社區(qū)商業(yè)體量確定和價值最大化-BGY

量有所出·量有所為社區(qū)商業(yè)體量確定和價值最大化集團營銷中心.商業(yè)車位組CONTENT目錄前言（了解碧桂園商業(yè)）

如何確定商業(yè)體量（體量極值測算）

如何進行商業(yè)規(guī)劃（規(guī)劃技巧分析）商業(yè)街產(chǎn)品形式看指標(biāo)先拉長之用盡沿街面商業(yè)發(fā)展模式極值估算原則先拉長之“一塊地切兩體量極值測算方法半”先拉長之“三層皮”商業(yè)街商業(yè)規(guī)劃細節(jié)前言了解碧桂園商業(yè)0Part

集團商業(yè)產(chǎn)品形式基本為純一層，面積50~90㎡，變動因素少，易去化

標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)街U型商英倫商業(yè)街產(chǎn)品業(yè)街的組普通底成商業(yè)綜商合體寫字樓

兩層（多層）、面積段、產(chǎn)品構(gòu)成的變動因素大，不同的組合對銷售的影響較大目前涉及的項目數(shù)量較少，仍處于摸索成長階段0集團商業(yè)的發(fā)展模式Part2013年11月13日部分項目商業(yè)現(xiàn)階段商業(yè)銷售階段商業(yè)自持階段自持階段商業(yè)銷售階段2013年6月4日2014年1月13日銷售型商業(yè)意味著優(yōu)先考慮銷售的可行性，非特殊情況不自持、不運營Part1如何確定商業(yè)體量1產(chǎn)品溢價能力對比Part商業(yè)，作為項目中拉高貨值、找平賬面收益最重要的“工具”，是項目利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵因素之一商業(yè)住宅（洋房）車 位溢價能力金字塔誤區(qū)：商鋪價格比住宅高，應(yīng)多占些指標(biāo)！正確理解：商鋪體量定位應(yīng)該從市場需求的角度判斷，結(jié)合競品情況、商鋪租金水平、商業(yè)輻射人群、城市經(jīng)濟和發(fā)展趨勢、產(chǎn)品類型等維度去思考，權(quán)衡考慮，否則，過量的商鋪必然導(dǎo)致商鋪成積存，利潤打水漂師傅，我們從哪里來？到哪里去？寺廟街做多師傅，能少？好好說話嗎？1 2師傅凈會忽悠、師傅的 扯犢子。忽悠 3

一個指標(biāo)、兩個原則、三個方法就按這個意思做吧。1讀指標(biāo)、看政策Part項目所在地發(fā)布當(dāng)?shù)卣虡I(yè)指標(biāo)文件規(guī)劃設(shè)計條件的政策要求最常見的幾類文件：《土地出讓條件》《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》《定向開發(fā)協(xié)議》《城市管理技術(shù)規(guī)定》例如：在佛山，土地出讓文件中關(guān)于商業(yè)的約定的指標(biāo)包括商業(yè)上限值、下限值、區(qū)間值、商業(yè)規(guī)劃位置等內(nèi)容。1商業(yè)體量極值測算：2個原則Part商業(yè)體量的確定：配置商業(yè)并不是能做多少就做多少，需遵循2個原則原則1：商業(yè)售價的估算要合理商業(yè)與住宅在相同去化速度下的定價（相同時間內(nèi)，住宅賣70%、商業(yè)也能對于去化70%），避免商鋪積壓，利潤無法兌現(xiàn)的局面原則2：商業(yè)售價估算，具體到不同位置、面積段、不同結(jié)構(gòu)商鋪例如主入口商鋪和內(nèi)街鋪、60㎡和160㎡、首層鋪和二層鋪的售價均不一樣，切忌盲目一刀切，導(dǎo)致對應(yīng)的利潤測算不準(zhǔn)確，基于利潤測算的商業(yè)體量也不準(zhǔn)確1Part

估算極值之看項目區(qū)位輻射商圈·人口規(guī)模·競品情況·目標(biāo)商家印象城

綠地中心購物鴻翔小區(qū)0.5km鴻業(yè)城市花園1km永新湖景苑天湖酈都怡翠宏璟恒福湖景灣環(huán)湖花園

以項目為中心，輻射半徑1km范圍，甚至2.0km范圍內(nèi)，居住人口滿足消費者。滿足周邊客戶“日常生活一站式”的功能需求、“高頻次便捷”的行為需求及“家庭生活用品”的品類需求。1Part6.005.004.003.002.001.000.00

估 算 極 值 之 市 場 數(shù) 據(jù)2016.7-2017.7xx區(qū)域商鋪供求走勢供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）40000350003000025000200001500010000500007月 8月 9月10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月以區(qū)域、鎮(zhèn)街、商圈等為單位，通過商鋪的供求關(guān)系走勢分析，判斷項目周邊商業(yè)的需求情況，有助于判斷商鋪前期定位的決策。1Part

估 算 極 值 之 市 場 數(shù) 據(jù)30㎡以下30-60㎡60-100㎡100-150㎡150-200㎡200㎡以上

商鋪成交面積段分析 成交商鋪形式分析3%5%5%4%10%22%13%22%38%78%單獨首層（層高6米可分隔兩層使用）首層拖第二層（首層層高6米可分隔兩層使用，第二層層高4.5米）單獨第二層（層高4.5米，第二層有獨立樓梯上去，并有過道設(shè)計）單獨第二層（層高6米可分隔兩層使用，第二層有獨立樓梯上去，并有過道設(shè)計）分析和對比周邊競品商鋪成交面積段、產(chǎn)品形式、熱銷總價范圍、價差關(guān)系等，研究清楚產(chǎn)品的認(rèn)可特征、不同商鋪形式的價差關(guān)系。為極值估算奠定基礎(chǔ)。商業(yè)體量確定的三個方法指標(biāo)下限·極值法·理論測算1商業(yè)體量確定方法1：取用地商業(yè)指標(biāo)下限值Part方法一：取用地塊商業(yè)指標(biāo)下限值① 無特殊要求的情況下，按照土地出讓條件指標(biāo)要求配置下限值規(guī)劃商業(yè)；當(dāng)項目商業(yè)條件不支撐商業(yè)指標(biāo)時，可考慮功能的轉(zhuǎn)換，以公寓、辦公等形式消化部分商業(yè)指標(biāo)，以實現(xiàn)項目價值最大化② 按照居住項目滿足社區(qū)配套的最低值配置：根據(jù)小區(qū)的設(shè)計人口規(guī)模，一般按照0.5~0.7㎡/人配置，建議社區(qū)型商業(yè)控制在2%-5%為宜（銷售型商業(yè)占比最大不應(yīng)超過10%）2案例：xx項目Part背景：項目位于城東新區(qū)，處于商圈發(fā)展階段。附近樓盤大部分處于開發(fā)期，入住率較低，整體商業(yè)氛圍欠佳。項目總體量19萬㎡，商業(yè)體量要求14000㎡。周邊商鋪去化率偏低，但商業(yè)體量較大。

商業(yè)氛圍低城東新區(qū)商業(yè)指標(biāo)要求高2案例：xx項目Part方案一：商業(yè)內(nèi)街+2層商鋪方案二：商鋪全圍合設(shè)置方案一：全2層商鋪，并有商業(yè)內(nèi)街，增加的

方案二：全部為1層商鋪，但是南側(cè)商業(yè)價值二層商鋪在與住宅同等去化速度的前提下，價值可能低于普通住宅價格；

很低，如果作為商鋪可能售價低，而且影響去化周期；圍合式商業(yè)影響品質(zhì)2 案例：xx項目Part方案三：單層商鋪+公寓方案分析合理評估有效商業(yè)沿街面，只在商業(yè)價值高的臨街面設(shè)置商鋪，以單層鋪為主，并控制單鋪面積；將商業(yè)價值預(yù)估低于普通住宅的面積轉(zhuǎn)化為公寓（商業(yè)控規(guī)指標(biāo)較高），避免后期積存1商業(yè)體量確定方法2：商業(yè)極值法Part方法二：商業(yè)極值法結(jié)合項目基地分析，從區(qū)位地段、道路等級與交通狀況、地鐵公交、周邊地塊屬性及城市發(fā)展趨勢等方面進行研判，將項目有效沿街面價值最大化（有效沿街面指在確保銷售去化周期合理的情況下，商業(yè)售價高于住宅的沿街位置）1商業(yè)體量確定方法2：有效沿街面商業(yè)價值最大化Part規(guī)劃居住用地體育館廣場本項目市一中

基地被城市道路環(huán)繞，每個臨街面都為商業(yè)價值面東南側(cè)為基地社區(qū)路，不便聚集人流商業(yè)街區(qū)面過長，影響社區(qū)居住品質(zhì)西北側(cè)靠近城市主干道，緊鄰規(guī)劃住宅用地，靠近廣場及體育館，展示面良好，商業(yè)價值高通過分析地塊和周邊規(guī)劃情況，初步確定可規(guī)劃商鋪的商業(yè)價值面（或臨街面）1有效沿街面商鋪價格分析Part商業(yè)街類型外街沿街面ADBC商鋪住宅商鋪住宅商鋪住宅商鋪住宅面寬4-4-4-4-進深12-12-12-12-面積4848484848484848相同去化速度下15000800013500800011000800070008000的單價（元/㎡）通過對區(qū)域競品去化情況、周邊租金水平、基地商業(yè)強度進行分析，并將地塊臨街鋪和住宅的溢價能力對比，可得出適合設(shè)置商業(yè)的沿街面長度1商鋪進深極值測算Part進深極值測算表方案一方案二方案三面寬（m）444進深（m）121520總面積（㎡）486080單價（元/㎡）12000110008000總價（萬元）57.66664對比方案一，面積增加部分商業(yè)售價（元/㎡）-70002000住宅售價（元/㎡）680068006800隨著面積的增加，溢價空間逐漸降低，在開間一定的前提下，隨著進深的增加，溢價能力降低；從滿足經(jīng)營需求和控制商鋪面積兩方面考慮，商鋪進深控制以12-15米較為適宜，進深最大不超過20米。1商鋪層數(shù)極值測算Part商鋪層數(shù)與單價的關(guān)系/㎡）20000元單價（1500010000500001 2 3層數(shù)（層）層數(shù)極值：商鋪隨著層數(shù)的遞增，價格直線下降。應(yīng)客觀分析需求，確保合理商鋪去化和價值貢獻的情況，可增加商鋪層數(shù)銷售型的社區(qū)商業(yè)應(yīng)以首層商鋪設(shè)置為主，非要設(shè)置多層時，建議層數(shù)盡量控制在3層以下

市場需求商業(yè)氛圍 商業(yè)價值商鋪層數(shù)價值口訣：一層十，二層五，三層去到二點五外街好，內(nèi)街半，內(nèi)街二樓二層半1Part

商業(yè)極值體量確定法地塊價值分析分析可規(guī)劃商業(yè)的臨街面，估算沿街商鋪長度商鋪價格分析價值導(dǎo)向，以競品、租金水平為參考，驗證有效的沿街位置

層數(shù)確定進行價值研判，選擇有利于項目的層數(shù)進深極值從經(jīng)營和滿足銷售的角度，確定商鋪的最大進深值商業(yè)體量=有效沿街面長度X進深X層數(shù)沿街面長度=單層平均單個商鋪的面寬X商鋪數(shù)量(或者扣除入口、無效沿街面后的凈周長）1商業(yè)體量理論推算Part方法三：理論推算【商住比例法】按商住比例法估算，估算項目的商業(yè)量國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.027:1（商業(yè)面積：住宅面積）A.C.PERRY:鄰里住區(qū)理論商住面積比例估算：商住面積=商住面積比例*住宅總建筑面積商業(yè)體量取值為2%-3%（商業(yè)面積占總體量比例）——世聯(lián)社區(qū)商業(yè)體量模型例如：項目規(guī)劃建筑面積22萬㎡0.027:15.94萬㎡2%-3%4.4-6.6萬㎡Part2如何進行商業(yè)規(guī)劃2商業(yè)規(guī)劃的思考前提：地塊商業(yè)價值分析和排序Part區(qū)位地段 周邊地塊、建筑屬性此城市區(qū)位、是否中心區(qū)、是否商圈、是否人流旺地城市規(guī)劃未來發(fā)展趨勢城市發(fā)展方向、地鐵規(guī)劃等，根據(jù)條件綜合判斷地鐵公交地塊周邊是否有利于人流到達因素，如地鐵、公交、天橋等人流排序：地鐵>公交>天橋

周邊社區(qū)、學(xué)校、幼兒園、商業(yè)、辦公建筑對商業(yè)價值的影響，能否帶來有效的商業(yè)人流商業(yè)價值排序：商業(yè)>辦公>住宅>學(xué)校道路等級、交通狀況道路等級對商業(yè)的影響排序：宅間小路>次要小路>次要干道>主要干道>高速路2案例分析:社區(qū)底商價值分析思路實例講解Part影響商業(yè)價值的關(guān)鍵因素：有效人流、單鋪面積、商業(yè)附加功能A處商業(yè)價值最高：緊鄰地鐵出入口，是主人流的必經(jīng)之地，商業(yè)面積應(yīng)在合理的前提下最大化；B處商業(yè)價值次高：西浦路為高檔居住社區(qū)主干道，為次人流導(dǎo)入方向，無縫連接西側(cè)未來商業(yè)地塊；C處緊鄰濱文小學(xué)與幼兒園,，上下學(xué)時人流較多（定點人流）；D處商業(yè)價值最低：為未來中學(xué)用地，沒有明確道路開通時間，緊鄰農(nóng)居點，基本無商業(yè)互動性。2案例分析：商業(yè)價值研判和規(guī)劃細節(jié)分析Part1.有效人流；2.單鋪面積；3.附屬功能。入口凱旋門遮擋商業(yè) 綠化帶遮擋商業(yè)社區(qū)商業(yè)規(guī)劃步驟先拉長·再拓深·后加層2 先拉長之用盡沿街面Part先拉長之用盡沿街面B：主入口，人流動線核心位置；A：苑區(qū)內(nèi)主動線；C、D：是必經(jīng)之路，但不在人流主動線；E：無沿街面、人氣少；F：臨快速路，可達性差，人氣少。強調(diào)辨識有效沿街面通過對沿街面的價值預(yù)估、排序，甄別有效沿街面，先將有效沿街面鋪滿是項目做商業(yè)強排首要考慮因素。2 先拉長之用盡沿街面Part先拉長之順主入口內(nèi)伸位置商鋪編號建筑實測面積合同成交總價成交均價單元101號136.7150428711004.29單元102號20.3726156112840.5入口位置單元103號175.72194577511073.16單元104號26.7436180913530.63單元105號80.7697759312104.92單元106號49.1975034915254.112634.6單元107號136.4156438111469.07單元108號166.0314597338791.98單元109號78.6104668013316.54單元110號5460450311194.5單元111號19.771973429981.89單元112號126.83136915610795.21臨路商鋪單元113號158.687936295001.44單元114號41.344572910792.47單元115號120.04132731611057.28單元116號61.765037028155.8單元117號50.683468306843.53單元118號126.6179180114153.25單元119號131.27153649411704.84單元120號23.8130644712870.52合計10437.737在沿街面按價值排序用足的情況下，主入口具有從成交價格可以看出，小區(qū)主入口的成交均價比聚攏有效人流的優(yōu)勢，因此應(yīng)考慮將主入口向內(nèi)延沿路商鋪均價高（價差約2200元/㎡）。伸，增加首層商業(yè)長度2 先拉長之用盡沿街面（凹凸有致）Part直線變凹凸線，臨街面長度加倍：通過合理規(guī)劃臨街面的凹凸變化，可實現(xiàn)沿街長度延長一倍甚至以上，大大提升了商鋪總價值2先拉長之少量內(nèi)鋪也高價Part先拉長之少量內(nèi)鋪也高價，

規(guī)劃少量內(nèi)鋪可行性分析：①苑區(qū)較大：9941戶。②位置結(jié)合人流動線：緊鄰苑區(qū)干道，兩側(cè)各有幼兒園1間、小學(xué)2間、初中1間。③產(chǎn)品力：均為單層鋪，約40-60㎡，共39套；結(jié)構(gòu)規(guī)整。案例結(jié)果：項目內(nèi)街底商均價11186元/㎡，比其他底商高出2000元/㎡，開售2天內(nèi)去化100%。2 先拉長之“一塊地切兩半”Part先拉長之一塊地切兩半如果有效面寬仍不足，可考慮將小區(qū)一分為二，增加沿街面，可增加首層鋪位面積，取其中商業(yè)價值高的沿街面布置商鋪；可利用小區(qū)主入口位置，菜市場、生活配套、休閑廣場、幼兒園等目的性消費場所配合地塊分割，引導(dǎo)有效人流，帶動商業(yè)價值項目將地塊一分為二，增加沿街面，中間做步行街，設(shè)置廣場、景觀小品等增加客戶駐留空間。2案例分析：xx項目規(guī)劃調(diào)整Part節(jié)點節(jié)點項目將地塊一分為二，中間增加可行車街整體商業(yè)呈圍合式布局，南向商業(yè)價值低，道；保證商鋪以單層為主、40㎡左且圍合商業(yè)對園區(qū)內(nèi)部影響較大，拉低項目整右，并且摒棄低價值沿街面。體品質(zhì).2案例分析：廣州萬科山景城Part商業(yè)人流

高層洋房商業(yè)人流

案例特點：1、商業(yè)配套集中配置（體量2-2.5萬方），營造規(guī)模氛圍；2、通過人流動線的設(shè)計，將主要人流入口開向社區(qū)商業(yè)，引導(dǎo)消費；3、前期萬科商管公司部分自持，招商引入主力店，提前開業(yè)；疊墅 商業(yè)配套 疊墅

4、通過商業(yè)的合理設(shè)計，有效解決周邊配套欠缺的問題，提高住宅溢價能力。2 先拉長之“三層皮”商業(yè)街Part先拉長之“三層皮”商業(yè)街第一層和第二層相對的兩個商鋪在需要時可改造為大鋪；商業(yè)價值高的位置（第一層，沿街商鋪），應(yīng)做足進深，實現(xiàn)沿街商業(yè)面積最大化；商業(yè)價值相對較低的位置（第二層，商業(yè)內(nèi)街），可根據(jù)需要適當(dāng)壓縮單鋪面積，控制總價，確保銷售的靈活性。2案例思考：xx項目規(guī)劃分析Part二層預(yù)留位置與人行獨棟盒子商業(yè)和開放街區(qū)結(jié)天橋接駁，有效的引合，滿足多業(yè)態(tài)經(jīng)營需要導(dǎo)客流案例總結(jié)：開放式商業(yè)街區(qū)設(shè)1、集中式社區(qū)商業(yè)能塑造計，內(nèi)街通過局部設(shè)商業(yè)氛圍，體量過大時沒有置連廊，提高商鋪間統(tǒng)一運營，較難盤活商業(yè)的互動2、合理規(guī)劃業(yè)態(tài)，頂層商鋪應(yīng)以目的性消費業(yè)態(tài)。臨街商業(yè)價值高的位3、有效引導(dǎo)人流：出入置局部設(shè)置為復(fù)式商口、人行天橋、公交站等鋪4、內(nèi)街避免單邊鋪2定規(guī)劃之再拓深Part再拓深：商業(yè)量過大需增加商鋪進深或做局部二層鋪時，優(yōu)先增加商鋪進深（進深12m左右，不宜超過15m，進深極限值20m）。2定規(guī)劃之后加層Part后加層：在沿街面用盡、進深達到極值后，最后考慮增加層數(shù)①應(yīng)首先考慮在主入口、沿街入口等有效人流高的位置局部增加2層商鋪，社區(qū)商業(yè)盡量不做三層鋪；②塔樓下商鋪開間應(yīng)根據(jù)剪力墻位置確定，并不宜小于4m；③如塔樓柱網(wǎng)過于復(fù)雜，不建議做商鋪或僅設(shè)單層商鋪；④塔樓間有裙樓時，如需要做二層商鋪，建議優(yōu)先做在塔樓間裙樓處。2定規(guī)劃之后加層Part定規(guī)劃之后加層二層商鋪劃分方式分割控面積產(chǎn)權(quán)獨立預(yù)留改造條件首層及二層產(chǎn)權(quán)分開時，部分商鋪預(yù)留改造空間，人流通過一拖多商鋪內(nèi)部樓梯到達二層后，可以經(jīng)過二層水平交通抵達二層其它商鋪，帶動二層人氣。2 定規(guī)劃之后加層Part定規(guī)劃之后加層可根據(jù)項目情況，利用地形高差形成商業(yè)內(nèi)街與沿街商鋪標(biāo)高不同，做多首層設(shè)計。社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃細節(jié)商業(yè)流線·空間營造·停車空間2合理規(guī)劃布局，聚集商業(yè)人流Part公交系統(tǒng)（公交車、地鐵輕軌）的無縫連接（清楚站牌的設(shè)置）

與周邊社區(qū)、公園、學(xué)校、交通樞紐、過街天橋/通道等客流來源順暢便捷連接。至少在商業(yè)街區(qū)內(nèi)開設(shè)1個住宅人流入口，實現(xiàn)對本社區(qū)居民的有效引導(dǎo)。2合理控制商業(yè)街長度，巧用空間節(jié)點Part【宜春某項目】商業(yè)動線不合理、②濱江一帶③濱江帶商業(yè)動線過長（約①400米）、規(guī)劃不合理，車④底商輛無法通行②②③①④應(yīng)合理規(guī)劃商業(yè)街長度，不宜超過200米；商業(yè)街連續(xù)長度較長時，可通過噴泉廣場、建筑小品、景觀雕塑等方式，預(yù)留停滯休息空間，減輕給客戶視覺疲勞感和抗性。2Part茶山碧桂園項目

停車系統(tǒng)高效率、人性化的設(shè)計盡量做大地面停車區(qū)包括地面露天停車場的停車方式（避免立體停車場）住宅車庫與商業(yè)車庫分區(qū)設(shè)計避免商業(yè)車輛與住宅業(yè)主車輛在停車位使用方面發(fā)生沖突相對充足的停車位商業(yè)車位數(shù)量按按每100㎡/1-1.5個車位的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以增加街區(qū)消費吸引力；從長遠來看商業(yè)車位的投資回報率非?？陀^的；2景觀宜通透，避免遮擋商業(yè)Part案例xx花園：商業(yè)景觀設(shè)計忽略經(jīng)營者及消費者需求，綠化帶過厚影響可視性及可達性銷售期為了美觀，設(shè)置了很多綠化，交樓后又不能取消，綠植設(shè)置不當(dāng)，影響商鋪日常經(jīng)營。誤區(qū)：追求綠植美化效果，忽略對商業(yè)人流的阻擋！2景觀宜通透，避免遮擋商業(yè)Part選擇塊狀式綠化帶，盡可能市政綠化帶、固定花池避免帶狀式綠化帶；枝葉繁等景觀會對外部人流的茂綠植樹種也不要選，因為進入造成影響，注意開其對商家招牌的遮擋太嚴(yán)重口的距離社區(qū)商業(yè)景觀設(shè)計必須通透，避免影響商鋪的昭示性[精雕細琢·大有可為]社 區(qū) 商 業(yè) 劃 分 和 細 節(jié) 優(yōu) 化集團營銷中心.商業(yè)車位組討論：銷售型商鋪的關(guān)注點是什么？地段、總價、面積、功能、層高、Part1商鋪單體設(shè)計原則1商鋪設(shè)計的原則一（滿足規(guī)范）Part限制一：單層商鋪的面積不宜超過200㎡，如超過200㎡需設(shè)置2個安全出口建筑面積不大于200㎡且人數(shù)不超過50人的單層公共建筑或多層公共建筑的首層，可設(shè)置1個安全出口或1部疏散樓梯；——《建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50016-2014》限制二：商鋪內(nèi)部疏散的距離不超過22m，設(shè)置自動噴淋時不超過27.5m房間最遠點到房門的距離不應(yīng)超過袋形走道時的規(guī)定最大疏散距離，多層22m，高層20m；建筑物內(nèi)全部設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)時，其安全疏散距離可增加25%?！督ㄖO(shè)計防火規(guī)范GB50016-2014》限制三：對商鋪最小面積的規(guī)定（查閱當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范）例如：廣州“330”政策對商辦類物業(yè)的要求。1 案例分析（碧桂園大瀝華府）Part案例分析佛山xx項目：盲目設(shè)計大面積商鋪，導(dǎo)致大面積高總值資產(chǎn)積存。此項目不但多做了商鋪，而且為了更多的商業(yè)面積，全部鋪都做成一拖二的鋪，進深還超過20米，讓每一個鋪的面積都做大了。預(yù)期售價為2.1萬元，盲目超越市場。1原則二：控總價Part關(guān)鍵點：銷售型商業(yè)，避免盲目設(shè)計大面積、高總值的商鋪，應(yīng)該合理的劃分商鋪，以高附加值、高溢價、低總價為原則。商鋪投資客戶購買面積段分析30㎡以下30-60㎡60-100㎡100-150㎡150-200㎡200㎡以上5%3%競品10%22%22%品牌客戶38%數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)行數(shù)據(jù)中心總價研判分析[商鋪意向分析]30-100㎡的商鋪最受追捧。商鋪面積超過100㎡，客戶購買意愿遞減明顯，面積越大，客戶購買意愿越低。商鋪的面積段劃分應(yīng)符合市場暢銷總價的要求，并且預(yù)留商鋪組合的靈活性，降低貨值積壓的風(fēng)險.1原則二：控總價Part核心原則：即使是有商戶需要租賃較大商鋪，也應(yīng)該盡量將產(chǎn)權(quán)切小，擴大客戶層面。規(guī)避辦法：1.除優(yōu)質(zhì)地段、高昭示性地塊可設(shè)置二層外，能做單層鋪就不做二層、更不要做三層鋪；2.商業(yè)街不能全做一拖二鋪，甚至盡量不做一拖二鋪；3.遵循總價原則，高層高，小面積。2F面積增商鋪大，總價低實力客戶：買不起位置一般，價格低低實力客戶一拖二鋪提高，位置好，價格高高實力客戶高實力客戶：不想買1F商鋪產(chǎn)品價值不如純首層。1原則三：面寬最小化（控面積）Part利用有限的沿街面劃分出更多商鋪，同時可保證售價水平；客戶買商鋪的主要考量因素是總價，通過面寬最小化，結(jié)合調(diào)整進深和層數(shù)的方式，化解商業(yè)體量最大化和單鋪面積最小化的矛盾，從而控制單個商鋪的面積。1商鋪的劃分Part面寬最小化，并控制單個商鋪的面寬合理控制商鋪開間進深比控制在1/2-1/4。從經(jīng)營的角度來看，商鋪最小面寬不小于3米，適宜的面寬3.9米-4.2米，進深宜取12-15米，最大不超過20米Part2商業(yè)鋪位的劃分方法面積控制·商鋪形式·結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)2通過劃鋪優(yōu)結(jié)構(gòu)Part商鋪劃分應(yīng)遵循價值原則，合理選擇商鋪的劃分方式，以商業(yè)價值最大化為基礎(chǔ)2通過劃鋪優(yōu)結(jié)構(gòu)Part保證可用的情況下盡可能拆分為小面積商鋪，盡量沿不可移動結(jié)構(gòu)墻體走向進行分割，結(jié)構(gòu)墻體產(chǎn)生的狹小空間盡量用作廁所或樓梯。原方案：一個200平優(yōu)化1：切割為①70平單優(yōu)化2：切割為①50平苑區(qū)的雙層鋪，內(nèi)部柱網(wǎng)層鋪；②為一層30平加內(nèi)鋪；②為一層50平加二層多，樓梯設(shè)置不合二層100平復(fù)式鋪。100平復(fù)式鋪。2通過劃鋪優(yōu)結(jié)構(gòu)Part柱網(wǎng)密集的位置，前側(cè)可劃分為小鋪，后側(cè)可以作為架空贈送或物業(yè)用房，不占容積率。不要讓結(jié)果亮瞎你的眼睛。你想象中的效果 看到實際現(xiàn)場后的表情切記！切記！切記！報建前，項目營銷要參與單體商鋪分割和格局優(yōu)化，不可交由設(shè)計部門一手包辦。優(yōu)秀案例借鑒分析2案例分析1：新城之光Part利用后樓梯位置，減少設(shè)置樓梯位（與衛(wèi)生間一起設(shè)“多柱”視覺效果計），縮短商鋪進深商鋪受柱網(wǎng)影響，空間使用受阻商鋪呈“L”型，大部分窄長不好用

做低矮貨架，弱化 間隔多功能空間，顯“中央柱”效果 示調(diào)理分部2案例分析2Part某商業(yè)項目商鋪劃分方案（調(diào)整前）全復(fù)式鋪，面積大，銷售靈活性較差；總價140萬以下的商鋪在當(dāng)?shù)剌^為熱銷，按原方案的商鋪劃分原則和前期定價，商鋪總價超過市場預(yù)期，去化相當(dāng)困難。2案例分析2Part某商業(yè)項目商鋪劃分方案（調(diào)整后）調(diào)整商鋪劃分，首層以單層鋪為主，占比達到76%2 調(diào)整前后方案對比Part調(diào)整前：80-130㎡復(fù)式鋪，總價超140萬的高總價商鋪，滯銷調(diào)整后：42-50㎡單鋪為主，總價80-120萬的商鋪占六成，暢銷重新劃鋪調(diào)整后，商鋪銷售速度得到大幅提升，商鋪半年時間售出80%Part3細節(jié)優(yōu)化和附加值提升3易到達Part室外與商鋪高差：為保證消費者順暢到達商鋪，應(yīng)避免商鋪與周邊道路出現(xiàn)較大的高差，原則上不應(yīng)高于150mm。若高差無法避免，建議通過緩坡連接；若高差過大，則應(yīng)根據(jù)實際情況在商鋪前做大平臺。3易到達Part室外規(guī)劃：前期一定要注意水景、綠化景觀等因素，以免阻礙商業(yè)人流可達性。綠化景觀不建議做成帶狀，應(yīng)以點狀設(shè)計為主。尤其注意與政府就市政綠化隔離帶做好協(xié)商，如果前期忽視，后期解決需要花費較高成本。3易到達Part商鋪外部地面鋪磚：應(yīng)選用一種鋪磚為主，色彩統(tǒng)一；且必須具備車行耐壓的特性；餐飲鋪外部地面鋪磚須具備不易污染且易清洗的特性。3易到達Part預(yù)留商業(yè)停車位:建議按照商鋪建筑面積每80~100㎡配置1個車位。如果規(guī)范允許，地面車位地面可采用植草磚鋪設(shè)，在保證車位數(shù)量的同時不影響綠化指標(biāo)。3好看見Part1.商鋪附近建筑物與景觀設(shè)置應(yīng)以商鋪昭示性為首要考慮因素，避免建筑構(gòu)筑物、綠化景觀、道旗等遮擋商鋪；2.商鋪沿街面宜通透，避免在轉(zhuǎn)角鋪出現(xiàn)實墻，應(yīng)通過開門或設(shè)計櫥窗，增加商業(yè)展示面；3.商鋪門應(yīng)盡量大，保證開闊性【門+亮子（2.2m+0.5m）高不小于2.7m，雙開門寬不小于1.8m】。做足加分項，讓商鋪附加值更高附加值贈送、使用功能、層高3商鋪送地下Part若項目的車位配比較大或車位去化不理想，可將商鋪下層的車位，作為上層商業(yè)的儲藏空間贈送，提高商業(yè)產(chǎn)品附加值。具體贈送方案分為三種：方案1：商鋪垂直下方有車位，可將車位至商鋪底板之間的空間作為夾層贈送使用（一般可達3.9m左右），可做商鋪地下儲藏室；3商鋪送地下Part方案2：商鋪垂直下方有車位，且商鋪下方需做一定的覆土（以保證商鋪與市政道路高度一致），可將車位頂板至商鋪底板之間的空間作為夾層贈送（一般2m-2.5m之間），增加商鋪儲藏面積；3商鋪送地下Part方案3：如果地塊存在高差，商鋪緊貼地塊負一層（地庫），可將地庫與商鋪連接的部分作為贈送，增加商鋪實用面積。注：前期功能預(yù)留是以上改造可行性的基礎(chǔ)條件。3商鋪送天井Part商鋪天井形態(tài)與別墅天井相同，該部分面積無上蓋，可不計入建筑面積（如果有上蓋則要計容）?？蛻艉笃诳勺孕懈鶕?jù)需要在此處搭設(shè)樓板和天花板，作為正常商鋪的使用面積?！景咐?】莞深區(qū)域天寶項目商墅產(chǎn)品單價較高，項目為了控制總價，通過預(yù)留天井的贈送方式，增加產(chǎn)品附加值。通過該方式增加贈送面積約16平方米，同時為低空排煙預(yù)留位置。注：前期功能預(yù)留是以上改造可行性的基礎(chǔ)條件。3 商鋪送露臺Part露臺或外擺空間贈送：現(xiàn)代、ArtDeco等立面風(fēng)格在不影響上層住戶的前提下，可贈送劃定范圍的屋頂平臺，擴大商業(yè)實際使用面積；首層設(shè)計商業(yè)外擺區(qū)或騎樓，拓展室外空間?？稍试S買家一定程度占用商鋪門前的規(guī)劃的停車位或人行道作為私家外擺空間使用（如大排檔、咖啡坐等等）。3商鋪送露臺Part【露臺案例:天寶項目】商墅產(chǎn)品雙拼戶型每戶贈送露臺面積約為45㎡利用商業(yè)層高優(yōu)勢、天井、露臺、下層庭院等增加商墅的贈送面積，提高商墅的產(chǎn)品力，增加商業(yè)的溢價能力商墅天井分割贈送約16平方；同時為低空排煙預(yù)留位置3商鋪送庭院Part庭院贈送：在不影響綠地率及住戶生活的前提下，利用住宅和商業(yè)退距贈送后院，提高商鋪的使用率，增加商鋪的附加值實際案例3 做足加分項，讓商鋪附加值更高Part平面贈送優(yōu)于豎向的贈送平面贈送的方式主要是前贈送（騎廊、外擺空區(qū)、露臺），后贈送（倉儲、廚房區(qū)）、側(cè)贈送（外擺區(qū)、露臺）豎向贈送：通過設(shè)計手段，將商鋪可利用層高空間擴展到5.4米以上；頂樓商鋪贈送上人屋面，作為商家經(jīng)營提升品位的屋頂花園3優(yōu)店招Part設(shè)計風(fēng)格應(yīng)與街區(qū)整體形象風(fēng)格統(tǒng)一。同時考慮后期商家經(jīng)營改造的可能性特別注意騎樓商鋪，因騎樓會影響昭示性，所以應(yīng)考慮在騎樓外立面預(yù)留廣告位×案例懷集玖龍灣：為了打造英倫風(fēng)情，讓商業(yè)街的商鋪都增加了騎樓。英倫商業(yè)街雖然好看，對樓盤檔次和住宅的銷售起到一定的作用，但騎樓√遮擋了商鋪的門面，讓商鋪不容易銷售。3Part優(yōu)細節(jié)---留機位1沿街面外墻：商鋪上部有塔樓，或距離住宅及辦公較近必須設(shè)置于沿街面外墻，須√結(jié)合立面設(shè)計2背街面外墻：距住宅及辦公較遠（50m以上），對整體環(huán)境不產(chǎn)生影響3屋面：上部沒有塔樓，且距離住宅及辦公不×小于30m，對整體環(huán)境不產(chǎn)生影響。43餐飲功能要預(yù)留，溢價空間會更好Part站在經(jīng)營者的角度去設(shè)計商鋪，提高商鋪的附加值，增加溢價案