綠地濟南：房地產(chǎn)開發(fā)報建全流程操作要點與風險管控2020

房地產(chǎn)開發(fā)報建全流程操作要點與風險管控——濟南區(qū)域公司開發(fā)部前言——什么是開發(fā)報建？設(shè)計要設(shè)計條件營銷要提前預售工程要提前開工 我們能逼政府嗎？？？項目要早交付SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP前言——什么是開發(fā)報建？一、定義：房地產(chǎn)開發(fā)具備周期長、投資大、多專業(yè)、多階段、多節(jié)點的特點。因此，以最小的成本、最快的時間、最優(yōu)的方案取得各項證件、批文，爭取公司利益的最大化，就是開發(fā)報建的主要工作目的。房地產(chǎn)項目在運作的全過程中，根據(jù)國家及地方有關(guān)法規(guī)、文件的規(guī)定，由開發(fā)企業(yè)向當?shù)叵嚓P(guān)行政主管部門及市政部門進行報批報審并獲取相關(guān)權(quán)證、批準文件、批準手續(xù)的工作。二、特點：1、地域性2、可控性差SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP前言01三、主要業(yè)務(wù)內(nèi)容：011、負責各項目報建工作的業(yè)務(wù)辦理，并歸檔。02022、負責核算并繳納項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、建筑業(yè)工傷保險、水土保持補償費等相關(guān)政府類規(guī)費并負責可返還類資金按期返還工作；3、研究、歸納項目報建過程中的難點和風險點，形成文件清單、指導后續(xù)工作；024、以集團制定的項目主控計劃為基礎(chǔ)，組織編制《項目報批報建及驗收專項計劃》及實施；03045、負責維護相關(guān)政府部門關(guān)系，落實各政府部門最新政策的實施進展和方向、摸清規(guī)律，及時反饋給集團各相關(guān)條線，為公司運營提供最專業(yè)最快04速的升級改良。6、對工程后期驗收易出現(xiàn)的問題，以及業(yè)主投訴的潛在問題作出警示，避免在今后發(fā)生。02SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP前言——什么是開發(fā)報建？三大作用與意義三大特點：三多助力提速（貫穿始終） 涉及審批部門多實現(xiàn)基本建設(shè)程序合法化 涉及繳費科目多提高資金運行效率 涉及各項會議多報建工作始終貫穿于整個地產(chǎn)項目的開發(fā)流程之中，地產(chǎn)項目每個環(huán)節(jié)必須要通過政府相關(guān)管理部門的審查、審批，各種相關(guān)性手續(xù)及政府部門的批文是項目順利開展的“通行證”。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP前言——什么是開發(fā)報建？特點（一）涉及審批的職能部門多對外政府部門發(fā)改委圖審機構(gòu)衛(wèi)生局住建局自然資源和規(guī)劃局房管局水利局海綿辦審批局園林局消防局清欠辦環(huán)保局城管局交警支隊社保辦人防辦市政公用事業(yè)局地震局勞保辦民政局城鄉(xiāng)水務(wù)局質(zhì)監(jiān)站規(guī)費辦“局”促不安SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP前言——什么是開發(fā)報建？特點（二）涉及繳費的名目多土地出讓金、契稅、土地登記費、各類測繪費、落圖費、初設(shè)專家評審費、人防易地建設(shè)費、安全文明措施費、工傷保險費、勞保費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、農(nóng)民工工資保證金、新型墻材基金、可研及節(jié)能編制費、環(huán)評費、檔案著錄費、公示安裝費、地名公告費、渣土處置費、物業(yè)質(zhì)量保修金、住宅公共維修基金、不動產(chǎn)初始登記費、招標代理服務(wù)費、水土保持設(shè)施補償費、水保驗收服務(wù)費、面積測繪費、預售監(jiān)管金等。百“費”待興SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP前言——什么是開發(fā)報建？特點（三）涉及會議的種類多規(guī)劃局業(yè)務(wù)會、市長費用減免會、國土土地批示會、專家評審會、變更申請會、處罰例會、各職能部門局業(yè)務(wù)例會等。骨灰級“會”員SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP從協(xié)同部門看業(yè)務(wù)大概品牌管理中心技術(shù)發(fā)展中心02投資發(fā)展中心成本合約中心0302

項目命名 02方案立項、勘察設(shè)計招投標、報規(guī)、圖審、核實前圖紙變更地上物清理、土地款及契稅繳納總包監(jiān)理04招標、勞務(wù)工資保證金監(jiān)管開戶、相關(guān)規(guī)費線上審批確認、首開前成本測算

區(qū)域公司項目部財務(wù)管理中心營銷管理中心物業(yè)公司

地上物清理、開工前準備工作、放驗線現(xiàn)場管理、驗收前施工及整改資金到位證明開具、預售前銀行抵押證明開具、各退還基金的銀行蓋章確認、相關(guān)規(guī)費的支付預售前測繪數(shù)據(jù)提供、售樓處現(xiàn)場公示、實測數(shù)據(jù)提供、公共維修基金繳納預售前物業(yè)合同的簽訂及內(nèi)容確認、交付前物業(yè)核實配合SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP了解一、具體業(yè)務(wù)范疇SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP思變求存了解二、近年的相關(guān)政策法規(guī) 與企業(yè)共發(fā)展SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點第二章 可返還資金管理第三章 檔案管理第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點1、前期報建2、建設(shè)階段3、竣工驗收第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容一、核心重點 建設(shè)用地規(guī)劃許可證主要圍繞項目“五證”開展工作，不動產(chǎn)權(quán)證何謂“五證”？建設(shè)工程規(guī)劃許可證按照正常辦證先后順序分別是建筑工程施工許可證商品房預（現(xiàn)）售許可證SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容——核心重點（一）建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由規(guī)劃部門核發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容——核心重點（二）不動產(chǎn)權(quán)證是由國土部門核發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容——核心重點（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含設(shè)計方案規(guī)劃審查表）是由規(guī)劃部門核發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)。主要是詳細規(guī)劃審批、方案效果圖審批、施工總平面審批、單體平、立、剖審查。這個階段就是審查小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高、多大，各棟單體建筑之間怎么間隔、間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大有沒有超出規(guī)定、建筑密度是多少、停車位配置是否合規(guī)、進出小區(qū)的道路怎么安排等。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容——核心重點（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含設(shè)計方案規(guī)劃審查表）SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容——核心重點（四）建筑工程施工許可證是由住建局和審批局核發(fā)，是允許開工的證明。先行法規(guī)規(guī)定只有取得施工許可證后方可開工（基坑開挖），否則將根據(jù)工程總造價的1%進行處罰。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容——核心重點（五）商品房預（現(xiàn)）售許可證是由住建局和審批局核發(fā)，是允許開發(fā)企業(yè)銷售商預售申請門檻（工程形象進度要求）品房的批準文件。須依據(jù)工程達到的形象進度，提出申請辦理。12層以內(nèi)的住宅：單體主體結(jié)構(gòu)完成（即12層完工）12層以上的高層住宅：完成總樓層數(shù)的一半商業(yè)項目或地下車庫：正負零SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容——全流程概述從土地獲取開始說起......劃撥：根據(jù)出讓合同附加約定，須配建配套設(shè)施土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ) 的（如學校、安置房、垃圾轉(zhuǎn)運站等），多為劃撥性質(zhì)。從用地性質(zhì)劃分：劃撥和出讓從獲取方式劃分：招拍掛和協(xié)議出讓SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 全流程分階段：前期階段：立項批復、用地劃撥決定書、《不動產(chǎn)權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、規(guī)劃設(shè)計方案審查意見函、設(shè)計方案聯(lián)合審查、施工圖設(shè)計文件審查綜合意見書、環(huán)境影響評價批復建設(shè)階段：《建筑工程施工許可證》、質(zhì)量監(jiān)督登記證書、安全施工措施備案登記證書、消防設(shè)計審核意見書或消防設(shè)計備案表、《人防建設(shè)許可證》或人防易地建設(shè)許可證、施工圖設(shè)計文件審查合格備案書、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、建設(shè)工程規(guī)劃驗線確認書、標準地名使用證、物業(yè)區(qū)域劃分、前期物業(yè)管理中標通知書、前期物業(yè)管理備案證明、人防質(zhì)監(jiān)通知書、《商品房預售許可證》驗收階段：竣工規(guī)劃核實合格證、前期物業(yè)竣工核實證明、海綿城市竣工驗收備案單、竣工綜合驗收備案證明SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第二章 主要業(yè)務(wù)及實施要點SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段立項批復11（1）立項批復定義：是指發(fā)改委對該項目可行性同意建設(shè)的批復。可行性研究包括：建設(shè)單位情況、擬建項目情況、建設(shè)用地及相關(guān)規(guī)劃、資源利用和能源耗用分析、生態(tài)環(huán)境影響分析、經(jīng)濟和社會效果分析、依法必須招標的內(nèi)容等，為后期手續(xù)辦理提供依據(jù)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段協(xié)同事項1、于立項批復辦理前明確項目名稱（報建名稱、營銷推廣名稱結(jié)合品牌技發(fā)好，可避免后期修改造成的時間成本浪費）

內(nèi)部評審會版設(shè)計方案（規(guī)模、總投資額估算，3%以內(nèi)浮動）配合確認總包及監(jiān)理單位的招標方式及范圍，提供招標代理相關(guān)資料

成本 財務(wù)

資金落實證明（該證明時效期三天，不宜過早提供）誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段實施要點：工作任務(wù)立項批復獲?。ê藴?、備案、審批）審查部門發(fā)改委協(xié)辦部門技發(fā)中心、財務(wù)管理中心、成本合約中心、品牌管理中心工作周期20個工作日前置條件初步設(shè)計方案、資金證明、招標代理資質(zhì)等要點（注意情況）：劃撥類項目，集團主控計劃下發(fā)前，或部門專項計劃編制時，應(yīng)留意一個風險：1、政府投資類項目，投資額超過5000萬的，多專家評審環(huán)節(jié)，須提前預留時間，避免節(jié)點風險（編制全期節(jié)點前留意）。2、立項階段，依據(jù)投資規(guī)模核發(fā)招標意見：若勘察費、設(shè)計費超過100萬，則需要在圖審前組織完成勘察、設(shè)計單位的招投標手續(xù)。3、地上須拆遷完畢后，方可啟動立項辦理，否則用地預審環(huán)節(jié)很難通過。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段立項批復1（2）不動產(chǎn)權(quán)證不動產(chǎn)權(quán)證2定義：由國土部門核發(fā)的土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限，是使用土地的憑證。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段不動產(chǎn)權(quán)證宗地圖，它反映一宗地的基本情況，包括宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段協(xié)同事項需投發(fā)中心、財務(wù)中心配合土地出讓金繳納相關(guān)稅費繳納（契稅、耕地占用稅）土地移交書成交確認書出讓合同（如有配套學校則需包括代建協(xié)議）

前置條件：1、土地款及契稅繳納。2、地上物清理、注銷登記。若劃撥用地，須先辦理劃撥決定書，再辦理不動產(chǎn)權(quán)證。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段立項批復1（3）用地規(guī)劃許可證2不動產(chǎn)權(quán)證用地規(guī)劃許可證3定義：是由規(guī)劃部門核發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段建設(shè)用地規(guī)劃許可證其附圖，簡稱三線圖，是由控規(guī)條件覆蓋的、包含項目“地形、地界、以及周邊道路”等情況的圖，對后期規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計的基底落圖有指導意義。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段協(xié)同事項1、配合批前及批后公示小樣的技發(fā) 設(shè)計。1、配合公示期間現(xiàn)場照片的拍攝。需分別在公示第1個工作日、第5個工作日、以及選擇中間任 項目意一個工作日拍攝，公示牌近照遠照各一張。誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段1234

立項批復不動產(chǎn)權(quán)證 （4）規(guī)劃設(shè)計方案審查意見函用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計方案審查意見函定義：是由規(guī)劃部門核發(fā)，對方案是否符合相關(guān)規(guī)劃要求，作出的審批意見，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)。該階段非常重要，為方案設(shè)計階段的終結(jié)點。附件：經(jīng)濟指標附表、規(guī)劃局蓋章確認的設(shè)計方案文本該階段將相應(yīng)的經(jīng)濟指標鎖定后，后面才可以做一些動作：如目標利潤的鎖定、前期采購、交樓標準、營銷策劃等SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段協(xié)同事項2、政府投資類項目需同時提供地質(zhì)勘查報告，供開展初步設(shè)計概算使用。技發(fā)1、提供深化版且符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的規(guī)劃設(shè)計方案文本及其它報件類材料（日照分析、電子報建、效果圖等政策要求的材料）。誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段實施要點：工作任務(wù)規(guī)劃設(shè)計方案審查意見函審查部門自然資源和規(guī)劃局協(xié)辦部門技發(fā)中心工作周期15個工作日前置條件符合報規(guī)要求的設(shè)計文本及其它附件方案設(shè)計及反復調(diào)整：各類規(guī)范及政策要求高、考慮因素也多：適應(yīng)社會發(fā)展效益的需要、保證目標利潤，還須結(jié)合產(chǎn)品定位、營銷賣點、住戶舒適度、景觀布置傳統(tǒng)禁忌、公共配套服務(wù)設(shè)置要求、相關(guān)設(shè)計規(guī)范等。不斷優(yōu)化、溝通、再調(diào)整、再溝通。因此為提高審核通過率，內(nèi)部應(yīng)與設(shè)計充分溝通、提前核查，外部反復溝通磋商、平衡談判，盡可能提高貨值量。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容——前期報建方案設(shè)計過程中注意事項經(jīng)濟指標的把握配套是否齊全（物業(yè)、公廁、居委會、垃圾站或點、熱力電力等配套用房）例：物業(yè)房比例不足后果（另取房源：利益取舍、時間+溝通成本+業(yè)主磋商+規(guī)劃手續(xù)變更等等）對總圖深度的關(guān)注（標高標注、建筑名稱的關(guān)注等）滿足物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定（規(guī)避銷售風險）例：B8-2社區(qū)服務(wù)與管理綜合中心名稱權(quán)屬可售存疑

是否滿足規(guī)劃選址和設(shè)計條件要求（出讓條件、片區(qū)控規(guī)、用地規(guī)劃等）是否滿足城市設(shè)計要求（限高、中疏、北跨等）對綜合管網(wǎng)的關(guān)注、消防疏散通道設(shè)置復核例：地塊內(nèi)是否有使用中的市政管網(wǎng)需避讓；B15項目2#樓消防事宜：2#樓南向雨棚外挑，影響消防回車場的設(shè)計還原性，導致尺寸在施工階段被迫擅自壓縮，消防驗收（規(guī)范性原則性問題難突破）總結(jié)：應(yīng)充分考慮設(shè)計實現(xiàn)度或提前及時交圈、變更SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段立項批復1不動產(chǎn)權(quán)證2 用地規(guī)劃許可證 （5）設(shè)計方案聯(lián)合審查3規(guī)劃設(shè)計方案審查意見函4一階段：設(shè)計方案聯(lián)合審查5定義：即設(shè)計方案聯(lián)合審查階段，是在規(guī)劃方案階段，由14個部門聯(lián)合審查提出核準意見或整改要求。該階段出具的最終審批意見將作為后期施工圖審查的依據(jù)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段成果需溝通14個部門，取得14個意見，第一階段才算完成。新舊政策對比舊政策：施工圖聯(lián)審存弊端（施工圖倒回重改方案、降低開發(fā)效率）新政策：更全面更優(yōu)化、減少審批漏洞、避免程序反復、監(jiān)管范圍更廣、防止單部門擦邊球式審查、受理審批一站式辦理（解決行政資源低效、前后銜接導致時間浪費）、但對企業(yè)信譽度和事后驗收標準提出更高要求誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段協(xié)同事項技發(fā)1、臨時或正式用電申請的相關(guān)數(shù)據(jù)確認；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證附表出具后需同樣進行公示（7個自然日），具體要求與用地規(guī)劃一致。 項目3、意見或承諾取得后，須嚴格按照文件要求進行后期施工。

1、設(shè)計方案；2、規(guī)劃批前、批后公示小樣制作；3、工程初步設(shè)計圖紙（全專業(yè)圖紙）和概算書（政府投資項目提供）；4、意見或承諾取得后，須嚴格按照文件要求進行后期設(shè)計。誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段123456

立項批復不動產(chǎn)權(quán)證用地規(guī)劃許可證 （6）施工圖設(shè)計文件審查合格書設(shè)計方案審查意見函一階段：設(shè)計方案聯(lián)合審查施工圖設(shè)計文件審查合格書定義：即對施工圖設(shè)計文件進行審查，是判定項目是否符合工程建設(shè)強制性標準、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性、其它法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。審查范圍：主體各專業(yè)、消防、人防、產(chǎn)業(yè)化。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建階段協(xié)同事項技發(fā)1、提供深化版且符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的施工圖設(shè)計文件。須與報規(guī)保持一致。

2、協(xié)調(diào)設(shè)計院對提出的審查意見及時回復，并在數(shù)審系統(tǒng)做好相關(guān)操作，保證線上線下同時進行。3、須同步做好人防施工圖設(shè)計審查的相關(guān)回復及修改。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——建設(shè)階段1234567

立項批復不動產(chǎn)權(quán)證用地規(guī)劃許可證（7）施工許可階段設(shè)計方案審查意見函一階段：設(shè)計方案聯(lián)合審查施工圖設(shè)計文件審查合格書二階段：施工許可階段 定義：即住建局對施工圖設(shè)計文件審查合格書予以備案、并核發(fā)質(zhì)監(jiān)安監(jiān)登記證、核發(fā)消防設(shè)計審核意見或備案表、核發(fā)建筑工程施工許可證。是允許開工的法律依據(jù)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——建設(shè)階段成果需溝通5個部門，取得7個意見，第二階段才算完成。誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——建設(shè)階段協(xié)同事項1、施工、監(jiān)理中標通知書及合同；2、農(nóng)民工工資保證金專項監(jiān)管賬戶；3、協(xié)調(diào)總包提供安全文明措施費發(fā)票：①安措費現(xiàn)按照中標價的4.19%開具（根據(jù)當年政府規(guī)定比例進行繳納）；②發(fā)票備注中需明確項目名稱、項目地點，明確標注為安全文明施工措施費；4、另協(xié)助提供總包安全生產(chǎn)許可證、五方責任主體相關(guān)備案信息的填寫及蓋章。

1、施工現(xiàn)場：揚塵污染防治措施到位項目技發(fā)1、消防設(shè)計相關(guān)信息提供。2、人防四至范圍圖。成本 財務(wù)1、規(guī)費支付：安全文明施工措施費、工傷保險及城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——前期報建實施要點：工作任務(wù)施工許可階段審查部門住建局協(xié)辦部門技發(fā)中心、區(qū)域公司、成本合約中心、財務(wù)管理中心工作周期15個工作日前置條件深化版施工圖完成后、設(shè)計方案聯(lián)合審查結(jié)束要點（注意情況）：1、取證前不允許土方開挖、樁基施工等，以免執(zhí)法處罰（未批先建）。2、取證后，兩個月內(nèi)須繳納完畢配套費，涉及人防減免的部分須提前申請。3、尚未添加進集團開發(fā)資質(zhì)整合名單的新項目公司，須在不動產(chǎn)權(quán)證取得后、該階段申報前添加辦理完畢。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——建設(shè)階段立項批復1不動產(chǎn)權(quán)證2345678

用地規(guī)劃許可證設(shè)計方案審查意見函 （8）開工前的其他工作一階段：設(shè)計方案聯(lián)合審查施工圖設(shè)計文件審查合格書二階段：施工許可階段其它工作：施工許可證后開工前包含配套費繳納、規(guī)劃放驗線合格確認書、泉水保護意見及環(huán)評批復、建筑垃圾處置核準意見書、人防質(zhì)監(jiān)登記申報、水土保持設(shè)施補償費繳納SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——建設(shè)階段城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費”，是濟南市政府按陳總體規(guī)劃要求，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集的，專項用于建設(shè)項目規(guī)劃紅線以外城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財政性資金。包括“城建綜合配套費”和“專項配套費”。包含城建綜合配套費（122元/㎡）、專項配套費（124元/㎡），共計246元/㎡.緩交政策，取證后2個月內(nèi)完成繳納：（1）含人防部分，人防部分246元/㎡全免。（2）安置房部分，246元/㎡全免。（3）教育類項目，教育類用房246元/㎡全免，后勤類用房減半。（4）地下車庫不再享受減免政策。注意：1、含人防工程的，須在施工許可階段向人防辦提出開具人防證明的申請，憑該證明辦理配套費減免。2、教育類項目，其教學部分配套費全免，后勤部分減半。放驗線：放線：圖紙→現(xiàn)場。驗線：現(xiàn)場→圖紙。1、時機：墊層后、正負零前。否則面臨執(zhí)法處罰（未批先建）。2、措施：對放點做好保護，為驗線提供依據(jù)。注意：施工開槽準確性，案例B15項目3#樓偏移事宜（超出誤差允許范圍，與規(guī)劃不一致，日照影響、執(zhí)法局處罰、業(yè)主投訴及違約金賠償?shù)冗B鎖后果）渣土處置費、建筑垃圾核準意見書：土方清運前須繳納完畢，并獲取核準意見書。誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——建設(shè)階段環(huán)境影響評價批復、名泉保護意見：1、實行承諾備案制的背景原因：（1）舊審批前置許可條件過多、編制時間長銀行貸款手續(xù)辦理難、延誤投資發(fā)展好時機；（2）環(huán)評中介機構(gòu)惡性競爭、環(huán)評文件質(zhì)量不高等。（3）原則上講，建設(shè)項目開工前不會對環(huán)境質(zhì)量造成任何影響，在開工前完成環(huán)評審批，提出相應(yīng)環(huán)保措施和要求即可。根據(jù)可能對環(huán)境帶來影響的重大程度，制定環(huán)境影響評價名錄，并依次判定該項目做環(huán)評的等級，分為報告書、報告表、登記表；無中水站的項目，登記表備案。建有中水處理站的項目，須做名泉保護申報、環(huán)評審批。2、申報前，項目現(xiàn)場需確保未開工建設(shè)。因此，審批類項目須依據(jù)現(xiàn)場開工點倒排時間，進行申報。注意：特殊環(huán)衛(wèi)地塊或周邊有環(huán)保敏感點的項目，須前置到規(guī)劃報批前申報環(huán)評，避免報規(guī)時現(xiàn)要求導致被動（舊政策版B2地塊的事后回顧）。人防質(zhì)量監(jiān)督登記證申報：須在地下車庫開始施工前完成該項工作，以免影響現(xiàn)場施工進度。水土保持設(shè)施補償費繳納：開發(fā)建設(shè)項目由于占用、損壞現(xiàn)有水土保持設(shè)施而必須依法交納的起補償作用的費用。占地面積*1元/㎡~1.3元/㎡。誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——建設(shè)階段123456789

立項批復不動產(chǎn)權(quán)證用地規(guī)劃許可證（9）預售許可證前的準備工作設(shè)計方案審查意見函一階段：設(shè)計方案聯(lián)合審查（地名證、物業(yè)手續(xù)）施工圖設(shè)計文件審查合格書二階段：施工許可階段其它工作：施工證后開工前包含標準地名使用證、物業(yè)區(qū)域劃分、物業(yè)招標備案證明、中標通知書、物業(yè)合同預售許可證前（地名、物業(yè)）備案SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——建設(shè)階段標準地名使用證：根據(jù)地名管理辦法下的命名規(guī)則：城、小區(qū)、花園、園、苑、山莊、別墅、公寓、樓、閣、大樓、大廈、中心、廣場、商場、中心等。注意：1、提前咨詢項目命名是否有重名或不符合規(guī)定情況。綠地國際城B9項目，地名證為牡丹明都。2、為避免影響預售證辦理，該業(yè)務(wù)在規(guī)劃許可證取得后可展開。物業(yè)區(qū)域劃分、物業(yè)招標備案、中標通知書、物業(yè)合同備案：房管局物業(yè)處、街道辦對該區(qū)域進行的物業(yè)劃分，并通過招標方式確定物業(yè)公司、簽訂物業(yè)合同并辦理備案。辦理物業(yè)區(qū)劃時，房管部門會再次審核物業(yè)用房的比例（規(guī)劃設(shè)計階段已確定的事項）：注意：物業(yè)用房總面積應(yīng)不少于規(guī)劃總建筑面積的千分之三，地下物業(yè)用房面積不得大于地下總建筑面積的千分之三，且須具備水、電、采光、通風等正常使用功能。誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——建設(shè)階段立項批復不動產(chǎn)權(quán)證2用地規(guī)劃許可證（10）商品房預售許可證3設(shè)計方案審查意見函4設(shè)計方案聯(lián)合審查施工圖設(shè)計文件審查合格書總包監(jiān)理中標通知書7二階段：施工許可階段8施工證后開工前定義：預售前準備工作（地名、物業(yè)）是住建局允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。10預售許可證SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——建設(shè)階段協(xié)同事項：1、現(xiàn)場形象進度需達到預售辦理條件；2、提供達到預售形象進度的現(xiàn)場照片、視頻；項目營銷3、達到最低進度要求的樓層頂梁板的證明材料（鋼筋工程隱蔽驗收記錄、預拌混凝土交貨檢驗記錄）成本 財務(wù)首次開盤的項目，須提供樓盤成本測算表，供價格備案使用（限價期）

售樓處現(xiàn)場是否按規(guī)定懸掛相關(guān)證照，做好現(xiàn)場公示（證件、購房合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、兩書、建筑節(jié)能情況等等）存在土地抵押及在建工程抵押的需提交銀行證明（須提前溝通）誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——建設(shè)階段預售照片及視頻要求①需寫明項目名稱及樓號、公司名稱及日期②彩色照片打印加蓋公章③樓層號掛牌清晰項目經(jīng)理身份證須入鏡SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——建設(shè)階段實施要點：工作任務(wù) 商品房預售許可證（形象進度：商業(yè)正負零，多層封頂，高層小高層為地上12層以上。疫情期間形象進度：多層正負零，高層小高層為6層）審查部門住建局、審批局協(xié)辦部門區(qū)域公司、成本合約中心、營銷中心、財務(wù)中心工作周期7個工作日前置條件形象進度、數(shù)據(jù)掛接單、銀行抵押證明、現(xiàn)場進度實施要點：1、須達到形象進度后申報，一旦進度不一致產(chǎn)生問題的，公司將面臨黑名單處罰，影響其它項目審批進度。2、2017年4月以后拿地的居住項目，若溢價率超過100%，須主體結(jié)構(gòu)完成后，方可申請預售。超過150%，竣工驗收后方可申請。3、物權(quán)事宜引發(fā)的難售案例：B8-2兩個單體（綜合管理中心、副食品市場），在設(shè)計時主要是公共服務(wù)配套設(shè)施，在公共指標滿足的情況下，另布有可售商鋪，類似這種情況應(yīng)重視單體的命名，以免預售時因單體名稱原因難以審批。經(jīng)驗分享：規(guī)劃單體建項起名，建議名為配套公建樓（布局內(nèi)標注不同性質(zhì)功能），方便預售辦理。4、根據(jù)《山東省商品房銷售條例》：商品房已經(jīng)預售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其規(guī)劃、設(shè)計。因此，在該階段以后，應(yīng)避免發(fā)生重大變更（技發(fā)、項目部應(yīng)注意）。5、應(yīng)重視業(yè)主投訴事宜，存重大問題的，或影響公司名下其它樓盤預售證的核發(fā)。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——竣工驗收12345

規(guī)劃核實證竣工驗收備案單物業(yè)核實證[3]竣工驗收海綿城市驗收備案單綜合驗收備案竣工驗收：《規(guī)劃核實證》、《單體竣工驗收備案》、《物業(yè)核實證》、《海綿城市工程驗收備案單》、《綜合竣工驗收備案》SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——竣工驗收階段規(guī)劃核實證1（1） 規(guī)劃核實證定義：是指為保證建設(shè)工程符合國家有關(guān)規(guī)范、標準并滿足質(zhì)量和使用要求，對建設(shè)情況是否符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件、附圖所確定的內(nèi)容進行驗核和確認。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——竣工驗收階段規(guī)劃核實對現(xiàn)場施工的基本要求：單體（含儲藏室、配套設(shè)施）：室內(nèi)布局、長寬高尺寸、外立面、樓間距（須與規(guī)劃一致）總平面布局：用地范圍不超紅線、道路完工狀態(tài)及標高、地上車位及非機動車棚、地下車位數(shù)量園林景觀、小區(qū)及車庫出入口（車庫內(nèi)劃線完成）例：B15項目6#、7#樓連廊規(guī)劃變更事宜（發(fā)現(xiàn)晚、性質(zhì)重、難度大、時間緊）：測量時發(fā)現(xiàn)6#、7#樓（2F-10F）電梯北側(cè)外墻增加電梯門，原設(shè)備平臺改為通道，與開敞陽臺相連并連通樓梯間，變更后，6#、7#樓地上建筑面積增加約50.74㎡，與規(guī)劃備案圖紙明顯不符，未批先建執(zhí)法處罰風險；同時與營銷已售戶型明顯不符，業(yè)主私密性降低，違約投訴、聽證風險。 上會通過 測量成果出具并申報現(xiàn)場進度達成現(xiàn)場測量及問題報告規(guī)劃溝通圖紙變更（充分規(guī)劃現(xiàn)場勘驗規(guī)劃上會理由、環(huán)境和業(yè)主上會未通過權(quán)益、局意見、變整改到位后更程序復雜）測量成果出現(xiàn)場問題整改具并申報

取證取證誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP變更對比圖規(guī)劃備案圖紙： 現(xiàn)場施工圖紙：SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——竣工驗收階段實施要點：工作任務(wù)規(guī)劃核實證獲取審查部門規(guī)劃局協(xié)辦部門區(qū)域公司項目部、技發(fā)中心工作周期20個工作日（如有變更，則需要進行前置條件規(guī)劃核實測量完成（測量前現(xiàn)場需根據(jù)規(guī)劃要7天的批前公示）求提供完整的工作面）1、凡是與規(guī)劃總平圖不一致且導致面積增加的部分均不要實施（如人防出入口頂蓋、門樓等），否則超規(guī)劃指標須拆除甚至移交執(zhí)法處罰；2、重要變更須提前溝通、交圈，工作前置，問題前置，為后續(xù)可能遇到的不確定性因素留下解決問題的時間，稀釋風險。（方案與施工圖核對、施工圖與現(xiàn)場核對），小變更現(xiàn)場消化整改、大變更須溝通規(guī)劃解決。3、現(xiàn)場須達到交付驗收的要求，以免影響辦理進度；4、規(guī)劃核實測繪與房產(chǎn)實測同步進行，數(shù)據(jù)核對后一并匯總解決，避免核實后因?qū)崪y需求變更圖而無法程序倒回的情況。5、交付前的園林施工，須按照園林與海綿城市疊圖后的成果進行施工，否則面臨后期海綿驗收的風險。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容——竣工驗收規(guī)劃核實證1竣工驗收備案單2

（2） 竣工驗收備案單定義理解：是指建設(shè)工程項目竣工后，由建設(shè)單位會同設(shè)計、施工、設(shè)備安裝部門及工程質(zhì)量監(jiān)督等部門，對該項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行全面檢驗后，向質(zhì)監(jiān)站提出備案審查并取得竣工合格資料和憑證的過程。該部分為項目部職能。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容——竣工驗收竣工驗收備案分項消防驗收：是否按經(jīng)消防機構(gòu)審核同意的設(shè)計施工完畢、規(guī)劃核實防火間距消防車道防火分區(qū)火災(zāi)撲救面防爆設(shè)計疏散樓梯消防電梯安全出口的數(shù)量安全疏散距離寬度等，室消防驗收外消防給水系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等，是否符合規(guī)范要求，安全管理制度是否合格節(jié)能驗收質(zhì)監(jiān)驗收竣工結(jié)算備案檔案驗收節(jié)能驗收：是否按施工圖紙要求施工，對墻體節(jié)能、幕墻節(jié)能、門窗節(jié)能、屋面節(jié)能、地面節(jié)能、采暖節(jié)能、通風與空調(diào)工程、配電與照明節(jié)能、建筑節(jié)能分部工程等多方清欠驗收面進行查驗誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——竣工驗收階段規(guī)劃核實證1（3）物業(yè)核實證2竣工驗收備案單物業(yè)核實證定義：是在房產(chǎn)實測之后，由市房管局物業(yè)處對物業(yè)用房及管理進行查驗并出具的驗收證明，是辦理綜合驗收備案和房產(chǎn)大證的必備要件。以房產(chǎn)實測報告為數(shù)據(jù)依托，對物業(yè)用房面積、性質(zhì)、現(xiàn)場是否具備使用條件等，作出核實查驗?，F(xiàn)場勘驗要點：1、現(xiàn)場（物業(yè)用房面積、性質(zhì)、現(xiàn)場是否具備使用條件等）與規(guī)劃一致，未挪作他用。2、物業(yè)管理資料齊全（全專業(yè)竣工圖、分戶驗收報告、消防電梯監(jiān)控等設(shè)備合格證明等）。3、物業(yè)用房面積不足帶來的教訓（大堂、樓梯等不應(yīng)計入用房面積），后期修改帶來的業(yè)主影響。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——竣工驗收階段規(guī)劃核實證1（4）海綿城市驗收備案2竣工驗收備案單物業(yè)核實證定義：3為最大限度地實現(xiàn)雨水在城市區(qū)域的積存、滲透和凈化，促進雨水資源的利用和生態(tài)4海綿城市驗收備案環(huán)境保護，通過自然環(huán)境和人工措施結(jié)合，對項目園區(qū)內(nèi)設(shè)計、施工、并進行查驗。海綿內(nèi)容：園區(qū)內(nèi)下沉綠地、蓄水模塊、透水鋪裝、雨水管斷接、雨水花園、路沿石開口、植草溝、土堰等。實施要點：增強過程管控措施：規(guī)避驗收風險、成本浪費技發(fā)（疊圖、及時下發(fā)、施工前尤其在管線下落前技術(shù)交底做到提前排查、控制風險）、項目部（按圖施工、地形驗收，過程隱蔽工程留存） 按圖施工：根據(jù)設(shè)計的不同內(nèi)容完成，避免盲干。SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 主要業(yè)務(wù)及實施要點——竣工驗收階段規(guī)劃核實證（5）綜合驗收備案12物業(yè)核實證定義：3指項目全部竣工驗收通過后，由住建局對現(xiàn)場進行查驗并出具綜合性驗收證明。海綿城市驗收備案4綜合驗收備案水務(wù)驗 氣熱驗 供電承 四方驗收 收 諾 收

維修基金SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容——竣工驗收綜合驗收備案在單體竣工驗收備案以后，開發(fā)企業(yè)向住建局提出的綜合驗收的申請，住建局根據(jù)現(xiàn)場的實際條件，對小區(qū)整體供水、供電、供熱、供氣、照明道路、園林海綿等做出的綜合性審查批復。誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP第一章 開發(fā)報建的主要內(nèi)容——竣工驗收1.14.1取證條件工作任務(wù)獲取《綜合驗收備案單》審查部門建委協(xié)辦部門項目部工作周期8個工作日前置條件物業(yè)核實、單體竣備、水務(wù)驗收、氣熱綜合驗收、海綿驗收所需文件：1、《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明申請表》；2、不動產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃核實證、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、房屋建筑工程竣工驗收備案單、濟南市建筑工程竣工結(jié)算備案表、規(guī)劃總平面圖；3、水務(wù)配套設(shè)施（節(jié)水、排水、供水）綜合驗收備案意見表、供熱、燃氣設(shè)施工程驗收備案表4、供電設(shè)施驗收合格證明或供電設(shè)施驗收承諾書；5、小區(qū)內(nèi)道路、綠化、照明四方驗收證明；海綿驗收證明；6、物業(yè)核實證明；公共維修基金繳納證明；10、現(xiàn)場照片；辦理流程：1、持相關(guān)材料至住建局申報；2、資料審核無誤后流轉(zhuǎn)至開發(fā)處對現(xiàn)場進行勘查驗收；3、根據(jù)勘查意見，如有整改，待整改完畢后簽批意見，并流轉(zhuǎn)至審批局；4、由審批局核發(fā)綜合驗收備案證明。注意事項：1、項目約定出資建設(shè)教育等配套設(shè)施需同步交付使用。若未達到條件，須協(xié)調(diào)相關(guān)部門。2、供電實行承諾制，臨