房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)測算

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測算尊地·策劃顧問中心2009年11月需進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算的三種常見情況一、常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等。二、項(xiàng)目開發(fā)后如用于租賃，如何評價(jià)項(xiàng)目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營期與建設(shè)期的承接，以及對未來的經(jīng)營收益的合理預(yù)測。三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測算原理為收益還原法，即根據(jù)未來收益測算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測算研討內(nèi)容導(dǎo)圖基礎(chǔ)知識一基礎(chǔ)知識項(xiàng)目建設(shè)總投資對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本、委托方提供的資料、當(dāng)?shù)亍督ㄔO(shè)工程價(jià)格信息》以及項(xiàng)目具體情況進(jìn)行估算。土地成本即土地的取得成本，一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、拆遷和直接市場購買。勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括勘察測量費(fèi)、市場研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、場地平整及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝修裝飾工程費(fèi)。名詞解釋基礎(chǔ)知識室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費(fèi)用、附屬工程建設(shè)費(fèi)用。其他工程費(fèi)主要指工程監(jiān)理費(fèi)和竣工驗(yàn)收費(fèi)。管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必要的費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為項(xiàng)目籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息?？蛇\(yùn)用資金指開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營帶來的現(xiàn)金凈流入。名詞解釋基礎(chǔ)知識項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)體系靜態(tài)回收期靜態(tài)分析指標(biāo)二：是指在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目的凈收益回收全部投資所需要的時(shí)間。投資收益率靜態(tài)分析指標(biāo)一：項(xiàng)目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。盈虧平衡點(diǎn)靜態(tài)分析指標(biāo)三：指收入等于全部成本時(shí)的項(xiàng)目銷售率。靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)基礎(chǔ)知識項(xiàng)目惡凈現(xiàn)逗值率動(dòng)態(tài)臘分析樹指標(biāo)日三：溫亦稱膝動(dòng)態(tài)僵投資悶收益裙率，司它表伐達(dá)了臥單位曲投資若現(xiàn)值鹽所獲占得的巷凈收袋益現(xiàn)鐘值的朝大小訪。動(dòng)態(tài)稍回收警期動(dòng)態(tài)濾分析繼指標(biāo)頸四：丸是指端在考劑慮貨蕩幣時(shí)嚷間價(jià)兩值的兩條件異下，休以投智資項(xiàng)賓目凈陪現(xiàn)金選流量媽的現(xiàn)字值抵拐償原水始投器資現(xiàn)百值所型需要反的全掀部時(shí)續(xù)間。動(dòng)態(tài)廣評價(jià)柳指標(biāo)項(xiàng)目沙凈現(xiàn)溝值動(dòng)態(tài)運(yùn)分析邊指標(biāo)附一：陡凈現(xiàn)橡值是惱投資雁項(xiàng)目布在壽旋命期杜內(nèi)（鴨即投你資活棋動(dòng)有蘇效期哥內(nèi)）鞭的凈鞏現(xiàn)金花流量居按基范準(zhǔn)收租益率法折算呢到項(xiàng)址目建艷設(shè)期曾初的壓數(shù)值丹。內(nèi)部亞收益凳率動(dòng)態(tài)何分析因指標(biāo)獵二：自就是怨指在雖項(xiàng)目伯壽命桶期內(nèi)變使投鴉資方浸案凈足現(xiàn)值關(guān)為零導(dǎo)的貼奮現(xiàn)率惜。項(xiàng)目栽評價(jià)毫指標(biāo)思體系基礎(chǔ)娛知識二常規(guī)匆開發(fā)警項(xiàng)目秧經(jīng)濟(jì)摸測算操作蚊指引重要吵假設(shè)在經(jīng)兆濟(jì)測悅算時(shí)咱應(yīng)首假先對績假設(shè)螺前提闊予以喊說明重要刃假設(shè)項(xiàng)目張基本龍經(jīng)濟(jì)馳技術(shù)捷指標(biāo)主要附包括送用地視面積類、建承筑面哨積、清可售念面積國、地年下室愁面積擺等。建設(shè)柏工期僅安排建設(shè)勝工期廉安排廢主要辜根據(jù)辭開發(fā)累商提幅供的童資料鍵確定躲，如葬對方墓沒有爆提供蜜資料妖，則轎應(yīng)依碎據(jù)項(xiàng)蠶目情昆況和屬類似扎開發(fā)秤項(xiàng)目稠的工罷期安箭排情傅況判伴斷確彈定。成本篩計(jì)取缺比例其他彎費(fèi)用雖按建痛安工擇程費(fèi)原、室重外工澆程及號市政派配套殖之和引的3％計(jì)塘??；管理傍費(fèi)用伍按前微期工狹程費(fèi)鍵、建扮安工腔程費(fèi)爹、室誕外工鐘程及肢市政須配套堅(jiān)、其唉他費(fèi)訂用之岸和的3%計(jì)取貫；不可擦預(yù)見縫費(fèi)一錯(cuò)般按幅前期調(diào)工程享費(fèi)、觀建安離工程芳費(fèi)、訓(xùn)室外描工程鍛及市執(zhí)政配老套、噸其他退費(fèi)用型、管燦理費(fèi)損用之擇和的3%究-5些%計(jì)取小。銷售術(shù)回款指對災(zāi)銷售沿回款惕的情謝況進(jìn)刻行假萌設(shè)，騙可根浴據(jù)項(xiàng)袖目情汪況進(jìn)辦行調(diào)路整。如假訴設(shè)一杜次性扇付款途比例番為10嶼%，按端揭比招例為90掠%；按揭承首付叫比例峽住宅豆為三烘成，拒非住型宅為4成，泊按揭舌資金詳在銷霉售后茂的第捕三個(gè)脖月或努下一府季度瓣到位疲；資本拔化率稠和銀掉行利裝率資本銅化率滔即基億準(zhǔn)折蚊現(xiàn)率潔，一疏般假賞設(shè)為8%；而隙銀行慕利率棍一般餐為相巷應(yīng)期疤貸款菜利率降的1.玩1倍，存即增雪加10奧%融資束費(fèi)用榨。銷售碼安排在進(jìn)爺行測旬算前蹄應(yīng)明節(jié)確銷接售價(jià)架格、扇銷售梳期安峰排、怪銷售運(yùn)率及標(biāo)銷售脈費(fèi)用乳的計(jì)鎮(zhèn)提比彼例。資金蒼安排自有廟資金討占總嗓投資槽比例污不應(yīng)亂低于20斃%，一溝般假煮設(shè)在根建設(shè)平初期亂一次榜性投棚入。重要桐假設(shè)一般讀由11張表毒構(gòu)成捉，包房誠括項(xiàng)東目施婦工計(jì)掘劃表要（橫晴道圖唐）、蹈總建域設(shè)成下本估穗算表段、項(xiàng)犁目投同資估寬算表區(qū)、銷鹽售安是排及點(diǎn)回款揉表、琴銷售款收入搞與經(jīng)點(diǎn)營稅日金及脂附加狼估算桐表、挪投資裙計(jì)劃識與資環(huán)金籌勢措表膠、貸報(bào)款還堅(jiān)本付險(xiǎn)息估值算表直、資廳金來妄源與繡運(yùn)用館表、讀損益廈及利腥潤分蛙配表銅、全色部現(xiàn)魯金流能量表傲和敏附感性宵分析鋤表。四、獨(dú)如同你一數(shù)到據(jù)多刻次出浩現(xiàn)，翼其余病多個(gè)莫盡量是鏈接撤第一邁個(gè)，兩便于頑以后屈更改加；但機(jī)如果浮此數(shù)狂據(jù)在拼某處蛙表現(xiàn)嗎為多致個(gè)數(shù)汁字的影合計(jì)壤，為喜了核巷對計(jì)儉算是俱否正畏確，坊在此芬處則臉不進(jìn)揮行鏈扶接；注意弄事項(xiàng)泛：三、飄由于答基本安沒有濫兩個(gè)拆項(xiàng)目曬是完介全相素同的灶，最購好不跨要在楊已有織表格械上改軋動(dòng)；二、炊按先泛后順截序依弊次編弊制；五、供所有想成本叫、稅傻費(fèi)、漲利率業(yè)數(shù)據(jù)各要以踏當(dāng)?shù)佚g最新遇資料輪為準(zhǔn)揀。一、瘡與委拜托方描充分坦溝通凈；操作嘩指引項(xiàng)目衡施工際計(jì)劃敢表：準(zhǔn)備沒階段勘察條設(shè)計(jì)項(xiàng)目炕報(bào)建開工制準(zhǔn)備地下告部分主體唉工程安裝野工程裝飾秘工程室外芹及配殃套工據(jù)程竣工都驗(yàn)收前期順準(zhǔn)備恨階段施工香階段準(zhǔn)備賊階段虹、勘剪察設(shè)事計(jì)和游項(xiàng)目圣報(bào)建塑的時(shí)村間一肅般為笨兩個(gè)嚷月，桿可同始時(shí)進(jìn)繡行，便一個(gè)兩季度喬內(nèi)結(jié)占束。開工齒準(zhǔn)備條在前使期準(zhǔn)醋備后稼一個(gè)殘?jiān)峦杲槌?，味竣工諷驗(yàn)收委的時(shí)竟間為3個(gè)月鄉(xiāng)豐，其樹余各雅階段留的完萌工時(shí)全間與即項(xiàng)目膨建筑徒形式之相關(guān)時(shí)程度晴較高蝴，需染根據(jù)涉項(xiàng)目咽的實(shí)倆際情墊況做情出判哀斷。根據(jù)壤已確先定的曾建設(shè)病工期摸安排紗繪制蘿項(xiàng)目顧施工連計(jì)劃躬表。總建嚼設(shè)成突本估圖算表序號項(xiàng)目一地價(jià)二前期工程費(fèi)三建安工程費(fèi)四室外工程及市政配套費(fèi)五其他費(fèi)用六管理費(fèi)用七不可預(yù)見費(fèi)八建設(shè)投資九財(cái)務(wù)費(fèi)用十建設(shè)投資總額其他允費(fèi)用疫、管穿理費(fèi)久用和收不可理預(yù)見寺費(fèi)的陪計(jì)提堂方法睛需在傍在重嗽要假暴設(shè)進(jìn)慚行說鬼明。建設(shè)振投資跟是前碰七項(xiàng)賓的合塌計(jì)數(shù)麥，財(cái)可務(wù)費(fèi)沒用與段建設(shè)讀投資軌的合篩計(jì)為檔建設(shè)狐投資算總額較，擴(kuò)此處丟為項(xiàng)掛目建之設(shè)發(fā)擾生的辮投入絮總額友，沒嶄有包提含銷極售費(fèi)叉用、貫相關(guān)脖稅金矮等。項(xiàng)目疏投資資估算恒表總建粥設(shè)成稻本估桐算表孫中各枝項(xiàng)成僑本隨拌項(xiàng)目姑開發(fā)鍛建設(shè)暖進(jìn)度謠分批駕投入臘，主電要是叢為編女制項(xiàng)桂目投憐資計(jì)祖劃與方資金釋籌措幸表做捷準(zhǔn)備繳。應(yīng)注眠意與沿項(xiàng)目墾施工戶計(jì)劃疊表在辱時(shí)間蹈上的榆對應(yīng)俗以及鉤與總砌建設(shè)泉成本額估算外表在血金額米上的恢對應(yīng)剃。銷售漂安排盼及回灰款假設(shè)擦中明泉確了哈項(xiàng)目臺可售抵面積副和銷括售單芒價(jià)，期并對先銷售鬼時(shí)點(diǎn)樣及進(jìn)慕度做繳出了仗安排吉，此歲表計(jì)祝列出沸各期漏實(shí)現(xiàn)待的銷削售面陰積，歉然后靠依據(jù)酸我們散關(guān)于嗚銷售內(nèi)回款長方式太的假皇設(shè)統(tǒng)期計(jì)各捧期實(shí)唐際回場款情碑況。銷售態(tài)收入譽(yù)與經(jīng)速營稅夠金及宣附加吩估算各期項(xiàng)的銷升售收某入與倡銷售暫實(shí)際飯回款炎由銷縣售安費(fèi)排及止回款稍表鏈吸接得容來，淘銷售焰稅費(fèi)恰、土刪地增肚值稅瞧和所均得稅早依據(jù)貌當(dāng)時(shí)防當(dāng)?shù)鼗哦愂詹哒邘焾?zhí)行滔。序號項(xiàng)目一銷售收入二銷售實(shí)際回款三銷售費(fèi)用四銷售稅費(fèi)4.1營業(yè)稅4.2城建稅4.3教育費(fèi)附加4.4印花稅五土地增值稅六所得稅七可運(yùn)用資金可運(yùn)侮用資歉金由規(guī)銷售中實(shí)際催回款慨減去熟因銷盲售而偽產(chǎn)生姿的所廣有支竿出后泰得出伏。支茄出項(xiàng)修包括艦銷售信費(fèi)用飽、銷雪售稅恥費(fèi)、爸土地槍增值昏稅和懇所得仿稅。一般滴采取碑先預(yù)勤征，隸最后泥一期掏按應(yīng)齊征收鋸金額沫與預(yù)眨征金點(diǎn)額的深差額銜多退遣少補(bǔ)待。投資位計(jì)劃雹與資戰(zhàn)金籌漢措表序號項(xiàng)目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2財(cái)務(wù)費(fèi)用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運(yùn)用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計(jì)盈余資金財(cái)務(wù)某費(fèi)用康的多啞少取廚決于付銀行泄借款脖金額帥，而侄銀行陪借款售金額順又取壤決于訴每期卻資金忘擁有鉆量與磚投資曠總額耽之差定，而葡財(cái)務(wù)潑費(fèi)用襖本身購也是佛投資賓總額截的一臘部分殃，由傳此構(gòu)寶成了闊一個(gè)磚相互婚引用摘的循奇環(huán)，慈為避爭免這牽種循蓋環(huán)我太們選妥擇根氣據(jù)判排斷手頸動(dòng)輸述入銀篩行借馬款數(shù)殼額。財(cái)務(wù)債費(fèi)用伍的計(jì)蔬算結(jié)正果來焦源于慈貸款糧還本酸付息煙估算背表。此表拐的主地要作代用在柳于通比過判愉斷項(xiàng)腐目未效來各些期資浪金需荒求和魯資金小擁有地量之觸間的衡差距母，決型定何鴿時(shí)需湖要對繁外融續(xù)資。貸款康還本階付息怠估算仇表序號項(xiàng)目一期初借款二本期借款三本期計(jì)息四本期本息償還4.1償還本金4.2償還利息五還款來源六期末借款累計(jì)本期類利息責(zé)包括剩期初鋼貸款勢本期障產(chǎn)生夏的利須息和牽本期遲新增仰貸款脈產(chǎn)生液的利墳息兩運(yùn)部分求。歸還濃銀行弱借款般時(shí)，蜓如果英當(dāng)期羊還款攔來源耕小于對期初層借款塞時(shí)，毫償還馬本金男的數(shù)拒額為掛還款帆來源付減去粗本期佳計(jì)息論；若飲當(dāng)期浮還款素來源類大于鋒期初毛借款碰時(shí)，先償還額本金鴉的數(shù)充額則員等于鎖期初堪借款站。此表哲綜合臉展現(xiàn)活了資鼓金的旅來源脈與運(yùn)取用。互資金須有三徒個(gè)來諷源，核包括祝銷售我回款謎、自限有資懂金和理銀行穴借款話。資臨金運(yùn)壁用即起資金經(jīng)流向裝則包幅括建茂設(shè)投騎資、錄償還半本金歇、銷抱售稅消費(fèi)、京土地捎增值夠稅、跪所得宋稅五宅個(gè)方抓面。資金辨來源捎與運(yùn)散用表序號項(xiàng)目一資金來源1.1銷售實(shí)際回款1.2自有資金1.3銀行借款二資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2償還本金2.3銷售稅費(fèi)2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計(jì)盈余資金值得斧注意獄的是薪，自淋開始嫩從銀版行借株入資派金至宵還清溜銀行狡借款旗期間麥，盈扛余資選金和槍累計(jì)亦盈余骨資金該都應(yīng)堂該接棟近零插或?yàn)橐r零。吐這體緩現(xiàn)了劇開發(fā)第資金奏不應(yīng)妹出現(xiàn)青短缺易，同勺時(shí)對滋外融藏入資遼金達(dá)鄭到充赴分利撐用。損益滅及利必潤分列配表序號項(xiàng)目一銷售收入二銷售費(fèi)用三銷售稅費(fèi)四建設(shè)投資五財(cái)務(wù)費(fèi)用六土地增值稅七利潤總額八所得稅九稅后利潤此表才為稅偽后利挑潤的覆計(jì)算膝表，償清楚張列明裙了項(xiàng)廟目的皇收入題、成升本、聞稅費(fèi)曲及最壁終取魚得的遇稅后穿利潤激總額眨，反享映了僵項(xiàng)目竹的靜勝態(tài)盈棵利能判力。利潤孩總額秋為銷柜售收么入減可去銷晶售費(fèi)院用、放稅費(fèi)攤、建匪設(shè)投封資、嫩財(cái)務(wù)槍費(fèi)用爽及土厭地增塊值稅哥后的稼數(shù)額亮。利潤旅總額稍減去筋所得居稅即器為稅萌后利矩潤。全部傲現(xiàn)金少流量鈔表序號項(xiàng)目一現(xiàn)金流入1.1銷售回款二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3銷售費(fèi)用2.4銷售稅金2.5土地增值稅2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四累計(jì)凈現(xiàn)金流量五凈現(xiàn)值六累計(jì)凈現(xiàn)值顯示碧了項(xiàng)厘目各姐期現(xiàn)猾金流朵入及紡流出捷情況瓶及總律體凈捉現(xiàn)金廣流量奧，并遞計(jì)算甘得出腳考慮衫了時(shí)搶間價(jià)行值后茶的項(xiàng)霸目凈昏現(xiàn)值缸，反羞映了溫項(xiàng)目姿的動(dòng)慢態(tài)盈色利能共力。累計(jì)雀凈現(xiàn)夫金流唉量的訴最后慎一期傅數(shù)值鋒應(yīng)等塘于凈炒現(xiàn)金樓流量工總和食。將每祝一期漏的凈慕現(xiàn)金擺流量磁都折毅現(xiàn)到孟項(xiàng)目倦的起杏始點(diǎn)嶺，合歷計(jì)數(shù)妖即為慕項(xiàng)目拳的凈鄭現(xiàn)值銜。敏感卵性分垃析項(xiàng)目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR較基本方案增減

3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減

4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減

5動(dòng)態(tài)投資回收期較基本方案增減

選取瘋的指多標(biāo)可森以根蛛據(jù)項(xiàng)翼目實(shí)蹄際情本況變稱更，聚一般胡應(yīng)包睡含動(dòng)粘態(tài)和訴靜態(tài)扯評價(jià)開指標(biāo)回。比計(jì)較方執(zhí)案的劣選擇刃一般跌為成么本和欠售價(jià)蹄各增兩加、艱減少10鋒%，也口可根母據(jù)項(xiàng)脫目需廉要進(jìn)友行其載他方掩案的宅比較鐘。敏感悔性分改析是石不確晃定分培析中絡(luò)的一喜種主榆要方那法。波目的曠就是那要在博眾多期的不列確定銜性因怨素中枯，找糖出對填項(xiàng)目趣評價(jià)吐指標(biāo)豎影響卵較大旨的因苗素，讀并判橋斷其趨對開橫發(fā)項(xiàng)薄目投陸資效虎益影呆響的專程度鼠。三租賃尺項(xiàng)目筆經(jīng)濟(jì)烏測算操作俱指引理論豎依據(jù)重要晉假設(shè)開發(fā)倉期的球相關(guān)患假設(shè)悲參考娘常規(guī)幼項(xiàng)目租賃怨抵扣準(zhǔn)項(xiàng)目主要暑包括佛營業(yè)引稅、樹教育效附加祝費(fèi)、桂城建羊稅、濤印花汽稅、畝房屋色租賃欠管理仁費(fèi)、喬房產(chǎn)戶稅、狂土地蜂使用逮稅、胖招租談費(fèi)用染、維爪修管蘋理費(fèi)殲、保冬險(xiǎn)費(fèi)椒等。租賃心期經(jīng)圾營安細(xì)排主要蒼包括蒜租金載及增牲長率尸、出仆租率襯。折舊杯年限溫及方母法不動(dòng)雞產(chǎn)作拳為固疲定資積產(chǎn)，汽應(yīng)計(jì)修提折化舊并畢有殘其值收辣入，瞇應(yīng)確儲定折再舊年為限及概方法碎、殘耐值率姥。租賃私收入獨(dú)與扣仇除項(xiàng)序號項(xiàng)目一租金收入1.1出租率1.2租金增長率二租賃扣除項(xiàng)2.1營業(yè)稅2.2教育費(fèi)附加2.3城市建設(shè)維護(hù)稅2.4房屋租賃管理費(fèi)2.5房產(chǎn)稅2.6印花稅2.7維修管理費(fèi)2.8招租費(fèi)用2.9保險(xiǎn)費(fèi)2.10土地使用稅三可運(yùn)用資金此處詠可運(yùn)似用資油金為為租金旋收入意與扣少除項(xiàng)戰(zhàn)之差證，即蔬因租輛賃帶隙來的會凈收火入。投資庸與資網(wǎng)金籌戚措計(jì)塊劃序號項(xiàng)目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用二經(jīng)營期財(cái)務(wù)費(fèi)用三資金擁有量3.1自有資金3.2可運(yùn)用資金3.3銀行借款四銀行借款償還

累計(jì)償還五盈余資金六累計(jì)盈余資金建設(shè)棚期財(cái)近務(wù)費(fèi)聾用應(yīng)夜計(jì)入窩固定卸資產(chǎn)呆價(jià)值壁進(jìn)行居折舊察。銀行狐借款勻的借徑入及競償還珍為手街動(dòng)輸潔入，線原因醬同常觸規(guī)開案發(fā)項(xiàng)棟目測堅(jiān)算。由于腹還款付期較宜長，鏡增加率累計(jì)脫償還念項(xiàng)，聯(lián)此行罵的最獄后一牧期數(shù)笨值應(yīng)英等于憲銀行久借款岡總額諷。貸款該還本剩付息蘋表序號項(xiàng)目一期初銀行借款余額二本期新增借款三本期利息四本期償還4.1本金償還4.2利息償還五還款來源六期末借款余額本表樣的主慣要作孕用是遞計(jì)算判各期貫支付賴的利峰息。本期朽新增備借款跟及本援金償計(jì)還均箭是從蟲投資谷與資逐金籌時(shí)措計(jì)象劃表下中鏈撞接得蜘來。現(xiàn)金道流量豈表序號項(xiàng)目一現(xiàn)金流入1.1租金收益1.2殘值收入二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3租賃扣除項(xiàng)2.4所得稅三固定資產(chǎn)折舊四現(xiàn)金凈流量

累計(jì)現(xiàn)金凈流量五凈現(xiàn)值

累計(jì)凈現(xiàn)值殘值揮收入腐在經(jīng)偏營結(jié)秋束的面最后吧一期立作為置現(xiàn)金供流入卵。所得傲稅的尺計(jì)稅伏基數(shù)駛應(yīng)為匠租賃緣瑞收入原減去說租賃斧扣除貞項(xiàng)、殿財(cái)務(wù)察費(fèi)用必和固歪定資跳產(chǎn)折足舊后駐的余衣額。四尤不要?jiǎng)赢a(chǎn)誓價(jià)值包測算操作銹指引理論件依據(jù)不動(dòng)放產(chǎn)的豈價(jià)值腹表現(xiàn)多為其祝為占那有者室?guī)砑俚奈醋飦硎諏右妫T由于怎資金寧具有斃時(shí)間落價(jià)值劫，為馬了用系未來巾的收項(xiàng)益體碎現(xiàn)現(xiàn)習(xí)時(shí)的撇價(jià)值墳，必星須將啄未來酒收益促進(jìn)行丸折現(xiàn)卡。常用盆于兩咽個(gè)方關(guān)面，座即根證據(jù)租押金測償算房四地產(chǎn)嬌價(jià)值盒和根理據(jù)酒光店經(jīng)恰營收閃益測顧算酒練店價(jià)晌值。收益撤還原井法即梳是將寸在資賽產(chǎn)未幼來每的年預(yù)裳期的荷純收知益，徐以一覽定的是還原泡利率倉還原滋至測托算時(shí)時(shí)點(diǎn)，間以求墨取房售地產(chǎn)凍價(jià)值哨的一暖種方妥法。理論猛依據(jù)操作痕指引序號項(xiàng)目內(nèi)容計(jì)算說明一月租金收益單位面積月租金×建筑面積1空置損失收益空置率×月租金收益2年租金收益(月租金收益-空置損失）×12二扣減項(xiàng)目A+B+C+D+E+F+G+H+I+JA.營業(yè)稅年租金收益×5%B.教育費(fèi)附加營業(yè)稅×3%C.城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅×1%D.房屋租賃管理費(fèi)年租金收益×2%E.房產(chǎn)稅年租金收益×12%F.印花稅年租金收益×0.1%G.維修管理費(fèi)建購價(jià)×1%H.招租費(fèi)用年租金收益×2%I.保險(xiǎn)費(fèi)建購價(jià)×0.1%J.土地使用稅土地面積×收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三年純收益年租金收益-扣減項(xiàng)目四年稅后收益年純收益-所得稅計(jì)算樸說明娃中相嶺關(guān)稅賴費(fèi)及脹費(fèi)用亞計(jì)提淹比例兔僅供草參考副。測算希出收首益期礎(chǔ)內(nèi)每龜年的漫稅后茅收益鼓，并倆折現(xiàn)尼至測館算時(shí)盯點(diǎn)，粉合計(jì)夠數(shù)即濕為不楊動(dòng)產(chǎn)故的價(jià)度值。測算蒙過程單位凈面積寇租金年租科金收煙益年純收益年稅隱后收寇益酒店賞價(jià)值停測算魄一般總根據(jù)衡經(jīng)營熟期內(nèi)赤酒店蘆取得煉的經(jīng)廢營凈懇收益流來測拋算酒老店價(jià)患值，淚測算墳過程俗的重娘點(diǎn)是粒如何膨確定預(yù)酒店自經(jīng)營陡期內(nèi)窗的經(jīng)銅營凈膠收益匠。酒店收經(jīng)營已收益毯來源餐大致徑分為昏四種豬，即鄭客房漂收入俗、餐標(biāo)飲收拼入、鎖商品罰收入詳和其雜他收耕入，甩其中的前兩遷項(xiàng)收卷入占坐主體羊部分幟；酒店某支出熊項(xiàng)包錢括經(jīng)慚營成舞本、盞酒店惱裝修或及維條修成辮本、胡相關(guān)筆經(jīng)營廣稅費(fèi)城。