現懇問題誓，土疾地出請讓金蹈都沒括辦法鏈繳納園。偉蘋業(yè)基施金介杜入后午做了強一系兩列操萬作，匙幫其每解決構資金道問題雞：以項向目控然股權熔方的花身份熱介入遙項目勝，偉減業(yè)不委參與明項目春分紅蹤蝶，但蹄發(fā)展暑商須濱向其脆支付教高于柴銀行幕的利份息；協(xié)助索發(fā)展星商向嶼銀行照貸款種；資金保鏈連診上后凱，偉憂業(yè)作堆股權通轉讓載退出通項目憶。北京機國恒愁基業(yè)沖大廈猶項目即。該居項目遞發(fā)展嘗商資插金鏈把在該江環(huán)節(jié)耍出現媽斷裂蜻，偉鑒業(yè)基飛金介槐入后賠的操蜜作方姨式：偉業(yè)扶以項惰目全蠟程打楚理方夫身份牽介入效項目厭，調妻整原作項目矛定位逮，提覽高其如項目劉投資逗可行虛性；推薦獨有實押力的省建筑諸商帶什資施區(qū)工；自身金拆借25由00萬給文發(fā)展困商，禍發(fā)展蘆商按私銀行刻同期游利率蘭支付輔偉業(yè)盡利息績；發(fā)展困商四牽證全傷后，侵偉業(yè)漠協(xié)助謝其向懂銀行立貸款1.乘2億。2、房沈地產柄基金臉介入尤房地框產開席發(fā)時匹點的眼案例資金催缺口嗚一的賞解決喚個案思：資金籮缺口二的水解決格個案曲：資金號缺口翼三比醋較突珍出的艇一個拘例子副是北稠京今母典集定團“我蘋果彎社區(qū)拒”的距“貼鐮息委撕托貸塞款”垮案例隊。因冷為“12障1文件縱”規(guī)厘定商鹿業(yè)銀賓行只似能對軋購買舉主體說結構董已封頓頂的變住房魂發(fā)放使個人稅住房章貸款搶，為詠解決付從拿頓到預荒售證冊到項稼目封察頂這保段時狗期內造的資嫁金瓶繁頸，塑今典呢集團炒推出文“發(fā)瘦展商命貼息厭委托規(guī)貸款但”的培策略粘，今畝典自摘己出暑資2億元遼，以幟“貼同息委漠托貸退款”艘的方伸式委搏托給貴北京情市商觀業(yè)銀豈行，役在樓首盤封刺頂之余前向睜購房拍者進月行按認揭，逼利率宜比正麻常銀摧行貸罩款利淺率低奪一個蓬百分亦點；滿待樓航盤封漫頂之何后，華該按遠揭轉壯為正傳常利淹率的浙銀行花住房影貸款嘉。精島瑞基古金和洲北國服投的美介入理改變笛來了墾上述旦模式趴：資金送缺口近三的依解決我個案勿：先由偷北國頭投針嚼對蘋威果社印區(qū)發(fā)殊行房論貸信常托計奔劃，牌與精座瑞基來金在靠國外檔的資扒金能媽力相里配合鄉(xiāng)豐，向妖國內忙外的演機構薄和個凝人融侵資；在項便目樓受盤封室頂之宴前，漏是由懲北國票投通印過發(fā)蔑行信昌托融塌得的臥資金環(huán)，來屑向蘋挎果社望區(qū)的畜購房苦者按毀揭貸廁款；樓盤調封頂原之后耳，北俱國投泄將按倍揭項虜目轉注給銀湖行，款銀行程支付醒給北薄國投葛相應駐的款穩(wěn)項，禿購房裙者轉掉向銀離行按習揭。蠢其中瓶銀行治提供流按揭澤的利考率仍常按照芽目前笨銀行如的個拍人住賤房貸男款利兼率來騰做；④購房者機構和個人（精瑞基金）蘋果社區(qū)北國

投樓盤封頂之前提供按揭封頂之后轉按銀行支付購房款⑤樓房封頂之后提供按揭貸款⑥房產③支付購房款投資房貸信托銷售房貸計劃①②基金+信托礎介入也解決匆資金胖缺口少的操童作流廈程圖前后突兩種繳模式醉的最蔥大變至化是殼：舊靈模式彩中發(fā)漏展商舌自己顧要拿2億元污出來巷委托姨銀行姜“貼葉息貸風款”煩。在掙新模表式中反，這2億元脖不用秤發(fā)展慣商出羊了，屢由信銹托計穴劃負涼責去疏融資樸，融潤資對張象包爬括國桐外基賺金和斜國內些的機見構和紋個人,信托刻和基折金在征這個覺時候玩發(fā)揮眾作用鳥了。2.悄5三種獄典型成的盈邁利模丟式增值磚為王——房地盲產基票金盈沙利模飽式策祥劃和邊設計屈的基麗本指同導思反想以投未資管難理能紙力為利主導必的盈責利模啊式通迫過系呼統(tǒng)地草對目善標項唯目實圈施投櫻資運誕作及滿管理額運作葛，尋甘求投朽資資蛋本的損收益友和增謝值，迅體現以了地晉產投勒資基以金作圈為產免業(yè)發(fā)逗展集察合投程資工史具的牧本質征特征岔，因秩而可唉以作鍬為地獲產投休資基能金的膚主導篩經營憶業(yè)務概。1、以平投資訴管理口能力域為主僅導的習盈利筑模式2、以貌融資顫業(yè)務如為主列導的珍盈利害模式以投僵資銀捐行業(yè)殺務為撓主導掘的盈到利模論式將靈房地告產資涂本運燭營（若如房贈地產漸并購令、房隱地產縫公司瞇重組糊、房占地產著公司鞭上市更策劃仇等）舅作為沃基金皆的主茶要經寸營業(yè)果務。3、以脾投資聽銀行杠業(yè)務妻為主嚇導的父盈利心模式以融例資業(yè)工務為謊主導午的盈虹利模賺式把有為目張標房阻地產旬發(fā)展洲項目斃提供崗融資裕支持懇和融李資服肅務作創(chuàng)為主裁要經伯營業(yè)問務，段由于展房地復產銀剛根緊鍬縮，才這種主運營聯模式較在目宜前市修場環(huán)褲境下科有著掀一定郵的發(fā)妄展空炮間。2.鋤6以投券資管誕理業(yè)鼠務為售主導噸的地吼產投僅資基廣金的綢投資碼運營術和盈跳利模劑式一是開發(fā)輔型投祖資--對目穴標房訴地產值開發(fā)黃項目待進行狼投資甩，尋恒求投苗資的析增值估；二是風險風投資世型投吸資--運用哄典型斷風險俱投資少基金宿的投瓣資理座念，缺對房醬地產謎相關憐高科現技產鑰業(yè)（步如新捷材料賺）的啊目標壩企業(yè)酷進行識投資捏，尋遺求風淺險投扣資的搞增值是；三是收租驅型投腳資--長期荷持有肺寫字自樓、雕購物組中心鄙、商跌務公扛寓、盛工業(yè)換廠房鍬等收出租型供物業(yè)槳，尋祥求物夫業(yè)的幫長期草穩(wěn)健艇經營獨收益坊，并費在條蝕件成潤熟時山透過躲房地竊產投蘭資信西托基抗金方底式在欺境外予（新釘加坡柏、香母港等頑地）鈔上市晨以尋儲求投淘資資字本的犬增值朝；四是抵押萌資產首型投霞資--投資綁收購悼銀行努的抵府押資幫產（檔房地蝕產）笨，通尊過資衡產證厭券化賺或受既益權排轉讓餡方式將尋求毀投資芒的收肝益。偷深圳拉國際數信托磁投資讓公司妥發(fā)行晴的“登深國戒投·深圳牛發(fā)展校銀行梳總行后營業(yè)喉部信脅貸資繁產受份讓項野目集為合資功金信飾托計冬劃”鄭于20但05年1月14日成飛立，牲這一棚金融魔創(chuàng)新秘模式軋為國旦內資愧產證趕券化化和地判產投狂資基肥金參蓋與銀幫行抵疲押資杜產投污資提夠供了尾可資沸研究部和借咬鑒的幕范例孔；五是不良腔資產兵處置槳型投宿資--投資愿收購羨銀行通的不室良信朵貸資葉產（渾房地蹄產）卵，通峽過資羅產直付接轉嘩讓或貿改造撲后轉舍讓等晌方式該尋求分資產轟的增宜值。春如高宇盛、湊摩根像斯坦信利等君幾大你國際嚇著名隙投資輪銀行競就對調國內跑不良踐資產咬的處傳置和弟投資四情有架獨鐘搶。以投寨資管逢理業(yè)獅務為拖主導功的地邀產投頃資基炎金，屯其投廳資運咬營通揉常又偏可分舞為下拌列幾霜種具墻體的躁運營任和盈奸利模晌式：3.赤1進入屈中國散的境危外房興地產下基金溝運作義機構喊及其基金產品澳大匯利亞奇最大漂投行握“麥茂格理鼓”公超司（Ma幸cq糟ua陽ri火eB報an貌k）與而英國勿基金掩管理址公司仆“施猴羅德跟”所肌屬的揭“亞剪洲物脹業(yè)集票團”采（SA酸P）合汪資成血立了坦“第錘一中胡國房興地產叨發(fā)展庭集團巡壽有限晌公司肝”，窮并成斧功開鈴發(fā)了獅高檔必住宅及小區(qū)誕“奧纖麗花番苑”哲。這鵲是上迫海住脊宅開生發(fā)商影中第陡一個輕非亞稱洲區(qū)塌開發(fā)冠商。1、第養(yǎng)一中毅國房戶地產座發(fā)展杰集團鞋有限紫公司“中竟國房柿地產聚基金型”由娃荷蘭IN之G國際造集團燥與首飼創(chuàng)集美團在20交02年在雁開曼觸群島尼共同暫合資賢成立夏，基鞋金的秤主要授股東個是來刪自歐耽美、球東南邊亞、隔中國蜘香港父和中車國臺緣瑞灣地肉區(qū)的沃大型美房地嫩產企賓業(yè)和叼金融嗽企業(yè)足。該仙基金破籌集顧資金壟超過60億元塘，期誤限為8~化10年，迎這也捕是全越球首駝家面痰向中獸國房墨地產降市場般的基稻金，育由IN妖G全資貞子公唯司霸嶺菱投乘資管墾理。中國媽房地休產基嗽金和期首創(chuàng)票置業(yè)歸合作鎮(zhèn)開發(fā)眾“第浮三置垃業(yè)”爽，并瓣占有30％的付股份花；而孝在東腐壩河諸附近活的太栗平洋撒城，裹中國糾房地抹產基亮金也造擁有80％的社控股棄權。中國描房地宏產基御金負缸責人圍、北紀京太玩平洋潮城董臟事長挎胡旭姻成表棉示，聲他們歲所看戰(zhàn)中的松是商溜務開肥發(fā)。鑰地產架基金耐在國廟外投倘資的既首選卸是收湊益較別好的判寫字哄樓。匪但在館國內而，由讀于大予多存母在非爭理性囑競爭賺、市稠場不遭穩(wěn)定爬等因搬素，讀這類富能夠倒做好養(yǎng)的物襪業(yè)并吐不多木見。革因此刑，在迫國內矩又不逆適合寒做投汽資基展金。條但是干，中怨國經醉濟高車速發(fā)順展的示誘惑啄，又隸使得考他們自難以瓦割舍啟。也欣正因邀為如俊此，捕他們亦才不鐵得不豬選擇散自己膊投資僻開發(fā)功新項議目。2、纖中國炭房地吹產基幟金三、疏境內典外房廊地產憐基金父在中腸國的槍運作圖機構授及基截金產嶺品20腔03年7月底,亞洲宗最大晌上市落地產唯公司社之一——新加脾坡嘉怕德置逼地旗端下嘉史茂基漂金宣恭布成親立中蒜國住旨宅發(fā)屑展基鞭金,來自搖歐美才、新等加坡裙、臺翁灣等暢地的擊投資肢者拿軋出1億至2億美秤元成佛立中救國住剩宅發(fā)釋展基想金,投資風于上連?；蚨罕本┐值闹卸喔邫n鋼私人叢住宅分項目慣。同厚時，察該基橫金也秒關注恒上海之、北浮京和漢廣州幫等城父市價襲位在50層00～20測00燙0元／叔平方迫米的勢不同姻檔次織的商開品房混投資璃。３、萌中國降住宅哨發(fā)展鋪基金20畝03年7月10日,摩根擔士丹老利房效地產隆基金MS代RE港F宣布俗，與抵上海鑒盧灣遙區(qū)政陵府控慨股的利地產桐發(fā)展早商永撥業(yè)集斤團建斤立共逼同投桶資上不海房屢地產庭市場犬的戰(zhàn)浴略聯丈盟。雙方淹同時津還宣粗布了貪合作貝投資趙的第續(xù)一個鬧項目含：摩州根士傘丹利淹房地咳產基單金MS價RE掛F聯同俱兩家犧新加效坡公柴司，假入股浪永業(yè)膀集團客旗下疲的大易型地忙產項勸目錦粱麟天棵地雅筑苑。閣項目本總投醫(yī)資達90喬00萬美剝元折乳合人刊民幣7．45億元抵。該說項目切位于喝盧灣橫區(qū)，辭緊鄰撲上海驢著名膛的大飽型休枝閑區(qū)華、由撕香港織瑞安哲集團孩開發(fā)揀的新福天地塞旁。預該項喊目由威住宅脹、服架務式缺公寓唯和商斗業(yè)組嚇成。運項目懂在20息04年春州完成邀預售廁，于20抹05年初盆竣工忘。這蜓是美嘩資首外次進性軍上狀海高直端住屈宅市汽場，甜摩根竊士丹指利在逢“包錦麟勸天地搏雅苑省”中此的投配資額夠大概朱占總闊投資猴額的10活%左右冊。４、則摩根翅士丹撫利以房稈地產傷公司俘面貌兇在大勸陸出誘現的奶外資蹄地產渣基金——新加碧坡投寄資公榴司旗岡下的GI透C地產吉斥資42撈00萬美打元,在浦暢東陸配家嘴限批租初了一解塊7萬平郵方米擋的土費地,興建光寫字葛樓綜請合物抹業(yè)５、涌新加梁坡GI項C地產20敗00年，晴美國姓成立交了針優(yōu)對中奇國市痕場的丸房地舉產投薄資基制金，20難03年，鋸著名頃投資暮銀行陶高僵盛公術司也料宣布怎成立呀了此尾類機斧構。20博03年，浮美國定房地醒產同幟業(yè)公茶會房餃地產量基金隆會、向韓國坊房協(xié)鳥房地紛產基束金會返和德陰意志銹銀行歸房地廳產投箭資基層金開亂始尋共找在貢中國凝落地刪的機工會。堂目前敵這幾榮大基尖金巨唉頭都役已經鑄尋找欣到國專內合配作企廚業(yè)。被其中沿，美霧國房御地產家同業(yè)陪公會漿房地振產基嫌金已勺經和范北京捆置地穗展開踏合作胡，在些京城半北部溜開發(fā)剃項目戲；德攀意志儀銀行巷房地剩產投汗資基忍金也元鎖定筍北京港、上須海國塘內兩縣家房鈴地產開企業(yè)波，并倚和前乎者在蝦東四殊環(huán)和茶小湯荷山附沸近開購發(fā)項蹦目；使韓國仁房協(xié)耍房地州產基肉金則摘與國常內三畏十多秋個房周地產敞企業(yè)恐接觸蝴，已辦經在準中國昆房地涉產業(yè)叉撒下庸了一炎張網年。美國災雷曼船兄弟豬、澳鄉(xiāng)豐大利智亞麥駐格理奔銀行社、美文國洛勾克菲淚勒等襖著名貢跨國粗房地速產投狀資基么金也尊紛紛姑進入扛上海,已與飾上海偏房產胡發(fā)展幫商達鑄成緊墾密合千作意曾向,并進禾入實背質操投作階膊段。６、琴其他海外秀基金俗介入貿房地遙產市可場的拼方式研有幾覺種：一是凈自主挑投資路取得德土地背并開債發(fā)，鹿通過這銷售蔬實現葬退出鏟；二是邀與本扔地的菜開發(fā)弱商合土作開桐發(fā)，換按比因例分羽享收定益；第三吵就是撇與政哀府合藥作參里與土鹿地一丈級開拴發(fā)；第四耕是個億別的兩向房積地產紹公司桐提供球過橋聰融資炸，獲震得利律息收帶入及法其他零權利棕；第五閃是收堪購銀黎行不平良資凈產包營中的睜房地解產項反目并扇通過乓整收逮零售謠或二辱次開裕發(fā)后拐出售尋實現備收益暈；最后踢就是他他們掉通過鐘收購槍長期兆持有劣型物學業(yè)，云通過恨租金飾收入田和資釘產增竟值獲軍得長牲期收填益。合作公司背景公司信譽公司性質/背景公司業(yè)績注冊資金項目基本情況項目權屬地理位置政府相關批文市場評估成本價格回報率（IRR）（一般要求3年在25%以上）市場租金/市場售價項目轉讓合作方式項目公司轉讓參股在對市場環(huán)境、項目投資回報的調研分析得基礎上，評估項目在市場層面上是否具有可操作性對合作公司的歷史、實力等背景情況進行系統(tǒng)的調查研究，評估合作公司是否適合建立長期合作關系了解項目合作的方式，評估項目在法律層面上是否具有可操作性2、海外濃基金礎投資似項目盆盡職陷調查潮流程沿圖3.弄2國內菜房地佩產基囑金產紀品及燈運作加機構在利租用房榴地產斯基金惹融資危過程墻中，蝴存在氏以下辰比較叮典型券的運慨作模仔式：1、偉鴨業(yè)資曬產管挑理有扭限公窩司類秒基金部計劃偉業(yè)寒資產務管理助有限頓公司達成立都于20映00年，練以使隆房地啞產業(yè)徐與金霉融業(yè)冠相結采合為呀目的糟，從秘事房喝地產本金融橡業(yè)務乎的服班務性般公司桐。主要下業(yè)務興：房處地產會項目址的資疊本運療作襖、房婆地產轟的證印券化伍及金搬融創(chuàng)躍新業(yè)顆務走、項姓目融賞資掌、房危地產返項目豬管理宣等襪。從設終立初苗期就沃定位偷于與宿投資壯公司系合作口的準意基金雞模式冒上，宵未來結將逐源步向扔著基估金的臺方向的發(fā)展嘆。偉烈業(yè)提艙出了易類基照金運傾作模親式，頃并開佳始實臣際操盯作。礎準備滾在時柳機成摟熟和符法律錯法規(guī)巨允許吼時與囑金融仍機構萬合作蒸成立縫規(guī)范性運作消的基滑金。偉業(yè)奧公司托簡介偉業(yè)籌的類接基金捧計劃偉業(yè)聾資產錯管理已公司合作曲銀行房地色產項屆目直接私投資房地隆產項洲目間接抵投資房地援產證葛券化金融授業(yè)務二手支房吞緣瑞吐及中醬介業(yè)蒜務部分拍資金睛進行證券坡投資房地愁產項登目股權存投資投資光人偉業(yè)森資產窄管理睜有限想公司體類基巡壽金運場作模貫式2、中掠城房各網投敬資管壤理有稱限公灘司房窮地產慌投資刺基金公司才簡介20倡02年11月，妖在上完海成援立，召股東謝為深脊圳萬快科、圍北京表萬通雪、浙符江南少都、廈河南愉建業(yè)踩等12家房適地產鉤企業(yè)獎，實什收資竿本１夫億元俘。戰(zhàn)略續(xù)規(guī)劃第一最階段聾：參內照專漢業(yè)投改資公銳司的澡模式遺進行咬運做侄，主裂要的用投資殼將集方中于徒土地奮開發(fā)本和房緩產經流營，澤并通務過兩膝種方暖式展窯開：哲一是撈通過醉與開刻發(fā)商埋進行舉股權命合作鞭的方克式獲路取相刑應的敗利潤悠；二反是和難銀行映、信斧托投船資公反司等時金融薯機構使合作眼，進弓行相虹關的凈資本屑運作區(qū)。第二坡階段雹：建暮立資賓金管斗理平北臺，疾擴大蜻融資邪渠道巴，開益展受假托資興產管狠理業(yè)杠務。第三廳階段造：專吹業(yè)房和地產阻基金駝募集竿和基校金管灰理階躬段。供公司堅將申杰請成禾為房鍋地產傻基金胸管理委公司心，發(fā)踢起設酒立并塌管理劃房地激產投錦資基辮金。區(qū)域動偏好杰：重稀點關輕注那獨些工吐業(yè)化滿和城究市化岡進程煉正趨陸加快各、產脂業(yè)集淡聚能溫力強趨、產低權改怖造業(yè)碎已啟估動的贈地區(qū)慌；起防步期綿，首南先關貢注股模東所烤在地艦和上張海周用邊地竄區(qū)中鑼等（身含中瓜等）咽以上迎規(guī)模潑的城允市。產品臘偏好平：重稀點關棗注土劫地儲刻備、綠住宅羞和商獲貿物杯業(yè)項喜目；丘跟蹤噴品牌堅企業(yè)濤的新聯項目晃，不嫁放棄羅對新俊興企躬業(yè)優(yōu)皺質產貢品的騾投資面機會突。階段袍性偏濱好：天處于像起步朽期的腥項目結與土援地儲典備掛遮鉤；樣處于疼中后墻期的摔項目條中，確已打哲開了命市場歇的尊擴展泄性項陡目貝，或皆因資有金等模原因咸造成座進入言成本奏較低贈的優(yōu)夾質項索目列尖入優(yōu)弊先考挪慮；舒對成惕熟性封項目梳，重網點關璃注具講有資擱源優(yōu)逃勢或娛管理筋增值循潛力其、適炒用杠弟桿收鐘購的土項目騙。項目徒周期裁：項省目開現發(fā)周抹期一洗般小忙于三郵年，票最長闊不超籠過五摔年。茶對資電產經印營類拼的項塞目，湖如符訂合穩(wěn)鋒健、鏈成長項原則職，則縮慧不受紐奉此限班。治理達結構飯及公云司團夾隊治理動結構沫及公屬司團順隊架狗構設智計分蹈兩個芽階段:第一焦階段但：按照耍有限午責任嘉公司洽管理蹤蝶，建廳立現接代法尋人治冷理結弦構，懂設股痕東會悅、董素事會繁及監(jiān)駱事會傻。董漫事會黎由九柿名董直事組滲成，厘其中燦由股晝東方被擔任眉的董托事七舍名，定獨立尖董事酒二名慮；監(jiān)繩事會瘋由五桑名監(jiān)檔事組梢成，盆全部鵲由股賢東方感代表棒擔任半。公薪司總葡經理任及管萄理層便按市鴉場原亮則聘悅用，嫩投資驚方可性擇優(yōu)笨推薦哲，團頌隊組擦成主牢要由星地產蠶專業(yè)稅和基想金（閑投資擔）專軌業(yè)兩數部分倉人員紋組成雕。第二遷階段醉：在法愉律及久政策揚許可幸的情洽況下盛，將陪公司漲改造嘆為規(guī)恰范的卷基金皇管理映公司魚，發(fā)冠起設剪立并他管理蟲房地講產投拖資基念金。項目捎選擇拒偏好3、金信寫房地券產投壺資信遙托計荷劃20漢03年10月，桶金信業(yè)信托召投資減股份惠有限勻公司霜推出桿了“皺金信博房地凍產投駝資信論托計掉劃”丘，該乏信托磚計劃冒為非小指定跑信托釋計劃澤，而俱且不楚向社乞會公蟻開募案集，芬是由秀通和她置業(yè)鉛投資探有限劈燕公司勁、綠新城房劇地產撒集團形有限揀公司溫和上掌市公旦司金派地集師團股灘份有輸限公緣瑞司作租為發(fā)沉起委劍托人拋聯合蜓投資取發(fā)起噴進行韻私募沃。該信卻托計蕩劃實昆質就桿是一沈個房啞地產齊基金戲。金信貪房地低產投羽資信辰托計淚劃簡騰介金信懲房地脈產投膠資信咽托計粉劃概要規(guī)模暖：規(guī)模5億元寸，信咸托合霸同不壩超過20魯0份期限沾：5年（鍵到期疊經全培體當杰事人音同意螺可延漏長）類型信：后續(xù)樣加入偽式投資杰范圍尺：投資舉于房懸地產獎項目書公司畜股權湯、土匪地儲刊備起點籮金額拾：發(fā)起躬委托罩人人軟民幣25練00萬元揭并保升證其葵合計劉信托極受益鐘權份菊額不符低于清信托羅受益陪權總廊份額離的15％；促一般擠委托燒人不蒙低于坑人民你幣50內0萬元挨。受托酸人：金信傳信托誰投資蔑股份演有限緞公司托管欣人：建設騾銀行棋浙江第省分錘行發(fā)起散委托厘人：金覆地集筋團股偏份有吧限公籮司、蜓綠城揀房地柿產集蟻團有微限公商司、績通和越置業(yè)壺投資茅有限江公司管理擠顧問剪：金地忽（集蕉團）怕股份握有限環(huán)公司募集獅機構塘：金信已信托節(jié)投資震股份超有限運公司涂、建古設銀裝行浙什江省培分行投資觀方式房地蔬產項弟目公噸司股稱權投挺資和誤土地街儲備賞的投適資，豈閑置您資金軋用于好債券裹（國燈債、蒜企業(yè)英債、騰可轉煩債等桑）投兩資和滿同業(yè)躁往來憤等短還期融縱資投資周限制對土島地儲北備部摩分不犧超過殼信托抹計劃昂總規(guī)想模的40％；適對單鑒一項萄目的愧投資粥不超靈過信墊托計渾劃總裙規(guī)模潤的10項%，對艘單一所房地臘產開貼發(fā)商雜的總冒投資妹不超雙過信雕托計迫劃總魔額的20注%；投擊資房草地產吸項目珠公司碼股權壟時不捕成為潛項目挨公司說第一到大股很東。分配孟原則信托噴收益畢每年添分配匙一次蒙；每貞年所衛(wèi)分配編的收漫益一駕般情均況下宇不低糟于本戰(zhàn)信托銜計劃飾可分影配收眉益的80薦%，剩會余收信益累制積到設清算搜時一纏次性地分配周。損失言承擔如信組托虧閣損，估金損枯失部膛分先竿由發(fā)桿起委度托人六以其券持有脊的占化信托疑計劃勤受益梯權總女份額15％的坑信托蹲受益病權承暈擔，碎剩余說損失結部分羨再由燒全體頭受益子人按棵余下瘡的信槍托受欲益權頸份額宇承擔資。管理級團隊信托夢執(zhí)行陵經理既負責倡制的炒管理火團隊混：管笛理團骨隊的傳信托艱執(zhí)行輸經理厘由受嗽托人溪單位施的專米業(yè)人舊員出果任，容執(zhí)行茅經理際助理紗由受嫂托人史及各提發(fā)起幣人單誓位的寇專業(yè)攔人員間出任恐。團浴隊的專執(zhí)行訊經理江助理幼協(xié)助溉信托日執(zhí)行圓經理谷管理抽和運怨行信鬼托計握劃。金信顆房地旦產投畏資信腳托計姨劃成立趣日期乎：20競03年9月20日；注冊器地：香港蓋；規(guī)模便：1億美挽元性質棗：離岸恩、私資募、元封閉丙式、聲公司量型投揮資基低金投資瞧目標暑：屬于還價值律型基泥金，劍投資胖于價唯值被勝低估舌，或嘩與同堡類型光公司裁相比臂具有袍更高漸相對罵價值個的項劣目投資穴范圍壤：土地員開發(fā)話、住溜宅開劣發(fā)、紐奉高科角技產唱品開敞發(fā)、樹住宅音不良筒資產辛的整任合、MB飛O等。投資掉形式植：股權濾投資聞、債骨權投把資、切過橋溉貸款古、風緣瑞險投余資等投資兔原則渠：內在胳價值泥未被醉市場萬認識滔或被航市場哀低估鈴的項覺目；陽政府踐、政臥策扶睛持的禍項目拒；壟羽斷性表較高圍的住怖宅產似業(yè)的墾價值仰型項叮目投資點限制若：投資庫壟斷諷性較私高的找價值肉型項勤目的熊比重≤基金粥資產輸凈值內的30％；投資給穩(wěn)健愧的再膛創(chuàng)業(yè)百企業(yè)社的價券值型鄰項目鬼的比殖重≤基金復資產雀凈值夏的50％；投資蹲價值恭型的鼓新興爐創(chuàng)業(yè)儀企業(yè)目的項格目的容比重≤基金縱資產淺凈值奮的15％投資櫻于成折長型哀創(chuàng)業(yè)賓企業(yè)比的項帳目的集比重≤基金阿資產雹凈值徐的5％基金訊投資習占被丈投資堤企業(yè)掘股權幕的比棵例在5％——普35％之慘間。投資努于單壞個項廣目的柔比重≤基金妥資產蛙凈值心的20％；4、中國嘩住宅戴產業(yè)葡精瑞陽基金基金己管理像機構架：香秋港注捉冊的碎中國陳住宅估產業(yè)戒精瑞資基金噸管理陜公司驢和國衛(wèi)內注稍冊的路北京階精瑞利聯合揭住宅出產業(yè)窩投資列公司堤。前擋者以要契約考形式菠全權牌委托然后者劑對基蔬金在孝國內附對住扛宅產輕業(yè)項句目進報行投常資和齊管理衰?；鹚鞴芾砟久裨O立談董事欲會，研負責軍制定娘、審狼核和扒監(jiān)控兵基金亭的投打資戰(zhàn)算略并炸監(jiān)控蛇基金犯管理街公司愁的投咱資決峽策和湯執(zhí)行讓情況影?；鹬窆芾硪舅篮途扇鹜稁熨Y公躍司共拿同組參建唯限一性椅的投博資決躺策委廈員會行和風條險管覽理委找員會醫(yī)，審弦核監(jiān)共控精延瑞投認資公慎司的暫任何調基金碰運營址管理診行為法。投資榴顧問揉：全嫁國工我商聯仍住宅鄰產業(yè)左商會黃作為離投資獲顧問采，向維投資奇公司秤提供徐大量墓優(yōu)秀涼項目詳并組喬織專像家委沒員會價，為災投資銳公司霧在挑柜選項壘目和塘技術穴方面段把關載。派泰人參劃加董蠟事會或。與國沉內的窗民生嬸銀行霞、北餓京國加際信央托投績資公軌司和智重慶真國際范信托參投資亞公司虎簽署《戰(zhàn)略管合作尺協(xié)議鋼書》，此揭舉目兩的是賺為了竿解決蓄基金蹤蝶托管累和國寫內資放金的摘募集息問題德。中國替住宅甩產業(yè)移精瑞陸基金柱組織旨機構境內投資人PRCInvestors集合資金信托計劃FundTrustPlanning信托合同TrustContract信托投資公司TrustCompany北京精瑞聯合住宅產業(yè)投資公司OnshoreBeijingELITEHousingIndustryInvestmentCo.咨詢顧問委托ConsultancyAgreement中國住宅產業(yè)商會CHIA組織籌辦監(jiān)管OrganizingSupervising境外投資人ForeignInvestors中國住宅產業(yè)精瑞基金控股公司OffshoreCHIEFholdingCompany基金管理公司OffshoreMGMTCompany基金投資合同FIContract聯合投資協(xié)議Co-InvestAgreement投資設立Setting-up投資目標管理委托MgmtAgreement中國墓住宅紗產業(yè)單精瑞奔基金作運作透圖示雖然仙相關崗法律尺還沒彩有出譯臺，免但國翅內房娛地產螺類基烏金已楊暗潮惕涌動紀。市福場需棕要房青地產囑基金婦。多數駐房地熱產類咐基金賄只能鏟采取拋繞到魚迂回血的戰(zhàn)峽術，抵以投反資公猛司、著信托為的形畢式成驕立和柳運作貧。以上幸案例浪中全耗部以舒私募棵方式喇募集悄。投資稀形式怠多以違貸款鮮、參鋪與房顫地產忌開發(fā)識和股卡權投省資為瀉主，沫這與玩國外葬的RE乒IT明顯典不同好。上述脆案例鋪嚴格莖來說依不能葉稱其閑為基融金，罰只能裁叫做藍類基乎金。部分括基金企存在趁很多屢不規(guī)肯范的詢地方愈，比保如資橋金的蜂募集鐘、管橋理人刺的誠殊信、駐關聯惑交易竊、納系稅等右方面逗，急誼需要茅相關腳法律肆的監(jiān)綠管和紡規(guī)范惱。有限品合伙純制企學業(yè)為暈房地夜產私翠募基匯金的逆誕生要提供點了法耐律依若據國內俯房地吐產基微金的蓄運作球模式婚（案兵例）符總結四、御房地萄產投炎資信抄托基米金（RE擺ITs）與中友國房次地產攤發(fā)展甘的結摸合RE住ITs的辰定義房地若產投蘇資信叼托基該金（Re炕al夠E竹st蒙at隸e霉In腎ve翠st則me夏nt谷T病ru家st吸s,簡稱RE夕IT漲s）是捷一種執(zhí)以發(fā)旁行收籌益憑殿證的乏方式尿匯集繩特定員多數俘投資羅者的鄉(xiāng)豐資金沒，由患專門堅投資濫機構惹進行準投資章經營遍管理壩，并望將投擱資綜都合收趟益按狐比例下分配慈給投裙資者鏡的一礎種信蹄托基雙金制貢度。絞它是19洪60年美橫國國剪會據《房地替產投傻資信澤托法譽案》的規(guī)登定按瞧一定帶的法莊人組梯織形拐式組科建成溫的。4.耐1RE突ITs概乎述RE泳IT能s實質楊上是當一種限證券陸化的嚴產業(yè)系投資搬基金脆，通跨過發(fā)的行股呼份或鈴信托沖受益修單位鞋，吸艘引公躬眾投鼻資者螺的資價金，崇并委樂托專街門機為構經異營管鍛理。RE版IT必s通過價多元倍化（恰多個干房地凝產項太目、節(jié)多種鐮類型蜻、多璃個地哨區(qū)）割投資刻，有殃效地菜降低刻風險壤并獲授取較行高投翠資收懶益。RE等ITs的偵基本知特性稅收樂優(yōu)惠在很武多國碗家和乖地區(qū)奧，RE利IT令s的最畏大特話點就草是具趕有避紹免雙嚴重征彩稅的基特征絕，這副對于苦投資扛者來遵說具姿有很丸大的業(yè)吸引攜力。RE張IT佩s在投株資信冤托公陪司（啦或機張構）品層面難是免蘿征企辰業(yè)所俱得稅姻的。穩(wěn)定蘋的高淋收益RE聾IT俱s必須哄要把90％的先應稅閘收入選作為猛股利稍分配腳，因承此RE切IT的收嚷益率日比其妖他股釋票綜歇合指駕數的艱收益啞率相誘對要抗高。RE具IT訪s股利夠源自RE挽IT同s所持面有房溜地產間的定貢期租穗金收泄入，款因此RE逢IT而s的股喚利較夏為穩(wěn)在定，凍波動漲性小跡。盡拋管RE辛IT斥s的股績票價上格也歷受到歇市場蝴力量掩的影山響，商但是狐基于鎮(zhèn)穩(wěn)定必的租娛金收益入，賴股票票價格很波動制較小修。由乞于租雪金水右平一幫般隨掀通貨呈膨脹夠的變殺動而蹦調整比，因頓此RE糊IT敬s股份有相對巧固定言收益小證券吉而言勾，具卷有對王抗通活貨膨堪脹的休功能漢。流動吧性強公開摘上市普的RE猴IT史s可以率在證童券交圣易所鉛自由阿交易哨。未敲上市芽的RE裝IT悶s的股尤份或刺信托懶受益浮憑證遲一般予情況叼下也努可以煉在柜際臺市取場進伙行交茅易流毅通?？h因此品，RE器IT股份醫(yī)的流擋動性復相對規(guī)較強袍。專業(yè)為化管再理RE視IT材s對房槽地產慨進行斷專業(yè)罪化管收理，辭這是菊散戶哭投資勉者所冶難以泄進行駝的。物在這拖個意閘義上鑼，RE棗IT襯s具有勻基金墻的特至點。投資尚風險餃分散靈化RE磁IT版s的收袖入也穩(wěn)受到孕房地毒產業(yè)論、經參濟基舞本面徑和市疼場力隸量的森影響疼，具青有一衰定的殺投資領風險羅。但RE惜IT一般錢擁有竟多樣中化的光房地衫產投獸資組初合，活比單肺個的舞房地帳產商鹽或個御人投愁資者好擁有摟更為痕多樣扣的房設地產絲式，因撇而投蜘資風不險更老為分軟散。獨立著的監(jiān)腦督大部磁分RE塌IT答s屬于躍公募怖性質攜的投押資機甩構，涼因此保受第等三方道監(jiān)督瞞的力漂度越窗來越蜻大。蹄這些蓬監(jiān)督食者包叨括獨無立的緒受托稈人委核員會我、獨擱立的羞審計帖師、足證券說交易抱委員弊會和批投資皺分析創(chuàng)師。良好哈的融差資渠布道就房嘗地產握商而污言，RE液IT糧s在融租資方指面提派供了服更大肆的靈閣活性失和有腰效性鼓。在RE塘IT規(guī)s推出華以前塵，房歷地產太融資時對象喇主要集是機務構投工資者梁，而屈且房濁地產策的種凡類也欄有限置。RE華IT受s則不斤同，妨它具母有集套聚大理量散擠戶投諸資者配資金湯的功唱能，缸這有廊助于仰提高泰房地鴿產市宮場的欠流動姓性和哪效率略。RE我IT霸s使房牢地產逗商能彎夠通賭過規(guī)輔范的RE踏IT命s渠道浴及時脊回籠弱資金糕，投歡資于狡其他赴房地膛產開沙發(fā)項戒目，前促進分房地針產業(yè)易和房逮地產簡金融各市場帖的發(fā)晌展。股本藝房地濕產基料金(E用qu膚it育y脫RE削IT巾s)投資絮形式硬：直村接投慘資房嬸地產液市場主要樂收入壁：租屆金按揭按房地斗產基衡金(M替or茶tg抬ag腔e攜RE姐IT免s)投資俊形式裂：向蓬發(fā)展氏商提烘供建轎筑資咐本或預為物脹業(yè)項秩目提昆供按兩揭主要尸收入趨：利縮慧息混合純房地雄產基事金(H睜yb司ri抱d趕RE探IT評s)上述咐兩種增基金消的混除合物私人偉地產文基金(P酒ri陷va草te股R淘EI撞Ts頓)非上辱市或皇場外弱交易憶的RE襪IT黑sRE竿ITs的愧種類據資銀料顯納示，RE纏IT賠s擁有普較投駛資政員府債漠券更趨高的傅收益家率，方例如躁在美攤國，叢投資RE選IT聲s的平歌均收筑益率宣約6.版7%，而妙投資淹美國醉十年往期國尊債券康的平棒均收傘益率童為約3.稍7%；在燈日本侵及新鍛加坡果，兩裙者的靈平均足收益宣率差激距同黑為4%。RE扭ITs的泥投資嶺收益4.澡2RE蝕ITs的發(fā)別展歷哨程RE數IT葵s最早蓬出現繭于60年代狗初期光的美造國，遇此后斃得到獵日本虎、英極國等架國家半爭相螞仿效鍛。經過儲近10年的緞發(fā)展查，在70年代乎初達合到頂框峰，國其后茂由于滑經濟母危機錫和房腰地產般市場旁的蕭稅條，混房地給產投淚資基負金開邊始出呀現衰瓦落，隨著銷稅收拜法案畜的修必訂和口有關趕限制射的放滔寬，乏在80年代架再次罵回升席，資價產價摧值不擠斷增瓜長。截止禾到20妥03年11月，伍全球遣已有18個國哈家和現地區(qū)羨制定芽了RE遙IT鑒s的相洲關法紀規(guī)。湖美國頃和澳核大利置亞目寧前是詠世界梢上RE澡IT虛s發(fā)展栽規(guī)模悼最大董的兩途個國備家。貪以美儲國為低例，解美國RE槐IT墳s在證蘿券市訪場中蠅的比租重日蓮益上秘升，并已有廟超過30馳00億美望元的毅市值必。RE菊IT腐s進