社區(qū)商業(yè)體量確定和價(jià)值最大化-BGY

量有所出·量有所為社

區(qū)

商

業(yè)

體

量

確

定

和

價(jià)

值

最

大

化集團(tuán)營(yíng)銷中心.商業(yè)車位組CONTENT目錄如何確定商業(yè)體量（體量極值測(cè)算）如何進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃（規(guī)劃技巧分析）前言（了解碧桂園商業(yè)）

商業(yè)街產(chǎn)品形式

商業(yè)發(fā)展模式

看指標(biāo)

先拉長(zhǎng)之用盡沿街面

先拉長(zhǎng)之“一塊地切兩半”

極值估算原則

體量極值測(cè)算方法

先拉長(zhǎng)之“三層皮”商業(yè)街

商業(yè)規(guī)劃細(xì)節(jié)0Part標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)街U型商業(yè)街英倫商業(yè)街產(chǎn)品普通底商商業(yè)綜合體寫字樓0Part2013年11月13日部分項(xiàng)目商業(yè)自持階段現(xiàn)階段商業(yè)銷售階段商業(yè)自持階段商業(yè)銷售階段2014年1月13日2013年6月4日優(yōu)先考慮銷售的可行性1Part作為項(xiàng)目中拉高貨值、找平賬面收益最重要的“工具”關(guān)鍵因素之一商業(yè)住宅（洋房）車

位溢價(jià)能力金字塔誤區(qū)：商鋪價(jià)格比住宅高，應(yīng)多占些指標(biāo)！正確理解：競(jìng)品情況、商鋪?zhàn)饨鹚?、商業(yè)輻射人群、城市經(jīng)濟(jì)和發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品類型從哪里來？到哪里去？師傅，我們寺廟街做多少？一個(gè)指標(biāo)、兩個(gè)原則、三個(gè)方法師傅，能好好說話嗎？1就按這個(gè)意思做吧。2師傅凈會(huì)忽悠、扯犢子。師傅的忽悠31Part項(xiàng)目所在地發(fā)布的政策要求當(dāng)?shù)卣虡I(yè)指標(biāo)文件規(guī)劃設(shè)計(jì)條件商業(yè)上限值、下限值、區(qū)間值、商業(yè)規(guī)劃位置等內(nèi)容。1Part商業(yè)體量的確定：配置商業(yè)并不是能做多少就做多少，需遵循2個(gè)原則原則1：商業(yè)售價(jià)的估算要合理原則2：商業(yè)售價(jià)估算，具體到不同位置、面積段、不同結(jié)構(gòu)商鋪1Part輻

射

商

圈

·人

口

規(guī)

模

·競(jìng)

品

情

況

·目

標(biāo)

商

家印象城綠地中心購物鴻翔小區(qū)鴻業(yè)城市花園0.5km1km永新湖景苑天湖酈都怡翠宏璟恒福湖景灣

環(huán)湖花園1Part以區(qū)域、鎮(zhèn)街、商圈等為單位，通過商鋪的供求關(guān)系走勢(shì)分析，判斷項(xiàng)目周邊商業(yè)的需求情況，有助于判斷商鋪前期定位的決策。1Part4%5%5%22%10%13%22%78%38%分析和對(duì)比周邊競(jìng)品商鋪成交面積段、產(chǎn)品形式、熱銷總價(jià)范圍、價(jià)差關(guān)系等，研究清楚產(chǎn)品的認(rèn)可特征、不同商鋪形式的價(jià)差關(guān)系。為極值估算奠定基礎(chǔ)。指

標(biāo)

下

限

·極

值

法

·理

論

測(cè)

算1Part方法一：取用地塊商業(yè)指標(biāo)下限值按照土地出讓條件指標(biāo)要求配置下限值規(guī)劃商業(yè)；可考慮功能的轉(zhuǎn)換，以公寓、辦公等形式消化部分商業(yè)指標(biāo)②

按照居住項(xiàng)目滿足社區(qū)配套的最低值配置：一般按照0.5~0.7㎡/人配置，建議社區(qū)型商業(yè)控制在2%-5%為宜（銷售型商業(yè)占比最大不應(yīng)超過10%）2Part背景：城東新區(qū)商業(yè)氛圍低整體商業(yè)氛圍欠佳商業(yè)體量要求14000㎡

周邊商鋪去化率偏低商業(yè)指標(biāo)要求高城東新區(qū)2Part方案一：商業(yè)內(nèi)街+2層商鋪方案二：商鋪全圍合設(shè)置方案一：方案二：2Part方案三：?jiǎn)螌由啼?公寓方案分析1Part方

法

二

：

商

業(yè)

極

值

法區(qū)位地段、道路等級(jí)與交通狀況、地鐵公交、周邊地塊屬性及城市發(fā)展趨勢(shì)（有效沿街面指在確保銷售去化周期合理的情況下，商業(yè)售價(jià)高于住宅的沿街位置）1Part廣場(chǎng)本項(xiàng)目市一中初步確定可規(guī)劃商鋪的商業(yè)價(jià)值面（或臨街面）1Part商業(yè)街類型外街C沿街面ADB商鋪4住宅-商鋪4住宅-商鋪?zhàn)≌?商鋪4住宅-面寬進(jìn)深面積41248-1248-1248-1248-48484848相同去化速度下的單價(jià)（元/㎡）150008000135008000110008000700080001Part方案一方案二方案三

從滿足經(jīng)營(yíng)需求和控制商鋪面積兩方面考慮，商鋪進(jìn)深控制以12-15米較為適宜，進(jìn)深最大不超過20米。1Part市場(chǎng)需求商業(yè)氛圍商業(yè)價(jià)值

層數(shù)極值：商鋪隨著層數(shù)的遞增，價(jià)格直線下降。商鋪層數(shù)價(jià)值口訣：

銷售型的社區(qū)商業(yè)應(yīng)以首層商鋪設(shè)置為主，非要設(shè)置多層時(shí)，建議層數(shù)盡量控制在3層以下1Part地塊價(jià)值分析商鋪價(jià)格分析層數(shù)確定進(jìn)深極值商業(yè)體量=有效沿街面長(zhǎng)度

X進(jìn)深

X層數(shù)沿街面長(zhǎng)度=單層平均單個(gè)商鋪的面寬

X商鋪數(shù)量1Part方

法

三

：

理

論

推

算國(guó)際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商住面積比例估算：商住面積=商住面積比例*住宅總建筑面積0.027:12%-3%5.94萬㎡項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積22萬㎡4.4-6.6萬㎡2Part區(qū)位地段周邊地塊、建筑屬性城市規(guī)劃未來發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)價(jià)值排序：商業(yè)>辦公>住宅>學(xué)校道路等級(jí)、交通狀況地鐵公交宅間小路>次要小路>次要干道>主要干道>高速路地鐵>公交>天橋2Part有效人流、單鋪面積、商業(yè)附加功能商業(yè)面積應(yīng)在合理的前提下最大化（定點(diǎn)人流）2Part1.有效人流；2.單鋪面積；3.附屬功能。入口凱旋門遮擋商業(yè)綠化帶遮擋商業(yè)先

拉

長(zhǎng)

·再

拓

深

·后

加

層2Part先拉長(zhǎng)

之

用盡沿街面強(qiáng)調(diào)辨識(shí)有效沿街面對(duì)沿街面的價(jià)值預(yù)估、排序先將有效沿街面鋪滿2Part先拉長(zhǎng)

之

順主入口內(nèi)伸位置商鋪編號(hào)建筑實(shí)測(cè)面積

合同成交總價(jià)

成交均價(jià)單元101號(hào)單元102號(hào)單元103號(hào)單元104號(hào)單元105號(hào)單元106號(hào)136.720.37175.7226.7480.7649.191504287261561194577536180997759375034911004.2912840.511073.1613530.6312104.9215254.112634.611469.078791.9813316.5411194.59981.8910795.215001.4410792.4711057.288155.8入口位置單元107號(hào)單元108號(hào)單元109號(hào)單元110號(hào)單元111號(hào)單元112號(hào)單元113號(hào)單元114號(hào)單元115號(hào)單元116號(hào)單元117號(hào)單元118號(hào)單元119號(hào)單元120號(hào)136.4166.0378.615643811459733104668060450319734213691567936294457291327316503702346830179180115364943064475419.77126.83158.6841.3120.0461.7650.68126.6131.2723.81臨路商鋪6843.5314153.2511704.8412870.5210437.737合計(jì)價(jià)差約2200元/㎡2Part2Part先拉長(zhǎng)

之

少量?jī)?nèi)鋪也高價(jià)，2Part先拉長(zhǎng)

之

一塊地切兩半增加沿街面，中間做步行街，設(shè)置廣場(chǎng)、景觀小品等增加客戶駐留空間。2Part節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)南向商業(yè)價(jià)值低拉低項(xiàng)目整單層為主

40㎡左右

并且摒棄低價(jià)值沿街面體品質(zhì)2Part案例特點(diǎn)：高層洋房商業(yè)人流商業(yè)人流疊墅商業(yè)配套疊墅2Part先拉長(zhǎng)

之

“三層皮”商業(yè)街?

第一層和第二層相對(duì)的兩個(gè)商鋪在需要時(shí)可改造為大鋪；?

商業(yè)價(jià)值高的位置（第一層，沿街商鋪），應(yīng)做足進(jìn)深，實(shí)現(xiàn)沿街商業(yè)面積最大化；?

商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低的位置（第二層，商業(yè)內(nèi)街），可根據(jù)需要適當(dāng)壓縮單鋪面積，控制總價(jià)，確保銷售的靈活性。2Part案例總結(jié)：2Part再拓深：2Part后加層：在沿街面用盡、進(jìn)深達(dá)到極值后，最后考慮增加層數(shù)2Part定

規(guī)

劃

之

后

加

層二層商鋪劃分方式分割控面積

產(chǎn)權(quán)獨(dú)立預(yù)留改造條件2Part定

規(guī)

劃

之

后

加

層商

業(yè)

流

線

·空

間

營(yíng)

造

·停

車

空

間2Part（清楚站牌的設(shè)置）2Part【宜春某項(xiàng)目】②濱江一帶③①④底商②②③④①2Part盡量做大地面停車區(qū)住宅車庫與商業(yè)車庫分區(qū)設(shè)計(jì)相對(duì)充足的停車位茶山碧桂園項(xiàng)目2Part案例xx花園：誤區(qū)：追求綠植美化效果，忽略對(duì)商業(yè)人流的阻擋！2Part選擇塊狀式綠化帶，盡可能市政綠化帶、固定花池等景觀會(huì)對(duì)外部人流的進(jìn)入造成影響，注意開口的距離避免帶狀式綠化帶；枝葉繁茂綠植樹種也不要選，因?yàn)槠鋵?duì)商家招牌的遮擋太嚴(yán)重社區(qū)商業(yè)景觀設(shè)計(jì)必須通透，避免影響商鋪的昭示性[精

雕

細(xì)

琢

·

大

有

可

為

]社

區(qū)

商

業(yè)

劃

分

和

細(xì)

節(jié)

優(yōu)

化集團(tuán)營(yíng)銷中心.商業(yè)車位組地段、總價(jià)、面積、功能、層高、1Part限制一：?jiǎn)螌由啼伒拿娣e不宜超過200㎡，如超過200㎡需設(shè)置2個(gè)安全出口限制二：商鋪內(nèi)部疏散的距離不超過22m，設(shè)置自動(dòng)噴淋時(shí)不超過27.5m限制三：對(duì)商鋪?zhàn)钚∶娣e的規(guī)定（查閱當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)規(guī)范）1Part案例分析佛山xx項(xiàng)目：盲目設(shè)計(jì)大面積商鋪，導(dǎo)致大面積高總值資產(chǎn)積存。1Part關(guān)鍵點(diǎn)：高附加值、高溢價(jià)、低總價(jià)競(jìng)品品牌

客戶%22%38%10%22%

[商鋪意向分析]

30-100㎡的商鋪?zhàn)钍茏放酢?Part核心原則：規(guī)避辦法：總價(jià)原則

高層高

小面積商鋪商鋪低實(shí)力客戶高實(shí)力客戶低實(shí)力客戶：買不起高實(shí)力客戶：不想買一拖二鋪1Part1Part面寬最小化，并控制單個(gè)商鋪的面寬進(jìn)深宜取12-15米，最大不超過20米面

積

控

制

·商

鋪

形

式

·結(jié)

構(gòu)

柱

網(wǎng)2Part商鋪劃分應(yīng)遵循價(jià)值原則，合理選擇商鋪的劃分方式，以商業(yè)價(jià)值最大化為基礎(chǔ)2Part保證可用的情況下盡可能拆分為小面積商鋪，盡量沿不可移動(dòng)結(jié)構(gòu)墻體走向進(jìn)行分割，結(jié)構(gòu)墻體產(chǎn)生的狹小空間盡量用作廁所或樓梯。2Part柱網(wǎng)密集的位置，前側(cè)可劃分為小鋪，后側(cè)可以作為架空贈(zèng)送或物業(yè)用房，不占容積率。不要讓結(jié)果亮瞎你的眼睛。切記！切記！切記！2Part2Part某商業(yè)項(xiàng)目商鋪劃分方案（調(diào)整前）2Part某商業(yè)項(xiàng)目商鋪劃分方案（調(diào)整后）2Part調(diào)整前：80-130㎡復(fù)式鋪，總價(jià)超140萬的高總價(jià)商鋪，滯銷調(diào)整后：42-50㎡單鋪為主，總價(jià)80-120萬的商鋪占六成，暢銷3Part室外與商鋪高差：3Part室外規(guī)劃：3Part商鋪外部地面鋪磚：3Part預(yù)留商業(yè)停車位3Part附加值贈(zèng)送、使用功能、層高3Part3Part方案

2：3Part方案3：3Part【案例

8】莞深區(qū)域

天寶項(xiàng)目3Part露臺(tái)或外擺空間贈(zèng)送：3Part【露臺(tái)案例:天寶項(xiàng)目】商墅產(chǎn)品雙拼戶型每戶贈(zèng)送露臺(tái)面積約為45㎡3Part庭院贈(zèng)送：實(shí)際案例3Part平面贈(zèng)送的方式豎向贈(zèng)送：3Part設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與街區(qū)整體形象風(fēng)格統(tǒng)一?！涟咐龖鸭笼垶常骸?Part沿街面外墻：商鋪上部有塔樓，或距離住宅及辦公較近必須設(shè)置于沿街面外墻，須結(jié)合立面設(shè)計(jì)1√2背街面外墻：距住宅及辦公較遠(yuǎn)（50m以上），對(duì)整體環(huán)境不產(chǎn)生影響3屋面：上部沒有塔樓，且距離住宅及辦公不小于30m，對(duì)整體環(huán)境不產(chǎn)生影響。×3Part案例三水華府：3Part面

積

控

制

·靈

活

組

合

·空

間

優(yōu)

化3Part坐凳結(jié)合綠化等設(shè)計(jì)，增加客戶的駐留時(shí)間，同時(shí)不影響消防車通行售賣亭應(yīng)布置于人流量較大又不阻礙人流行動(dòng)處，并保證其水電供應(yīng)沿街道布置小型噴水廣場(chǎng)等吸引人駐