房地產(chǎn)投資環(huán)境

第二章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)投資活動(dòng)進(jìn)行之前的分析論證過(guò)程。房地產(chǎn)投資分析概論房地產(chǎn)投資分析意義和作用

1、為投資者指示投資方向2、為投資者提供運(yùn)作方式3、確定投資收益4、為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法

房地產(chǎn)投資分析的原則客觀性策劃性全面性責(zé)任性房地產(chǎn)投資環(huán)境分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期借貸利率稅金及其他收費(fèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)周期處于頂峰的----房地產(chǎn)泡沫泡沫經(jīng)濟(jì)的含義:泡沫經(jīng)濟(jì)是基于預(yù)期和投機(jī)而出現(xiàn)的價(jià)格劇烈波動(dòng)。股票和房地產(chǎn)等是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體，快速致富和從眾行為是泡沫經(jīng)濟(jì)的社會(huì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)由于港島土地資源稀缺，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購(gòu)置物業(yè)以求保值，自1985年起銀行也普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財(cái)富循環(huán)效應(yīng)。從1989年到1997年香港房地產(chǎn)的價(jià)格上漲了三倍多。在“巔峰”時(shí)期，黃金地段寫字樓曾開(kāi)出20萬(wàn)港元/平方米的“天價(jià)”，豪宅10萬(wàn)元/平方米不止，一手“樓花”開(kāi)售頭次轉(zhuǎn)手要價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元。以炒樓高潮1997年4月前后為例，當(dāng)月送交土地注冊(cè)處登記的樓宇買賣合約共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近兩倍，比上一個(gè)月的16124宗也增加了五成多。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作之風(fēng)近乎癲狂，存在著嚴(yán)重的泡沫。而正是這一階段，20萬(wàn)后來(lái)淪為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”的中產(chǎn)市民接過(guò)了房產(chǎn)高價(jià)的“接力棒”。1997年10月，東南亞金融危機(jī)刺破了香港房地產(chǎn)這個(gè)巨大的泡沫，更驚醒了無(wú)數(shù)投資者的發(fā)財(cái)美夢(mèng)。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成、為中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)的“太古城”當(dāng)屬最能體現(xiàn)香港中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富慘況的區(qū)域之一。其樓價(jià)從1997年以前約1.3萬(wàn)港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。1997年以來(lái)香港房地產(chǎn)價(jià)格下跌超過(guò)60%20多萬(wàn)個(gè)家庭成為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”中央和香港特區(qū)政府陷入困境香港中原物業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

(1997年7月為100)12寸月1頌6日娃，被世國(guó)務(wù)餐院任覽命為診香港英特別英行政亭區(qū)第門一任認(rèn)行政闖長(zhǎng)官嫌，并而于1尼99顏7年或7月差1日同就職匆，成榮為香照港特陡別行勞政區(qū)庭首位腔行政對(duì)長(zhǎng)官炮，任慌期為罩5年奧。20鉤02壇年2捎月2蹲8日急，在奸無(wú)對(duì)蕉手的遵情況股下董葛建華分當(dāng)選揭連任煙特首循；同鹿年3械月4五日，漲獲中陶央人喬民政婦府正飾式委謀任為得第二膝任行臉政長(zhǎng)任官，采任期盤由2穴00租2年風(fēng)7月樂(lè)1日誘開(kāi)始狡。20園05剪年3硬月1殼0日原，董晴建華扁在香懷港宣畝布，幻玉他已宗正式隱向中助央政前府提南出辭款去香拆港特助別行蹄政區(qū)否行政隱長(zhǎng)官公職務(wù)錘。董建收華房地浸產(chǎn)泡鳴沫引粗發(fā)政潑治難哀題董建陳華上蛙任之穗初，娛正是栗香港米樓價(jià)親瘋狂維飆升配之時(shí)洗，民腳眾要紡求平娛抑樓寇價(jià)，括董特禮首也寸認(rèn)為歡樓價(jià)險(xiǎn)高企索是窒額礙香錯(cuò)港競(jìng)陷爭(zhēng)力俘的“乓罪魁墾禍?zhǔn)撞妗薄ＰQ董特略首施滿政的巴第一遠(yuǎn)炮，鉛就是臺(tái)推出藏“八海萬(wàn)五誰(shuí)”建授屋大先計(jì)，嚴(yán)宣布爆每年拒興建露85醋00催0單率位的餐目標(biāo)仗，目售的是超將樓伙價(jià)降梢至香奪港市羽民所疾能夠?qū)秘?fù)擔(dān)芝的水缸平。政策但一出朱，香熄港住位宅市費(fèi)場(chǎng)立蚊即感捎受到里壓力縣。恰金好亞傷洲金氧融風(fēng)截暴襲氧來(lái)，腿香港笛房地佛產(chǎn)市喇場(chǎng)一慮片凄專風(fēng)慘執(zhí)雨，陸樓價(jià)打下挫拳二至就三成裹，要斤求取固消"圖八萬(wàn)顆五"粘建房茄目標(biāo)母的呼剝聲趁布勢(shì)而萄起。躍反對(duì)誦者指以責(zé)董庫(kù)建華懂提出自"八衰萬(wàn)五停"是勁共產(chǎn)般主義陽(yáng)烏托劍邦，以破壞郊市場(chǎng)關(guān)經(jīng)濟(jì)侮的自貼由運(yùn)闖作，此如果瞎香港丘經(jīng)濟(jì)災(zāi)的中貫樞神傾經(jīng)房結(jié)地產(chǎn)址業(yè)崩路潰了拖，整離個(gè)經(jīng)蠻濟(jì)也種將被助拖垮濃，百戲業(yè)蕭億條，笨"濟(jì)族貧"拐變成火"齊蝴貧"被。香港港經(jīng)濟(jì)胖問(wèn)題歉成為哪中國(guó)瓜政治華問(wèn)題日本復(fù)房地舉產(chǎn)泡夫沫終慶結(jié)日椅本經(jīng)沾濟(jì)輝飛煌從2瞞0世首紀(jì)8課0年嗎代開(kāi)腳始到容90徑年代擾初，拆日本譽(yù)城市夠土地被價(jià)格繪的過(guò)終度增層長(zhǎng)形祖成了溪嚴(yán)重滿的泡污沫經(jīng)葛濟(jì)，姿泡沫雀破滅呼和消敢散的耀過(guò)程況對(duì)實(shí)害體經(jīng)禾濟(jì)的吼打擊宅十分稀沉重后。到2減00州6年像初，頁(yè)全國(guó)毀地價(jià)圣水平寨比歷征史最隔高水鄉(xiāng)豐平下惜降了宰60騾%，朱全國(guó)艙土地譯資產(chǎn)策總值哈縮水紀(jì)56訓(xùn)%，慨損失巷的土陸地價(jià)剝值總型額達(dá)舍15且30隊(duì)萬(wàn)億嚼日元挖，相詢當(dāng)于厲日本鑼股市但市值序最高蓄點(diǎn)（眨19扛89辛年）噴的2技.5布倍。地產(chǎn)裁泡沫嬸破滅擇導(dǎo)致萄的金宿融困劇難已洗經(jīng)使職日本威經(jīng)濟(jì)舉陷入鉆了困敬境，攜市場(chǎng)膝萎縮傅，政效治動(dòng)士蕩，贏至今魂毫無(wú)隆起色豬。日本千六大朽都市復(fù)土地菜價(jià)格儉指數(shù)魚變化有趨勢(shì)2.道1房荒地產(chǎn)追投資圍環(huán)境矛概述投資啟與投內(nèi)資環(huán)花境一般窄所說(shuō)盯的投耀資環(huán)團(tuán)境是衛(wèi)指直苗接投蔥資的低環(huán)境慈。直差接投姨資是晴指一血個(gè)經(jīng)再濟(jì)體霸系內(nèi)鈴的某墻居民逢投資怒購(gòu)買傳或設(shè)樹立在錢另一姑經(jīng)濟(jì)蹦體系辜內(nèi)的攤企業(yè)潛，兼勺并對(duì)責(zé)該企翠業(yè)有甩持久同利益紛或在不管理房誠(chéng)方面礦具有敲相當(dāng)邊程度居的影仆響力饒和控?cái)囍茩?quán)擇；投資剪決策蠻包括側(cè)宏觀布和微誘觀兩關(guān)個(gè)層踏次。耗其中蛛微觀殘投資則決策悲是單秋個(gè)投續(xù)資者缸或單期個(gè)投躲資項(xiàng)顏目的吧決策廟，其冤基本坊問(wèn)題援是如蝴何使或單個(gè)狂投資耽者或汪單個(gè)腎項(xiàng)目再在投液資額氏一定撐的條渡件下漠，獲搞得最福大的魂投資矩收益膀。這鏈就需過(guò)要著慚重考略察社謠會(huì)消即費(fèi)水畜平結(jié)曲構(gòu)、販產(chǎn)品格物價(jià)疾和市稿場(chǎng)利俘息率碗等因勺素對(duì)施投資戶者個(gè)寶人或麻單個(gè)狀項(xiàng)目罷的影屑響和找制約展，即袋投資匯環(huán)境謠。投資忠環(huán)境撥：是指塑擬投引資的宇地域據(jù)（國(guó)伏家、跑地區(qū)濱、城析市和掩街區(qū)殼）在興一定臘時(shí)期謠內(nèi)所悔具有模的能膊決定讓和制久約項(xiàng)井目投耗資的飾各種牢外部留境況忙和條艘件的盼總和休，它叉具有講系統(tǒng)復(fù)性、副區(qū)域溉性和平動(dòng)態(tài)年性等竿基本飛特點(diǎn)米。房地膊產(chǎn)投沖資環(huán)當(dāng)境分雀析的禿原則一）待客觀顫性原怨則二）赤全面廣性原金則三）嚷比較沖性原綢則四）拴預(yù)測(cè)世性原院則房地待產(chǎn)投宵資環(huán)陳境分砌析的睡含義以外索部環(huán)請(qǐng)境為泳對(duì)象還，從漁構(gòu)成火環(huán)境舒的各臂種因貝素入滴手，蛋定量擋與定嘗性相辨結(jié)合堡，綜癢合系計(jì)統(tǒng)地嶺分析濾環(huán)境登的構(gòu)委成、顯變化蟻的規(guī)念律以夕及研繞究對(duì)以象與纏環(huán)境攪之間增的相縣互作武用，穴從而捉對(duì)環(huán)倆境的皺發(fā)展用水平弦、費(fèi)怠用效泥益以烏及協(xié)蠻調(diào)發(fā)竭展等遞方面波作出宅客觀披的評(píng)額價(jià)，甚為實(shí)能際的悉決策逐或應(yīng)亡用提痕供科口學(xué)的圣依據(jù)江。房地汁產(chǎn)投竟資環(huán)捉境的幫特征1、禁系統(tǒng)董性2、塞動(dòng)態(tài)懲性3、咬主導(dǎo)分性4、兼地區(qū)柔差異部性房地眨產(chǎn)投獅資環(huán)直境的仰分類一）碎按表四現(xiàn)形遣態(tài)分福類1、伶硬環(huán)娘境：中影響佳項(xiàng)目宵投資貧的各仆種外栗部物灶質(zhì)條漁件2、亡軟環(huán)糞境：厭影響騙項(xiàng)目戴投資耀的各從種社居會(huì)經(jīng)懶濟(jì)文形化條輛件二）家按層撕次分雖類1、迫宏觀船投資橋環(huán)境撇：國(guó)尼家投物資環(huán)贈(zèng)境2、娘中觀抹投資幻玉環(huán)境白：地忌區(qū)、引行業(yè)傍投資獻(xiàn)環(huán)境3、我微觀窄投資趴環(huán)境飯：地倡塊周忽邊及末地塊恰投資伴環(huán)境三）葛按研臥究角唇度分鐮類1、叮地區(qū)非環(huán)境2、揀產(chǎn)業(yè)盡環(huán)境房地牌產(chǎn)投增資環(huán)蠅境的冠構(gòu)成厘要素一）群政治咐環(huán)境犬因素二）疫經(jīng)濟(jì)肢環(huán)境矩因素三）杰社會(huì)炕環(huán)境恭因素四）壤文化可環(huán)境蹤蝶因素五）育法律唐環(huán)境茫因素六）倘自然梯環(huán)境解因素七）由基礎(chǔ)丈設(shè)施艦環(huán)境遣因素主要分包括蓄以下砍七個(gè)學(xué)方面袖：1）脫土地狀：如場(chǎng)供應(yīng)默數(shù)量愛(ài)、位顧置、趙價(jià)格箏和開(kāi)蝴發(fā)程須度等疲；2）上資金沫：如姿銀行僅為開(kāi)禾發(fā)者弊提供愁信貸灣的狀?yuàn)W況；3）平物資耍：如池建筑乓材料場(chǎng)、設(shè)僚備的冤供應(yīng)戀和價(jià)軍格等傅；4）虹人員踢：如殃工人倉(cāng)、技隊(duì)術(shù)人程員的例數(shù)量槳與質(zhì)本量，述工資緣瑞水平夕等；5）趁稅收鏟的影幕響：瞎如稅仿種和認(rèn)稅率擠；6）臂管理傭與服泰務(wù)：7）臥廠商烤權(quán)益蜂的保款障：貼包括諒產(chǎn)權(quán)啦的保掠障和旗實(shí)際環(huán)收益拴的保賣障等檢。房地聞產(chǎn)投圍資環(huán)忍境的簽具體反因素投資壯與房剪地產(chǎn)充投資候的含突義投資廣義合：指而人們丘的一候種有電目的裙的經(jīng)汪濟(jì)行鞭為狹義較：為運(yùn)了獲為得可能幫的未來(lái)收益另而做樓出的確定伴的現(xiàn)值的犧逢牲基本俱要素主體客體目標(biāo)營(yíng)利礙性目伴標(biāo)是身投資紡的動(dòng)辟力源方式房地堆產(chǎn)投凡資：遷經(jīng)濟(jì)詠體以蠢獲得商未來(lái)征的房稿地產(chǎn)相資產(chǎn)財(cái)增值瞎或收毅益為妄目的心，預(yù)糧先墊銅付一顫定數(shù)副量的問(wèn)貨幣刷與實(shí)斜物，四直接吐或間共接地知從事堪或參謠與房絹地產(chǎn)臥開(kāi)發(fā)液經(jīng)營(yíng)黨活動(dòng)到的經(jīng)墓?jié)胁頌?。房地津產(chǎn)投犁資類愁型1、多樣愉性。房號(hào)地產(chǎn)艦投資篩環(huán)境后因素跨眾多屈，并雙且每若個(gè)因責(zé)素對(duì)記房地營(yíng)產(chǎn)投腎資項(xiàng)現(xiàn)目的秒影響峽效果可和作衰用方膛式都肉存在蟲差異笨。2、系統(tǒng)尊性。房炊地產(chǎn)斃投資豎環(huán)境等的系登統(tǒng)性拾指房錦地產(chǎn)忌投資裝環(huán)境盛因素程之間勿是相服互影枝響、晶相互敗制約泥，存京在內(nèi)恨在的棗邏輯虛聯(lián)系淋。3、動(dòng)態(tài)頁(yè)性。房善地產(chǎn)拔投資賭環(huán)境倆的動(dòng)郊態(tài)性位指的促是眾難多的棟投資碰環(huán)境老因素炎是可鬧變的躍，并輸在動(dòng)墊態(tài)變季化過(guò)痕程中侄相互優(yōu)依賴猾。房地徑產(chǎn)投化資環(huán)腥境的類特點(diǎn)房地池產(chǎn)投征資無(wú)終形收菊益的冊(cè)主要?jiǎng)颖憩F(xiàn)投資搬者追辭求的惜是心詠理享先受許多攜公司誘花大槐筆資計(jì)金用部在辦京公樓讀的選恐址、級(jí)設(shè)計(jì)耗、建息造和炮裝修猴上，銀其目搶的就蘋是心秋理享捷受，茅就是翠無(wú)形紹收益房地牙產(chǎn)投食資者畫在投拜資開(kāi)志發(fā)房感地產(chǎn)豈時(shí)，嶼必須燥對(duì)顏?zhàn)馍?，鼠尤其饑是流捐行色究，進(jìn)稍行深道入研健究房地味產(chǎn)購(gòu)曉買者勺都喜航歡“挑風(fēng)水消”好沙的建姿筑物進(jìn)住風(fēng)豪華食高層昨公寓福，是嫂提高姿個(gè)人段地位澡的最樹有效廣方法搬之一建筑賓北面紅有連窮續(xù)高夜山群因峰為鵝屏障秘，左泥右有版低嶺腎崗峰淡，面瓣前有機(jī)池塘區(qū)或河絮流轉(zhuǎn)籃經(jīng)過(guò)詳，水陳前又搏有遠(yuǎn)缸山近兆丘的罪朝對(duì)岸呼應(yīng)禽。北你面為事山，干西面味為路青，東廳面為院河流悔，南舒面為遭池。導(dǎo)住宅皮背靠庭山朝訓(xùn)南，草宅前營(yíng)要有欣河流堆環(huán)抱掠住宅甩，這綿樣，悲形成長(zhǎng)典型挪的“堂山環(huán)壘水抱東”。楊瀾換訪貝泊聿銘讀談建劍筑風(fēng)何水楊：浸貝老安，您機(jī)相信罪建筑癥風(fēng)水險(xiǎn)嗎？然貝梅：建部筑師納都相邪信建航筑風(fēng)脈水的串。不翠是迷泳信的欺建筑托風(fēng)水稱，建陣筑風(fēng)盾水有蘿好幾屆種，挽比如瓦說(shuō)僅我們扁建筑猛要擺啊房子無(wú)，要答背山中傍水拍，這蜘也是堆建筑麥風(fēng)水隨。我習(xí)覺(jué)得蒙建筑請(qǐng)風(fēng)水套我們超應(yīng)該替相信互的，石可是浙建筑骨風(fēng)水燒如果撇弄得絞太過(guò)缺分一脫點(diǎn)，攤那就斷變成閉迷信膝了，塔這個(gè)孩我反隙對(duì)。頓楊乞：您句在香瓜港設(shè)倦計(jì)的種中銀穴大廈努，被橋很多泰香港族人認(rèn)浙為是隨不吉伯利的蕉建筑啊風(fēng)水癢，鍛他狗們說(shuō)很這座斧大廈盈像個(gè)新三棱儲(chǔ)的刀仇。旁性邊的丘居民冰都裝恥反光添鏡，做說(shuō)要垮把這進(jìn)個(gè)刀肌光擋?；厝ダ?。還順有匯預(yù)豐銀嚇行上惱面，糊好像壟架了溪個(gè)水叫泥的多機(jī)關(guān)撇槍。編最有覽意思障的是劃：因揮為有片一個(gè)迫鋒面?zhèn)}是對(duì)皆著港仁督府加的，凍港督鳳府一運(yùn)開(kāi)始法種柳鼻樹來(lái)臉擋，割后來(lái)屢柳樹尿也死指了一逗次，翻然后初再種訓(xùn)上柳丑樹?？鷮?duì)魂這一洲切覺(jué)午得很浮好笑剩嗎？粉貝協(xié)：當(dāng)絕時(shí)不倒是笑鄰話，撓報(bào)紙?jiān)~還攻驗(yàn)擊我刊。但任是我堂對(duì)當(dāng)芳時(shí)的冠港督護(hù)衛(wèi)奕航信和竭他的匠夫人仁說(shuō)，倚誰(shuí)叫雙你們來(lái)把香暖港的背地價(jià)伴抬得趴那么秧高？互我只魚有這何么一姜小塊獄地，駛當(dāng)然貧只有張往高胳處造需。楊：下但是桌人們志說(shuō)您服也吸惜收了豬建筑叮風(fēng)水執(zhí)的一插些說(shuō)聚法，剃比如根您一風(fēng)開(kāi)始御在香呆港設(shè)蟻計(jì)中牌銀大崗廈的僚時(shí)候周，曾腦經(jīng)設(shè)花計(jì)過(guò)魔有一阿股泉棄水，忽是從肺后門浩進(jìn)去竟前門范出塵來(lái)，原后來(lái)?yè)迫思姨空f(shuō)水彎就是甚財(cái)，納您這咸樣就亭破財(cái)濕了。菊您是只不是階取消談了這貞樣的桑想法潮？患貝：砌有是卡有，跑懂建強(qiáng)筑風(fēng)困水的異人說(shuō)旬得也惹很對(duì)黨，我酷用水訓(xùn)，這咐個(gè)高歐樓兩姓旁都膚有水城下來(lái)擱的，熄我接馬受這班一點(diǎn)勁。這晴個(gè)水傘是源典，是廊財(cái)源用，所梅以水墾到了友下面苦變成伙一個(gè)啊池子居。池娛子養(yǎng)軍魚，窄中國(guó)濁人認(rèn)初為就壟把財(cái)侄給蓄紐奉住了竟，有緞點(diǎn)地魚方我具信的優(yōu)我就看做。香港局中銀詳大廈匯豐齊銀行2.松2房合地產(chǎn)燒投資敢環(huán)境遵分析烤的特丙點(diǎn)與倦構(gòu)成驢要素房地藥產(chǎn)投弊資環(huán)服境分被析的吵特點(diǎn)房地耽產(chǎn)投日資環(huán)諸境實(shí)舞際上純是影敲響房擱地產(chǎn)葵投資胃效果授的一蛛系列衣因素照所構(gòu)糞成的臟一個(gè)筍外部爽環(huán)境蠟。其迅中區(qū)銳位分碧析是萄分析諷的核總心點(diǎn)孟。在房倦地產(chǎn)貿(mào)投資紹環(huán)境椅的分援析中聾，區(qū)域揪科學(xué)已成細(xì)為房扇地產(chǎn)助投資崇環(huán)境牛分析躁的強(qiáng)陵有力當(dāng)?shù)睦硐摫晨凭?。欄在此塊理論仆背景微下，帆房地憂產(chǎn)投約資環(huán)厘境體汗現(xiàn)出爺有序案的結(jié)粒構(gòu)，柜這種煌結(jié)構(gòu)插決定鏡了區(qū)吧域投圣資的疼投向劇、布侍局、貿(mào)總量濁，同炒時(shí)投旺資的必流入柱又在因不斷敞完善府區(qū)域曬的投待資環(huán)名境，技體現(xiàn)肺了投勵(lì)資和識(shí)投資頃環(huán)境息客體摘之間住相互諒影響賺、相?；プ鞴斡玫幕鶆?dòng)態(tài)英關(guān)系奔。這漏種互勸動(dòng)關(guān)液系的綁研究律，不糕但可掃以滿趟足投萌資主疾體獲濃取利仇潤(rùn)的糞動(dòng)機(jī)引，還調(diào)可以確為受趕資地價(jià)區(qū)吸撈引有耳利于餃區(qū)域染發(fā)展描的資灘金、適形成鴿“投波入－輔產(chǎn)出根”的您良性岡循環(huán)朗。房地性產(chǎn)投薪資環(huán)伏境分原析的凍構(gòu)成魂要素投資叨環(huán)境飯具有錢系統(tǒng)躬性的辣特征附，因咳而表宴現(xiàn)出傳與此禮相關(guān)翻的層量次特窯征。萬(wàn)我們念可以破按照蠶層次蓄高低急將投嘆資環(huán)枯境區(qū)銜分為蠢宏觀洗投資證環(huán)境煌和地祥域投橋資環(huán)床境兩粗大部搞分。1、慮投資姿環(huán)境德宏觀敲要素賓分析在宏刷觀環(huán)虹境影疼響因妙素中墻，投亂資商泥必須奸監(jiān)測(cè)承六個(gè)妨主要來(lái)的因攜素，雪即人僚口統(tǒng)陜計(jì)因涉素、堂經(jīng)濟(jì)朝因素鍬、自烏然因帳素、增技術(shù)態(tài)因素部、政蔽治因斬素和僚文化埋因素顆。對(duì)筍房地情產(chǎn)投晶資而喘言，嶄人口佛統(tǒng)計(jì)耗因素蝴、經(jīng)折濟(jì)因?yàn)樗?、?yàn)房地帳產(chǎn)金嘉融與溜產(chǎn)業(yè)孟政策薦是影返響宏逗觀投仍資環(huán)肥境的愧主要膀因素遵，其羞它影本響因甜素應(yīng)冒根據(jù)而項(xiàng)目爆的具昏體情耗況適坡當(dāng)增憤減。凍通過(guò)鋤對(duì)宏盈觀環(huán)擋境的火分析糟，有諸利于蒙投資營(yíng)商選鋼擇投脖資時(shí)困機(jī)、踐投資臥區(qū)域倉(cāng)、投酸資規(guī)盡模及遞物業(yè)隱類型簡(jiǎn)、檔州次等央。2、刮區(qū)域狡性投扯資環(huán)起境因捆素分院析區(qū)域飄性因微素分隊(duì)析，祝即中惠觀層仇次的避投資替環(huán)境安分析他。應(yīng)攜該從羊六個(gè)午方面連分析鞭區(qū)域錦性因褲素。①地傻區(qū)經(jīng)寫濟(jì)發(fā)溝展水勉平②地橫區(qū)產(chǎn)雙業(yè)結(jié)茅構(gòu)和柿發(fā)展祥政策③地鵲區(qū)發(fā)困展戰(zhàn)攪略④地繪區(qū)人旗口因類素⑤地摘區(qū)自觀然環(huán)裂境因堪素⑥地收區(qū)基誼礎(chǔ)設(shè)彼施環(huán)栗境2.勿3房屑地產(chǎn)幫投資煉環(huán)境由分析劈燕方法層次毛分析冒法建沾模一患問(wèn)題殿的提對(duì)出日常煉生活紀(jì)中有襲許多粒決策丸問(wèn)題婦。決車策是塞指在勺面臨捷多種方案浮時(shí)需慚要依傳據(jù)一芒定的秋標(biāo)準(zhǔn)掘選擇鮮某一侄種方里案。例1寇購(gòu)籮物買鋼請(qǐng)筆，躺一般禽要依昨據(jù)質(zhì)守量、必顏色鐵、實(shí)挺用性奏、價(jià)坐格、外形嘆等方負(fù)面的蟲因素瓜選擇求某一廟支鋼紹筆。買飯傾，則搬要依逐據(jù)色貼、香疫、味蝕、價(jià)閱格等忠方面雀的因射素選擇某懲種飯研菜。例2全旅挖游假期杰旅游訊，是屈去風(fēng)航光秀庸麗的堅(jiān)蘇州彼，還巖是去錫迷人華的北戴河洋，或壤者是限去山逢水甲岔天下講的桂權(quán)林，均一般灶會(huì)依次據(jù)景攪色、費(fèi)用嗚、食參宿條尸件、頃旅途后等因艷素選尖擇去阻哪個(gè)見(jiàn)地方辭。例3顏擇業(yè)面臨椒畢業(yè)輩，可國(guó)能有叛高校認(rèn)、科盟研單飾位、殖企業(yè)準(zhǔn)等單爪位可即以去選擇爛，一嫌般依蘆據(jù)工枯作環(huán)強(qiáng)境、拍工資脅待遇鐮、發(fā)租展前換途、濁住房嘩條件等淺因素提擇業(yè)波。例4估科劍研課莫題的容選擇由于病經(jīng)費(fèi)已等因主素，套有時(shí)最不能去同時(shí)查開(kāi)展和幾個(gè)歪課題所，一蒸般依據(jù)課毛題的奴可行衫性、變應(yīng)用唯價(jià)值醋、理旺論價(jià)研值、持被培掃養(yǎng)人啟才等賭因素進(jìn)行括選題臘。面臨硬各種摧各樣壓的方德案，戀要進(jìn)寶行比傅較、猛判斷定、評(píng)育價(jià)、蹤蝶最后作出構(gòu)決策梅。這江個(gè)過(guò)憂程主咸觀因斬素占憑有相財(cái)當(dāng)?shù)幕伪戎匕⒔o用尊數(shù)學(xué)區(qū)方法解決深問(wèn)題健帶來(lái)咬不便奸。等奮人2托0世總紀(jì)在梁七十遲年代胞提出輸了一種著能有度效處殖理這絹類問(wèn)雕題的貧實(shí)用緞方法偽。層次警分析乓法（A問(wèn)na觸ly像ti鼠ca屢l階Hi均er搶ar切ch訪y炭P田ro姓ce然ss織,喘AH關(guān)P)這是望一種李定性鮮和定五量相惡結(jié)合喇的、巷系統(tǒng)蠶化的茂、層血次化析的分刻析方掃法。過(guò)去文研究翻自然鉛和社仿會(huì)現(xiàn)崇象主救要有機(jī)理奪分析領(lǐng)法和負(fù)統(tǒng)計(jì)堤分析龜法兩種方左法，輸前者追用經(jīng)典辮的數(shù)賀學(xué)工具餃分析且現(xiàn)象叮的因競(jìng)果關(guān)蒸系，縮慧后者以隨機(jī)慌數(shù)學(xué)為工悶具，僚通過(guò)鐮大量裂的觀藍(lán)察數(shù)域據(jù)尋墊求統(tǒng)豎計(jì)規(guī)會(huì)律。祥近年發(fā)缺展的胃系統(tǒng)駱?lè)治瞿褪怯止P一種券方法喂，而層次門分析案法是系爆統(tǒng)分副析的數(shù)川學(xué)工裁具之疲一。層次杠分析埋法的準(zhǔn)基本鏡思路全：與人流們對(duì)啟某一錢復(fù)雜孟決策爆問(wèn)題繪的思麻維、猛判斷企過(guò)程崇大體載一致庸。選擇它鋼筆質(zhì)量桶、顏砍色、珍價(jià)格碎、外贈(zèng)形、繼實(shí)用鋼筆血1、擋鋼筆邁2、矛鋼筆替3、枕鋼筆脂4質(zhì)量吼、顏提色、集價(jià)格昏、外白形、喊實(shí)用禽進(jìn)行壇排序?qū)⒏鬟w個(gè)鋼共筆的選質(zhì)量培、顏幸色、好價(jià)格專、外遇形、醬實(shí)用催進(jìn)行頃排序經(jīng)綜兆合分文析決善定買旗哪支陵鋼筆1.廁建立碑層次蒼結(jié)構(gòu)鼠模型首先捐要將知所包盡含的母因素泄分組窯，每廣一組嫩作為末一個(gè)壓層次諒，按纖照最追高層款、若膽干有慢關(guān)的向中間治層和諸最低潛層的許形式向排列割起來(lái)煉。對(duì)制于決熊策問(wèn)碼題，廉通常芬可以刮將其條劃分言成層次口結(jié)構(gòu)嫁模型。最高牧層：表示策解決翅問(wèn)題獸的目趁的，扎即應(yīng)士用AH代P所要盟達(dá)到衰的目牙標(biāo)。中間毀層：它表集示采傾用某男種措挺施和淘政策刃來(lái)實(shí)轟現(xiàn)預(yù)宿定目冠標(biāo)所施涉及洽的中廁間環(huán)觸節(jié)，脅一般劈燕又分硬為策摩略層砌、約懼束層盤、準(zhǔn)尊則層床等。最低濱層：表示克解決萬(wàn)問(wèn)題掀的措森施或罰政策(即方賺案)。AH談P決刺策分固析法迫層次補(bǔ)結(jié)構(gòu)組示意本圖買鋼筆質(zhì)量顏色價(jià)格外形實(shí)用可供選擇的筆一般腔分為齒三層客，最秀上面津?yàn)槟繕?biāo)沫層，最且下面焦為方案亮層，中策間是準(zhǔn)則測(cè)層或上指標(biāo)法層。例1焦的層尾次結(jié)蠟構(gòu)模率型準(zhǔn)則械層方案抵層目標(biāo)冶層選擇旅游地景色費(fèi)用居住飲食旅途蘇州、杭州、桂林例2層次墾結(jié)構(gòu)擔(dān)模型準(zhǔn)則墻層A方案藍(lán)層B目標(biāo)慕層Z若上高層的典每個(gè)村因素竿都支驚配著隔下一彩層的芹所有兄因素返，或脾被下鮮一層澡所有因喪素影梢響，僑稱為完全窗層次工結(jié)構(gòu)，否距則稱挺為不完惕全層羨次結(jié)賀構(gòu)。房地半產(chǎn)投她資環(huán)桂境分愉析的擺原則鬼與標(biāo)意準(zhǔn)1、斧房地梢產(chǎn)投察資環(huán)下境評(píng)何價(jià)的賭原則①系融統(tǒng)性起原則②比觀較性蟲原則③時(shí)義效性沙原則④定廢性分巡壽析與鹿定量充分析旨相結(jié)晶合的犁原則⑤實(shí)脆事求鏟是、遭突出輔重點(diǎn)輛的原寨則2、休房地頁(yè)產(chǎn)投寄資環(huán)安境評(píng)蒸價(jià)的驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)①適圾應(yīng)性弟標(biāo)準(zhǔn)②穩(wěn)哄定性莫標(biāo)準(zhǔn)③競(jìng)鼻爭(zhēng)性低標(biāo)準(zhǔn)2.與3房山地產(chǎn)憲投資糟環(huán)境刊分析蛇方法多因漸素和業(yè)關(guān)鍵項(xiàng)因素梅評(píng)價(jià)辯法當(dāng)房挺地產(chǎn)期業(yè)投評(píng)資環(huán)側(cè)境評(píng)貓價(jià)采所用多輔因素墻評(píng)價(jià)靜法時(shí)闊，選鋒取的鋼投資概環(huán)境警的因炎素即作房地膊產(chǎn)投頭資環(huán)補(bǔ)境評(píng)由價(jià)要古素系榆統(tǒng)中愿的1階5個(gè)乓投資舊環(huán)境浴要素剪，子隨因素帖即投酒資環(huán)坦境要追素之蘿下的吃子要杠素，荒權(quán)數(shù)堂的計(jì)距取是抹在考冷慮因豬素影喘響大磁小之胸后綜曠合決同定的端。可歷將因霸素評(píng)怨為優(yōu)熱、良秩、中葬、可洪、差恥這樣擺五級(jí)外分別搶對(duì)應(yīng)涂分值鴿10墨0，丟80退，6劉0，選40擦，2爭(zhēng)0，粥這樣名評(píng)價(jià)鍋總分嚴(yán)取值府范圍膨即在喉20或~1幻玉00虧之間匪，滿摧分為膀10袋0分梨。房地第產(chǎn)投狠資環(huán)分境評(píng)芹價(jià)方庫(kù)法房地恢產(chǎn)業(yè)歐投資蜻環(huán)境鴿評(píng)價(jià)剃公式盞如下進(jìn)：其中網(wǎng)，N韻——我表示胖投資罩環(huán)境昆總分Wi蒼——質(zhì)表示爭(zhēng)第i探類要遙素權(quán)察重Ui膚—隙—表圖示第徐i類倘要素跌評(píng)分而其中窩，j煉——銳表示未i類刪要素早下j寺類子虛要素Wj代——濫表示嗓i類數(shù)要素繳下第賞j類醉子要擱素的燥權(quán)重ai礎(chǔ)，b俊i，腦ci犯，d翁i，憶ei紋——關(guān)分別助是第堅(jiān)j類鑄子因則素評(píng)爛價(jià)為眠優(yōu)、靈良、連中、凍可、克差的錦百分猴比；具體庫(kù)評(píng)價(jià)艇時(shí)，嫂先對(duì)耽各類融要素?cái)[的子旺要素易做出咐評(píng)價(jià)府計(jì)算罩出U窩i后掘，再免套用院公式勵(lì)計(jì)算犬出投嗓資環(huán)完境總酬分N袍。當(dāng)舍然也咸可將犁兩個(gè)號(hào)公式課合并簡(jiǎn)為一決個(gè)公堅(jiān)式來(lái)帶計(jì)算欲，合外并后嚇的總抖公式哨為：其中逮，N臂——睜表示紫投資彼環(huán)境陣總分i,濁j屈——峰表示幣i類蠶要素房誠(chéng)第j漫類子舟要素Wi麥,W葛j—潔—表服示i香類要瘋素、曾第j搏類子驅(qū)要素劫的權(quán)栽重ai忠，b選i，農(nóng)ci呢，d癥i，泳ei葬——介分別惡是第汁i類刪要素味下第敏j類嫁子因樓素評(píng)填價(jià)為濁優(yōu)、固良、腸中、干可、第差的居百分霧比；在房旗地產(chǎn)倍業(yè)投教資環(huán)鼓境評(píng)墳價(jià)的殲多因竄素評(píng)斥價(jià)法搶中，飯各子梅因素酬也因巾為各戚自影私響性啟不同甲而給抓予子津因素葵權(quán)重咸。對(duì)呢我國(guó)臉開(kāi)發(fā)奏建設(shè)延的普欺通住售宅投叔資項(xiàng)希目其粒環(huán)境問(wèn)評(píng)價(jià)振因素談可分慕類如卵下：①最繡重要貞因素潮：居習(xí)民收睬入水奸平，驚權(quán)重鳥系數(shù)皺：W莫i=梳0.印2②很那重要習(xí)因素陸：房誦地產(chǎn)星開(kāi)發(fā)飄供應(yīng)床狀況賣，權(quán)友重系統(tǒng)數(shù)：獄Wi夠=0名.1賞5③重練要因泥素：朋基礎(chǔ)斥設(shè)施經(jīng)狀況殼、區(qū)假位交貝通條桌件、微環(huán)境充狀況嘩、稅抱費(fèi)水嶺平，遼權(quán)重嘆系數(shù)境：W播i=肢0.艙1④較胡為重假要因發(fā)素：分經(jīng)濟(jì)何增長(zhǎng)削水平送，權(quán)愈重系茄數(shù)：蔬Wi啦=0想.0份5⑤略供微重籍要因揀素：城土地舟狀況民、地抖價(jià)、否房地穴產(chǎn)政騾策、銜區(qū)域狡人口侮數(shù)量客、區(qū)溝域人濾口素睛質(zhì)、罷家庭獲人口遙數(shù)、精消費(fèi)槐文化傅與觀困念，附權(quán)重垃系數(shù)誰(shuí)：W毒i=爆0.殃02角5各投炸資環(huán)只境要僵素、奴子要燙素及尼相關(guān)輕權(quán)重雜如表蓬2-娛3所味示。表2粱-3家房見(jiàn)地產(chǎn)叫業(yè)投深資環(huán)食境要誰(shuí)素、蠅子要凈素及犁相關(guān)漠權(quán)重系表投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重基礎(chǔ)設(shè)施狀況交通設(shè)施（0.5）能源設(shè)施（0.3）通訊設(shè)施（0.2）0.1區(qū)位交通條件公路（0.5）鐵路（0.2）航空（0.2）水運(yùn)（0.1）0.1環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量（0.6）綠化水平（0.4）0.1土地狀況土地面積大小（0.5）地質(zhì)狀況（0.5）0.025房地產(chǎn)供應(yīng)狀況房地空置率（1.0）0.15地價(jià)地價(jià)水平（1.0）0.025居民收入水平居民年平均收入（1.0）0.2投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率（1.0）0.05房地產(chǎn)政策土地政策（0.5）房地產(chǎn)綜合政策（0.5）0.025政府辦事效率政府辦事效率（1.0）0.025稅費(fèi)水平契稅（0.4）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（0.3）其他（0.3）0.1區(qū)域人口數(shù)量區(qū)域人口密度（1.0）0.025區(qū)域人口素質(zhì)區(qū)域人口素質(zhì)（1.0）0.025家庭人口數(shù)家庭平均人口數(shù)（1.0）0.025消費(fèi)文化與觀念消費(fèi)文化與觀念（1.0）0.025準(zhǔn)數(shù)糖分析繭法在房茂地產(chǎn)揮業(yè)投曉資環(huán)皮境評(píng)虛價(jià)采動(dòng)用準(zhǔn)慘數(shù)分正析法綠時(shí)，態(tài)按照敏房地孩產(chǎn)行努業(yè)影爐響要籮素的新分類溉習(xí)慣湯將評(píng)座分區(qū)辟間及伍準(zhǔn)數(shù)飛計(jì)算恒公式夠作一鄰定修霉改，勇并去木除了政一些股不必遙要的雪因素癥，修住改后朗的房棗地產(chǎn)法業(yè)投拌資環(huán)應(yīng)境準(zhǔn)莖數(shù)數(shù)搖群參樹照表與見(jiàn)表叔2-吉5：項(xiàng)目要素代號(hào)內(nèi)涵評(píng)分1.投資環(huán)境激勵(lì)系數(shù)K①地價(jià)；②房地產(chǎn)政策(含融資政策)0-52.城市規(guī)劃完善因子P①環(huán)境狀況；②土地狀況0-43.稅利因子S①稅費(fèi)水平0-24.勞動(dòng)生產(chǎn)率因子L①區(qū)域人口素質(zhì)0-25.地區(qū)基礎(chǔ)因子B①基礎(chǔ)設(shè)施狀況；②區(qū)位交通條件；③區(qū)域人口數(shù)量2-106.效率因子T①政府辦事效率

0-27.市場(chǎng)因子M①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)狀況；②居民收入水平；③消費(fèi)文化與觀念；④家庭平均人口5-208.管理權(quán)因子F①經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平0-2表2吊-5帝房地俊產(chǎn)業(yè)尾投資售環(huán)境你準(zhǔn)數(shù)去數(shù)群送參照童表在房扁地產(chǎn)絨投資六環(huán)境崖評(píng)價(jià)卵的準(zhǔn)怕數(shù)計(jì)小算公寨式中點(diǎn)，根己據(jù)各突要素乞本身構(gòu)重要象性及野其內(nèi)救在聯(lián)赤系差宅別，費(fèi)將稅仇利因租子S曬和效疲率因摔子T參放到謀公式感的括覆號(hào)中羊，即箭讓其延作用質(zhì)效應(yīng)粒減小賓，而附讓市弦場(chǎng)因板子M指從括推號(hào)中倡調(diào)換使出來(lái)套，增藥大其隙作用裕效應(yīng)汪，評(píng)肌分區(qū)哄間相裝應(yīng)也增作一咬定變顯動(dòng)，延就可讓以有香修改縮慧后的釀房地邪產(chǎn)投間資環(huán)庭境準(zhǔn)誘數(shù)計(jì)之算公隱式：綜合云評(píng)價(jià)極法的酸基本胖步驟勁是由蜻層次舒分析猛法確脅定各贏環(huán)境糕要素款的權(quán)弦重系蘭數(shù)；脆由統(tǒng)佳計(jì)分耳析確汪定各峰環(huán)境蘋要素陪的得之分；裕計(jì)算鋪投資桿環(huán)境罪的綜私合評(píng)荒分；踏由靈終敏度鋒分析勉(敏淺感性日分析根)判必?cái)喔飨ōh(huán)境幅要素罩發(fā)生條變化鏡對(duì)投宴資環(huán)章境分立析帶制來(lái)的搏影響塊。首先振，進(jìn)興行環(huán)寄境要億素權(quán)倡重系黃數(shù)的拾確定毫。權(quán)重脖系數(shù)情是用共來(lái)描倆述環(huán)舒境要誤素在鍵投資脾環(huán)境幫分析悲中相肉對(duì)重唉要程服度的歉指標(biāo)談。其匠大小裙既取平?jīng)Q于剛要素射自身接在投送資環(huán)頓境諸蕩要素闖中的列地位磨，又適取決開(kāi)于投赤資者搭因投耽資動(dòng)踏機(jī)或以主觀腹因素寨對(duì)投坦資環(huán)否境的番期望樸與要馬求。嫩因而閱權(quán)重孝系數(shù)弟一般蹲采用劑層次衡分析范法進(jìn)繼行綜用合確夠定。柿基本多分析身步驟買為：綜合棟評(píng)價(jià)愉法①建伯立層炭次結(jié)洲構(gòu)模恥型按投陪資環(huán)戴境因磚素的練內(nèi)容趁及相遞互關(guān)禿系，霞將各貌環(huán)境屯要素催劃分鍛為層盼次結(jié)晉構(gòu)形管式②確湖定同冶層間破單權(quán)湊重系窄數(shù)同層兩間要戶素的互單權(quán)腿重系峽數(shù)是胞用以漫描述所位于義同一衡層次藍(lán)的各麗環(huán)境你要素技相對(duì)眼于上閥一層鼓因素煌重要血程度揚(yáng)的系遭數(shù)，敢它是扯由求賊解該僑層的綢判斷筒矩陣來(lái)求得壺的。③一云致性劇檢驗(yàn)④組沃合權(quán)詢重系仔數(shù)的兆確定目標(biāo)米項(xiàng)目比投資否環(huán)境及的綜藥合評(píng)斜分：其中窯，G糾—翅目標(biāo)抵項(xiàng)目段投資秤環(huán)境通的綜廁合評(píng)慮分AB赴CDj—第加j環(huán)紅境因轉(zhuǎn)素的殼權(quán)重誓系數(shù)Vj—第賀j環(huán)悠境因渠素的撈評(píng)分蜻分值n—絹—環(huán)弓境因漏素的態(tài)個(gè)數(shù)上式惜求得許的分岸值在豬1-嚼4之服間，支分值疼越高摧，說(shuō)姨明對(duì)揚(yáng)目標(biāo)緒項(xiàng)目落投資沉環(huán)境啟的評(píng)腐價(jià)越閃好。敏感理性分圣析正宰是要岸考察畜當(dāng)這佩些環(huán)鬼境條粱件變蒸化時(shí)莖，對(duì)晝分析叛結(jié)果闊帶來(lái)妻的影張響及雁其影克響程沒(méi)度。霸其步斬驟如尖下：①逐碗項(xiàng)分糟析環(huán)綁境因香素的翅穩(wěn)定狀狀況引，判罪斷其緣瑞在房欠地產(chǎn)蜓投資束建設(shè)酷或經(jīng)臟營(yíng)期脫內(nèi)發(fā)芽生變?cè)V化的避可能萄性，啊并研福究其諸變化嗚的基春本趨河勢(shì)及謀變化籠程度裝；②對(duì)笨將要罵發(fā)生萄變化量的因糧素，峽依據(jù)亂其變壞化的詠趨勢(shì)昨及變面化程解度，墾請(qǐng)專垃家予灘以重或新評(píng)把價(jià)；③統(tǒng)溉計(jì)各轟因素紛的評(píng)諷價(jià)結(jié)跑果，并計(jì)算便它們杰的分榮值；④計(jì)秘算變逆化后躬的房權(quán)地產(chǎn)失投資害環(huán)境哨綜合啊評(píng)分厲值；⑤若嘴是不伴同地童點(diǎn)投床資環(huán)棗境的齡比較遲和排錯(cuò)序，短則按闊新的摸綜合玻分值監(jiān)重新鞋排序珍，并約比較屢前后譽(yù)兩種勿排序前的差痛異，先分析過(guò)原因除，做菠出判波斷；另若是濾單一行項(xiàng)目嚼、單迎一地鈴點(diǎn)的叨投資裙環(huán)境頌評(píng)價(jià)賣，則助比較僅前后結(jié)兩次撒綜合顯評(píng)分駱值，航研究值其變奴化程濱度，遍分析解原因誘，做足出判掀斷。多因射素和溉關(guān)鍵敞因素羅法在房嫩地產(chǎn)糖投資居環(huán)境銀分析草的應(yīng)捐用中殲，既思充分俱考慮濫了投席